タイランド太平記/バンコク コンドミニアム物語

タイでの生活とバンコクの不動産投資に関する情報発信

「タイランド太平記」
タイに興味がある、タイが好き、将来タイに住みたいという人のために、タイでの生活について、ジャンルを問わず思ったままのことを書いていきます。光があれば影があるように、タイには魅力的なところも多いですが、悪いところもたくさんあります。そして、やはり日本の方がいい、他の外国の方が住みやすそうだ、と思う人もいて当然であり、その参考になればと思います。

「バンコク コンドミニアム物語」
バンコクの不動産投資について、今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法等、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

コンドミニアム・マーケット動向

圧倒的買い手市場が続くバンコクのコンドミニアム

買い手市場2
今のバンコクコンドミニアム市場については、これまでにも何度も書いてきたので今さらでもないですが、昨日、ナイトフランクからの新たなレポートが英字紙Nationに掲載されたので紹介しておきます。

要は昨年12月の第2波でまたも市場からほとんど買い手がいなくなり、完全な買い手市場が続いているというものです。

終わらない価格戦争1
確かに昨年の第4四半期に売り出された新規プロジェクトはわずか4,196ユニットと、「続々と出てくるプリセール価格以下の完成在庫処分」で書いたように、昨年は57,220ユニットもの物件が完成したのに比べると年換算にすると3割以下にまで減ってしまっているわけです。

しかも、昨年売り出されたこの4,196ユニットの内、今でもわずか1,391ユニット、33%しか売れてないことから、新規プロジェクトはやるだけ危険という状況です。つまり、コンドミニアムの場合、一旦着工してしまうと全体が竣工するまで止められないことから、竣工時にまだ売れていない完成在庫が多くなれば、デベロッパーの資金繰りを相当圧迫するのでリスクが大きくなるのです。

AP売上構成
それもあって「スクムビット通り偶数側はさらに一段安か(その1)」で紹介した、こんな時期にあっても過去最高の売上を計上したAPの事業内訳をみればわかりますが、今、大手デベロッパーはどこもコンドミニアム市場にはほとんど興味がないことがわかります。一方で、タイ人の実需があり、しかも小出しで販売が可能で資金繰り負担の小さい戸建てやタウンホームにシフトしているわけです。

現状、外国人は土地付の低層住宅は法律で買えないので、このマーケットは中国人に荒らされていないということもあって、これからしばらくはタイ人だけが買える住宅市場しか動かないと、私は思っています。

買い手市場1
一方、プロジェクトの販売価格もわずか3か月で随分安くなっています。ただ、この中で注意しなければならないのは、CBDの価格が5%しか下がってないからといって、都心部は値下り幅が小さいとは私は思っていません。

このところ、ミッドタウンや郊外ばかりが売り出され、
CBDではほとんど新規プロジェクトはないからだと思っています。実際、CBDの中古市場は家賃が下がり、空室率も大きくなったため、投資価値が下がっているので、値下り率は5%程度ではすまないと思っています。

ところで、以前にも書きましたが、私はバンコクのコンドミニアムで我々外国人投資家にとって購入可能な物件といえば、都心部からミッドタウンまでのエリアであり、郊外はリスクが高くまだ投資には時期尚早すぎると思っています。

そして、この都心部やミッドタウンのマーケットがリバウンドするには、ワクチンの広まりでコロナ禍が遠のき、外国人観光客や投資家がタイに戻ってくること、そして今の反政府デモが収まり政治的な安定が取り戻されることの2つが必要であると考えています。

従って、いつ頃市場が回復し始めるのかは今のところ見当が付きません。早くても来年前半だろうと漠然と思っていますが、今後の様子を見ていくしかなく、今はただ「休むも相場なり」のスタンスです。

買い手市場3

さて、最後に2021年のコンドミニアム市場に関するナイトフランクの予想を載せておきます。

1.デベロッパーは新規プロジェクトの売出しを延期し、既存プロジェクトの販売に注力する
2.今年の新規プロジェクトの発売は20,000からせいぜい30,000ユニットと見込む
3.市場回復は来年半ば頃となる
4.主な購入者はタイ人という状況が続く(外国人は買わない)
5.大手デベロッパーは低層住宅へのシフトが続く


バンコクより先にパタヤ市場が復活か(その1)

パタヤ1
前回も書いたように、バンコクのコンドミニアム市場は完成在庫が多すぎる上に、もともとが外国人やタイ人投資家のゲンガムライ(竣工前転売)目的の購入が多かったことから、今年も竣工物件の引渡しがなかなか進まず、値下りが続くと思っています。

パタヤ3
そういう意味では、パタヤの場合はバンコクほどには転売目的の投機で市場が荒らされてはいません。また「まず、パタヤのメルトダウンが始まった?」で書いたように、昨年12月の感染拡大に伴うダメージでタイ人観光客さえもこなくなり、パタヤの不動産市場がほぼ崩壊状態になったこともあって、隔離検疫なしで外国人観光客がタイに来られるようになれば、コンドミニアムの市場規模が小さいパタヤだけにバンコクよりもリバウンドが速いように思います。

さらに、EEC(東部経済回廊)の開発で周辺の開発がスローながらも進んでいるので、プーケットやサムイのように100%観光客依存の島とは違って、ウタパオ空港の拡充や周辺地域の経済発展に伴う市場拡大も期待できます。

ちなみに、私のフランス人の友人が、ホテル料金が格安だからと2月にパタヤに遊びに行ったのですが、その日にホテルで泊まっていた客は自分たちだけだったといっていました。現時点では、パタヤの観光産業はこれでもかというほどに痛めつけられているわけです。

それもあって、昨年末あたりから私も自分で使うためにパタヤの築浅中古で、オーシャンフロントとまではいわなくてもオーシャンビューでいいので、将来も価値の落ちない手頃なウォンガマットの掘り出し物件を物色し始めています。

やはり、プーケットに行くのは面倒ですが、ウイークデイであればパタヤはバンコクの自宅から車で90分ほどというのが魅力で、外国人だけでなくバンコクに住むタイ人のセカンドホーム需要も大きいというのがわかります。

ただ、ネットで面白そうな物件を見つけてもすぐに車を飛ばして見に行くのはさすがに難しいので、まだ買えてはいません。しかし、これだけコンドミニアム市場がどん底に落ちただけに、外国人観光客が戻り始めれば直ちに不動産市場のリバウンドが始まると思うので、そろそろ買いのタイミングが近づいているのではないかと考えています。

そんな中、数日前のブルームバーグの記事によれば、うまくいけば10月にはパタヤでも隔離検疫なしで外国人観光客受入始めるという計画が出てきたこともあって、いよいよタイでもトップクラスのマハセッティ(ビリオネアー)がパタヤでホテルの買収を始めたということです。

実際、中長期的には必ず外国人観光客は戻ってくるし、一方では既に多くのホテルが廃業してしまっていることから、パタヤのホテルはむしろリスクの低い投資対象であり、私の前職であった投資銀行のオポチュニティファンドなどは、こういうIRRが20%以上取れそうな投資効率の高い案件をいつも探しているわけで、今後、タイのホテル投資ファンドなども買い始めるだろうと思っています。

では、次回、この記事について見ていくことにします。


続々と出てくるプリセール価格以下の完成在庫処分

終わらない価格戦争1
数日前、「地価推移から将来の有望ロケーションが見えてくる(その4)」でコリアーズ・インターナショナルのプレスリリースの内容を少し書きました。

今回の彼らの調査では、昨年竣工したユニット数は57,220と、それまでで最高だった2018年の55,325ユニットをも超えて過去最高となったということであり、それが上のグラフです。

さらに、今年も45,000ユニット以上が竣工するものの、今の買い手不在の市場ではこれら完成ユニットも多くが引き取られず、完成在庫がもっと積み上がる可能性が大なわけです。

彼らの予想では、今年はこれら
在庫処分の価格戦争激化によって、既に資金繰りがタイトとなっているデベロッパーから最初のプリセール価格よりもさらに値引きされた物件が次々と出てくるという興味深いものです。

そこで今回は、経済紙グルンテープトゥーラギットに載ったこの記事の内容を、もう少し詳しく見ていきます。

สำหรับในปี 2564 คาดว่าจะมีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จและจดทะเบียนแล้วมากกว่า 45,000 ยูนิตในพื้นที่กรุงเทพมหานคร การเติบโตของอุปทานคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จและจดทะเบียนแล้วนั้นสูงที่สุดในปี 2020 เนื่องจากอุปทานใหม่ ในปี 2560 มีห้องชุดเปิดตัวใหม่ 58,424 ยูนิตและในปี 2561 จำนวน 66,021 ยูนิตพบว่ามีห้องชุดเปิดขายใหม่ 124,445 ยูนิตส่งผลให้ในปี 2563 ที่ผ่านมามีคอนโดมิเนียมจำนวนมากที่สร้างเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุดออกจากอาคารชุดดังกล่าว โครงการที่เปิดขายในอดีต

2021年は45,000ユニット以上のコンドミニアムがバンコクで竣工することから、完成在庫はさらに増加すると予想される。そもそもこれらは(当時起こっていた中国人投資家の爆買いをターゲットに)デベロッパーが2017年に58,424ユニット、2018年に66,021ユニットと合計124,445ユニットもの新規プロジェクトをプリセールで売り出したものであり、それが2020年と2021年に一挙に竣工を迎えているのである。

สำหรับคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วจำนวนมากนี่เป็นอีกปัจจัยสำคัญที่สร้างความกังวลให้กับนักพัฒนาว่าจะมีการโอนห้องชุดจำนวนเท่าใดเมื่อการก่อสร้างแล้วเสร็จและลูกค้าจะถูกเรียกให้โอนกรรมสิทธิ์ และหากต้องทิ้งหน่วยเหล่านั้นในปริมาณมากในการชะลอตัวของตลาดนี้จะเป็นอีกประเด็นสำคัญสำหรับนักพัฒนาที่จะนำหน่วยเหล่านี้กลับสู่ตลาดอีกครั้ง หรืออย่างที่เราเห็นผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะขายหน่วยเหล่านี้ซ้ำโดยการลดราคาให้ต่ำกว่าในช่วงก่อนการขายก่อนหน้านี้เพื่อกระตุ้นความสนใจของเด็ก ๆ มากขึ้น และกระตุ้นการโอนกรรมสิทธิ์เพื่อรับรู้รายได้และดึงดูดเม็ดเงินเข้า บริษัท มากที่สุดด้วยเหตุนี้สงครามราคาจะยังคงดำเนินต่อไปในตลาดคอนโดในปี 2564

そして今、デベロッパー各社が憂慮しているのは、販売済の物件が今年またしても竣工後にユーザーに引き取られずキャンセルされてしまい、コンドミニアムがさっぱり売れない現在の市場で再度販売しなければならなくなることである。
この場合、多くのデベロッパーが最初のプリセール価格をも下回る値段で出すという価格戦争が続くことになる。デベロッパーにとっては、いつまでも完成在庫を保有しておくわけにはいかず、とにかく所有権を移転して売上計上し、できるだけ多くのキャッシュが必要なのである。

中国人の大量キャンセルだけでなくタイ人購入者からも引き続き竣工物件の引取拒否が続いていることから、今年竣工する物件の大半が完成在庫となって残るため、デベロッパーの資金繰りを圧迫します。

コロナの影響により、2020年は誰も予想していなかったコンド不況が市場を襲い、さらに運の悪いことに、2017年、2018年と中国人の爆買い時期とタイミングが合ってしまった結果、その時に大量に売り出された物件がちょうど昨年と今年に竣工を迎えるという最悪のことが起こっているわけです。

そういう意味では、そもそも中国人投資家なんか最初から来なければよかったともいえるのですが、逆にいえば、2017年のプリセール価格より安く新築物件が買えるというチャンスが来ているわけです。

もっとも、大量の解約が出ているということは、販売当時プリセールで買った人たちがそれでも要らないと捨てているわけですから、プリセール価格からいくら安く買えるかというのがポイントになってくると思います。

基本的にタイのデベロッパーの開発利益は粗利でも20%以上あるし、既に既存の契約者から15%から25%のダウンペイメントを解約違約金として
没収しているわけですから、ここでもし我々がこのキャンセル物件をプリセール価格で買ったら、彼らは当初計画していた利益をもう一度確保できてにんまりなわけです。

従って、プリセール価格以下での販売は昨年から既に一部で行われていたことでもあり、新築完成在庫でも駅近の優良プロジェクトで、しかもプリセール価格より2割ぐらい安くないと、私自身は食指が動きません。


地価推移から将来の有望ロケーションが見えてくる(その4)

地価推移4
ただし、そうはいっても現時点ではまだサムットプラガーン県の先まで行って、家賃が5,000バーツも取れないような安かろう悪かろうの物件に投資しても仕方がないので、現時点ではプラカノーンからウドムスクにかけてのシティフリンジからミッドタウンが投資先として適していると考えています。

一方で、それでもやはりトンローやプロンポンといった高級住宅地で買いたいという人は買えばいいですが、既に天井圏にあるスーパーラグジュアリー級の物件は、
向こう3年くらいは値下りこそしても、値上りはしないだろうと考えています。

いずれにせよ、上の記事のように、最近のコリアーズの調査によると、昨年竣工しデベロッパーが土地局に登記したコンドミニアムのユニット数は、過去30年で最高となったということです。先にも書いたように、中国人投資家の爆買いでデベロッパーが調子に乗って大量に売り出したプロジェクトですが、これらが昨年、竣工引渡しを迎えたところで大量にキャンセルされた結果、完成在庫として市場に溢れているわけです。

従って、以前「スクムビット通り偶数側はさらに一段安か(その2)」で書いたAREAの警告にあるように、下手をすると2022年あたりにコンド市場全体の暴落ということもあり得ないわけではないので、デベロッパーや仲介業者の営業トークに乗せられて安易に買うのは失敗のもとです。

時間はまだたっぷりあるし、まず自分の投資クライテリアをしっかり決めて、これならたとえ自分の予想が外れて将来損しても後悔しないと納得できる物件を見つけるべきです。

私もそういうスタンスで次の投資物件を物色しているところですが、ミッドタウンで
駅から200メートル以内、築5年以内、信頼度の高い大手デベロッパーの中級グレード以上のプロジェクト、価格はZmyhomeのデータを基に平均価格から少なくとも2割以上安いこと等々、基準をかなり厳しく設定しているので、今のところこれはと思う物件は出てきていません。

やはり、本当に有望な築浅中古はタイ人オーナーも無理して売ろうとしないので、まれに資金繰りに窮して投売りに出てくる物件を狙い撃ちするしかないのですが、前もってこれはいいというプロジェクトを3つから5つぐらいに絞り込んだ上で、定期的にCondo Exchange CenterやLiving Insiderでチェックしていくしかありません。


ただし、先の地価推移グラフからもわかるように、今回のコロナ禍にあっても地価だけは依然上り続けているのがわかります。つまり、ロケーションによって早い遅いの違いはあるものの、バンコクで将来新規で開発されるコンドミニアムの売出価格は、中長期的にまだ上り続けると考えた方がよさそうです。

そこで気をつけなければならないのは、土地の持ち分が大きい戸建てやタウンホームと違って、コンドミニアムの場合、価格に占める建物や設備の比重が大きいという点です。

特にタイのコンドミニアムの場合、施工がいい加減で隠れた瑕疵も多く、大手であっても無責任な施工をするデベロッパーも結構あります。また、基本的に彼らは売りっぱなしで、売った後の顧客サービスのことなどほとんど考えてないと思った方がいいです。

その結果、日本以上に経年劣化が激しく、10年もするとファサードに亀裂は入るし、明らかに古ぼけてくるプロジェクトが大半です。そして、建物や設備の劣化に地価の上昇が追いつかなくなり、結局は値下りする物件がかなり出てくる、いや、むしろタイの場合、その方が多いと思っているので、慎重な投資判断が必要です。


スクムビット通り偶数側はさらに一段安か(その2)

2021年市場予測2
さて、不動産調査会社のAREAによる「ปี 2564 ตลาดที่อยู่อาศัยจะร่วงใช่ไหม(2021年の住宅市場はさらに下落する)」という最近のレポートがあり、その中で彼らは以下のようなことを書いています。

อุปทานคงเหลือสะสม 226,645 หน่วยนี้ ต้องใช้เวลาอีกถึง 36.9 เดือน หรือ 3 ปีจึงจะขายหมด หากไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เลย  แต่หากยังมีการเติมหน่วยขายเข้ามาอีกเรื่อยๆ การขายก็จะยิ่งช้าลงไปอีก และอาจทำให้สินค้าที่มีอยู่ในตลาดในขณะนี้ ล้มหายตายจากไปได้เป็นจำนวนมาก  นี่แสดงว่า “ระเบิดเวลา” ที่รออยู่อาจจะส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2565 ทรุดลง แตกต่างจากที่บางฝ่ายคาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะดีขึ้นในปี 2564 และ 2565

現時点でのバンコク首都圏全住宅販売在庫は226,645戸もあり、これは今後一切の新規供給がないとしても在庫一掃に36.9か月、つまり3年かかるということだ。しかし、実際にはこれからも新規で販売されるプロジェクトが出てくるので、在庫調整にはさらに時間がかかることになる。
一部の専門家は2021年か2022年には不動産市場は好転すると楽観視しているが、それどころか、この大量の販売在庫の増加が時限爆弾となって、2022年には不動産市場の暴落が始まる可能性がある。

AREAは基本的にバンコクの特にコンドミニアム市場の供給過剰について厳しい見方をしてきているので、ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2565 ทรุดลง(2022年の不動産市場崩壊)という恐ろし気な表現をしていますが、これは多分にコンドミニアム市場についていっていると思います。

もっとも、私はここまではさすがにないだろうとは思うものの、結局は今のコロナ不況と反政府デモの行方次第と思っていますが...。いずれにせよ、しばらくは何もせずに様子見がベストだと思っています。

さて、ここに「กลุ่มสินค้าที่อยู่อาศัยที่ไม่ควรสร้างเพราะราคาลดหนัก(大幅値引販売が必至、新規の住宅開発を中止すべきエリア)」という題で、各デベロッパーに特定のエリアでは開発を中止すべきと警告しているAREAのレポートがあります。

コンドの値下りワーストエリア1
この中で気になったのが、多くの外国人投資家も購入してきたスクムビット通りからラーマ4のエリア、つまりスクムビット通り偶数側を指摘し、以下のような説明がされています。

สุขุมวิท - พระรามที่ 4 ห้องชุด ณ ระดับราคา 1.001-2.000 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 2.192 ล้านบาท ณ กลางปี 2563 ลดลงเหลือ 1.959 ล้านบาท หรือลดลงไปถึง -10.7% ภายในเวลา 6 เดือน
コンドミニアムで価格が100万~200万バーツの物件価格は2020年後半の6カ月で10.7%下落した

สุขุมวิท - พระรามที่ 4 ห้องชุด ณ ระดับราคา 3.001-5.000 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 4.232 ล้านบาท ณ กลางปี 2563 ลดลงเหลือ 3.899 ล้านบาท หรือลดลงไปถึง -7.9% ภายในเวลา 6 เดือน
コンドミニアムで価格が300万~500万バーツの物件は、昨年後半の6カ月で7.9%下落した

このエリアはアソークからプラカノーンにかけての偶数のソイということになります。そして、ここ5年ほどで大量供給が行われてきたソイといえば、36と38が思い浮かびますが、以前出したコラム集の表紙でも以下のような新旧両方の写真を添付して急速な発展の状況を説明したので、これを見ればその様子がわかると思います。

コラム集

当時は奇数側ではスーパーラグジュアリー級の30万バーツ/㎡を超えるプロジェクトしかなくなり、まだ地価の安い偶数側での開発が始まったのですが、短期間に大量の供給が出てきたところで、2019年のLTV規制で始まった不動産市場の失速に端を発して、その後のコロナと続いたため、一挙に需要が追い付かなくなったものと思います。

その結果、AREAは上のレポートで、価格が300万~500万バーツの物件は昨年後半の6カ月だけで7.9%も市場価格が下落したので、新たに新規供給しても売れないのでやるべきではないというコメントを出しているわけです。

そして、今の状況ではこれだけ需給が緩んでしまっている以上、今年もスクムビット偶数側は他のエリアよりもさらに価格が下落するのではないかと思うのです。やはり、ラーマ4周辺を含めたこのエリアにとって、起死回生の復活のためにはグレイラインの着工しかないような気がします。


スクムビット通り偶数側はさらに一段安か(その1)

2020決算
最近、不動産市場に活気がなく「休むも相場なり」ということでタイランド太平記の方ばかり更新していますが、このブログは「バンコク コンドミニアム物語」が元のオリジナルであり、この辺でこちらの方も最近目にした記事や参考になる情報をアップデートしておくことにします。

まず、APは2020年の業績が好調で最高決算となった結果、売上で長年1位の座を守ってきたプルクサーに取って代わったと注目を集めています。それだけを見ると、いよいよタイの不動産市場も反転し始めたかという期待を抱かせてしまうのですが、実態はこの表を見てわかるように、他の大手各社の利益は減っていて、不動産不況脱出と考えるのは早計です。

また、アナンダなどはなんだこれと思ってしまうほど利益の増減が激しいですが、昨年ディベンチャーでやたらと資金調達していたこともあり、資金繰りは本当に大丈夫なのかと思ったりもします。


なお、2021年、2022年の予想については、コロナと政治問題の2つによって不動産市場の動向は大きく左右されるのであまり参考にはなりません。

調査機関AREAのコメントによれば、たとえワクチン接種の広がりでコロナの問題が一段落したとしても、次に勢力を増した反政府運動が待ったなしでやってくるので、政情不安定な中では外国人投資家は戻ってこないし経済も回復しないということで、まだまだ先は不透明ということです。

ところで、AREAの意見もタイ経済全体の復活のためには民主的でない今の軍事政権は早く交代すべきということですが、一方でプラユット政権はまだまだやる気満々で頑張り続けるだろうから、反政府運動の決着についても長引きそうです。

その結果、以前「バイデンの眼中にないタイ、これからが至難の時代?」で書いたように、今のままではアメリカだけでなく他の西側諸国からもタイは軽視される可能性が高く、これもタイ経済や不動産市場にとってはよくありません。

AP売上構成
さて、APのこの売上構成を見ればわかりますが、前期躍進の主な理由はコンドミニアムに早めに見切りをつけ、ネーウラープと呼ばれる土地所有権付き低層住宅の開発に大きくシフトしたからであり、そもそも我々のような外国人は戸建てやタウンホームは購入できないので、決算だけ見てもあまり意味がないことがわかります。

しかも、2021年、2022年の計画ではコンドミニアムの販売は金額ベースでさらに減少する予定であり、APはコンドミニアム市場はしばらく諦めているようにしか思えません。

ところで、多くの人が密集して住むからコロナ感染のリスクが高いということでコンドミニアムが売れなくなり、代わりに戸建てやタウンホームに人気が移った、と昨年はまことしやかにいわれていたのですが、実はコンドミニアム内で感染者が出ても、その中で集団感染など一度も起こったことがなかったことから、あまり関係がないことがわかってきました。

そういう意味では、日本でもコロナ感染リスクが低いからということで戸建てがよく売れていると聞いたことがありますが、そうであれば、そのうちマンションには見直し買いが入るのではないかと思います。

一方、バンコクで昨年低層住宅がよく売れたのは、もともと外国人が買えなかったことからそれほど供給過剰や価格高騰が進んでおらず、需要と供給がマッチしていたからだという意見に変わってきているようです。


次回に続く


家賃値下りでますます遠のくコンドミニアム市場回復

最悪期は続く1
これは数日前にカシコンリサーチセンターが出したレポートですが、昨年時点では観光業界も最悪期を脱して2021年は少しづつ回復が始まるという予測を出していたのですが、
今回の第2波でまた先が読めなくなり、特に外国人相手のホテルにとってはまだまだ最悪期は続くという予測に変わりました。

最悪期は続く2
そんな中、バンコクやプーケット等の外国人観光客を対象とするホテルの20%が廃業になる可能性があるということですが、これがバンコクのコンドミニアム賃貸市場にも影響を与え始めています。

最悪期は続く3
フェニックスプロパティによれば、観光客に頼れなくなったバンコクのホテルは最近、月極めでバンコクに住むエクスパットを対象に格安で入居者を募集し始めています。

中には外国からやってくるビジネス客等の隔離検疫指定ホテルになって何とか収入を確保しようとしているところもありますが、毎月何万人もの人が来るわけでもなく、これには市場に限界があります。

そこで最近のトレンドは、日本人や欧米人駐在員のように、単身や夫婦の赴任者で月に5万バーツ以上とかそれなりの予算がある先進国エクスパットをターゲットに、コンドミニアムよりかなり割安にホテルを賃貸するというものです。

コンドミニアムに比べてホテルの方が設備やサービスが整っていて居心地がいいことから、当然、コンドミニアムからホテルに移るエクスパットも出てくるはずですが、これにより、CBDなどのラグジュアリーコンドの家賃も下がらざるをえなくなり、入居者募集も難しくなります。そして上のコメントの通り、今年の賃貸市場はオーナーにとって悲しい年が続くということになります。

ถ้าค่าเช่ามากกว่านี้ก็อาจจะได้รับความสนใจลดลง ปัจจุบันเห็นคอนโดมิเนียมเช่าในหลายโครงการที่อยู่ในพื้นที่ CBD หรือสุขุมวิทที่ลดค่าเช่าลงมากัน 10 – 20% หรือมากกว่านี้ 

家賃が高いコンドミニアムは入居者の人気がなくなり、今はCBDやスクムビットにある賃貸物件の家賃は10~20%、もしくはそれ以上の値下りとなっている。

อีกทั้งหลายคนที่เป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมเช่า รวมไปถึงนายหน้าก็เริ่มมีเสียงบ่นออกมาว่าโดนผู้เช่าต่อรองค่าเช่าเพราะรู้ว่าช่วงนี้หาคนเช่ายาก และมีเจ้าของห้องบางรายตกลงยอมที่จะลดค่าเช่าลงมาเพื่อขอให้มีผู้เช่ามีรายได้มาจ่ายค่าผ่อนธนาคาร

さらに、賃貸用コンドミニアムのオーナーや仲介業者から最近聞くのは、入居者側も最近のコンドミニアムのオーバーサプライで入居者募集が非常に困難になっていること、多くの家主がテナントに出ていかれて住宅ローンの支払いを滞納するわけにいかないので値下げに応じることを知っていて、家賃の値下げを要求してくる。

しかし見方を変えれば、日本人エクスパットでスクムビットの高級物件に住む駐在員の人は当然、2割か3割ぐらいの家賃減額を要求するべき時であり、ダメならホテルに移るとか、もっと広くて便利な他の物件に引っ越すというのもありです。そういう意味では、まさに賃借人にとっては天国、賃貸人にとっては地獄というのが今年1年続くのだろうと思います。

また、「2021年もコンドミニアム市場は土砂降り状態」のコメント欄で書いた私の知人の話ですが「最近、ラチャダーのフワイクワンに住むタイ人の知人が、賃貸契約更新にあたり、家賃減額してくれなければ出ていくと交渉したら、4,500バーツの家賃が3,800バーツに下がったと喜んでましたが、賃貸市場でも駅前等の人気物件は別として、10%以上の家賃下落が起こっているように思えます」からも分かるように、タイ人の廉価なアパートでさえも、最近は減賃交渉が当たり前になっています。

従って、タイ人アッパーミドルクラスにとって人気ナンバー1のオンヌットではありますが、ここに住む現地採用の日本人や欧米人も減賃交渉をするか、もしくは単純に今すぐ解約してもっと広い部屋に動くべきだと思います。

実際、最近、私の現採の知人夫婦は、オンヌットの48㎡からプラカノーンのサンシリが開発したワインという比較的新しいプロジェクトの70㎡の広い2ベッドルームに、家賃はほとんど変わらず引っ越していきました。

また、私が今住んでいるオンヌット駅前の45㎡の2ベッドルームは、新築時に日系一部上場薬品会社の駐在員に35,000バーツで貸していましたが、先日、ロビーにいるエージェント、バンコクレジデンスに聞くと、今はすぐ貸したければ25,000バーツ以下というのが相場らしいです。

最悪期は続く4
前回、「今のバンコクコンドミニアム市場は投資に値しない」と書きましたが、賃貸に出しても入居者が見つからない今、間違ってもCBDやダウンタウンの物件などで買うべきではないし、最近、CBREもいっているのですが、今は都心部のハイエンド市場が最悪の状態で、この状態はそう簡単には回復せず長引くと思います。

従って、このブログで以前から書いているように、コロナの問題がある程度落ち着き、近い将来にもしコンドミニアム投資をするとしても、我々日本人投資家が狙うべきはミッドタウンであり、しかも脱日本人駐在員で家賃が10,000バーツからせいぜい15,000バーツぐらいまでの現地採用の外国人やタイ人にも貸せる物件だろうと思うのです。

やっぱりまた出てきた、これが最後?のオファー

Noble Recall1

Last Piece, Last Price! 2-BEDROOM Starts 138,000 Baht/SQ.M.
Money-back, if you find it cheaper
Book Online on 14 February from 10 A.M. onwards.
Limited Offer. 
Ready to move condo in Asoke CBD.
Live life as you wish near Asoke Interchange station and Terminal 21.
Visit the project today.
Don’t be the last one to own! Grab now!

最近、デベロッパーのノーブルからこんな広告が出てきました。Noble RecoleというCBDのアソークにある新築ですが、2ベッドルームが138,000/㎡とはこれまた安い!、と喜んだら、大抵は後でがっかりさせられます。

Noble Recall2

そこでどれどれと、今回のプロモーションの内容を調べてみると、案の定、安いユニットは不人気の将来の「出口」を考えた場合のリセールバリューに問題のありそうなものばかりです。

ただし、私はこのプロジェクトには大いに興味があります。これは著書(基礎編)でも書いたのですが、建物のアスペクト比がコンドミニアムとして理想的な形状をしており、しかも北側にはかつてはタイ人貴族の子女が通っていた名門、ワタナースクールがあり、その広い校庭のグリーンが借景として将来的にも他の建物に遮られることなく楽しめるという付加価値があるからです。

Noble Recall 4
バンコクCBDには高層建築物群を見渡せるコンドは掃いて捨てるほどありますが、広々した公園を見渡せるものはあまりなく、ニューヨークのアッパーイーストもそうですが、セントラルパークが見渡せるコンドにはプレミアムがつくのと同じで、私はRecoleの北向きの部屋には希少価値があると思います。

従って、この借景を楽しむにはあまり高層階に行く必要はなく、10階から15階ぐらいにある間口の広い2ベッドルームが買いだと思っていますが、残念ながら、今回この安値で出ている物件はほとんどが南向き低層階であり、北向きのもありますが、2階とか3階の低層階で結局食指は動きませんでした。

といっても、確かに安いことは安いので、投資ではなく自己居住用で探していて、アソークに住めば職住接近で歩いてでも会社に行けるという人も多いと思います。また、長期にわたって住むつもりであり別に転売して儲けたいとか考えてない、というような実需の人には一考の価値はあると思います。

ちなみに、このプロジェクトが売り出されたのはクーデターのあった年だったと思いますが、プリセール時に平均180,000バーツ/㎡で売り出したところ、販売初日に即日完売したものです。同じころ、アナンダのアシュトンアソークが平均230,000バーツ/㎡でシンガポールで最初に売り出され、やはり即日完売状態だったので、それもありかと当時は思ったものです。

もっとも、この後、このプロジェクトについてはノーブルが従業員名義で買わせて即日完売を演出していたのではないかという疑惑も出ていたのですが...。

実際、当時はこの即日完売のニュースに踊らされて、これは値上りするぞとすぐに購入予約権の転売市場で飛びつき買いをしていた個人投資家も多かったのですが、まんまとノーブルの作戦に乗せられたのかもしれません。タイには宅建業法などないし、
監督官庁が日本の国交省のように消費者保護のために睨みを利かせているわけでもないので、こういうゲームはありなのです。

そして残念ながら、竣工した2019年には不動産市場は既に下り坂となっていて、大抵の人が損をしたようです。従って、かなりのユニットが引渡しに至らず手付金流しのキャンセルとなったのではないかと思うのですが、その上、さらに今回のコロナで一段安となり、最終的に転売を諦めて自己居住にしたり、賃貸に出している人も多いようです。

ところで、今回のLast Piece Last Priceと銘打ったセールは、昨年「年末一掃セール、でもすぐまた新年一掃セール?」で書いた通り、まだまだデベロッパーには完成在庫が残っているので、これが最後、といいながらも、今後も手を変え品を変えて出てくるので、焦る必要はないとも思うのです。

Noble Recall 3

さて、今回のノーブルの“これが最後”のセールでは上の5つのプロジェクトが対象になっています。もしこの中で、自己居住用物件としてベストなロケーションにあるものがあれば、真面目に検討してみてもいいかもしれません。

先にも書いたように、私はRecoleに興味がありますが、この中では
BE33も今工事が進むモールグループのエムスフェアが完成すれば、プロンポン駅からスクムビット33あたりまでスカイウォークが伸びると思うので、もしそうなれば有望だろうと思います。

いずれにせよ、2月14日が受け付け開始のようなので、まだ時間もあるし、興味のある人はノーブルの販売担当者から説明を受けてじっくり検討してみたらいいと思います。

1,000万バーツのコンド購入で永住権がもらえる!

永住権の付与1
これはもう1か月も前のことになりますが、政府が瀕死状態のコンドミニアム市場の救済策として、現金でコンドを購入し、最低でも5年間保有してくれた外国人に対して永住権を付与することを検討しているという以下のような話題がありました。

Deputy Prime Minister Supattanapong Punmeechaow and the Situation for Economic Administration are pushing to maximise both foreign investment in Thailand and foreign tourism earnings as part of the government’s economic recovery strategy. As well as simplifying the Special Tourist Visa scheme and boosting visitor numbers through it, the government is also reported to be looking at granting permanent residency for foreigners with debt-free condo units held for over 5 years.

 

政府はタイ経済復興のために、外国からの投資と観光客を呼び込むべくSTV(特別観光ビザ)の基準緩和とタイのコンドミニアムをキャッシュで買い、かつ5年以上保有した投資家に永住権を与えるスキームを検討中。


実際、この記事は10月末に出たものですが、その時は私はこんなのは無理だろうと思っていたので、どうせそのうち立ち消えになると取り上げませんでした。ところが昨日の17日、財務省がいよいよ検討を始めるという発表をしたので、もしかしたらとの期待も込めてこのブログで書いてみることにしました。

そもそもの発端は次の記事でわかると思います。大手デベロッパーには増収増益だとか何とか表向きは強気なことをいってるところもありますが、
マーケットの動きを見ていればこんなのはポジショントークだとすぐにわかることであり、実態は不動産市場、特にコンドミニアム市場は大変な窮地に立っています。

฿1 trillion in unsold property in Bangkok right now as debt levels throughout the kingdom soar

Last week, a real estate analyst in Bangkok, Wichai Wirat, told the local popular Thai newspaper, the Daily News that there was upwards of ฿1 trillion of unsold or vacant property in Bangkok as the country’s household debt to GDP ratio is predicted to skyrocket to as high as 90% of GDP by the end of the year from a current projection of 84%.

「国内が借金まみれになる中、1兆バーツもの販売在庫が積み上がったバンコク不動産市場」
タイの対GDP家計債務比率が84%から年末には90%に急増すると予想される中、不動産の販売在庫も1兆バーツに積み上がっている。


さて、今回の提案は、不動産業界の各団体からの提案をまとめて不動産協会が政府に提出したもので、今の窮状
を見かねた財務省が前向きに検討することになります。

現在の具体的な提案内容によると、購入するコンドミニアム価格によって以下の3種類のビザを出すことで検討がされるようです。


1. 300万バーツ(約1,000万円)以上のコンド購入で5年間のビザ

2. 500万バーツ(約1,800万円)以上のコンド購入で10年間のビザ

3. 1,000万バーツ(約3,500万円)以上のコンド購入で永住権

ところで、1,000万バーツ以上のコンドミニアムを買えば10年の投資ビザがもらえるというのは既にある制度だし、私のように50歳以上の人はリタイアメントビザが簡単に取れるので、1.と2.についてはあまり興味がありませんが、3.の永住権には大きな価値があります。

特にまだ40代でリタイアメントビザが取れず、エリートカードを買うしかなかった外国人が無期限の永住権をもらえるわけですから、もし承認されれば、相当数の中国人が我先にとコンドミニアムを買いにくると思います。

それに、既にバンコクのコンドミニアム市場はほぼ底値に近付いていて、更なる下落リスクも小さいと思います。

ただし、まだ検討段階であり、あまり期待するのはよくありませんが、もし承認されたとしても、多分、現在の不動産業界が窮地を脱するための短期間時限立法になるのではないかと思います。

それにしても、確かフィリピンの永住権を買う場合でもキャッシュで350万円ほどかかると聞いたことがありますが、それがタイの場合、1,000万バーツのコンドミニアムを買えばおまけでついてくるとなれば、これは千載一遇のチャンスでもあり、是非承認してもらいたいものです。

以前、「マレーシア不動産から撤退する中国人バイヤー」で書きましたが、最近、日本人にも人気のあったマレーシアMM2Hビザが突然、凍結されてしまいました。タイのロングステイビザも更新が必要である以上、突然の変更や凍結、最悪の場合、廃止ということも起こりえます。

それでなくても、最近は健康保険への加入義務や80万バーツの預金を更新前後の半年間は維持しなければならないとか、最低でも半分は残してしておくこと等、次第に条件が厳しくなってきていて、そのうちこの80万バーツが200万バーツとかに引き上げられることもあり得ると思います。

その点、永住権というのは一旦取ってしまえば、法律は過去に遡って変更したり無効にすることはできないという大原則がある以上、犯罪でも犯して国外追放にでもならない限り、剥奪されることはないので、この機会に取っておくいいチャンスだと思います。

もっとも、いくら救済策といっても、本当にタイ政府がタダ同然で永住権など出すのか大いに疑問ですが...。



年末一掃セール、でもすぐまた新年一掃セール?(その2)

ルンピニ年末値引1
これはルンピニの年末クリアランスセールです。同社が開発する大半のプロジェクトが郊外のアフォーダブルですが、2013年に久しぶりにCBDであるスクムビット24の奥で売り出したラグジュアリープロジェクト、ザ・ルンピニ 24で成功を収めました。

プリセール当時で平均価格が17万バーツ/㎡と割安感があり、さらに魅力的なファサード外観もあって
売れ行きも非常に良く、現在もこのプロジェクトを一押しする不動産業者も多いようです。

しかし、竣工時に私も見学に行ったところ、これはやっぱりルンピニ仕様だなと思いました。外観は格好いいのですが、使用しているワッサドゥ(建築資材)が全体的に安っぽく、湾曲した開口部等、使い勝手も悪そうで、ラグジュアリーという域には達していないというのが私の印象でした。

実は私が以前購入して住んでいたアソークのグランドパークビューもルンピニなのですが、コンクリートの流し方が雑でジャンカらしきものが出ていたり、戸境壁が波をうっていたりと、施工精度もあまりよくありませんでした。

ただし、ルンピニの場合、致命的な欠陥もなく、値段が他社に比べて割安でコスパの良さが彼らの持ち味です。
従って私の印象では、ルンピニは、昔、田の字型マンションを考案し量産した長谷川工務店(今のハセコーアーベスト)みたいなデベであり、ミドルクラス庶民向け普及型コンドのパイオニアです。

そういう点では私の好きなデベロッパーでもあるのですが、彼らにとってあまり経験のない、場違いなCBDでやるプロジェクトには何となく違和感を感じてしまいます。

ルンピニ年末値引2
さて、その後にルンピニが次のCBDプロジェクトの目玉として取りかかったのが、このルンピニスイート(ペチャブリ-マッカサン)です。ただし、これについてはあんまり成功したとは聞いていません。

小さなユニットが多く駅からも遠いということでどこか中途半端であり、やはりこれも
値段が安いのだけが取り柄です。そして今回、その完成在庫を10ユニットに限り、同社の開発コストで売却するということです。

価格も279万バーツからということであり、多分、一番小さな23㎡のスタジオタイプだと思いますが、それでも12万バーツ/㎡というのはさすがに安く、確かに彼らのコスト値なのかもしれません。つまり、それだけ市場では人気がないということだろうと思うし、将来のアップサイドも見えてきません。

ワンワイアレス1
これに比べれば、駅からは若干距離があるものの、APがやっているワイアレス通りのライフ・ワンワイアレスのクリアランスセールの方が、投資としては面白いと思います。

いずれにせよ、これはと思ったお気に入りの物件が見つかれば、買って悪いタイミングではないとは思いますが、多分来年に入ってもハッピーニューイアーセールとか銘打った新たなクリアランスセールが出てくると思うので、コロナのワクチンが普及していよいよ外国人観光客、そして外国人投資家が戻ってくるのが見えてくるまでは、買いを焦る必要はないと思います。



年末一掃セール、でもすぐまた新年一掃セール?(その1)

アナンダ年末値引1
最近、頻繁にデベロッパー各社の年末在庫一掃セールの広告がメールやFBに入ってきます。特に完成在庫物件に対する今年最後のラストスパートというところです。

しかし、いつもこれが最後とか、最高の値引額、ユニット数限定などという、顧客の購買意欲を誘引しようとする売り文句が並んでいて、正直、もう見飽きたというのが本音です。

2017年前後に起こった中国人投資家の爆買いもあって、その竣工引渡しがちょうど今年行われた結果、決算でその分が売上として上乗せされ、大手デベロッパー各社は増収増益となりました。しかし、実態は昨年と今年の売行き不振や大量の完成在庫の存在により、このまま来年も市場が回復しなければ、来期決算あたりからその影響が出てくるものと思っています。

アナンダ年末値引2

さて、これはアナンダが現在出している広告ですが、4つのアイディオ・モビの年末一掃セールです。このブログを長く読んできてくれている人であればわかると思いますが、私個人の評価としては、デベロッパーのアナンダとその系列の仲介会社、ザ・エージェントの評価はともに最低ランクに入っています。

また、日本人投資家の多くが誤解しているのですが、同じアナンダのプロジェクトでも三井不動産とJVのプロジェクトは大丈夫ということは全くなく、何ら違いはありません。

従って、私の場合、彼らの名前を見ただけでもうそのプロジェクトには興味がなくなるのですが、中でも特にこの中級グレードのモビは水漏れ等の欠陥工事、無責任な仕様変更や工期遅延等の問題が多く、タイ人の間でもあまり評判がよくありません。

ただし、そうはいってもこの4つのプロジェクトを見たところ、スクムビット66だけは、我々外国人投資家にとってロケーションが有望だと思います。

以前、「ナイツブリッジ・プライム・オンヌットの底値買い」で、このプロジェクトのロケーションは悪くないのでこういうのを底値買いするのは賛成、ということを書きましたが、ただし、デベロッパーのオリジンも施工面でいろいろと問題が多いので、その施工リスクについては注意するように念を押しておきました。

実際のところ、タイのコンドミニアムの場合、施工面での欠陥リスクは日本では考えられないほど高く、できるだけ評判のよい信頼できるデベロッパーを選択するべきなのです。とはいっても、それでも「品確法のないタイ、隠れた瑕疵はこんなに恐い」で6回にわたり書いたような問題にぶつかってしまうことがあるので、こればかりは運でもあります。

次回に続く



外国人投資家誘致策、とにかく政府は何か始めるべき!

不動産購入促進
先日閣議決定した「特別観光ビザ」により、やっと来月から外国人にも入国が認められましたが、長期滞在の観光客限定であり、しかも費用のかかる14日間の検疫義務があることから、大した効果は見込めません。

そんな中、経済状況管理センター(CESA:Center for Economic Situation Administration)は苦境にある不動産業界を救うため、2年前まで市場全体で大きなシェアを占めていた外国人投資家を呼び戻す打開策を検討し始めたところです。

それに対して、大手デベロッパーアナンダのCEOは、中国人投資家をターゲットにしてまずプーケットやサムイのリゾート地で外国人の入国を受け入れてみることを提案しています。

ただし、これは政府が一方的にやるのではなく、感染が広がるリスクを現地の住民が承諾することが前提であり、もしそれで以前の外国人観光客の2割でも呼び戻せたら、観光産業だけでなく不動産業界もその恩恵を享受できるとのこと。

一方、不動産コンサルタントのコリアーズ・インターナショナルは、不動産の法定リース(借地借家権)期間を現行の最長30年から50年に延長することを提案しています。

バンコクや海浜リゾートのフリーホールド(土地所有権付き)コンドミニアムは、外国人比率が上限49%までというFQ(外国人割当)があるため、外国人がもっと安心してリースホールド(借地)物件を買えるようにと、リース期間を50年に延ばすことをアドバイスしているわけです。

とにかく、世界的な経済低迷が続く中、周辺の国々でも外国からの不動産投資を呼び込むために、いろんな策を打ち出してきています。コリアーズによると、ベトナムはリース期間を70年に延長したし、マレーシアも外国人の不動産購入下限価格を引き下げたりしてきていることから、タイも何らかの対抗策が必要だということです。

また、CESAは1万人を超える外国人メンバーがいるタイランド・エリートカードにも協力してもらい、それを取り扱う代理店には不動産ブローカーも多いことから、不動産も購入してもらうようにマーケティングしていくとのことです。

成否は分かりませんが、いろんな対策案が出ています。しかし、今のところ、具体的な外国人投資家誘致策が何も施行されていないというのが実情であり、外国人投資家を呼び込めなければ、不動産市場の回復も望めません。

結局のところ、以下のアナンダのコメントに集約されるように、とにかく政府はすぐに何か始めて欲しい、というのが業界全体の本音だと思います。

"The key point is the government should start doing something. If the scheme proves successful, other regions can follow this path", said Chanond Ruangkritya, president and chief executive of SET-listed Ananda Development.

(アナンダCEO談:外国人投資家誘致のポイントは、とにかく政府がすぐに何かを始めることだ。そして、そのスキームが正しければ、それを見たほかのエリアも後に続く



希少価値のある中古物件への見直し買い(その2)

建設コストと地価2
そして、最後にAREAは以下の非常に興味深いコメントで、この調査結果を締めくくっています。

ปรากฏการณ์นี้เป็นเครื่องบ่งชี้ว่าการก่อสร้างที่อยู่อาศัยขนานใหญ่เช่นที่เกิดขึ้นตลอด 3 ทศวรรษที่ผ่านมา อาจจะผ่านไปไม่ผ่านกลับมาอีก เพราะต้นทุนค่าที่ดินแพงขึ้นมาก

これを私なりに意訳するとこうなります。

「過去30年間にわたり、バンコクでは大量の住宅供給が行われてきた。しかし、ここまで地価だけが一方的に値上りしてしまうと、開発コスト全体に占める用地取得費用の比率が高くなりすぎて、過去で起こってきたような住宅の大量供給はもうできないのではないか」

つまり、こういうことだと思うのです。最近はCBDの駅前一等地に開発される高級コンドミニアムの用地取得費用は
開発コスト全体の4割を占める、ともいわれるようになっているのですが、この比率が将来、5割、6割とさらに上がってくると、コンドミニアムを買うというよりも、むしろ、そのロケーションに対する土地の持ち分を買っているようなものになってきます。

例えば、ロンドンのメイフェアやケンジントン、ニューヨークのセントラルパークが一望できるアッパーイーストの高級住宅地がそうですが、既に市場では築年数などほとんど問題にならず、そのロケーション価値に対して中古物件が高額で取引されていますが、これと同じようなことが、バンコクでもやがて起こるということではないかと思います。

最近はロケーションを優先して中古コンドミニアムを購入するタイ人も次第に増えてきつつはあるものの、バンコクではこれまで30年間、ほぼ毎年、大量の新築物件の供給が行われてきた結果、コンドミニアムに関してはタイ人の新築志向が強く、中古よりも新築を買う人が圧倒的に多数派でした。

従って、他の国に比べて、今も中古の割安感が大きいのですが、「今年も値上りが続くバンコクの地価」でも書いたように、都心部の地価が上り続ける中、建設コストに対する用地コストの比率がますます大きくなってくると、当然、ロケーションのいい中古物件にもっと見直しが入るはずです。少なくとも、地価の値上りが続く一等地にある中古物件が、今後、2割も3割も値下りするということは考えにくいのです。

もちろん、今はコロナによる不動産市場の低迷で、新築であっても投売り物件をかなり安く買えるようになっています。従って、予算に余裕があれば、別に中古に固執する必要はなく、新築を狙っても問題はないと思いますが、その場合は、以前にも書いたようにざっくりいって、3年ぐらい前のプリセール価格から、さらに2割安く買うのが底値買いの基準になると、個人的には考えています。

いずれにせよ、AREAが指摘するように、地価が高騰したために過去30年間のような大量の住宅供給は今後はもうできない、のであれば、今は希少価値のある都心部やミッドタウンの駅前高層物件で、しかもブランドのあるデベロッパーが開発した眺望のいい物件を安値で買える、最後のチャンスなのかもしれません。

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希少価値のある中古物件への見直し買い(その1)

建設コストと地価
これは、不動産鑑定及び市場リサーチの大手であるAREAが最近出した調査結果ですが、まず、これに関する彼らのコメントを要約すると以下です。

1.
20年前と現在を比べた場合、バンコク首都圏の地価は2.5倍となった。一方、建設コストは1.7倍であった。この理由は土地は限られた資源であることから一貫して値上りしてきたが、一方で、建設コストは不景気の時は建設工事自体が減ってしまうため、値上りが抑制された。

2.しかし、1996年からの26年間を見た場合、建設コストは2.1倍、地価は2倍と、建設コストの方が値上りしている。この理由は、1997年のアジア通貨危機により、数年間だけであるが、地価が初めて下落したからである。今後も、こういった一時的な地価下落の場面は出てくると思われるが、少なくともコロナ不況の現時点では地価下落の兆候は出ておらず、上昇が続いている。
2020年地価上昇3
3.特に2014年以降は、建設コストが上がらない中、地価だけが上昇している。これは、世界的な景気低迷により、セメントや鉄の建設費材の需要が減少したため、建設資材が値上りしなかったからである。しかも、この間、タイ経済はそれ以上に低迷していたため、労働力を含めた全体の建設コストが値上りしなかったからである。

4.地価が値上りを続けたもう一つの理由として、バンコク各地で建設されつつあるマストランジットシステム(スカイトレインやMRT)がある。こういう新線沿線の地価が値上りしたことで、バンコク首都圏全体の地価が値上りした。

AREAのコメント概要は以上ですが、このグラフを一瞥しただけで、バンコクの土地神話はまだまだ崩壊してないことがわかります。

次回に続く

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スクムビットのラグジュアリー需要に回復のサイン?

ラグジュアリー
これはCBREのプレスリリースですが、今年はCBDでラグジュアリープロジェクトの新規売出しがほとんどなかったことから、既存の完成在庫物件に対するセカンドホーム需要が回復しつつあるということです。

以下、概要を箇条書きにしてみました。

1.経済不況もあって、デベロッパーは今年、もっとも需要の大きい、300万バーツ以下、150,000バーツ/㎡以下のプロジェクトの開発にシフトしていて、高額なラグジュアリー物件の新規開発はあまりやらなくなった。

2.一方で、スクムビットエリアにある4,000ユニットを超える高級物件の完成在庫の一掃に注力し、5%から最大40%もの値引をしている。その結果、こ
の割安感に7月以降、タイ人の実需層が動き始めている。

3.CBREの調査では、2019年に購入されたコンドミニアム全体の61%が自己居住目的、34%が投資目的、そして5%がセカンドホームとしてであったが、今年上半期では59%が自己居住目的、25%がセカンドホーム、16%が投資目的となり、投資目的が減り、セカンドホームの比率が著しく上昇した。

4.この理由は、現在の経済状況では購入物件の転売が難しいことから投資需要が減り、一方で郊外に家を持っていながら、職住接近の便利さから都心部でもセカンドホームを買おうという需要は減少してないからである。

5.例えば、スクムビット23にあるメージャーデベロップメントのムニークなどは、既に7割が販売済みで、そのうちの4分の1が主に香港の投資家である。しかし、コロナの影響で外国人に売るのが難しくなった今、残りの完成在庫をローカルのタイ人に売るために、30,000/㎡から80,000バーツ/㎡の値引を始めていて、8割から9割へと販売率を高めていこうとしている。

こんな内容の記事なのですが、CBREはセカンドホーム需要が回復してきているとはいうものの、売れているとはいっていません。しかし、需給が好転するサインが出ているというような、なんだかよくわからない内容であり、ムニークの販売エージェントでもあるCBREのポジショントークのにおいもちょっとします。

実際、20万バーツ/㎡を超えるラグジュアリークラスやスーパーラグジュアリークラスの完成在庫は、確かに値下が目立ってきていますが、今も相当苦戦しているというのが、私の印象です。大きく値下されて確かに注目は集まっているのかもしれませんが、まだまだ回復には程遠い状況だろうと思います。

エッセ
例えば、25万バーツ/㎡を超えるシンハーのスーパーラグジュアリー、エッセ・アソーク、そして同じくシンハーコンプレックスのエッセも、7%もの利回り保証をしています。

ルネストンロー5

また、トンローにある20万バーツ/㎡以上のラグジュアリークラスで、日系デベロッパーの信和不動産が開発したルネストンロー5なども、一時は完売したと聞いていたのが、今もキャンセルが続々と出てきているようで、3年間タダで住めるというキャンペーンをしたりと、どちらも完成在庫の一掃にかなりの苦戦をしているのがわかりますが、実際にはそれほど売れ行きはよくないようです。

さらに、この記事で取り上げられているムニークも、実はそんなに安くなってないし、ここでいう値引はプリセール価格からの値引ではなくて、今の値上げした後の価格からの値引なので、実質的には、先日「セレスアソーク、クライアントからの最後の損切オファー」で紹介したライフ・ワンワイヤレスと同じく、プリセール価格を割り込むような値引にはなってないのだろうと思います。

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27%もの価値が吹き飛んだバンコク不動産市場

価値減少1
前回、REICの発表では、完成在庫に関して現時点でコロナの影響がもっとも大きいのは、サムットプラガンの郊外市場ということでした。

一方、今回のグルンタイ銀行の調査結果では、バンコク首都圏の住宅不動産価値は5,700億バーツから4,200億バーツへと27%も減少したとのことです。つまり、不動産市場から1,500億バーツ、約5,000億円が消えてなくなったことになります。

これがどれだけ大きい数字なのか私にもピンときませんが、27%というのはかなりの下落です。私が今住んでいるオンヌットの自宅も、ロビーでオフィスを構える館内エージェント、バンコクレジデンスの担当者から、
2~3年ぐらい前には高層階のコーナーユニットなので170,000バーツ/㎡で売れるといわれていたのですが、今は150,000バーツ/㎡も難しいそうです。

しかし、27%も下落するということは124,000バーツ/㎡ということになり、いくら何でもそんなに値下がりはしてないようにも思えるのですが、郊外や駅から遠い物件、築年数のたった古い物件をも含んだ首都圏全体のことであれば、そういうこともあるのかもしれません。

また、新規プロジェクトの販売達成率も昨年の第4四半期が20%あったのが、今年の第1四半期は15%に落ち込み、第2四半期は12%へとますます売れなくなってきているとのことです。

もっとも、第2四半期はロックダウンのさなかなので、落ち込んで当然の事でもあり、第3四半期はいくらかは好転するはずだと私は思っているのですが...。

しかし、これについても、グルンタイ銀行リサーチセンターによれば、コロナの影響でタイ経済GDPは今年8.8%ものマイナス成長になりそうなことや、外国人投資家、特に中国人投資家の入国禁止が続いていることから、不動産需要はまだ減り続けるとのことで、極めて悲観的な見方をしています。

さらに、今年はデベロッパー各社が新規プロジェクトの売出しを抑えた結果、昨年比で40%も新規供給が減少すると予想されるにもかかわらず、それでも販売在庫は増え続け、今年は5%増になるとの予測です。

また、同銀行の不動産関連NPL(不良債権)も増加しつつあり、警戒が必要とのことで、これがさらに進むと、そのうち、建設途中で破綻するデベロッパーも出てくるかもしれません。

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結局、コロナの影響を一番大きく受けたのは郊外市場

値下りしたエリア1
REIC(Real Estate Information Center)の調査結果によれば、第2四半期のコンドミニアム市場はロックダウンの影響をもろに受けたとのことです。

特に、BTSグリーンラインでサムットプラガン県の奥、サムローングよりもっと先の終点に近いエリアの完成在庫の値下りが激しく、最大36%の値下りとなったとのこと。今、郊外の完成在庫にはどのデベロッパーも頭を抱えているようです。

一方、第3四半期は始まったばかりですが、一応、非常事態宣言は残るものの、ロックダウンも解除されて次第に平常に戻りつつあります。

値下りしたエリア2
しかし、先日、「ウィクリート・ムアンタイ(タイの危機)はまだまだ続く」で書いたように、日本とタイでは中小企業の定義は違うものの、日本の中小企業が350万社ほどであるのに対し、人口が半分のタイは300万社もあります。

そして、ここで働く人たちの収入が大きく減ったため、住宅ローンの与信が通らなくなり、今は100万バーツ前後のエントリークラスのコンドミニアムの引渡しがもっとも大きな落ち込みを示しています。

4~5年前はラグジュアリーコンドブームで20万バーツ/㎡を超える物件が飛ぶように売れ、やがてそのブームが去ると、今度は多くのデベロッパーが郊外の新線沿線等でロワーミドルクラスの実需を狙って5万バーツ/㎡程度のアフォーダブル市場に流れ込みました。

それが次々と竣工し、キャンセルによる完成在庫が積み上がった結果が、郊外での各社値引合戦です。プレビルドの場合、プリセールから竣工引渡し期限までのタイムラグは大体3年ですが、この間に市場環境が大きく変わったわけで、これがプレビルドの怖いところでもあります。

ところで、今度はデベロッパーは、収入減の比較的少ない大手企業等で働くアッパーミドルクラスの実需にシフトしつつあるのですが、市場全体の購買意欲が低迷しているので、やがてここもまたサチレートするような気がします。

従って、今は、デベロッパーが売り出す新規プロジェクトなど買うべきではないし、やはり、完成在庫の損切り狙いがベストということになります。これについては、「2020年下半期、どう動くバンコク不動産市場(その1)」で書いたCBREの、第3四半期はバーゲンハンターが動き出すという予想に賛成です。

その中でも特に、個人のダウンの投売りが狙い目ですが、ざっくりいってできれば当初プリセール価格より2割は安く買いたいところです。

しかも、何らかのアップサイドのある物件にターゲットを絞るべきなのですが、時々、生活者としての主婦目線だけで物件を見ている人に会ったりします。

賃貸ビジネスを主とする仲介業者なら主婦目線でもいいのですが、投資家の場合、投資と賃貸を混同せずに、新聞や調査機関の情報から中長期のトレンドを把握し、市場の構造と特性をも理解した上で不動産のアップサイドを見抜く必要があります。

もっとも、そういう私も読み違いはしょっちゅうありますから、やはり
海外不動産投資は難しいです。

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いよいよ底値買いのチャンス到来間近か?(その2)

値下げ物件
一方、ノーブルと同じく資金繰りが逼迫しそうだと書いたメージャーも、「デベロッパー在庫処分値引きの実例(その3)」で紹介したメイナーというミドルクラス向けのプロジェクトを最大40%値下げセール、ということで4月中旬に始めたところでした。

メイナー全ユニット44%値下げ
そして次は、5月1日から31日までの期間限定で全ユニット44%値下げするセールスキャンペーンを始めました。

メイナー半額処分
そしてこれは昨日から始まった新たなキャンペーンですが、今度は6月1日から7日までの1週間限定で1ベッドルームをさらに値引きし、すべて半額処分だそうです。そのうち、2ベッドルームを含めた全ユニット半額セールを始めるかもしれません。

もっとも、ドンムアン近くのメイナーなど投資として買っても仕方がないので、会社がこんな状況であれば、私ならもう少し経ってからアソークのミュニークの指値買いができないか画策しますが...。

いずれにせよ、こいういう状況を見ていると、いつまでも続く販売不振の中、デベロッパー各社の値下げが時間の経過とともにさらにエスカレートしてきているのがわかります。

続く販売不振
ところで、4月20日にこのブログで、REIC(Real Estate Information Center)のレポートを引用し、以下のように書いています。
REICによれば、現在、69,000戸の住宅完成在庫があり、その内、コンドミニアムは30,000ユニットで、その他が39,000戸だそうです。さらに、これ以外に建設中プロジェクトの販売在庫が合計90,000戸もあり、これから完成在庫はますます増えるとのことです

つまり、完成在庫を含めた全住宅の販売在庫が159,000戸あるということだったのが、それからわずか1か月で上の記事にあるように、昨日、REICはとうとう販売在庫が200,000戸を超えたと発表しているので、新規プロジェクトだけでなく相当なキャンセルも出ているのだと思います。

さて、市場では5年も前のプリセール価格や半額セールが出るようになり、いよいよ値下げ競争も佳境に入ってきたという感じがします。従って、タイではコロナが落ち着いてきた今、第2波の番狂わせでも起こらない限り、年末、もしくは遅くとも来年初めあたりが底値買いのベストタイミングではないかという気がします。

ただし、コロナの2次波でロックダウンが再開されるような事態になれば、最近ようやく出てきた底値買いの動きがすべて引っ込んでしまうので、こういう準大手デベロッパーでも、最悪、ディベンチャー償還期限の時に手元流動性が不足し破綻する可能性が高くなってきます。

もしそうなれば、以前、日本のニュースサイト、アゴラへ寄稿した「コロナが直撃、タイ不動産市場は暴落の危機へ」で書いた通り、不動産市場の底が抜けてしまうので、四の五のいわずにしばらく全面撤退するしかありません。

従って、今は底値買いを焦ることはないので、もう数か月、市場動向を静観する方がより安全だろうと思うのです。

それに、残念ながら、現時点では日本人を含め、外国人はタイに入国できません。特に150,000バーツ/㎡を超えるプロジェクトの市場は、外国人投資家が不参加ではなかなか回復しないので、焦る必要はないと思います。

ノーブルの完成在庫処分3
逆にいえば、今回のノーブルのCBDプロジェクトなどは、自己居住需要があまりなく、さらに落ち込む可能性もあり、底値買いのチャンスはもう少し先のような気がします。

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いよいよ底値買いのチャンス到来間近か?(その1)

ノーブルの完成在庫処分
以前、「今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その3)」の中で、私はこう書きました。
ブランドがあり、かつ資金繰りがかなりタイトに見えるという観点からスクリーニングすると、100億バーツ以上の大きな販売在庫を抱えていて、負債資本倍率の高いところとして、プロパティパーフェクト、ノーブル、アーリヤ、そしてメージャーが目につきます。
 従って、こういうところの駅前プロジェクトの完成在庫やキャンセル物件であれば、大きな値引きが取れる可能性が高いかもしれません。
 私の場合は、CBDのロケーションのいいところに開発プロジェクトが多いノーブルのプロジェクト、特にリコール、BE19、そしてBE33のオーナーズポスティングの動きに注意しているのですが、ノーブル自体もこれからますます資金繰りが厳しくなるはずなので、投売りが始まる可能性があると思っています

そして、どうやらその予想は的中したようです。とうとうノーブルは、完成在庫の一掃処分策として、昨日から最初のプリセール価格に戻すという広告に打って出ました。

彼らとしては、これからしばらく市場はさらに低迷する可能性が高く、このまま完成在庫を抱え続けていたら資金的にもたないという判断の結果ではないかと思います。

販売在庫

私は長年、アメリカのCPAとして現地法人の決算も含めて海外不動産投資及び開発ビジネスをやってきましたが、ノーブルはビッグ10にも入っていない準大手デベロッパーでありながら、昨年末で160億バーツ以上の販売在庫を抱え、さらに有利子負債も業界トップクラスの自己資本の2.94倍もあったわけですから、ちょっと会計をかじった人が見れば、これは危ないと思うのは明らかです。

今回のセールにより、過去にCBDでノーブルの物件を買って今も持っている既存客は面白くない思いをしているはずですが、ノーブルもそんなことを考えている余裕がなくなっているのだろうと思います。

Noble Ploenchit2

例えば、ノーブルはちょっと前までは、このような一律20万バーツ/㎡のワンプライスセールというキャッチフレーズでノーブル・プルンチットのキャンペーンを張っていましたが、結局、それでも売れなかったのだろうと思います。

私もあまり興味がなかったので、むしろリセールのオーナーズポスティングしかチェックしていなかったのですが、今回のReset Priceと銘打って、ほぼ全ての完成在庫を当初のプリセールプライスで放出するというのにはちょっと興味があります。

ノーブルの完成在庫処分2
この価格を見ても、175,000バーツ/㎡というのは確かに説得力があります。もっとも、このノーブル・プルンチットについては、ブログでも何年か前に書いたように、ロケーションはいいものの、スペックが今一つなので、私はあまり興味はありませんが...。

いずれにせよ、ノーブルに限らず、現時点のバンコクコンドミニアム市場は5年~7年ぐらい前の水準に戻ってしまったということだと思います。

こういうCBDの値がさ物件を購入した人にとって、少なくともこれまでに蓄積されてきたほとんどの含み益が消えてしまったということでもあります。

ただし、これまで賃貸運用していれば、年率5%として2、3割の資金回収をしているので、元も子もなくなったというわけではありませんが...。

しかし、底値で買うことを狙っている投資家は、まだ焦らなくても時間は十分あります。それに、ノーブルプルンチットのように築年数が結構経った物件の場合、経年劣化も考慮する必要があるので、プリセール価格だからといって飛びつく必要はなく、さらに安く買えなければ底値買いとはいえません。

次回に続く

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完成在庫の原価割れ大セール(その3)

マハナコン
数日前、スーパーラグジュアリーコンドのスペシャルデベロッパーともいえる上場企業、ペースデベロップメントが200億バーツの負債を抱えて破綻しました。

もっとも、不動産不況というより、資金繰り難からトロフィービルであったマハナコンを数年前にキングパワーに売却し、再起をかけて多角経営に乗り出していたのですが、今回のコロナの影響で返ってそれがあだとなり、破綻につながったのかもしれませんが…。

いずれにせよ、著書でも書いたのですが、ラグジュアリーコンドブームはもうとっくに終わり、ペースも撤退するしかなかったのだと思います。そして今は、かつて人気のあった多くの高級コンドが実質値下げで続々と出てきています。

さて、では前回の5つのロケーションを改めて以下に書きます。もし、これからバンコクのコンドミニアムを底値買いするつもりがあるのなら、あまり他人と違うようなことをしようとせずに、マーケットを一番よく知っているタイの投資家達が物色しているこの5つのゾーンから探す方が正解だと思います。

1.プロンポン~トンロー~エッカマイ 売れ筋物件:1,500万バーツ以上

アソークも入れて以前からの定番、ロワースクムビットゾーンですが、普通のタイ人はなかなか手が出ないので富裕層と外国人投資家が主な購入者です。外国人駐在員に賃貸するのを目的にするか、富裕層のセカンドホームとしてキャピタル狙いで購入される例が多く、今の買い手市場では、30㎡台の1ベッドルームなどという狭小物件は論外です。

しかし、1,500万バーツ以上となると5,000万円を超えてしまうので、大抵の日本人投資家の場合、かなりきついと思います。

アシュトン
ちなみに、つい最近、アナンダはアソークのアシュトンに、1年間フリーステイ、そして6%の利回り保証をつけてきました。なんでこんな回りくどいことをするかというと、既に購入した客からクレームが出るのであからさまには値下げができないからです。

アナンダに限らず、こういう形で実質値引きをするデベロッパーは多いのですが、逆にいえば、直接指値交渉ができるというシグナルだと考えてもいいと思います。

2.ルンピニー~シーロム~サムヤーン 売れ筋物件:1,500万バーツ以上

ここもシーロム・サトーンのCBDゾーンですが、特にこれからワンバンコクなどのミックスユース開発計画があるルンピニやサムヤーンは注目されています。

しかし、日本人投資家には縁がなく、私もあまり知識がありませんが、このゾーンよりはEEC(東部経済回廊)につながるスクムビット沿線の方が日本人には向いていると思います。

3.パンムアン交差点~ペチャブリ~プラディットマヌタム 売れ筋物件:300万~500万バーツ

ラーマ9を中心とする
新興CBD、いわゆる副都心ですが、中国人のキャンセルで、たぶん、今一番販売在庫がダブついているゾーンではないかと思います。

4.プラカノーン~オンヌット、プンナウィティ~ウドムスク 売れ筋物件:
300万~500万バーツ

アッパースクムビットのフリンジとミッドタウンです。このゾーンについては、
以前からこのブログで何度も推薦してきたので、今さら特にいうことはありません。

5.アヌサワリー~ラーチャテウィ~ラーチャプラロップ 売れ筋物件:1,000~1,500万バーツ

パトゥムワンと呼ばれるこのゾーンはお勧めですが、3,000万円以上の予算と脱日本人駐在員の賃貸運営が必要です。従って、日系賃貸仲介業者には期待できず、自力で入居者を見つけるか、タイの業者を使うしかありません。

以上ですが、私なら、予算のことも考えると、やはり4.のグリーンライン沿線、アッパースクムビットのフリンジかミッドタウンでの底値買いを狙います。

ただし、いくら買い手市場といっても、駅から100メートル以内のプロジェクトがほとんどないので、これについては200メートル以内でもいいと思いますが…。

原価割れセール
さて、今日からネクサスの「原価割れプロジェクト」の一斉売りが始まります。予算もないのに、高価な物件ばかり見ても仕方がないので、自分の予算に合ったエリアをこの5つのゾーンから選んで、面白そうな物件がないか探してみて下さい。

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完成在庫の原価割れ大セール(その2)

底値買いのロケーショントップ5
ทำเลยอดนิยมของตลาดคอนโดมิเนียม ที่ลูกค้าสนใจซื้อมากที่สุดมี 5 โซน เกือบทั้งหมดอยู่ในแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว และใกล้สถานีรถไฟฟ้าไม่เกิน 100 เมตร 
「値下げ物件を物色する購入者の間でもっとも人気があるのは上の5つのゾーンである。人気ゾーンのほとんどがグリーンライン沿線であり、しかも買われるのは駅から100メートル以内の物件である」

これは、ターンセータギットに載ったコラムですが、まさに今の底値買い相場の実態を表していると思います。

前回も書きましたが、2、3年前までであれば、駅から遠いとか、ブランドがない二流プロジェクトでも、人気のゾーン内にあればそこそこ売れたのですが、今の
買い手市場では、ちょっとでも欠点がある物件は安く値下げしてもなかなか売れません。

実際、私もコロナの影響でここまで市場がボロボロになる前は、トンローやプロンポンは数年先の値上り分を先食いしてしまっているので、少なくともあと2、3年はミッドタウンの方が面白いと著書でも書いたのですが、今はちょっと状況が変わってきています。

すなわち、シーロム・サトーン、セントラルルンピニ、ロワースクムビットの3つのCBDでも大幅な値引き物件が出てくるようになったので、資金に余裕がある人は、今はむしろそういうのを物色するチャンスだとも思います。

もっとも、予算が2,000万円程度の私のような平均的な投資家が、CBDの一等地でしかも駅から100メートル以内などという物件が買えるほどには市場は暴落していませんが…。

それに、どうやらコロナの新規感染者もこのところ、毎日数人に減り、このままいけば、タイの非常事態宣言やロックダウンも近いうちに解除されそうな雰囲気です。

そうなると、タイ経済が来年に入ってもコロナで振り回されてさらに悪化することはどうやらなさそうに思えます。ということは、そろそろ不動産の底が見えてきたのかもしれません。

もちろん、株式相場もそうですが、あそこが底だったというのは、後になって振り返って初めてわかるので、今は何ともいえませんが、底なし状態が来年も続くということはなさそうに思います。

では、次回はこの5つのゾーンを見ていきます。

次回に続く

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完成在庫の原価割れ大セール(その1)

値引きセール1
こんな記事が出ています。どちらかというと提灯記事であり、今のマーケットではショックでも何でもないのですが、主催者であるネクサスが大手デベロッパーの販売在庫、特に完成在庫を集めて特価セールを行うというものです。

基本的にオンラインでやるので、日本からでもアクセスできるはずです。興味があれば参加して、自分の気に入る値下げ物件を探してみて下さい。また、今の市場価格の水準を掴む意味でも、参考になると思います。

ネクサス特別セール
これには、デベロッパー40社、80プロジェクト、1,500ユニットが原価割れの赤字セールで売り出されるそうです。赤字といっても、タイの不動産開発の場合、もともと日本より粗利が大きく、25%あるとして、そこから販管費で5%、その他で5%を差し引いても、まだ15%の経常利益が出ます。

従って、何を赤字といっているかにもよりますが、私は大体15%値引が経常ベースの損益分岐点だろうと勝手に思っています。

ただし、これも10万バーツ/㎡以下のアフォーダブルならそこまで値下げすればまず赤字になると思いますが、ラグジュアリークラスになればなるほど利益率が高いので、その場合は20%ぐらいの値下げが分岐点ではないかと思います。

さらに、FQ(外国人枠)のキャンセル住戸の場合、前購入者から既に20%から25%のダウンペイメントを没収しているので、実際には赤字ではありません。

そうはいっても、完成在庫の場合、竣工後の金利や共益費がかさんできているので、竣工して1年以上経っているようなプロジェクトは、デベロッパーとしては早く手放したいはずです。

先日、「完成在庫を狙って強気で指値交渉(その1)」でナイトフランクの値引率を載せましたが、これはそこでも書いたように、現在建設中のものも含まれるので、都心部で20%値下げなどというのはごく一部の物件です。

ところで、完成在庫といっても玉石混交で、この中には、大量のキャンセルが出て
困っている二流プロジェクトも多く混じっています。一方、アシュトンアソークやノーブルプルンチットのような、デベロッパーが値上りを期待してわざと手持ち物件として残しておいたと思われるような物件も含まれていて、本当はこういうのを指値して買っていくべきで、安物買いの銭失いにならないよう、あまり値引率にばかり固執しない方がいいというのもあります。

一方、デベロッパーがここまで落としてくるということは、リセールで売りたがっている個人投資家は、当然、さらに安い値段を提示してきます。

デベロッパーだけから買う必要はないので、Condo Exchange Center等のオーナーズポスティングなども、同時に見ておくべきです。

次回に続く


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デベロッパー在庫処分値引きの実例(その3)

値下げ物件
さて、スクムビット通りやCBDといったロケーションに拘らなければ、もっと大きな値下げをしているプロジェクトもいくつか目につきます。

例えば、このメイナーですが、チャオプラヤー川の岸辺に建ち、30㎡から62㎡まで1ベッドルームと2ベッドルームがありますが、全てのユニットが最大40%値引きとなっています。

ここまでやると、もうデベロッパーの開発利益はほとんどないのではないかとも思いますが、それでもデベロッパーは完成在庫を一刻も速く一掃したいわけです。


ところで、このプロジェクトのデベロッパーは大手の一角、メージャーです。ブランドもあるし、そういい加減な施工をしているとも聞いていません。むしろ、ローライズのマエストロシリーズなどは、私の好きなブランドでもあります。

彼らは、現在建設中であるアソークのミュニーク、そして竣工済のプロンポンのマークといったスーパーラグジュアリーコンドも開発していますが、一方で、郊外でもこういったメインクラスの大型プロジェクトを手広く手掛けているだけに、資金負担も大きいはずです。


販売在庫
しかも、メージャーは「今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その3)」で私が狙い目と指摘した、100億バーツ以上の販売在庫を抱え、かつ負債比率の高いデベロッパーの1つでもあります。

上の図は昨年末のデータに基づいて作成されたものですが、その後のコロナ騒動で、どのデベロッパーもさらにキャンセル等で販売在庫が膨らんでいるはずで、メージャーも資金繰りがもっと大変になっていてもおかしくありません。

従って、こういうデベロッパーのプロジェクトこそ底値買いのチャンスでもあるのですが、建設中のプロジェクトには、コンプリーションリスクと呼ばれる竣工前破綻のリスクがあるので、むしろ完成在庫を検討するべきです。

値下げ2
さて、ターンセータギットの記事によれば、各社、この2カ月間のコンドミニアム売上はほとんどゼロであり、これはもうリーマンショックを超えて、1997年の通貨危機並み、つまり23年ぶりのマーケット低迷と書いています。

現在の住宅全体の販売在庫は、3,000億バーツ(約1兆円)もあり、今後さらに新しいプロジェクトが竣工してくると、もっと増えることになることから、各デベロッパーは必死で在庫一掃を試みているのです。

その結果、メージャーなどは4月15日からシークレットセールで50%値下げをオファーしたり、オールインスパイアーは月額わずか22バーツのダウンペイメントで2年間、実質タダで住めるというキャンペーンを展開しています。

また、スパライは新しい試みとして、新規プロジェクトをプリセールで購入予約しても、竣工引渡し時に住宅ローンが借りられなければ、ダウンペイメントを全額返金するというスキームを導入しました。

これなど、日本のローン特約停止条件と同じです。すなわち、プレビルドの大きなリスクの1つである、竣工時にローンが借りられければ、それまで払ったダウンペイメントを放棄して泣く泣くキャンセルせざるを得ないというリスクがなくなり、実需層にとっては非常に魅力的なオファーなのです。

もっとも、問題はその実需層の購買意欲が、今はほとんどなくなっていることであり、もし昨年末あたりからこれを始めていたら、今頃はかなりの在庫圧縮ができていただろうと思うのですが…。

各社値引

ちなみに、REICによれば、現在、69,000戸の住宅完成在庫があり、その内、コンドミニアムは30,000ユニットで、その他が39,000戸だそうです。さらに、これ以外に建設中プロジェクトの販売在庫が合計90,000戸もあり、これから完成在庫はますます増えるとのことです。

いずれにせよ、タイのコロナの問題については峠を越しつつあるものの、これからやってくる経済不況を考慮すると、不動産市場はますます悪くなると考えるべきです。

その結果、生き残りをかけたデベロッパーの投売りは、今後さらに激しさを増すと思うのです。

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デベロッパー在庫処分値引きの実例(その2)

ダンピング値下げ
15日の現地紙によると、最近はコロナの影響で、中低所得層が失業や減収のリスクが高まってきた結果、一斉に様子見となり、200万バーツ以下の物件がさっぱり売れなくなったそうです。

そして、代わりに出てきたのが、賃貸目的の投資家層とキャッシュリッチなアッパーミドルクラスの実需買いであり、どちらも
底値買いが狙いです。

彼らのターゲットは主に300万バーツから500万バーツの物件であり、直接値引き交渉を入れてくるものの、それでもこの底値買い狙いの需要は大きいので、各デベロッパーはダンピングしてでも完成在庫を売ろうとしているとのことです。

値引1
บมจ.ไรมอนแลนด์นำห้องชุด เดอะลอฟต์ ราชเทวี ราคา 6.8 ล้านบาท ลงทะเบียนออนไลน์รับส่วนลด 1.5 ล้านบาท

さて、まずレイモンランドのロフト・ラーチャテウィですが、この駅はサイアムやパヤータイに近く、タイ人ビジネスマンの間で職住接近が人気の駅です。

そして、ロフトシリーズはアソークやエッカマイにもありますが、レイモンランドはデザインやスペック、そして施工もしっかりしたデベロッパーで、友人のフランス人いわく、あのヨーロッパ調のデザインが欧米人を引き付けるそうです。

実際、ロフト・エッカマイはFQ(外国人枠)が早々と完売したし、ロフト・アソークのロビーなどを見ると、外国人に人気のある理由がわかります。


また、今回の著書でも書いたように、これからの賃貸運用は「脱日本人駐在員」だと思っているので、こういうラーチャテウイのようなロケーションは注目すべきだと思っています。

それに、いつも強気の値付けをするレイモンランドが公式にこれだけの値引きをするのは、非常に珍しいです。もっとも、だからといってこれで買うのではなく、さらに価格交渉するべきですが…。

Sukhumvit 64
บมจ.เจ้าพระยาพร็อพเพอร์ตี้ หรือ CMC นำคอนโดฯ ชาโตว์อินทาวน์ สุขุมวิท 64/1 ลดราคาจากห้องละ 3.69 ล้านบาท ลดเหลือ 2.69 ล้านบาท หรือลดทันที 1 ล้านบาท พร้อมแพ็กเกจช่วยผ่อนนาน 3 ปี ฟรีทุกค่าใช้จ่าย, ฟรีแอร์, ฟรีเครื่องใช้ไฟฟ้า และโปรฯ ช่วยผ่อนนาน 3 ปี

次は、上場企業でもあるCMCがBTSプンナウイティ駅から250メートル(徒歩3~4分)のところで開発したローライズプロジェクトですが、269万バーツ(9万バーツ/㎡)への値下げ、3年間の共益費と住宅ローン利息負担、家具家電付き、移転税等の費用はデベロッパー負担と、魅力的なパッケージにしてきています。

予算が1,000万円以下で投資物件を探している人向きですが、駅から徒歩3~4分で広さも最低30㎡あること、そしてプンナウイティはこれからますますよくなるミッドタウンだと思うので、タイ人に貸すつもりであれば、悪くないと思います。

もっとも、3年間ただで住めなくてもいいので、買値を8万バーツ/㎡以下まで値切りたいところですが…。 

Life Asoke
APระบายสต๊อกห้องชุดไลฟ์ อโศก พระราม 9 จากราคาเฉลี่ยตารางเมตรละ 1.39 แสน ลดเหลือ 1.15 แสน/ตารางเมตร

これは、中国人とタイ人アッパーミドルクラスの間で人気の高いラーマ9にあるAPのプロジェクトですが、115,000バーツ/㎡に値下げしています。

ここは中国人がかなり買っているので、「コロナが直撃、タイ不動産市場は暴落の危機へ」で書いたように、キャンセルがこれからもっと出てくると思います。従って、もう少し待ってから指値をすれば、10万バーツ/㎡以下で買えるかもしれません。

ラーマ9はこれからCBDになることから、さすがに10万バーツ/㎡以下で大手ブランドの新築が買えるのであれば、タイ人の賃貸需要は十分あるし、数年間賃貸してから転売するのであれば、悪くありません。

これ以外にもプルクサーのザ・トゥリー・ラートプラウやザ・プライヴァシー・ラーマ9といったラチャダー・ピセーク通り沿線のプロジェクトが、APと同様の値下げをしてきています。

この辺はとにかく中国人が買い漁ったエリアであり、今後のキャンセル物件を安く値切って買い取り、日本人に貸すのでなく、タイ人アッパーミドルクラスに賃貸するつもりであれば、狙い目だと思うのです。

次回に続く

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デベロッパー在庫処分値引きの実例(その1)

アシュトン値引き1

前回、アナンダがアシュトンアソークを最大130万バーツ値引きするという広告について書きましたが、そこに出ている11物件の中でもっとも高層階にある32階の16号室を例に取ってみます。

この図のごとく、今回のオンライン特別値引きでは
103万バーツの大幅値引きで8,390,000バーツ、つまり245,609バーツ/㎡というのが、彼らのうたい文句です。

アシュトン値引き2

ところで、もう3年近く前になりますが、同プロジェクトで竣工前の投売りが始まった頃、私もアシュトンの投売り買いをブログやセミナーで推薦していました。

その際に、以前から私のコンサルティングのクライアントでもあった人から、それならアシュトンの1ベッドルームを安く買いたいとの申し出があったものです。

そこで、私が現地のオーナーポスティング売情報の中で探した結果、
プール等の共用部より上のハイゾーンと呼ばれる、エレベーターも別になっている人気フロアで、16号室とはちょうど廊下を隔てて対面にある夜景が魅力のシティビュー、しかも角部屋の19号室を見つけてきて、売主から直接プリセール価格で購入しています。

私自身は仲介はしないので、この時も仲介料は取りませんでしたが、取引の内訳が残っているのでここで紹介すると、以下のようなものです。

階数:4X階19号室
広さ:34.5㎡
取引成立価格:8,620,000バーツ
平米単価:249,800バーツ/㎡

これだけ見ても、竣工からもう2年以上経過したローゾーンにある32階の1ベッドルームでこの価格では、大して値引きなど取れてないことがわかります。

逆にいえば、
アシュトンはロケーションが素晴らしいだけに、まだそれほど値崩れしてないのかもしれませんが、もし買うとしても、プリセール価格から2割以上安い、つまり、20万バーツ/㎡以下でなければ底値買いの妙味はないと思います。

もっとも、もしこれが、同じ32階でも希少価値のある6号室、2ベッドルームの平米単価というのであれば、話は別ですが…。

一方、最近、他のデベロッパーが出している処分値引きにはもっと魅力的なものが多くあり、今のような売一色の時期にあってしっかり底値買いをするためには、まずその物件の本当の市場価格を見定めていかなければなりません。

次回に続く

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今や在庫処分で数百万円の値引きは当り前!

korona 8

これは、数日前に現地ビジネス紙、プラチャーチャート・トゥーラギットに載っていた記事ですが、コロナの影響でさっぱり販売在庫の処分が進まないデベロッパーが、最近は数百万円単位の値引きをオファーして、とにかくストックを減らそうとしているということです。

このところ、FBなどのオンラインによるデベロッパーの在庫整理の値引広告が、毎日のように目につきます。コロナの影響でお客がモデルルームにも販売事務所にも来なくなったことから、唯一ネット広告を通じて販売につなげようと各社苦心しているわけです。

ashton asoke discount2

これなどは、今日のFBに出ていたアナンダのアシュトンアソーク、最大130万バーツ(420万円)値引きという広告ですが、正直、今となっては、特に安いとは思いません。

著書でも書きましたが、アシュトン・アソークがプリセールで販売されたのが2014年の9月です。シンガポールで事前に販売が開始され、まず外国人枠がすぐに完売になり、ほぼ同時期にタイで行われたVIPセールで全部完売となったわけですが、それが今はこんなに苦戦をしているということから、マーケットリスクというのは本当に怖いものです。

2年ほど前、「アシュトンアソーク、引渡しできず」で7回にわたりこの事件について詳しく書きましたが、アナンダが権利関係の問題から引渡しができなくなった際に、購入者からのキャンセルに対してダウンペイメントの返金に応じたのです。

その時に確か80数ユニットがキャンセルされて戻ってきたと、アナンダ本社に勤める知人から聞いたことがありますが、今回、この広告で出ている11物件は、それをまだアナンダが持っていて、新築未入居物件として売り出しているのだろうと思います。

ashton asoke discount

ちなみに、例えば、左端の22階の30㎡の1ベッドルームですが、816万バーツから699万バーツへと117万バーツ(370万円)の値引となっています。しかし、この816万バーツはデベロッパーが勝手に値上げしてつけた価格であり、この値引には惑わされない方がいいです。

当時のプリセール平均価格が235,000バーツ/㎡であったことから、699万バーツは226,500バーツ/㎡であり、実質的には、大して値引きなど取れていません。アシュトンはもう築3年目に入ったプロジェクトであり、ロケーション的に秀逸ではあるものの、設計及び施工面で問題が多いし、この写真のようにFully Furnituredであっても、少なくとも当初価格から2割以上安くないと底値買いとしては面白くないと思うのです。

従って、もし本当に買う気があれば、
このブログでも既に何回か書きましたが、買主側からデベロッパーに直接指し値をして交渉を持ちかけるべきです。

例えば、
580万バーツ以下で指値して、それで断られたらまた別の機会を待てばいいだけで、無理して交渉の継続はしない方がいいです。ただし、冷やかしでオファーするのはやめるべきですが…。

ところで、こういった交渉をザ・エージェントとかシティ・スマート、プラスといったデベロッパー直系のブローカーを通してやるのは、できれば避けた方がいいと思います。というのも、私がこれまでこういう大手デベロッパー系のブローカーと付き合ってきた経験から、全員がそうというわけではもちろんありませんが、どうも基本的にやる気がない連中が多いようです。

それに、所詮第三者でしかない
日系仲介業者などに相談するべきでもありません。余計なコミッションを取られるだけで、あまり意味がないからです。

本気で買うつもりで指し値交渉するなら、やはり、他人任せでなくデベロッパーの営業と直接、相対で交渉した方が良い結果が出ると思います。

ちなみに、仲介業者FazWazの社長が次のようなコメントをしていますが、今のマーケットトレンドを理解する上での参考になると思います。

FazWas CEO Brennan Campbell says that, with Chinese buyers staying home for now, there are some great opportunities for buyers to get creative with developers and come up with options, in the buyers favour.

“Many developers are wanting to move stock and it’s clearly a great time to push them into sharpening their pencils and throw in extras to get you into a new condominium. There’s never been a better selection of brand new condos and Bangkok continues to grow as a regional business capital.”

簡単に訳すと、「中国人投資家がトラブルに陥っている今こそ、デベロッパーと交渉して有利な条件で取引を行えるチャンスでもある。今、多くのデベロッパーが必死で在庫処分をしようとしている中、交渉してさらなる値引きを取って買い取れるチャンスであり、しかも新築のコンドミニアムがよりどりみどりなどということもこれまでになかった。これからもバンコクが地域経済の中心として成長し続けることを考えれば、大きなチャンスなのである」。

では、次回、実際にデベロッパーが今、どんな特別値引きやスペシャルオファーを出しているのか、いくつか紹介してみることにします。

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値下りが続く中、底値を拾う投資家達(その2)

corona 7
ちなみに、ナイトフランクのいう通り、他の新聞でも今のコーワーキングスペースは、コロナの影響でほとんど利用者がいなくなったと書いています。

日本と違ってタイの場合、大企業で働くよりもデジタルワーカーとしてフリーランスで自由に働きたいという人も多く、これまでコーワーキングスペースが順調に増え続けてきたのです。

その結果、最近のCBDのコンドミニアム等では、大抵ワーキングスペースがつくられるようになってきていますが、ここで急ブレーキがかかってしまいました。

一方、住宅の場合、現時点で、100,000ユニットもの販売在庫があり、前回のブログで書いたように、REICの調査では30,000ユニットが完成在庫ということであれば、販売在庫全体の実に3割が完成在庫ということになります。

ただし、ナイトフランクはここで、当初価格が150,000バーツ/㎡だったものが200,000バーツ/㎡まで値上りした中古物件を、今回の値下りで170,000/㎡で買うというような例を挙げていますが、これからもっと状況が悪くなることを考えると、ローンなど不要で全額現金で買う我々のような外国人投資家にとっては、この程度の値引きぐらいでは底値買いとはいえないような気がします。こういう時こそ、以前にも書いたようにCash is Kingなのです。

さて、次にコリアーズのコメントを紹介しますが、前回のブログで既に書いたので、簡単にまとめると以下の2点です。

1.さらなるタイ経済の悪化により、2020年の新築及び販売在庫は引き続き値下りするが、全体の平均価格は昨年度比8%から10%値下りする。

2.特に完成在庫については、デベロッパーは既に昨年から20%以上の値引きをしている。


こんなところですが、いずれにせよこれからは、新規プロジェクトは敬遠して、販売在庫、特にデベロッパーが一刻も速く売ってしまいたがっている完成在庫、今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その2)」で紹介したような引渡し期限が迫ってきた購入予約権の投売り、そして中古市場での築浅物件の投売りを狙っていくべきだと思うのです。

これからも買い手市場が続くことから焦る必要はないので、まず自分が気に入った有望プロジェクトをしっかり絞り込んで、直接デベロッパーに完成在庫の指し値買いを入れてみたり、直接売買サイトのオーナーポスティングをチェックすることで、思わぬ拾い物を見つけることができるかもしれません。

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ด้านนายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) มองแนวโน้มราคาอสังหาฯในปี 2563ว่า มีปัจจัยลบและภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ส่งผลทำให้ราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดที่มีการเปิดตัวใหม่และโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จอาจจะยังคงปรับตัวลดลงต่อเนื่อง โดยคาดว่าจะปรับลดลงประมาณ8-10%เมื่อเทียบจากปี 2562 ซึ่งราคาขายคอนโดเฉลี่ยอยู่ที่ 123,130 บาทต่อตร.ม.

 “ผู้ประกอบการก็ไม่กล้าที่จะปรับราคา สำหรับโครงการใหม่ๆ เนื่องจากเกรงว่าหากตั้งราคาขายสูง ถึงแม้ว่าโครงการจะตั้งอยู่บนทำเลที่เป็นที่ต้องการก็ตาม”

นอกจากนี้ ในช่วงที่ผ่านมาพบว่า มีโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเหลือขาย ถูกนำมาปรับลดราคาลงมากกว่า20%เพื่อระบายสต็อกที่คงค้าง

สำหรับสำหรับภาพรวมของตลาดคอนโดเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ ในช่วงไตรมาสที่1ปี2563 พบว่า มีโครงการคอนโด เปิดใหม่ 16โครงการ 5,880 ยูนิต ถือว่ามีอุปทานเปิดขายใหม่ที่น้อยที่สุดในรอบ 8 ปี หรือ 32 ไตรมาสที่ผ่านมาหลังจากวิกฤติมหาอุทกภัย ปี2554

値下りが続く中、底値を拾う投資家達(その1)

ナイトフランク住宅販売調査
これは、タイの経済紙、グルンテープ・トゥーラギットに載った、不動産コンサルティング会社のナイトフランク・タイランド、及びコリアーズインターナショナル・タイランドの最近の調査結果とコメントです。


まず、ナイトフランクからですが、以下にまとめました。

1.2メートルのソーシャルディスタンシングを取るように政府がいっていることもあり、バンコクのコーワーキングスペースは、ガラガラでオフィス市場も大きなダメージを受けている。

2.タイでコロナウイルスの感染が始まった1月下旬から現在までの住宅販売動向について調査したところ、市場の悪化がはっきりしていて、新規プロジェクトのプリセールが従来比で半減していることがわかった。また、モデルルームを訪れる客数も半分以下となり、デベロッパーも展示場での販売員の数を半分以下に減らしている。

3.2020年の新規売出プロジェクトは11,000~12,000ユニットにまで落ち込むと予想される。これは、57,000ユニットが売り出された昨年比で80%のダウンであり、過去8年間で最少の供給数である。なお、過去8年間の平均年間新規供給量は60,000ユニットである。

4.3月15日までの2週間で売り出された新規プロジェクトは3つしかなかったが、その大半が100,000バーツ/㎡以下の実需層向けのプロジェクトであり、3月15日以降は政府のコロナ感染を阻止する規制が厳しくなった結果、一切の新規プロジェクトの売出がストップした。

5.第2四半期についても、非常事態宣言下の政府の規制により、大手デベロッパーは新規供給ができそうもないことから、昨年末までに積み上がった100,000ユニットもの販売在庫の一掃に注力することになる。

6.コロナの感染が始まる前までは、今年の新規供給は20,000ユニットと予想されていた。その内訳は、大手上場デベロッパーが13,000~15,000ユニット、そして非上場の中小デベロッパーが5,000ユニットであったが、現時点では、中小は新規プロジェクトを取り止めることから、大手だけにより、11,000~12,000ユニットに落ち着くと予測している。

7.この2、3カ月の間に売れた物件は、100,000バーツ/㎡以下の廉価で、かつラームカムヘーンやジェーンワタナーといった新線の駅に近いものばかりである。

8.こういう状況下、デベロッパーは戦略的に、契約予約金やダウンペイメント比率の引き下げ、そして販売価格の実質値下げ等を繰り広げて、積極的に客の購買意欲を誘おうとしている。ただし、これらの値引きは売れ残っている販売在庫に対してであり、新規で売り出したプロジェクトについては値引きはせず、市場が回復するまで価格を維持したまま待つようだ。

9.一方、不動産市場が下落する中、マーケットではキャッシュを持つ投資家にとっては底値買いのチャンスとなっていて、将来、景気が回復する途上で転売して十分利益が取れると思われる物件を買い始めている。

10.特にCBD等の都心部中古市場において動きが出ていて、前オーナーが15万バーツ/㎡で購入し、一旦は20万バーツ/㎡まで値上がりしたものを新オーナーが17万バーツ/㎡で買い取るような取引がかなり出てきているが、この場合、売り手も買い手もウインウインのケースとなる。

次回に続く

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“ไนท์แฟรงค์”เปิดผลวิจัยโควิด-19 ทุบยอดขายที่อยู่อาศัยวูบ50%

ผลจากมาตรการเว้นระยะห่างทางสังคมเพื่อลดการแพร่ระบาดโควิด-19 ส่งผลกระทบกับตลาดอาคารสำนักงาน ซึ่งหนึ่งในจำนวนนั้นคือโค-เวิร์คกิ้ง สเปซ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งในผู้เช่าของตลาดอาคารสำนักงาน

นางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัทไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย ) จำกัด เผยผลวิจัยตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงที่เกิดการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 ปลายเดือนม.ค.2563จนถึงขณะนี้ว่า ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัว โดยพบว่ายอดขาย (Pre-sale) ลดลงกว่า 50% มีผู้เข้าเยี่ยมโครงการลดลงกว่าครึ่ง ทำให้ต้องลดจำนวนตัวแทนการขายในโครงการ จากมากกว่า 5 คน เหลือ 1-2 คนต่อโครงการ 

ขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2563 คาดว่า จะเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 1.1-1.2 หมื่นยูนิตจาก 50 โครงการ หรือหายไปประมาณ 80%จากปี 2562 ที่มีการเปิดตัว 5.7 หมื่นยูนิตจาก 130 โครงการ อีกทั้งยังถือเป็นปีที่มีการเปิดตัวลดลงต่ำที่สุดในรอบ 8 ปีที่ผ่านมา จากค่าเฉลี่ยในรอบ 8 ปีที่ผ่านมามีการเปิดตัวโครงการใหม่ 6 หมื่นยูนิตต่อปี

โดยในช่วงครึ่งเดือนแรกของมี.ค. (1-15 มี.ค.) พบว่ามีการเปิดตัวเพียง 3 โครงการส่วนใหญ่ราคาต่ำกว่า 1 แสนบาทต่อตร.ม. และหลังจากวันที่ 15 มี.ค.ภาครัฐเมื่อเริ่มมีมาตรการสกัดการระบาดเข้มข้นขึ้น พบว่าไม่มีการเปิดตัวเลย ทำให้คาดว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะไม่มีการเปิดตัวโครงการในไตรมาสที่ 2 เนื่องมาจากมาตรการรัฐสั่งปิดสถานที่ชุมชน และเป็นช่วงการเคอร์ฟิว จึงหันไปเน้นการระบายสต็อกเก่าสะสมในตลาดที่ณ สิ้นปี 2562 พบว่ามีคอนโดมิเนียม เหลือขาย 623,381 ยูนิต ขายไปแล้ว 525,223 ยูนิต เหลือสะสมกว่า 1 แสนยูนิต

“ก่อนจะมีโควิด-19 คาดว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้ประมาณ 2 หมื่นยูนิต มาจากการรวบรวมข้อมูลจาก 20 บริษัทอสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์ ที่มีแผนจะเปิดตัวโครงการ 1.3-1.5หมื่นยูนิต และเป็นบริษัทอสังหาฯนอกตลาดหลักทรัพย์รายกลางและเล็กอีก 5,000 ยูนิตซึ่งเมื่อโควิดเกิดขึ้น คาดว่าทำให้รายกลางและรายเล็ก ระงับการเปิดตัว คงเหลือเพียงแต่รายใหญ่ จึงคาดว่าจะเปิดตัวเหลือ 1.1-1.2 หมื่นยูนิต”

นางสาวริษิณี ยังระบุว่า โครงการที่ขายได้ในช่วง 2-3 เดือนที่ผ่านมา เป็นกลุ่มราคาที่สามารถเข้าถึงได้ (Affordable) หรือต่ำกว่า 1 แสนบาท ต่อตร.ม. และกลุ่มที่ขายได้ส่วนใหญ่จะเป็นทำเลที่อยู่ใกล้กับจุดเชื่อมต่อการขนส่งมวลชน ตามแนวรถไฟฟ้าเป็นหลัก เช่น รามคำแหง และแจ้งวัฒนะ

 โดยกลยุทธ์ในช่วงวิฤติโควิด-19 นักพัฒนาอสังหาฯ ส่วนใหญ่มุ่งเน้นการดึงลูกค้าไว้กับตัวเอง จึงหันไปลดราคาทั้งอัตราการจอง ลดอัตราการผ่อนดาวน์ และอาจจะระงับการจ่ายเงินดาวน์ชั่วคราวเริ่มต้น 3 เดือน รวมไปถึงการจูงใจนำสินค้ามาลดราคา ซึ่งเป็นเพียงบางส่วนของโครงการที่ขายไม่ได้อยู่แล้ว ถือเป็นกลยุทธ์ของนักพัฒนาฯ ที่ต้องการเร่งการขาย เพื่อทำยอดแต่ยังคงเก็บห้องบางส่วนไว้ในราคาเดิม เพื่อรอเศรษฐกิจฟื้น

อย่างไรก็ตาม สถานการณ์อสังหาฯชะลอตัวเช่นนี้เป็นผลดีกับกลุ่มนักลงทุนที่มีเงินเก็บ(เงินเย็น) ใช้โอกาสจากการลดค่าจอง เงินดาวน์ และราคาที่ลดลง เป็นโอกาสในการเข้ามาซื้อเพื่อทำกำไร ระหว่างรอให้เศรษฐกิจกลับมาฟื้นตัว ทำให้ตลาดที่จะคึกคักและขายได้คือกลุ่มตลาดขายต่อ (Re-sale) โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมืองที่มีราคาซื้อเริ่มต้น 1.5 แสนบาทต่อตร.ม. ซึ่งราคาตลาดขึ้นมาอยู่ที่ 2 แสนบาทบาทต่อตร.ม. มีบางรายยอมปล่อยในราคา 1.7 แสนบาทต่อตร.ม. ก็ถือว่ายังสามารถทำกำไรได้ แม้จะไม่สูงเท่ากับราคาตลาด ก็ตาม

コロナが直撃、タイ不動産市場は暴落の危機へ

アゴラ掲載コラム

今朝、日本のサイト「アゴラ」に、私の
コラム記事が載りました。

これは、先日から「リーマンショック時を超える不動産不況がくる」と題して4回にわたってこのブログで書いた内容を、一般読者向けにわかりやすく加筆修正し、一本のコラムにまとめたものです。

ちなみに、アゴラは経済評論家の藤巻健史氏や不動産評論家でもある内藤忍氏等著名人の人気コラムも掲載されていて、私の個人ブログなどより圧倒的に読者が多いサイトであり、これを契機に、私の不動産ブログにも新しい読者が増えてくれれば幸いです。

さて、このコラム「コロナが直撃、タイ不動産市場は暴落の危機へ」のタイトルは、少し大袈裟に見えるかもしれません。

しかし、2017年前後に大量のプレビルド物件を購入した中国人投資家の今後の動向次第では、市場が暴落する可能性は十分あると思っています。

中国人投資家

特にバンコクの場合、外国人の購入ユニット数や金額が大きいことから、昨年来からの不動産不況により積み上がっている販売在庫に加えて、中国人投資家の大量解約が起これば、コンドミニアム市場全体に大きな影響を与えることになります。

ところで、2017年当時は、中国人だけでなく、多くの日本の個人投資家もタイのコンドミニアムを購入していたので、これからのマーケットの動向に注目している人も多いはずです。

残念ながら、今のコロナの影響次第では、2021年に入ってもタイのコンドミニアム市場は波乱が続いているかもしれません。

従って、私としては、以前にも書いたように、もしまだダウンペイメントを支払っている段階で、竣工引渡しを受けてないのであれば、一旦は解約して市場が底を打つまで様子見をする方がいいのではないかと考えています。

もちろん、既にダウンペイメントを全額払い終えて、後は引渡しを待つだけの人の場合は、とにかく理由をつけて、デベロッパーに引渡しを待ってもらい、市場が落ち着くのを待つべきで、もうこれ以上の引き延ばしは無理となった時の市場動向によって、解約するかどうかを改めて決めればいいのです。

一方、まだダウンペイメントの支払い中で、例えば10%しか払ってないというような人は、ここで一旦打ち切った方がいいと思います。

別にパニックを煽るつもりはさらさらないのですが、私もこれまで現役の個人投資家として、かれこれ10年以上、バンコクの不動産に投資してきた経験者なので、これからの方針を決める一つの参考意見として、このアゴラのコラム記事を読んで頂けたらと思っています。

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今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その3)

販売在庫これは、先日、経済紙グルンテープトゥーラギットに載った表ですが、昨年末時点の有利子負債資本倍率と予想販売在庫の金額を比較したものです。

赤枠が自己資本の2.5倍前後以上の負債を抱えるデベロッパー、つまり総資産の7割以上が有利子負債のところで、緑枠が自己資本が総資産の半分ほどあり、B/Sが比較的健全なデベロッパーです。

この赤枠の中で、サンシリは2.5には届いていませんが、販売在庫が628億バーツと業界最大級を抱えているし、最大手の一角ではあるものの、交渉次第では、割と簡単に完成在庫に対しては特別値引きが取れるかもしれません。

実際、私の知人が以前、同社の複数物件に指値を入れたら、サンシリの販売部門から夜になって電話がかかってきて、特別値引が取れたということも聞いています。

実は私もこの表の中のE社(上場企業)のプロジェクトに、以前、指値を入れたことがあるのですが、同じように、夜になって先方のマネージャーから連絡があり、特別値引をオファーしてきました。

残念ながら、その時は私の指値までは値引きしてくれなかったことから、最終的に話は流れましたが、相手がデベロッパーであっても、タイミングによってはこういう個別交渉も可能なのです。

さて、この中で、ブランドがあり、かつ資金繰りがかなりタイトに見えるという観点からスクリーニングすると、100億バーツ以上の大きな販売在庫を抱えていて、負債資本倍率の高いところとして、プロパティパーフェクト、ノーブル、アーリヤ、そしてメージャーが目につきます。

従って、こういうところの駅前プロジェクトの完成在庫やキャンセル物件であれば、大きな値引きが取れる可能性が高いかもしれません。

私の場合は、CBDのロケーションのいいところに開発プロジェクトが多いノーブルのプロジェクト、特にリコール、BE19、そしてBE33のオーナーポスティングの動きに注意しているのですが、ノーブル自体もこれからますます資金繰りが厳しくなるはずなので、投売りが始まる可能性があると思っています。

実は、ノーブルは従来から厳格なデベロッパーで、2015年のことでしたが、スクムビットBE33を売り出した際、知人の欧米系仲介業者がシンガポールの投資家を10人ほど集めてグループを組み、一括購入するので角部屋だけチェリーピッキングさせて欲しいとノーブルに直接交渉したところ、当時はまだ市場が成長中であったこともあり、きっぱりと断られました。

危機対応しかし、今は状況が違います。どこのデベロッパーもこれからも長引きそうなコロナウイルスの影響によるタイ経済、そして世界経済の不況により、さらに不動産市場は低迷悪化すると考えていて、新規プロジェクトを抑え、一刻も速く販売在庫、特に負担の大きい完成在庫を一掃して有利子負債を減らそうとしています。

そして、もし計画通り販売在庫が売れなければ、現在建設中のプロジェクトが竣工してくるにつれて、さらに負債資本倍率が上がり、不良在庫ともいえる完成在庫も増えることになります。

前回紹介したように、ノーブルリコールの場合、転売に失敗した購入者の投売りで、既に14万バーツ台/㎡まで落ちてきているので、これでも十分魅力があります。

しかし、今後、市場はもっと悪化すると私は考えているので、今は資金を温存し、さらなる値下りを待つべき時だと思うのです。

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今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その2)

Noble Recoleコンドミニアムの市場価格は、巷でいわれるほど値下りしてないという人もいるようですが、それは違います。

例えば、ここに添付した資料が、今まさに竣工引渡しのタイムリミットにきているノーブルリコール(Noble Recole)というスクムビット19にあるプロジェクトの購入予約権の投売りです。

今も覚えていますが、このプロジェクトはクーデター後の価格高騰が始まったばかりの2014年9月に売り出され、即日完売しました。

BTSアソークから徒歩5~6分でロケーションもそう悪くなく、CBDでありながら、ワタナースクールの緑の借景を見下ろせる中層階の北向きの部屋は、非常に魅力があると私は思っています。

また、18万バーツ/㎡という当初プリセール価格も今となってはかなり割安感がありますが、それなのに、今、損切りの投売りなのです。

当時は、シンガポールや香港を中心とする外国人投資家の再参入で、コンドミニアム市場が力強い回復を始めたところであり、
アシュトンアソークの完売等、売り出されたCBDの注目物件はすぐに完売になっていた頃です。

このノーブルリコールも平均価格が18万バーツ/㎡で売り出され、一方、同時期に売り出されたアシュトン・アソークが23万バーツ台/㎡ということで、価格もリーズナブルであったことから、即日完売となったものです。

ただし、即日完売の翌日には実に多くのユニットがリセールで売り出されたことから、ワイヤレス通りのライフと同じく、まさに転売目的の投機的マネーゲームの格好の餌食になっていたこともわかります。

ところで、確かこのプロジェクトの場合、タイ人向けのダウンペイメントは20%だったように記憶しているのですが、このデータにあるように、値引き17%とか18%となると、売主はもう少しでもいいので支払ったダウンペイメントを回収しようとしていることがわかります。

つまり、もうこれ以上引渡しを引き延ばしできないと切羽詰まった現時点では、転売という投機目的で買った連中が、最後の投売りをかけてきているわけです。

しかし、多分、このうちの多くは売却できず、最終的にダウンペイメントを全部没収されてデベロッパーのノーブルに完成在庫として戻るはずです。

さて、このキャンセルされた物件がデベロッパーに返されると、ノーブルにとっては完成在庫、特に今のような過度な供給過剰下では、ある意味、管理費や固定資産税のかかる不良在庫となってしまうわけです。

一方、それまで預り金として負債勘定にあった2割のダウンペイメントを、違約金収入としてP/Lに計上できることになるので、ノーブルは何とかこの新築不良在庫の一掃を急ぐために、さらに1割とかの追加値引き、つまり当初価格から3割値下げをしてでも売ろうとする可能性が高くなります。

すなわち、デベロッパーにしてみれば、2割の違約金収入が出たことから、3割引きでも実質1割引きと、まだ粗利ベースでそれなりの開発利益が残ることになるのです。そして今、こういうことはノーブルに限らず、他社でも起こりつつあります。

実際、資金繰りが厳しい中小デベロッパーは大抵こうやって、自社の利益を多少削ってでもキャンセル物件を一刻も速く売却しようとするのですが、大手の場合は会社のB/Sの健全性にもよります。

そこで各デベロッパーの財務諸表を調べてその懐事情がわかれば、どこが大量の販売在庫と資金繰りに苦しんでいるのか、そして減額交渉を入れやすいのか、おのずとわかります。

さて、いずれにせよ私は、もし今年自分自身が新築完成在庫や築浅中古へ投資する場合、気に入った物件であっても、プリセール価格から3割以上安いことを投資クライテリアに設定しました。

それで買えなければ、これから長い不景気が始まる今のようなときは、欧米の金融業界でよくいわれる「Cash is King」です。これからは「休むも相場なり」と投資資金を温存し、何もしない方がいいと考えています。

次回に続く

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今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その1)

アイディオ・ラーマ9・2今日、CBREがこんなコメントを出しました。

In Q4 2019, the condominium market continued to be weakened with a slow sales rate and a decline in number of newly launched units.

As for the entire year of 2019, the total number of newly launched units was decreased by 16% Y-o-Y.

Developers have become more cautious when launching new projects in this market situation.

We have seen developers relaunching projects with adjusted pricing, while others closed their sales gallery in some projects and delayed launches until the market show sign of recovery.


We expect to see more development revisions and discounts from projects in terms of product, pricing, and target buyers to survive the competition from new projects which focus more on affordability.


簡単に訳すと、以下のようなことです。

 昨年第4四半期のコンドミニアム市場が悪化し、販売在庫はさらに売れなくなり、結局、2019年の新規プロジェクトの売り出しユニット数は、前年比で16%の縮小となった。その結果、デベロッパー各社は、新規プロジェクトの販売に弱気となり、販売価格を見直して値下げしたり、販売自体を中止するところが出てきた。
 今後、多くのデベロッパーが生き残りをかけて、さらなる価格の見直しや値下げ、スペックダウン、実需層へ販売対象のシフトを行うとことになる。

さて、これまでこのブログでも何回か書いてきたように、今やデベロッパーはスペックダウンしたり、価格を下げたりして、とにかく既存の販売在庫の一掃、そして金利負担のかかる用地取得済みのプロジェクトも何とか速く処分しようと苦肉の策を弄してきているわけです。

しかし、今、コロナウイルスによる非常事態宣言もあって、売買だけでなくエクスパットへの賃貸も含め、不動産市場はほぼ完全に死んでいます。

こんな中で、これからの市場動向を考えると、私は少なくとも今年はバンコクでの不動産投資はもう駄目だと考えるようになりました。

特に中国経済はかなり深い傷を負っているはずであり、コロナ騒動が終わっても、中国人投資家の大半はしばらく戻ってこないと考えています。

そんな中、この写真のように、以前、「アナンダと三井不のJV、またトラブル?」で3回にわたって書いた、いわくつきの三井不動産とアナンダのラーマ9のプロジェクトが、仕切り直しでまた出てきました。

しかし、このプロジェクトには非常に疑問が残ります。あれだけ消費者に迷惑をかけたプロジェクトでありながら、謝罪もしませんでした。その後、問題となっていたEIA(実質上の建築確認)が取れたのかどうか知りませんが、いずれにせよ、こういうのはまず買わないことをお勧めします。

アシュトンアソーク在庫処分そもそも、アシュトンアソークもそうなのですが、私的には三井不動産とアナンダがジョイントでやるプロジェクトは問題物件になることが多いという印象があり、しかも今はほとんどいなくなった中国人投資家がメインターゲットのラーマ9の物件ですから、我々日本人が買う物件ではないと考えています。

いずれにせよ、今の状況を見ると、今年の新規プレビルドプロジェクトの購入は論外で、これから完成在庫や築浅中古を3割以上の値引きの底値で買える時期に入ってくると思うのです。

従って、2、3年前の価格高騰時にプレビルドを購入して、これから竣工引渡しを受けるという投資家の場合、残念ながら、今は損切りしてでも、まずは一旦予約権を転売してドロップアウトした方がいいと考えるようになりました。

もちろん、プロジェクトにもよりますが、2、3年前に売り出された月並みなプロジェクトの場合、大半は既に支払ったダウンペイメント以上の値下りを余儀なくさせられていると思うのです。

しかし、これは見方によっては不幸中の幸いだったのかもしれません。最悪、契約キャンセルの場合でも、それまで払ったダウンペイメントを捨てることになってしまいますが、それ以上の損は被りません。逆にいえば、デベロッパーが今後のマーケットリスクを引き継ぐことになり、彼らは今、これを一番恐れているわけです。

従って、まだ竣工引渡しを受けていないのであれば、購入予約権の損切りや解約で、まずは一旦撤退し、将来、
もっと割安で優れたプロジェクトに乗り換えた方がよいのではないかと、個人的には考えています。

次回に続く

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新築プロジェクト低迷の中、中古物件取引が拡大中(その2)

AREA予測3.コンドミニアムの場合、実需でなく投資で購入されたものが多いことから、中古市場では多くの未入居物件が売り出されている。
こういった中古物件は、新築志向がある購入者にとって、実質的には新築と同じであり、未入居物件の少ない戸建てやタウンハウスの中古市場とは事情が違う。
(注:タイ人の新築志向は、前に誰かが住んでいた部屋は幸運が逃げるという中国の風水からきているもので、単に新しいものが好きという日本人の新築志向よりも根が深いと私は思っています)

4.AREAの調査によれば、バンコク首都圏全体では低層住宅の9%が未入居物件であるのに対し、コンドミニアムの場合、14%と高い。特に、バンプリー、バンナー、ミンブリー、ノンタブリ、クロントーイ等は、14%から18%と高い。

5.タイ経済の低迷に伴う消費者購買力の低迷、金融機関のますます厳格になりつつある与信基準により、割安感のある中古コンドミニアム市場への消費者のシフトは今後も続く。
実際、2019年の首都圏中古物件平均価格は160万バーツであったことから、新築希望の住宅購入者も中古にシフトしつつある。


6.既存の投資家からの投資物件売却により、さらにコンドミニアム市場では売り物件が増える。特に、銀行から借金をして投資物件を購入している投資家の場合、その投資リターンが借入金利をカバーできないような投資物件については、中古物件価格がさらに値下りする前に売却しようとする。

7.2016年から2019年の間、中古コンドミニアム価格の上昇率は平均で年率7%であったが、今年はもうそれほど上がらない。また、2010年には賃貸利回りも6~7%であったのが、2020年の利回りは3.4~3.5%へと半減した。

8.AREAの調査では、2019年末時点でコンドミニアムの販売在庫は93,882ユニットもあり、その内、23%が完成在庫。しかも、2020年には現在建設中の販売在庫の40%が竣工引渡しを迎えるとのことで、さらに完成在庫が増える。

次回に続く

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(2) คอนโดมิเนียมมือสองหลายแห่งยังเป็นคอนโดมิเนียมที่ไม่ได้ผ่านการอยู่อาศัยจริง ทำให้การอาศัยอยู่ในคอนโดมิเนียมมือสองไม่ได้สร้างความแตกต่างจากคอนโดมิเนียมมือหนึ่งมากนัก ซึ่งไม่เหมือนกรณีซื้อบ้านเดี่ยว/ทาวน์เฮาส์มือสองที่ส่วนใหญ่ผ่านการอยู่อาศัยจริงมาแล้ว สาเหตุสำคัญมาจากคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนของการซื้อเพื่อการลงทุนที่สูงกว่าแนวราบ ทำให้มีคอนโดมิเนียมที่ถูกซื้อไปแล้วไม่ได้อยู่อาศัยในสัดส่วนที่สูง
จากข้อมูลการสำรวจของ AREA พบว่า ในพื้นที่ของกรุงเทพฯและปริมณฑลมีสัดส่วนของคอนโดมิเนียมที่ไม่มีผู้อยู่อาศัยสูงถึง 14% ของคอนโดมิเนียมที่มีทั้งหมด โดยเฉพาะในพื้นที่บางพลี บางนา มีนบุรี นนทบุรี บางบัวทอง และคลองเตย (มีสัดส่วนคอนโดมิเนียมว่างถึง 14-18%) ขณะที่ที่อยู่อาศัยแนวราบมีเพียง 9% ของที่อยู่อาศัยแนวราบทั้งหมด

(3) แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมมือสองอาจยังเติบโตได้ต่อเนื่อง ผลจากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังอ่อนแอตามทิศทางเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัว และความเข้มงวดที่ยังมีต่อเนื่องในการให้สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน ผนวกกับราคาของคอนโดมิเนียมมือสองที่อยู่ในระดับที่เข้าถึงง่ายสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยโดยทั่วไป(ในปี 2019 ราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมมือสองในกรุงเทพฯและปริมณฑล อยู่ที่ 1.6 ล้านบาทต่อหน่วย) ทำให้คอนโดมิเนียมมือสองอาจเป็นหนึ่งในทางเลือกของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่

นอกจากนี้ มีโอกาสที่จะเห็นเจ้าของคอนโดมิเนียมที่ซื้อเพื่อการลงทุนอาจนำคอนโดมิเนียมเข้าสู่ตลาดซื้อขายเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมมือสองที่มาจากกลุ่มที่กู้ยืมมาซื้อเพื่อการลงทุน ผลจากอัตราผลตอบแทนของการถือครองคอนโดมิเนียมอาจปรับตัวลดลงจนไม่คุ้มกับต้นทุนดอกเบี้ยจากการกู้ยืม รวมถึงการเร่งปล่อยคอนโดมิเนียมที่ถือครองไว้ก่อนที่ราคาของคอนโดมิเนียมมือสองจะลดลงไปมากกว่าปัจจุบัน

ทั้งนี้ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนที่ลดลงเป็นผลจากการเปลี่ยนแปลงราคาคอนโดมิเนียมที่มีแนวโน้มลดลง (ราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมมือสองในกรุงเทพฯและปริมณฑลในช่วงปี 2016-2019 หดตัวเฉลี่ยปีละประมาณ 7%) และอัตราผลตอบแทนจากการเช่าที่มีแนวโน้มลดลงเช่นกัน (จากฐานข้อมูลของ Numbeo อัตราผลตอบแทนจากการเช่าเบื้องต้นของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯในต้นปี 2020 ปรับตัวลดลงอยู่ที่ประมาณ 3.4-3.5% จากที่เคยสูงสุดที่ 6-7% ในปี 2010) ยิ่งไปกว่านั้นในปีนี้เป็นต้นไปผู้ที่มีที่อยู่อาศัยมากกว่า 1 หน่วยจะต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งจะเป็นต้นทุนเพิ่มเติมสำหรับการถือครองที่อยู่อาศัยด้วย

จากแนวโน้มของคอนโดมิเนียมมือสองที่จะเข้ามาในตลาดซื้อขายที่มากขึ้น จะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยด้านลบที่เข้ามากดดันการระบายคอนโดมิเนียมใหม่ที่เหลือขายของผู้ประกอบการในปี 2020 ซึ่งจากการสำรวจของ AREA พบว่า ณ สิ้นปี 2019 คอนโดมิเนียมเหลือขายในกรุงเทพฯและปริมณฑลยังคงเร่งตัวขึ้นต่อเนื่องสู่ระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 93,882 หน่วย โดยประมาณ 23% ของหน่วยเหลือขายเป็นคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ และอีก 40% กำลังจะสร้างเสร็จภายในปีนี้


新築プロジェクト低迷の中、中古物件取引が拡大中(その1)

中古物件市場の成長今回の著書、「2020年の混乱市場を勝ち抜くヒント」で、「これからの「入口」戦略」の1つの選択肢として、「中古物件へシフト」するべきとの、私の考えを書きました。

そして、つい2日前、3月13日付ビジネス新聞「プラチャーチャート・トゥーラギット」に、コンドミニアム市場全体が低迷する中にあっても、中古取引のマーケットシェアは増えてきているという記事が載りました。

これは、サイアム商業銀行のEconomic Intelligence Centerと呼ばれるリサーチ部門によるコラムですが、新規プロジェクトの売行きが落ち込む中、実は昨年も中古物件市場のシェアは拡大していて、新築市場にとって新たな脅威となってきているというものです。

また、同じく今回の著書で、「今の市場で起こっていること」と題して「投資妙味が半減したタイの不動産」と書き、
バンコクでの不動産投資は10年前に比べて投資利回りも低下し、投資対象としての魅力が半減してしまったと書いたのですが、このコラムでも同じことを具体的な数字を挙げて解説しています。

必ずしも彼らのコメントが正しいというわけではないのでしょうが、同じことを第三者機関でも書いてくれたことに、私も自信を深められたので、今回はそれをここで紹介してみます。

ただし、かなり長いタイ語の記事なので、ポイントだけまとめていきます。

題:新築コンドミニアムにとって脅威となってきた中古コンドミニアム市場

1.バンコク首都圏の中古コンドミニアム市場は、過去3年間拡大が続いてきた。具体的には、コンドミニアム取引全体の中古物件売買の占めるシェアは、2016年の15%から2019年には27%へと増加したが、中でも特に、バンコク都の比率がもっとも高く、30%に達した。

2.ここまで中古物件取引の比率が伸びた要因の一つは、新築と中古の価格差の拡大である。2016年当時、新築の平均価格と中古の平均価格の価格差は10%弱であったが、その後の新築プロジェクトの価格高騰で2019年にはバンコク都内ではこれが80%にまで開いてしまったのである。

注:ここでいう中古物件の定義がないので何ともいえませんが、2016年で価格差が10%弱しかなかったというのは、文脈からすると、竣工間もない築浅中古物件の平均価格との比較ではないかと思います。それが、その後の価格高騰で、新規プロジェクトとの価格差が2019年には、バンコク都では80%にも開いたということだろうと思います。

次回に続く


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ตลาดมือสอง คู่แข่งสำคัญคอนโดมิเนียมมือหนึ่ง

ตลาดบ้านมือสองใน BMR เติบโตต่อเนื่องในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมมือสองที่ยอดโอนมีสัดส่วนเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องจาก 15% ของยอดโอนคอนโดมิเนียมทั้งหมดใน BMR ในปี 2016 เป็น 27% ในปี 2019 ซึ่งกรุงเทพฯมีสัดส่วนยอดโอนคอนโดมิเนียมมือสองสูงที่สุดที่ 30% ในปี 2019 ขณะที่นนทบุรีและสมุทรปราการมีสัดส่วนยอดโอนคอนโดมิเนียมมือสองปี 2019 เพิ่มขึ้นจาก 3 ปีก่อนหน้ามากที่สุดที่ 150-170 ppt สู่ระดับ 23-24%

ปัจจัยสำคัญส่วนหนึ่งที่สนับสนุนให้คอนโดมิเนียมมือสองทยอยเพิ่มความสำคัญต่อตลาดที่อยู่อาศัย ได้แก่

(1) ส่วนต่างราคาของคอนโดมิเนียมมือหนึ่งที่เร่งตัวออกห่างจากคอนโดมิเนียมมือสองมากขึ้น ทำให้คอนโดมิเนียมมือหนึ่งที่มีราคาในระดับที่จับต้องได้ หรือเหมาะสมกับผู้บริโภคหาได้ยากมากขึ้น ท่ามกลางรายได้ของภาคครัวเรือนที่เติบโตช้ากว่าราคาคอนโดมิเนียมในปี 2016 ราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมมือหนึ่งอยู่สูงกว่าราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมมือสองไม่ถึง 10% แต่ส่วนต่างราคามีทิศทางเพิ่มขึ้น โดยในปี 2019 ราคาของคอนโดมิเนียมมือหนึ่งสูงกว่าคอนโดมิเนียมมือสองถึงประมาณ 80% ซึ่งส่วนต่างราคามือหนึ่งกับมือสองที่เร่งตัวขึ้นส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ สมุทรปราการ และนนทบุรี ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีการเติบโตของคอนโดมิเนียมมือสองค่อนข้างสูง

オレンジ、ピンク、イエロー対トンロー

2020 supplyコリアーズインターナショナル・リサーチ部門のコメントですが、今年のコンドミニアム新規供給はこの5つのエリアに集中するようです。

また、現在の大量の販売在庫と購買意欲の低迷から、デベロッパーは10万バーツ/㎡以下の廉価な価格帯のプロジェクトにシフトするとのことでもあります。

要するに、外国人を含めた全体的な投資需要の激減により、各デベロッパーは今、最も需要の大きいミドルクラス以下の実需層をターゲットにするしかないというのが実情なのです。

その結果、来年以降、次々と開通予定のオレンジ、ピンク、イエロー等の新線沿線に多くのプロジェクトが集中しているわけですが、こういうところは路線格差の問題や空室リスク等があるので、これまでにもこのブログで書いてきたように、投資として我々のような外国人が買うことは、私はお勧めしません。

Demand in 2020やはり、新線よりもCBDに直接乗り入れている既存路線の駅、例えばこの表にあるタイ人需要トップ5の1つでもある、プラカノーンからバンナー交差点までのポテンシャルの方が余程確実な需要であり、その割に新規供給が多くないので、投資先としてはるかにお勧めです。


Among the top five condo hotspots, Thong Lor will be the only location in a prime area or the inner city where a large amount of new condo supply will be launched this year, as some projects were postponed or put on hold from 2019.


ただ、この5つの中に一つだけ例外としてトンローでの供給があります。この図でも分かるように、CBDでのラグジュアリーコンドブームが去ったにもかかわらず、トンローだけは合計7つのプロジェクト、2,000ユニットもの新規供給があるとの調査結果で、改めて住宅地としてのトンロー人気の高さがわかります。

もっとも、この中のいくつかは最近のラグジュアリー市場の低迷で、これまでデベロッパーが売り出しを遅らせてきたプロジェクトとのことなので要注意です。

つまり、私が今回の著書でも書いたように、
ここ数年以内に用地取得されたプロジェクトは、地価が既に将来の値上りをも先食いしてしまっている可能性が高いのです。

例えば、これらのプロジェクトで30万バーツ/㎡を超えるようなものや、またそれ以下の価格帯であっても、スペックを数段落としてしまっている可能性もあります。

Opposite Soi Thong Lor, Raimon Land will develop 200-300 condo units on Sukhumvit Soi 38, while on Sukhumvit Soi 59, two alleys away from Soi Thong Lor, Land & Houses will launch 500-700 condo units and Origin will develop serviced apartments.

一方、スクムビット59や偶数側の38でも新規プロジェクトが売り出されるとのことですが、かつてトンローといえば、トンロー通りソイ8や10といった中央部に人気があったのが、最近はトンロー駅周辺やスクムビット偶数側にも人気が出てきています。

すなわち、同じトンローでも新旧2つのエリアに市場が分かれてきているのですが、今後、投資対象として見た場合、トンロー駅近辺でもスクムビット通りに面する物件は、既に地価が高すぎてあまりアップサイドがないように思います。

従って、特にこれから発展が期待でき有望なのは、やはりスクムビット36や38だろうと、私は考えています。

ただし、だからといって急いで買うのもお勧めしないので、じっくりデュ―ディリジェンスをやって納得がいくまで検討するべきです。

例えば、ソイ38で新規供給するレイモンランドは、デザインやセンスの良さ、クオリティの高さは信頼できるのですが、全体的に割高なプロジェクトが多く、今回についてもまず価格を吟味するべきだと思っています。

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激減する供給量と市場の縮小(その2)

49%ダウンさて、下に貼り付けたタイ語のコラムがコリアーズのリサーチ部門によるコメントですが、その概要を訳したのが以下です。

表題:コンドミニアムの新規供給は増えず、第1四半期は前年同期比49%減

コンドミニアム市場の下落が今も続いていることから、デベロッパー各社はビジネスプランを変更して新規売出のプロジェクトをさらに減らし始めた。

その結果、今年の第1四半期はわずか13プロジェクトが売り出されるだけとなりそうである。

また、LTVによる融資規制が緩和されたものの、デベロッパーの多くは今の供給過剰を危惧していて、今年も1年を通して販売在庫の一掃に注力するであろう。

不動産市場は中央銀行の融資規制による投資需要の減少、タイ経済の低迷による消費者の購買意欲の落ち込み等で、2018年に66,000ユニットも売れていたコンドミニアム市場が、2019年には44,662ユニットへと33%も落ち込んだ。しかし、今年はさらに落ち込むと予想している。

また、タイ中央銀行が発表した一部規制緩和についても、デベロッパー各社は市場にとって大した効果はなく、消費者の住宅購入意欲も回復しないと考えている。その結果、2020年はほとんどのデベロッパーが新規プロジェクトを見送り、販売在庫の一掃に注力することになりそうだ。


そんな中、デベロッパーによっては、完成在庫については30%以上もの値下げをして在庫処分に必死になっているところも出てきているし、一方でプロジェクトの仕様を変更してスペックダウンし、ダウングレードで価格競争力をつけて販売しようとするところも出てきている。

こんな状況下、第1四半期で新規で売り出されるプロジェクトはわずか13プロジェクト、4,561ユニットと予想され、昨年の第4四半期から7割も落ち込み、昨年同期の8,953ユニットに対しても半減しそうである。

以上ですが、完成在庫で3割以上もの値下げといえば、500万バーツの物件が350万バーツ以下で買えるということになり、しかもこれが新築物件なわけですから相当な値引きです。

そういえば、今回の著書でも書いたコンドーピーシングと呼ばれるタイ人にも嫌われるプロジェクトが最近増えてきているようですが、
こういう物件はたとえ3割引きでもあまり買いたいとは思わないですね。


それにしても、そこまで値引きをすると完全にデベロッパーの開発利益が飛んでしまって破綻という危険水域に入ってきているわけで、ちょっと、今後が心配にもなります。


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คอนโดเข็นไม่ขึ้น Q1เปิดใหม่วูบ49%
ตลาดคอนโดฯ ยังซึมยาว ผู้ประกอบการปรับแผนเปิดขายใหม่ ไตรมาส 1 ปี 2563 คาดมีแค่ 13 โครงการ ลดจากปีก่อนเกือบ 50% กังวลซัพพลายท่วม แม้คลายเกณฑ์แอลทีวี ส่วนใหญ่เดินหน้าลุยระบายสต๊อกต่อเนื่อง  เกือบ 1 ปีที่ตลาดอสังหาริม ทรัพย์หดตัว เนื่องจากกำลังซื้อชะลอตัวหลังธนาคารแห่งประเทศไทย ประกาศมาตรการมูลค่าต่อสินเชื่อบ้าน หรือ LTV เพื่อควบคุมการปล่อยสินเชื่อบ้านของธนาคารพาณิชย์ให้มีคุณภาพ และลดการเก็งกำไร ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 ประกอบกับสถานการณ์เศรษฐกิจชะลอตัว ก่อให้เกิดผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมอย่างมาก จากปี 2561 ซึ่งมีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เปิดขายมากกว่า 6.6 หมื่นยูนิต แต่ปี 2562 ลดเหลือ 44,662 ยูนิต ลดลง 33% และคาดว่ายังคงชะลอตัวต่อเนื่อง เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจขาดปัจจัยบวกหนุนอย่างไรก็ตาม แม้ ธปท.ประกาศผ่อนคลายกฎเกณฑ์ LTV ในสัญญาที่ 2 ก็ตาม แต่ผู้ประกอบการมองว่ายังไม่สามารถกระชากกำลังซื้ออสังหาฯฟื้นคืนมาได้มากนัก โดยรองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยฯ นายภัทรชัย ทวีวงศ์ กล่าวว่า ช่วงไตรมาสแรกปี 2563 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงชะลอตัวการเปิดขายในส่วนของโครงการใหม่ลงเป็นจำนวนมาก เน้นนำโครงการเก่าที่เหลือขายในส่วนที่มีการก่อสร้างแล้วเสร็จมาลดราคา ซึ่งผู้ประกอบการบางรายมีการลดราคามากกว่า 30% เพื่อเป็นการระบายสต๊อกคงค้างก่อน และบางรายมีการปรับรูปแบบโครงการใหม่ด้วยการลดราคาลงจากที่ขายไปในช่วงก่อนหน้า ปรับลดสเปกโครงการลง เพื่อให้โครงการสามารถแข่งขันได้ในภาวะที่ตลาดยังคงชะลอตัวอย่างต่อเนื่องดังนั้น ไตรมาส 1 ปีนี้ คาดการณ์จะมีคอนโดมิเนียม
เปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครเพียงแค่ 13 โครงการ 4,561 ยูนิต เท่านั้น มูลค่าการลงทุนอยู่ที่ 16,900 ล้านบาท ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า (ไตรมาส 4 ปี 2562) ถึง 10,228 ยูนิต หรือคิดเป็น 69.2% และลดลงจากไตรมาส 1 ปี 2562 ที่เปิดขาย 8,953 ยูนิต ปรับลดลงประมาณ 4,392 ยูนิต หรือคิดเป็น 49.1% ทั้งนี้ มูลค่าการลงทุนอาจลดลงกว่า 28,530 ล้านบาทเมื่อเทียบกับในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าด้าน

激減する供給量と市場の縮小(その1)

四半期別新規ユニット数最近、コリアーズインターナショナルが出したタイ語のコメントがショッキングです。

結論からいえば、このグラフの通り、今年は各デベロッパーが新規コンドミニアムプロジェクトの売出に慎重になっていて、第1四半期の新規供給は昨年同期比で半分以下になるとの予測です。

私などは、供給過剰が指摘されながらもつい数年前まで続いていた、年間5万から6万ユニットの新規供給があった時代に慣れてしまっているので、改めて今のコンドミニアム市場の失速と縮小に驚かされます。

また、最近の新聞記事を読んでいると、タイ中央銀行がこれまでの住宅ローン規制を若干緩和したものの、その効果はほとんどなく、デベロッパーの警戒は解けてないようで、既にいくつかの大手デベロッパーは住宅開発への依存から、賃料収入を生み出す収益物件の開発にシフトする流れになっているようです。つまり、住宅市場からはしばらく撤退というところが増えているわけです。

実は、2日前も大手日系デベロッパーの人と飲んでいたのですが、もう2、3年はコンドミニアム市場は回復しないと考えているそうです。また、一部のデベロッパーを除いて、日系の多くは今、タイのデベロッパーの流れに同調して住宅からホテル等の商業ビルの開発にシフトしつつあるそうです。

もっとも、金を出しても口は出せない、というのがほとんどの日系デベロッパーなので、提携するタイのデベロッパーの方針に反して、自分達だけで別のことをやるのは、なかなか難しいことであり、これも仕方がないことだろうとは思うのですが…。

いずれにせよ、市場低迷があと2、3年続くというのはちょっと長いような気がしますが、少なくとも今年一杯は、タイバーツの暴落といったような予想外のことでもなければ、コンドミニアム市場の力強い回復はなさそうです。

従って、余程の底値買い物件のチャンスに出会えば別ですが、少なくとも普通の新築や築浅中古の購入に関しては、これまでの「待つも相場なり」の姿勢から、これ以上ダラダラ待っていても仕方がないので「休むも相場なり」へと、完全に停止状態に向かった方がいいのかもしれません。


もっとも、私などは、2年も3年も待たなくても、この調子で新規供給量が激減して販売在庫も整理されていけば、市場復活は案外近いのではないかとも考えるのですが…。


では、次回にこの記事の概要を解説してみることにします。

次回に続く


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2年分以上の販売在庫を抱えたデベロッパー

昨日、現地経済紙、2019 新規供給ターンセータギットに下に添付した記事が載っていたのですが、調査会社AREAの発表によれば、昨年末のデベロッパー各社が保有する住宅全体の販売在庫総数は20万ユニット以上あることがわかったそうです。

これは現在の需要に対して2年分以上のストックであり、政府が昨年来打ち出してきた減税等の不動産市場刺激策がほとんど功を奏してなかったということで、供給過剰状態はさらに悪化しているというものです。

主な内容は以下の通り。

今回の調査によると、2018年の新規住宅売出平均価格が460万バーツであったのに対し、2019年のそれは400万バーツと値下りした。

問題は2019年に売れた住宅はわずか99,862ユニットと、2018年の120,577ユニットから17%も落ち込んだことである。これは、デベロッパーの値引きや政府の刺激策にも関わらず、
消費者の購買意欲が今も回復していないということでもある。

その結果、現在、218,881ユニットもの販売在庫が積み上がり、これらが2020年でも引き続き販売されることになる。また、前回の調査での販売在庫は199,768ユニットであったことから、この1年間で19,113ユニット、約10%ストックが増えたことになる。

今後一切の新規供給をしなかったとしても、今の販売在庫の一掃には2年間かかることになるが、もし政府がこれからもさらに不動産市場刺激策を打ち出せば、それに便乗したデベロッパーがまた新規供給を増やし始め、状況はさらに悪化し危険な状態になる可能性もある。

以上ですが、これはコンドミニアムだけでなく、戸建てやタウンハウスといった他の住宅も含めた数字であり、コンドミニアムだけで20万ユニットものストックがあるという話ではありません。


ただし、これ以上、政府は市場刺激策を打ち出すべきではないというのがAREAの考えのようで、今回の指摘も思ってもみなかった視点からのコメントです。

もっとも、AREAは今の供給過剰はデベロッパーの無謀なマーケットシェア争いに起因すると見ていて、以前からデベロッパーにかなり批判的だったのですが…。

完成在庫推移予測さらに、これは今回の著書でも引用させてもらった同じくAREAの調査結果表ですが、販売在庫でなく、既に竣工しているのにまだ売れてない完成在庫の予測です。

これこそ深刻な在庫であり、この表でコンドミニアムだけ見ても、2019年の22,197ユニットが2020年には31,076ユニットに増えるとの予想であり、状況は深刻化するばかりです。

そろそろ1月も下旬に入ろうとしているのに、何ら景気のいい話が聞こえてきませんが、タイ人の景気に対する不信感が続いていて、このままでは国内需要だけで不動産市場が力強く回復するという可能性はちょっと絶望的な感じです。

やはり、著書でも書いたように、外国人投資家の動向に注目するしかないのかもしれません。そのためには、タイバーツがまず下落することが必須条件だと思うのですが、それだけに、これからの為替の動きがますます気になります。

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สต็อกคอนโดท่วม 2แสนมาตรการรัฐไม่ช่วย
ปลายปี2562รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์  มีผู้ประกอบการ ผลิตโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ออกสู่ตลาด อย่างคึกคัก ขณะซัพพลายเดิมไม่ได้ถูกดูดซับให้ลดลงอย่างไรก็ตามผู้ประกอบการต่างพยายามปรับตัว พัฒนาโครงการให้มีขนาดเล็กลงเพื่อลดความเสี่ยง ทั้งนี้จากการตรวจสอบพบ  ซัพพลายเมื่อปี 2562 มีการปรับลดราคาลงเหลือเฉลี่ย 4 ล้านบาทต่อหน่วยขณะปี 2561 มีราคาเฉลี่ย 4.6 ล้านบาทต่อหน่วยนายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) แม้การเปิดตัวของจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2562 จะลดลงไม่มาก คือเพียง 5% ก็ตาม แต่สิ่งที่น่าวิตกคือ จำนวนหน่วยขายที่ขายได้รวมทั้งหมดเฉพาะในปี 2562 กลับมีเพียง 99,862 หน่วย เมื่อเทียบกับหน่วยขายที่ขายได้ในปี 2561 ที่มีถึง 120,577 หน่วย ถือว่าลดลงไปถึง 17%  ปรากฏการณ์นี้แสดงให้เห็นว่าการซื้อของผู้บริโภคอาจยังมีจำกัด แม้ผู้ประกอบการและรัฐบาลจะพยายามมีมาตรการกระตุ้นให้เกิดการซื้อก็ตาม
   ตัวเลขที่น่าห่วงขณะนี้คือยังมีหน่วยขายที่รอการขายและยังอยู่ในมือของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินทั้งหมดในกทม.และปริมณฑลมากถึง 218,881 หน่วยที่จะเข้ามาขายในปี 2563 ในขณะที่ก่อนหน้านี้ 1 ปียังมีหน่วยขายที่อยู่ในมือผู้ประกอบการเพียง 199,768 หน่วยที่เข้ามาขายในปี 2562 หรือเท่ากับเพิ่มขึ้น 19,113 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 10% หากเฉลี่ยว่าปีหนึ่งมีการดูดซับอุปทานที่อยู่อาศัยประมาณ 110,000 หน่วย  ซัพพลายที่เหลืออยู่ 218,881 หน่วยนี้ คงต้องใช้เวลาดูดซับอีกราว 2 ปีโดยไม่ต้องสร้างสินค้าใหม่  ดังนั้นหากรัฐบาลยังกระตุ้นการซื้อต่อไป อาจทำให้อุปทานเพิ่มมากขึ้นจนถึงระดับที่อันตรายมากกว่านี้

2020年に向けて

外国デベこのところ、ブログの更新頻度が落ちていますが、実は今、仮題:2020年の混乱市場を勝ち抜くヒント、という題で3冊目の本を書いているので、そちらに時間を取られています。

そして今回は、出版社を通す商業出版でなく、編集者とのやり取りが必要なく速やかに出せる電子出版にする予定です。

商業出版は本屋さんに本が並び、まず手に取ってから買うかどうか決められるのが利点ですが、私の本はタイ、特にバンコクに住んでいる人も多く買ってくれているので、今回は日本でも海外でも価格が同じになる電子出版にすることにしました。

内容としては、2019年にコンドミニアム市場が一大転換期を迎えてから、これまでの投資方法が通用しなくなってきていて、来年以降、どんなことが起こりそうなのか、そして、その中で失敗せずに勝ち残っていくにはどうすればいいのか、と私なりに考えていることをヒントとして書いているつもりです。

何とか年末までにはアマゾンで発行できるように急いでいますが、準備ができたらまたこのブログでお知らせします。

さて、2019年も終りが近づきましたが、最近、タイの住宅産業協会理事長がこんなコメントを出しているので簡単に紹介します。

วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ มีขึ้น-ลง คาด 1-2 ปีฟื้นตัว

นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่า ในปี 2562 มีหลากหลายปัจจัยที่ส่งผลทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว ต่อเนื่องไปถึงปี 2563 ที่ยังต้องเผชิญกับหลากหลายปัจจัย ทั้งสงครามการค้า เงินบาทแข็งค่าขึ้น รวมถึงเศรษฐกิจโลกยังคงผันผวน
การวางแผนพัฒนาธุรกิจจึงควรมองถึงสิ่งที่เป็นรูปธรรมเป็นหลัก เช่น การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานจากภาครัฐ ถือเป็นตัวแปรสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน

อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่มีวัฎจักรทั้งขึ้นและลง คาดว่าไม่น่าจะเกิน 1-2 ปี ที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาฟื้นตัว ในช่วงนี้จึงเป็นช่วงที่ผู้ประกอบการต้องอดทนและปรับตัว

題:不動産市場にはサイクルがあるので上げ下げするが、あと
1、2年で不動産市場は回復する

2019年は様々な要因で市場が低迷したが、これは2020年も続くので、我々は貿易戦争、タイバーツ高、先行き不透明な世界経済動向といった今のマイナス要因に、来年も引き続き向き合わなければならないであろう。
従って、デベロッパーは政府のインフラ整備計画などの実態に沿ってビジネスプランを立てるべきで、無理な開発は避けるべきである。
いずれにせよ、不動産サイクルから見て、今の低迷期はあと1、2年もすれば終わり、市場の回復が始まるので、デベロッパーは今は無理をせず、それまで我慢の時期である。

以上、今の低迷はあと1、2年で終わるという具体的な根拠がさっぱりわかりませんが、実際のところ、デベロッパーに限らず、ブローカーや調査機関等、タイの不動産業界では来年も市場低迷が続くという考えが大半を占めているのは間違いなく、しばらくの間、新規開発を控えて現在の供給過剰を緩和すべきであることには、私も全く賛成です。

従って、この状態がいつ終わるのか、そしてどうやってそれまでこの低迷を乗り切ればいいのかが投資家の知りたいところだと思うので、私なりの考えをまとめて本を執筆しているところです。

ところで、最近、上の表に載っている日系を含めた海外のデベロッパーが、逆に随分
強気なコメントをしているようです。

しかし、どうもその理由には説得力がなく、今の状況がわかってないのか、私には、
遅れて今頃タイ市場に参入してきた海外のデベロッパー達が、何とか成功を収めようと必死にポジショントークをしているようにしか思えないのですが…。

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廉価プロジェクトからも撤退し始めたデベロッパー(その2)

segmentation1さらに、来年からは土地建物税が施行されるし、今月から始まった政府の住宅購入促進策も、金額にして300万バーツ以下の中低所得層を対象にしただけのものであり、市場全体にとってあまり明るい材料は見当たりません。

また、これまでのコンドミニアム市場の動きから考えて、市場の力強い回復には、相場の牽引役として外国人投資家が戻ってきて、アッパークラス以上のセグメントを動かし始めることが不可欠と私は考えているのですが、今のタイバーツの高騰が来年も続くと予想するアナリストが多いことから、これもあまり期待できなさそうです。

さて、下に添付したDDプロパティの記事によると、最近、一部のデベロッパーでは100万バーツ前後の廉価物件の新規開発から、もう少し上のセグメントである、金額で300万バーツ以上でかつラグジュアリークラス以下のセグメント、つまりアッパーからハイクラスにシフトする動きも出てきているそうです。

理由としては、300万バーツ以下の中低所得層向けセグメントのコンドミニアムの場合、
LTVの問題以前に、購入希望者に対する銀行自体の住宅ローン与信審査が通らず、なんと4割が落ちてしまうそうです。

その結果、最後になってキャンセルが続出して完成在庫が残ってしまうことになり、デベロッパーにしてみれば、そんなことなら売れ行きはスローではあるものの、もっと資金的な余裕があり、住宅ローンの与信も通りやすいアッパーミドルクラスの自己居住需要を対象にしたプロジェクト、つまり、
10万バーツ/㎡から20万バーツ/㎡のセグメントにシフトした方がリスクが小さいと考えるところが出てきているようです。

私は著書でもこのブログでも、一貫してこのアッパーミドルクラスが買う15万バーツ/㎡前後で広めの1ベッドルームや2ベッドルームへの投資を勧めてきましたが、今後とも、やはり我々日本人投資家が狙うべきはトンローやプロンポンのラグジュアリークラスでもなければ、ミドルクラス以下が実需で買うアフォーダブルでもなく、その中間のセグメントにある物件だろうと思うのです。


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ลุ้น เหตุซัพพลายล้น รอเวลาฟื้นตัว

หลังจากประกาศใช้มาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan to Value: LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ก็มีเสียงสะท้อนจากผู้ประกอบการถึงผลกระทบที่มีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม หลังผู้ซื้อถูกปฏิเสธสินเชื่อ ทิ้งดาวน์ โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ ทำให้ผู้ประกอบการต้องนำกลับมาขายซ้ำ เป็นเหตุให้ซัพพลายเหลือขายในตลาดปี 2562 สูงกว่าภาวะปกติ เมื่อนับรวมกับโครงการใหม่ ๆ ที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ยิ่งเป็นการเพิ่มซัพพลายในตลาดให้สูงขึ้นไปอีก

หันจับตลาดไฮเอนด์ มีกำลังซื้อ หนี้ครัวเรือนไม่กระทบ
ตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นตลาดใหญ่ ที่ผ่านมาเกิดการชะลอตัว เนื่องจากผู้ซื้อมีกำลังซื้อต่ำ อีกทั้งมีปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้ส่วนบุคคลที่ยังคงปรับตัวสูง จึงเป็นกลุ่มที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุด อสังหาฯ นิ่ง ซื้อบ้าน กู้ไม่ผ่าน 40% เหตุแบงก์คุมเข้ม

 ประกอบกับกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวดี จากภาวะเศรษฐกิจซบเซา จึงทำให้ผู้ประกอบการหันไปจับตลาดระดับบน ราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไปจนถึงระดับไฮเอนด์ ที่ถึงแม้การขายจะดำเนินไปอย่างช้า ๆ แต่เนื่องจากเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยจริงและมีกำลังซื้อ จึงมีโอกาสได้รับอนุมัติสินเชื่อสูงมากกว่า


廉価プロジェクトからも撤退し始めたデベロッパー(その1)

悪化する供給過剰これは、先日、DDプロパティの記事に掲載されていた写真ですが、その下に小さく書かれている説明文が以下です。

จับตาซัพพลายเหลือขายระหว่างก่อสร้างและยังไม่ได้สร้างหลายหมื่นยูนิต แนะผู้ประกอบการแตะเบรกโครงการใหม่ หวั่นซัพพลายใหม่ล้น สวนทางกำลังซื้อชะงัก หนี้ครัวเรือนยังพุ่งสูง

訳:消費者の購入意欲が減退し、家計債務も増加し続けている中、デベロッパーは建設途上の販売在庫がまだ何万ユニットもあるという事実を直視しなければならない。そして、新規供給を制限しこれ以上オーバーサプライが進むことにブレーキをかけるべきである。

さて、最近のAREA等の調査資料を見ていても、市場には現在建設中のものを含めると相当な販売在庫が存在することが既に明らかになっています。

しかし、デベロッパーの多くは自分たちのビジネスにとってそういう都合の悪いことは開示しようとせず、今だけのスペシャルプロモーションだとか、最後の値引きだとか、やたら甘い言葉で消費者の購買意欲を刺激しようとしているわけです。

タイ語でこういうのをパークワーン(甘言)というのですが、こうやって実態を知らないままにセールストークに乗せられて、今が買い時とばかりに売れ残り物件を買ってしまうと、多分、後で後悔することになりそうです。

同様に、日本で開かれる仲介業者やデベロッパーのセミナーも、多分、これと似たり寄ったりの内容なのだろうと思いますが、購入の際はくれぐれも慎重に検討することをお勧めします。

デベロッパーにとっては、とにかく今の在庫を一掃して、既に用地取得してしまったプロジェクトを一刻も早く売り出したいというのが本音なのです。

しかし、上で訳したように、ここで新規の開発をコントロールしてブレーキをかけないことには、いつまで経っても供給過剰の問題が解決の方向に向かう事がなく、ますます市場が低迷することにもなります。

従って、下手をすると来年は、一部のデベの破綻とか危機的状況になる場面もあるのではないかと考えていますが、もしそうなれば、そのときこそ本当の買いのチャンス到来ということだと思います。

次回に続く

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値上りが続くアッパーからハイクラスのセグメント

10万バーツアップフェニックスプロパティコンサルタントから以下のようなプレスリリースがありました。

題:10万バーツ/㎡以上のプロジェクトの急増

地価上昇により、バンコクのコンドミニアム開発にも影響が出ている。

特に目立つのは、10万バーツ/㎡以下で売り出されるプロジェクトが減少する一方で、10万~15万バーツ/㎡の価格帯のプロジェクトが増えていることである。

その理由は、開発コストの中で大きなシェアを占める用地取得費用が、マストランジットシステムによる直接的な影響で値上りしてしまったからである。また、現在、CBDでは20万バーツ/㎡以上のプロジェクトの比率も次第に増えつつある。

一方、減少しつつある10万バーツ/㎡以下、もしくは300万バーツ/ユニット以下のプロジェクトは、マストランジットシステムが将来開通する予定ではあるが、まだ建設工事中であって、今も都心部への移動が困難である物件や、マストランジットの駅からかなり遠い物件に集中している。

記事の内容は以上ですが、今の市場低迷期であっても、30万バーツ/㎡を超えるようなスーパーラグジュアリーについては、大手デベロッパーがCBDの一等地を高額で争って取得した結果、将来の値上り分も織り込んでしまったので、売れなくなっています。

一方、ダウンタウンやミッドタウンなど、あまり買い漁らされていないエリアの地価については地価上昇が続いてきたものの、CBDほどには極端ではなかったので、比較的リーズナブルなアッパークラスからハイクラスの価格帯ではアッパーミドルクラス賃貸需要もあり、「最新トレンド:タイ人入居者需要のミッドタウンブーム」で書いたように今でも増えているのだと思います。

segmentation1このセグメンテーション表では、10万バーツ/㎡以下でもミッドタウンで買えることになっていますが、今であればフェニックスのいう通り、メインクラスはもう買えないので、例えば、BTSの駅から500メートル以上離れたプロジェクト等になってしまいます。

残念ながら、こういうのは、将来、地価の上昇が建物の経年劣化に勝てないので、キャピタルロスが出てしまう可能性が高く、投資としてはあまりお勧めしません。

しかし、実需で買うタイ人のミドルクラスにとっては、それでも便利なバンコク都内に住めるというお金に換算できない魅力があるし、家賃を払って賃貸物件に住むことを考えれば、購入する価値があるのだろうと思います。

ここから私が考えるのは、以前「中低価格帯のプロジェクトが市場を席巻する」で5回にわたり書いたように、やはりこれからもフリンジやミッドタウンで15万バーツ/㎡前後、価格で500万バーツ前後の物件を買っておく方が、今後も地価上昇が続くので新規プロジェクト価格も値上りするし需要もあり、将来的にも「出口」リスクが低いということです。


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คอนโดตรม.ละ100,000 อัพพุ่งพรวด
ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่วิเคราะห์ว่าราคาที่ดินปรับสูงต่อเนื่องมีผลให้การพัฒนาคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครเกิดการเปลี่ยนแปลง ชัดเจนสุดเรื่องของราคาขายต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรมีจำนวนลดลง  พบว่าคอนโดฯราคา 100,000 – 149,999 บาทต่อตารางเมตรมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นชัดเจน เพราะอิทธิพลรถไฟฟ้าที่มีผลโดยตรงต่อราคาที่ดินซึ่งเป็นต้นทุนส่วนหนึ่งของการพัฒนา ขณะที่คอนโดมิเนียมราคามากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรเริ่มมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นโดยเฉพาะเขต CBD ของกรุงเทพมหานคร ส่วน ราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรหรือไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย ทำเลมักเดินทางเข้าเมืองชั้นในยังไม่สะดวก รถไฟฟ้ายังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง หรือไกลออกไปจากรถไฟฟ้า

いよいよゴーサインが出たグレイライン(その2)

grey lineさて、ここで注意しなくてはならないのは、タイのコンドミニアム市場の特性として、新線の計画が決まっただけでは不動産の値上りはまだ始まらないということです。

タイ人も、前回のようにEIAが取れなくて計画が頓挫したり、最悪中止になってしまうことがあることを心得ていて、いざ着工するまで信用しないというところがあります。

以前、「ラーマ4通り(その1)」の中で、「ここは何でもありのタイなので、最後でひっくり返ることも珍しくありません。だからタイ人達も実際に工事が始まるまで信用しないのですが、それもあって、AREAは着工と同時にラーマ4の地価が倍になると言っているのだろうとも思います」と解説しましたが、こちらでは着工が値上りのトリガーだと思っていて下さい。

そして、最後にもう一段高になるのが、路線開通の時といわれているのですが、着工から開通にかけて緩やかに値上りが続き、開通時にもう一度大きく値上りするということが多いようです。

ただし、パープルラインのように路線格差で期待外れに終わるケースもあるので注意が必要です。今はゴールド、レッド、オレンジ、イエローラインなどの新線が着工していますが、これら沿線の駅で販売されているプロジェクトも、実際には既存のマストランジットの駅周辺で売り出されるプロジェクトより販売率は落ちるという統計も出ていて、新線は本当に開通してみるまでわからないというのが本音のようです。

従って、今回のニュースで仲介業者や販売在庫の一掃を急ぐデベロッパーの口車に乗せられてすぐに投資を始める必要はありません。時間をかけて慎重に物件選択と価格交渉を進めていくべきです。

ところで、「急速に縮小するコンドミニアム市場(その2)」で紹介したように、この1、2年で高騰した用地を取得してしまったデベロッパーはしばらく抱え込むしかないということですが、特にトンローやプロンポンの高級住宅地はそうだと思います。

従って、私はトンロー通りで売られているスーパーラグジュアリーなどは既に将来の値上り分を織り込んでしまっているのであと数年は値上りしないし、既存プロジェクトについてもグレイラインが開通しても大して恩恵を享受できないのではないかと思っています。

一方、ちょうど3年前に「トンロー、スクムビット・ソイ36の注目プレビルド」と題して6回にわたり、ソイ36の将来性に注目して、当時の新築プロジェクトを紹介していったのですが、グレイラインの恩恵を受けるという意味では、むしろ駅周辺の割安感のあるソイ36や38が面白いと思っています。

ところで、当時、この中で私は「ベストバイはRHYTHM36-38」と書いています。日本のレインズに近い売買と賃貸に関する実際の取引事例が調べられるタイ語のデータベースがあるのですが、それを見るかぎり、今、このプロジェクトの賃貸ユニットは、家賃が750バーツ/㎡前後であればテナントが比較的短期間でつくという実績が出ていて、空室リスクの低いプロジェクトだとわかります。

最近、このブログで頻繁に書くようになってきたように、これからは日本人だけでなく欧米人の現地採用者やデジタルノマド、タイ人アッパーミドルクラス等を対象にして、脱日本人駐在員の賃貸運用をするべきであり、そういう意味でこれは家賃も手頃で理想的な投資物件ではないかと、私は考えています。

いずれにせよ、この辺の理由については、ソイ36と38を含めたトンロー駅周辺の市場予測として、その内、またあらためて書こうと思っています。

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CBREの四半期レポートから思うこと(その5)

Emporium Suites以上がこのレポートの概略ですが、結論からいえば、予算が2,000万円以下の、私を含め平均的な投資家はインナースクムビットと呼ばれる日本人駐在員が多く住むアソークからエッカマイで、少なくとも向こう数年間は無理して中途半端な物件を買わない方がいいと私は考えています。

むしろ、都心部には早目に見切りをつけて、もっとミッドタウンフリンジやミッドタウンで駅前の手頃な物件を買う方が、イールドプレイをするにしてもキャピタルゲインを狙うにしても、今後ポテンシャリティが高いと思うのです。

ちなみに、「よみがえるか、陸の孤島(その6)」で既に私は以下のように書いていますが、ますますそう思うようになりました。

「これからのバンコク不動産投資は脱日本人駐在員の方向に進むべきだと思うのです。つまり、都心部の中途半端な新築プレビルドに投資するのであれば、多分、キャピタルゲインは難しいので、むしろスクムビット線のミッドタウンで欧米人や日本人の現地採用者、デジタルノマド、そしてタイ人アッパーミドルクラスを積極的にテナント対象にしていくべきです。
 さらに、これからしばらく市場の調整が続くと思えるトンローなどのCBD高級住宅市場よりも、Time Value of Money(お金の時間価値)の観点から見れば、将来の街の発展に伴ってキャピタルゲインも期待できるミッドタウンのプロジェクトを選んで投資する方が、総合投資利回りであるIRRで10~15%という高い投資リターンが期待できると思うのです」

ちなみに、欧米や日本の駐在員は会社から出る家賃が決まっていて、一流企業の駐在員であれば大体5万から6万バーツが一般的な住宅手当です。従って、普通、彼らはその予算の上限にある物件を検討することになります。

実際、私もロンドンで駐在員でしたが、無理して家賃を節約する必要はないし、外国ということもあって、住宅手当の範囲内で少しでも安全で住み心地のいい住宅に住もうと考えるのは当然のことです。

もっとも、タイには業者を罰する宅建業法がないこともあって、中には仲介業者と結託して二重契約にし、差額を入居者個人の懐に入れているという酷いケースを見かけたりもするのですが…。ちなみに、製造業と違い、これを金融・証券・不動産等のコンプラに厳しい業界の駐在員がやったらまずクビになります。

いずれにせよ、通常はそこで予算内に入るサービスアパートとコンドミニアムの比較になるのですが、個人オーナーが大半のコンドミニアムと違い、
アパートの場合、オーナーが1人、または1社が専業でやっているので、トラブルがあっても迅速に対応してくれるし、室内清掃など至れり尽くせりの付加サービスが提供されます。

だから、実はコンドミニアムよりサービスアパートの方が駐在員の間では人気があるのです。それもあって、92.8%などという稼働率を維持できているわけです。


そこで、CBREのレポートにあるように、今後減少する日本人駐在員賃貸市場に対しさらに3万ユニットもの新築賃貸物件が主にスクムビット市場に出てくるということを考えると、これからは(賃貸)需要と(賃貸物件)供給のミスマッチが急拡大し、人気の高級物件であっても空室リスクが高まっていくことは間違いないと、個人的には思っています。


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CBREの四半期レポートから思うこと(その4)

Serviced Apartmentそれでは以下で、CBREレポートの日本人エクスパットに関連する内容について書いてみます。

1.今年第1四半期のタイで働く外国人エクスパットは20万人で、昨年同期比14.3%増となった。

2.その中にあって日本人エクスパットの数は減少を続けている。ただし、現時点では日本人は外国人エクスパット全体の19%を占める最大勢力。

3.しかし、2019年第1四半期の日本人エクスパット数は昨年同期比で34,404人から33,460人へと2.7%減少した。さらに、これは2013年の35,539人をも下回っていて、この2年間で日本人エクスパットが急減しつつある。(所見:年間1,000人減少ということは、5年で5,000人も減るということであり、もしこのペースが今後も続けば、トンローやプロンポンの人気賃貸物件、例えばクアトロやHQ、エークアであっても空室リスクがかなり高くなります

4.CBREはこの日本人エクスパット減少の流れは今後も続くと予想しているが、それでも外国人エクスパットの全体数が増加している主たる原因は、中国人とフィリピン人の急増である。

5.ただし、彼らには日本人のように高い家賃を払える余裕はなく、これまで外国人エクスパットの間で人気のあった住宅地、シーロム・サトーン、セントラルルンピニ、そしてスクムビットで住宅を賃借することはない。(所見:これについては、私はこれまで一貫して日本でのセミナーやこのブログの中で、ラーマ9以北のラチャダー通り沿いの物件は買ってはいけないとアドバイスしてきました。実際、この辺りは中国人、韓国人、その他アジア人が集中して住むエリアであり、今後も供給過剰が続く中、家賃的に厳しい減額交渉に悩まされることになるので、近寄らない方がいいと考えています。詳細は著書でも「外国人エクスパットに賃貸する方法」として書いているので読んでみて下さい

6.今年第1四半期時点でサービスアパートの供給は4.1%の減少となった(添付のグラフを参照)。現在84,000ユニットものコンドミニアムがこれらエクスパットが住むCBDに存在する上に、賃貸用コンドミニアムは今後も増え続ける。CBREの予測では今後29,400から33,600ユニットもの竣工したコンドミニアムが新たに賃貸市場に出てくる。また、これらはスクムビットに集中していて、今後入居者獲得競争がさらに激しくなる。

7.都心部サービスアパートメントの入居率は、今のところ92.8%と高いものの、これからは高額家賃の払える日本人が減り続ける。さらに賃貸市場で増加し続けるコンドミニアムとの競争激化で、サービスアパートは今後家賃の上昇が見込めず、
その結果、新規開発も減少しつつある。

8.しかしながら、家賃が20,000から25,000バーツの2ベッドルームや3ベッドルームは1ベッドルームに比べて投資効率が高く、今も投資妙味がある。(所見:この家賃水準で2ベッドルーム、つまり50㎡以上となると、500バーツ/㎡以下ということになります。CBDの場合、これは当然新築でなくかなり古い中古です。一方、BTSスクムビット線沿いのミッドタウンなら、この家賃水準で新築の2ベッドルームが手頃な価格で買えます。だから私は脱日本駐在員、すなわちミッドタウンに注目しているのです


次回に続く

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CBREの四半期レポートから思うこと(その3)

Work Permit実はこれについては既に著書でも書いているのですが、2017年をピークに日本人エクスパットの数が減り続けているという事実です。

 

この何が問題かというと、今のところはまだ、トンローのサービスアパートやコンドミニアムに住む外国人賃借人の過半数が日本人といわれているものの、それも近い将来、状況が変わる可能性があるからです。

 

現在、日系企業は製造業を中心に約8,000社がタイに進出してきているということですが、実はこれもピークアウトした可能性が高いのです。

 

実際、タイに来ている大手ゼネコンには、日系企業の工場建設の仕事が激減したことから、日本人現地採用者の人員整理を始めたところもあります。つまり、もうこれ以上、日系企業の工場進出はあまり見込めないと考えた方がよさそうです。

 

一方、今の流れはベトナムです。勤勉でよく働く国民性と、停電の少ない電力等のインフラも整った人件費の安いところに、日系製造業がタイプラス1の第2工場をつくる流れが出てきています。

 

これまで、日本企業駐在員はアジア人の中で唯一欧米人駐在員とほぼ同額の家賃を払えて、しかも数の上で最も多いということもあって、彼らが好んで住むスクムビット沿線、特にトンローやプロンポンの高級コンドミニアムをターゲットに、日本人投資家だけでなくタイ人富裕層も投資してきました。

 

しかし、こういったタイ人富裕層や日本人投資家は、本当は現地採用を含めて日本人エクスパット数が減少傾向にあり、将来もこの流れは止まりそうもないことにまだ気が付いていません。

 

では次回、CBREの調査報告の論点とそれに対する私の考えを解説していくことにします。

 

次回に続く

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CBREの四半期レポートから思うこと(その2)

バーツ相場さて、先のグラフからもう一つわかることがあります。

それは、リーマンショックが起こった2008年9月以降、バンコク中心部の高級コンドミニアム市場も多大な影響を受けたということです。

しかも、同じCBDであっても、当時最も価格の高かったセントラルルンピニやシーロム・サトーンの値下りが特に激しかったのがわかります。

一方、同様に値下りはしているものの、当時はまだスクムビットやリバーサイドはそれほどには人気がなく、価格にも割安感があったことから、値下り率も比較的小さかったわけです。

それが今、新しいCBDとしてスクムビットが大きく成長した結果、ハイエンドのコンドミニアム価格はシーロム・サトーンを超えてきています。

これは著書でも書いたことですが、最初、バンコクのCBDはヤワラートでした。その後、スリウォンへ、そしてシーロム・サトーンへと移動し、BTS開通後はセントラルルンピニへ、そしてこの10年はアソークからプロンポン、トンローへとスクムビット沿いにCBDが広がってきた動きそのままに、ハイエンドプロジェクトの販売価格も上昇してきています。

従って、もし今度波乱があった場合、値上りが激しいスクムビット沿線のコンドミニアムが受ける影響の方が大きいと思うのです。実際、この10年で人気が出たリバーサイドは既に大幅な値下りを始めているのがわかります。

最近、トンローのスーパーラグジュアリーの販売がかなり苦戦しています。その結果、少しのタイムラグをおいて、こういったスクムビットのハイエンドコンドも値下げ、というよりこれまで急激に上りすぎたことへの調整が入る可能性は高いと思うのですが、それについては次回のCBREの調査報告を待つことにします。

ところで、今の米中貿易戦争、それに伴う中国人バイヤーや観光客の激減、タイ中央銀行の融資規制、そしてこのグラフからもわかるように、この1年間、突き進んできたタイバーツ高と、それが原因でマイナス5.8%と落ち込んだタイの輸出、と探し始めると、タイ経済と不動産市場とってマクロでもミクロでも悪材料に事欠かない状況です。


私など、あまりにタイバーツ高・ドル安が続くので、つい先週、タイバーツ口座に持っていた現金をごっそり米ドル口座に移し替えたほどで、今のバーツ高は明らかに行きすぎだと思っています。

その上、私の古巣でもあるドイツ銀行が万策尽きてどうやらもう危なそうだという噂もかつての同僚達から聞こえてきます。もし破綻という最悪の事態になれば、リーマンショックの4倍の影響を世界経済に与えるそうです。

そう考えると、やはりバンコクのコンドミニアム市場がリバウンドするのは、まだかなり先のことではないかとさえ思えてくるのです。

さらに、このCBREのレポートではもう一つ、我々日本人が不動産投資をする上で、見過ごせない重要な市場の変化についても触れています。

次回に続く

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CBREの四半期レポートから思うこと(その1)

CBRE Q1大分前にこのブログで、高騰した用地取得をしてこれから売り出される新規プロジェクトにはもう投資妙味がないのではないか、むしろ、建設中のプロジェクトの購入予約権や中古のリセールが投売りで出てくるのを待って買った方がいい、と書きました。

しかしその後、ここにきてちょっと状況が変わってきたので、次のように修正もしました。

すなわち、デベロッパーは竣工しても引き取り手のいなくなった大量の完成在庫を抱えつつあり、その結果、大幅値引きで在庫処分を始めたので、市場でのリセールだけでなく、むしろこういうデベロッパーの完成在庫一掃の特別セールにも魅力が出てきた、と書き直したものです。

ところで、これはつい最近CBREが公開した第1四半期レポートに載っていたグラフですが、都心部ハイエンドクラスのプレビルドプロジェクトの販売価格の推移を表しています。


これを見る限り、一時人気の出たチャオプラヤー川沿いのコンドミニアムがかなり値下りしているのがわかりますが、それだけでなく、CBD(中心部ビジネス街)であるシーロム・サトーンも価格が下がり始めています。また、日本人投資家に人気のスクムビットもそれまで続いてきた価格上昇の勢いがなくなっており、第2四半期にはここも下降に転じている可能性があります。

こういう調査結果を見ると、つい先日「10年で最大の値引き合戦が進行中!(その3)」で紹介した、ターンセータギットの記事にあるコリアーズインターナショナルの次のコメント通りのことが実際に起こっているのだろうと実感できます。

国際不動産コンサルタントであるコリアーズインターナショナルの調査結果では、今、ほとんどのデベロッパーは完成在庫一掃のために、実質2割から3割の値引きをしていて、この10年間で最大級の値下げ幅となっている。従って、今は資金力のある実需層と投資家の両方にとって、またとない底値買いのチャンスが巡ってきている

次回に続く。

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10年で最大の値引き合戦が進行中!(その3)

今年後半も市場は低迷ではここで、下のターンセータギットの記事を要約してみます。

過去9カ月間、バンコクのコンドミニアム市場では各デベロッパーの熾烈な販売在庫一掃競争が続いている。

その主な原因はタイ中央銀行のLTV導入による住宅ローン規制であり、大量の販売在庫を抱えたデベロッパー各社は何とか消費者の購買意欲を刺激するべく、大幅値引やインセンティブをつけたりと過激な販売キャンペーンを繰り広げているのである。

例えば、アナンダの場合、2年間無料で住める、1年間住宅ローンの利息負担がゼロ、最大200万バーツの値引き、移転税の免除、管理費免除等、強力なプロモーション攻勢で在庫一掃を図っている。

また、サンシリも今年3月までの半年間、販売キャンペーンを行った結果、100億バーツ以上あった販売在庫が現在では20~30億バーツまで減らせたとのこと。

しかしながら、これ以外に年内に竣工引渡しを迎える10ものプロジェクトがあり、これがまた100億バーツにも上る。さらに、向こう3年で見ると合計500億バーツものプロジェクトが竣工するとのことで、今の消費者購入意欲の低迷が続けば、これらプロジェクトの竣工引渡しも影響を受けると危惧している。

一方、セナ(デベロッパー)によると、今年の上半期が終わろうとしている今も、市場の売れ行き不振はひどくなる一方で、下半期には状況が好転すると予想しているデベロッパーもいるものの、現時点では新規供給量は増えていないし、売出価格も上昇していないとのこと。

 

また、国際不動産コンサルタントであるコリアーズインターナショナルの調査結果では、今、ほとんどのデベロッパーは完成在庫一掃のために、実質2割から3割の値引きをしていて、この10年間で最大級の値下げ幅となっている。従って、今は資金力のある実需層と投資家の両方にとって、またとない底値買いのチャンスが巡ってきているとのこと。

今年第1四半期に売り出された新規プロジェクトについても、平均販売価格は115,000バーツ/㎡と、昨年1年間で売り出されたプロジェクトの平均価格、135,000バーツ/㎡に比べて下がっている。しかもこれは、CBDのプレビルド市場であっても同様に値下り傾向なのである。

以上が記事の概要です。私もバンコクに来て8年になりますが、こんな事態は今までに一度も経験した事がないので、確かに10年に1度の異変が起こっているのだろうと思います。

従って、今、予約権を持っていてまだ竣工引渡しを受けていない投資家の中には、価値の落ちた物件を引き取って市場回復を待つか、いっそダウンペイメントを捨てて、当面はこれ以上傷口が大きくなるのを避けるべきかの選択に迫られている人も多いと思います。

特に、タイ人と違って外国人は25%から30%のダウンペイメントを既に払ってしまっているケースがほとんどなので、さらに難しい選択を余儀なくさせられることになります。


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เกือบ 9 เดือนที่ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครเร่งระบายสต๊อกอย่างต่อเนื่อง จากปัจจัยที่ธนาคารแห่งประเทศไทยส่งสัญญาณสกัดความร้อนแรง ด้วยการเข็นมาตรการคุมเข้ม สินเชื่อที่อยู่อาศัยด้วยหลักเกณฑ์อัตรา ส่วนมูลค่าสินเชื่อ(เงินที่สามารถกู้ได้) เทียบกับมูลค่าหลักประกัน (บ้าน/คอนโดฯ) หรือมาตรการ LTV ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 ที่ผ่านมา

นับแต่ไตรมาสสุดท้ายของปีก่อนเป็นต้นมา บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมในมือจำนวนมากๆ โหมจัดโปรโมชันแรงๆกระตุ้นกำลังซื้อ เริ่มจากส่วนลดเงินสดที่คืนให้, ลุ้นรางวัลใหญ่, ลดราคาจากสูงกว่า 2 แสนบาทต่อตร.ม. ลงมาตํ่ากว่า 2 แสนบาท นอกจากนี้ยังมี อยู่ฟรี 2 ปี แถมฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน และ ดอกเบี้ย 0% นาน 1 ปี และยังเห็นโครงการหรูๆลดราคากระหนํ่า เช่น บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ นำคอนโดฯแบรนด์ไฮเอนด์อย่าง แอชตัน และไอดีโอ คิว จัดโปรอยู่ฟรี 2 ปี หรือ รับส่วนลดและสิทธิพิเศษสูงสุดถึง 2,000,000 บาท ราคาเริ่มต้น 5.59 ล้านบาท จำนวน 20 ยูนิตเท่านั้น บางทำเลมีเงินคืนให้ลูกค้าสูงสุด 8 แสนบาท


นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2561 ต่อเนื่องช่วงไตรมาสแรกของปี 2562 บริษัทได้จัดโปรโมชัน ทำแคมเปญกระตุ้นการขายอย่างหนัก ทำให้สามารถระบายสต๊อกคงเหลือจากเดิมที่มีมากกว่า 1 หมื่นล้านบาท เหลือประมาณ 2-3 พันล้านบาทเท่านั้น 

อย่างไรก็ตาม ปี 2562 บริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมที่จะทยอยก่อสร้างแล้วเสร็จรอโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งสิ้น 10 โครงการ มูลค่าอีกมากกว่า 1 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของ Backlog หรือ ยอดขายรอรับรู้รายได้ที่จะเกิดขึ้นในช่วง 3 ปีจากนี้ (2562-2564 ) มูลค่ารวม 5 หมื่นล้านบาท โดยมีความกังวลเล็กน้อย ถึงลูกค้าเรียลดีมานด์ แต่ไม่มีอำนาจการซื้อ และอาจเกิดปัญหาเมื่อถึงช่วงการโอนกรรมสิทธิ์ จึงเตรียมจัดกิจกรรม “เครดิต เดย์” ในช่วงเดือนกรกฎาคมนี้ โดยเป็นการร่วมกับสถาบันการเงิน 7 แห่ง เพื่อช่วยตรวจสอบสุขภาพการเงิน และเตรียมตัวให้ลูกค้าก่อนถึงกำหนด

ด้านผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 1 และไตรมาส 2 ของปี 2562 ยังคงจะชะลอตัว ซึ่งในไตรมาสนี้จะไม่เห็นการปรับขึ้นของซัพพลายใหม่หรือราคาขายที่เพิ่มขึ้น แต่มีการประเมินว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะเน้นเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังแทน ขณะที่ดีมานด์ยังส่งสัญญาณที่ดี โดยเฉพาะความต้องการที่อยู่อาศัยของกลุ่มเรียลดีมานด์ทั้งบ้านเดี่ยว และทาวน์โฮม ประกอบกับบริษัทมีการออกแคมเปญเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อให้แก่ผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้การดำเนินงานช่วงไตรมาส 1/2562 บริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้รวม 1,212.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 124.5 ล้านบาท คิดเป็น 11.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยฯ กล่าวว่า ส่วนใหญ่ผู้ประกอบการนำโครงการคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมอยู่มาจัดโปรแรงๆ โดยรวมราคาลดลงประมาณ 20-30% เพื่อต้องการระบายสต๊อก กับปิดโครงการ ถือว่าช่วงนี้แข่งโปรโมชันแรงสุดในรอบ 10 ปี เป็นโอกาสดีสำหรับผู้ซื้อที่มีเงิน ทั้งกลุ่มเรียลดีมานด์ และซื้อลงทุน นอกจากนี้ โครงการที่เปิดขายใหม่ในไตรมาส 1 ปีนี้ ภาพรวมราคาขายเฉลี่ย 1.15 แสนบาทต่อตร.ม. เทียบกับปี 2561 ทั้งปี ราคาเปิดใหม่เฉลี่ยอยู่ที่ 1.35 แสนบาทต่อตร.ม. ถือว่าลดลง แม้แต่ในย่านซีบีดี ราคาเปิดใหม่ก็ไม่ปรับเพิ่ม เช่น โครงการไฮด์ เฮอริเทจ ทองหล่อ ราคาขายช่วงเปิดตัว 2 แสนบาทต่อตร.ม. ขณะที่ราคาขายเฉลี่ยในย่านดังกล่าวอยู่ที่ 2.5 แสนบาทต่อตร.ม. 

10年で最大の値引き合戦が進行中!(その2)

アナンダの投売り実質値引き例えば、上の広告が、今日、出ていたアナンダのスーパーラグジュアリー、アシュトン・チュラ・シーロムの在庫一掃セールのものです。

そして、下がつい3か月前に
同じ物件の広告が出ていて大量のバックログ、無事引渡しできるのか?(その3)」で紹介したものです。

比べてみてわかるのは、前回もこれが最後のプロモーションといっていたにもかかわらず、わずか3カ月後の今、2年間タダで住めるだけでなく、さらにその上に最大100万バーツ(350万円)の値引きが加わっているのです。

スーパーラグジュアリーとはいっても、シーロムは日本人が買うべきロケーションではないので、私は最初から興味がありませんが、アナンダは「アナンダと三井不のJV、またトラブル?」や「隠れた瑕疵・アシュトンアソークで気になること」で書いたように、
いい加減なCRMや手抜き工事等で最近評判を落としていることもあり、タイ人の間でも余程売れ行きが悪いのだろうと思います。

この分では「最後のスペシャルセール」と銘打って、もう一段値引きした広告があと
1、2回は出てくるかも知れません。

いずれにせよ、今はアナンダーやAP、オリジンのようなマーケットシェア争いばかりしてきたデベロッパーほど、あちこちで開発をやっているので、ここで一挙に完成
在庫が積み上がるのを恐れているのです。(注:これについては日系デベロッパーも一部を除きほとんど同じ状況で、今日発行の「ArayZ」6月号で「日系デベロッパー、強気一辺倒から逃げ腰へ!」と題してその実情を詳しく書いてあるので、興味のある方は是非読んでみて下さい)

その結果、
購入希望者は現地の販売事務所で直接交渉すれば更なる値引きが取れる可能性が高くなります。

これは私自身の経験ですが、販売事務所では担当者の一存では決められないので、一旦はさらなる値下げ要求は断わられたものの、夜になって、上司の特別許可が出たといって電話がかかってきたことがあります。

結局、その時は追加で30万バーツ(100万円)もの値引きを取ったのですが、こういう時期こそ、住宅ローン審査が不要で現金買いの我々のような外国人は、デベロッパーにとっても喉から手が出るほど欲しい客なのです。

従って、自分で直接交渉すればそれだけ思わぬ値引きが取れるチャンスがあるので、本当に底値買いしたければ、バンコクに来てデベロッパーと直接交渉して買わなければ意味がないと、前回書いたのです。

さて、今、市場ではどんなことが起こっているのか、次回、この新聞記事を要約していくことにします。

次回に続く

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