バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

外国人投資家動向

今の外国人投資家動向からその先を読む(その2)

外国人比率(以下はAREAのコメント)
3.タイ政府は外国人が購入できるコンドミニアムの価格に下限をつけるべきである。さもなくば、彼らのゲンガムライ狙いの投機的な買いで、一般のタイ人が自己居住用に買うような物件まで値上りしてしまう。また、外国人は新規プロジェクトしか買えないようにして、リセールの購入を禁止したり、外国人の売買に対する税金を引き上げるという方法も検討すべきである。

4.上半期に外国人が購入したコンドミニアムはユニット数で市場全体の14%となり、昨年の20%に比べて落ち込んだ。主な原因は中国人バイヤーの減少であり、今後さらに減るものと思われる。また、現時点では市場での売買全体の3分の2が自己居住用の実需によるものであるが、それでもまだ3分の1が、転売目的や外国人の購入である。これがもっと減れば、デベロッパーも乱開発により慎重になり、やがて供給過剰の問題もなくなる。従って、政府は今の内に何らかの対策を講じるべきである。

AREAのレポートは以上ですが、上の表は前回添付したAREAの表を基に、私が外国人が買う3つのエリアに絞ってまとめたものです。

すなわち、バンコク都心部であるダウンタウン(外国人購入額全体の55.6%)、中国大使館があり、中国人が中心となって購入するラチャダーからラートプラーウにかけてのMRT沿線
(同19.5%)、そして日本人を含めアジア人及び欧米人の購入が比較的多いBTSスクムビット沿線のオンヌットからサムットプラガンにかけての東部エリア(同13.9%)で、金額ベースでの外国人購入の約9割が集中しているのです。そして、この傾向は今後もまず変わらないと思います。

そこで、各エリアについて私の考えを書いてみます。

バンコク都心部:新築市場は、今の市場の主役ともいえる一般タイ人の自己居住需要ではなかなか手が出せないので、低迷が長引きそうです。やはり、富裕層や投資目的の買いが出てこないと難しい市場です。ただし、アッパーミドルクラスが自己居住用で買える価格帯にある、たとえばローライズの築浅中古などは動くと思いますが、それでも30㎡以下がほとんどなので、我々が買っても日本人への賃貸は諦めるしかありません。

ラチャダー~ラートプラーウ:
中国人バイヤー見参、日系デベは道を空けろ(その2)で書きましたが、私としては中国人バイヤーが多いラチャダー周辺は民泊で出される物件が多い上に、賃貸するにも中国人入居者は家賃交渉が厳しいので、日本人投資家は避けておくべきと思っています。

また、このエリアは
都心部でもないのに、ラーマ9を筆頭に大量の新規供給が行われ、今も多くのプロジェクトが建設中です。しかも、4ユニットに1つが外国人の購入であることがこの表からわかりますが、この大半が中国人バイヤーです。そして、AREAがここでいうように、今後さらに中国人の購入減やキャンセルが続けば、販売在庫が積み上がり続けるはずで、今の供給過剰状態はもっと悪化します。

ただし、この沿線は
40歳以下購入層の人気ロケーション」で書いたように、タイ人アッパーミドルクラスが住みたがるエリアでもあり、そういう賃貸ニーズもかなりあるので、もうしばらく待って底値買いした上で、中国人でなくタイ人に賃貸するという運用戦略であれば、それはありかもしれません。

オンヌットより東のエリア:この中でも特にバンコク都に入るエリア(ベーリング駅を超えるとサムットプラガン県に入るので人気が落ちる)では、欧米人や日本人の現地採用組、タイ人アッパーミドルクラスの賃貸需要があります。この表を見る限り、BTSスクムビット線沿線のオンヌットからウドムスクにかけてのミッドタウンエリアであれば、まだ外国人比率も15%程度とラチャダーのように買い荒されていないように思えます。

従って、予算が2,000万円前後の日本人投資家にとっては、このエリアでリセールを含めた駅近物件を底値買いしていくのがベストだと思うのです。少なくとも、今後とも外国人は誰も買わないようなノンタブリなどは買うべきではありません。

また、AREAのいう通り、これまでタイのコンドミニアム市場は外国人に対して開かれ過ぎていたところがあり、これがタイ人の住宅購入を難しくしつつあるので、これからはマレーシアやシンガポール、香港のように、政府が外国人の購入に一定の縛りをつけてくる可能性はあると思います。

もしそうなれば、ミッドタウン駅前の手頃な価格帯の物件は、将来規制が入って買えなくなることも考えられるので、ラグジュアリー級の富裕層向けプロジェクトよりも、中古でもいいので購買層が厚い400万から500万バーツの広めの1ベッドルームや2ベッドルームを買っておく方が、投資としても面白いと思うのです。

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ในความเป็นจริงประเทศไทยพึงกำหนดราคาห้องชุดขั้นต่ำที่ต่างชาติจะสามารถซื้อได้ เพื่อป้องกันการมาเก็งกำไร และทำให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้นสูงจนเกินไป จนทำให้ประชาชนไทยเองไม่สามารถที่จะมีบ้านได้ เพราะถูกชาวต่างชาติแย่งซื้อ  หรือไม่ก็อาจกำหนดให้ต่างชาติซื้อได้แต่บ้านมือหนึ่ง ห้ามซื้อบ้านมือสอง   นอกจากนั้นยังอาจคิดภาษีสูงๆ เพื่อยับยั้งการซื้อขายห้องชุดโดยคนต่างชาติ
            การที่ต่างชาติซื้อห้องชุด 14% ของจำนวนทั้งหมดนี้นับว่าลดลงกว่าแต่ก่อนที่ประมาณ 20% เพราะจีนเข้ามาซื้อในปริมาณที่ลดลง  ในอนาคตอาจจะลดลงกว่านี้อีก  ตลาดที่อยู่อาศัยในทุกวันนี้ มีผู้ซื้ออยู่เองจริง ประมาณ สองในสามเท่านั้น เพราะมีนักเก็งกำไรและต่างชาติมาร่วมซื้อด้วย  ถ้าการเก็งกำไรและการซื้อโดยต่างชาติลดลง ตลาดคงต้องสร้างอุปทานลดลงกว่านี้  การวางแผนการพัฒนาโครงการจึงต้องสำรวจวิจัยให้ถ้วนถี่
            รัฐพึงมีนโยบายที่ชัดเจนต่อการซื้อทรัพย์โดยชาวต่างชาติ หาไม่ประเทศไทยจะประสบปัญหาในไม่ช้า

今の外国人投資家動向からその先を読む(その1)

外国人が投資するエリアAREA(Agency for Real Estate Affairs)が現在販売中の2400にも及ぶ住宅プロジェクトに調査員を派遣して、その販売状況を調べ、今年上半期の外国人投資家動向をまとめた結果が、先日発表されました。

その結果を見ると、この表のように外国人の投資はごく限られたエリアに集中しているのがよくわかりますが、レポートには政府は早めに外国人の購入に規制をした方がいいとか、なるほどと思わせられるAREAの興味深い意見も書かれています。

また、タイの場合、外国人投資家といっても大きく①中国人、②香港やシンガポール、日本、台湾といったその他アジア勢、③イギリスやドイツ、北欧などのヨーロッパ勢の3つに分けられるのですが、その中ではここ数年、中国人の増加が際立っていました。しかし、今年に入ってそれが急減しつつあるということも数字に出ています。

一方で、2カ月にも及ぶデモによる中国との軋轢で、身近な避難場所としてタイの不動産がまた香港の投資家から物色され始めているということも、最近、
友人のアナリストから耳にしました。これは短期的な流れなのかもしれませんが、市場にとって悪い話ばかりでもないようです。

従って、今の停滞する不動産市場の中で、自分の持っている物件をどうしても売りたければ、香港の投資家層に顧客ルートを持つエージェントに売却依頼をするというのも一つの出口戦略だと思います。

さて、ではまず、「今年上半期のコンドミニアム売買金額全体に占める外国人比率は19%」というキャプションで始まる、このレポートのポイントを見ていこうと思います(注:本文は下に貼り付けています)。


1.今年上半期、バンコク首都圏全体では26,680ユニットのコンドミニアムが売買され、その中で外国人の購入は3,659ユニットと全体の14%であり、また、金額ベースでは19%を占めた。特に外国人購入額の中で都心部の占める比率は56%となった。

2.バンコク都心部とラチャダーからラートプラーウにかけての2つのエリアでは、ユニットベースでどちらも25%と外国人比率が最多となったが、一方で、ほとんど見向きもされなかったのがノンタブリからバーンブアトーングにかけてのエリアである。また、都心部で外国人が購入したユニット数は1,231となり、外国人全体の購入数である3,659ユニットに対して34%であった。

3.一方、金額においては、外国人の購入額は178億バーツ(約620億円)であり、バンコク売買市場全体の19%を占めたが、中でもラチャダーからラートプラーウでは同エリア売買市場の26%と、都心部の24%を抜き最高となった。また、外国人購入額全体に占める都心部物件の購入額は99億バーツ(約340億円)と全体の55.6%となった。

次回に続く

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ครึ่งแรกปี 62 ต่างชาติซื้อห้องชุดมูลค่า 19%

ในรอบครึ่งแรกของปี 2562 ชาวต่างชาติซื้อห้องชุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลไปประมาณ 14% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด มีมูลค่ารวมถึง 19% ของทั้งหมด โดยในเขตใจกลางเมืองต่างชาติซื้อทะลุถึง 56%
            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยว่า จากผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยทุกประเภท เชื่อว่า มีเพียงห้องชุดที่มีชาวต่างประเทศสนใจซื้อเป็นพิเศษ ส่วนที่อยู่อาศัยประเภทอื่น เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และตึกแถว ไม่มีชาวต่างชาติซื้อ หรือซื้อได้ยากกว่า เช่น ต้องนำเงินเข้ามาลงทุน 40 ล้านบาท เป็นต้น
            ในกรณีห้องชุดตามกฎหมายไทยกำหนดให้ต่างชาติสามารถซื้อได้ถึง 49% ของพื้นที่ห้องชุดที่ขายได้ทั้งหมดในอาคารชุดหนึ่งๆ ยกเว้นในเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกที่ต่างชาติสามารถซื้อได้ถึง 100%  ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ส่งคณะนักวิจัยออกสำรวจตลาดโครงการห้องชุดและที่อยู่อาศัยทั้งหมดเกือบ 2,400 โครงการที่ยังขายอยู่ในท้องตลาดพบว่า

  1. ในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 มีห้องชุดขายได้แล้วประมาณ 26,680 หน่วย โดยต่างชาติซื้อ 3,659 หน่วย หรือประมาณ 14% ของหน่วยขายทั้งหมด โดยในเขตใจกลางเมือง และเขตรัชดา-ลาดพร้าวมีต่างชาติซื้อแห่งละ 25%   ส่วนบริเวณที่มีต่างชาติซื้อน้อยที่สุดคือนนทบุรี-บางบัวทอง ต่างชาติซื้อเพียง 2% ของทั้งหมด รองลงมาคือแถวสุขสวัสดิ์-ประชาอุทิศ ซื้อเพียง 3%  อย่างไรก็ตามเมื่อพิจารณาจากจำนวนหน่วยที่ต่างชาติซื้อ ปรากฏว่าในเขตใจกลางเมือง ต่างชาติซื้อมากที่สุด 1,231 หน่วย รวมเป็น 34% ของหน่วยขายที่ต่างชาติซื้อไปทั้งหมด (3,659 หน่วย)

   2. ในแง่มูลค่าพบว่าในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 มีห้องชุดขายได้แล้วประมาณ 93,648 ล้านบาท โดยต่างชาติซื้อ 17,783 ล้านบาท หรือประมาณ 19% ของมูลค่าของหน่วยขายทั้งหมด โดยในเขตรัชดา-ลาดพร้าวมีต่างชาติซื้อ 26% ซึ่งถือว่าสูงสุด ส่วนในเขตใจกลางเมือง มีต่างชาติซื้อ 24%   ส่วนบริเวณที่มีต่างชาติซื้อน้อยที่สุดคือนนทบุรี-บางบัวทอง ต่างชาติซื้อในมูลค่าเพียง 0.1% ของทั้งหมด รองลงมาคือแถวปิ่นเกล้า-พุทธมณฑล ซื้อเพียง 0.4%  อย่างไรก็ตามเมื่อพิจารณาจากจำนวนหน่วยที่ต่างชาติซื้อ ปรากฏว่าในเขตใจกลางเมือง ต่างชาติซื้อมากที่สุด 9,893 ล้านบาท รวมเป็น 55.6% ของมูลค่าที่ต่างชาติซื้อไปทั้งหมด (17,783 ล้านบาท)

中国人バイヤー動向(その2)

人民元さて、そこで視点を変えて、ではタイ中央銀行はどういう見方をしているか見てみます。

半年ほど前になりますが、台頭著しい中国人投資家、そのリスクに備えろで4回にわたり、タイ中央銀行が中国人投資家の急増を警戒しているということをレポートしたのですが、その後、最近になって中央銀行は引き続き下のような内容のコメントを出しています。

1.タイ中央銀行は、今後タイのコンドミニアムに対する外国人需要、特に中国人の需要が減少することを警戒している。すなわち、世界経済が低迷すれば、タイのコンドミニアムに対する外国人需要をも減少させ、その外国人需要を見込んでこれまで新規供給されてきたプロジェクトが売れ残る
リスクがある。

2.外国人投資家の投資需要はこれまで増加してきたが、中央銀行の統計によれば、昨年第3四半期の外国人購入者によるコンドミニアム所有権移転登記は全体の31%にもなった。これは2017年の27%、2018年の21%と比べても急上昇していて、もしこれが一度に減少に転じれば、そのマーケットリスクは大きい。

3.さらに、もし世界景気が悪化すれば、多くの外国人投資家はタイで購入したコンドミニアムに対して、既に支払ったダウンペイメントを放棄してでもキャンセルせざるを得なくなり、これがコンドミニアムのさらなるオーバーサプライをもたらす。

また、中央銀行は、外国人投資家の問題だけでなく、4月1日から施行されるLTV(借入金/物件価値比率)引下げにより住宅ローンの与信基準がさらに厳しくなることで、コンドミニアム市場にとってさらに悪い影響があるともいっています。

今回、これについてはここで触れませんが、現時点でタイ中央銀行は世界経済の低迷、その中でも特に中国経済の悪化に伴って、タイ不動産市場も相当な悪影響を受けると警戒しているわけです。

この考えには全く私も同感で、前回の中国の不動産ポータルサイトの楽観的なアナウンスメントなど、能天気過ぎるとしか思えません。

それに、このタイバーツと人民元の今日の為替チャートを見て下さい。人民元はこのところバーツに対して売られっぱなしです。そして、これから中国の景気悪化が鮮明になってくれば、さらに暴落する可能性もあると思います。

こんな状況下で、中国人投資家が購入金額の75%~80%の資金を中国から送金して、これから竣工引渡しを迎えるラーマ9やラチャダーピセークのプロジェクトの移転登記に応じるか疑問です。

為替だけで見ても、中国人にとってますますアゲインストな状況になりつつある中、景気悪化に伴い相当数の投資家がこれまで払ったダウンペイメントを放棄してでもキャンセルしてくる可能性は高いと思うのです。

もしそうなると、バンコクやパタヤのコンドミニアム市場には、
キャンセルされた大量の再販物件が特別値引きでデベロッパーから出てくることになるかもしれません。

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BoT frets over condo supply risk
Economic slowdown could hurt demand

The Bank of Thailand is concerned about the risk of weaker demand for condominiums from foreigners, Chinese buyers in particular, as the global economy slows, the central bank's chief says.

The global economic downturn could dampen foreign demand for condos in Thailand and create a higher risk of excess supply, said governor Veerathai Santiprabhob.

Foreign demand, particularly from Chinese condo buyers, has continued to increase, he said, and the central bank is keeping a close eye on the property surplus.

According to central bank data, the proportion of condo ownership transfers by foreigners surged to 31% in the third quarter of last year from 27% in 2017 and 21% in the previous year. Money transfers made for condo purchases by foreigners reached 68 billion baht in the July-September quarter of 2018.

Deputy governor Mathee Supapongse said the global economic slowdown could compel foreigners to give up a down payment on condominiums in Thailand, which would aggravate the oversupply situation in the condo market.

"Even though they always purchase condominiums with cash, we're wary that they will give up down payments amid the economic slowdown," Mr Mathee said. "The supply surplus will increase and create risks.

中国人バイヤー動向(その1)

中国人バイヤー先日のことですが、下の記事にあるように中国の不動産ポータルサイトのCEOが、おかしなプレゼンテーションをしました。

今は中国人の間でタイの不動産購入が一番人気で、特にバンコク、チェンマイ、パタヤのコンドミニアムに対する中国人バイヤーのコンドミニアム購入は今年も止まらない…、というものです。

これを読んで私がすぐに思ったのは、そもそも中国のマスコミなど信用できないし、多分に受け狙いのポジショントークだろうということです。

従って、私はあまり参考にしていませんが、絶対違うともいえないので、一応、概要を簡単に以下でまとめてみました。

1.2019年もタイの不動産購入は中国人バイヤーにとって人気ナンバー1である。特に
バンコク、チェンマイ、パタヤに人気があり、少なくとも昨年比で10%以上の増加となる。

2.その最大の理由は、中国人バイヤーにとって、中国政府の資金統制や不動産価格高騰により、
中国国内にはタイの不動産のように予算内で買える魅力ある投資機会がないからである。

3.中国とアメリカとの貿易戦争も、中国人投資家にアメリカへの投資からタイ不動産投資に方向転換させる原因となっている。

4.その結果、タイは2016年に不動産投資先として6番目に人気があったが、2017年には3位に上昇し(中国人バイヤー見参、日系デベは道を空けろ(その2)を参照)、2018年はとうとう第1位となった。

5.中国人の不動産購入の72.4%が投資目的

以上、都合のいいことばかりいっていますが、最後の締めくくりのところで、中国でタイのコンドミニアムを売りたければ我が社を使うのが一番、としっかり
自社の宣伝をしているところが笑ってしまいますが…。

しかし、実態はそんな単純なものではなく、今年のバンコクコンドミニアム市場にとって、大きな不透明要因であり、その影響が無視できないのが中国人投資家の動向だと思っています。

また、もう2年近く前になりますが、中国マネー見参!で4回にわたり、中国人バイヤーについて書きましたが、是非それを読み返して下さい。

あれから予想通り、タイでの中国人投資家の買いが急増してきましたが、ここで不動産を買っている中国人の多くは、アメリカやオーストラリアでの投資と違い、政府高官や成功したビジネスマンが財産を海外に逃避させマネーロンダリングする目的で買うというよりも、不動産価格が高騰してしまい、
本国ではもう自宅が買えなくなってしまったような、予算が400万~500万バーツのいわゆるミドルクラスの人達が多いのです。

こういう投資家達は経済的な余裕があまりなく、中国経済がおかしくなればあっという間にいなくなるし、今年の竣工引渡しの際にまとまった資金の調達ができずにキャンセルする可能性も高いのです。

次回に続く

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Thai Property lures Chinese
Bangkok, Chiang Mai, Pattaya most popular 


Thailand is expected to remain the most popular country for Chinese property buyers in 2019, with growth of at least 10% from last year and Bangkok, Chiang Mai, Pattaya and Phuket as the top destinations.
Carrie Law, chief executive and director of Juwai.com, the Chinese international property portal, said there has never been so many buying inquiries for Thai property.
"This reflects excellent offerings from developers combined with quality, lifestyle and investment prospects," she said.
"This is also the result of other factors driving Chinese consumers to seek appealing overseas property in the price ranges available in Thailand, particularly given Beijing's regime of capital controls and a lack of alternative investment opportunities within China itself," she said.
Ms Law said the ongoing infrastructure developments in Thailand provide Chinese buyers with confidence in Thailand's long-term economic potential.
US-China trade tension will be another key driver that will shift Chinese buyers' interest from the US to Thailand, she said.
Last year was the first time Thailand had the most inquiries for any country on Juwai.com, according to the website that reaches more than 3.1 million Chinese-speaking users monthly and showcases 2.8 million listings from 90 countries.
From ranking as the sixth most popular destination in 2016, Thailand rose to third place in 2017 before hitting the top spot last year.
Following Thailand in the latest rankings are Australia, the US, Canada and the UK.
By total value invested, Thailand was ranked the fourth with US$2.3 billion (73.2 billion baht), following the US ($30.4 billion), Hong Kong ($16.2 billion) and Australia ($14.1 billion). Malaysia came in fifth with $2 billion.
In terms of total investment value, Ms Law estimated some 15,000 new Bangkok apartments were sold to buyers from mainland China and Hong Kong during 2018.
They accounted for about half of all foreign buyer purchases in Bangkok.
This means if Chinese buyers purchased units at an average price of 5 million baht, the total investment during 2018 by mainland and Hong Kong Chinese buyers was 75 billion baht.
The top six searched cities in Thailand were Bangkok, Pattaya, Chiang Mai, Phuket, Sattahip and Samui.
The top five enquired locations included Bangkok, Chiang Mai, Pattaya, Phuket and Samui with total enquiry value of $547.7 million. The median enquiry price was $122,000.
Buying for investment was the top motivation among Chinese buyers, accounting for 72.4% of purchasers, followed by personal use, holiday, retirement, education and rental.
Last year top three most enquired listings in Chiang Mai. They were led by a two-year-old single detached house with a usable area of 305 square metres priced 5.65 million baht.
This was followed by a one-year-old single detached house priced 7.48 million baht with a usable area of 240 sq m and a two-year-old condo unit sized 30 sq m, priced 650,000 baht.
While Bangkok led all other global property investment destinations in terms of Chinese interest, there are long-term threats to Bangkok's appeal, especially the high levels of pollution seen recently.
"Chinese buyers don't want to go overseas just to encounter the same levels of air pollution they have to put up with at home," she said.
As there will be a large number of condo projects being completed and transferred to Chinese buyers this year, Ms Law suggested Thai developers prepare a transfer process and after-sale services specifically for Chinese buyers.
"Thailand will have a general election in the next couple of months. Instead of waiting for things to settle down, developers should be making plans," she said.
"Last year we suggested Malaysian developers make plans as their country had approaching general elections. Those who were prepared had the advantage."
Juwai.com on Tuesday signed a memorandum of understanding with Prop2morrow.com, a Thai investment property website that will be a reseller for Juwai.com in Thailand.
"We will be a channel for overseas businesses that do not have servers in China," said Ms Law. "As long as you don't have a server in China, you will be invisible to Chinese consumers."

中国人(不法)不動産投資家軍団を迎え撃て(その2)

外国人購入者比率民泊問題など、平気で問題を起こす中国人投資家ですが、やはりそんなことをしていたのか、と納得したりもしましたが、まだまだ中進国のタイでは社会制度自体がぜい弱で、汚職や賄賂を通して簡単に違法行為が行われてしまうということでもあります。

しかし、これまでカナダやオーストラリアでも中国人投資家が不動産を買い漁り社会問題を引き起こした例からも、今の中国人投資家の流れが続けば、その内、タイでも同様の問題が起こりそうです。

そこで今、世界の国々が中国人投資家の過ぎた不動産投資から国民を守るために、どんな対抗措置を取ってきているかが書いてあり、タイ政府は見習うべきだというものです。多分、これは日本政府にも同じことが言えるのかもしれませんが...。

これは参考になると思ったので、そこを抜き書きしておきます。

1.オーストラリア: 外国人は新築しか買えない。しかも、指定されたプロジェクトのみ。
将来の値上りを目的に、一般庶民が自己居住目的で買うような普通の中古物件を買うことはできない。

2.マレーシア: 外国人は価格が200万リンギット(約5,800万円)以上の不動産しか買えず、それ以下の物件の購入は禁止。

3.シンガポール: 外国人は不動産を購入できるが、15%の特別税を支払わなければならない。しかし、シンガポール人にはこの税は課されない。これは外国人の転売行為による利食いを防ぐためである。一方、タイではこのような税金は一切なく、外国人にとっては投資天国。すなわち、タイは外国人に自分の国を安く売っていることになる。

4.香港: シンガポールと同様に外国人には税金が課せられるが、税率は30%とさらに厳しい。

以上ですが、タイはアセアンの中で6,500万人の人口を持ち、GDP第2位の経済大国であり、投資対象として十分な魅力があります。しかし、今のところ外国人投資家に対して無防備で何の保護措置も取っていないことから、中国人の投資は今後ますますエスカレートするのは間違いないと思います。

そうすると、台頭著しい中国人投資家、そのリスクに備えろで4回にわたってタイ中央銀行が中国人投資家の動向に警戒感を示しているとレポートしましたが、そこでも触れていたように、いずれタイ国民が住宅が買えなくなってしまうという社会問題が発生するのかもしれません。

ところで、中国政府が国民に対して海外不動産投資のための外貨送金を禁止しましたが、タイ人エージェントと話していると、その法律はほとんどザルで、利口というか抜け目のない中国人投資家達は何らかの方法を見つけ、必ずタイに送金してくるそうです。

しかし、この流れが続けば、バンコクの不動産市場はこの先どうなるのですかね…。

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สำหรับสิงคโปร์และมาเลเซีย คนจะมาทำอาชีพนายหน้า จะต้องมีใบอนุญาตที่สอบโดยคณะกรรมการควบคุมวิชาชีพในประเทศเท่านั้น ถ้านายหน้าไทยขืนทะเล่อทะล่าไปขายทรัพย์ รับเงินมัดจำตามห้างสรรพสินค้าหรือศูนย์ประชุมแสดงสินค้าในประเทศของเขา และตำรวจเห็นเข้า มีโอกาสเข้าคุกได้ง่ายๆ เพราะเขาคุ้มครองนักวิชาชีพ แต่เขาองไทยเราไม่ทำ แถมยังปล่อยผีให้มา "ปล้นชาติ" ใช่หรือไม่

            เรามาดูกันว่าต่างประเทศเขาปกป้องชาติและประชาชนจากการครองงำอสังหาริมทรัพย์กันอย่างไรบ้าง

            1. ออสเตรเลีย: ต่างชาติมาซื้อบ้านได้ แต่ต้องเป็นบ้านมือหนึ่งในโครงการจัดสรรเท่านั้น ไม่สามารถซื้อบ้านมือสองได้ เพื่อไม่ให้ราคาขึ้นกระฉูดจนกระทบต่อกำลังซื้อในประเทศ
            2. มาเลเซีย: อนุญาตให้ต่างชาติซื้อบ้านได้ในราคาตั้งแต่ 2 ล้านริงกิต (17 ล้านบาท) ขึ้นไปเท่านั้น ต่ำกว่านี้ห้ามซื้อ
            3. สิงคโปร์: ต่างชาติสามารถมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ แต่ต้องเสียภาษี 15% (คนสิงคโปร์ไม่ต้องเสีย) เพื่อเป็นการดักทางการเก็งกำไร . . . แต่ไทยเราให้ซื้อได้โดยไม่เสียภาษี โดยเฉพาะในเขต EEC สบายกว่าคนไทยอีก อย่างนี้ "ขายชาติ" ไหม
            4. ฮ่องกง: หนักกว่าสิงคโปร์เสียอีก โดยให้ต่างชาติต้องเสียภาษีถึง 30% เลย อย่างนี้เขาเห็นแก่ชาติและประชาชนในท้องถิ่นใช่หรือไม่

            ไทยจะเป็นมณฑลใหม่ของจีนหรือไม่ ก็ต้องคอยดูกัน คนจีนยุคใหม่ที่มาไทย ไม่ใช่พวก "เสื่อผืนหมอนใบ" ที่มาพึ่งพระบรมโพธิสมภาร แต่น่าจะมายึดแผ่นดินไทยมากกว่าหรือไม่

中国人(不法)不動産投資家軍団を迎え撃て(その1)

中国人投資家来週、タイ不動産鑑定協会がこんな題のセミナーをバンコクで開きます。

下のタイ語の内容をよく読んでいくと、これは違法な投資家のことであり、中国人投資家だけでなく、他の外国人投資家にもいえることのようです。

しかしながら、タイではその中でも特に中国人投資家が違法な不動産取引を繰り広げているというもので、それを何とか止めなければならない、というような内容です。

興味があるので聴きに行こうかとも思ったのですが、入場料が750バーツもするし日本に帰国する前日なのでやめましたが、ここに書いてある内容からだけでも、日本人ならやらないような法律無視の投資行為が中国人投資家の間で大規模に行われているのがわかり、興味深いです。

中国人投資家は田舎に住むタイ人のIDカード買い取ったりしてタイ人になりすまし、本来外国人は土地の購入ができないにも関わらず、その偽名で土地を購入したりしている。

また、バンコクの中国人街、ヤワラートにタイ人として居座り、そこで子供が生まれたらその子供は100%タイ人になるので、土地も合法的に手に入ることになる。

なぜこんなことが簡単にできるかというと、一つにはタイの公務員の間では汚職や賄賂が蔓延していて、お金でタイ人のIDカードや国籍が入手でき、簡単にタイ人になりすませるからである。

こうやって、彼らが法律に従わずタイの不動産市場で金儲けをするということは、タイ人が中国人にそのビジネスチャンスを奪い取られ、将来さらに貧乏になるということでもあり、彼らの不法行為を止めなければならない。

次回に続く

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สำหรับคนจีนที่มาไทย ก็มีมาเป็นระยะๆ คนจีนหรืออาจรวมชาติอื่นอีกหลายชาติ ชอบที่จะสวมบัตรประชาชนคนไทย โดยไปหาชื่อคนตายตามต่างจังหวัด แล้วสวมรอยเป็นคนไทยไปเลย คนพวกนี้สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายๆ สบายๆ ลูกหลานเกิดมาใหม่ก็เป็นคนไทย 100% ไปโดยปริยาย เราเห็นคนจีนจากแผ่นดินใหญ่มาหากินอยู่แถวเยาวราช สำเพ็ง กันมานานแล้ว และทะยอยกันมาอย่างต่อเนื่อง ไม่เฉพาะคนจีน ยังรวมถึงคนชาติอื่นๆ ด้วย ถ้าข้าราชการไทยไม่ "ขายชาติ" เขาจะมาได้หรือ

            ลองนึกง่ายๆ ว่าถ้าเราไปอยู่กรุงปักกิ่ง ยามว่างเรานึกอยากสนุกโดยตั้งแผงขายของจากประเทศไทยย่านชุมนุมชนต่าง ๆ หรือเปิดร้านอาหารขายอาหารไทย เราต้องมีใบอนุญาตใช่ไหม ร้านก็ต้องมีใบอนุญาตใช่ไหม สินค้าหรือบริการที่จะขายก็ต้องได้รับการตรวจสอบหรือได้ใบอนุญาตใช่ไหม แต่พวกเขา ไม่ว่าจะจีน แขกหรือหลายต่อหลายชาติ มาทำมาหากินในแผ่นดินไทยโดยไม่ต้องได้ใบอนุญาตอะไรเท่าไหร่ หรืออาจ "ซื้อเอา" ได้หรือไม่ก็ไม่ทราบ อย่างนี้ทำให้คนไทยยิ่งจนลงหรือไม่ พวกต่างชาติมาช่วยเหลือหรือช่วยเถือประเทศชาติ

            ใน พรบ. EEC ระบุชัดว่า "มาตรา 59 . . .(1) ในกรณีที่การประกอบวิชาชีพใดมีกฎหมายกําหนดให้ผู้ประกอบวิชาชีพหรือผู้ขออนุญาตต้องมีสัญชาติไทยหรือต้องได้รับใบอนุญาต จดทะเบียน หรือรับรองก่อนการประกอบวิชาชีพตามกฎหมายแล้ว คณะกรรมการนโยบายอาจประกาศให้ผู้ซึ่งได้รับใบอนุญาต จดทะเบียน หรือรับรองให้ประกอบวิชาชีพนั้นในประเทศที่คณะกรรมการนโยบายกําหนด สามารถประกอบวิชาชีพนั้นเพื่อกิจการในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษได้. . ." (https://bit.ly/2IKJxy5) นี่แสดงว่าเราจะไม่ยกระดับนักวิชาชีพไทย และให้นักวิชาชีพต่างชาติมาเอาเปรียบนักวิชาชีพไทย นี่เรากำลัง "ขายชาติ" หรือเปล่า

最近の日本勢の動き

朝日新聞来月は東京でのセミナーもあり、2週間ほど帰国します。今年も日系各社が次々とバンコク進出を計画しているようで、そういう話がまた聞けるのが楽しみです。

今の私の仕事はブログをメインに雑誌の連載を書いたり、日本でセミナーを開催するのが主な活動なのですが、かつて海外不動産開発や投資の仕事に20年以上関わっていたこともあって、ありがたいことにそのコネクションで今は重役になった元同僚たちや仕事でウマが合って一緒にやっていた人達から、今でもいろいろと興味深い話が持ち込まれます。

もっとも、偶然私がバンコクに移り住んで細々と不動産ブログを書いていたら、次第にバンコクの不動産に注目が集まるようになったという望外の僥倖もあったとは思いますが…。

さて、この朝日新聞の記事は、つい先週日本で載ったもので、昨年以来、続々とバンコクのコンドミニアム市場に参入してくる日系デベロッパーのことを書いたものです。私のところにもこの記事を書いた染田屋氏がやって来て1時間ほど取材していきましたが、何で今バンコク?ということに興味が集まっているとのことでした。

この記事で記者は取材先としてAREAを選んでいますが、私も最新のバンコク不動産市場動向をチェックする方法で書いたように、ここが一番バイアスのかかってない興味深いレポートを出す、ということで取材を勧めました。もっとも、それがきっかけで染田屋氏がAREAに取材したのかどうかは知りませんが…。

しかし、限られた紙面の都合もあるとは思うのですが、「タイの若者の不動産購入も活況を下支えしている」とAREAのコメントを短くまとめてしまっていて、残念ながら本当の意味を咀嚼してないようにも思えるのです。

バンコク不動産、ついにバブル発生でAREAの懸念については既にレポートしていますが、この最近の若者の投機的行為こそ、AREAやコリアーズが問題視しているのであり、「タイのマンション過熱」という問題提起をするのであれば、本当はここをもっと掘り下げて取材した方がよかったのではとも思います。

ところで、最近のバンコク不動産市場への注目もあり、幸運にも私も2冊目の本を日本で出せることになりました。先週、出版社から連絡があり、ちょうど執筆を始めたところですが、今の予定では5月頃に書店に出回るようです。どちらかというと、辛口のことを書くつもりですので、興味があれば是非読んで下さい。


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それでも香港投資家の勢いは止まらない?(その3)

HKD Rateさて、以上が今後の香港投資家動向に関するCBREの予測ですが、彼らは世界中に現地法人や支店を持つ大手ブローカーでもあり、その香港現地法人から入手する情報に基づきこのコメントを出しているのだから、信頼できるものだろうと思います。

すなわち、今のタイバーツ高香港ドル安にもかかわらず、
バンコクコンドミニアム市場での外国人投資家筆頭格である香港投資家のプレゼンスは今年も衰えそうにないということです。

さらに、今後は都心部だけでなくミッドタウンフリンジにもその投資先が広がってくるということであれば、オンヌットのような今までFQ(Foreign Quota)と呼ばれる外国人枠が一杯になることがなかったエリアでも、その比率が上がってくると予測できます。

これがどんな意味を持つかといえば、例えば、オンヌットの2つ手前の駅であるエッカマイのロフトがそうですが、売り出すと早々にFQが一杯になり、それ以上外国人が買えなくなりました。

そういうことが起こると、同じユニットでもFQを持つユニットは外国人にでもタイ人にでも売れるというアドバンテージを持つことになり、さらに付加価値が出ることになります。つまり、一旦取ったFQはタイ人に売らない限りなくならないので、将来ゲンガムライ目的の転売でも、竣工後のリセールでも有利になるという投資妙味が出るわけです。

まあ、そんなことは滅多にないのですが、このFQに占める外国人比率が高いということは、実需のタイ人しか買わない物件に比べて、投資物件
として将来有望だということでもあります。

さて、ここでどこまで進むタイバーツの独歩高?で添付したグラフのうち、香港ドル/タイバーツの為替変動についてもっと長期のタイムスパンで調べてみたのがこのグラフです。1997年のバンコク不動産バブル崩壊が発端となったといわれているアジア通貨危機(別名トムヤムクン危機)まで約20年遡ってみると、当時のジェットコースター並の
為替レートのアップアンドダウンが見えてきます。

本来、20年もの長期間でみると国力や経済力といったファンダメンタルズが大きく変遷していてあまり参考にならなくなるので、機関投資家などは通常10年ぐらいのスパンで為替の動きを比較するのですが、敢えて20年までスパンを広げると、2007年以降、香港ドルとタイバーツの交換レートは落ち着きを見せ、長いボックス圏に入っているようにも見えます。そう思って見れば、現在の為替水準は平均値よりややバーツ高という程度です。

それに、前回、前々回に貼り付けたUBSの調査結果の表を見たら、今、香港の住宅価格がいかに高いか、そしてバブルリスクが高いのもわかるし、香港の投資家がこれに比べればバーツ高は大したことないと思うのも無理はないと思います。何しろ年率2割近く値上がりしているわけですから、タイバーツとの為替変動率を軽く超えてしまっています。

いずれにせよ、アナンダーやサンシリだけでなく、大手のデベロッパーの大半は今年も日本を含め積極的な海外でのマーケティングをするようなので、そう思って見ると、昨年来、タイのデベロッパー各社が知名度とブランド力のある日本のデベロッパーとJVを組む理由の一つが見えてきます。

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それでも香港投資家の勢いは止まらない?(その2)

UBS Bubble Indexまた、最近急増してきた中国人投資家のプレゼンスもあるものの、中国政府による約300万円以上の海外送金を制限するという新規制や、海外不動産投資自体の禁止令もあって、彼らがすぐに香港投資家を凌駕することはないとCBREは判断している。

元はといえば、中低価格帯のコンドミニアムの売行き不振により、タイデベロッパー各社は
2015年以降、海外でのマーケティングに注力し始めたのであるが、香港でも2015年から2017年にかけて続々とタイのCBD以外のプロジェクトも販売されるようになった。

そんな中、CBRE香港は2018年の香港投資家のタイ不動産への投資額は123億バーツ(約400億円)にも上ると予想している。


ところで、昨年だけで35のデベロッパーが85ものプロジェクトを香港でマーケティングしたのだが、中でも特にアナンダーとサンシリが積極的であった。

しかし一方で、あまりにも香港市場でのプレビルドプロジェクトの販売が増加したことに対し、香港の不動産エージェント協会は、顧客保護のために
今年4月から海外プロジェクトの販売業者規制に乗り出すとしている。

今年、タイのデベロッパー各社はコンドミニアム市場の成長拡大に非常に強気で多くの新規プロジェクトの売出しを計画している。つまり、相当な供給増が見込まれるのであるが、ロケーションがよく高利回りも期待できるプロジェクトに対する海外の需要は大きいとみて、デベロッパーは外国人投資家をターゲットにしている。

そして、CBREはその中でも特に香港の投資家は、2018年もラグジュアリー級だけでなく中級グレードの物件でも主たる投資家であり続けると予測している。

次回に続く

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Even though Chinese buyers are one of the fastest-growing groups of overseas buyers for real estate, CBRE believes that Hong Kong investors remain the most active in Thai property market. Chinese buyers have been constrained by increasingly strict capital controls and Chinese government policies aimed at restricting purchases of overseas property by their nationals.

A new Chinese regulation requires that banks report any transfer over US$29,000 and prohibits people from “lending” their quotas to other individuals, making it more challenging for a person to transfer money over their allowed annual quota. Additionally, the Chinese government has also banned transferring funds overseas for purchasing bonds, “insurance” products, and real estate; which has made it more difficult for mainland Chinese buyers to invest foreign property markets.

CBRE pioneered marketing of Thai properties overseas in the 1990s such as Laguna Phuket and SV City to purchasers in Hong Kong and Singapore. During the 2010s, Hong Kong investors focused on Phuket properties and super luxury and branded properties in Bangkok such as 185 Rajadamri, and Four Seasons Private Residences Bangkok.

In 2015, the mid to lower end condominium market slowed down resulting in Thai developers looking to overseas buyers.

THE LINE Jatujak-Mochit was the first notable non-CBD Bangkok project to be marketed in Hong Kong. More projects have since been exhibited in Hong Kong during 2015-2017.

According to our counterparts at CBRE Hong Kong, Hong Kong buyers’ investments in the overseas property market totalled $6.6 billion in the first half of 2017 alone. Investment locations included the UK and Australia in the early stages, Japan started 2-3 years ago and Thailand in recent years. The total transaction value of Thai properties is expected to reach HK$3 billion (approximately Bt12.3 billion) in 2018.

Records indicate that approximately 85 projects by 35 developers from Thailand were marketed to Hong Kong buyers last year. Ananda Development and Sansiri were among the most active in marketing to Hong Kong and most major condominium developers were active in marketing at least 2-4 projects.

The influx of foreign developments, especially off-plan, into Hong Kong, has been so significant that the Hong Kong Estate Agents Authority will issue new regulations set to take effect in April of 2018 to govern agents selling properties located outside of Hong Kong to regulate agents and protect buyers.

This year, developers are bullish about the prospects for the real estate industry in Thailand and are planning many new launches as well and new phases in current projects.

This increase in supply will mean that developers will be targeting foreign purchasers for projects in good locations with high yield potential. CBRE expects Hong Kong to remain a strong investment buyer market for Thai properties in 2018 for both the luxury and mid-market segments.

それでも香港投資家の勢いは止まらない?(その1)

Housing Index前回、どこまで進むタイバーツの独歩高?と題して香港ドルに対するタイバーツの復権、というかバーツ高により、今後は香港投資家の勢いも次第に弱まるのではないかと書きました。

しかしそれを全く否定するかのようなCBREのコメントが、The Nationのコラム記事(下に添付した英文記事)に載っていたので訳してみます。

表題:香港投資家のタイ不動産市場でのプレゼンスは今後も続く

過去10年間、海外でマーケティングされてきたタイの不動産はバンコク都心部かプーケットのような世界的に有名なリゾート地に集中していた。

しかし現在、投資家はバンコク中心部以外のロケーションにも目を向けつつある。

実際、都心部の新規プロジェクトの販売価格が平均で26万バーツ/㎡以上、物件価格も1,000万バーツ以上に値上りしてしまったこともあり、タイのデベロッパーは、2年ほど前からCBD(中心部ビジネス街)の高額物件だけでなく、CBD以外のプロジェクトも組み合わせたプロジェクトの紹介を海外で始めた。

その結果、ミッドタウンフリンジやミッドタウンでマストランジット沿線のCBDより価格の安いプロジェクトに対する香港投資家の関心も高まってきている。特に金額にして300万から1,000万バーツの物件に対する人気が高い。

次回に続く

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Hong Kong investors to stay a force in Thai property market

Real Estate January 24, 2018

By Special to The Nation

IN THE PAST DECADE, Thai properties marketed overseas were either projects in prime downtown Bangkok or properties in top resort destinations such as Phuket. 

Nowadays, visitors and investors are becoming more familiar with other non-prime locations in Bangkok through information from social media and digital communications.

New condominium property prices in downtown Bangkok have increased to an average of over Bt260,000 per square metre, with starting prices of over Bt10 million. The high Central Business District (CBD) prices combined with marketing efforts of non-prime locations by Thai developers, over the last two years, has increased awareness and interest from overseas investors in non-CBD Bangkok locations who are keen to invest in the fringe of the downtown areas or in midtown locations, especially along the extended mass transit lines where prices are more affordable than downtown areas.

The popular prices for these locations range between Bt3 to 10 million per unit.

中国人が狭小1ベッドルームを買う理由(その3)

Skywalkでは何故、中国人オーナーにとってはタイの不動産は賃貸がそれほど簡単なのか。

これまでにも書いてきたように、バンコクでは30平米前後の1ベッドルームが溢れていてよく売れてもいますが、これは予算に限りのあるミドルクラス以上のタイ人が自己居住用に買うケースが多く、実需があるからです。

しかし、投資としては
空室リスクが非常に高くなっているので、よく売れているから貸しやすいと勘違いしない方がいいです。

10月に竣工引渡しが決まったアシュトン・アソークのタイ人の間でやり取りされているリセール市場の現状を調べると分かりますが、馬鹿げたオンライン・ブッキング(その4)で書いたようにプロジェクト全体の9割以上を占める1ベッドルームは安値での売りが結構出始めています。今後、竣工が目前に迫るにつれて、売りそこねた連中や住宅ローンが借りられなかった連中の投売りが始まるかもしれません。もっとも、富裕層はもうとっくに売り逃げていると思いますが...。

一方、中国人オーナーはと言えば、中国国内の旅行会社やAirbnbを通して中国語を使って宣伝すれば、容易に宿泊客を見つけることができます。なにしろ年間900万人もの中国人観光客がタイにやってきているわけですから、彼らにとって空室リスクなどほとんどないのと同じです。

また、民泊は稼働率が上がれば10%以上の利回りが出るので、お金儲けのことだけを考えればこちらの方が投資としても魅力があります。従って、彼らにとっては初期にプレビルドで買うだけでなく、こういう竣工寸前や直後の投売りを拾う手もあります。

ところで、民泊は違法というだけでなく、がやがやと毎日入れ替わりで入ってくる中国人観光客によって
そのコンドミニアムには住宅としてのプライバシーがなくなり、最終的には日本人などの他の入居者が出ていってしまうという問題があります。

そもそも、民泊というのはフロリダで夏場にオーナー達が不在の時に、旅行者に短期間だけ自宅を賃貸したバケーション・レンタルが始まりです。

従って、プーケットやパタヤならフロリダやハワイと同様、リゾート地なので民泊もまだ分かるのですが、バンコクのコンドミニアムは人々がそこで生計を立てながら生活しているプライベートな空間であり、そこに大勢の観光客が大声で喋りながらずかずかと土足で上り込んでくれば、
賃貸で借りるエクスパット達も敬遠するようになり、当然その不動産価値も落ちます。

プラカノン駅前の50階建コンド、屋上にルーフトップバーのあるスカイウオークなどは中国人観光客で連日賑わっているようですが、こういう物件を買ってしまうと最終的に中国人投資家にしか出口がなくなってしまうし、投資としても失敗することになります。

また、最近の新規プロジェクトでも中国人の購入比率が高いものは、竣工後にホテル代わりで貸し出される可能性が高いので、買う前にしっかりデューデリするべきです。

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中国人が狭小1ベッドルームを買う理由(その2)

Chinese buyer以下はDDプロパティの記事の概略です。

1.中国人のタイ不動産購入は自己使用目的と投資目的の両方で増えている。レイモンランドによれば、2012年から2015年の3年間で、外国人購入者全体に占める中国人比率が20~30%から60%に増えた。

2.中国人にとってバンコクのコンドミニアムを賃貸するのは簡単である。これは中国人の周氏の例だが、彼女はこの数年間で2つのコンドミニアムを買い、Airbnbを使って民泊で貸している。
それを見た他の中国人達がどうやって買えばいいのか、そしてどうやって賃貸に出せばいいのかと聞いてくるそうだが、バンコクでの投資は中国で不動産投資するより効率が良いし、特に小さい物件を買う方が(観光客に)貸しやすい、とインタビューに答えた。


3.不動産価格の高騰により、
中国人ミドルクラスは母国でなかなか不動産を買えなくなった。一方で最近の中国人民元高もあり、今、彼らの投資対象がタイの不動産に向かっているのである。さらにタイは中国人にとって人気の観光地であり、特にバンコク、プーケット、パタヤの不動産が買われている。

ところで、タイでは中国人観光客は中国人が家主の物件に宿泊するという調査結果があります。以前、韓国に中国人観光客が押し寄せた時に、観光バスからホテルまで中国資本のものを使われたので、韓国経済には大してお金が落ちなかったということが起こりましたが、同じようなことかも知れません。ただし、日本では彼らの爆買いで相当なお金が落ちたのですが、こればかりはさすがの中国資本でも取り込めなかったようです。

次回に続く

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Buyers from China are purchasing even more properties in Thailand as they look at the country being ideal for both personal and investment purposes, according to media reports. Thailand property is more affordable than many cities in China which is another reason Chinese buyers have started acquiring Thai real estate.

Between 2012 and 2015, Chinese buyers accounted for 20-30 per cent of the foreign customers Raimon Land Pcl had, but now this group accounts for nearly 60 percent, says Raimon Land CEO Adrian Lee to Reuters.

For Chinese investors, it can be easy to rent properties in Thailand without many hassles. Shu Feifei from Chegdu in western China has purchased 2 residential properties in Bangkok in the past couple of years and is able to let them out using Airbnb. Many other potential buyers are asking her questions about the process of buying and renting out units in Thailand.

“Investing there was a better option than investing in China. In Thailand, it’s good for foreigners to buy smaller properties, it’s easier to rent out too if they want to rent,” says Shu to the news agency.

The major issue preventing Chinese buyers from purchasing domestic real estate is China’s increasing home prices which have risen a great deal since the start of 2016. Even smaller cities are seeing large home price hikes after local governments in major cities like Shanghai placed restrictions to help cool off the markets. The yuan, China’s currency, has recovered recently after hitting a low in 2016 which has helped improve purchasing power.

It is not just the cheap prices that make Thailand attractive to foreign buyers. The country remains a popular holiday spot among Chinese visitors who are coming to the country in record numbers. The most popular places for Chinese buyers to purchase real estate are Bangkok, Phuket, and Pattaya.

中国人が狭小1ベッドルームを買う理由(その1)

中国人旅行者推移以前、中国マネー見参!でも4回にわたって書きましたが、バンコクで中国人のコンドミニアム購入が急増しています。

そして、最近の調査で判ってきたのが、タイで不動産を購入している中国人は、もちろん高級コンドを買う連中もいますが、主な購入層がミドルクラスで、予算的にも300万から500万バーツ(1,000万円から1,600万円)の物件に集中しているというものです。


添付は先月のセミナーで私が作成した資料の抜粋ですが、中国人購入者は最初は観光でやってきて、そこで母国の不動産に比べてタイの不動産が割安で投資利回りも高いことに気がつき、不動産購入に興味を持つというケースが多いようです。それが今、このグラフにあるように年間900万人もの中国人観光客が押し寄せて来ているのですから、コンドミニアムを買う人が増えるのも無理はありません。


しかしこれには大きな問題があります。タイではコンドミニアムの民泊利用は入国管理法違反、建築基準法違反、そしてホテル宿泊業という事業をやっているのに税金を払ってない脱税であり、違法であると政府がアナウンスしています。

しかし彼らは、それを知ってか知らずか、最初からAirbnbや中国の旅行会社を使って中国人観光客にホテルとして部屋を貸し出すことを目的に投資します。また、Airbnbもコンプライアンスの意識がない会社らしく、こういった政府のアナウンスにもかかわらず、今もタイのコンドミニアムを取り扱っています。


次回に続く

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中国マネー見参!(その4)

Money Laundering中国マネー見参(その2)の中で、取引先から私が聞いた話として、香港では中国本国からボストンバッグに大量の人民元を詰めた中国人がたくさんやってきて口座を開き、その後、海外送金して不動産を買っている、と書きました。

これは中国国内では政府の監視が厳しく海外送金が規制されているため、現金を一旦、資金移動が自由な香港に持ち込んでから海外に送金しているということです。

もっとも、私は専門家ではないので、これがマネーロンダリングなのかどうかまでは判りませんが、ちょっと調べてみるとこの図にあるような典型的マネロンスキームの例に酷似しています。


タイの場合でも、外国人に対するコンドミニアム購入要件として、外国から外貨で送金した資金を使って100%現金で買うこと、という条件があるので、ボストンバッグで
現金持ち込みしても買うことはできません。従って、まずは香港に持ち出してそこから外貨のまま海外送金するということになるのでしょう。ところで、日本でも中国人が東京のマンションを買っているという記事をかなり前に読みましたが、これも香港あたりから資金が飛んできているのかもしれません。

最近、日本でちょっとお金が必要になり、わずか100数十万円ですが、タイから日本の自分の口座に送金したところ、日本の銀行から電話がかかってきて、この資金の出処はどこかとしつこく聞かれ、それが明らかになるまで自分の口座に入金できませんでした。これも金融庁の指示だから仕方がないという説明でしたが、日本はそれなりにチェックが入っているのが分かります。ただ、こんなのはボストンバッグに現金を詰めて持ってこられたらチェックのしようがないわけで、そんなことぐらいで効果があるのかどうかは疑問ですが。

一方、タイの銀行は、私が不動産のダウンペイメント支払いのために日本から1,000万円ほど送金しても、資金ソースなど全く聞いてきませんでしたから、
中国人にとってタイの不動産購入は非常に容易だと思います。

ところで、投資人気国の第1位、アメリカは中国からの資金流入に文句を言わないような気がします。
あのビジネスマンであり不動産王のトランプ大統領が、不公正貿易で取られた資金が戻ってきたと喜ぶことはあっても、中国人の投資でアメリカの不動産価格が値上りするのはけしからんからチャイナマネー流入を規制する、などと言うとは思えないですから。

タイ政府はいまのところ、アメリカと同じく外貨流入ウエルカムという立場なので、マネロンはあまり気にしてないようです。そうやって考えていくと、中国人にとって人気第2位と第3位の国から不動産購入を嫌われるようになった今、人気第5位のタイが格上げされて、これからますます資金が流れてくるのだろうと思います。

すなわち、バンコクのコンドミニアムを既に買った人やこれから買う人は、今後のチャイナマネーによる価格上昇に便乗して値上り益を享受できるということなのかもしれません。中国マネーの行先を後追いでなく、先読みして投資すれば儲かる、という図式になってくるのでしょう。

PS: 
実は今日、このブログを書いた後、偶然、広東からタイに来ている中国人と話す機会があったのですが、中国都市部のコンドミニアム価格は高騰してしまい、中国人ミドルクラスにとってマイホームはもうとても買えなくなってしまっている。一方、北京や上海に比べるとバンコクのコンドミニアムは確かに相当安いし、貸した場合の利回りも高い。しかもタイは誰でも50歳以上になればリタイアメントビザが取れて老後を暮らすことができる。だから、一般のミドルクラスの人達は今、中国でのマイホーム購入を諦めて老後のマイホームとしてタイでコンドミニアムを買っている、とのことでした。かつて日本がバブルの頃、不動産価格が高騰した結果、多くの人達がマイホームを諦めたのを思い出しましたが、そういう話を聞くと、今、タイで不動産を買っている中国人は、実は本国でのマイホーム購入を断念せざるを得なかったちょっと可哀想な普通のミドルクラスであり、彼らの場合はマネロンではなさそうな気もしてくるのですが…。

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中国マネー見参!(その3)

オーストラリア前々回、中国人ミドルクラスの間で投資先国として人気が第3位のカナダで、あまりに多くの中国人の不動産購入が続いたため、いくつかの州が中国人バイヤーに制限をかけるようになってきたと書きました。

実は投資先国人気第2位のオーストラリアでも、中国人バイヤーの流入を警戒する下のような記事が出ていて、そのうちカナダのように規制が入るかもしれません。

もっとも、オーストラリア不動産への資金流入は中国だけでなく、アジア全体から買いが入っているようですが、特にマネーロンダリングのために不動産購入をする中国人に対する嫌悪感がオーストラリア人の間であるようです。

シドニー大学の調査によると、シドニー市民の過半数が外国人の不動産購入を禁止したほうがいいと答えていて、64%の人が外国人による不動産購入がオーストラリアの住宅価格高騰の原因だと答えています。

もっとも、アジア、特に中国マネーの流入が不動産価格を上昇させたという明確なエビデンスはないようですが、ただ、2012年から2015年にかけてシドニーの住宅価格は45%上昇し、2017年の第1四半期においては昨年同期比18.4%の上昇ということで、やはり、世界的な投資資金の割安な不動産への流入という構図自体は今も変わっていません。これもある意味、グローバルスタンダードの浸潤です。

ところで、オーストラリアの調査機関によれば、これまで中国人により約25億米ドルの資金がオーストラリアに流入し、その内、7億5,000万米ドル、つまり3分の1近い資金が不動産購入に回ったとのことです。

その理由として、オーストラリアの場合、特に規制が緩やかなので、中国人にとって
様々な方法で汚職や賄賂で得た資金を洗浄することができるからとのことであり、何やら危ない資金が中国から大量に入り込んでいるようです。

次回に続く

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A majority of residents in Sydney are opposed to foreign property ownership, according to a University of Sydney report. Buyers from Asia have flooded the market causing housing prices to increase drastically in the past few years. In addition to this, there are some concerns about Chinese buyers purchasing Australian real estate to launder money.

Over half of those surveyed responded that foreigners should not be allowed to purchase property in Australia with only 4 per cent strongly supporting foreign real estate ownership. A total of 64 per cent of people asked in the survey believe foreign investment is the reason housing prices in Australia have skyrocketed.

Investment from Asia, and China in particular, has grown since 2015. However, there is little evidence to connect the rising housing prices to the influx of Asian property buyers, shows data from the Australian Treasury. Real estate prices in Sydney jumped by 45 per cent between 2012 and 2015 and are up 18.4 per cent in the 1st quarter of 2017 when compared to the same period last year, reports the Asia Times.

Another concern about the increase in real investment from Chinese buyers in Australia is money laundering. Some Chinese citizens are believed to have used money from corruption to acquire international property. The Chinese government has launched 2 programs to catch allegedly corrupt citizens who have fled overseas and are tracking several suspects in Australia, according to Asia Times.

More than USD2.47 billion of money transfers made by Chinese investors have been investigated by Australian financial intelligence officials. Of this total, USD750 million has been placed in property investments. Individuals still have many ways to launder money in Australia, despite the efforts of the government to stop this practice. Real estate transactions continue to be one of the preferred methods of this, reports Transparency International. That’s because Australia has more gaps and loopholes in place than other countries.

中国マネー見参!(その2)

market share私はReDevというカナダの商業不動産投資会社のエージェントでもあり、そこの香港支店とも親しいのですが、話を聞くとボストンバッグに大金を詰めて中国本土から香港にやってきたミドルクラスの投資家たちが、HSBCやハンセン銀行に口座開設し、その口座から直接送金して海外で不動産を買っているとのことでした。

現在、香港の主だった銀行は日本人には厳しくてなかなか口座も開かせてくれなくなりましたが、口座を開いただけであとはドーマントになるまでほったらかしの日本人とは違って、中国人は多額の資金移動を伴うのでお得意様のようです。


ところで、中国の銀行がタイの不動産を買う資金まで融資してくれるというのは初耳です。そういえば、ReDevの香港所長が、中国人はタイの不動産もカナダの不動産も両方同じ口座を使って一緒に買っていると言っていましたが、香港はタックスヘイブン(租税回避地)であり、投資に対して税金が一切かからないというメリットがあるので、ここをキーステーションにして世界の不動産に投資しているのだろうと思います。

自力で資金を集めて全額現金で買わなければならないという我々に比べて、中国人は銀行が物件価格の7割までローンを出してくれるというのでは、我々には相当なハンディがありますね。

いずれにせよ、今後中国からさらに大量の投資資金がバンコクに流れ込んでくれば、いずれ彼らが香港やシンガポールの投資家を抜いて、外国人枠に占めるマーケットシェアNo.1になるかもしれませんね。それも、ターゲットが500万から1,000万バーツということなので、ダウンタウンからミッドタウンフリンジの30㎡から50㎡の物件が値上りするのかもしれません。

でも一方で、彼らはすぐにルール破りの中国人旅行者に貸す民泊を始めるので、外国人枠の中で中国人比率が高いプロジェクトは敬遠しておいた方がいいと思います。

次回に続く

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中国マネー見参!(その1)

china moneyここ数年、チャイナマネーがタイでコンドミニアムを買っているのは目についていましたが、アメリカ西部やカナダに比べればまだ目立っていませんでした。

昨年あたりから、カナダのいくつかの州では地元のカナダ人から苦情が出始めたため、税金を上げて中国人の不動産購入を制限するようになってきたと聞いていますが、これからはいよいよタイが次のターゲットになるのかもしれません。

以下は、バンコクポストの記事です。

中国政府が資金の海外流出を止めようとやっきになっているにもかかわらず、中国人投資家は今もタイの不動産を買い続けている。その理由は、中国に比べてタイの不動産価格が割安で利回りも高く、さらにプレビルドのダウンペイメントやトランスファータックスも小さいからである。

今、タイ不動産を買っている中国人はミドルクラスが多い。彼らにとってタイのコンドミニアムは価格が安いだけでなく、利回りも5%位なので、20年で投資資金を回収できるというのも魅力である。一方、北京や上海では投資利回りは2%しかないので回収に50年かかる。

中国の海外不動産関連ウエブサイトによれば、中国人のタイ不動産に対する昨年第2四半期の需要は、2015年の同じ四半期に比べて2.8倍にもなったとのことである。

また、中国の各銀行もこういった中国人投資家がバンコクやパタヤ、チェンマイ、プーケット等で不動産を購入する際に、購入金額の最大7割までローンを貸し出している。

そして、大半の投資家が金額にして500万から1,000万バーツ(1600万円から3200万円)の物件を物色しているが、中国人投資家にとってタイは今、アジアの中で最も人気のある投資先になっている。

現在、タイは中国人にとってアメリカ、オーストラリア、カナダ、ニュージーランドに次いで5番目の人気投資国家であり、昨年は1棟全部を買ってホテルにコンバートしたり、まとめ買いして個人投資家に転売したりする企業もあった。

次回に続く

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No slowing Chinese interest in Thailand Property
Even with capital controls in place from the government, Chinese buyers continue to invest in Thai real estate due to its low prices and above average returns, reports local media. In addition to being cheaper, in some cases down payment rates and property transfer fees are lower in Thailand than in China.

Buyers from China tend to be from the middle class and like the fact that property in the Kingdom is cheaper and comes with less sales-purchase conditions. Investors who buy property and rent it out in Thailand are able to realise a return in roughly 20 years. This is significantly less than in Beijing and Shanghai where it can take more than 50 years to get a return on investment.

Chinese demand for Thai properties increased by 180 per cent in the 2nd quarter last year from the same period in 2015, according to Chinese overseas property website Juwai.com. Banks are helping buyers from China obtain financing for these properties.

“There are many Chinese banks facilitating Chinese buyers in many key destinations like Bangkok, Pattaya, Chiang Mai, Rayong, Phuket, Udon Thani and Ubon Ratchathani. They offer mortgage loans of up to 70 per cent per cent of property prices,” says Wason Khongchantr, Managing Director of Modern Property Consultants, to the Bangkok Post.

A majority of Chinese buyers want condo units priced between THB 5 and 10 million while there is also demand for units cheaper than this in some areas of Thailand. Prices in this range are significantly less than similar unit sizes and styles in Shanghai. This has seen Thailand become the most popular country for Chinese real estate investors in Asia.

“Thailand was ranked the 5th top country where Chinese looked for property to buy after US, Australia, Canada and New Zealand. Last year some purchased entire condo towers to either convert into hotels or resell to buyers in China,” says Wason.

タイのコンドミニアムを買う外国人調査結果(その4)

購入意欲さて、プラスプロパティのレポートはここまでですが、この調査結果からまず分かるのは、最近の不動産市場全体の低迷もあって、ゲンガムライによる転売目的の人はほとんどいなくなっているということです。

もともと、こういう投機的な購入は富裕層、中間層を問わずタイ人に多く、3、4年前には新規プロジェクトの3割、プロジェクトによっては5割が転売目的の投機的な買いといわれていましたが、このグラフからも分かるように、現在のタイ人の住宅購入意欲もかなり落ちてきていて、価格が下落中のシンガポールに近くなっています。

一方、外国人の場合、タイに居住、非居住を問わず、投資目的の人の大半がしばらく賃貸運用した後に売却するという投資の王道ともいうべきプランを持っています。こういう投資家がほとんどを占めるということは、転売に失敗した売りが一度に出てきて値崩れするということがないというメリットがあります。

ただ、やはり気になるのは、多くのデベロッパーがハイエンドにシフトする外国人需要頼みになりつつあることです。外国人需要は自国通貨の為替や金利、自国の景気や不動産市場に影響を受けるといった変数が多いため、それほど盤石な需要ではなく、バンコクのコンドミニアム市場全体をコンスタントに牽引できるとは思えません。

また、外国人需要程度でコンドミニアム市場全体が回復するというほど、バンコクのマーケットは小さくないような気がするし、やはり、結局は現在様子見をしているタイ人が市場に戻ってこないことには難しいだろうと思います。

いずれにせよ、外国人といってもほとんどがアジア人で、特に香港、シンガポール、そして最近台頭しつつある中国からの投資等で8割にも達しているわけで、この投資家達の予算が400万から800万バーツ(1,300万円から2,600万円)に集中しているのは留意しておくべき点です。

外国人だからといって皆がラグジュアリーやスーパーラグジュアリー級のプロジェクトばかりを買っているのではないし、CBREのレポートでも外国人需要は500万から1,000万バーツに集中していると言っているので、1,500万から2,000万円が予算のボリュームゾーンである日本人投資家ともほぼかぶっていることが分かります。

次に、タイに居住する外国人の需要は自己居住比率が高いこともあり、2ベッドルームの比率が高くなっています。一方、非居住者の場合、自分で住むわけでもないので価格的に手頃で買いやすい1ベッドルームを好むようですが、それでも予算から判断してほとんどが広めの1ベッドで平米単価も12万バーツ以上、すなわちアッパークラス以上のセグメントと推測できます。

また、この5年間でタイに居住する外国人の需要が8倍にも増えたということは、タイのコンドミニアムは買っておいて損はない、家賃を払うより買ってしまった方が得だと考える人が多いということだろうとも思います。外から見ている人でなく、実際にタイに住んでいる外国人の方がマーケットの動きを実感しているはずであり、その彼らが買っているというのは心強いはずです。

そういう私も現在、35~55平米の1ベッドや小さな2ベッドルームながら、アソーク、トンロー、オンヌットと3つのコンドに投資していますが、ロケーションと間取り、グレードセグメントさえ間違わなければ、バンコクのコンドミニアム投資で損をすることはまずないだろうという安心感があるからです。

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タイのコンドミニアムを買う外国人調査結果(その3)

LPN Target
一方、サンシリが香港、シンガポール、中国、台湾等の海外で販売したプロジェクト等は、タイに居住していない外国人が購入者であり、これが2つ目のカテゴリーの外国人需要である。

過去2年間で、このカテゴリーで購入したユニットの82%がイールドプレイの投資目的で購入されたが、4%は転売目的、そして残りの14%は自己居住用であった。

タイプ別では、1ベッドルームユニット(71%)、2ベッドルームユニット(16%)、スタジオ(11%)と続き、最も人気のある価格帯は4~6百万バーツ(55%)(約1,300~2,000万円)、続いて6〜8百万バーツ
(35%)(約2,000~2,600万円)である。

また、購入者の多くは、香港、シンガポール、マレーシア、中国、日本、台湾等、83%がアジア諸国からのもので、残り(11%)はヨーロッパであった。

プラス・プロパティによれば、
「タイのコンドミニアム、特にバンコクのコンドは香港やシンガポールのそれよりも大幅に低価格であり、また、賃貸後に転売した場合の総合投資リターンも大きい。これが自己居住目的と投資目的の両方の外国人購入者の関心を引く要因になっている。
また、その他の要因としては、タイデベロッパーの信頼性とアフターサービスの良さがある。例えば、不動産管理サービス、投資手続きのサポート、入居者募集、利回り保証、及び販売後のサポート体制等がある。
ただし、不動産管理会社は前述の外国人需要を満たす人員体制を確立しなければならない。例えば、顧客サポート要員は英語だけでなく、中国語のような他の言語でもコミュニケーションできる必要がある。
今後、
ASEAN経済共同体(AEC)に向けて競争に勝ち残るためには、各国の文化を理解した上での外国人需要を満たす顧客サービスが必要なのである」。

次回に続く 

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ส่วนกลุ่มที่ 2 คือดีมานด์ชาวต่างชาติที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในประเทศไทย ขอยกตัวอย่างโครงการของแสนสิริที่นำออกไปขายต่าง ประเทศ เช่น ฮ่องกง สิงคโปร์ จีน และไต้หวัน ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา มีสัดส่วนการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าถึง 82% ขายต่อ 4% และอีก 14% เป็นการซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่สองสำหรับอยู่อาศัยเอง 

สำหรับประเภทห้อง พบว่ารูปแบบ 1 ห้องนอนได้รับความสนใจสูงสุด (71%) ถัดมาคือ 2 ห้องนอน (16%) และประเภทสตูดิโอ (11%) ระดับราคาที่นิยมที่สุดคือ ช่วงราคา 4 – 6 ล้านบาท (55%) รองลงมาคือ 6 – 8 ล้านบาท (35%) ลูกค้าส่วนใหญ่ เป็นชาวเอเชียคือ ฮ่องกง สิงค์โปร์ มาเลเซีย จีน ญี่ปุ่น และไต้หวัน (83%) ที่เหลือคือยุโรป (11%) 
“ปัจจัยบวกที่ทำให้คอนโดมิเนียมในไทย โดยเฉพาะกรุงเทพฯ เป็นที่สนใจของต่างชาติทั้งแง่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย และซื้อเพื่อการลงทุน เป็นเพราะว่ามีราคาที่ถูกกว่าฮ่องกงหรือสิงคโปร์อยู่มาก และมีผลตอบแทนการปล่อยเช่าและขายต่อที่ดี รวมถึงภาพลักษณ์ น่าความเชื่อถือของผู้ประกอบการไทย และการบริการหลังการขายที่มีคุณภาพ มีความพร้อมที่จะเข้ามาดูแลและอำนวยความ สะดวกให้แก่นักลงทุนในการบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจรด้วยความเชี่ยวชาญ ทั้งในแง่ของการลงทุน การ ช่วยหาผู้เช่าและการันตีผลตอบแทนในระดับที่น่าพอใจ รวมไปถึงความพร้อมด้านบุคลากรที่จะช่วยดูแลหลังการขาย 
ซึ่งในปัจจุบันผู้ประกอบการด้านการบริหารโครงการต้องปรับตัวเพื่อรองรับอุปสงค์ต่างชาติเหล่านี้อย่างมาก ทั้งการดูแลลูกค้า ความสามารถทางภาษาของเจ้าหน้าที่สามารถสื่อสารได้มากกว่าภาษาอังกฤษ อาทิ ภาษาจีน เป็นต้น พร้อมทั้งให้บริการด้วย ความเข้าใจวัฒนธรรมในแต่ละเชื้อชาติ ซึ่งจะสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันพร้อมก้าวเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) ที่จะเป็นจุดเชื่อมต่อสำคัญไปสู่อุปสงค์ต่างชาติซึ่งจะส่งผลให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ เกิดการเติบโตและขับ เคลื่อนต่อไปได้ในอนาคต” นายอนุกูล กล่าว 

タイのコンドミニアムを買う外国人調査結果(その2)

外国人需要その2種類の1つ目は、タイに住む外国人購入者である。プラスプロパティのデータによれば、2012年から2017年の5年間でこの外国人需要が約8倍に拡大したことを示している。

また、この需要の大部分(72%)は自己居住用コンドミニアムの購入であり、残りの28%が投資目的によるものであった。

尚、投資目的のグループが購入した28%のユニットの内、21%が賃貸に出してイールドプレイで運用され、7%が短期売却益を狙うゲンガムライ目的であった。地域別には、バンコクの需要が最も拡大し、販売ユニット数全体の58%を占めた。そして、プーケット、チョンブリ、ホアヒン等の海岸リゾート地域が2番目に高かった。(それぞれ16%、13%、6%)。そして、チェンマイ、パタヤなどの観光都市の需要はともに2%増加した。

次にこれらコンドミニアムの購入者グループを見ると、アジア人(58%)、ヨーロッパ人(29%)、アメリカ人(7%)であり、タイプ別で言えば1ベッドルームが最もよく売れた(51%)。そして、 2ベッドルーム(30%)、スタジオ(17%)、3ベッドルームと続いた。

また、価格的に最も人気のある価格帯は5~700万バーツ(31%)(約1,600~2,300万円)で、これに続いて3~5百万バーツ(1、000~1,600万円)と7~10百万バーツ(2,200~3,200万円)の価格帯、それぞれが21%ずつであった。

次回に続く


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หากวิเคราะห์ภาพรวมของดีมานด์ต่างชาติจากการเก็บข้อมูลของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา แบ่งได้เป็น 2 กลุ่ม กลุ่มแรกคือ ลูกค้าต่างชาติที่อาศัยอยู่ในไทย ตั้งแต่ปี 2555 - 2560 อุปสงค์ต่างชาติขยายตัวถึงกว่า 700% ซึ่งดีมานด์ส่วนใหญ่ ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัยเองถึง 72% และซื้อเพื่อลงทุน 28% ในส่วนนี้เป็นการปล่อยเช่า 21% และขายต่อ 7% 
โดยดีมานด์ในกรุงเทพฯ มีสัดส่วนการขายมากที่สุด (58%) รองลงมาเป็นพื้นที่ติดทะเลอย่างภูเก็ต ชลบุรี หัวหิน (16%, 13%, และ 6% ตามลำดับ) สุดท้ายคือพื้นที่ท่องเที่ยวในภาคเหนืออย่างเชียงใหม่และแหล่งท่องเที่ยวอย่างพัทยา (เท่ากันที่ 2%) 
โดยผู้ซื้อ 3 อันดับแรกคือเอเชีย (58%) ยุโรป (29%) และอเมริกา (7%) ส่วนรูปแบบคอนโดมิเนียมที่ได้รับความนิยมมากที่สุด คือ รูปแบบ 1 ห้องนอน (51%) รองลงมาเป็นรูปแบบ 2 ห้องนอน (30%) และรูปแบบสตูดิโอ (17%) นอกนั้นเป็นรูปแบบ 3 ห้องนอน และรูปแบบเพ้นท์เฮาส์ ระดับราคาที่นิยมที่สุดคือ ราคา 5 – 7 ล้านบาท 31% ตามด้วย 3-5 ล้าน และ 7-10 ล้าน เท่ากันที่ 21% 

タイのコンドミニアムを買う外国人調査結果(その1)

Market Turnaroundプラスプロパティから、タイのコンドミニアム市場はいよいよ底を打ち、リバウンドが始まったというピーカンなレポートが出ています。

彼らによると、外国人需要が今のコンドミニアム市場を牽引していて、それによりマーケットのリカバリーが始まった、というものです。

私個人としては、かなりポジショントークが入っていると思いますが、まずはこのちょっと大げさなレポートを見ていくことにします。

レポート内容:
デベロッパー各社は外国人需要を取り込むために、この5年間、海外での販売活動に注力してきた。その結果、周辺諸国に比べて割安感がある、利回りが高い、ASEANの中心にあるという地理的優位性、そして販売後の充実した顧客サービスという点で、外国人投資家にとって魅力的な投資対象となってきている。


これまでのタイ経済の不透明感、家計債務の高止まりにより、デベロッパーはアッパーミドルクラス市場に販売をシフトしてきたが、同時に外国人市場にもマーケティングを展開してきた。

グローバル・プロパティガイド・リサーチによれば、バンコクCBDのコンドミニアム価格は香港のそれのわずか5分の1であり、またシンガポールの半分である。従って、まだ価格上昇の余地は十分あるし、さらに今後のマストランジットシステムの開発が投資に拍車をかけている。

実際、サンシリを筆頭にタイのデベロッパーは2012年から海外市場にシフトし始めた。そして、2016年に入ると、デベロッパー各社は次々とこの外国人需要にターゲットをシフトし始め、スパライとイースタン・スターが中国で販売会を開き、アナンダーも香港、シンガポール、台湾でマーケティングを始めた。

この結果、外国人の間でタイのコンドミニアムの魅力が知られるようになったのだが、実はこの需要には2つの種類がある。

続きは次回に


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พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เผยสัญญาณตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มฟื้นตัว ดี มานด์ต่างชาติหนุน ผู้ประกอบการหลายรายปรับกลยุทธ์เดินสายโรดโชว์ต่างชาติ หลังพบในระยะ 5 ปี อุปสงค์จากต่างชาติเติบโต เร็ว ทั้งที่อาศัยอยู่ในไทยและจากแต่ละประเทศ เหตุอสังหาฯ ไทยมีความน่าสนใจ ราคาอยู่ในระดับต่ำ มีผลตอบแทนที่ดี เมื่อ เทียบกับเพื่อนบ้าน เป็นศูนย์กลางอาเซียน มีบริการหลังการขายที่ได้มาตรฐานสากล ง่ายต่อการตัดสินใจลงทุน 

นายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริม ทรัพย์ครบวงจร เปิดเผยว่าสัญญาณการฟื้นตัวของตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มดีขึ้นอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ครึ่งหลังปี 2559 มีโครงการ ใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้น 32% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อน 
แม้ว่าจะยังเป็นช่วงที่มีความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและหนี้สินภาคครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง แต่ผู้ประกอบการเริ่มปรับ กลยุทธ์ทางธุรกิจโดยเน้นตลาดระดับกลางและบนมากขึ้น อีกทั้งผู้ประกอบการได้ขยายตลาดไปต่างประเทศเพื่อดึงกำลังซื้อ จากกลุ่มลูกค้าและนักลงทุนชาวต่างชาติที่ปัจจุบันให้ความสนใจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยค่อนข้างมาก 
เพราะมีข้อได้เปรียบในภูมิภาคหลายประการ นอกจากจะมีทำเลที่ตั้งอยู่ในศูนย์กลางของแถบเอเชียตะวันออกเฉียงใต้แล้ว ยัง เป็นแหล่งการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีโครงการเปิดขายมากที่สุดในกลุ่มอาเซียนเขตลุ่มแม่น้ำโขง (CLMV) อีกทั้งราคา เฉลี่ยทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ตึกแถวและห้องชุดพักอาศัยยังถูกกว่าหลายประเทศด้วย 
โดยข้อมูลจาก Global Property Guide Research ระบุว่าราคาคอนโดโดยเฉลี่ยต่อตารางเมตรใน ทำเลพื้นที่เศรษฐกิจชั้นในของไทยมีราคาต่ำกว่าฮ่องกงกว่า 5 เท่า และสิงคโปร์กว่า 2 เท่าตัว จึงทำให้มีโอกาสที่ราคาจะปรับขึ้น ไปได้อีกมาก นอกจากนี้ศักยภาพของทำเลที่อยู่บริเวณรถไฟฟ้าและการลงทุนเส้นทางรถไฟฟ้าใหม่ๆ ในไทยยังเป็นปัจจัยที่ช่วย ส่งเสริมให้เกิดการลงทุนในอนาคต 
ในช่วงปี 2559 ที่ผ่านมาจึงเห็นผู้ประกอบการไทยที่เริ่มปรับตัวโดยการออกไปรุกตลาดต่างชาติอย่างจริงจัง อาทิ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด ไปโรดโชว์ที่จีน รวมถึงบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ก็รุกตลาดต่างประเทศที่ฮ่องกง สิงคโปร์ และไต้หวัน 
อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการไทยได้เริ่มบุกตลาดต่างประเทศตั้งแต่มี 2555 เป็นต้นมา โดยบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) นับ เป็นผู้ประกอบการไทยรายแรกๆ ที่ได้ไปรุกตลาดต่างชาติ และมีจำนวนยูนิตที่ออกไปขายในต่างประเทศสูงเป็นอันดับต้นๆ ใน ตลาดทั้งการทำโรดโชว์ในฮ่องกง สิงคโปร์ ไต้หวันและจีน รวมถึงการเปิดจองคอนโดมิเนียมโครงการต่างๆ ที่ต่างประเทศพร้อม กับประเทศไทย ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยเป็นที่รู้จักของชาวต่างชาติเพิ่มมากขึ้น 
 

一人負けのタイバーツは今が底値?

バーツ安

今回のセミナーで、各種新聞や調査機関のコメントを載せて、今も外国人投資家がバンコクCBDのラグジュアリー・コンドミニアムを買い続けている最も大きな理由は、今の外国為替市場でのタイバーツ安によるところが大きいと話しました。

 

これにより、バンコクのコンドミニアム価格が現地通貨ベースで値上がりしても為替で相殺されてしまい、香港、シンガポール、台湾等、アジアの先進国から見れば、いまだにバンコクのCBDは割安に見えるわけです。

同様に、我々は円でバーツ資産に投資しようとするのですから、米ドルは直接的には関係ないことを認識すべきです。タイ経済が更に低迷すればバーツ安になりますが、一方でアベノミクスが成功すれば更なる円安につながるということであり、バーツ安と円安が同時に起これば円/バーツのレートは動きません。だから、米ドルが90円になったら買おうと円/ドルレートばかり見ていても仕方がないということも知っておくべきです。 

 

このグラフ(注:棒グラフが上に行くほどタイバーツが売られているということです)はセミナー直前の6月末のものであり、この後、選挙で自民党が圧勝したこと、イギリスに新首相が就任し、BREXIT危機もとりあえず落ち着いてきたことから、このところ5%以上も円安ドル高に振れています。

 

その結果、円/バーツ相場も2.9円強から3円強へと、今はやや円安に触れていますが、一時の3.6円から見れば、円高基調は変わってないようにも思えます。もっとも、為替ほど先が読めないものはなく、誰にも先のことは分かりませんが。

 

ただ、我々のような円でのフルエクイティ投資(現地通貨でレバレッジをかけず全額自己資金投資のこと)をする投資家にとって、為替変動は影響が大きいことを認識しなければなりません。

 

今のタイ経済の低迷状態は少なくとも今年一杯は続きそうなので、タイバーツ安が反転するにはもう少し時間がかかりそうな気がします。

 

従って、もしこの円高バーツ安基調が今後も続き、現在の3円から2.7円程度まで動く可能性もあると思うのであれば、これは物件価格が1割値上がりするのと同じことです。つまり、バンコクのコンドミニアム価格は年率5%から6%の値上りというのが一般的な統計結果であり、実に2年分の値上りを為替の短期変動で取れてしまうわけです。

 

従って、今後、為替がもっと円高になった時に一挙に残金を送金してタイバーツに変えてしまうことができるプレビルド投資は為替変動に対する柔軟性があり、為替の変動リスクを抑えたいという人には魅力があります。

 

これまで私は、円安基調が続く中で、新築プレビルド物件との価格の乖離が大きいエリアでの築浅中古物件投資を勧めてきましたが、今の為替状況は円高基調という微妙なところがあり、もし為替でも柔軟に対応したいというのであれば一度に全額支払わなければならない中古より、プリセールとリセールを含めたプレビルド物件も検討していいと思います。


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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言やコンサルティングをします。最も多いのが、投資家が購入を検討している物件に対するセカンドオピニオンの依頼ですが、これについても投資家目線でレポートします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

バンコク不動産投資 実践編
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