バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコクの不動産投資について、今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法等、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

要注目プロジェクト

竣工したセレス・アソーク(その4)

セレス5

人口800万の大都会バンコク。このユニットは、その中心部ともいえるアソークから周辺の
林立する超高層ビル群の夜景を見渡せる高層階角部屋です。

ただし、デベロッパーが無名で過去の実績もローライズしかないことから、ブランド価値がほとんどないというリスクもあります。従って、竣工検査にはプロを使った細かなチェックが必要だと思います。

しかし、施工さえしっかりできていれば、ロケーション的にも、構造的にも、バンコクではなかなか見つからない10年超の長期投資に耐えられる物件でもあります。

また、先日「今年も値上りが続くバンコクの地価(その3)」で書いたように、AREAの予測によると、今年の年末にはプルンチット駅前のワイヤレスロードの地価がいよいよ330万バーツ/タランワーと史上最高値を更新するとのことで、しかもそれでも駅周辺の一等地なら新規プロジェクトが400,000/㎡で開発出来るし、その価格なら売れるというレポートが出たところです。

ちなみに、バンコクを代表するCBDのマストランジット駅といえば、シーロム、プルンチット、チットロムなどですが、アソーク駅もそうです。その駅前にある新築スーパーラグジュアリーが230,000/㎡で買えるわけですから、土地勘のあるタイ人投資家であれば、この割安感はすぐにわかると思います。


いずれにせよ、最近のブログでも書いていますが、3年前まではまず誰も想像できなかった、今回の最悪の市場低迷も、そろそろ底値が近づいてきているように思います。

だからといって、焦って人気のない物件の安物買いをしても仕方がないので、「待つも相場」で物件選びは時間をかけてじっくりと吟味すべきです。しかし一方で、新築物件には竣工引渡し期限というタイミングもあります。

これまで、既に最後の投売りが始まっているということで推薦したトンロー駅近のLaviq、プルンチットのライフ・ワンワイヤレス、そしてこのアソーク駅前のセレスのような中長期投資に向いている新築プロジェクトは、タイミング的に今が底値買いのチャンスであり、これを逃すとダウンの没収でデベロッパーに戻るか、もしくは転売を諦めたオーナーの買い取りという形でリセール市場からなくなるからです。

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竣工したセレス・アソーク(その3)

セレス2

さて、次は同プロジェクトの構造についてですが、「損切りが始まったLaviqは要注目!」でも書いたように、ファサードには
最先端の強化Low-Eグラスを使っていて、これは経年劣化が少なく、しかも黒光りするハイテクイメージの精悍な外観が魅力です。

このセレスも同じで、前回の写真がその外観ですが、Laviq同様に存在感があり、格好いいと私は思います。

Low-Eグラスは以前は主にオフィスビル等の商業ビル外壁に使われていました。しかし最近は、その遮熱、UV遮断性能が向上しただけでなく、量産効果でコストも下がってきたのだろうと思いますが、そのデザイン性が受けて、次第に高級コンドミニアムにも使われるようになってきています。

また、道路を隔てて正面にあるアシュトン・アソークは、セレスよりロケーションは優れるものの、普通のRC構造です。

これも以前、このブログで書いたことですが、特別な耐風強度が必要な50階建ての超高層でありながら、鉄骨を使わないRCでしかもマッチ箱を立てたように極端に悪い
アスペクト比であることから、建物が受ける負担は相当大きい、と日本の1級建築士が指摘したこともあり、私は強度的な不安があるのではないかと思っています。

その点、セレスのグラスカーテンウォール工法は建物重量を大幅に軽くできるし、しかも四角い建物形状であることからアスペクト比も問題なく、構造は頑丈だと思います。

もっとも、こういう四角い形状は本来オフィスビル向きであり、表面積が大きく取れて開口部が広くなる長方形がコンドミニアムには理想なので、効率はあまり良くありませんが...。ただし、少なくともこのユニットは角部屋なので開口部は十分取れています。

そして何より、この工法の利点は天井から床まで全面ガラスにできるので、上の写真のような圧倒的に解放感があるパノラマビューが実現できることです。

今後賃貸運用する上で、70㎡となると家賃は80,000バーツ(28万円)近くになってしまい、このユニットを借りられる欧米企業駐在員や日本企業駐在員の数は限定されますが、このビューが他のコンドミニアムとの差別化につながるので、空室リスクを低く抑えられるのではないかとも思うのです。

次回に続く

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竣工したセレス・アソーク(その2)

IMG_20200704_105308

ところで、今回のコロナによるロックダウン等の影響で工事の方も大幅に遅れが出た結果、セレスもやっと今月竣工となったわけですが、運よくコンドミニアム市場での取引も次第に動きが出てきたところです。

セレス6

ちなみに、著書(基礎編)でも書きましたが、アソークではBTSスクムビットラインとMRTブルーラインの2つのメインラインが唯一都心部で交差することから、南北に位置する将来のCBD、ワンバンコクとラーマ9、東西にある既存CBDのセントラルルンピニーとEEC(東部経済回廊)への出発口であるバンナー交差点と、4方向の中心に位置するという絶好の職住接近型ロケーションであり、オンヌットと並び注目すべき駅です。

従って、この物件は約5,500万円と平均的な日本人投資家にとっては予算的に難しくても、資金に余裕がある香港やシンガポールの投資家が興味を持つポテンシャルを持っていると思います。


実際の引き渡しは9月か10月になりそうです。その頃にはコロナの影響も弱まり、外国人投資家、特に香港チャイニーズが戻ってくるのではないかと私は思っているので、昨年、私が自分の物件を売却した際に使った香港のエージェントのような、海外のブローカーを使ってみてもいいのではないかと考えています。

次回に続く

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竣工したセレス・アソーク(その1)

IMG_20200704_102222

BTSアソーク、MRTスクムビットの両駅から徒歩数分のセレス・アソークが今月竣工しましたが、来週末、高層階
2ベッドルームの予約権を売却したいという人がいるので、見に行ってきます。

上の写真は、デベロッパーがオーナーに送ってきた室内写真ですが、実は、1月にもオーナーから損切りでも売却したいとの相談があったものです。

当時はまだ工事の進捗度合が7割弱で、竣工予定も4月末ということもあって、ほとんどリセール取引の動きがなかったのですが、その後、コロナの影響でマーケットがさらに冷え込んでしまいました。

それもあって、オーナーも随分弱気になり、私は同プロジェクト内の他の売物件と比べても、価格については既に十分競争力があると思ったので、今はまだこれ以上の値下げはしない方がよいのではないかとアドバイスしたのですが、結局、売却を優先しさらなる値下げに踏み切りました。

セレス4

その結果、最初の1,670万バーツからさらに1,615万バーツまでもう一段売値を落とし、3年前のプリセール価格から213万バーツ(約750万円)もの値下げとなったわけです。

ところで、「2020年下半期、どうなるバンコク不動産市場(その2)」でも書きましたが、今の状況下では
下手にデベロッパーの投売りを狙うより、こういった個人の投売りの方がよほど投資妙味があると思っています。

実際、CBDのアソーク駅前一等地で、高層階2ベッドルームの角部屋がプリセール価格からさらにここまで安く買えるチャンスなどなかなかありません。

次回に続く

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ライフ・ワンワイヤレス、最後の投売りは買い!(その2)

ワンワイヤレス9

さて、ちょっと間が空きましたが、ライフ・ワンワイヤレスの続きを書きます。

このところ、コロナの影響で思わぬコンドミニアムの買い場がやってきつつあるので、これまでいくつかの興味深いプロジェクトを紹介してきました。

トンローのLaviq、プリセール価格で買えるアソークのノーブル・リコール、間口の広いユニットであれば検討の価値があるノーブル・プルンチット、昨日のサイアミーズ・スクムビット48、そして、このライフ・ワンワイヤレス。

今回、デベロッパーであるAPがこのワンワイヤレスの特別値引きセールで売り出しているのは、小さい1ベッドルームばかり13ユニットで、これまでに既に8ユニットが売れ、この写真にある5ユニットが残っています。

この中では、28㎡や35㎡の1ベッドルームではちょっと狭いので、今回のセールで敢えて外国人投資家が選ぶとすれば、2つある38㎡タイプだろうと思うのですが、セールが始まってから1週間が経った今、この2つともまだ売れ残っています。ということは、ここで買っているのはタイ人がほとんどなのだろうと思います。


ワンワイヤレス11
ノーブルのセールの場合、タイ人かワークパミット保有の外国人限定ということだったので、日本在住の投資家には買えませんが、実はこのワンワイヤレスもลดเพื่อชาติ(タイのための値下げ)とあるので、タイ人限定のセールなのかもしれません。

もしそうであれば、先日、「ノーブルのセールスプロモーションには裏がある?(その1)」で「
コロナが落ち着けば、以前にも増して中国人投資家が戻ってくる、というのがタイの多くのデベロッパーが描く将来予測であり、ロケーションや間取り等、条件のよい物件は無理に値引きせず、中国人バイヤーが戻ってくるまで温存しておこうと考えるデベロッパーが増えている」と書いたように、外国人投資家不在の中、今のセールは、外国人が買わないような28㎡や35㎡の狭小ユニットばかりを、タイ人をターゲットに販売しているように見えます。

それであれば、無理にデベロッパーの特別セールのサイトで探す必要はなく、私がいつも書いているように、直接売買市場で自分で探すのがベストです。

しかも、この場合、売主側に仲介業者がいなければ余計なコミッションがかからないし、エージェントが絡んでいても、基本的にタイは売主が仲介料を負担するので、買主は別途仲介料を取られる両手商売をされることはありません。


ワンワイヤレス10
そこで、私が先ほど簡単に検索して拾ってきた、45㎡の購入予約権のリセールだけでもこれだけありました。外国人投資家不在のため、本来、こんな時期に出てこない希少物件が転売できずに出てきているのです。しかも、買値で処分というものも結構出てきているので、ここから交渉してさらなる値引きが取れるはずです。

ライフ・ワンワイヤレスは前回書いたように、そのロケーションとフリーホールドであることにアップサイドがあるので、希少価値のある45㎡タイプの物件を2017年のプリセール価格以下で買えるのであれば、それは買いだろうと思うのです。

もちろん、今後さらにマーケットが悪くなりもっと価格も下がるかもしれません。しかし、その頃には、
17~18万バーツ/㎡で広めのワンワイヤレスが買えるというチャンスはもうなくなっているかもしれません。築浅中古を買うのと違い、竣工直後の購入予約権の投売りを買う場合は、どうしてもタイミングというのがあるわけです。

昨日、紹介したサイアミーズ・スクムビット48も同じで、デベロッパーが引き渡し期限の延期に同意しない場合、もし期限までに引渡しに応じてなければ、多分、7月末頃には手付金を没収され、契約解消になっていると思います。そして、それ以降はプリセール価格を2割も割り込むような投売りはもう出てきません。

ドルバーツレート
ところで、つい先日、「コロナを制して再び独歩高を始めたタイバーツ」でタイバーツがドルに対して31.66バーツまで高くなってきたと書いたところですが、この1週間でさらにバーツ高が進み、今日は31.34まで進んでいます。

残念ながら、マーケットはタイバーツのヘイブンカレンシー(避難通貨)としての価値に再度注目し始めているようで、やはりバーツの独歩高がこれからも続きそうに見えます。

その場合、日本人だけでなく外国人投資家全体にとって、物件価格は安く買えても為替で割高になるというジレンマもあるので、今後ますます難しい決断が必要になりつつあります。


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ライフ・ワンワイヤレス、最後の投売りは買い!(その1)

ワンワイヤレス2
私が2018年に上梓した著書、「続・バンコク不動産投資」を持っておられる方は、改めて第1章4項の「完売したはずなのに、続々と出てくる損切り物件」のところを読み返してもらえればと思います。

そこで私は、このプロジェクトのプリセールについて書いたのですが、「Life Asoke-Rama9の投売り(その1)」でも例を挙げた、APと三菱地所の購入者の買う気を煽ろうとするちょっといやらしいオンラインセールの走りとなったのが、このワンワイヤレスです。

ワンワイヤレス3
当時、私自身はこのプロジェクトのロケーションの良さと、この周辺はフリーホールド(土地所有権付き)プロジェクトが少なく、希少価値があることから、このライフには非常に興味を持っていて、自分も買いたいと思っていたので、プリセールの1週間ほど前に現地を見に行っています。

さらに、プリセールの数日前にもまた、現地を見に行ったのですが、その時はこの写真のように、既に順番待ちをする人たちがいました。

ちなみに、ロワースクムビットに勝るとも劣らない最高級住宅地でもあるセントラルルンピニーといえば、ラーチャダムリ、ランスアン(公園裏通り)、ウィタユ(ラジオ通り)の3つのタノン(大通り)に代表されるのですが、この辺りは7割以上の建物がリースホールド(借地権)であり、フリーホールドというだけでプレミアムが付きます。

余談ですが、タノン・ウィタユのウィタユは“
ラジオ”の意味で、昔、ラジオが中心だった時代に、この通りにはラジオ局が集まっていたことから、ラジオ通りと呼ばれたそうです。そして、ラジオは無線なので、英語で無線の意味であるワイヤレス通りと呼ばれるようになったと聞いていますが、本当のところはわかりません。

いずれにせよ、この3つの通りのアドレスは、タイ人にとっても憧れのアドレスであり、このプロジェクトのあるワイヤレス通りには、あまり日本人は住んでいませんが、欧米人の賃貸需要があり、空室率も低いことから投資先としては決して悪くないロケーションなのです。

ワンワイヤレス
それもあって、私も45㎡か63㎡の2ベッドルームなら買いたいと思っていたのですが、この後のオンラインセールで開始後わずか5秒もしないうちに販売予定の100ユニットが全て完売となったのを見て、嫌気がさして買うのをやめました。

つまり、一般の公開入札といいながら、私のような一般の購入者がわずか5秒で名前や連絡先を記入できるはずもなく、すべてのユニットが事前に購入者が決まっていたということです。

そして、この翌日には著書の32ページで載せたリストにあるように、40件近い物件が転売目的の再販で出てきたのです。明らかにこれには何らかの裏があります。

前回、ノーブル・リコールに関して「ノーブルのセールスプロモーションには裏がある?(その2)」の中で、「
実はその後、業界関係者の間では、ノーブルの役員や従業員が転売目的で予め買い占めていたのではないかという噂が出ていました。ことの真偽は分かりませんが、こちらのデベロッパーはノーブル以外でもこういうことをするところがほかにもあります」と書きました。

従って、このプロジェクトもデベロッパー側の関係者が小遣い稼ぎで買ってすぐに転売しようとしていたのかもしれず、この国ではこういう顧客なえがしろのおかしなやり方をするところがあるので、嫌気がして買うのをやめたわけです。

もっとも、JVを組む三菱地所も、日本の宅建業法の観点から、予め購入者が決まっている物件を一般販売の競争入札のように見せかけるなど許されないので、止めようとしなかったのかとも思うのですが...。やはり、金は出しても口は出せなかったのでしょうかね。

正直、このプロジェクトは所詮、中級ブランドであるライフです。モデルルームを見ても、デベロッパーがオーバーデコラティブに内装したところを無視して、本来の基本スペックだけを見ればわかりますが、ハイサッシでもない、天井高も2.7メートル、ワッサドゥも中級とセグメントでいえばアッパーからハイクラスのグレードです。

ただ、このロケーションで平均価格が17万バーツ/㎡台というのが当時の市場からすればリーズナブルでお買い得感があったのも事実です。そして今、高層階ユニットの竣工引き渡し期限が近づいてきており、焦った購入者から予約権の投売りが始まっています。

これについては、同著書の第4章3項「プレビルドはプリセールか竣工直前直後の投売りを狙え」で書いてもいます。しかし、現在、投売りで出てきているのはほとんどが30㎡前後のスタジオと1ベッドルームばかりです。

この一等地でこういう狭小物件は中途半端で借り手もおらず、空室リスクが高いので買っても仕方がありません。やはり狙いは45㎡か63㎡の2ベッドルームなのです。

本来ならこういう希少価値のある2ベッドルームの物件は投売りでは出てこないのですが、それが今回はコロナの影響もあり、普通なら出てこないはずの物件まで出てきているので、要注目なのです。

では、次回は具体的にどんな物件が出てきているのか見ていくことにします。

次回に続く

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損切りが始まったLaviqは要注目!

laviq3
最近、BTSの車窓から見える竣工したばかりのLaviqのモダンなルックスに興味を持ち、いろいろと調べたのですが、このプロジェクトはなかなかいいと思います。

もし、トンローで底値買いを狙っているのであれば、いよいよ引き渡し期限が迫り、投売りも出てきつつあるので、このLaviqはこれから要注目だと思います。

特に、トンローはこれから駅周辺や偶数側が住宅地としてのステータスを上げてくると私は思っているので、トンロー通りの奥に入って行って30万バーツ/㎡を超えるようになってしまったバカ高いスーパーラグジュアリーを買うよりも、このLaviqのある駅周辺やスクムビット36や38の方が買いだと思っています。

販売当初、残念ながらこのプロジェクトのリアルアセットというデベロッパーは知名度がいまいちで、ブランドがないことからあまり人気がありませんでした。私も聞いたこともないデベロッパーだったので、当初から興味がなくあまり詳しく調べたこともありませんでした。

しかし、竣工したプロジェクトを見る限り、
これは私の個人的な好みでもあるのですが、Low-Eグラスをふんだんに使った精悍なファサードデザインは非常に魅力的だと思います。

すぐ近くのトンロー通りに、ランドアンドハウスのザ・バンコクが同じくLow-Eグラスを全面に使ったグラスカーテンウォール工法で建てられていますが、これは10年経っても古臭くならないのが魅力です。もっとも、いくらLow-Eグラスといってもガラスなので、さすがに西と東向きは暑いと思うので、できるだけ北か南向きがお勧めですが...。

ただ、Laviqの構造を調べたところ、残念ながらグラスカーテンウォール工法でもストラクチャーグラスウォール工法でもないようで、単純にRC構造にしてファサードにLow-Eグラスを多用しただけのようです。しかし、それでも十分魅力的に見えます。

laviq2
これが今、タイ人の転売に失敗した購入者たちから、42平米の1ベッドルームがプリセール価格から1割値下げした投売りがいくつか出てきています。

先日、「底値買いは「ขายขาดทุน」のキーワードで探せ!」で書いたように、
ขายขาดทุนのキーワードを使ってLaviqの損切りを検索すると、いくつかの損切り物件が出てきました。ただし、これだとまだ214,000/㎡なので、若干のお得感は出てきているものの、まだ底値買いという域には届いておらず、今は飛びつかない方がいいです。

laviq1
ここでもう少し待っていると、これから外国人の投売りが出てくるかもしれません。その場合、多分、25%のダウンを払っているので、うまくいけば20%の値下げで買えるチャンスがあります。彼らとしては、最悪の場合、全部ダウンを捨てるより5%でも回収したいと考えるからです。

ただ、ここで仲介業者などを使うと余計な費用がかかるし、せっかくの底値買いの魅力が失せてしまうだけでなく、まず売主が乗ってきません。こういう直接売買の底値買いは、少なくとも英語ならその辺の仲介業者などよりうまく使いこなせるという自信のある人が自力でやるべきです。

そしてもう一つの買い方は、直接このデベロッパーと指値交渉することです。リアルアセットの資金繰り状況がわからないので何ともいえませんが、既に転売に失敗した連中からのキャンセルも出てきていると思います。

その場合、デベロッパーはダウンペイメントを没収しているはずですが、もし彼らが資金的に逼迫していれば受けてくる可能性もあるので、どうせダメもとで19万バーツ/㎡台の価格で指値してみるのもありだと思います。

laviq4

私自身は今、トンローで積極的に探しているわけではありません。しかし、もし
中層階以上でこの42㎡~45㎡の1ベッドルームが19万バーツ/㎡台で買えるのなら、賃貸運用としても手ごろなサイズであり、買ってもいいと思っています。もっとも、自分で部屋を実査して、ビューや施工に満足することが前提条件ですが...。

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個人的に気になる在庫一掃プロジェクト

Tree ラームカムヘーン
前回、底値買いをするなら5つのゾーンがお勧めと書きましたが、実は最新著書に書いた3つのプロジェクトが面白いとも思っています。

その中でも、予算が1,000万円以下のエントリーレベルの投資物件を探している人に、リスクも大きくなくちょうどいいのではないかと思うのが、このプロジェクトです。

ロケーションはBTSプラカノーンからもスクムビット71を車で10分以内で行けるし、水上バスでアソークやプルンチット方面へ通勤可能。大きなキャピタルゲインは期待できませんが、職住接近を望むアッパーミドルクラスの賃貸需要が大きいエリアです。

従って、転売狙いより、中長期の賃貸運用をメインにした手頃な不動産投資がしてみたいというのであれば、お勧めだと思うのです。

ただし、最寄り駅がエアポートリンクのラームカムヘーンであり、そこから300メートル離れていることから、前回紹介した5つのゾーンからはちょっと外れているし、本来なら投資対象に入りません。

Tree ラームカムヘーン1
しかし、この賃貸物件リストからもわかるように、竣工時に賃貸で出てきた物件はすぐに満室状態となりました。家賃水準も500バーツ/㎡とリーズナブルで、30㎡の1ベッドルームであれば15,000バーツ/㎡とアッパーミドルクラスであれば払える額です。

Tree ラームカムヘーン2
さらに、これが昨年の竣工時に転売で出てきた物件ですが、当時、既に不動産市場は失速しつつあったにもかかわらず、ほとんど売買が成立しています。つまり、このロケーションでこのクラスの物件の需要は大きいということです。

そこで、今回の在庫一掃セールで高層階の30㎡の1ベッドルームを、80,000バーツ/㎡以下で買えることができれば、今の為替水準で800万円程度で築1年のブランド物件が買えることになります。

家賃収入は15,000バーツ、5万円程度で大したことはありませんが、それでも日本の地方県庁所在地での1ルームマンション投資程度の家賃くらいにはなります。また、7.5%のリターンは悪くないし、初めての海外不動産投資には向いていると思うのです。

しかし、これがミドルクラス対象の家賃が5,000バーツとか6,000バーツしか取れない物件だと、さすがにわざわざ海外不動産投資をやる意味がありません。

それに、Treeというブランドはアフォーダブルのブランドですが、大手デベロッパー、プルクサーの開発であり、それなりの知名度はあります。

ただし、所詮廉価ブランドなので、日本並みの細かい施工やクオリティのことをいい出すと無理があります。また、このエリアはアッパーミドルクラスの購買層が中心で、外国人はなかなか買わないエリアです。

従って、今の経済状況では300万バーツ以上の物件はしばらく「出口」が読めないし、一方、8%以上の利回りを取ろうとすれば、家賃もオーバーレントになり、入居者募集に苦労することになるので、これはリーズナブルな家賃で賃貸稼働を優先したい人に向いている物件だと思うのです。

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2019年のベストラグジュアリープロジェクト

Beatniqタイランドプロパティから今年のベストラグジュアリープロジェクトとして、SCアセットのBEATNIQがPeople's Choiceで選ばれたというレポートが出ていました。

BEATNIQはトンロー駅から200メートルほど歩く、スクムビットの偶数側に開発されたラグジュアリープロジェクトですが、さすがSCアセット、彼らが得意とする豪華絢爛なデザインワーク、しかも、価格は確か25万バーツ/㎡前後とリーズナブルだったと思いますが、それも受けたようです。

私がSCのラグジュアリーを初めて見たのは、トンロー駅前のクレストが竣工した時なのですが、その時の印象はただのオバデコ(外資系業界でよく使うオーバーデコラティブの略で、見掛け倒しという意味です)プロジェクトと思ったものでした。

しかし、タイ人にはこの豪華なデコレーションが受けるようで、やはり日本人とは感覚が違います。私は別にここで悪口を言いたいわけではなく、日本人ならもっと天井高を上げるとか、広々したロビーにするとか、基本のスペックを重視するとその時に思ったのですが、タイでは、
シーロムのサラデーンワンもそうですが、むしろ、ワッサドゥ(建材)で大理石を使ったり、経年劣化の少ない見栄えのいいファサードにしたり、また、高価な住宅機器を使ってラグジュアリー感を強調する方が人気が高いのです。

ある意味、タイ人のオバデコ好きは国民性でもあり、これもタイの市場特性、いや、ひょっとすると質素でありながら実質を重んじる日本を除けば、
中国人をはじめ、アジア人全体に共通する傾向なのかもしれません。そして、私も日本の感覚に固執しないでタイ人の価値観で物件の価値を判断する方がいいと、次第に思うようになりました。

また、同じくSCがチットロム28で開発したラグジュアリーも難しい形状の敷地で、結局2棟建にして眺望の取れないユニットも出たのですが、こういう場合、高級感のあるデザインを売り込むという彼らの戦略は、非常に有効だと思うのです。

実は、私は竣工後のBEATNIQの中を見たことがありません。毎日、BTSの車窓から工事が進んでいくのを見下ろしながら、こんな三角形の
地型でSCはよく高級コンドミニアムを開発する気になったものだといつも思っていて、そもそも最初から興味がなかったので一度も見に行くことはありませんでした。

しかし、いざ竣工してみると、夜になってこのBEATNIQの前を歩くと光の演出が非常に魅力的で、いかにも高級コンドミニアムという雰囲気を醸し出していて、これがSCアセットの魅力か、と初めて納得したわけです。

そして、その後次第にSCのプロジェクトに注目するようになり、
中低価格帯のプロジェクトが市場を席巻する」で紹介したオンヌットのチャンバースも、アッパークラスながらなかなか良いプロジェクトで、今、SCは私の好きなデベロッパーの一つになっています

その結果、「大手デベロッパーのブランド価値、個人的評価」のリストでわかるように、SCはラグジュアリークラス以上のプロジェクトについては数あるデベロッパーの中でもベスト5に入るブランド価値があると考えています。

ところで、私は今執筆中の本でも、純粋に投資対象として見た場合、これからトンローは奇数側より偶数側にこそチャンスあり、という考え方を書いているのですが、そういう意味でもこのBEATNIQは今後の中古相場をウオッチすべきプロジェクトなのかもしれません。

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The public chooses BEATNIQ as SC Asset’s luxury condominium soars

The Dot Property Thailand Awards 2019 named the very first People’s Choice Award for “Project of the Year” at this year’s event. The honour was voted on exclusively by the public with the numerous outstanding projects vying for the historic award.
It was the stylish BEATNIQ garnering the most votes from the public with the result revealed at the Dot Property Thailand Awards 2019 presentation ceremony on August 15. Chalermchai Wongsoonthorn, SC Asset Head of Project Management High Rise, and Krittiya Chalermpong, SC Asset Head of Marketing High Rise, were on hand to collect the trophy.
In addition to winning the People’s Choice Award for “Project of the Year”, BEATNIQ also took home Best Luxury Condominium Bangkok on what was a very good night for developer SC Asset. 
BEATNIQ from SC Asset: Located in Bangkok’s trendy Thong Lor neighbourhood, BEATNIQ features incomparable exterior and interior design; an innovative smart home concept; and generous living spaces at a competitive price. The public responded well to all of these points as the rare blend of luxury and practicality provided to be a hit A total of 15 projects were in the running with developments from Bangkok, Phuket, Samui and Pattaya among those vying for the public vote. 

これから狙うべきセグメント!(その3)

REIC Forcast先のプラサート氏のコメントによると、今後は大型プロジェクトより小規模プロジェクトに開発の重点が移るということですが、実際、DDプロパティの市場予測(その3)で紹介したChambers On Nut Stationが13万バーツ/㎡台であり、今年はこんなプロジェクトが増えてくるのだろうと思うのです。

また、中国人バイヤー動向(その2)でも書いたように、タイ中央銀行の直近の統計では土地局での移転登記ベースに占める外国人のシェアが31%にも達していますが、このうちの半分近くが香港人を含めた中国人ともいわれています。

そこでもし、巷でいわれているように、今年、中国経済が本当に悪化した場合、最近のブルームバーグの報道にある中国のコンドミニアム販売在庫は実は5,000万ユニットもあるというのが本当であれば、中国本土の不動産市場が崩れる可能性もあります。

そうなれば、タイのコンドミニアム市場にはミドルクラスの中国人バイヤーが多いことから、潮が引くように購入希望者が激減するだけでなく、既に契約済の物件も解約キャンセルとなって市場に波乱が起こるリスクがあります。

そして、タイで中国人が買っているコンドミニアムの中心価格帯は
10万~15万バーツ/㎡であり、バンコクでは特にこの価格帯の市場に影響が出ることになります。

さらに、最近の金利上昇と4月1日から始まる住宅ローン融資規制も、
このアッパーからハイクラスのセグメントにとって短期的には大きなマイナス要因です。それは、この価格帯には投資目的や転売目的で買うタイ人が多いのですが、それが相当数減少することになるからです。

参考までに、最近、REICが本年度コンドミニアム市場予測を出したので、これを私が表にしてみました。ベースシナリオとして彼らが予想しているのは、新規供給が9.8%減少するにも関わらず、販売在庫は4.7%の増加、また、竣工するユニット数が前年比で増加するにも関わらず、引渡しされるユニット数は24%も減少します。

これが最悪のシナリオというのであれば、まだいいのですが、ベースシナリオということなので、そう楽観視できない状況であることがわかります。

そんなことを考えると、やはり、少なくともここしばらくは20万バーツ/㎡を超えるような高額物件は需要があまりないので敬遠し、新築、中古を問わず将来的にもアッパーミドルクラスの需要が大きい15万バーツ/㎡前後のスクムビット通り沿い物件が、これから
投売りで出てくるとすれば、そういうのを底値買いするのがベストだと思うのです。

ただし、ありきたりの物件ならともかく、本当に魅力のある物件はそう簡単には投売りで出てこないとも思うので、基本は様子見姿勢です。

今月24日の東京セミナーでは、タイの不動産投資にとって
こういうどちらかというとネガティブな話をすることになるのですが、もし興味があれば是非ご参加ください。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

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これから狙うべきセグメント!(その2)

高級コンドの天井感さて、以下がこのコメントの概略です。

1.各デベロッパーは、
市場の変化に対応するため、実は昨年末あたりから2019年のビジネスプランを変更し始めたのであるが、次のようなことを重視するようになっている。

2.ラグジュアリーやスーパーラグジュアリーコンド市場は需要が細ってきた結果、価格面でも天井感が出てきた。

 従って、デベロッパー各社は次のターゲットとなるセグメントを模索した結果、今なお購買力がありこれからも大きな需要が見込める価格帯、すなわち15万~20万バーツ/㎡のセグメントに狙いを定める。

 例えば、スクムビット通り沿いである。トンローは現在、20万~30万バーツ/㎡の価格帯が主流となっていて、今後需要が低迷する。従って、各社はスクムビットで20万バーツ/㎡以下のプロジェクト開発に注力する。

 一戸建であろうがコンドミニアムであろうが、住宅需要には購入予算の限度がある。その限界を超えた高額プロジェクトの開発をしても、もう売れないし、今後は需要を満たす価格帯の住宅だけが売れる。


3.これから住宅の販売が伸び悩み、減益となる可能性があるので、各社は資金繰りに最新の注意を払う。

4.不動産市場が低迷することを見越した上で、デベロッパー各社はこれまでの知識や能力を生かしながら、それに適した用地取得等の投資を行っていく。

 また、多くの開発機会の中から住宅市場の需要を満たせるプロジェクトの開発だけを取捨選択し、リスクの高い大型プロジェクトを避け、小さな規模のプロジェクトにシフトする。

以上ですが、このコメントの中で、各デベロッパーはこれから15万~20万バーツ/㎡の需要に注力するとありますが、この点については私はこれでもまだ高すぎると思っています。

つまり、今のアッパーミドルクラスにとってはちょっとハードルが高すぎるので、やはり15万バーツ/㎡前後が需要の中心だろうと思うのです。

それに、ミレニアル世代の平均的な収入はアッパーミドルより低いので、今後は18万バーツ/㎡を超すようなプロジェクトはスクムビット通りであってもなかなか苦戦すると思います。


次回に続く

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これから狙うべきセグメント!(その1)

セグメンテーション表今のところ、2019年のコンドミニアム市場は悲観的で不透明な要素が多く、明るい材料がほとんどありません。

それもあって、私は雑誌の連載やセミナー、そしてこのブログでも、向こう半年か1年は様子見をすべきで、極めて好条件の物件を見つけた時だけ、投資を実行するべきと書いてきています。

しかしながら、ただやみくもに投げ売りや損切り物件を買えばいいというものでもなく、例えば、郊外の損切り物件を安く買っても、その後も価値が下がり続けば、結局は自分も最後に損切りで売ることになります。

従って、これまで何度も書いてきたように、今後も人気や需要が増大し、物件は古くなっても経年劣化による減価以上に価値が上がっていくような手堅い物件を買わなければなりません。

では、どういう物件にターゲットを絞っていくのがいいかというと、2年以上前に出版した最初の著書「バンコク不動産投資」でも明確に書きましたが、やはり大きな需要があるタイ人アッパーミドルクラスが今後買い上がっていく、グレードセグメンテーションでいえばアッパーからハイクラス、今であれば価格で15万バーツ/㎡前後の物件だと思うのです。

この表は、昨年
私が作成し、著書「続バンコク不動産投資 実践編」の中で使ったものですが、そうは大きく変わってないので、今も使えると思います。

一方、もう1年以上前から、私は日本各地のセミナー等で、ラグジュアリーコンドミニアムには勝ち組と負け組が出てくるようになりつつあり、以前のように売り出せばどれでもすぐに完売できる時代は終わった、と解説してきました。つまり、このセグメントは需要がそれほど拡大しないので、ある程度需要が満たされれば、その後は伸びが緩やかになります。

そして、いよいよこのラグジュアリー及びスーパーラグジュアリー級の高級コンドミニアムの人気が下降局面に入るのが今年だと思います。とはいえ、このクラスの物件はロケーションさえ間違ってなければ、その内また復活してくるので、安く値切って底値で買う逆張り的な投資はありだと思いますが…。

さて、ここで大手デベロッパー、プルクサーのCEOであるプラサート氏が、経済誌デイリーマネジャーの中で、私が考えていることに近いことをいっているので、以下で紹介してみます。確かこの人は政府系不動産調査機関REICの理事長でもあったと思いますが…。

  1. อย่างไรก็ตาม การปรับตัวของบริษัท เริ่มมาตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมา เพื่อรองรับแผนการลงทุนในปีนี้ โดยเริ่มจาก
  2. การหาดีมานด์เฉพาะ ทำเซ็กเมนต์ใหม่ๆ ที่ยังมีกำลังซื้อ ลดการลงทุนในตลาดที่พักอาศัยระดับซูเปอร์ลักชัวรี เนื่องจากตลาดถูกดูดซับไปมาก และเริ่มอิ่มตัว โดยปีนี้จะเน้นแบรนด์ เดอะแชปเตอร์ ระดับราคา 1.5-2 แสนบาทต่อ ตร.ม. ทำเลที่มีดีมานด์เฉพาะ เช่น ทองหล่อ ซึ่งราคาขายในปัจจุบันอยู่ที่ 2-3 แสนบาท/ตร.ม. แต่บริษัทสามารถพัฒนาและขายได้ในราคาไม่เกิน 2 แสนบาท ทำเลสุขุมวิท เป็นต้น ทั้งบ้านและคอนโดฯ มีดีมานด์จำกัด การพัฒนาสินค้าที่มีราคาสูงมากไม่ได้ ราคาจะต้องเข้าถึงได้ไม่เกินเอื้อม
  3. การบริหารกระแสเงินสด หรือแคชโฟลว์ ให้ดี เนื่องจากการขายไม่ได้ดี รายได้ที่จะเข้ามาอาจไม่เป็นไปตามแผน และ
  4. การลงทุนที่เหมาะสมกับตลาดที่มีจำกัด ใช้ความรู้ความสามารถที่มี พัฒนาสินค้าออกมาให้ตรงกับความต้องการของตลาด แม้ว่าจะมีเม็ดลงทุนมากก็ไม่ควรลงทุนพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ในช่วงนี้

    次回に続く

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竣工した「メトロポリス」のリセール状況

2 bed room今、私は日本の実家で休暇中であり、このところブログの更新が止まっていますが、先日の東京セミナーでは、サムローンの「メトロポリス」投売り物件購入のチャンスについて話しました。

 

それだけでなく、かねてから著書やブログ「サムローン メトロポリスのプリセール」「欧米人をたくさん見かける駅は値上りする」でもこの物件を紹介してきたし、いよいよ竣工引渡しが目前に迫ったことから、今月10日に発行される月刊誌「ArayZ」でもこのプロジェクトの持つポテンシャリティについて詳しく解説しています。

 

そこで、一足早く、そのコラム記事の締めくくりの部分をここで引用しますが、興味があれば是非雑誌の方を手にとって読んでみて下さい。

 

『結論として、「メトロポリス」のベストバイは高層階で眺望のよい2ベッドルームであり、これを85,000バーツ/㎡以下で買うというのが投資のクライテリアになると思っているが、価格については今後のリセール状況を見ながら柔軟な対応が必要だ』。

 

そして今、予想通り、住宅ローンの与信が降りない等の理由で当初の購入予約権を売却したいという情報が、付き合いのあるタイ人業者経由で私のところに次々と入り始めています。

 

残念ながら、まだ損切り物件は出てきてないようですが、35㎡の1ベッドルームの場合、ほぼプリセール価格の7万バーツ/㎡、つまり245万バーツ程度で複数出てきているので、その内、6万バーツ台の損切り物件も出てくるのではないかと思っています。

 

ただし、「ArayZ」でも書いたように、レアユニットである2ベッドルームがベストバイであり、当然、これについては売主も強気で、現在市場に出ている2ベッドのリセール物件は9万バーツ/㎡を超えるものがほとんどです。

それでも、デベロッパーのB棟20階の同じタイプの2ベッドルームの現在の売値が108,000バーツ/㎡なので、それに比べたらかなりの割安感はありますが…。

 

アシュトン・アソークの時もそうでしたが、やはり、希少価値のある人気ユニットの2ベッドルームは損切りは望めそうもないというのが私の印象で、いつまでも2ベッドルームの損切り物件を待っていたらタイミングを逸するので、高層階で眺望の開けた2ベッドルームであれば、85,000バーツ/㎡を切るユニットが出ればカウンターオファーを出すべきタイミングだろうと思っています。

 

既に、このブログや著書を読んだ複数の購入希望者からも問合せが入っているので、今、割安感のある2つの2ベッドルームユニットに絞って紹介していますが、私も13日にバンコクに戻ってから再度物件実査に行くつもりです。

 

私のガッツフィーリングとしては、高層階2ベッドルームの最終的な価格の落としどころは80,000バーツ/㎡から83,000バーツ/㎡であり、これなら買いだろうと思っているのですが…。

 

もっとも、“不動産は縁”とはよく言いますが、タイ人投資家からも内見希望が次々と入ってきているらしいので、これも縁があれば買えるかなという状況です。そして多分、年内に買えなければ投売り買いチャンスの山場は過ぎたということだろうと思うので、今回は縁がなかったと思ったほうがよさそうです。

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アシュトンアソーク、最後の投売りを見逃すな(その2)

Ashton 35th floorアナンダーは今回の著書でも書いたように、パヤータイのアイディオ・モビで深刻な漏水の問題が出ています。

また、私自身もオンヌットのアイディオ・モビの2ベッドルームで上の階のバスルームから漏水しているのを見たし、さらに、偶然そこに住む知人の部屋では戸境壁と天井のスラブの間に隙間が空いていて、そこから隣の部屋の住人が吸うたばこの煙がその友人の部屋に入ってきて臭うというちょっと考えられないようなクレームも出ています。

従って、個人的にはアナンダーは施工監理上の手抜が非常に多いデベロッパーだと思っていて、最近はアナンダーのプロジェクト、特に中間グレードのアイディオモビについては、自分のクライアントには勧めないようにしています。


さて、今回の著書第3章で「投資に役立つ事前知識」として私は次のようなことを書いています。

「バンコクに始めてきた日本人は、東京以上にハイライズ(超高層)コンドミニアムが建っているのを見て驚きますが、バンコク周辺には火山帯が走ってないので地震がないこともあり、鉄骨を使わずに地上30階ぐらいまでは普通のRC造で建ててしまいます。
 逆にいえば、建設費用の平米単価が変わらないということもあり、デベロッパーはできるだけ高層にしようとします。
ただし、30階を超えてくると、(耐震強度でなく)風圧に対する特別な強度設計が必要になり、階数が増えるほど建設費用がうなぎ上りで上昇していくそうです」。


私はこれまで、機関投資家として物件購入のデューディリジェンスの中で、多くの建物に関するエンジニアリングレポートを読んできたのですが、アシュトンアソークについていえば、この建物は鉄骨を使わないRC造でありながら、ニューヨークの国連ビルよりもアスペクト比(建物の奥行と横幅の比率)が高く、しかも35階部分が空洞になっていることから、35階が構造上一番弱いフロアだろうと容易に想像できます。

そして、いつも南側からの写真ばかり載っているのですが、建物の北側に回って外壁をチェックしてみれば問題点がわかります。つまり、まだ新築なのにこの35階近辺で既にひび割れに対するかなりの北側壁面補修がされているのです。

バンコクのハイライズの場合、築4、5年で細かいひびに対する外壁補修をするのは普通ですが、竣工したばかりの新築なのにもう補修がされているというのはちょっと不安にさせられるし、
そこでこのプール修復工事ということは、当然漏水が疑えるわけです。

もっとも、パーク24などもそうですが、アスペクト比が非常に高い建物はバンコクではよく見かけるので、物件全体の価値に影響を及ぼす致命傷というわけではないだろうとは思うのですが…。

しかし、将来プールからの漏水等の余計なトラブルに巻き込まれるリスクを考えると、もしアシュトンの最後の投売りを買うのであれば、
私はハイゾーンと呼ばれている36階以上のユニットを買うべきだと思います。

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アシュトンアソーク、最後の投売りを見逃すな(その1)

アシュトンアソーク最後の投売り「アシュトンアソーク、引渡しできず」と題して7回にわたりレポートしてきたアシュトンアソークですが、6月下旬になって何とかバンコク都から建物使用許可も出たようで、早速今月から引渡しが始まっています。

アナンダーとしてもできるだけ速く引渡しを行って売上計上したいところであり、7月末までに残金を支払って引渡しに応じてくれる購入者に対しては、特別値引きのインセンティブも出してきています。

さて一方で、ここにきて一挙にこの表のように最後のダウンペイメントの売りが出てきています。

このことは予め予想してはいたのですが、中には24万バーツ/㎡以下の相当割安感のある投売りユニットも出てきています。

また、1ベッドルームだけでなく、レアユニットである2ベッドルームにもいくつか30万バーツ/㎡を下回るものが出てきていて、一考の価値は十分あると思います。

ただし、一旦、引渡しが終わり、土地局で移転登記をしてしまうと、売主には各種の税金がかかることになり、かつ売却時のコストも大幅に増えることから、以後の売値は一挙に上がります。従って、もしアシュトンの投売りを買うのであれば、これが最後のチャンスということです。

ところで、私の場合、いわゆる両手仲介はやらないので売主から一切コミッションを取らない分、価格交渉で値引きが取れる立場にあるのですが、探せばもっと条件のいい投売り物件も出てくると思います。ただし、時間があまり残されてなく、多分、今月一杯ぐらいが山だろうと思っていますが…。

ただし、前回も書いたように、先週、現地に行ったときに見つけたのですが、何らかの問題が35階のプール周辺で起こっているようです。工事業者やアナンダーは詳しく言おうとしないのですが、現在修復工事中とのことで、そうなると、新築なのに一体どんな問題が発生しているのか、と疑問を持ってしまうのです。

次回に続く

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ライフ アソーク ラーマ9の現状

Life Asoke Rama9先日、東京でセミナーを開いたところ、ラーマ9のプレビルド物件を買ったという人が4~5人いて、ラーマ9についていろいろ質問があったと2018年3月セミナー終了の中で書きました。

そんなこともあったので、私もバンコクに戻ってからラーマ9の現状を調べてみたのですが、案の定、ちょっと悲惨ですね。

特に昨年末にプリセールで売り出したLife Asoke Rama9については、このリストにあるように既に大量の損切りが出てきています。

しかも、1つのエージェントだけでこんなにたくさんの売り物件が出ていて、ちょっと驚くのは高層階の40㎡以上あるような広いユニットでさえもロスカットで出てきていますから、尋常ではない売りです。

Life Asoke Rama 9について思うことでも書いたように、私はデベロップメントパイプラインから見てラーマ9は明らかに供給過剰であり、市場はストレステストに勝てないと思っているし、これからもこんな売りが長期間にわたって続くと思います。

また、ラーマ9交差点のリセール物件に割安感?で引用したコリアーズ・インターナショナルのコメントにあるように、ラーマ9は買い物件の選択を間違えると長期間浮上できない、という意見にも全く賛成なので、ラーマ9は敬遠しておいた方がいいと結論づけたのですが、残念ながら日本でも何故かラーマ9を買っている人が多いようです。

これは自分の著書の中でも書いていますが、私も3年前にパープルラインのデベロップメントパイプラインを読み違え、途中でダウンペイメントの支払いをストップしドロップアウトしたことがあります。結局100万円ほど損しましたが、でも、もしあのまま持っていたら今頃はさらに悲惨なことになっていたと思います。

コンドミニアムはジェットコースター市場で次のバンコクポストのコラムを引用しました。
デベロッパーは当初完売したと大々的に宣伝していたにもかかわらず、実態は全体の10%が今も販売中であり、しかも、彼らは値引販売をしてでもこの販売在庫を一掃しようとしているのである」


つまり、
これは転売に失敗した連中から1割もの物件がキャンセルで戻ってきたということなのですが、これが今のバンコク不動産市場の深刻な問題点でもあるのです。


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パーク24の投げ売りは買い!

Park24 2&3先日、スクムビット24についてと題して4回にわたり、スクムビットソイ24のことに触れた際、今後ミックスユースの複合開発になること、そして何より日本人駐在員の間でこの通りは人気が上昇中ということから、ちょうど竣工を迎えつつあるパーク24の投げ売りがこれから面白い、と書きました。

そして、スクムビット24について(その4)の中で以下のように締めくくっています。

”今買ってタイの短期譲渡課税ともいえる特別事業税がゼロになる5年後の2022年以降を出口と考えると、ミックスユースのオリジン24がその前年にオープンするので、それ以降はいつでも売却できるということになり、タイミングもぴったり合うのです。

ただし、今竣工引き渡しを迎えようとしている2号棟、3号棟のフロアプランを見ると、30㎡以下のユニットが非常に多いのに気が付きます。DDプロパティはそういうことは無視して、日本人エクスパットのテナントを簡単に見つけられるかのように書いているのですが、3万バーツもの家賃を払って28㎡とかの部屋に住むエクスパットはあまりいないだろうと思うのです。

実は先日のバンコクのセミナーでもアシュトンアソーク以外にどんなプロジェクトに注目しているかという質問があったので、パーク24が面白いと思っているが、ただし、これを買うなら広い角部屋を買うしかないだろう、というコメントをしました”


それもあって、個人投資家の投げ売り物件をこのところ継続的にチェックしていたのですが、最初は30㎡以下の狭小1ベッドルームばかりであまり興味がなかったのですが、ここにきて角部屋でプリセール価格からさらに数十万バーツの損切り物件が次々と出るようになってきました。これは迷わず買いだろうと思います。

来年は投資対象として見逃せない有望物件が投げ売り価格で買えそうな気がします。

もし興味がありましたら、年初の東京セミナーにご参加下さい。


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Life Asoke Rama 9について思うこと

Life Asoke Rama9やっと11日の大阪セミナー用のパワーポイントが完成し、今朝、主催者にメール添付で送ったので、今日からまたブログを再開することにします。

どうやら、昨夜のオンラインブッキングでAPのライフアソーク・ラーマ9がまたもや即時完売になったようです。

見ての通り、前回のライフワンワイヤレスと同様、全室赤色に染まり完売です。

もっともこのプロジェクトについては、もともと大して興味がなかったので、完売になったことも今朝になって知りましたが…。

全部で2,200ユニット以上ある巨大プロジェクトですが、こんなのを見ると私はすぐに周辺のデベロップメントパイプラインを調べます。

すると、あるわあるわ、竣工して間もないRHYTHM1、2、サンシリのライン、アナンダーのアシュトンアソーク・ラーマ9、…。その上、確か数年前にもAPは同じラーマ9で売出したアスパイア―やRHYTHM1、2の販売在庫でかなり苦戦していたはずですが…。

ラーマ9は確かに次世代CBD(副都心)として注目されていますが、いずれにせよ、これだけの売り圧力が出てくると、将来のマーケットはまずこのストレステストに耐えられないと思います。

つまり、今後ゲンガムライ(転売)目当てで買った連中の失望売りが長期間出てくるので、向こう数年間はラーマ9のリセールはほとんど値上りしないだろうと思うのです。

従って、このプロジェクトは11月11日が現地でのプリセールらしいですが、何も今買う必要はないし、じっくり様子を見てから竣工引き渡し直前の投売りを狙う方が賢い投資方法だと思います。

もっとも、それもどうしてもラーマ9で買いたいという人にとってはという話で、私はあまりお勧めしませんが…。

まだ正確な情報が取れていませんが、平均価格が11万バーツ/㎡、300万バーツ台で小さいユニットが買えるということらしいので価格はある程度魅力がありそうです。しかし、多分スペック的には窓はハイサッシになってないし天井も高くないしで、やはり典型的な中級グレードの”ライフ”仕様なんだろうなという気がします。

いずれにせよ、私はこれまでセミナー等でも、日本人はラーマ9はやめておいた方がいいと何度もいってきましたが、将来にわたっても、多分ここは日本人が住むエリアにはならないだろうと思うからです。

一方、今回このプロジェクトを買った外国人のほとんどが中国人だろうと思います。何故なら、今の中国人投資家の予算は300万バーツ前後が平均といわれているし、近くには中国大使館もあるので、ラーマ9には今後中国人が多く住むようになるといわれているからです。まさに、彼らにとってはドンピシャの投資物件なのです。

もっとも、日本人投資家が果敢にラーマ9に投資するのはハイリスク・ローリターンにしか私には思えないのですが...。

でも、こればかりはあと5年位経ってみないと誰にも分りませんね。

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Celes Asokeについて

Celes Asoke先日、注目プロジェクト「Celes Asokeについて の中で、このプロジェクトを買うなら2ベッドルームの方がいいと思う、と書きましたが、その後、フロアプランを入手したところ、その考えが変わりました。

結論として、これならむしろ1ベッドルームの方がいいと思うようになったので、念のため、ここで訂正しておこうと思います。

セレスアソークはプリセール当日までフロアプランが一般に公表されず、1ベッド、2ベッド、3ベッドがあるという情報だけであったので、私もアソークのこの場所で2ベッドルームで70㎡とか86㎡の大きなサイズが出てくるとは考えていませんでした。

それがこのフロアプランでわかるように、1ベッドルームでも42㎡とか50㎡のの大きなサイズがメインになっています。これであれば、近隣で競合するアシュトンアソークにもない広めの1ベッドルームであり、予算的にも4~5万バーツの家賃を払える単身、または夫婦2人の駐在員は多いので、こちらの方が投資向きだと思います。

一方、以前にも書きましたが、このロケーションは子供のいるファミリーにはあまり向いてないと思うし、86㎡の2ベッドルームだと多分、家賃は8~9万バーツになると思うのですが、少なくとも日本人駐在員で家族が3人以上のファミリーがこの物件をチョイスするケースはあまりなく、それだけの家賃を払うのなら、もっと住宅地として落ち着いているプロンポンやトンローに行くだろうと思います。

アソークは職住接近を重視する単身赴任や夫婦2人の駐在員にとって理想的なロケーションであり、ここで70㎡以上のサイズはタイ人の富裕層が自己居住用で買うにはいいですが、投資にはちょっと向かないと思うのです。

また、今回のプリセールの売行きは悪くなかったようですが、このフロアプランから分かるのは、エレベーターシャフトが建物中央にあり、しかも外に面した明かり取り窓が全くない狭いホールウェイなので、共用部廊下に閉塞感があり、コンドミニアムとしては住みにくそうです。

こういうフロアはオフィスビルには特に問題はないのですが、本来、住宅の場合、開口部が広ければ広いほど開放感があり住みやすいので、アシュトンやトンローのHQのような長いフロアプランの方が住みやすくなります。

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注目プロジェクト、Celes Asokeについて(その3)

Celes Map実際、私はこのアソークモントリー通りに昨年末まで5年以上住んでいたのでこの周辺を熟知していますが、このプロジェクトがある通りの東側はほとんど人が歩きません。


つまり、スクムビット通りの交差点からシノタイタワー前の交差点まで、人の流れの8~9割は通りの西側に片寄っています。


その理由は、通りの東側にはマストランジットへの出入口がスクムビット交差点にしかない、コンビニやレストランもあまりない、しかも夜は有名な風俗街ソイカウボーイの前を通る上に、そこから先はちょっと寂しい雰囲気だからです。

やはりアソークでベストピッチ、文字通りスーパープライムといえば、通りの西側のアシュトンアソーク側であることは間違いありません。


従って、このセレスアソークの購入を検討する場合、スクムビット23のMUNIQではなく、同じスクムビット21通りの反対側で今建設中のアシュトンと比較検討するべきだと思います。尚、アシュトンについてはつい先日、「アシュトンアソーク 1ベッドルームのリセール買い」で2回にわたってレポートし、イールドプレイをするなら今が絶好の買いのタイミングだと書いたばかりなので、こちらを参考にして下さい。


さて、セレスアソークを購入する場合、方角、階数、間取り、フリップか、イールドプレイか等、いろいろと要検討項目はあるものの、少なくとも30㎡台の小さい1ベッドルームは買わないことです。何故なら、ロケーション的に格上のアシュトンアソークに700ユニットもの1ベッドルームがあるので、将来の賃貸需要、投資需要のどちらを見てもセレスの方が分が悪いからです。


従って、やはりこのプロジェクトに関しては、アシュトンアソークにほとんどない2ベッドルームが狙い目だと思います。

尚、アシュトンのデベロッパーであるアナンダーは「よくある話?、それとも運が悪かっただけ?」で伝えたように、最近いろいろと手抜き工事が発覚して評判を落としていますが、セレスの方もあまり聞いたことのないデベロッパーであり、どっちもどっちという感じです。

ただ、そうはいってもビッグ10の一角、アナンダーの最高級グレードである「アシュトン」の方がブランド価値があるので、ブランド価値でいえば、私はアシュトンを取りますが...。

さて、いよいよ明日がプリセールです。この価格でアソークのラグジュアリーが買えるというのは確かに魅力であり、広めの部屋さえ購入しておけばロスディールに終わることは多分ないように思います。もし興味があれば、早朝から並んで是非2ベッドルームの広い間取りを狙って下さい。


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A new phenomenon in the luxury condominium market is happening in the Asoke-Sukhumvit area known as “CELES Asoke”, a new luxury condominium in a super prime location in the heart of Bangkok’s CBD with an average price per square meter is only THB 255,000, reflecting a non-marked up price in the luxury market. Another surprise is the project’s irresistible terms of payment. The THB 3.6 billion 40-storey condominium features a timeless and elegant design.  CELES Asoke is the only luxury condominium which offers super luxury facilities. Presales will take place on 16 September 2017, for one day only, at the Grand Center Point Terminal 21.  

Sukhmeet Bajaj, Managing Director of Lucky Living Properties Company Limited, organized a press conference for CELES Asoke, joined by Aliwassa Pathnadabutr, Managing Director of CBRE (Thailand) Company Limited, the project’s marketing and sales consultant, together with the project’s business partners, all of which are major players in the real estate industry, namely Architects 49, Shma Co., Ltd, and Design Worldwide Partnership (dwp).

The press conference began with the announcement of the launch of CELES Asoke, presenting a new marvel in the luxury condominium market with an average price of only THB 255,000 per square meter, which is the actual non-marked up price in the Asoke-Sukhumvit area. The price will undeniably stimulate the demand for this one-of-a-kind luxury condominium.

On this topic, Aliwassa Pathnadabutr, Managing Director of CBRE Thailand said, “The price is a truly surprising feature in today’s market, boosting the demand for luxury condominiums. Consumers today look for high-quality products developed by an experienced developer and managed by a professional team. This is a product not to be missed because it’s very rare for a location like this to pop up.” Aliwassa further added, “What make CELES Asoke truly exceptional, in addition to its super prime location and attractive price, is its luxuriousness, as well as its super luxury facilities which suit the modern lifestyle, and its convincing terms of payment which will greatly influence buyers’ decision.”

Sukhmeet then continued to say, “Lucky Living Properties Company Limited’s strategy is to develop luxury products that truly meet the needs of the market.” Over the years, the company has developed luxury condominiums in prime spots, such as LIV@49 which has already been completed and has received great feedback from buyers.

The development of  CELES Asoke is special because of its super prime location. We thoroughly researched the market, paid attention to the lifestyle of our residents, and have added special technology and innovation to facilitate their every activity,” said Sukhmeet.

CELES Asoke is a project which has been a phenomenon since the site hoarding was put up with minimal information – only the project name, the starting price of THB 7.9 million, and CBRE as its sales agent. It has been attracting a lot of attention in the property market because it boasts many unrivalled highlights, including:

1. Place: CELES Asoke is located on a super prime location near the Asoke-Sukhumvit Intersection, near both the BTS and MRT train stations. It is on Asoke Road near Sukhumvit Road, where the traffic flows well. It is conveniently accessible via many roads, unlike other parts of Asoke.
Additionally, the Asoke-Sukhumvit area, which is Bangkok’s leading CBD, has many premium office buildings and malls, all of which have more than a 90% occupancy rate. There are many residential buildings in this area that cater to the growing demand. The rental rates and turnover rates are very impressive in this area, and there are many facilities such as department stores, community malls, restaurants, art galleries, schools, wellness centers, and public parks. A luxury condominium on such a prime location is great for both investment and own stay, as it makes a great asset for future generations.  

2. Price that appeals to luxury condominium investors: Reflecting the actual market price of luxury condominiums in the Asoke-Sukhumvit area, CELES Asoke will debut with an average price of THB 255,000 per square meter; whereas, the average price of other condominiums in the same level on a super prime location is usually between high THB 200,000 to mid-300,000. The pricing of CELES Asoke allows investors to generate more profits compared to other projects in the same level, and leasing yields better returns. What’s more, there are only 217 units, so the competition in leasing and resale is not as high as condominiums with several hundred units.

3. Product:  CELES Asoke is 40 storeys high, excluding the roof top. The conceptual design is ‘Purified Sophistication’ – simple yet timelessly luxurious thanks to the structural glass wall which adds so much beauty to the building without affecting the structure, the design uses “Vertical Stainless Fins” along the sides of the building; these fins glisten in sunlight, making it look as luxurious as Dubai’s Burj Khalifa.

The luxurious lobby is spacious with 5-meter high ceilings and a contemporary crystal chandelier. The walls were made with Italian Honey Onyx marble, which reflects light well and further adds to the glamorous vibe - only super luxury condominiums and five-star hotels use such material for their walls.  

The size of units is from 34.70 to 138.92 sqm. and unit types include 1- to 3-bedroom, 2-bedroom Crown Duplex, and 3-bedroom Crown Penthouse.  Living rooms in all units have 3-meter high ceilings, with floor-to-ceiling glass windows - giving the room plenty of natural light and a spacious feel.  Corner units are equipped with full panoramic corner glass to offer a full view of the city.  Bathrooms are coated with Intelligent Glass Film which can be darkened when privacy is required.


注目プロジェクト、Celes Asokeについて(その2)

アソークモントリー通り

以前、「ラグジュアリーコンドを買うのはタイ人富裕層」でも書いたし、前回の第6回不動産投資セミナーでも言ったことですが、今、トンローではラグジュアリーコンドミニアムの供給ラッシュでマーケットがやや供給過剰状態です。


従って、トンローにおいては新規プロジェクトの購入はしばらく様子を見た方がいいと私は思っています。


今、トンロー駅周辺ではBEATNIQ、IDEO Q、LAVIQ、ザ・リザーブ等、ラグジュアリークラスの新規プロジェクトが続々と売り出される一方、トンロー通りでもゲイソーンのテラ・トンロー、サンシリのクンバイヨーやザ・モニュメント、LHのザ・バンコクといった30万バーツ/㎡超えのスーパーラグジュアリーコンドも当り前のように売り出されています。


しかし、こういった高額コンドミニアムの多くが販売で苦戦する中、価格を25万バーツ/㎡前後に抑えたプルクサーのザ・リザーブだけが短期間で完売したというのは非常に興味深いところです。


すなわち、たとえトンローの一等地であっても、平米30万バーツはまだマーケットに受け入れられておらず、オーバープライスということだと思うのです。また、こんなのを買うなら同じエリアの築浅中古やもっと価格の安い他のエリアでラグジュアリーコンドを買う方がいい、というのが正しい投資家目線だろうとも思うのです。


一方、それに比べてアソーク駅周辺はそもそも開発用地がなく、トンロー通りほどの供給ラッシュはありません。アナンダーのアシュトンアソークが来月竣工予定、サンシリのエッジも竣工済であり、現在ダイレクトにセレスと競合する駅周辺のプロジェクトはメイジャーのMUNIQだけです。


さらに、30万バーツ/㎡以上というオーバープライス物件もないので、今のところアソークのコンドミニアム市場はトンローのそれに比べて健全であり、供給過剰のリスクも小さいように思えます。


ただし、このセレスアソークに関して注意すべきは、販売会社であるCBREがプレス発表等でこのロケーションがスーパープライムであるとか、まるでアソークで最高であるかのように持ち上げているのですが、これはポジショントークであり、ややミスリーディングです。

次回に続く


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注目プロジェクト、Celes Asokeについて(その1)

Celes Asoke東京でいう丸の内に相当するアソーク。そBTSアソークから徒歩4~5分のところで新たに開発されるラグジュアリープロジェクト、セレスアソーク(Celes Asoke)のプリセールが9月16日に行われます。


モデルルームもなく、いまだにスペックの詳細も不明ですが、公表されているイラストを見る限り、ラグジュアリーコンドのスペックを満たしているように思えますが、それでこのロケーションで平均価格が255,000バーツ/㎡というのは、前評判通り安いと思います。


はやり海外ロードショーなどせずにマーケティングコストを抑え、興味のある人だけがプリセール会場まで行って判断して決めるというストレートな価格勝負のプロジェクトです。


私は長年、ロンドンでプレビルドの不動産開発をやっていたのですが、本来、投資家がデベロッパーの開発リスクを共有して初期段階から投資するからプレビルドは割安なのだ、という原点に返ればこれが本来の販売方法だと思うし、実際この価格には魅力があります。


さらに、全体で217ユニットしかない中で今回のプリセールではその半分しか売り出さないこともあり、本当に平均価格がこの水準であれば、即日完売になるかどうかまでは分かりませんが、まず短期間で完売するだろうと思っています


ただし、この平均価格には注意が必要です。過去にも同じアソークのノーブルBE19が売り出された時に、平均価格が18万バーツ/㎡台ということだったので、この眺望とスペックであれば買いだとクライアントにアドバイスした上でプリセール当日に行ってみたら、実際に売り出された価格は中層階でも22万バーツ/㎡と全然話が違っていて、騙されたような気分になりましたから…。


従って、今回はセレスアソークの40階建の建物の25階位の中層階がこの平米単価で買えるという前提で思うことを書くことにします。


次回に続く


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アシュトンアソーク 1ベッドルームのリセール買い(その2)

Ashton Asokeいずれにせよ、これから住宅ローンが借りられなかった人や転売に失敗して焦った連中からの投げ売りが出てくると思います。

これについては、拙著の「バンコク不動産投資」第8章 投資の「入口」5つの実践方法、第5項 竣工直前直後の在庫処分と投売り、で詳しく解説しているので読んでみて下さい。

2014年のThink of Livingが選ぶベストプロジェクトにも選ばれたアシュトンアソークは、将来アソークを代表するようなヴィンテージコンドになれるプロジェクトだと思います。

どこにでもあるロケーションのプロジェクトではないので、こういう物件を安く買える機会はそうはありません。

従って、この1ベッドルームを狙っている人にとっては、これから数ヶ月間、タイ人の個人売買サイトを注意してチェックしていれば、思わぬ掘り出し物件を拾えるまたとないチャンスでもあります。

もっとも、タイ語が読めない日本人にはそれもちょっと難しいし、売り手も業者ではなく素人のケースが多いので、ほとんど英語も通じない場合も多々あります。しかもその場合、その後の交渉もタイ語で行うことになりますが、そうなると結構面倒です。

結局のところ、日本に居る人にとっては、自力で割安な物件を見つけ、売り手に連絡を取って交渉し、そして最後の外国人枠内での名義変更のところまでこぎつけるというのは殆ど無理だと思います。

ところで、私は利害の不一致を引き起こす両手仲介はやらないし、買い主側の代理人(リテインドエージェント)としてこういう投げ売り物件の売買交渉を行うので、投資家にとってもベストプライスで購入できるメリットがあります。興味があれば、詳しくはリテインド・エージェント(買主代理人)業務についてを読んで下さい。


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アシュトンアソーク 1ベッドルームのリセール買い(その1)

アシュトンアソークリセール相場2014年の9月に売り出され、ほぼ即日完売したアシュトンアソーク。その竣工引渡しが10月に決まり、続々と値下げしたリセールが出てきています。

同物件はBTSアソーク駅から徒歩数分の人気プロジェクトで、三井不動産もJVで開発に加わっている文字通りアソークを代表するプロジェクトです。

しかし、PRAKARDやその他のサイトでタイ人の間で現在やり取りされている情報をチェックすると、今の転売市場が見えてきますが、ここで分かるのは、全体で780ユニット以上ある内の約9割を占める1ベッドルームが過剰感からかなり苦戦しているということです。

添付が現在の売り出し物件の1例ですが、コミッションを上乗せする仲介業者を極力除外し、個人の購入者が直接売り出していると思われる物件を私がピックアップしてみたものです。

このプロジェクトの当初売出価格の平均が23万バーツ/㎡前後であったのに対し、下層階の一部の売値は既に23万バーツを割ってきているので、ほとんど転売益など取れていないはずです。

一方で、46㎡と64㎡の2ベッドルームはその希少価値から高層階では市場価格も30万バーツ/㎡を超えてきているようなので、プリセールで買えていればほぼ確実にゲンガムライは可能だと思います。

馬鹿げたオンライン・ブッキング(その4)でライフ・ワンワイヤレスに関して「
2014年にプリセールで売り出され、即日完売したアシュトンアソークの購入予約権の価格推移をずっと見てきました。山のようにたくさんある30㎡台の1ベッドルームはあまり動きせんが、希少価値のある2ベッドルームは回転売買が激しく、値上りも速いのを確認しています」、そして「ゲンガムライで大きく儲けようと思うのなら、予算がないからと35㎡の1ベッドルームなんか買っても仕方がない」と書きましたが、その通りのことが起こっているということだと思います。

次回に続く

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馬鹿げたオンライン・ブッキング(その4)

Life 1さて、これがプレビルドのマネーゲーム、ゲンガムライの始まりです。人気プロジェクトの場合、このあといろんな投資家が売り買いを重ね、1年もしないうちに3回から4回持ち主が変わることもありますが、そのたびに当然、価格は釣り上がっていきます。

問題は、一昨日オンラインで販売された3フロアは誰が買ったのかということです。昨日も書きましたが、予め購入者が決まっていたか、業者がまとめて買い取っていた可能性もあります。またはAPがノミニー(自社の役員や従業員等)を使って買わせて持っている、もしくは再販に出している可能性もあります。


もしそうならこれ見よがしのオンラインブッキングなどせず、普通にプリセールで売ればいいだろうと思うのですが、いずれにせよ、このオンラインブッキングはあまり信用ができないところがあり、どうしても欲しければそんなのに振り回されず、むしろこういう転売で出てきた物件から希少価値のある間取りの物件を選んで確実に拾っていった方が結局効率がいいとも思うのです。

実際、私の知っている金持ちのタイ人は、即日完売するような人気物件であることを確認してからプリセール終了と同時に希少価値のあるユニットだけをリセールで買いに入り、その後1~2年購入予約権を保有してからリセールしていますが、彼がいうにはこちらの方がリスクが低いそうです。確実に人気のある希少ユニットをプリセール直後のまだプレミアムも大したことない段階で買えるので、
それもなるほどと納得できます。

ところで、私は2014年にプリセールで売り出され、即日完売したアシュトンアソークの購入予約権の価格推移をずっと見てきました。山のようにたくさんある30㎡台の1ベッドルームはあまり動きせんが、希少価値のある2ベッドルームは回転売買が激しく、値上りも速いのを確認しています。例えば、私のクライアントがプリセールから約1年後に1フロアに1ユニットしかない46平米の2ベッドルームをリセールで買ったのですが、既にその人の前に3人がその同一ユニットの予約権を売買しており、彼は4人目でしたから…。

従って、多分、このライフ・ワンワイアレスもFやGタイプのような希少価値のある広いユニットが値上りするはずです。ここで予算がないからと35㎡の1ベッドルームなんか買っても仕方がないので、ゲンガムライで大きく儲けようと思うのなら、
このプロジェクトがほぼ完売するのを見届けてから、まだ少ないプレミアムで買える広めのユニットを買うことをお勧めします。

ただし、ゲンガムライ狙いは途中の中途半端なところで買ってはいけませんが、
出口のタイミングを逸して結局投売りする羽目になる可能性もあるので長く持ち過ぎるのも危ないしで、エグジットで失敗しないためには的確なマーケットウォッチもキーポイントになります。

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馬鹿げたオンライン・ブッキング(その3)

プリセール今日はプリセール開始当日で、朝8時半からスタートのようです。

昨日アップロードした写真のように数日前から既に多くの人が待っていますが、運が良ければ一番数が多い1ベッドルームくらいならまだ買えるかもしれません。

今からでも遅くないので、興味があればこの表の予約金を持って現場に直行して下さい。

さて、これまで書いてきたようにこんなオンラインブッキングは宣伝効果は抜群ですが、開始と同時に3フロアの全区画がわずか5秒で真っ赤に変わり、Sold Outというのでは一体これは何なんだ、と思わせられます。

転売状況そしてこれが、その翌日に出てきたリセール(転売)リストの一例ですが、この業者だけで20タイプ以上出ているのが分かります。

タイプ名だけで階数が書いてないことから各タイプ複数ユニットあると思うので実際にはいくらあるのか分かりませんが、20ユニット以上であることは間違いありません(その後、37ユニットがここで売りに出ていることが分かりました)。

3フロア全体で110ユニットしかない中、どうしてこの業者はわずか12時間後にこんなにたくさん売り物件を出せるのか疑問ですが、いずれにせよ、何か裏がありそうです。

そして、昨日の午後8時には5ユニットが売れているのが分かります。Gタイプの2ベッドルーム(63㎡)のプレミアムは70万バーツ(約250万円)です。

18万/㎡として約1,130万バーツですが、まだ手付金の15万バーツしか払っていないのにわずか1日で70万バーツの利益が取れたわけです。

次回に続く

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馬鹿げたオンライン・ブッキング(その2)

presalepresale2これは昨日、現地で撮った写真ですが、29日のプリセールに備えてもうこんなに多くの人が来て待っています。

これがよくあるプリセール開始前の風景ですが、
そもそも27日のオンラインブッキングと29日に始まる現地販売会場でのプリセールの両立自体に無理があるのではと思っていたので非常に興味がありました。

海外在住の外国人投資家の場合、オンラインで買えるというのは助かるので、これがフェアなシステムであれば今後業界全体に広がっていくはずです。

しかし、8時になった瞬間、全てが完売になるということは、特定の投資家に事前に販売してしまっているか、APがノミニーを使って自社で押さえてしまい、最初から売る気などないということではないかとも考えられます。

こちらにはVIPセールスというのがあり、富裕層に先にチェリーピッキングさせるシステムがあるのは誰でも知っているし、宅建業法などないタイですからどう売るかはデベの勝手であり、特に問題はありません。

しかし、オンラインで3フロアだけ事前に販売すると言っておきながら、最初から完売になっているかそれとも最初から売るつもりがないのに、一般顧客をもてあそぶようなやり方をしたとしたら、これはちょっと嫌らしいですね。

まあ、このオンラインブッキングというのは始まったばかりなので実態は私にもよく分かりません。サイバーマーケティングというのは裏は見えないので、本当はどうなっているのか誰にも分からないですから。

しかし以前、ノーブルやアナンダーも顧客を装った自社の従業員にプリセール初日に自社物件を買わせて即日完売を装ったのではないかと現地の新聞で叩かれたこともあり、この業界はとかく怪しげな噂が飛び交うのです。従って、我々も物件だけでなくデベの選定にも十分気を付けるべきです。

次回に続く

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馬鹿げたオンライン・ブッキング(その1)

1 wireless今月20日に日本でのセミナーツアーから帰ってきて以降、ちょっと忙しかったので久し振りのアップデートになります。

この週末、30日に行うバンコクでの不動産投資セミナーでは、ありがたいことに30人近い日本人投資家が集まってくれるようですが、その準備や雑誌のコラム記事の執筆等で今までバタバタしていました。

さて、このバンコクセミナーも基本的には今月中旬に日本各地で行ってきたセミナーと同じ内容でやるつもりです。

ただし、日本では具体的にデベロッパーの名前を挙げて問題のあるところを指摘してきましたが、さすがにバンコクでそれをやるわけにはいかないので、ここでは具体的な会社名を削除しています。

ただ、今日、ちょっと嫌な経験をしたので敢えて書くことにしました。実は、タイの大手デベの一つでAPという会社があるのですが、ここは三菱地所とパートナー関係にあり、いくつかJVでプロジェクトを開発してもいます。

偶然ですが、今夜、BTSプルンチット駅から徒歩10分ほどのところにある新規プロジェクトのライフ・ワン ワイヤレスロードのオンラインブッキングが午後8時から始まりました。普通は人気プロジェクトの場合、プリセール初日に販売会場前で購入希望者が早朝から並んで角部屋や眺望のよいユニットを取り合うのが常なのですが、APは最近、オンラインブッキングという新しい手法で先行販売を始めました。

プロジェクト自体はセントラルルンピニという一等地にありながらグレード的に中より下のライフを持ってきて価格の割安感で勝負しているプロジェクトで、私も興味があり、現地まで見に行きましたが、確かにこのロケーションでこの価格なら売れ足は速いだろうと思っていました。

そして、今夜8時から予定通り、3フロア限定のオンラインブッキングが始まったのですが、8時になると同時におかしなことが起こり始めます。

Life Wireless私も興味があったので、売行きはどうだろうかと8時10分前にはログインし様子を見ていたところ、瞬時にして3フロアの全室が完売になったのです。

右の表が全て赤くなっていますが、販売済みという意味です。全部完売するのに5秒もかかりませんでした。

そこで私が思ったのは、APという会社はこんな人をバカにしたような売り方をするのかということです。

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2017年の注目プロジェクト(28チットロム)

28 Chidrom次に注目すべきは、SCアセットが一昨年に史上最高値の190万バーツ/ワー(1ワーは4㎡)で購入したチットロム駅前通りの一等地に供給される彼らのフラッグシップコンド、28チットロム。

写真を見ての通り、47階と20階の2棟構成で、総ユニット数427、最小ユニットが33平米のスタジオタイプで、1ベッドルームは40平米からのスーパーラグジュアリーですが、昨年後半に売り出すはずが諸事情で延び延びになってきたものの、やっと満を持して販売開始するようです。

価格については33万バーツ/㎡以上になるそうですが、フリーホールドがなかなかないタノン・ウィタユのこのロケーションなら別に驚くこともないと思います。

また、SCアセットは今、トンロー駅近くでBEATNIQというスーパーラグジュアリーを建設中ですが、この28チットロムの方がロケーション的には格上だと思います。

ただ、残念ながら土地の形状がよくなく隣のビルで眺望が遮られてしまうので、できるだけ眺望が取れるようにこのような2棟構成になっているのだと思いますが、これでも眺望がない部屋も相当数出てくると思います。

正直、こういう土地は広い開口部と眺望が要求される住宅には不向きで、オフィスビル向きだと思います。更に、この物件の前の道は一方通行であり、車での出入りは結構大変かもしれません。

従って、もし購入したければ、デューディリをしっかりやって納得してから決断するべきです。

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2017年の注目プロジェクト(ザ・バンコク)

トンロー1さて、Think of Livingの注目リストの中で次に注目したいのがL&H(ランド・アンド・ハウジズ)が久々に始めようとしているスーパーラグジュアリー級ハイライズで、彼らの最高級ブランドであるザ・バンコクです。

くしくも激戦地の
トンローに2つのプロジェクトを供給するようですが、どちらもポテンシャリティは高いと思います。

ところで、トンローといえばサンシリがこれまで多くのプロジェクトを供給していますが、そのトンローで業界最強のL&Hが久々に供給するソイ・トンロー1とスクムビット・ソイ38のスーパーラグジュアリーがどんなものになるか非常に興味があります。

これまでたくさんのプロジェクトを見てきましたが、個人的にはL&Hが一番信頼できるデベロッパーだと私は思っています。また、彼らのハイクラス・セグメントのブランドであるザ・ルームもいいプロジェクトが多いです。

トンロー1のプロジェクトは、未確認情報ではありますが200万バーツ/タランワーという史上最高価格で土地を取得したといわれていて、販売価格も当然、平米35万バーツ以上になるようです。しかし、このロケーションは極めて便利で、車の場合、トンロー通りだけでなくスクムビット・ソイ53を通ってスクムビット通りにも簡単に出ることができます。

一方、スクムビット38の方は近くにアナンダーの最高級ブランド、アシュトンがありますが、それを凌駕するプロジェクトに仕上がるだろうと思っています。平均価格も30万バーツ/㎡を超えてくるのではないかと思いますが、以前にも注目のスクムビット・ソイ36!書いたように、これからは偶数側も発展するのは間違いないので、スクムビット・ソイ36と38からは目が離せません。

いずれにせよ、LHが久々に投入するハイエンド物件ということもあり、どんなのが出てくるのか詳細が楽しみです。

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2017年の注目プロジェクト(スパライ オリエンタル2)

supalai orientalsupalaiまた、ソイ39といってもここまで奥に入ってしまうとディプロマットやサンシリのXXXIXのようなスーパーラグジュアリー級コンドが建つような高級エリアではなく、といってトンローのソイ55のような華やかさもないしで、将来値上りする根拠が私にはあまり思いつかないのです。

近くの
ペチャブリーに同じスパライのプロジェクトでスパライ・プレミアというのがあるのですが、これなどはCBDのミッドタウン・アソークまで徒歩圏、隣の敷地ではコンベンションホールを含む複合開発のシンハーコンプレックスが建設中、次世代CBDのラーマ9まで1駅、しかももっと先を見通せば徒歩圏内にマッカサン駅前の超大規模複合開発もあり、極めてポテンシャリティの高いプロジェクトです。

従って、以前、ミッドタウンの人気ロケーションという題でこのスパライ・プレミアを一押ししましたが、今回のスパライ・オリエンタルにはこのポテンシャリティがみつかりません。

我々外国人投資家にとって
値上りがあまり期待できない海外不動産投資というのは、わざわざ海外まで来て日本の地方都市の物件に家賃収入目当てで投資しているみたいで何となくつまらないような気がします。やはり、人気があって資産価値も平均以上に上がっていくプロジェクトに投資したいところです。

まあ、そうはいってもスパライ・オリエンタルはプリセール初日から随分売れていたようなので、このプロジェクトは買いだ、と思うタイ人投資家が多いのだろうとも思います。この購入者で自己居住目的のタイ人は少数派で、
価格的にもアッパーミドルクラスの予算内に入ることから、大半が日本人駐在員に賃貸することを目的にした投資需要だろうと思います。

彼らの場合、外国人ではないのでキャピタルゲインよりも、むしろ安定したインカム狙いで中長期投資を通じて資産形成を目指す、という我々とは違う投資スタンスというのもあります。

でも、以前にもバンコク日本人駐在員数が頭打ち!でレポートしたように、日本人駐在員の増加も一段落し、最近は頭打ちになりつつあるようです。タイ人中間管理職が育ってきたので日本人駐在員を減らす、もしくはタイ・プラス・ワンで製造業はタイ以外のもっと人件費の安い周辺国に工場を建設する、という流れも出てきています。

ソイ39もこの辺りまでくると、日本人駐在員の賃貸需要でもっているようなものであり、この需要に過剰期待するのもリスクがあるのですが、彼らはまだそこまで気がついてないのかもしれません。

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2017年の注目プロジェクト(スパライ オリエンタル1)

2017注目プロジェクトスパライ オリエンタルこれがThink of Livingが選ぶ今年の注目プロジェクトです。 

この中には、つい2日前、1月18日にプリセールが始まったスクムビットソイ39のスパライ・オリエンタルも右列の上から3番目に入っています。

プロンポンで日本人が最も多く住むソイ39での大型ハイライズで、平均価格も平米13万バーツ台ということであり、私もこれはいいかも、と早速初日のオープニングセールに行ってきました。

でも、結局のところ、「うーん、やめておこう」というのが私の結論です。

平均価格が平米13万バーツ台というのは十分魅力があり、別によくないと言っているわけではないのですが、東向き以外、3方向の眺望は近くの高層建物でブロックされているし、BTSの駅からはかなり遠いので、車が毎日の足になる人でないとちょっと住めないにも関わらず、駐車場は9階建ての別棟で集合しているので、各棟の住人は一旦外に出て歩いて駐車場棟まで行かなければなりません。

駐車場附置率100%というのはいいのですが、遠い棟の住人などは結構歩かなければならずかなり不便です。ピロティー形式で階下に駐車場があり、エレベーターで降りていくだけで駐車場にアクセスできるという、バンコクの便利な駐車場に慣れてしまうと外の駐車場棟まで歩いていくというのは面倒です。

ただし、この辺に住む日本人の多くがアマタナコンなどの郊外の工業団地で働いているので、ここから高速に乗るのは比較的楽なことから、竣工後は日本人駐在員に貸せる物件だろうと思います。

実際、近くのスパライ・プレースなどはかなり築年数が経っていますが、日本人御用達のフジスーパーも近くにあることから、今も日本人入居者が8割以上と聞いているし、このスパライ・オリエンタルも、竣工後は日本人駐在員の間で人気が出るだろうとは思います。

しかしながら、このプロジェクト、竣工後の値上りはあまり期待できないのではないかと思うのです。というのも、この周辺はいつも渋滞しているし、特に目新しい商業施設や複合開発もないので、キャピタルゲイン期待というより、中長期のイールドプレイで投資を回収していくしかないように思います。

その一方で、利回りは5%から6%ぐらいなのでそれほど高いものでもありません。インベストメント・マルティプライヤーというのですが、回収に20年近くかかることになり、数字の面からもそれほど魅力があるプロジェクトには思えないのです。

次回に続く

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2016年のベストプロジェクト(その2)

best lowriseさて、次はローライズのベスト5です。

 

以前、「買うならハイライズ or ローライズ?  」でも書きましたが、人気が高いローライズの共通項は、ロケーションがいい(これはハイライズとかローライズに関係なく、不動産評価の原点です)、プライバシーが確保されて落ち着いて住める、ハイライズに比べて割安感がある、の3つです。

この5つのプロジェクトの詳細をTHINK of LIVINGの中で見ていくと、どれもダウンタウンの中にあり、郊外のものは一つもありません。しかし、だからといってハイライズの建つ大通りに面した一等地ではなく、どこにでもある普通の道に建っています。

 

ローライズの場合、原則、道幅が6メートル以上あればいいので、いくらでも建てられると考えていいです。従って、ロケーション的にオールマイティである必要はありませんが、CBDに近い、車でのアクセスがいい、庶民的でスーパーや市場の生活環境が整っている、閑静な住宅街の一角にある等、何らかの強味を持っているプロジェクトが選ばれているようです。

 

また、ハイライズのようにエポックメーキングな話題性はありません。プロジェクトコストも比較的小さく、中堅デベが参入しやすいフィールドですが、その中でも工事監理がしっかりできるデベロッパーのものが選ばれているようです。

私は以前、準大手ともいえるメイジャーのマエストロを見に行ったことがありますが、大手デベと遜色のない造りやデザインで好印象を持ちました。

 

ここに出ている5つのプロジェクト全てがビッグ10以外のデベによるものですが、こういう地味なプロジェクトの方が土地代も比較的安く、派手な広告宣伝費などのコストも抑えられているので、コストパフォーマンスに優れる傾向にあります。

 

従って、投資というよりも自分が住むための自己居住用コンドを探している人には、こういうコストパフォーマンスに優れたローライズコンドをじっくり自分の目で見て探していくというのはお勧めです。

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2016年のベストプロジェクト(その1)

2016 best highrise

THINK of LIVINGが選ぶ2016年のベストプロジェクト、ハイライズのファイナリスト5物件です。

 

ラグジュアリークラスにはまた別のファイナリスト物件がありますが、ここではメインクラス(ハイクラス、アッパークラス、メインクラスの3つを含む)でベストプロジェクトに選ばれたものを紹介します。

尚、ここに書いてある価格は販売当初の平米単価であり、現在のリセール価格ではありません。 

 

それでも即日完売したノーブル・リコールなどは40平米の1ベッドを買うのでも当初 2,000万円以上したわけですが、バンコクでどんなプロジェクトが人気が高いか参考になると思います。

 

まずは5つの内2つがチャオプラヤー川沿いのリバーフロントです。豊洲の高層マンションみたいな位置づけであり、ビューはいいけど不便なため価格もCBDほどには高くありません。それに川沿いにはあまり日本人は住んでいないので、日本人投資家にはちょっと縁がないと思います。

 

この中で日本人にも人気があると思われるのはやはりCBDにありながら眺望に優れるノーブル・リコールですが、今、基礎工事が始まったところで竣工まであと2年ほどあります。現在、中・高層階北向きの部屋の購入予約権リセール平米単価は20万バーツを超えてきていますが、竣工する頃には多分25万バーツ位になっているだろうと思います。

隣のノーブルBE19もお勧めなのですが、ビューの良くない南向きのユニットが苦戦中なので、それに引っ張られてまだ思ったほどリセール価格は上がってきていません。しかし、アシュトンアソークに比べると割安感があり、PRAKARD等で今後のリセール市場をウォッチしていれば、いい売り物件が出てくる可能性があります。 

 

次回に続く

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東南アジア最大のSC、バンコクモール始動

2東南アジア最大といわれるバンコクモールの開発がいよいよ始動したようです。

これは、総工費600億円をかけた巨大なSCですが、現在、EIA(環境影響調査)の認可待ちであり、早ければ年内着工ということになりそうです。

 

また、バンコクモールの大きさだけでなく、これが周辺のコンドミニアム市場に与える影響についても大きなものがあると思います。

 

同じモールグループによる現在のプロンポン駅前SC開発、エンポリアム、エムクオーティエ、エムスフェアーも大きな開発ですが、既にこの周辺のコンドミニアム価格は平米30万バーツ近くになっているところもあり、最後のエムスフェアーが完成しても、今更コンドミニアム価格を引き上げる効果はそれほどないように思います。

 

一方、このバンコクモールの場合、BITECという幕張メッセのような見本市会場以外、ほとんど何もなかったバンナーに、突如、東南アジア最大級のミックスユース・コンプレックスが開発されるのであり、現在の平米10万バーツ前後が市場価格の周辺コンドミニアムに与えるインパクトは、相当なものがあると思います。

それにもしかすると、バンナーやウドムスクのコンドミニアム価格は、将来、オンヌットに匹敵するようになるのかもしれません。

 

ところで、私は個人的には、バンナー駅より、1つ手前のウドムスク駅の方が、昔からの街並みと生活感があって好きなのですが、近代的な駅前開発が進んでいくという意味では、バンナーの方が買いなのかもしれません。

 

いずれにせよ、このバンコクモールの開業は、オンヌットからベーリングにかけてのグリーンライン沿線コンドミニアム市場にプラス要因であることは間違いないと思います。

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Bangkok Mall could soon become a reality
City Realty Co, owned by Thai tycoon family Sophonpanich, joined hand with The Mall Group to develop a new mix-used property project with an investment of around 30 billion baht ($857.14 million). This is their second project together after the companies co-developed the Emporium project before. The new project, which is to come up in the Eastern zone of Bangkok, is being built on 100 rai (39.5 acres) of land opposite the Bangkok International Trade and Exhibition Centre (BITEC). “They will spend around 20 billion baht on developing 80 rai of land to be Bangkok Mall, the largest shopping mall in Thailand and Southeast Asia. The other 10 billion baht will go toward creating office building, a hotel and service apartment on the rest 17 rai of land and operating under the Chatrium brand,” a source close to City Realty told DEALSTREETASIA. Regarding the design, they will develop three 40-storey buildings and one 52-storey building. The hotel will contain 498 rooms and the service apartment consists of 664 units. “They are waiting for the approval for EIA (Environmental Impact Assessment) for Bangkok Mall and expect to start the construction this year,” the source said. “For the office building and accommodation part, they are on the process of feasibility study including the evaluation of market demand, which will take some time to complete. Initially, it plans to develop this part by the end of 2018,” the source cited. The Mall Group is Thailand’s second largest shopping mall operator, following Central Group. Its brands include The Mall, Emporium, Paragon Department Store, Power Mall, Emquartier, EmSphere, BLÚPORT and Bangkok Mall. The latter three are under construction.

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お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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藤澤愼二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

近況は以下のAmazon著者紹介で
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