数日前、「地価推移から将来の有望ロケーションが見えてくる（その４）」でコリアーズ・インターナショナルのプレスリリースの内容を少し書きました。

今回の彼らの調査では、昨年竣工したユニット数は57,220と、それまでで最高だった2018年の55,325ユニットをも超えて過去最高となったということであり、それが上のグラフです。

さらに、今年も45,000ユニット以上が竣工するものの、今の買い手不在の市場ではこれら完成ユニットも多くが引き取られず、完成在庫がもっと積み上がる可能性が大なわけです。

彼らの予想では、今年はこれら在庫処分の価格戦争激化によって、既に資金繰りがタイトとなっているデベロッパーから最初のプリセール価格よりもさらに値引きされた物件が次々と出てくるという興味深いものです。

そこで今回は、経済紙グルンテープトゥーラギットに載ったこの記事の内容を、もう少し詳しく見ていきます。

สำหรับในปี 2564 คาดว่าจะมีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จและจดทะเบียนแล้วมากกว่า 45,000 ยูนิตในพื้นที่กรุงเทพมหานคร การเติบโตของอุปทานคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จและจดทะเบียนแล้วนั้นสูงที่สุดในปี 2020 เนื่องจากอุปทานใหม่ ในปี 2560 มีห้องชุดเปิดตัวใหม่ 58,424 ยูนิตและในปี 2561 จำนวน 66,021 ยูนิตพบว่ามีห้องชุดเปิดขายใหม่ 124,445 ยูนิตส่งผลให้ในปี 2563 ที่ผ่านมามีคอนโดมิเนียมจำนวนมากที่สร้างเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุดออกจากอาคารชุดดังกล่าว โครงการที่เปิดขายในอดีต

2021年は45,000ユニット以上のコンドミニアムがバンコクで竣工することから、完成在庫はさらに増加すると予想される。そもそもこれらは（当時起こっていた中国人投資家の爆買いをターゲットに）デベロッパーが2017年に58,424ユニット、2018年に66,021ユニットと合計124,445ユニットもの新規プロジェクトをプリセールで売り出したものであり、それが2020年と2021年に一挙に竣工を迎えているのである。

สำหรับคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วจำนวนมากนี่เป็นอีกปัจจัยสำคัญที่สร้างความกังวลให้กับนักพัฒนาว่าจะมีการโอนห้องชุดจำนวนเท่าใดเมื่อการก่อสร้างแล้วเสร็จและลูกค้าจะถูกเรียกให้โอนกรรมสิทธิ์ และหากต้องทิ้งหน่วยเหล่านั้นในปริมาณมากในการชะลอตัวของตลาดนี้จะเป็นอีกประเด็นสำคัญสำหรับนักพัฒนาที่จะนำหน่วยเหล่านี้กลับสู่ตลาดอีกครั้ง หรืออย่างที่เราเห็นผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะขายหน่วยเหล่านี้ซ้ำโดยการลดราคาให้ต่ำกว่าในช่วงก่อนการขายก่อนหน้านี้เพื่อกระตุ้นความสนใจของเด็ก ๆ มากขึ้น และกระตุ้นการโอนกรรมสิทธิ์เพื่อรับรู้รายได้และดึงดูดเม็ดเงินเข้า บริษัท มากที่สุดด้วยเหตุนี้สงครามราคาจะยังคงดำเนินต่อไปในตลาดคอนโดในปี 2564

そして今、デベロッパー各社が憂慮しているのは、販売済の物件が今年またしても竣工後にユーザーに引き取られずキャンセルされてしまい、コンドミニアムがさっぱり売れない現在の市場で再度販売しなければならなくなることである。
この場合、多くのデベロッパーが最初のプリセール価格をも下回る値段で出すという価格戦争が続くことになる。デベロッパーにとっては、いつまでも完成在庫を保有しておくわけにはいかず、とにかく所有権を移転して売上計上し、できるだけ多くのキャッシュが必要なのである。

さて、不動産調査会社のAREAによる「ปี 2564 ตลาดที่อยู่อาศัยจะร่วงใช่ไหม（2021年の住宅市場はさらに下落する）」という最近のレポートがあり、その中で彼らは以下のようなことを書いています。

อุปทานคงเหลือสะสม 226,645 หน่วยนี้ ต้องใช้เวลาอีกถึง 36.9 เดือน หรือ 3 ปีจึงจะขายหมด หากไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เลย  แต่หากยังมีการเติมหน่วยขายเข้ามาอีกเรื่อยๆ การขายก็จะยิ่งช้าลงไปอีก และอาจทำให้สินค้าที่มีอยู่ในตลาดในขณะนี้ ล้มหายตายจากไปได้เป็นจำนวนมาก  นี่แสดงว่า “ระเบิดเวลา” ที่รออยู่อาจจะส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2565 ทรุดลง แตกต่างจากที่บางฝ่ายคาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะดีขึ้นในปี 2564 และ 2565

現時点でのバンコク首都圏全住宅販売在庫は226,645戸もあり、これは今後一切の新規供給がないとしても在庫一掃に36.9か月、つまり3年かかるということだ。しかし、実際にはこれからも新規で販売されるプロジェクトが出てくるので、在庫調整にはさらに時間がかかることになる。

一部の専門家は2021年か2022年には不動産市場は好転すると楽観視しているが、それどころか、この大量の販売在庫の増加が時限爆弾となって、2022年には不動産市場の暴落が始まる可能性がある。

この中で気になったのが、多くの外国人投資家も購入してきたスクムビット通りからラーマ4のエリア、つまりスクムビット通り偶数側を指摘し、以下のような説明がされています。

สุขุมวิท - พระรามที่ 4 ห้องชุด ณ ระดับราคา 1.001-2.000 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 2.192 ล้านบาท ณ กลางปี 2563 ลดลงเหลือ 1.959 ล้านบาท หรือลดลงไปถึง -10.7% ภายในเวลา 6 เดือน

コンドミニアムで価格が100万～200万バーツの物件価格は2020年後半の6カ月で10.7％下落した

สุขุมวิท - พระรามที่ 4 ห้องชุด ณ ระดับราคา 3.001-5.000 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 4.232 ล้านบาท ณ กลางปี 2563 ลดลงเหลือ 3.899 ล้านบาท หรือลดลงไปถึง -7.9% ภายในเวลา 6 เดือน

コンドミニアムで価格が300万～500万バーツの物件は、昨年後半の6カ月で7.9％下落した

このエリアはアソークからプラカノーンにかけての偶数のソイということになります。そして、ここ5年ほどで大量供給が行われてきたソイといえば、36と38が思い浮かびますが、以前出したコラム集の表紙でも以下のような新旧両方の写真を添付して急速な発展の状況を説明したので、これを見ればその様子がわかると思います。

当時は奇数側ではスーパーラグジュアリー級の30万バーツ/㎡を超えるプロジェクトしかなくなり、まだ地価の安い偶数側での開発が始まったのですが、短期間に大量の供給が出てきたところで、2019年のLTV規制で始まった不動産市場の失速に端を発して、その後のコロナと続いたため、一挙に需要が追い付かなくなったものと思います。

その結果、AREAは上のレポートで、価格が300万～500万バーツの物件は昨年後半の6カ月だけで7.9％も市場価格が下落したので、新たに新規供給しても売れないのでやるべきではないというコメントを出しているわけです。

これは数日前にカシコンリサーチセンターが出したレポートですが、昨年時点では観光業界も最悪期を脱して2021年は少しづつ回復が始まるという予測を出していたのですが、今回の第2波でまた先が読めなくなり、特に外国人相手のホテルにとってはまだまだ最悪期は続くという予測に変わりました。

そんな中、バンコクやプーケット等の外国人観光客を対象とするホテルの20％が廃業になる可能性があるということですが、これがバンコクのコンドミニアム賃貸市場にも影響を与え始めています。

フェニックスプロパティによれば、観光客に頼れなくなったバンコクのホテルは最近、月極めでバンコクに住むエクスパットを対象に格安で入居者を募集し始めています。

中には外国からやってくるビジネス客等の隔離検疫指定ホテルになって何とか収入を確保しようとしているところもありますが、毎月何万人もの人が来るわけでもなく、これには市場に限界があります。

そこで最近のトレンドは、日本人や欧米人駐在員のように、単身や夫婦の赴任者で月に5万バーツ以上とかそれなりの予算がある先進国エクスパットをターゲットに、コンドミニアムよりかなり割安にホテルを賃貸するというものです。

コンドミニアムに比べてホテルの方が設備やサービスが整っていて居心地がいいことから、当然、コンドミニアムからホテルに移るエクスパットも出てくるはずですが、これにより、CBDなどのラグジュアリーコンドの家賃も下がらざるをえなくなり、入居者募集も難しくなります。そして上のコメントの通り、今年の賃貸市場はオーナーにとって悲しい年が続くということになります。

ถ้าค่าเช่ามากกว่านี้ก็อาจจะได้รับความสนใจลดลง ปัจจุบันเห็นคอนโดมิเนียมเช่าในหลายโครงการที่อยู่ในพื้นที่ CBD หรือสุขุมวิทที่ลดค่าเช่าลงมากัน 10 – 20% หรือมากกว่านี้ 

家賃が高いコンドミニアムは入居者の人気がなくなり、今はCBDやスクムビットにある賃貸物件の家賃は10～20％、もしくはそれ以上の値下りとなっている。

อีกทั้งหลายคนที่เป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมเช่า รวมไปถึงนายหน้าก็เริ่มมีเสียงบ่นออกมาว่าโดนผู้เช่าต่อรองค่าเช่าเพราะรู้ว่าช่วงนี้หาคนเช่ายาก และมีเจ้าของห้องบางรายตกลงยอมที่จะลดค่าเช่าลงมาเพื่อขอให้มีผู้เช่ามีรายได้มาจ่ายค่าผ่อนธนาคาร

さらに、賃貸用コンドミニアムのオーナーや仲介業者から最近聞くのは、入居者側も最近のコンドミニアムのオーバーサプライで入居者募集が非常に困難になっていること、多くの家主がテナントに出ていかれて住宅ローンの支払いを滞納するわけにいかないので値下げに応じることを知っていて、家賃の値下げを要求してくる。

前回、「今のバンコクコンドミニアム市場は投資に値しない」と書きましたが、賃貸に出しても入居者が見つからない今、間違ってもCBDやダウンタウンの物件などで買うべきではないし、最近、CBREもいっているのですが、今は都心部のハイエンド市場が最悪の状態で、この状態はそう簡単には回復せず長引くと思います。

従って、このブログで以前から書いているように、コロナの問題がある程度落ち着き、近い将来にもしコンドミニアム投資をするとしても、我々日本人投資家が狙うべきはミッドタウンであり、しかも脱日本人駐在員で家賃が10,000バーツからせいぜい15,000バーツぐらいまでの現地採用の外国人やタイ人にも貸せる物件だろうと思うのです。

Deputy Prime Minister Supattanapong Punmeechaow and the Situation for Economic Administration are pushing to maximise both foreign investment in Thailand and foreign tourism earnings as part of the government’s economic recovery strategy. As well as simplifying the Special Tourist Visa scheme and boosting visitor numbers through it, the government is also reported to be looking at granting permanent residency for foreigners with debt-free condo units held for over 5 years.

 

政府はタイ経済復興のために、外国からの投資と観光客を呼び込むべくSTV（特別観光ビザ）の基準緩和とタイのコンドミニアムをキャッシュで買い、かつ5年以上保有した投資家に永住権を与えるスキームを検討中。

฿1 trillion in unsold property in Bangkok right now as debt levels throughout the kingdom soar

Last week, a real estate analyst in Bangkok, Wichai Wirat, told the local popular Thai newspaper, the Daily News that there was upwards of ฿1 trillion of unsold or vacant property in Bangkok as the country’s household debt to GDP ratio is predicted to skyrocket to as high as 90% of GDP by the end of the year from a current projection of 84%.

「国内が借金まみれになる中、1兆バーツもの販売在庫が積み上がったバンコク不動産市場」
タイの対GDP家計債務比率が84％から年末には90％に急増すると予想される中、不動産の販売在庫も1兆バーツに積み上がっている。

さて、今回の提案は、不動産業界の各団体からの提案をまとめて不動産協会が政府に提出したもので、今の窮状を見かねた財務省が前向きに検討することになります。

現在の具体的な提案内容によると、購入するコンドミニアム価格によって以下の3種類のビザを出すことで検討がされるようです。

1.　300万バーツ（約1,000万円）以上のコンド購入で5年間のビザ

2.　500万バーツ（約1,800万円）以上のコンド購入で10年間のビザ

3.　1,000万バーツ（約3,500万円）以上のコンド購入で永住権

ところで、1,000万バーツ以上のコンドミニアムを買えば10年の投資ビザがもらえるというのは既にある制度だし、私のように50歳以上の人はリタイアメントビザが簡単に取れるので、1.と2.についてはあまり興味がありませんが、3.の永住権には大きな価値があります。

特にまだ40代でリタイアメントビザが取れず、エリートカードを買うしかなかった外国人が無期限の永住権をもらえるわけですから、もし承認されれば、相当数の中国人が我先にとコンドミニアムを買いにくると思います。

それに、既にバンコクのコンドミニアム市場はほぼ底値に近付いていて、更なる下落リスクも小さいと思います。

ただし、まだ検討段階であり、あまり期待するのはよくありませんが、もし承認されたとしても、多分、現在の不動産業界が窮地を脱するための短期間時限立法になるのではないかと思います。

それにしても、確かフィリピンの永住権を買う場合でもキャッシュで350万円ほどかかると聞いたことがありますが、それがタイの場合、1,000万バーツのコンドミニアムを買えばおまけでついてくるとなれば、これは千載一遇のチャンスでもあり、是非承認してもらいたいものです。

以前、「マレーシア不動産から撤退する中国人バイヤー」で書きましたが、最近、日本人にも人気のあったマレーシアMM2Hビザが突然、凍結されてしまいました。タイのロングステイビザも更新が必要である以上、突然の変更や凍結、最悪の場合、廃止ということも起こりえます。

それでなくても、最近は健康保険への加入義務や80万バーツの預金を更新前後の半年間は維持しなければならないとか、最低でも半分は残してしておくこと等、次第に条件が厳しくなってきていて、そのうちこの80万バーツが200万バーツとかに引き上げられることもあり得ると思います。

その点、永住権というのは一旦取ってしまえば、法律は過去に遡って変更したり無効にすることはできないという大原則がある以上、犯罪でも犯して国外追放にでもならない限り、剥奪されることはないので、この機会に取っておくいいチャンスだと思います。

もっとも、いくら救済策といっても、本当にタイ政府がタダ同然で永住権など出すのか大いに疑問ですが...。

先日閣議決定した「特別観光ビザ」により、やっと来月から外国人にも入国が認められましたが、長期滞在の観光客限定であり、しかも費用のかかる14日間の検疫義務があることから、大した効果は見込めません。

そんな中、経済状況管理センター(CESA:Center for Economic Situation Administration)は苦境にある不動産業界を救うため、2年前まで市場全体で大きなシェアを占めていた外国人投資家を呼び戻す打開策を検討し始めたところです。

それに対して、大手デベロッパーアナンダのCEOは、中国人投資家をターゲットにしてまずプーケットやサムイのリゾート地で外国人の入国を受け入れてみることを提案しています。

ただし、これは政府が一方的にやるのではなく、感染が広がるリスクを現地の住民が承諾することが前提であり、もしそれで以前の外国人観光客の2割でも呼び戻せたら、観光産業だけでなく不動産業界もその恩恵を享受できるとのこと。

一方、不動産コンサルタントのコリアーズ・インターナショナルは、不動産の法定リース（借地借家権）期間を現行の最長30年から50年に延長することを提案しています。

バンコクや海浜リゾートのフリーホールド（土地所有権付き）コンドミニアムは、外国人比率が上限49％までというFQ（外国人割当）があるため、外国人がもっと安心してリースホールド（借地）物件を買えるようにと、リース期間を50年に延ばすことをアドバイスしているわけです。

とにかく、世界的な経済低迷が続く中、周辺の国々でも外国からの不動産投資を呼び込むために、いろんな策を打ち出してきています。コリアーズによると、ベトナムはリース期間を70年に延長したし、マレーシアも外国人の不動産購入下限価格を引き下げたりしてきていることから、タイも何らかの対抗策が必要だということです。

また、CESAは1万人を超える外国人メンバーがいるタイランド・エリートカードにも協力してもらい、それを取り扱う代理店には不動産ブローカーも多いことから、不動産も購入してもらうようにマーケティングしていくとのことです。

成否は分かりませんが、いろんな対策案が出ています。しかし、今のところ、具体的な外国人投資家誘致策が何も施行されていないというのが実情であり、外国人投資家を呼び込めなければ、不動産市場の回復も望めません。

結局のところ、以下のアナンダのコメントに集約されるように、とにかく政府はすぐに何か始めて欲しい、というのが業界全体の本音だと思います。

"The key point is the government should start doing something. If the scheme proves successful, other regions can follow this path", said Chanond Ruangkritya, president and chief executive of SET-listed Ananda Development.

（アナンダCEO談：外国人投資家誘致のポイントは、とにかく政府がすぐに何かを始めることだ。そして、そのスキームが正しければ、それを見たほかのエリアも後に続く）

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従って、こういうデベロッパーのプロジェクトこそ底値買いのチャンスでもあるのですが、建設中のプロジェクトには、コンプリーションリスクと呼ばれる竣工前破綻のリスクがあるので、むしろ完成在庫を検討するべきです。

さて、ターンセータギットの記事によれば、各社、この２カ月間のコンドミニアム売上はほとんどゼロであり、これはもうリーマンショックを超えて、１９９７年の通貨危機並み、つまり２３年ぶりのマーケット低迷と書いています。

現在の住宅全体の販売在庫は、3,000億バーツ（約１兆円）もあり、今後さらに新しいプロジェクトが竣工してくると、もっと増えることになることから、各デベロッパーは必死で在庫一掃を試みているのです。

その結果、メージャーなどは４月１５日からシークレットセールで５０％値下げをオファーしたり、オールインスパイアーは月額わずか２２バーツのダウンペイメントで２年間、実質タダで住めるというキャンペーンを展開しています。

また、スパライは新しい試みとして、新規プロジェクトをプリセールで購入予約しても、竣工引渡し時に住宅ローンが借りられなければ、ダウンペイメントを全額返金するというスキームを導入しました。

これなど、日本のローン特約停止条件と同じです。すなわち、プレビルドの大きなリスクの１つである、竣工時にローンが借りられければ、それまで払ったダウンペイメントを放棄して泣く泣くキャンセルせざるを得ないというリスクがなくなり、実需層にとっては非常に魅力的なオファーなのです。

もっとも、問題はその実需層の購買意欲が、今はほとんどなくなっていることであり、もし昨年末あたりからこれを始めていたら、今頃はかなりの在庫圧縮ができていただろうと思うのですが…。

ちなみに、ＲＥＩＣによれば、現在、69,000戸の住宅完成在庫があり、その内、コンドミニアムは30,000ユニットで、その他が39,000戸だそうです。さらに、これ以外に建設中プロジェクトの販売在庫が合計90,000戸もあり、これから完成在庫はますます増えるとのことです。

いずれにせよ、タイのコロナの問題については峠を越しつつあるものの、これからやってくる経済不況を考慮すると、不動産市場はますます悪くなると考えるべきです。

その結果、生き残りをかけたデベロッパーの投売りは、今後さらに激しさを増すと思うのです。

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彼らのターゲットは主に３００万バーツから５００万バーツの物件であり、直接値引き交渉を入れてくるものの、それでもこの底値買い狙いの需要は大きいので、各デベロッパーはダンピングしてでも完成在庫を売ろうとしているとのことです。

また、今回の著書でも書いたように、これからの賃貸運用は「脱日本人駐在員」だと思っているので、こういうラーチャテウイのようなロケーションは注目すべきだと思っています。

それに、いつも強気の値付けをするレイモンランドが公式にこれだけの値引きをするのは、非常に珍しいです。もっとも、だからといってこれで買うのではなく、さらに価格交渉するべきですが…。

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8,390,000バーツ、つまり245,609バーツ/㎡というのが、彼らのうたい文句です。

ところで、もう３年近く前になりますが、同プロジェクトで竣工前の投売りが始まった頃、私もアシュトンの投売り買いをブログやセミナーで推薦していました。

その際に、以前から私のコンサルティングのクライアントでもあった人から、それならアシュトンの１ベッドルームを安く買いたいとの申し出があったものです。

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これは、数日前に現地ビジネス紙、プラチャーチャート・トゥーラギットに載っていた記事ですが、コロナの影響でさっぱり販売在庫の処分が進まないデベロッパーが、最近は数百万円単位の値引きをオファーして、とにかくストックを減らそうとしているということです。

このところ、ＦＢなどのオンラインによるデベロッパーの在庫整理の値引広告が、毎日のように目につきます。コロナの影響でお客がモデルルームにも販売事務所にも来なくなったことから、唯一ネット広告を通じて販売につなげようと各社苦心しているわけです。

これなどは、今日のＦＢに出ていたアナンダのアシュトンアソーク、最大１３０万バーツ（４２０万円）値引きという広告ですが、正直、今となっては、特に安いとは思いません。

著書でも書きましたが、アシュトン・アソークがプリセールで販売されたのが２０１４年の９月です。シンガポールで事前に販売が開始され、まず外国人枠がすぐに完売になり、ほぼ同時期にタイで行われたＶＩＰセールで全部完売となったわけですが、それが今はこんなに苦戦をしているということから、マーケットリスクというのは本当に怖いものです。

２年ほど前、「アシュトンアソーク、引渡しできず」で７回にわたりこの事件について詳しく書きましたが、アナンダが権利関係の問題から引渡しができなくなった際に、購入者からのキャンセルに対してダウンペイメントの返金に応じたのです。

その時に確か８０数ユニットがキャンセルされて戻ってきたと、アナンダ本社に勤める知人から聞いたことがありますが、今回、この広告で出ている１１物件は、それをまだアナンダが持っていて、新築未入居物件として売り出しているのだろうと思います。

ちなみに、例えば、左端の２２階の３０㎡の１ベッドルームですが、８１６万バーツから６９９万バーツへと１１７万バーツ（３７０万円）の値引となっています。しかし、この８１６万バーツはデベロッパーが勝手に値上げしてつけた価格であり、この値引には惑わされない方がいいです。

FazWas CEO Brennan Campbell says that, with Chinese buyers staying home for now, there are some great opportunities for buyers to get creative with developers and come up with options, in the buyers favour.

“Many developers are wanting to move stock and it’s clearly a great time to push them into sharpening their pencils and throw in extras to get you into a new condominium. There’s never been a better selection of brand new condos and Bangkok continues to grow as a regional business capital.”

簡単に訳すと、「中国人投資家がトラブルに陥っている今こそ、デベロッパーと交渉して有利な条件で取引を行えるチャンスでもある。今、多くのデベロッパーが必死で在庫処分をしようとしている中、交渉してさらなる値引きを取って買い取れるチャンスであり、しかも新築のコンドミニアムがよりどりみどりなどということもこれまでになかった。これからもバンコクが地域経済の中心として成長し続けることを考えれば、大きなチャンスなのである」。

では、次回、実際にデベロッパーが今、どんな特別値引きやスペシャルオファーを出しているのか、いくつか紹介してみることにします。

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今朝、日本のサイト「アゴラ」に、私の

これは、先日から「リーマンショック時を超える不動産不況がくる」と題して４回にわたってこのブログで書いた内容を、一般読者向けにわかりやすく加筆修正し、一本のコラムにまとめたものです。

ちなみに、アゴラは経済評論家の藤巻健史氏や不動産評論家でもある内藤忍氏等著名人の人気コラムも掲載されていて、私の個人ブログなどより圧倒的に読者が多いサイトであり、これを契機に、私の不動産ブログにも新しい読者が増えてくれれば幸いです。

さて、このコラム「コロナが直撃、タイ不動産市場は暴落の危機へ」のタイトルは、少し大袈裟に見えるかもしれません。

しかし、２０１７年前後に大量のプレビルド物件を購入した中国人投資家の今後の動向次第では、市場が暴落する可能性は十分あると思っています。

特にバンコクの場合、外国人の購入ユニット数や金額が大きいことから、昨年来からの不動産不況により積み上がっている販売在庫に加えて、中国人投資家の大量解約が起これば、コンドミニアム市場全体に大きな影響を与えることになります。

ところで、２０１７年当時は、中国人だけでなく、多くの日本の個人投資家もタイのコンドミニアムを購入していたので、これからのマーケットの動向に注目している人も多いはずです。

残念ながら、今のコロナの影響次第では、２０２１年に入ってもタイのコンドミニアム市場は波乱が続いているかもしれません。

従って、私としては、以前にも書いたように、もしまだダウンペイメントを支払っている段階で、竣工引渡しを受けてないのであれば、一旦は解約して市場が底を打つまで様子見をする方がいいのではないかと考えています。

もちろん、既にダウンペイメントを全額払い終えて、後は引渡しを待つだけの人の場合は、とにかく理由をつけて、デベロッパーに引渡しを待ってもらい、市場が落ち着くのを待つべきで、もうこれ以上の引き延ばしは無理となった時の市場動向によって、解約するかどうかを改めて決めればいいのです。

一方、まだダウンペイメントの支払い中で、例えば１０％しか払ってないというような人は、ここで一旦打ち切った方がいいと思います。

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コンドミニアムの市場価格は、巷でいわれるほど値下りしてないという人もいるようですが、それは違います。

例えば、ここに添付した資料が、今まさに竣工引渡しのタイムリミットにきているノーブルリコール（Noble Recole）というスクムビット１９にあるプロジェクトの購入予約権の投売りです。

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今日、ＣＢＲＥがこんなコメントを出しました。

簡単に訳すと、以下のようなことです。

　昨年第４四半期のコンドミニアム市場が悪化し、販売在庫はさらに売れなくなり、結局、２０１９年の新規プロジェクトの売り出しユニット数は、前年比で１６％の縮小となった。その結果、デベロッパー各社は、新規プロジェクトの販売に弱気となり、販売価格を見直して値下げしたり、販売自体を中止するところが出てきた。
　今後、多くのデベロッパーが生き残りをかけて、さらなる価格の見直しや値下げ、スペックダウン、実需層へ販売対象のシフトを行うとことになる。

さて、これまでこのブログでも何回か書いてきたように、今やデベロッパーはスペックダウンしたり、価格を下げたりして、とにかく既存の販売在庫の一掃、そして金利負担のかかる用地取得済みのプロジェクトも何とか速く処分しようと苦肉の策を弄してきているわけです。

しかし、今、コロナウイルスによる非常事態宣言もあって、売買だけでなくエクスパットへの賃貸も含め、不動産市場はほぼ完全に死んでいます。

こんな中で、これからの市場動向を考えると、私は少なくとも今年はバンコクでの不動産投資はもう駄目だと考えるようになりました。

特に中国経済はかなり深い傷を負っているはずであり、コロナ騒動が終わっても、中国人投資家の大半はしばらく戻ってこないと考えています。

そんな中、この写真のように、以前、「アナンダと三井不のＪＶ、またトラブル？」で３回にわたって書いた、いわくつきの三井不動産とアナンダのラーマ９のプロジェクトが、仕切り直しでまた出てきました。

しかし、このプロジェクトには非常に疑問が残ります。あれだけ消費者に迷惑をかけたプロジェクトでありながら、謝罪もしませんでした。その後、問題となっていたＥIＡ（実質上の建築確認）が取れたのかどうか知りませんが、いずれにせよ、こういうのはまず買わないことをお勧めします。

そもそも、アシュトンアソークもそうなのですが、私的には三井不動産とアナンダがジョイントでやるプロジェクトは問題物件になることが多いという印象があり、しかも今はほとんどいなくなった中国人投資家がメインターゲットのラーマ９の物件ですから、我々日本人が買う物件ではないと考えています。

いずれにせよ、今の状況を見ると、今年の新規プレビルドプロジェクトの購入は論外で、これから完成在庫や築浅中古を３割以上の値引きの底値で買える時期に入ってくると思うのです。

従って、２、３年前の価格高騰時にプレビルドを購入して、これから竣工引渡しを受けるという投資家の場合、残念ながら、今は損切りしてでも、まずは一旦予約権を転売してドロップアウトした方がいいと考えるようになりました。

もちろん、プロジェクトにもよりますが、２、３年前に売り出された月並みなプロジェクトの場合、大半は既に支払ったダウンペイメント以上の値下りを余儀なくさせられていると思うのです。

しかし、これは見方によっては不幸中の幸いだったのかもしれません。最悪、契約キャンセルの場合でも、それまで払ったダウンペイメントを捨てることになってしまいますが、それ以上の損は被りません。逆にいえば、デベロッパーが今後のマーケットリスクを引き継ぐことになり、彼らは今、これを一番恐れているわけです。

従って、まだ竣工引渡しを受けていないのであれば、購入予約権の損切りや解約で、まずは一旦撤退し、将来、

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今回の著書、「２０２０年の混乱市場を勝ち抜くヒント」で、「これからの「入口」戦略」の１つの選択肢として、「中古物件へシフト」するべきとの、私の考えを書きました。

そして、つい２日前、３月１３日付ビジネス新聞「プラチャーチャート・トゥーラギット」に、コンドミニアム市場全体が低迷する中にあっても、中古取引のマーケットシェアは増えてきているという記事が載りました。

これは、サイアム商業銀行のEconomic Intelligence Centerと呼ばれるリサーチ部門によるコラムですが、新規プロジェクトの売行きが落ち込む中、実は昨年も中古物件市場のシェアは拡大していて、新築市場にとって新たな脅威となってきているというものです。

また、同じく今回の著書で、「今の市場で起こっていること」と題して「投資妙味が半減したタイの不動産」と書き、

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コリアーズインターナショナル・リサーチ部門のコメントですが、今年のコンドミニアム新規供給はこの５つのエリアに集中するようです。

また、現在の大量の販売在庫と購買意欲の低迷から、デベロッパーは１０万バーツ/㎡以下の廉価な価格帯のプロジェクトにシフトするとのことでもあります。

要するに、外国人を含めた全体的な投資需要の激減により、各デベロッパーは今、最も需要の大きいミドルクラス以下の実需層をターゲットにするしかないというのが実情なのです。

その結果、来年以降、次々と開通予定のオレンジ、ピンク、イエロー等の新線沿線に多くのプロジェクトが集中しているわけですが、こういうところは路線格差の問題や空室リスク等があるので、これまでにもこのブログで書いてきたように、投資として我々のような外国人が買うことは、私はお勧めしません。

やはり、新線よりもＣＢＤに直接乗り入れている既存路線の駅、例えばこの表にあるタイ人需要トップ５の１つでもある、プラカノーンからバンナー交差点までのポテンシャルの方が余程確実な需要であり、その割に新規供給が多くないので、投資先としてはるかにお勧めです。

Among the top five condo hotspots, Thong Lor will be the only location in a prime area or the inner city where a large amount of new condo supply will be launched this year, as some projects were postponed or put on hold from 2019.

ただ、この５つの中に一つだけ例外としてトンローでの供給があります。この図でも分かるように、ＣＢＤでのラグジュアリーコンドブームが去ったにもかかわらず、トンローだけは合計７つのプロジェクト、2,000ユニットもの新規供給があるとの調査結果で、改めて住宅地としてのトンロー人気の高さがわかります。

もっとも、この中のいくつかは最近のラグジュアリー市場の低迷で、これまでデベロッパーが売り出しを遅らせてきたプロジェクトとのことなので要注意です。

つまり、私が今回の著書でも書いたように、ここ数年以内に用地取得されたプロジェクトは、地価が既に将来の値上りをも先食いしてしまっている可能性が高いのです。

例えば、これらのプロジェクトで３０万バーツ/㎡を超えるようなものや、またそれ以下の価格帯であっても、スペックを数段落としてしまっている可能性もあります。

Opposite Soi Thong Lor, Raimon Land will develop 200-300 condo units on Sukhumvit Soi 38, while on Sukhumvit Soi 59, two alleys away from Soi Thong Lor, Land & Houses will launch 500-700 condo units and Origin will develop serviced apartments.

一方、スクムビット５９や偶数側の３８でも新規プロジェクトが売り出されるとのことですが、かつてトンローといえば、トンロー通りソイ８や１０といった中央部に人気があったのが、最近はトンロー駅周辺やスクムビット偶数側にも人気が出てきています。

すなわち、同じトンローでも新旧２つのエリアに市場が分かれてきているのですが、今後、投資対象として見た場合、トンロー駅近辺でもスクムビット通りに面する物件は、既に地価が高すぎてあまりアップサイドがないように思います。

従って、特にこれから発展が期待でき有望なのは、やはりスクムビット３６や３８だろうと、私は考えています。

ただし、だからといって急いで買うのもお勧めしないので、じっくりデュ―ディリジェンスをやって納得がいくまで検討するべきです。

例えば、ソイ３８で新規供給するレイモンランドは、デザインやセンスの良さ、クオリティの高さは信頼できるのですが、全体的に割高なプロジェクトが多く、今回についてもまず価格を吟味するべきだと思っています。

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最近、コリアーズインターナショナルが出したタイ語のコメントがショッキングです。

結論からいえば、このグラフの通り、今年は各デベロッパーが新規コンドミニアムプロジェクトの売出に慎重になっていて、第１四半期の新規供給は昨年同期比で半分以下になるとの予測です。

私などは、供給過剰が指摘されながらもつい数年前まで続いていた、年間５万から６万ユニットの新規供給があった時代に慣れてしまっているので、改めて今のコンドミニアム市場の失速と縮小に驚かされます。

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昨日、現地経済紙、ターンセータギットに

さらに、これは今回の著書でも引用させてもらった同じくＡＲＥＡの調査結果表ですが、販売在庫でなく、既に竣工しているのにまだ売れてない完成在庫の予測です。

これこそ深刻な在庫であり、この表でコンドミニアムだけ見ても、２０１９年の22,197ユニットが２０２０年には31,076ユニットに増えるとの予想であり、状況は深刻化するばかりです。

そろそろ１月も下旬に入ろうとしているのに、何ら景気のいい話が聞こえてきませんが、タイ人の景気に対する不信感が続いていて、このままでは国内需要だけで不動産市場が力強く回復するという可能性はちょっと絶望的な感じです。

やはり、著書でも書いたように、外国人投資家の動向に注目するしかないのかもしれません。そのためには、タイバーツがまず下落することが必須条件だと思うのですが、それだけに、これからの為替の動きがますます気になります。

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さらに、来年からは土地建物税が施行されるし、今月から始まった政府の住宅購入促進策も、金額にして３００万バーツ以下の中低所得層を対象にしただけのものであり、市場全体にとってあまり明るい材料は見当たりません。

また、これまでのコンドミニアム市場の動きから考えて、市場の力強い回復には、相場の牽引役として外国人投資家が戻ってきて、アッパークラス以上のセグメントを動かし始めることが不可欠と私は考えているのですが、今のタイバーツの高騰が来年も続くと予想するアナリストが多いことから、これもあまり期待できなさそうです。

さて、下に添付したDDプロパティの記事によると、最近、一部のデベロッパーでは100万バーツ前後の廉価物件の新規開発から、もう少し上のセグメントである、金額で300万バーツ以上でかつラグジュアリークラス以下のセグメント、つまりアッパーからハイクラスにシフトする動きも出てきているそうです。

理由としては、300万バーツ以下の中低所得層向けセグメントのコンドミニアムの場合、

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หลังจากประกาศใช้มาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan to Value: LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ก็มีเสียงสะท้อนจากผู้ประกอบการถึงผลกระทบที่มีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม หลังผู้ซื้อถูกปฏิเสธสินเชื่อ ทิ้งดาวน์ โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ ทำให้ผู้ประกอบการต้องนำกลับมาขายซ้ำ เป็นเหตุให้ซัพพลายเหลือขายในตลาดปี 2562 สูงกว่าภาวะปกติ เมื่อนับรวมกับโครงการใหม่ ๆ ที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ยิ่งเป็นการเพิ่มซัพพลายในตลาดให้สูงขึ้นไปอีก

หันจับตลาดไฮเอนด์ มีกำลังซื้อ หนี้ครัวเรือนไม่กระทบ
ตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นตลาดใหญ่ ที่ผ่านมาเกิดการชะลอตัว เนื่องจากผู้ซื้อมีกำลังซื้อต่ำ อีกทั้งมีปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้ส่วนบุคคลที่ยังคงปรับตัวสูง จึงเป็นกลุ่มที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุด อสังหาฯ นิ่ง ซื้อบ้าน กู้ไม่ผ่าน 40% เหตุแบงก์คุมเข้ม

 ประกอบกับกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวดี จากภาวะเศรษฐกิจซบเซา จึงทำให้ผู้ประกอบการหันไปจับตลาดระดับบน ราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไปจนถึงระดับไฮเอนด์ ที่ถึงแม้การขายจะดำเนินไปอย่างช้า ๆ แต่เนื่องจากเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยจริงและมีกำลังซื้อ จึงมีโอกาสได้รับอนุมัติสินเชื่อสูงมากกว่า

これは、先日、DDプロパティの記事に掲載されていた写真ですが、その下に小さく書かれている説明文が以下です。

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フェニックスプロパティコンサルタントから以下のようなプレスリリースがありました。

題：１０万バーツ/㎡以上のプロジェクトの急増

地価上昇により、バンコクのコンドミニアム開発にも影響が出ている。

特に目立つのは、１０万バーツ/㎡以下で売り出されるプロジェクトが減少する一方で、１０万～１５万バーツ/㎡の価格帯のプロジェクトが増えていることである。

その理由は、開発コストの中で大きなシェアを占める用地取得費用が、マストランジットシステムによる直接的な影響で値上りしてしまったからである。また、現在、CBDでは２０万バーツ/㎡以上のプロジェクトの比率も次第に増えつつある。

一方、減少しつつある１０万バーツ/㎡以下、もしくは３００万バーツ/ユニット以下のプロジェクトは、マストランジットシステムが将来開通する予定ではあるが、まだ建設工事中であって、今も都心部への移動が困難である物件や、マストランジットの駅からかなり遠い物件に集中している。

記事の内容は以上ですが、今の市場低迷期であっても、３０万バーツ/㎡を超えるようなスーパーラグジュアリーについては、大手デベロッパーがCBDの一等地を高額で争って取得した結果、将来の値上り分も織り込んでしまったので、売れなくなっています。

一方、ダウンタウンやミッドタウンなど、あまり買い漁らされていないエリアの地価については地価上昇が続いてきたものの、CBDほどには極端ではなかったので、比較的リーズナブルなアッパークラスからハイクラスの価格帯ではアッパーミドルクラス賃貸需要もあり、「最新トレンド：タイ人入居者需要のミッドタウンブーム」で書いたように今でも増えているのだと思います。

このセグメンテーション表では、１０万バーツ/㎡以下でもミッドタウンで買えることになっていますが、今であればフェニックスのいう通り、メインクラスはもう買えないので、例えば、BTSの駅から５００メートル以上離れたプロジェクト等になってしまいます。

残念ながら、こういうのは、将来、地価の上昇が建物の経年劣化に勝てないので、キャピタルロスが出てしまう可能性が高く、投資としてはあまりお勧めしません。

しかし、実需で買うタイ人のミドルクラスにとっては、それでも便利なバンコク都内に住めるというお金に換算できない魅力があるし、家賃を払って賃貸物件に住むことを考えれば、購入する価値があるのだろうと思います。

ここから私が考えるのは、以前「中低価格帯のプロジェクトが市場を席巻する」で５回にわたり書いたように、やはりこれからもフリンジやミッドタウンで１５万バーツ/㎡前後、価格で５００万バーツ前後の物件を買っておく方が、今後も地価上昇が続くので新規プロジェクト価格も値上りするし需要もあり、将来的にも「出口」リスクが低いということです。

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さて、ここで注意しなくてはならないのは、タイのコンドミニアム市場の特性として、新線の計画が決まっただけでは不動産の値上りはまだ始まらないということです。

タイ人も、前回のようにＥＩＡが取れなくて計画が頓挫したり、最悪中止になってしまうことがあることを心得ていて、いざ着工するまで信用しないというところがあります。

以前、「ラーマ４通り（その１）」の中で、「ここは何でもありのタイなので、最後でひっくり返ることも珍しくありません。だからタイ人達も実際に工事が始まるまで信用しないのですが、それもあって、AREAは着工と同時にラーマ４の地価が倍になると言っているのだろうとも思います」と解説しましたが、こちらでは着工が値上りのトリガーだと思っていて下さい。

そして、最後にもう一段高になるのが、路線開通の時といわれているのですが、着工から開通にかけて緩やかに値上りが続き、開通時にもう一度大きく値上りするということが多いようです。

ただし、パープルラインのように路線格差で期待外れに終わるケースもあるので注意が必要です。今はゴールド、レッド、オレンジ、イエローラインなどの新線が着工していますが、これら沿線の駅で販売されているプロジェクトも、実際には既存のマストランジットの駅周辺で売り出されるプロジェクトより販売率は落ちるという統計も出ていて、新線は本当に開通してみるまでわからないというのが本音のようです。

従って、今回のニュースで仲介業者や販売在庫の一掃を急ぐデベロッパーの口車に乗せられてすぐに投資を始める必要はありません。時間をかけて慎重に物件選択と価格交渉を進めていくべきです。

ところで、「急速に縮小するコンドミニアム市場（その２）」で紹介したように、この１、２年で高騰した用地を取得してしまったデベロッパーはしばらく抱え込むしかないということですが、特にトンローやプロンポンの高級住宅地はそうだと思います。

従って、私はトンロー通りで売られているスーパーラグジュアリーなどは既に将来の値上り分を織り込んでしまっているのであと数年は値上りしないし、既存プロジェクトについてもグレイラインが開通しても大して恩恵を享受できないのではないかと思っています。

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実はこれについては既に著書でも書いているのですが、２０１７年をピークに日本人エクスパットの数が減り続けているという事実です。

この何が問題かというと、今のところはまだ、トンローのサービスアパートやコンドミニアムに住む外国人賃借人の過半数が日本人といわれているものの、それも近い将来、状況が変わる可能性があるからです。

現在、日系企業は製造業を中心に約８，０００社がタイに進出してきているということですが、実はこれもピークアウトした可能性が高いのです。

実際、タイに来ている大手ゼネコンには、日系企業の工場建設の仕事が激減したことから、日本人現地採用者の人員整理を始めたところもあります。つまり、もうこれ以上、日系企業の工場進出はあまり見込めないと考えた方がよさそうです。

一方、今の流れはベトナムです。勤勉でよく働く国民性と、停電の少ない電力等のインフラも整った人件費の安いところに、日系製造業がタイプラス１の第２工場をつくる流れが出てきています。

これまで、日本企業駐在員はアジア人の中で唯一欧米人駐在員とほぼ同額の家賃を払えて、しかも数の上で最も多いということもあって、彼らが好んで住むスクムビット沿線、特にトンローやプロンポンの高級コンドミニアムをターゲットに、日本人投資家だけでなくタイ人富裕層も投資してきました。

しかし、こういったタイ人富裕層や日本人投資家は、本当は現地採用を含めて日本人エクスパット数が減少傾向にあり、将来もこの流れは止まりそうもないことにまだ気が付いていません。

では次回、CBREの調査報告の論点とそれに対する私の考えを解説していくことにします。

次回に続く

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大分前にこのブログで、高騰した用地取得をしてこれから売り出される新規プロジェクトにはもう投資妙味がないのではないか、むしろ、建設中のプロジェクトの購入予約権や中古のリセールが投売りで出てくるのを待って買った方がいい、と書きました。

しかしその後、ここにきてちょっと状況が変わってきたので、次のように修正もしました。

すなわち、デベロッパーは竣工しても引き取り手のいなくなった大量の完成在庫を抱えつつあり、その結果、大幅値引きで在庫処分を始めたので、市場でのリセールだけでなく、むしろこういうデベロッパーの完成在庫一掃の特別セールにも魅力が出てきた、と書き直したものです。

ところで、これはつい最近ＣＢＲＥが公開した第１四半期レポートに載っていたグラフですが、都心部ハイエンドクラスのプレビルドプロジェクトの販売価格の推移を表しています。

これを見る限り、一時人気の出たチャオプラヤー川沿いのコンドミニアムがかなり値下りしているのがわかりますが、それだけでなく、ＣＢＤ（中心部ビジネス街）であるシーロム・サトーンも価格が下がり始めています。また、日本人投資家に人気のスクムビットもそれまで続いてきた価格上昇の勢いがなくなっており、第２四半期にはここも下降に転じている可能性があります。

こういう調査結果を見ると、つい先日「１０年で最大の値引き合戦が進行中！（その３）」で紹介した、ターンセータギットの記事にあるコリアーズインターナショナルの次のコメント通りのことが実際に起こっているのだろうと実感できます。

「国際不動産コンサルタントであるコリアーズインターナショナルの調査結果では、今、ほとんどのデベロッパーは完成在庫一掃のために、実質２割から３割の値引きをしていて、この１０年間で最大級の値下げ幅となっている。従って、今は資金力のある実需層と投資家の両方にとって、またとない底値買いのチャンスが巡ってきている」

次回に続く。

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ではここで、下のターンセータギットの記事を要約してみます。

過去９カ月間、バンコクのコンドミニアム市場では各デベロッパーの熾烈な販売在庫一掃競争が続いている。

その主な原因はタイ中央銀行のＬＴＶ導入による住宅ローン規制であり、大量の販売在庫を抱えたデベロッパー各社は何とか消費者の購買意欲を刺激するべく、大幅値引やインセンティブをつけたりと過激な販売キャンペーンを繰り広げているのである。

例えば、アナンダの場合、２年間無料で住める、１年間住宅ローンの利息負担がゼロ、最大２００万バーツの値引き、移転税の免除、管理費免除等、強力なプロモーション攻勢で在庫一掃を図っている。

また、サンシリも今年３月までの半年間、販売キャンペーンを行った結果、１００億バーツ以上あった販売在庫が現在では２０～３０億バーツまで減らせたとのこと。

しかしながら、これ以外に年内に竣工引渡しを迎える１０ものプロジェクトがあり、これがまた１００億バーツにも上る。さらに、向こう３年で見ると合計５００億バーツものプロジェクトが竣工するとのことで、今の消費者購入意欲の低迷が続けば、これらプロジェクトの竣工引渡しも影響を受けると危惧している。

一方、セナ（デベロッパー）によると、今年の上半期が終わろうとしている今も、市場の売れ行き不振はひどくなる一方で、下半期には状況が好転すると予想しているデベロッパーもいるものの、現時点では新規供給量は増えていないし、売出価格も上昇していないとのこと。

また、国際不動産コンサルタントであるコリアーズインターナショナルの調査結果では、今、ほとんどのデベロッパーは完成在庫一掃のために、実質２割から３割の値引きをしていて、この１０年間で最大級の値下げ幅となっている。従って、今は資金力のある実需層と投資家の両方にとって、またとない底値買いのチャンスが巡ってきているとのこと。

今年第１四半期に売り出された新規プロジェクトについても、平均販売価格は115,000バーツ/㎡と、昨年１年間で売り出されたプロジェクトの平均価格、135,000バーツ/㎡に比べて下がっている。しかもこれは、ＣＢＤのプレビルド市場であっても同様に値下り傾向なのである。

以上が記事の概要です。私もバンコクに来て８年になりますが、こんな事態は今までに一度も経験した事がないので、確かに１０年に１度の異変が起こっているのだろうと思います。

従って、今、予約権を持っていてまだ竣工引渡しを受けていない投資家の中には、価値の落ちた物件を引き取って市場回復を待つか、いっそダウンペイメントを捨てて、当面はこれ以上傷口が大きくなるのを避けるべきかの選択に迫られている人も多いと思います。

特に、タイ人と違って外国人は２５％から３０％のダウンペイメントを既に払ってしまっているケースがほとんどなので、さらに難しい選択を余儀なくさせられることになります。

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เกือบ 9 เดือนที่ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครเร่งระบายสต๊อกอย่างต่อเนื่อง จากปัจจัยที่ธนาคารแห่งประเทศไทยส่งสัญญาณสกัดความร้อนแรง ด้วยการเข็นมาตรการคุมเข้ม สินเชื่อที่อยู่อาศัยด้วยหลักเกณฑ์อัตรา ส่วนมูลค่าสินเชื่อ(เงินที่สามารถกู้ได้) เทียบกับมูลค่าหลักประกัน (บ้าน/คอนโดฯ) หรือมาตรการ LTV ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 ที่ผ่านมา

นับแต่ไตรมาสสุดท้ายของปีก่อนเป็นต้นมา บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมในมือจำนวนมากๆ โหมจัดโปรโมชันแรงๆกระตุ้นกำลังซื้อ เริ่มจากส่วนลดเงินสดที่คืนให้, ลุ้นรางวัลใหญ่, ลดราคาจากสูงกว่า 2 แสนบาทต่อตร.ม. ลงมาตํ่ากว่า 2 แสนบาท นอกจากนี้ยังมี อยู่ฟรี 2 ปี แถมฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน และ ดอกเบี้ย 0% นาน 1 ปี และยังเห็นโครงการหรูๆลดราคากระหนํ่า เช่น บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ นำคอนโดฯแบรนด์ไฮเอนด์อย่าง แอชตัน และไอดีโอ คิว จัดโปรอยู่ฟรี 2 ปี หรือ รับส่วนลดและสิทธิพิเศษสูงสุดถึง 2,000,000 บาท ราคาเริ่มต้น 5.59 ล้านบาท จำนวน 20 ยูนิตเท่านั้น บางทำเลมีเงินคืนให้ลูกค้าสูงสุด 8 แสนบาท

นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2561 ต่อเนื่องช่วงไตรมาสแรกของปี 2562 บริษัทได้จัดโปรโมชัน ทำแคมเปญกระตุ้นการขายอย่างหนัก ทำให้สามารถระบายสต๊อกคงเหลือจากเดิมที่มีมากกว่า 1 หมื่นล้านบาท เหลือประมาณ 2-3 พันล้านบาทเท่านั้น 

อย่างไรก็ตาม ปี 2562 บริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมที่จะทยอยก่อสร้างแล้วเสร็จรอโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งสิ้น 10 โครงการ มูลค่าอีกมากกว่า 1 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของ Backlog หรือ ยอดขายรอรับรู้รายได้ที่จะเกิดขึ้นในช่วง 3 ปีจากนี้ (2562-2564 ) มูลค่ารวม 5 หมื่นล้านบาท โดยมีความกังวลเล็กน้อย ถึงลูกค้าเรียลดีมานด์ แต่ไม่มีอำนาจการซื้อ และอาจเกิดปัญหาเมื่อถึงช่วงการโอนกรรมสิทธิ์ จึงเตรียมจัดกิจกรรม “เครดิต เดย์” ในช่วงเดือนกรกฎาคมนี้ โดยเป็นการร่วมกับสถาบันการเงิน 7 แห่ง เพื่อช่วยตรวจสอบสุขภาพการเงิน และเตรียมตัวให้ลูกค้าก่อนถึงกำหนด

ด้านผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 1 และไตรมาส 2 ของปี 2562 ยังคงจะชะลอตัว ซึ่งในไตรมาสนี้จะไม่เห็นการปรับขึ้นของซัพพลายใหม่หรือราคาขายที่เพิ่มขึ้น แต่มีการประเมินว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะเน้นเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังแทน ขณะที่ดีมานด์ยังส่งสัญญาณที่ดี โดยเฉพาะความต้องการที่อยู่อาศัยของกลุ่มเรียลดีมานด์ทั้งบ้านเดี่ยว และทาวน์โฮม ประกอบกับบริษัทมีการออกแคมเปญเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อให้แก่ผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้การดำเนินงานช่วงไตรมาส 1/2562 บริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้รวม 1,212.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 124.5 ล้านบาท คิดเป็น 11.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยฯ กล่าวว่า ส่วนใหญ่ผู้ประกอบการนำโครงการคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมอยู่มาจัดโปรแรงๆ โดยรวมราคาลดลงประมาณ 20-30% เพื่อต้องการระบายสต๊อก กับปิดโครงการ ถือว่าช่วงนี้แข่งโปรโมชันแรงสุดในรอบ 10 ปี เป็นโอกาสดีสำหรับผู้ซื้อที่มีเงิน ทั้งกลุ่มเรียลดีมานด์ และซื้อลงทุน นอกจากนี้ โครงการที่เปิดขายใหม่ในไตรมาส 1 ปีนี้ ภาพรวมราคาขายเฉลี่ย 1.15 แสนบาทต่อตร.ม. เทียบกับปี 2561 ทั้งปี ราคาเปิดใหม่เฉลี่ยอยู่ที่ 1.35 แสนบาทต่อตร.ม. ถือว่าลดลง แม้แต่ในย่านซีบีดี ราคาเปิดใหม่ก็ไม่ปรับเพิ่ม เช่น โครงการไฮด์ เฮอริเทจ ทองหล่อ ราคาขายช่วงเปิดตัว 2 แสนบาทต่อตร.ม. ขณะที่ราคาขายเฉลี่ยในย่านดังกล่าวอยู่ที่ 2.5 แสนบาทต่อตร.ม. 

例えば、上の広告が、今日、出ていたアナンダのスーパーラグジュアリー、アシュトン・チュラ・シーロムの在庫一掃セールのものです。

そして、下がつい３か月前に

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