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従って、こういうデベロッパーのプロジェクトこそ底値買いのチャンスでもあるのですが、建設中のプロジェクトには、コンプリーションリスクと呼ばれる竣工前破綻のリスクがあるので、むしろ完成在庫を検討するべきです。

さて、ターンセータギットの記事によれば、各社、この２カ月間のコンドミニアム売上はほとんどゼロであり、これはもうリーマンショックを超えて、１９９７年の通貨危機並み、つまり２３年ぶりのマーケット低迷と書いています。

現在の住宅全体の販売在庫は、3,000億バーツ（約１兆円）もあり、今後さらに新しいプロジェクトが竣工してくると、もっと増えることになることから、各デベロッパーは必死で在庫一掃を試みているのです。

その結果、メージャーなどは４月１５日からシークレットセールで５０％値下げをオファーしたり、オールインスパイアーは月額わずか２２バーツのダウンペイメントで２年間、実質タダで住めるというキャンペーンを展開しています。

また、スパライは新しい試みとして、新規プロジェクトをプリセールで購入予約しても、竣工引渡し時に住宅ローンが借りられなければ、ダウンペイメントを全額返金するというスキームを導入しました。

これなど、日本のローン特約停止条件と同じです。すなわち、プレビルドの大きなリスクの１つである、竣工時にローンが借りられければ、それまで払ったダウンペイメントを放棄して泣く泣くキャンセルせざるを得ないというリスクがなくなり、実需層にとっては非常に魅力的なオファーなのです。

もっとも、問題はその実需層の購買意欲が、今はほとんどなくなっていることであり、もし昨年末あたりからこれを始めていたら、今頃はかなりの在庫圧縮ができていただろうと思うのですが…。

ちなみに、ＲＥＩＣによれば、現在、69,000戸の住宅完成在庫があり、その内、コンドミニアムは30,000ユニットで、その他が39,000戸だそうです。さらに、これ以外に建設中プロジェクトの販売在庫が合計90,000戸もあり、これから完成在庫はますます増えるとのことです。

いずれにせよ、タイのコロナの問題については峠を越しつつあるものの、これからやってくる経済不況を考慮すると、不動産市場はますます悪くなると考えるべきです。

その結果、生き残りをかけたデベロッパーの投売りは、今後さらに激しさを増すと思うのです。

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彼らのターゲットは主に３００万バーツから５００万バーツの物件であり、直接値引き交渉を入れてくるものの、それでもこの底値買い狙いの需要は大きいので、各デベロッパーはダンピングしてでも完成在庫を売ろうとしているとのことです。

また、今回の著書でも書いたように、これからの賃貸運用は「脱日本人駐在員」だと思っているので、こういうラーチャテウイのようなロケーションは注目すべきだと思っています。

それに、いつも強気の値付けをするレイモンランドが公式にこれだけの値引きをするのは、非常に珍しいです。もっとも、だからといってこれで買うのではなく、さらに価格交渉するべきですが…。

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8,390,000バーツ、つまり245,609バーツ/㎡というのが、彼らのうたい文句です。

ところで、もう３年近く前になりますが、同プロジェクトで竣工前の投売りが始まった頃、私もアシュトンの投売り買いをブログやセミナーで推薦していました。

その際に、以前から私のコンサルティングのクライアントでもあった人から、それならアシュトンの１ベッドルームを安く買いたいとの申し出があったものです。

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これは、数日前に現地ビジネス紙、プラチャーチャート・トゥーラギットに載っていた記事ですが、コロナの影響でさっぱり販売在庫の処分が進まないデベロッパーが、最近は数百万円単位の値引きをオファーして、とにかくストックを減らそうとしているということです。

このところ、ＦＢなどのオンラインによるデベロッパーの在庫整理の値引広告が、毎日のように目につきます。コロナの影響でお客がモデルルームにも販売事務所にも来なくなったことから、唯一ネット広告を通じて販売につなげようと各社苦心しているわけです。

これなどは、今日のＦＢに出ていたアナンダのアシュトンアソーク、最大１３０万バーツ（４２０万円）値引きという広告ですが、正直、今となっては、特に安いとは思いません。

著書でも書きましたが、アシュトン・アソークがプリセールで販売されたのが２０１４年の９月です。シンガポールで事前に販売が開始され、まず外国人枠がすぐに完売になり、ほぼ同時期にタイで行われたＶＩＰセールで全部完売となったわけですが、それが今はこんなに苦戦をしているということから、マーケットリスクというのは本当に怖いものです。

２年ほど前、「アシュトンアソーク、引渡しできず」で７回にわたりこの事件について詳しく書きましたが、アナンダが権利関係の問題から引渡しができなくなった際に、購入者からのキャンセルに対してダウンペイメントの返金に応じたのです。

その時に確か８０数ユニットがキャンセルされて戻ってきたと、アナンダ本社に勤める知人から聞いたことがありますが、今回、この広告で出ている１１物件は、それをまだアナンダが持っていて、新築未入居物件として売り出しているのだろうと思います。

ちなみに、例えば、左端の２２階の３０㎡の１ベッドルームですが、８１６万バーツから６９９万バーツへと１１７万バーツ（３７０万円）の値引となっています。しかし、この８１６万バーツはデベロッパーが勝手に値上げしてつけた価格であり、この値引には惑わされない方がいいです。

FazWas CEO Brennan Campbell says that, with Chinese buyers staying home for now, there are some great opportunities for buyers to get creative with developers and come up with options, in the buyers favour.

“Many developers are wanting to move stock and it’s clearly a great time to push them into sharpening their pencils and throw in extras to get you into a new condominium. There’s never been a better selection of brand new condos and Bangkok continues to grow as a regional business capital.”

簡単に訳すと、「中国人投資家がトラブルに陥っている今こそ、デベロッパーと交渉して有利な条件で取引を行えるチャンスでもある。今、多くのデベロッパーが必死で在庫処分をしようとしている中、交渉してさらなる値引きを取って買い取れるチャンスであり、しかも新築のコンドミニアムがよりどりみどりなどということもこれまでになかった。これからもバンコクが地域経済の中心として成長し続けることを考えれば、大きなチャンスなのである」。

では、次回、実際にデベロッパーが今、どんな特別値引きやスペシャルオファーを出しているのか、いくつか紹介してみることにします。

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今朝、日本のサイト「アゴラ」に、私の

これは、先日から「リーマンショック時を超える不動産不況がくる」と題して４回にわたってこのブログで書いた内容を、一般読者向けにわかりやすく加筆修正し、一本のコラムにまとめたものです。

ちなみに、アゴラは経済評論家の藤巻健史氏や不動産評論家でもある内藤忍氏等著名人の人気コラムも掲載されていて、私の個人ブログなどより圧倒的に読者が多いサイトであり、これを契機に、私の不動産ブログにも新しい読者が増えてくれれば幸いです。

さて、このコラム「コロナが直撃、タイ不動産市場は暴落の危機へ」のタイトルは、少し大袈裟に見えるかもしれません。

しかし、２０１７年前後に大量のプレビルド物件を購入した中国人投資家の今後の動向次第では、市場が暴落する可能性は十分あると思っています。

特にバンコクの場合、外国人の購入ユニット数や金額が大きいことから、昨年来からの不動産不況により積み上がっている販売在庫に加えて、中国人投資家の大量解約が起これば、コンドミニアム市場全体に大きな影響を与えることになります。

ところで、２０１７年当時は、中国人だけでなく、多くの日本の個人投資家もタイのコンドミニアムを購入していたので、これからのマーケットの動向に注目している人も多いはずです。

残念ながら、今のコロナの影響次第では、２０２１年に入ってもタイのコンドミニアム市場は波乱が続いているかもしれません。

従って、私としては、以前にも書いたように、もしまだダウンペイメントを支払っている段階で、竣工引渡しを受けてないのであれば、一旦は解約して市場が底を打つまで様子見をする方がいいのではないかと考えています。

もちろん、既にダウンペイメントを全額払い終えて、後は引渡しを待つだけの人の場合は、とにかく理由をつけて、デベロッパーに引渡しを待ってもらい、市場が落ち着くのを待つべきで、もうこれ以上の引き延ばしは無理となった時の市場動向によって、解約するかどうかを改めて決めればいいのです。

一方、まだダウンペイメントの支払い中で、例えば１０％しか払ってないというような人は、ここで一旦打ち切った方がいいと思います。

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コンドミニアムの市場価格は、巷でいわれるほど値下りしてないという人もいるようですが、それは違います。

例えば、ここに添付した資料が、今まさに竣工引渡しのタイムリミットにきているノーブルリコール（Noble Recole）というスクムビット１９にあるプロジェクトの購入予約権の投売りです。

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今日、ＣＢＲＥがこんなコメントを出しました。

簡単に訳すと、以下のようなことです。

　昨年第４四半期のコンドミニアム市場が悪化し、販売在庫はさらに売れなくなり、結局、２０１９年の新規プロジェクトの売り出しユニット数は、前年比で１６％の縮小となった。その結果、デベロッパー各社は、新規プロジェクトの販売に弱気となり、販売価格を見直して値下げしたり、販売自体を中止するところが出てきた。
　今後、多くのデベロッパーが生き残りをかけて、さらなる価格の見直しや値下げ、スペックダウン、実需層へ販売対象のシフトを行うとことになる。

さて、これまでこのブログでも何回か書いてきたように、今やデベロッパーはスペックダウンしたり、価格を下げたりして、とにかく既存の販売在庫の一掃、そして金利負担のかかる用地取得済みのプロジェクトも何とか速く処分しようと苦肉の策を弄してきているわけです。

しかし、今、コロナウイルスによる非常事態宣言もあって、売買だけでなくエクスパットへの賃貸も含め、不動産市場はほぼ完全に死んでいます。

こんな中で、これからの市場動向を考えると、私は少なくとも今年はバンコクでの不動産投資はもう駄目だと考えるようになりました。

特に中国経済はかなり深い傷を負っているはずであり、コロナ騒動が終わっても、中国人投資家の大半はしばらく戻ってこないと考えています。

そんな中、この写真のように、以前、「アナンダと三井不のＪＶ、またトラブル？」で３回にわたって書いた、いわくつきの三井不動産とアナンダのラーマ９のプロジェクトが、仕切り直しでまた出てきました。

しかし、このプロジェクトには非常に疑問が残ります。あれだけ消費者に迷惑をかけたプロジェクトでありながら、謝罪もしませんでした。その後、問題となっていたＥIＡ（実質上の建築確認）が取れたのかどうか知りませんが、いずれにせよ、こういうのはまず買わないことをお勧めします。

そもそも、アシュトンアソークもそうなのですが、私的には三井不動産とアナンダがジョイントでやるプロジェクトは問題物件になることが多いという印象があり、しかも今はほとんどいなくなった中国人投資家がメインターゲットのラーマ９の物件ですから、我々日本人が買う物件ではないと考えています。

いずれにせよ、今の状況を見ると、今年の新規プレビルドプロジェクトの購入は論外で、これから完成在庫や築浅中古を３割以上の値引きの底値で買える時期に入ってくると思うのです。

従って、２、３年前の価格高騰時にプレビルドを購入して、これから竣工引渡しを受けるという投資家の場合、残念ながら、今は損切りしてでも、まずは一旦予約権を転売してドロップアウトした方がいいと考えるようになりました。

もちろん、プロジェクトにもよりますが、２、３年前に売り出された月並みなプロジェクトの場合、大半は既に支払ったダウンペイメント以上の値下りを余儀なくさせられていると思うのです。

しかし、これは見方によっては不幸中の幸いだったのかもしれません。最悪、契約キャンセルの場合でも、それまで払ったダウンペイメントを捨てることになってしまいますが、それ以上の損は被りません。逆にいえば、デベロッパーが今後のマーケットリスクを引き継ぐことになり、彼らは今、これを一番恐れているわけです。

従って、まだ竣工引渡しを受けていないのであれば、購入予約権の損切りや解約で、まずは一旦撤退し、将来、

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今回の著書、「２０２０年の混乱市場を勝ち抜くヒント」で、「これからの「入口」戦略」の１つの選択肢として、「中古物件へシフト」するべきとの、私の考えを書きました。

そして、つい２日前、３月１３日付ビジネス新聞「プラチャーチャート・トゥーラギット」に、コンドミニアム市場全体が低迷する中にあっても、中古取引のマーケットシェアは増えてきているという記事が載りました。

これは、サイアム商業銀行のEconomic Intelligence Centerと呼ばれるリサーチ部門によるコラムですが、新規プロジェクトの売行きが落ち込む中、実は昨年も中古物件市場のシェアは拡大していて、新築市場にとって新たな脅威となってきているというものです。

また、同じく今回の著書で、「今の市場で起こっていること」と題して「投資妙味が半減したタイの不動産」と書き、

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コリアーズインターナショナル・リサーチ部門のコメントですが、今年のコンドミニアム新規供給はこの５つのエリアに集中するようです。

また、現在の大量の販売在庫と購買意欲の低迷から、デベロッパーは１０万バーツ/㎡以下の廉価な価格帯のプロジェクトにシフトするとのことでもあります。

要するに、外国人を含めた全体的な投資需要の激減により、各デベロッパーは今、最も需要の大きいミドルクラス以下の実需層をターゲットにするしかないというのが実情なのです。

その結果、来年以降、次々と開通予定のオレンジ、ピンク、イエロー等の新線沿線に多くのプロジェクトが集中しているわけですが、こういうところは路線格差の問題や空室リスク等があるので、これまでにもこのブログで書いてきたように、投資として我々のような外国人が買うことは、私はお勧めしません。

やはり、新線よりもＣＢＤに直接乗り入れている既存路線の駅、例えばこの表にあるタイ人需要トップ５の１つでもある、プラカノーンからバンナー交差点までのポテンシャルの方が余程確実な需要であり、その割に新規供給が多くないので、投資先としてはるかにお勧めです。

Among the top five condo hotspots, Thong Lor will be the only location in a prime area or the inner city where a large amount of new condo supply will be launched this year, as some projects were postponed or put on hold from 2019.

ただ、この５つの中に一つだけ例外としてトンローでの供給があります。この図でも分かるように、ＣＢＤでのラグジュアリーコンドブームが去ったにもかかわらず、トンローだけは合計７つのプロジェクト、2,000ユニットもの新規供給があるとの調査結果で、改めて住宅地としてのトンロー人気の高さがわかります。

もっとも、この中のいくつかは最近のラグジュアリー市場の低迷で、これまでデベロッパーが売り出しを遅らせてきたプロジェクトとのことなので要注意です。

つまり、私が今回の著書でも書いたように、ここ数年以内に用地取得されたプロジェクトは、地価が既に将来の値上りをも先食いしてしまっている可能性が高いのです。

例えば、これらのプロジェクトで３０万バーツ/㎡を超えるようなものや、またそれ以下の価格帯であっても、スペックを数段落としてしまっている可能性もあります。

Opposite Soi Thong Lor, Raimon Land will develop 200-300 condo units on Sukhumvit Soi 38, while on Sukhumvit Soi 59, two alleys away from Soi Thong Lor, Land & Houses will launch 500-700 condo units and Origin will develop serviced apartments.

一方、スクムビット５９や偶数側の３８でも新規プロジェクトが売り出されるとのことですが、かつてトンローといえば、トンロー通りソイ８や１０といった中央部に人気があったのが、最近はトンロー駅周辺やスクムビット偶数側にも人気が出てきています。

すなわち、同じトンローでも新旧２つのエリアに市場が分かれてきているのですが、今後、投資対象として見た場合、トンロー駅近辺でもスクムビット通りに面する物件は、既に地価が高すぎてあまりアップサイドがないように思います。

従って、特にこれから発展が期待でき有望なのは、やはりスクムビット３６や３８だろうと、私は考えています。

ただし、だからといって急いで買うのもお勧めしないので、じっくりデュ―ディリジェンスをやって納得がいくまで検討するべきです。

例えば、ソイ３８で新規供給するレイモンランドは、デザインやセンスの良さ、クオリティの高さは信頼できるのですが、全体的に割高なプロジェクトが多く、今回についてもまず価格を吟味するべきだと思っています。

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最近、コリアーズインターナショナルが出したタイ語のコメントがショッキングです。

結論からいえば、このグラフの通り、今年は各デベロッパーが新規コンドミニアムプロジェクトの売出に慎重になっていて、第１四半期の新規供給は昨年同期比で半分以下になるとの予測です。

私などは、供給過剰が指摘されながらもつい数年前まで続いていた、年間５万から６万ユニットの新規供給があった時代に慣れてしまっているので、改めて今のコンドミニアム市場の失速と縮小に驚かされます。

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昨日、現地経済紙、ターンセータギットに

さらに、これは今回の著書でも引用させてもらった同じくＡＲＥＡの調査結果表ですが、販売在庫でなく、既に竣工しているのにまだ売れてない完成在庫の予測です。

これこそ深刻な在庫であり、この表でコンドミニアムだけ見ても、２０１９年の22,197ユニットが２０２０年には31,076ユニットに増えるとの予想であり、状況は深刻化するばかりです。

そろそろ１月も下旬に入ろうとしているのに、何ら景気のいい話が聞こえてきませんが、タイ人の景気に対する不信感が続いていて、このままでは国内需要だけで不動産市場が力強く回復するという可能性はちょっと絶望的な感じです。

やはり、著書でも書いたように、外国人投資家の動向に注目するしかないのかもしれません。そのためには、タイバーツがまず下落することが必須条件だと思うのですが、それだけに、これからの為替の動きがますます気になります。

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さらに、来年からは土地建物税が施行されるし、今月から始まった政府の住宅購入促進策も、金額にして３００万バーツ以下の中低所得層を対象にしただけのものであり、市場全体にとってあまり明るい材料は見当たりません。

また、これまでのコンドミニアム市場の動きから考えて、市場の力強い回復には、相場の牽引役として外国人投資家が戻ってきて、アッパークラス以上のセグメントを動かし始めることが不可欠と私は考えているのですが、今のタイバーツの高騰が来年も続くと予想するアナリストが多いことから、これもあまり期待できなさそうです。

さて、下に添付したDDプロパティの記事によると、最近、一部のデベロッパーでは100万バーツ前後の廉価物件の新規開発から、もう少し上のセグメントである、金額で300万バーツ以上でかつラグジュアリークラス以下のセグメント、つまりアッパーからハイクラスにシフトする動きも出てきているそうです。

理由としては、300万バーツ以下の中低所得層向けセグメントのコンドミニアムの場合、

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หลังจากประกาศใช้มาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan to Value: LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ก็มีเสียงสะท้อนจากผู้ประกอบการถึงผลกระทบที่มีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม หลังผู้ซื้อถูกปฏิเสธสินเชื่อ ทิ้งดาวน์ โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ ทำให้ผู้ประกอบการต้องนำกลับมาขายซ้ำ เป็นเหตุให้ซัพพลายเหลือขายในตลาดปี 2562 สูงกว่าภาวะปกติ เมื่อนับรวมกับโครงการใหม่ ๆ ที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ยิ่งเป็นการเพิ่มซัพพลายในตลาดให้สูงขึ้นไปอีก

หันจับตลาดไฮเอนด์ มีกำลังซื้อ หนี้ครัวเรือนไม่กระทบ
ตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นตลาดใหญ่ ที่ผ่านมาเกิดการชะลอตัว เนื่องจากผู้ซื้อมีกำลังซื้อต่ำ อีกทั้งมีปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้ส่วนบุคคลที่ยังคงปรับตัวสูง จึงเป็นกลุ่มที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุด อสังหาฯ นิ่ง ซื้อบ้าน กู้ไม่ผ่าน 40% เหตุแบงก์คุมเข้ม

 ประกอบกับกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวดี จากภาวะเศรษฐกิจซบเซา จึงทำให้ผู้ประกอบการหันไปจับตลาดระดับบน ราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไปจนถึงระดับไฮเอนด์ ที่ถึงแม้การขายจะดำเนินไปอย่างช้า ๆ แต่เนื่องจากเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยจริงและมีกำลังซื้อ จึงมีโอกาสได้รับอนุมัติสินเชื่อสูงมากกว่า

これは、先日、DDプロパティの記事に掲載されていた写真ですが、その下に小さく書かれている説明文が以下です。

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フェニックスプロパティコンサルタントから以下のようなプレスリリースがありました。

題：１０万バーツ/㎡以上のプロジェクトの急増

地価上昇により、バンコクのコンドミニアム開発にも影響が出ている。

特に目立つのは、１０万バーツ/㎡以下で売り出されるプロジェクトが減少する一方で、１０万～１５万バーツ/㎡の価格帯のプロジェクトが増えていることである。

その理由は、開発コストの中で大きなシェアを占める用地取得費用が、マストランジットシステムによる直接的な影響で値上りしてしまったからである。また、現在、CBDでは２０万バーツ/㎡以上のプロジェクトの比率も次第に増えつつある。

一方、減少しつつある１０万バーツ/㎡以下、もしくは３００万バーツ/ユニット以下のプロジェクトは、マストランジットシステムが将来開通する予定ではあるが、まだ建設工事中であって、今も都心部への移動が困難である物件や、マストランジットの駅からかなり遠い物件に集中している。

記事の内容は以上ですが、今の市場低迷期であっても、３０万バーツ/㎡を超えるようなスーパーラグジュアリーについては、大手デベロッパーがCBDの一等地を高額で争って取得した結果、将来の値上り分も織り込んでしまったので、売れなくなっています。

一方、ダウンタウンやミッドタウンなど、あまり買い漁らされていないエリアの地価については地価上昇が続いてきたものの、CBDほどには極端ではなかったので、比較的リーズナブルなアッパークラスからハイクラスの価格帯ではアッパーミドルクラス賃貸需要もあり、「最新トレンド：タイ人入居者需要のミッドタウンブーム」で書いたように今でも増えているのだと思います。

このセグメンテーション表では、１０万バーツ/㎡以下でもミッドタウンで買えることになっていますが、今であればフェニックスのいう通り、メインクラスはもう買えないので、例えば、BTSの駅から５００メートル以上離れたプロジェクト等になってしまいます。

残念ながら、こういうのは、将来、地価の上昇が建物の経年劣化に勝てないので、キャピタルロスが出てしまう可能性が高く、投資としてはあまりお勧めしません。

しかし、実需で買うタイ人のミドルクラスにとっては、それでも便利なバンコク都内に住めるというお金に換算できない魅力があるし、家賃を払って賃貸物件に住むことを考えれば、購入する価値があるのだろうと思います。

ここから私が考えるのは、以前「中低価格帯のプロジェクトが市場を席巻する」で５回にわたり書いたように、やはりこれからもフリンジやミッドタウンで１５万バーツ/㎡前後、価格で５００万バーツ前後の物件を買っておく方が、今後も地価上昇が続くので新規プロジェクト価格も値上りするし需要もあり、将来的にも「出口」リスクが低いということです。

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さて、ここで注意しなくてはならないのは、タイのコンドミニアム市場の特性として、新線の計画が決まっただけでは不動産の値上りはまだ始まらないということです。

タイ人も、前回のようにＥＩＡが取れなくて計画が頓挫したり、最悪中止になってしまうことがあることを心得ていて、いざ着工するまで信用しないというところがあります。

以前、「ラーマ４通り（その１）」の中で、「ここは何でもありのタイなので、最後でひっくり返ることも珍しくありません。だからタイ人達も実際に工事が始まるまで信用しないのですが、それもあって、AREAは着工と同時にラーマ４の地価が倍になると言っているのだろうとも思います」と解説しましたが、こちらでは着工が値上りのトリガーだと思っていて下さい。

そして、最後にもう一段高になるのが、路線開通の時といわれているのですが、着工から開通にかけて緩やかに値上りが続き、開通時にもう一度大きく値上りするということが多いようです。

ただし、パープルラインのように路線格差で期待外れに終わるケースもあるので注意が必要です。今はゴールド、レッド、オレンジ、イエローラインなどの新線が着工していますが、これら沿線の駅で販売されているプロジェクトも、実際には既存のマストランジットの駅周辺で売り出されるプロジェクトより販売率は落ちるという統計も出ていて、新線は本当に開通してみるまでわからないというのが本音のようです。

従って、今回のニュースで仲介業者や販売在庫の一掃を急ぐデベロッパーの口車に乗せられてすぐに投資を始める必要はありません。時間をかけて慎重に物件選択と価格交渉を進めていくべきです。

ところで、「急速に縮小するコンドミニアム市場（その２）」で紹介したように、この１、２年で高騰した用地を取得してしまったデベロッパーはしばらく抱え込むしかないということですが、特にトンローやプロンポンの高級住宅地はそうだと思います。

従って、私はトンロー通りで売られているスーパーラグジュアリーなどは既に将来の値上り分を織り込んでしまっているのであと数年は値上りしないし、既存プロジェクトについてもグレイラインが開通しても大して恩恵を享受できないのではないかと思っています。

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実はこれについては既に著書でも書いているのですが、２０１７年をピークに日本人エクスパットの数が減り続けているという事実です。

この何が問題かというと、今のところはまだ、トンローのサービスアパートやコンドミニアムに住む外国人賃借人の過半数が日本人といわれているものの、それも近い将来、状況が変わる可能性があるからです。

現在、日系企業は製造業を中心に約８，０００社がタイに進出してきているということですが、実はこれもピークアウトした可能性が高いのです。

実際、タイに来ている大手ゼネコンには、日系企業の工場建設の仕事が激減したことから、日本人現地採用者の人員整理を始めたところもあります。つまり、もうこれ以上、日系企業の工場進出はあまり見込めないと考えた方がよさそうです。

一方、今の流れはベトナムです。勤勉でよく働く国民性と、停電の少ない電力等のインフラも整った人件費の安いところに、日系製造業がタイプラス１の第２工場をつくる流れが出てきています。

これまで、日本企業駐在員はアジア人の中で唯一欧米人駐在員とほぼ同額の家賃を払えて、しかも数の上で最も多いということもあって、彼らが好んで住むスクムビット沿線、特にトンローやプロンポンの高級コンドミニアムをターゲットに、日本人投資家だけでなくタイ人富裕層も投資してきました。

しかし、こういったタイ人富裕層や日本人投資家は、本当は現地採用を含めて日本人エクスパット数が減少傾向にあり、将来もこの流れは止まりそうもないことにまだ気が付いていません。

では次回、CBREの調査報告の論点とそれに対する私の考えを解説していくことにします。

次回に続く

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大分前にこのブログで、高騰した用地取得をしてこれから売り出される新規プロジェクトにはもう投資妙味がないのではないか、むしろ、建設中のプロジェクトの購入予約権や中古のリセールが投売りで出てくるのを待って買った方がいい、と書きました。

しかしその後、ここにきてちょっと状況が変わってきたので、次のように修正もしました。

すなわち、デベロッパーは竣工しても引き取り手のいなくなった大量の完成在庫を抱えつつあり、その結果、大幅値引きで在庫処分を始めたので、市場でのリセールだけでなく、むしろこういうデベロッパーの完成在庫一掃の特別セールにも魅力が出てきた、と書き直したものです。

ところで、これはつい最近ＣＢＲＥが公開した第１四半期レポートに載っていたグラフですが、都心部ハイエンドクラスのプレビルドプロジェクトの販売価格の推移を表しています。

これを見る限り、一時人気の出たチャオプラヤー川沿いのコンドミニアムがかなり値下りしているのがわかりますが、それだけでなく、ＣＢＤ（中心部ビジネス街）であるシーロム・サトーンも価格が下がり始めています。また、日本人投資家に人気のスクムビットもそれまで続いてきた価格上昇の勢いがなくなっており、第２四半期にはここも下降に転じている可能性があります。

こういう調査結果を見ると、つい先日「１０年で最大の値引き合戦が進行中！（その３）」で紹介した、ターンセータギットの記事にあるコリアーズインターナショナルの次のコメント通りのことが実際に起こっているのだろうと実感できます。

「国際不動産コンサルタントであるコリアーズインターナショナルの調査結果では、今、ほとんどのデベロッパーは完成在庫一掃のために、実質２割から３割の値引きをしていて、この１０年間で最大級の値下げ幅となっている。従って、今は資金力のある実需層と投資家の両方にとって、またとない底値買いのチャンスが巡ってきている」

次回に続く。

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ではここで、下のターンセータギットの記事を要約してみます。

過去９カ月間、バンコクのコンドミニアム市場では各デベロッパーの熾烈な販売在庫一掃競争が続いている。

その主な原因はタイ中央銀行のＬＴＶ導入による住宅ローン規制であり、大量の販売在庫を抱えたデベロッパー各社は何とか消費者の購買意欲を刺激するべく、大幅値引やインセンティブをつけたりと過激な販売キャンペーンを繰り広げているのである。

例えば、アナンダの場合、２年間無料で住める、１年間住宅ローンの利息負担がゼロ、最大２００万バーツの値引き、移転税の免除、管理費免除等、強力なプロモーション攻勢で在庫一掃を図っている。

また、サンシリも今年３月までの半年間、販売キャンペーンを行った結果、１００億バーツ以上あった販売在庫が現在では２０～３０億バーツまで減らせたとのこと。

しかしながら、これ以外に年内に竣工引渡しを迎える１０ものプロジェクトがあり、これがまた１００億バーツにも上る。さらに、向こう３年で見ると合計５００億バーツものプロジェクトが竣工するとのことで、今の消費者購入意欲の低迷が続けば、これらプロジェクトの竣工引渡しも影響を受けると危惧している。

一方、セナ（デベロッパー）によると、今年の上半期が終わろうとしている今も、市場の売れ行き不振はひどくなる一方で、下半期には状況が好転すると予想しているデベロッパーもいるものの、現時点では新規供給量は増えていないし、売出価格も上昇していないとのこと。

また、国際不動産コンサルタントであるコリアーズインターナショナルの調査結果では、今、ほとんどのデベロッパーは完成在庫一掃のために、実質２割から３割の値引きをしていて、この１０年間で最大級の値下げ幅となっている。従って、今は資金力のある実需層と投資家の両方にとって、またとない底値買いのチャンスが巡ってきているとのこと。

今年第１四半期に売り出された新規プロジェクトについても、平均販売価格は115,000バーツ/㎡と、昨年１年間で売り出されたプロジェクトの平均価格、135,000バーツ/㎡に比べて下がっている。しかもこれは、ＣＢＤのプレビルド市場であっても同様に値下り傾向なのである。

以上が記事の概要です。私もバンコクに来て８年になりますが、こんな事態は今までに一度も経験した事がないので、確かに１０年に１度の異変が起こっているのだろうと思います。

従って、今、予約権を持っていてまだ竣工引渡しを受けていない投資家の中には、価値の落ちた物件を引き取って市場回復を待つか、いっそダウンペイメントを捨てて、当面はこれ以上傷口が大きくなるのを避けるべきかの選択に迫られている人も多いと思います。

特に、タイ人と違って外国人は２５％から３０％のダウンペイメントを既に払ってしまっているケースがほとんどなので、さらに難しい選択を余儀なくさせられることになります。

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เกือบ 9 เดือนที่ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครเร่งระบายสต๊อกอย่างต่อเนื่อง จากปัจจัยที่ธนาคารแห่งประเทศไทยส่งสัญญาณสกัดความร้อนแรง ด้วยการเข็นมาตรการคุมเข้ม สินเชื่อที่อยู่อาศัยด้วยหลักเกณฑ์อัตรา ส่วนมูลค่าสินเชื่อ(เงินที่สามารถกู้ได้) เทียบกับมูลค่าหลักประกัน (บ้าน/คอนโดฯ) หรือมาตรการ LTV ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 ที่ผ่านมา

นับแต่ไตรมาสสุดท้ายของปีก่อนเป็นต้นมา บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมในมือจำนวนมากๆ โหมจัดโปรโมชันแรงๆกระตุ้นกำลังซื้อ เริ่มจากส่วนลดเงินสดที่คืนให้, ลุ้นรางวัลใหญ่, ลดราคาจากสูงกว่า 2 แสนบาทต่อตร.ม. ลงมาตํ่ากว่า 2 แสนบาท นอกจากนี้ยังมี อยู่ฟรี 2 ปี แถมฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน และ ดอกเบี้ย 0% นาน 1 ปี และยังเห็นโครงการหรูๆลดราคากระหนํ่า เช่น บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ นำคอนโดฯแบรนด์ไฮเอนด์อย่าง แอชตัน และไอดีโอ คิว จัดโปรอยู่ฟรี 2 ปี หรือ รับส่วนลดและสิทธิพิเศษสูงสุดถึง 2,000,000 บาท ราคาเริ่มต้น 5.59 ล้านบาท จำนวน 20 ยูนิตเท่านั้น บางทำเลมีเงินคืนให้ลูกค้าสูงสุด 8 แสนบาท

นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2561 ต่อเนื่องช่วงไตรมาสแรกของปี 2562 บริษัทได้จัดโปรโมชัน ทำแคมเปญกระตุ้นการขายอย่างหนัก ทำให้สามารถระบายสต๊อกคงเหลือจากเดิมที่มีมากกว่า 1 หมื่นล้านบาท เหลือประมาณ 2-3 พันล้านบาทเท่านั้น 

อย่างไรก็ตาม ปี 2562 บริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมที่จะทยอยก่อสร้างแล้วเสร็จรอโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งสิ้น 10 โครงการ มูลค่าอีกมากกว่า 1 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของ Backlog หรือ ยอดขายรอรับรู้รายได้ที่จะเกิดขึ้นในช่วง 3 ปีจากนี้ (2562-2564 ) มูลค่ารวม 5 หมื่นล้านบาท โดยมีความกังวลเล็กน้อย ถึงลูกค้าเรียลดีมานด์ แต่ไม่มีอำนาจการซื้อ และอาจเกิดปัญหาเมื่อถึงช่วงการโอนกรรมสิทธิ์ จึงเตรียมจัดกิจกรรม “เครดิต เดย์” ในช่วงเดือนกรกฎาคมนี้ โดยเป็นการร่วมกับสถาบันการเงิน 7 แห่ง เพื่อช่วยตรวจสอบสุขภาพการเงิน และเตรียมตัวให้ลูกค้าก่อนถึงกำหนด

ด้านผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 1 และไตรมาส 2 ของปี 2562 ยังคงจะชะลอตัว ซึ่งในไตรมาสนี้จะไม่เห็นการปรับขึ้นของซัพพลายใหม่หรือราคาขายที่เพิ่มขึ้น แต่มีการประเมินว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะเน้นเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังแทน ขณะที่ดีมานด์ยังส่งสัญญาณที่ดี โดยเฉพาะความต้องการที่อยู่อาศัยของกลุ่มเรียลดีมานด์ทั้งบ้านเดี่ยว และทาวน์โฮม ประกอบกับบริษัทมีการออกแคมเปญเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อให้แก่ผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้การดำเนินงานช่วงไตรมาส 1/2562 บริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้รวม 1,212.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 124.5 ล้านบาท คิดเป็น 11.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยฯ กล่าวว่า ส่วนใหญ่ผู้ประกอบการนำโครงการคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมอยู่มาจัดโปรแรงๆ โดยรวมราคาลดลงประมาณ 20-30% เพื่อต้องการระบายสต๊อก กับปิดโครงการ ถือว่าช่วงนี้แข่งโปรโมชันแรงสุดในรอบ 10 ปี เป็นโอกาสดีสำหรับผู้ซื้อที่มีเงิน ทั้งกลุ่มเรียลดีมานด์ และซื้อลงทุน นอกจากนี้ โครงการที่เปิดขายใหม่ในไตรมาส 1 ปีนี้ ภาพรวมราคาขายเฉลี่ย 1.15 แสนบาทต่อตร.ม. เทียบกับปี 2561 ทั้งปี ราคาเปิดใหม่เฉลี่ยอยู่ที่ 1.35 แสนบาทต่อตร.ม. ถือว่าลดลง แม้แต่ในย่านซีบีดี ราคาเปิดใหม่ก็ไม่ปรับเพิ่ม เช่น โครงการไฮด์ เฮอริเทจ ทองหล่อ ราคาขายช่วงเปิดตัว 2 แสนบาทต่อตร.ม. ขณะที่ราคาขายเฉลี่ยในย่านดังกล่าวอยู่ที่ 2.5 แสนบาทต่อตร.ม. 

例えば、上の広告が、今日、出ていたアナンダのスーパーラグジュアリー、アシュトン・チュラ・シーロムの在庫一掃セールのものです。

そして、下がつい３か月前に

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つい数日前、現地の経済新聞、”ターンセータギット”で「今、コンドミニアム市場ではデベロッパーの在庫処分競争が繰り広げられていて、値引が２割、３割と

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一方、これはノーブルの現在の販売プロモーションですが、どれも人気

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タイコンドミニアム協会によると、２０１８年は金額にして２，９３０億バーツ（約１兆円）の新規コンドミニアムがプリセールで販売されたが、これは２０１７年度比で１９％の大幅増、合計７０，０６６ユニットとなった。

そして、昨年度に販売されたコンドミニアムプロジェクトのほとんどが中国人投資家にも販売され、最大で２０％位まで中国人購入者が占めている物件もある。

問題は、この中には個人投資家だけでなく中国本土の個人投資家へ金額を上乗せして転売を狙ったブローカーや再販業者が大量に購入し、結局、さばききれずに抱え込んでしまっているというのが現状なのである。

（注：これについては以前、中古物件を改装して転売（出口編２）でも書いたのですが、こういった売れ残り物件を抱え込んだブローカーは、中国人がダメなら日本人に売りつけようとしているので、その手のセミナーは要警戒です）

一方で、４月から始まるタイ中央銀行の住宅ローン規制の前に、駆け込み購入ラッシュが始まっており、国営住宅銀行の調査機関、ＲＥＩＣ (Real Estate Information Centre)の調査によると、昨年第４四半期時点で住宅全体で９２，５００戸、金額で約１兆２，０００億円もの引き渡しが行われ、過去３年間で最多となった。

ただし、４月以降、不動産市況は低迷するとＲＥＩＣは予測している。

また、アジアプラス証券によれば、今年、タイ経済や不動産市場が昨年比で低迷することは明らかであり、大手、中堅を問わず、デベロッパー各社はバックログ（契約残）や完成在庫の引渡しや処分を急ぐべきであるとしている。

さらに、今のタイ経済の弱さとタイ中央銀行の融資規制は、一部の実需層にとって住宅ローンがつかず竣工引渡しに応じられないという結果をもたらし、販売済ユニットのキャンセルが出てくることになる。

昨年末時点において、住宅全体で５，２００億バーツ（約１兆８，２００億円）もの販売在庫があることから、ここでさらに大量のキャンセルが出た場合、デベロッパーの経営を悪化させることにもつながるとのことである。

アジアプラス証券の調査では、大手上場デベロッパー１２社の販売在庫だけでも５，２００億バーツ（１兆８，２００億円）もあり、その内、１割は既に竣工した完成在庫であり、９割が今年から来年にかけて竣工すると予想される。

そして、この販売在庫の処分には１８カ月から最大２年間と相当な時間がかかり、この間、デベロッパーには資金繰り負担が重くのしかかる。

今、こんな市場環境にあっても、多くのデベロッパーはさらに新規プロジェクトを売り出すべく計画中であるが、もし売れ行きがよくなければ、これがさらに彼らの負担を大きくすることになる。

次回に続く

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数日前にバンコクに戻ってきましたが、これから順次、最新の情報をアップロードしていこうと思います。

昨日、この２週間で何か変わったことでもあったかなと現地の新聞等をざっと拾い読みしてみましたが、大体は予想通りで、東京でのセミナーで話した内容と状況は変わっていません。

タイの総選挙が３月２４日に迫り、さらに４月１日から施行されるＬＴＶ８０％規制もあって、いよいよコンドミニアム市場は先が不透明になってきています。

そんな中、英字紙Nationが、この表にあるように昨年末の大手１７社のコンドミニアム契約残高を発表し、この１７社だけでも金額にして３，３８０億バーツ、つまり１兆２千億円近いバックログがあるということがわかりました。

特にバンコクのダウンタウンでは中国人投資家の購入比率が高く、中国人バイヤー動向で２回にわたって書いたように、現状では彼らが最後になって竣工引渡しに応じず、市場にキャンセルされた完成在庫が溢れるリスクは結構高いと私は思っています。

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これまでトンローなどで、スーパーラグジュアリー級高額コンドミニアム開発の旗手でもあったサンシリが、１８０度方向転換し、２０１９年は新規開発の実に９６％を中低価格帯のプロジェクトに集中するというアナウンスをしました。

つまりこれは、ラグジュアリーコンドミニアム市場から事実上の撤退と考えた方がいいのかもしれません。

サンシリでもそうなのかと驚く半面、トンロー通りのコンドミニアムなどは、最近、大量のキャンセルが出たりで販売在庫が増えているとは聞いていましたが、今の高級コンドミニアム市場は、かなりの供給過剰状態になっているということだと思います。

従って、これから狙うべきセグメント！（その２）でも書いたように、サンシリにとってもさらに２０万バーツ/㎡を超えるラグジュアリープロジェクトを売り出しても、自社販売中の物件を含め、周辺の売れ残っている他社の販売在庫やキャンセル物件との競合になることは必至です。

コンドミニアム市場の低迷を見越した大手デベロッパー各社は、今年に入りＬＰＮを始め、セナ、レイモンランド等の大手がコンドミニアム開発事業を縮小したり、戸建てやタウンハウス等の低層住宅開発にシフトするという方針転換を打ち出しました。

ところで、知らない人もいるの思うので、どうしてコンドミニアム開発がリスキーで、低層住宅（タイ語でネーウラープ）の開発がリスクが低いかという点について、ちょっと触れておきます。

低層住宅はたとえ１００区画ある大規模開発であっても、売れるにしたがって、次の住宅を建てて行けばいいので、デベロッパーにとって一度に大きな資金が寝てしまわず、資金繰り上の大きなメリットがあります。

だから、日本でも戸建て開発の場合、中小の工務店のようなところがミニ開発をやれるのですが、大規模マンション建設となると、一旦着工したら途中で止めるわけにはいかないので、とにかく１棟全体を竣工させなければならず、これがリスクを大きくします。

バンコクの場合も、３０階を超える総ユニット数が４００とか５００もあるような超高層ハイライズコンドミニアムを開発する場合、売れる売れないに関係なく一旦着手してしまえば、竣工までもっていかなければならず、資金力のある大手デベロッパーの独壇場となります。

しかし、もしそのプロジェクトの売れ行きが悪い場合や、キャンセル続出で竣工引渡しができない場合には、建設費用として使った相当な額の資金が回収できず寝てしまうことになり、下手をするとそれがデベロッパーの資金繰りを圧迫し、最悪倒産という事態も起こりえるわけです。

実際、アジア通貨危機の時はこれで多くのデベロッパーが資金繰りで行き詰まり、開発途中で頓挫したプロジェクトが次々と出たことから、大手のデベロッパーであっても、今のような状況下では資金負担の大きいハイライズコンドミニアムは敬遠し、比較的建設コストが小さい高さ２３メートル制限のローライズコンド、もしくはネーウラープのプロジェクトにシフトしようとするのです。

いずれにせよ、今年はミドルクラス以下の価格帯で、しかも規模の小さい８階建ローライズプロジェクトが開発の主流になりそうです。

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中古物件を改装して転売のところで１０数回にわたって書いたように、内装のくたびれたユニットをオーナーから直接安く買い取ってリファビッシュすれば、それなりの付加価値が出て、短期譲渡税等の

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いずれにせよ、プラスプロパティのいうように、タイ人の間では今も都心部に住みたいという需要が非常に大きく、これは今後も続くことは間違いありません。

こちらに住んでバンコク中心部の渋滞の激しさを知っていれば容易に納得できますが、いくらこれから新線新駅ができるといっても、その多くが郊外を結ぶもので、都心部を貫いて走るスクムビットラインやシーロムラインのようなマストランジットはあまりなく、東京以上に都心部の職住接近需要は大きいのです。

さらに、４０歳以下購入層の人気ロケーションで４回にわたって書きましたが、これからタイ人ミレリアル世代が住宅購入を始めるという大きな潜在マーケットがあります。

特にその中でも、エリート層であるアッパーミドルクラスにとっては、価格が高騰した

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The condominium market continues to grow due to the real demand of residents as well as from investors, according to Plus Property Co Ltd, a full-service professional property and facility management agency.

Anukul Ratpitaksanti, the company’s managing director, said findings from Plus’s research and strategies development division indicate that the residential market is continuing to expand. This is especially true for properties in central business districts and nearby zones that are serviced by the electric train, and where people generally prefer to live.

Despite there being high demand from potential buyers, development of new projects was difficult. To this end, resale condominium units at already-completed projects are seeing an attractive growth, due to their ability to provide solutions to the demands from those who want to live at downtown locations.

One contributing factor for the everlasting popularity of inner Bangkok condominiums is the return on investment. Capital gain and rental yield are similarly high for inner Bangkok. Projects producing returns that are higher than the average return are generally found in Sukhumvit and outer Sukhumvit areas where the total return is about 10 per cent per year, with a tendency to increase continually. 

It should be noted, however, that projects that recently launched within the past two to three years produced less capital gain. It can be reasoned, then, that prices of new projects have been increasing each year. In order to profit from a price difference, an investor may need to hold the property for at least three years while accepting a rental yield of 4-6 per cent. However, overall return will eventually increase because of the forecasted tendency for an ever-increasing price level.

ではまず、下のＣＢＲＥのレポートの概要を箇条書きで紹介してみます。

１．バンコク都心部の新規プロジェクトの価格高騰により、多くの住宅購入希望者が割安感のある中古物件に目を向け始めた。

２．特に２０１８年の第４四半期に入ってこの中古物件需要が高まってきた。最大の理由は、価格が割安なので新築より広い面積の住宅が買えるからである。

３．ＣＢＲＥの調査では、２０１８年第３四半期時点で市場で売り出されている都心部の中古物件は１４５，３５０ユニットで、価格は５５，０００～３５０，０００バーツ/㎡。一方、３０万バーツ/㎡以上の新築高級物件は小さなサイズのユニットが多い。

４．竣工前の購入予約権の転売に関しては、売り出してすぐに完売したような人気プロジェクトの場合、完売直後に盛んに売買が行われる。しかし、その後の工事期間中は売買取引が減り、竣工が近づくにつれてまた増える傾向がある。また、現物の完成物件がないので、デベロッパーのブランドや過去の実績、当初の販売カタログ通りのクオリティやスペックのものを引渡ししてきたという信頼性等が取引では重視される。

５．中古物件売買の場合、通常、売買契約書を締結すると同時に売買価格の１割の手付金が支払われ、その１カ月から２か月後に土地局での所有権移転登記がされる。また、この時に引渡しと同時に残金支払いが行われる。中古物件購入のキーポイントは、建設工事の良し悪し、メンテナンス状態の良し悪し、そして共用部の管理やメンテナンスを行う管理会社（日本の管理組合）の財務状況等である。

６．１９７９年にコンドミニアム法が成立以来、タイ人の大半は竣工前のプレビルド物件を購入してきたので、中古物件はあまり人気がなかった。しかし、最近は新規で売り出されるプロジェクトと中古物件で価格に相当な差が出てきたため、自己居住目的のタイ人購入者は、予算的に手が届かなくなった新築物件よりも、既存の物件をターゲットにするようになってきている。つまり、タイ人購入者はこれまでの新築志向をあきらめてでも、同じ価格で買えるもっと広い中古物件を選択するようになってきた。

７．ただし、中古物件といっても、中には新築に比べても遜色ないほどクオリティの高いのものから、当初の施工が悪くメンテナンス状態も悪いものまで、ピンからキリまである。従って、中古物件の購入希望者にとって、施工品質、メンテナンス状態、管理や修繕計画に関する財務状況等に対するデューディリジェンスがこれから非常に重要になってくる。

次回に続く

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Bangkok Resale Condo Market Continues To Grow

As the prices of new condominiums in downtown Bangkok have continued to rise, many buyers have begun considering resale or second-hand condominiums as an alternative to brand-new projects. CBRE, an international property consultant, has seen an increase in demand for the existing second-hand market from Q4 2018. As the prices of secondhand condominium units are often cheaper than those at newly-launched projects, buyers benefit from bigger unit sizes at more affordable prices.

There are two types of resale units; those in buildings under construction where investors want to resell before transfer of title and those in completed ready-to-move-in units where the title has already been transferred to the original buyer.

According to the survey by CBRE Research, the total supply of completed condominiums as of Q3 2018 in downtown Bangkok was 145,350 units, with prices ranging from THB 55,000 – 350,000 baht per sq.m., depending on the grade and age of the condominium, and how well the building has been maintained. The selling price of newly-launched condominiums in downtown Bangkok in the luxury grade now ranges from THB 300,000 - 600,000 per sq.m., which generally have smaller unit sizes than older completed buildings.In terms of payment, purchasers pay the seller the amount that has already been paid to the developer together plus the seller’s profit.

The original sales and purchase contract is then assigned to the new buyer who takes all responsibility for any future payments to the developer. For most high-end properties in the central business district (CBD), the payment terms offered by developers are 10% on signing a sales and purchase contract, and 10-20% during the construction period with the balance paid on transfer of title at the completion of construction. The amount that the new purchaser must still pay to the developer depends on how many monthly down payments remain before transfer of title. It is important to note that the developer must sign the assignment agreement as well as the seller and purchaser for the contract transfer to be valid.

Ms. Pornpimol Phuengkhuankhan, Head of Advisory & Transaction – Residential Sales Ad Hoc, CBRE Thailand said the market for resale-before-completion units is more active right after launch if the project sells out and there are no units left for sale by the developer. During construction, uncompleted units’ resale activity tends to drop and picks up again as the project nears completion.

The key considerations for the purchaser are the reputation of the developer and the track record of their ability to deliver the quality described in the sales material.

For a completed building, the sale process includes signing a standard sales and purchase contract, usually with a deposit equivalent to ten per cent of the price, and transfer of title at the Land Department 30-60 days after signing the sale and purchase agreement. The balance of the price is payable to the seller at the Land Department on transfer of title.

The key considerations for purchasers of units in an older building are how good the original construction quality was, how well the building has been maintained, and the current financial status of the condominium juristic office, an entity jointly contracted by all co-owners that manages the common areas of the property as well as provides building maintenance.

Since the passing of the original Condominium Act in 1979, most Thai buyers have preferred new buildings, buying units off plan from a developer or a resale unit from an investor just before completion, rather than buying second-hand completed properties.

“However, since the price difference between new launches and older, completed properties is now becoming so great that buyers who want a unit to live in are looking increasingly at existing developments as new developments are priced beyond most Thai buyers’ budgets. Buyers are increasingly willing to give up the prejudice against previously occupied condominium units in return for the ability to buy a larger unit for their money,” added Ms. Pornpimol.

There is a wide range of quality among existing developments with some old projects being as good as new properties while others were poorly built originally and/or have been poorly maintained. Buyers looking at existing buildings should do due diligence on the construction quality and condition of maintenance as well as gain understanding of the financial situation of the juristic office of the building in order to gain an insight into the probability that the building will be well maintained and appreciate in value in the future.

ＣＢＲＥは数年前から、バンコクの中古物件には割安感があり、いつかはロケーションに優れた中古物件価格の見直しが始まる、というコメントを出していましたが、これには私も全く同感です。

従って、このブログや最初の著書の中でも、「バンコクの場合、新築志向が強すぎる。これでは理屈が通らないので、やがて市場の修正が起こり、ロケーションのいい中古物件が見直されるはずである」というようなことを書いてきています。

そして、「建設用地が払底した都心部のＢＴＳ駅前などの希少な立地条件を満たす物件は、中古であってもやがてキャップコンプレッション（収益還元利回りの低下）が始まるはずなので、こういった築浅中古物件にこそ投資妙味がある」とも、私は書いてきています。

２０１６年２月に最初の本を出してから既に３年経ちましたが、最近、ＣＢＲＥが興味深い調査結果を公表しました。

「新規高級プロジェクトの売出価格が高騰した結果、

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As the prices of new condominiums in downtown Bangkok continue to rise, many buyers have begun considering resale, or second-hand, units as an alternative, according to CBRE Thailand.

The property consultancy says it has seen an increase in demand for the existing second-hand market since the fourth quarter of 2018. As prices of second-hand units are often cheaper than those at newly launched projects, buyers benefit from bigger unit sizes at more affordable cost.

このことは著書でも書きましたが、

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Chinese dethrone Japanese as Bankok's keenest condo buyers

Chinese buyers are dominating the Bangkok property market with no end in sight, says the Thai Condominium Association.

Prasert Taedullayasatit, the association's honorary president, said a large number of Chinese buyers have come into Bangkok's condo market in the past few years and the trend is expected to continue.

"The Chinese bought [condo units] with cash," he said. "A condo project near a mass transit station, for which construction was completed last year, saw healthy transfer among Chinese buyers, though they got a 10-20% higher price than Thai buyers."

Last year, condo transfers to foreign buyers were valued at a combined 71 billion baht, accounting for 27% of total condo transfers in Bangkok.

さて、以上から大体どこもキャピタルゲイン狙いならＣＢＤという見方は同じであり、私もこれまで、資金的に余裕のある日本人が投資をするのであれば、やはり、トンローやプロンポンを勧めてきています。

ただし、その場合、小さな１ベッドルームでは周辺のマーケットニーズから離れてしまうので、小さくても５０㎡前後のユニットを選ぶべきだと思います。つまり、５，０００万円近い投資になるのですが、これができるのは、日本人投資家でもごく一部の富裕層に限られてしまいます。

下に添付したのは、タイランド・プロパティというウエブマガジンの記事ですが、「プロンポンとトンロー、この２つの隣接するロケーションこそ、投資としてベスト」という見出しで始まっています。

まあ、中長期的な視点で見ればどこも同じことを言っているし、誰も反対する人はいないと思いますが、これが今の市場全体のコンセンサスということです。

ただし、向う１、２年のスパンで考えると、ここ数年のＣＢＤの異常な地価上昇、特にトンローなどは新規プロジェクトの売出価格の上昇が急激すぎて、市場がついてきてないようにも見えることから、しばらく調整期間に入って緩い上昇になるのではないかと私は思っています。

それもあって、今回の著書でも書いたように、今年、来年といった数年間は、フリンジのプラカノンやオンヌット、ミッドタウンのバンジャークからウドムスク、そしてサブアーバンならサムローンなどが地価の出遅れ感の調整で値上りしてくると思うし、またプロンポンやトンローでの投資金額に比べたら比較的少額の資金で投資できることからも、平均的日本人投資家にとって狙い目ではないかと思っています。

それと、近いうちにまたレポートしますが、ここ数年の大手デベロッパーによる海外でのマーケティング展開もあって、外国人投資家の投資がまた一段と増えてきていて、その中でも特に中国人の投資が急増しているという統計が発表されました。

そして、これは著書でも書きましたが、ここで留意すべきは、中国人の投資はそのボリュームゾーンが日本人と同様、１，０００万円からせいぜい２，０００万円ぐらいまでに集中しているという点です。

つまり、トンローやプロンポンに投資する中国人は思ったほど多くなく、むしろこれからは、ラチャダーだけでなく、グリーンラインのフリンジやミッドタウンにこの投資資金が流れてくるだろうと思うのです。

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Phrom Phong and Thong Lor. These two neighbourhoods are the best place for Bangkok real estate investment

What makes Phrom Phong and Thong Lor the best place for Bangkok real estate investment?

Phrom Phong and Thong Lor are less than a kilometre apart and share some common traits. Both are popular residential communities among expats working in Thailand due to their lifestyle options. A wide range of shopping, dining and nightlife can be found in this part of Bangkok which makes it lively during the evening and weekends.

The influence of the Japanese population, who have preferred this part of the Thai capital for decades, can also be found throughout Phrom Phong and Thong Lor. Finally, each neighbourhood is home to a unique collection of outstanding properties that vary in size. When you put all of these reasons together, it is easy to see why Phrom Phong and Thong Lor is the best place for Bangkok real estate investment.

Phrom Phong real estate

Multi-bedroom condominium units are extremely popular in Phrom Phong. Two-bedroom units are in high demand from both buyers and renters and arguably present the best investment opportunity.

A two-bedroom, two-bathroom condominium unit in The Address Sukhumvit 28 is going for THB 15.5 million (USD 486,000). The project, which was completed in 2009, is a short walk from the Phrom Phong BTS station.

Those looking for a new-build unit to invest in should consider Supalai Oriental Sukhumvit 39. The development is located in the north part of the neighbourhood and is close to a few shopping centres. A 77 square metre, two-bedroom unit here starts at THB 10.2 million (USD 321,293).

Thong Lor real estate

The best place for Bangkok real estate investment could be a unit in a project like The Monument Thong Lo. This superluxury condominium is being developed by highly-respected homebuilder Sansiri and has a range of trendy amenities to meet the demand of residents in this part of Bangkok.

The unit sizes are superb, starting at 124 square metres. A two-bedroom, two-bathroom unit in the 45-storey development starts at THB 30 million (USD 941,676). Units in The Monument Thong Lo have been going fast and with only 127 residences available, they won’t be around for much longer.

ただし、アシュトンについては竣工後の引渡し遅延でかなりごたごたしたので、著書の第一章８項で「増え続けるクレームと欠陥工事」の中でこの問題に関するデベロッパーの顧客無視の対応に苦言を呈しました。

しかし、この問題もやっと解決し、ちょうど今週から竣工引渡しが始まりました。一昨日、４７㎡の角部屋を買った私のクライアントが受け取ったチャノート（権利証）を見せてくれましたが、今回は間違いなく引渡しが完了しています。

すなわち、善意の第三者に所有権の移転登記ができた以上、今後、紛争の当事者がそれを無効にすることはまず無理なので、もう心配はないと思います。

しかも、引渡しが遅延した３カ月分については、しっかり契約に基づきペナルティ金利ももらえることになったそうで、私もアシュトンアソーク、引渡しできず（その７）で「アシュトンアソークを買ってもらった私のクライアントには、アナンダーからのインセンティブオファーには実質何のインセンティブもないので合意しないようにと伝えてあります。こうなったら契約に定める最大で契約金額の１割の引渡し遅延ペナルティを取りに行くつもりで、結果を待つ方がいい」と書いた手前、状況を注視していたのですが、まあ、大事には至らずほっとしています。

さて、ここで話を戻しますが、私はどろどろした仲介はやらないのでこのブログを常に投資家目線で書いています。つまり、デベロッパーから直接コミッションがもらえる新築プレビルドの販売を最優先にするエージェント目線とは一線を画していて、新築でも中古でも投資対象として相応しいと思えるプロジェクトを推薦するようにしています。仲介料などもらわないので思った通りのことが書ける訳です。

このところの新規プロジェクト売出価格の急激な値上りは、主にマーケットシェア競争に必死になっているデベロッパーが用地取得で高く買い漁ったことによる地価上昇が一因でもあると思っています。

実際、こういう過当競争に加わらないデベロッパーもいるのですが、多くは需要と供給をあまり考えず、供給過剰を起こすほどのシェア争いをしているのです。つまり、ある意味、この価格高騰は

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ちょっと間が空きましたが、このところ、日本在住でバンコクの不動産購入を検討している方達からの、日系仲介業者からセミナー等で紹介された物件に対するセカンドオピニオン依頼が相次ぎ、その評価レポート作成で時間がとられてしまいました。

中には、「将来、損切りになる可能性が高いので、この物件の購入はお勧めしません」とはっきり結論付けたレポートもあるし、私もなかなか結論が出せずに考え込んでしまうような難しい物件もありで非常に勉強になりますが、投資コンサルタントとしてしっかりしたレポートを出したいので結構時間がかかってしまいました。

さて、ここでやっと一段落し時間ができたので、続きを書こうと思います。

昨年末に発行された「バンコクハウジングガイド」という年刊誌に載せた特集記事で、「コンド購入の教科書」というのがあります。この中で私は「成功のための３つの基本戦略」と題して「新規プレビルドと価格乖離が大きい築浅中古物件を買え」、そして「プレビルド方式の弱点、竣工直前直後の投売りを狙え」の２つの購入チャンスについて書きました。

その理由は、最近のアシュトンアソーク、パーク２４、ライフスクムビット４８、etcなど、販売時に人気があって短期間で完売した物件が、竣工しても一部のレアユニットを除いてほとんど値上りしなくなった状況を見て、これはスクムビット通り沿いで今までになかったことでもあり、潮目が変わりつつあるような兆候が出ていると思ったからです。

この辺の微妙な変化は、現地に住んで毎日マーケットの動きを見ていないとなかなか読み取れないはずですが、だからといって、私も確信をもってここで不動産市場全体がおかしくなると思っているわけでもありません。

むしろ、私は今回の著書でも上の３つのプロジェクトについては、最近の新規プレビルドを買うよりよほど割安感があるので、購入するならこれらを検討することを勧めています。

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DDproperty Property Index saw prices for residential property in Bangkok continue their upward trajectory in 1Q18.

The Index has increased significantly quarter-on-quarter (Q-o-Q) from 205 to 213, due to rising costs from developing projects in densely built-up areas including the Central Business Districts

最近、不動産情報ポータルサイトの最大手、ＤＤプロパティがこのような２０１８年第一四半期の調査結果を発表しました。

これを見て、これからもっと値上りするぞと焚きつけるのが現地の不動産エージェントなので、彼らのバイアスの入ったポジショントークには振り回されない方がいいです。

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