バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

バンコク不動産市場の構造と特性

大手デベロッパーのブランド価値、個人的評価(その3)

ブランド価値さて、この表が私がこれまで得てきた経験や知識、情報に基づく各デベロッパーのブランド価値に対するざっくりとした評価です。

ただし、先にも書いたように、これは私が限られた範囲のプロジェクト、主にスクムビットを中心とするプロジェクトを見てきた上での主観に基づいています。

従って、これに納得できない人も多いだろうし、間違っているところもあると思います。しかし、これまで数多くタイの不動産を見てきたつもりだし、このブログで紹介してきたニュースや調査レポートに基づく市場の評価も把握した上での評価であり、これからタイで不動産投資をする人にとって、ある程度の参考にはなるのではないかと思います。

これにいくつか注釈をつけるとすれば、以下です。

1.同じデベロッパーであっても
プロジェクトごとでかなりバラツキがあり、全部一緒くたにして評価はできないので、敢えて大まかに3段階評価とし、◎が優秀、〇が平均的、△があまりよくない、で分類し、さすがに✖はつけませんでした。プロジェクトによっては、こんなのは絶対に避けた方がよいというものもありますが、それはコンサルティングの中で語る話であり、そこまでは踏み込んでいません。

2.郊外がメインになるエントリークラスやメインクラスについては、メトロポリスのようなプロジェクトを除き、基本的に日本人は買わない方がいいと思っているのでリストに入れていません。しかし、LPNやスパライは本来、このセグメントに強みを持つデベロッパーであり、優秀なデベロッパーだと私は思っています。

3.具体例としては、APの
最高グレードであるアドレスシリーズはここ7~8年以内に竣工したもの、例えばスクムビット28や61のプロジェクトは、ファサードの経年劣化が少なくデザインもよくできているので、なかなかクオリティの高いものだと思いますが、それより前の築年数の経ったものはこれがアドレスかと思うほど平均的なクオリティのものが多くあります。
 一方、APは最近、アドレスの新規開発はほとんどやらなくなったようで、
むしろランク下のリズムやライフ、アスパイアを中心に開発しています。ハイクラスやアッパークラスに入るリズム、ライフはそれなりにクオリティがいいと思いますが、タイ人のユーザー評価を見ていると、その下のアスパイアは施工上のクレームが多いようです。その結果、このようにセグメントによって、私の評価も違ってきます。

以上ですが、日本に居てあまりデベロッパーのことを知らないという人は、これから不動産投資をする上での参考にしてもらえばと思います。

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不動産による資産運用、優良資産の事ならプロパティエージェント 

大手デベロッパーのブランド価値、個人的評価(その1)

Mode Address著書でも書いたことですが、バンコクで中古を含めてコンドミニアムを購入する際に重要なポイントは、以下の順だと私は思っています。

1.ロケーション
2.建築施工のクオリティ
3.デベロッパーのブランド
4.CRM(顧客サービス、顧客満足度の向上)
5.プロパティマネジメント(建物管理)

日本とは順番が違うところがバンコクのコンドミニアム市場の特性の1つであり、これを理解しておかないと失敗してしまうリスクがあります。

周辺環境を含めたロケーション、そしてデザインや施工のハード面の良さが最も重要なのは日本も同じですが、次に重視されるのは築年数の経った物件が多い日本の場合、建物管理です。つまり、古い中古ほど、地所や三井不といったデベロッパーのブランド価値よりもしっかり管理メンテナンスされていることの方が重要です。

しかし、タイではちょっと事情が違います。もちろん、
管理は重要ではあるものの、オーナーが年次総会にほとんど出席せず、自分では何もしない日本の場合と違って、タイ人オーナーには自分の大切な資産である建物の管理運営状況を監視している人が多く、管理体制に問題がある場合、管理会社は数年ごとに交代させられることになります。その結果、管理体制の改善も行われていきます。

それに、アセットマネジャーとして各種不動産のプロパティマネジメントを管理してきた経験上、大体築10年を超えたあたりから修繕でのメンテナンスの差が目立ち始めるのですが、ほとんどの物件が築10年以内であるバンコクでは、少なくとも今のところ、修繕は日本ほど重要ではありません。

また、これまで賃貸運用によるイールドプレイ目的で投資するのであれば、築5年以内ぐらいの築浅物件が一番買い得だと書いてきていますが、こういう物件ならあまり修繕履歴に神経質になる必要もありません。

実際、いくらタイのコンドミニアムは経年劣化が速いといっても、アッパークラス以上のプロジェクトであれば、それなりの建材を使っているので築5年かそこらの物件ではプリヴェンティブ・メンテナンスと呼ばれる予防修繕の必要はほとんどありません。ビルディングエンジニアを使った本格的な計画修繕の検討や導入が必要になってくるのは築7、8年目ぐらいからだろうと思います。

従って、タイでは竣工後すぐに不動産価格に影響が出るデベロッパーのブランド価値やCRMが重視される、というより重視すべきだと私は思っているのですが、気をつけなければいけないタイのコンドミニアムの特性です。

ではなぜ、タイではブランドがそれほど重要なのかというと、中小デベロッパーの開発したプロジェクトを見るとわかりますが、詐欺同然のような瑕疵だらけの施工をしておいて、引渡しを済ませたらあとは何もしないという無責任なデベロッパーが少なくないからです。

品確法がある日本ならそんなことはありえませんが、中小にはCRMによる顧客満足度向上努力などする余裕がないデベロッパーが多く、当然、ブランド価値などありません。

また、タイの民法上の建物に対する保証期間は5年なのですが、施工で重要な瑕疵が見つかっても大手でさえ保証期間内であることなど無視して直さないケースがあるのです。
(参考記事:「よくある話?、それとも運が悪かっただけ?」)

特にローライズコンドは中小デベロッパーの主戦場であり、タイ人富裕層などは玉石混交の危ない市場であると知っているので、信頼できる施工とアフターフォローに実績がある大手デベロッパー、たとえば以前、「欧米人をたくさん見かける駅は値上りする(その5)」で紹介したこの写真のようなブランドプロジェクトを高く評価するのです。そして、そのブランド価値は将来売却するときにも評価されます。

一方、超高層のハイライズは資金的負担が大きいので中小デベでは参入できませんが、大手間でもやはりブランド価値に大きな違いがあるのです。そこで次回は、大手デベロッパーごとのブランド価値について書いてみます。


次回に続く

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ファイナンシャルアカデミー 不動産投資の学校
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キャップ・コンプレッションが起こるエリアを買え

CBDエリア

拙著の「バンコク不動産投資」でも都心部と郊外のコンドミニアム市場の二極化について書いていますが、今のコンドミニアム市場ではそれがさらに拡大しています。

 

都心部開発の拡大がいわゆるCBD(中心部ビジネス街)の定義を広げつつあり、最近のCBREの図では、このように以前からCBDと呼ばれていたシーロム・サートン、セントラルルンピニ、アーリースクムビットをコアCBDと呼び、ベージュ色の部分のサヤーム、ラーチャテウィ、ラーマ4やペチャブリ通りのあたりをその他のCBDと分けています。

 

いずれにせよ、CBDに厳密な規定はないので調査機関によってその範囲が違ったりしますが、少なくとも現在、ラグジュアリークラス以上のコンドミニアムが開発されるのはこの広義のCBDの中ということになります。今後もこのエリアでは地価上昇が他より速く

 

ここで、CBREのレポートでバンコクの地価上昇について興味深いことが書いてあったのでそのポイントだけ紹介します。

 

地価の上昇が激しいロケーションでは、築年数の経過した老朽中古物件であってもその土地の価値が建物価値を上回り、その中古物件の購入に魅力が出てくることがある。典型的な例としては、その土地の持つ容積率等を最大限使っていなかったり、周辺の土地と合わせることでよりさらに大きな開発が可能となる場合である。また、老朽化したビルのデザインが今の時代の入居者ニーズにマッチしていなかったり、リノベーションができない場合もある。

 

また一方では、CBDの地価上昇が続く中、CBDのフリンジ(周辺)エリアにターゲットを移し始めたデベロッパーや投資家も出てきている。ただし、これで成功するプロジェクトは重要なキークライテリア(投資基準)を満たしていなければならない。それはマストランジットの駅に近いこと、充実した共用部設備や最低限のインフラの整備があること等である。例えばラーマ9のグランド9やシンハーコンプレックスのようなミックスユース(複合開発)がそれである。

 

今後、このような複合開発が都内中心部の駅に近いロケーションでも増えてくる。そして、その地域への波及効果は大きく商業ビルや住宅の需要も増大する。その結果、地価はさらに上昇することになる。


 
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In some locations, land values have risen sufficiently to justify buying properties that were developed many years ago, where the land value exceeds the value of the building. Typically, these plots were either not developed to their maximum property investment potential or have been acquired as part of a site assembly to create a larger site that could support a much bigger development. In other cases, the design of the old building no longer matches the current requirement of occupiers and it is either not possible or financially viable to renovate the property. In the case of the Bank of Ayudhaya Building on the corner of Wireless Road and Ploenchit Road, the Bank has almost completed the total redevelopment of their site. In other cases, owners are prepared to put their land for sale outright for local and international developers interested in Thailand real estate.

 

As land prices in the CBD continue to grow, developers and investors have started to focus their attention to locations on the fringes of the CBD. Successful projects in these fringe locations must be served by most of the key criteria which include mass transit stations, amenities, and critical infrastructure. Large scale mixed use developments such as Grand IX at the corner of Rama IX Road and Ratchadaphisek Road and the recently launched first phase of the new Singha Complex Development on the corner of Petchburi Road and Asoke Montri Road are two examples.

 

Over time we expect to see more developments like this, probably in established locations close to mass transit stations. These types of developments also have a significant impact on the local area, improving the attractiveness, creating demand for more commercial and residential space and in turn creating demand of Bangkok property for sale for new developments. These factors are a catalyst driving demand for land and thereby increasing land price in the area.



不動産市場透明度から見たタイのカントリーリスク

不動産市場透明度機関投資家が海外不動産投資を考える場合、一番最初はカントリーリスクについて検討します。

これには戦争の可能性や潜在的経済成長率とかもありますが、不動産市場自体の透明性も大きなリスク要因です。

その点では、アメリカやイギリスの不動産市場の透明性は世界でも最高クラスであり、怪しげな詐欺にひっかかったり、市場価値が見当もつかないという問題はあまりないので、少なくともマーケットの透明性についてのカントリーリスクはほとんどありません。

私は仕事の中で主にアメリカ、イギリス、オーストラリアの各種商業不動産に関して、開発や投資事業をしてきましたが、そういった国々ではいわゆるチャータード・サーベイヤーといわれるプロのコンサルティングやリサーチを行う会社があり、市場のトレンドや 誰がどんなプロジェクトを買っているかという動きが手に取るように分かりました。

ロンドンに居た頃は主にオフィスビルの開発をやっていたのですが、当時、私はサビルスというサーベイヤーをコンサルティング会社として使っていました。彼らのリサーチは業界でも信頼度が高く、彼らが不動産市場に悲観的な見方をするレポートを出すと、大体翌日は不動産関連株の株価が下げるというような現象も出ていたほどで、それだけリサーチが確立していたということです。

ところで、私がこのブログを書き始めたのが2014年でしたが、その当時から少なくともバンコクの不動産市場に関して言えば、欧米諸国ほどには情報が開示されてはいないものの、CBRE、コリアーズ、ナイトフランク、プラスプロパティ等の調査機関があったので、ある程度体系的にマーケットの動きをウォッチできる状況にはなっていました。

上の表は1月の前回セミナーで使用したものですが、約10年以上前のタイ不動産市場は今のベトナムレベルの透明性しかなく、こうなると機関投資家でもデューディリで相当な調査をしなければならなかったので、素人の投資家にはなかなか手が出せない危ない市場だったことが分かります。

バンコクで日本人投資家を相手にしたトゥインピークス事件というコンドミニアム詐欺事件が起こったのもこのころでした。

従って、当時に比べれば、今はかなりマーケットの透明性が上がってきているので、私が今やっているような各種データやレポートを読み込んで、日本人投資家に直近のマーケットの動きをレポートすることができるわけです。もし10年前に来ていたらとても今のようなブログは書けなかっただろうと思います。

それにしても、この表で分かるのは、ベトナムやミャンマーはまだまだ怖くて買えないということです。また、この表にはないものの、同じ旧共産圏であったラオスやカンボジアも同じだろうと思います。

従って、デューディリで何百万円もかけられる機関投資家なら別ですが、AEC加盟国といってもこういう市場の透明度が低い国には個人投資家はまだ近寄らない方がいいと思います。

それでもこういった国での不動産投資こそが面白いと思うのならやればいいですが、プロの機関投資家でさえ逡巡するマーケットに、まともなデューディリジェンスもできない投資家が出ていくというのは、ただの無謀なギャンブルにしか私には思えませんが・・・。

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バンコク不動産市場の2面性(その3)

販売率推移このグラフを見ると、マーケットに活気があった2013年の第3四半期には新規プロジェクトの購入予約権は7割以上の販売達成率であったのが、インラック政権に対する反政府運動が始まった結果、どんどん売れ行きが悪くなって3割近くまで落ちたのが分かります。

 

そしてこの時期、購入予約権リセール市場は弱気一色となり、既存の多くの投資家が解約キャンセルしたり、投げ売り価格で処分に動いたのを、私は目のあたりにしました。

そして、この後、軍のクーデターが起こり、前回のグラフで分かるように、
消費者購入意欲が回復すると同時に、購入予約権リセール市場も急回復を始めたのですが、このように思惑で市場が乱高下するのです。

 

従って、バンコクの不動産市場には、ハードアセットである現物資産が対象の完成物件売買市場と、マーケットの思惑で価格が株式相場並に乱高下するペーパーアセットの購入予約権市場、すなわち竣工前不動産の先物市場の2つの側面を持つという特性があります。

 

しかも、この2つの市場は相互に影響しあうため、本来、比較的安定した動きをする現物資産の中古物件市場でさえも、この購入予約権市場の動きの影響を強く受けることになり、その結果、バンコクにおいては、コンドミニアム市場全体の動きや上下変動が速くなるのです。

 

従って、バンコクで不動産投資をする際には、優良物件選びだけでなく、マーケットの動きを十分把握し、適切なタイミングと購入方法を選択することも大事だと思っています。

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バンコク不動産市場の2面性(その2)

消費者購入意欲一方、ワラント債投資とほぼ同じことが不動産投資でできるのがプレビルド投資です。

 

拙著の本、第6章でも書いていますが、「プレビルドとはデベロッパーの開発リスクを引き受けた完成物件の先物買い」です。

 

つまり、プリセールで購入予約権を買い、その後、ダウンペイメントを払い続けながら、価格が上昇するのを待つ。そして、もし期待通りに建築中のプロジェクトの価格が上がっていけば、その予約権にはプレミアムが付くわけですから、投資家は竣工前に予約権を売却して利食いをする。

しかも、予約権のリセールは登記簿上の名義変更を伴わない個人間売買なので、タイではこの利益を申告する人はほとんどいないようです。

 

また一方で、タイミングが悪く思ったように値上がりしなくても、竣工時に残金を払って完成物件をプリセール価格で買い取ることができるので、比較的リスクも抑えられています。

 

ただし、この購入予約権の市場は先物市場なので、先のワラント権市場のように変動が激しくなります。そして、価格が上がらなければ転売は難しくなり、その場合、完成物件を買い取って中長期投資に切り替えるという余裕がないと、最悪の場合、竣工直前にキャンセルしてそれまで払ったダウンペイメントを全部放棄することになります。

つまり、幾分投機的ともいえるゲンガムライ(転売による利食い)のことばかり考えず、
中長期のイールドプレイにも耐えられる資金力と優良物件選びが最も大切ということでもあります。

次回に続く 


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バンコク不動産市場の2面性(その1)

bkk condo

バンコクの不動産マーケットの動きをモニターし、それをタイムリーに日本人投資家にレポートするこのブログを始めてから、かれこれ2年が経ちました。

 

私が思うに、バンコクの不動産マーケットは東京のそれに比べて、市場の動きや変化が株式市場並に速いという一面があります。

だからこそ、こういうマーケットの動きをオンタイムに伝えることが、このブログのレゾンデートル(他にはない存在意義)なのだろうとも思っているのですが・・・。

 

私は、東京ではドイツ銀行の投資銀行部門であるドイツ証券にいたのですが、そこでは株式、債券、為替のディーリング等、幅広い証券ビジネスをやっています。私もそこで投資したオフィスビルやショッピングセンターの不動産を証券化し、国際不動産投資ファンドの中に組み入れ、運用の中で資産価値を上げていくという、アセットマネジャーをやっていました。

 

従って、証券業界にも近い位置にいたのですが、その観点から見ると、バンコクの不動産市場は証券市場に似た側面があります。特にプレビルドのバイジョーング、つまり、コンドミニアム購入予約権の売買市場は、まさに証券市場で売買されているワラント債(新株予約権付社債)のワラント権(新株予約権)に酷似していると思っています。

 

例えば、投資家は予め決められた価格で株式を購入する権利を目当てにワラント債に投資します。そして、この社債の満期日までに市場で株価が上昇し行使価格より高くなれば、この新株予約権を売却して利益をあげられるわけです。

 

次回に続く

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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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