バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

コンドミニアム・マーケット動向

CBREの四半期レポートから思うこと(その5)

Emporium Suites以上がこのレポートの概略ですが、結論からいえば、予算が2,000万円以下の、私を含め平均的な投資家はインナースクムビットと呼ばれる日本人駐在員が多く住むアソークからエッカマイで、少なくとも向こう数年間は無理して中途半端な物件を買わない方がいいと私は考えています。

むしろ、都心部には早目に見切りをつけて、もっとミッドタウンフリンジやミッドタウンで駅前の手頃な物件を買う方が、イールドプレイをするにしてもキャピタルゲインを狙うにしても、今後ポテンシャリティが高いと思うのです。

ちなみに、「よみがえるか、陸の孤島(その6)」で既に私は以下のように書いていますが、ますますそう思うようになりました。

「これからのバンコク不動産投資は脱日本人駐在員の方向に進むべきだと思うのです。つまり、都心部の中途半端な新築プレビルドに投資するのであれば、多分、キャピタルゲインは難しいので、むしろスクムビット線のミッドタウンで欧米人や日本人の現地採用者、デジタルノマド、そしてタイ人アッパーミドルクラスを積極的にテナント対象にしていくべきです。
 さらに、これからしばらく市場の調整が続くと思えるトンローなどのCBD高級住宅市場よりも、Time Value of Money(お金の時間価値)の観点から見れば、将来の街の発展に伴ってキャピタルゲインも期待できるミッドタウンのプロジェクトを選んで投資する方が、総合投資利回りであるIRRで10~15%という高い投資リターンが期待できると思うのです」

ちなみに、欧米や日本の駐在員は会社から出る家賃が決まっていて、一流企業の駐在員であれば大体5万から6万バーツが一般的な住宅手当です。従って、普通、彼らはその予算の上限にある物件を検討することになります。

実際、私もロンドンで駐在員でしたが、無理して家賃を節約する必要はないし、外国ということもあって、住宅手当の範囲内で少しでも安全で住み心地のいい住宅に住もうと考えるのは当然のことです。

もっとも、タイには業者を罰する宅建業法がないこともあって、中には仲介業者と結託して二重契約にし、差額を入居者個人の懐に入れているという酷いケースを見かけたりもするのですが…。ちなみに、製造業と違い、これを金融・証券・不動産等のコンプラに厳しい業界の駐在員がやったらまずクビになります。

いずれにせよ、通常はそこで予算内に入るサービスアパートとコンドミニアムの比較になるのですが、個人オーナーが大半のコンドミニアムと違い、
アパートの場合、オーナーが1人、または1社が専業でやっているので、トラブルがあっても迅速に対応してくれるし、室内清掃など至れり尽くせりの付加サービスが提供されます。

だから、実はコンドミニアムよりサービスアパートの方が駐在員の間では人気があるのです。それもあって、92.8%などという稼働率を維持できているわけです。


そこで、CBREのレポートにあるように、今後減少する日本人駐在員賃貸市場に対しさらに3万ユニットもの新築賃貸物件が主にスクムビット市場に出てくるということを考えると、これからは(賃貸)需要と(賃貸物件)供給のミスマッチが急拡大し、人気の高級物件であっても空室リスクが高まっていくことは間違いないと、個人的には思っています。


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CBREの四半期レポートから思うこと(その4)

Serviced Apartmentそれでは以下で、CBREレポートの日本人エクスパットに関連する内容について書いてみます。

1.今年第1四半期のタイで働く外国人エクスパットは20万人で、昨年同期比14.3%増となった。

2.その中にあって日本人エクスパットの数は減少を続けている。ただし、現時点では日本人は外国人エクスパット全体の19%を占める最大勢力。

3.しかし、2019年第1四半期の日本人エクスパット数は昨年同期比で34,404人から33,460人へと2.7%減少した。さらに、これは2013年の35,539人をも下回っていて、この2年間で日本人エクスパットが急減しつつある。(所見:年間1,000人減少ということは、5年で5,000人も減るということであり、もしこのペースが今後も続けば、トンローやプロンポンの人気賃貸物件、例えばクアトロやHQ、エークアであっても空室リスクがかなり高くなります

4.CBREはこの日本人エクスパット減少の流れは今後も続くと予想しているが、それでも外国人エクスパットの全体数が増加している主たる原因は、中国人とフィリピン人の急増である。

5.ただし、彼らには日本人のように高い家賃を払える余裕はなく、これまで外国人エクスパットの間で人気のあった住宅地、シーロム・サトーン、セントラルルンピニ、そしてスクムビットで住宅を賃借することはない。(所見:これについては、私はこれまで一貫して日本でのセミナーやこのブログの中で、ラーマ9以北のラチャダー通り沿いの物件は買ってはいけないとアドバイスしてきました。実際、この辺りは中国人、韓国人、その他アジア人が集中して住むエリアであり、今後も供給過剰が続く中、家賃的に厳しい減額交渉に悩まされることになるので、近寄らない方がいいと考えています。詳細は著書でも「外国人エクスパットに賃貸する方法」として書いているので読んでみて下さい

6.今年第1四半期時点でサービスアパートの供給は4.1%の減少となった(添付のグラフを参照)。現在84,000ユニットものコンドミニアムがこれらエクスパットが住むCBDに存在する上に、賃貸用コンドミニアムは今後も増え続ける。CBREの予測では今後29,400から33,600ユニットもの竣工したコンドミニアムが新たに賃貸市場に出てくる。また、これらはスクムビットに集中していて、今後入居者獲得競争がさらに激しくなる。

7.都心部サービスアパートメントの入居率は、今のところ92.8%と高いものの、これからは高額家賃の払える日本人が減り続ける。さらに賃貸市場で増加し続けるコンドミニアムとの競争激化で、サービスアパートは今後家賃の上昇が見込めず、
その結果、新規開発も減少しつつある。

8.しかしながら、家賃が20,000から25,000バーツの2ベッドルームや3ベッドルームは1ベッドルームに比べて投資効率が高く、今も投資妙味がある。(所見:この家賃水準で2ベッドルーム、つまり50㎡以上となると、500バーツ/㎡以下ということになります。CBDの場合、これは当然新築でなくかなり古い中古です。一方、BTSスクムビット線沿いのミッドタウンなら、この家賃水準で新築の2ベッドルームが手頃な価格で買えます。だから私は脱日本駐在員、すなわちミッドタウンに注目しているのです


次回に続く

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CBREの四半期レポートから思うこと(その3)

Work Permit実はこれについては既に著書でも書いているのですが、2017年をピークに日本人エクスパットの数が減り続けているという事実です。

 

この何が問題かというと、今のところはまだ、トンローのサービスアパートやコンドミニアムに住む外国人賃借人の過半数が日本人といわれているものの、それも近い将来、状況が変わる可能性があるからです。

 

現在、日系企業は製造業を中心に約8,000社がタイに進出してきているということですが、実はこれもピークアウトした可能性が高いのです。

 

実際、タイに来ている大手ゼネコンには、日系企業の工場建設の仕事が激減したことから、日本人現地採用者の人員整理を始めたところもあります。つまり、もうこれ以上、日系企業の工場進出はあまり見込めないと考えた方がよさそうです。

 

一方、今の流れはベトナムです。勤勉でよく働く国民性と、停電の少ない電力等のインフラも整った人件費の安いところに、日系製造業がタイプラス1の第2工場をつくる流れが出てきています。

 

これまで、日本企業駐在員はアジア人の中で唯一欧米人駐在員とほぼ同額の家賃を払えて、しかも数の上で最も多いということもあって、彼らが好んで住むスクムビット沿線、特にトンローやプロンポンの高級コンドミニアムをターゲットに、日本人投資家だけでなくタイ人富裕層も投資してきました。

 

しかし、こういったタイ人富裕層や日本人投資家は、本当は現地採用を含めて日本人エクスパット数が減少傾向にあり、将来もこの流れは止まりそうもないことにまだ気が付いていません。

 

では次回、CBREの調査報告の論点とそれに対する私の考えを解説していくことにします。

 

次回に続く

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CBREの四半期レポートから思うこと(その2)

バーツ相場さて、先のグラフからもう一つわかることがあります。

それは、リーマンショックが起こった2008年9月以降、バンコク中心部の高級コンドミニアム市場も多大な影響を受けたということです。

しかも、同じCBDであっても、当時最も価格の高かったセントラルルンピニやシーロム・サトーンの値下りが特に激しかったのがわかります。

一方、同様に値下りはしているものの、当時はまだスクムビットやリバーサイドはそれほどには人気がなく、価格にも割安感があったことから、値下り率も比較的小さかったわけです。

それが今、新しいCBDとしてスクムビットが大きく成長した結果、ハイエンドのコンドミニアム価格はシーロム・サトーンを超えてきています。

これは著書でも書いたことですが、最初、バンコクのCBDはヤワラートでした。その後、スリウォンへ、そしてシーロム・サトーンへと移動し、BTS開通後はセントラルルンピニへ、そしてこの10年はアソークからプロンポン、トンローへとスクムビット沿いにCBDが広がってきた動きそのままに、ハイエンドプロジェクトの販売価格も上昇してきています。

従って、もし今度波乱があった場合、値上りが激しいスクムビット沿線のコンドミニアムが受ける影響の方が大きいと思うのです。実際、この10年で人気が出たリバーサイドは既に大幅な値下りを始めているのがわかります。

最近、トンローのスーパーラグジュアリーの販売がかなり苦戦しています。その結果、少しのタイムラグをおいて、こういったスクムビットのハイエンドコンドも値下げ、というよりこれまで急激に上りすぎたことへの調整が入る可能性は高いと思うのですが、それについては次回のCBREの調査報告を待つことにします。

ところで、今の米中貿易戦争、それに伴う中国人バイヤーや観光客の激減、タイ中央銀行の融資規制、そしてこのグラフからもわかるように、この1年間、突き進んできたタイバーツ高と、それが原因でマイナス5.8%と落ち込んだタイの輸出、と探し始めると、タイ経済と不動産市場とってマクロでもミクロでも悪材料に事欠かない状況です。


私など、あまりにタイバーツ高・ドル安が続くので、つい先週、タイバーツ口座に持っていた現金をごっそり米ドル口座に移し替えたほどで、今のバーツ高は明らかに行きすぎだと思っています。

その上、私の古巣でもあるドイツ銀行が万策尽きてどうやらもう危なそうだという噂もかつての同僚達から聞こえてきます。もし破綻という最悪の事態になれば、リーマンショックの4倍の影響を世界経済に与えるそうです。

そう考えると、やはりバンコクのコンドミニアム市場がリバウンドするのは、まだかなり先のことではないかとさえ思えてくるのです。

さらに、このCBREのレポートではもう一つ、我々日本人が不動産投資をする上で、見過ごせない重要な市場の変化についても触れています。

次回に続く

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CBREの四半期レポートから思うこと(その1)

CBRE Q1大分前にこのブログで、高騰した用地取得をしてこれから売り出される新規プロジェクトにはもう投資妙味がないのではないか、むしろ、建設中のプロジェクトの購入予約権や中古のリセールが投売りで出てくるのを待って買った方がいい、と書きました。

しかしその後、ここにきてちょっと状況が変わってきたので、次のように修正もしました。

すなわち、デベロッパーは竣工しても引き取り手のいなくなった大量の完成在庫を抱えつつあり、その結果、大幅値引きで在庫処分を始めたので、市場でのリセールだけでなく、むしろこういうデベロッパーの完成在庫一掃の特別セールにも魅力が出てきた、と書き直したものです。

ところで、これはつい最近CBREが公開した第1四半期レポートに載っていたグラフですが、都心部ハイエンドクラスのプレビルドプロジェクトの販売価格の推移を表しています。


これを見る限り、一時人気の出たチャオプラヤー川沿いのコンドミニアムがかなり値下りしているのがわかりますが、それだけでなく、CBD(中心部ビジネス街)であるシーロム・サトーンも価格が下がり始めています。また、日本人投資家に人気のスクムビットもそれまで続いてきた価格上昇の勢いがなくなっており、第2四半期にはここも下降に転じている可能性があります。

こういう調査結果を見ると、つい先日「10年で最大の値引き合戦が進行中!(その3)」で紹介した、ターンセータギットの記事にあるコリアーズインターナショナルの次のコメント通りのことが実際に起こっているのだろうと実感できます。

国際不動産コンサルタントであるコリアーズインターナショナルの調査結果では、今、ほとんどのデベロッパーは完成在庫一掃のために、実質2割から3割の値引きをしていて、この10年間で最大級の値下げ幅となっている。従って、今は資金力のある実需層と投資家の両方にとって、またとない底値買いのチャンスが巡ってきている

次回に続く。

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10年で最大の値引き合戦が進行中!(その3)

今年後半も市場は低迷ではここで、下のターンセータギットの記事を要約してみます。

過去9カ月間、バンコクのコンドミニアム市場では各デベロッパーの熾烈な販売在庫一掃競争が続いている。

その主な原因はタイ中央銀行のLTV導入による住宅ローン規制であり、大量の販売在庫を抱えたデベロッパー各社は何とか消費者の購買意欲を刺激するべく、大幅値引やインセンティブをつけたりと過激な販売キャンペーンを繰り広げているのである。

例えば、アナンダの場合、2年間無料で住める、1年間住宅ローンの利息負担がゼロ、最大200万バーツの値引き、移転税の免除、管理費免除等、強力なプロモーション攻勢で在庫一掃を図っている。

また、サンシリも今年3月までの半年間、販売キャンペーンを行った結果、100億バーツ以上あった販売在庫が現在では20~30億バーツまで減らせたとのこと。

しかしながら、これ以外に年内に竣工引渡しを迎える10ものプロジェクトがあり、これがまた100億バーツにも上る。さらに、向こう3年で見ると合計500億バーツものプロジェクトが竣工するとのことで、今の消費者購入意欲の低迷が続けば、これらプロジェクトの竣工引渡しも影響を受けると危惧している。

一方、セナ(デベロッパー)によると、今年の上半期が終わろうとしている今も、市場の売れ行き不振はひどくなる一方で、下半期には状況が好転すると予想しているデベロッパーもいるものの、現時点では新規供給量は増えていないし、売出価格も上昇していないとのこと。

 

また、国際不動産コンサルタントであるコリアーズインターナショナルの調査結果では、今、ほとんどのデベロッパーは完成在庫一掃のために、実質2割から3割の値引きをしていて、この10年間で最大級の値下げ幅となっている。従って、今は資金力のある実需層と投資家の両方にとって、またとない底値買いのチャンスが巡ってきているとのこと。

今年第1四半期に売り出された新規プロジェクトについても、平均販売価格は115,000バーツ/㎡と、昨年1年間で売り出されたプロジェクトの平均価格、135,000バーツ/㎡に比べて下がっている。しかもこれは、CBDのプレビルド市場であっても同様に値下り傾向なのである。

以上が記事の概要です。私もバンコクに来て8年になりますが、こんな事態は今までに一度も経験した事がないので、確かに10年に1度の異変が起こっているのだろうと思います。

従って、今、予約権を持っていてまだ竣工引渡しを受けていない投資家の中には、価値の落ちた物件を引き取って市場回復を待つか、いっそダウンペイメントを捨てて、当面はこれ以上傷口が大きくなるのを避けるべきかの選択に迫られている人も多いと思います。

特に、タイ人と違って外国人は25%から30%のダウンペイメントを既に払ってしまっているケースがほとんどなので、さらに難しい選択を余儀なくさせられることになります。


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เกือบ 9 เดือนที่ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครเร่งระบายสต๊อกอย่างต่อเนื่อง จากปัจจัยที่ธนาคารแห่งประเทศไทยส่งสัญญาณสกัดความร้อนแรง ด้วยการเข็นมาตรการคุมเข้ม สินเชื่อที่อยู่อาศัยด้วยหลักเกณฑ์อัตรา ส่วนมูลค่าสินเชื่อ(เงินที่สามารถกู้ได้) เทียบกับมูลค่าหลักประกัน (บ้าน/คอนโดฯ) หรือมาตรการ LTV ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 ที่ผ่านมา

นับแต่ไตรมาสสุดท้ายของปีก่อนเป็นต้นมา บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมในมือจำนวนมากๆ โหมจัดโปรโมชันแรงๆกระตุ้นกำลังซื้อ เริ่มจากส่วนลดเงินสดที่คืนให้, ลุ้นรางวัลใหญ่, ลดราคาจากสูงกว่า 2 แสนบาทต่อตร.ม. ลงมาตํ่ากว่า 2 แสนบาท นอกจากนี้ยังมี อยู่ฟรี 2 ปี แถมฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน และ ดอกเบี้ย 0% นาน 1 ปี และยังเห็นโครงการหรูๆลดราคากระหนํ่า เช่น บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ นำคอนโดฯแบรนด์ไฮเอนด์อย่าง แอชตัน และไอดีโอ คิว จัดโปรอยู่ฟรี 2 ปี หรือ รับส่วนลดและสิทธิพิเศษสูงสุดถึง 2,000,000 บาท ราคาเริ่มต้น 5.59 ล้านบาท จำนวน 20 ยูนิตเท่านั้น บางทำเลมีเงินคืนให้ลูกค้าสูงสุด 8 แสนบาท


นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2561 ต่อเนื่องช่วงไตรมาสแรกของปี 2562 บริษัทได้จัดโปรโมชัน ทำแคมเปญกระตุ้นการขายอย่างหนัก ทำให้สามารถระบายสต๊อกคงเหลือจากเดิมที่มีมากกว่า 1 หมื่นล้านบาท เหลือประมาณ 2-3 พันล้านบาทเท่านั้น 

อย่างไรก็ตาม ปี 2562 บริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมที่จะทยอยก่อสร้างแล้วเสร็จรอโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งสิ้น 10 โครงการ มูลค่าอีกมากกว่า 1 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของ Backlog หรือ ยอดขายรอรับรู้รายได้ที่จะเกิดขึ้นในช่วง 3 ปีจากนี้ (2562-2564 ) มูลค่ารวม 5 หมื่นล้านบาท โดยมีความกังวลเล็กน้อย ถึงลูกค้าเรียลดีมานด์ แต่ไม่มีอำนาจการซื้อ และอาจเกิดปัญหาเมื่อถึงช่วงการโอนกรรมสิทธิ์ จึงเตรียมจัดกิจกรรม “เครดิต เดย์” ในช่วงเดือนกรกฎาคมนี้ โดยเป็นการร่วมกับสถาบันการเงิน 7 แห่ง เพื่อช่วยตรวจสอบสุขภาพการเงิน และเตรียมตัวให้ลูกค้าก่อนถึงกำหนด

ด้านผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 1 และไตรมาส 2 ของปี 2562 ยังคงจะชะลอตัว ซึ่งในไตรมาสนี้จะไม่เห็นการปรับขึ้นของซัพพลายใหม่หรือราคาขายที่เพิ่มขึ้น แต่มีการประเมินว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะเน้นเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังแทน ขณะที่ดีมานด์ยังส่งสัญญาณที่ดี โดยเฉพาะความต้องการที่อยู่อาศัยของกลุ่มเรียลดีมานด์ทั้งบ้านเดี่ยว และทาวน์โฮม ประกอบกับบริษัทมีการออกแคมเปญเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อให้แก่ผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้การดำเนินงานช่วงไตรมาส 1/2562 บริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้รวม 1,212.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 124.5 ล้านบาท คิดเป็น 11.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยฯ กล่าวว่า ส่วนใหญ่ผู้ประกอบการนำโครงการคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมอยู่มาจัดโปรแรงๆ โดยรวมราคาลดลงประมาณ 20-30% เพื่อต้องการระบายสต๊อก กับปิดโครงการ ถือว่าช่วงนี้แข่งโปรโมชันแรงสุดในรอบ 10 ปี เป็นโอกาสดีสำหรับผู้ซื้อที่มีเงิน ทั้งกลุ่มเรียลดีมานด์ และซื้อลงทุน นอกจากนี้ โครงการที่เปิดขายใหม่ในไตรมาส 1 ปีนี้ ภาพรวมราคาขายเฉลี่ย 1.15 แสนบาทต่อตร.ม. เทียบกับปี 2561 ทั้งปี ราคาเปิดใหม่เฉลี่ยอยู่ที่ 1.35 แสนบาทต่อตร.ม. ถือว่าลดลง แม้แต่ในย่านซีบีดี ราคาเปิดใหม่ก็ไม่ปรับเพิ่ม เช่น โครงการไฮด์ เฮอริเทจ ทองหล่อ ราคาขายช่วงเปิดตัว 2 แสนบาทต่อตร.ม. ขณะที่ราคาขายเฉลี่ยในย่านดังกล่าวอยู่ที่ 2.5 แสนบาทต่อตร.ม. 

10年で最大の値引き合戦が進行中!(その2)

アナンダの投売り実質値引き例えば、上の広告が、今日、出ていたアナンダのスーパーラグジュアリー、アシュトン・チュラ・シーロムの在庫一掃セールのものです。

そして、下がつい3か月前に
同じ物件の広告が出ていて大量のバックログ、無事引渡しできるのか?(その3)」で紹介したものです。

比べてみてわかるのは、前回もこれが最後のプロモーションといっていたにもかかわらず、わずか3カ月後の今、2年間タダで住めるだけでなく、さらにその上に最大100万バーツ(350万円)の値引きが加わっているのです。

スーパーラグジュアリーとはいっても、シーロムは日本人が買うべきロケーションではないので、私は最初から興味がありませんが、アナンダは「アナンダと三井不のJV、またトラブル?」や「隠れた瑕疵・アシュトンアソークで気になること」で書いたように、
いい加減なCRMや手抜き工事等で最近評判を落としていることもあり、タイ人の間でも余程売れ行きが悪いのだろうと思います。

この分では「最後のスペシャルセール」と銘打って、もう一段値引きした広告があと
1、2回は出てくるかも知れません。

いずれにせよ、今はアナンダーやAP、オリジンのようなマーケットシェア争いばかりしてきたデベロッパーほど、あちこちで開発をやっているので、ここで一挙に完成
在庫が積み上がるのを恐れているのです。(注:これについては日系デベロッパーも一部を除きほとんど同じ状況で、今日発行の「ArayZ」6月号で「日系デベロッパー、強気一辺倒から逃げ腰へ!」と題してその実情を詳しく書いてあるので、興味のある方は是非読んでみて下さい)

その結果、
購入希望者は現地の販売事務所で直接交渉すれば更なる値引きが取れる可能性が高くなります。

これは私自身の経験ですが、販売事務所では担当者の一存では決められないので、一旦はさらなる値下げ要求は断わられたものの、夜になって、上司の特別許可が出たといって電話がかかってきたことがあります。

結局、その時は追加で30万バーツ(100万円)もの値引きを取ったのですが、こういう時期こそ、住宅ローン審査が不要で現金買いの我々のような外国人は、デベロッパーにとっても喉から手が出るほど欲しい客なのです。

従って、自分で直接交渉すればそれだけ思わぬ値引きが取れるチャンスがあるので、本当に底値買いしたければ、バンコクに来てデベロッパーと直接交渉して買わなければ意味がないと、前回書いたのです。

さて、今、市場ではどんなことが起こっているのか、次回、この新聞記事を要約していくことにします。

次回に続く

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10年で最大の値引き合戦が進行中!(その1)

10年最大の値引きつい数日前、現地の経済新聞、”ターンセータギット”で「今、コンドミニアム市場ではデベロッパーの在庫処分競争が繰り広げられていて、値引が2割、3割とここ10年で最大の投売りが行われている」というショッキングな記事が載っていたので、今回はそれを見ていくことにします。

昨年10月、「今年のコンドミニアム市場は減速低迷か」と題して3回にわたって書きましたが、当時からもうコンドミニアム市場の低迷が始まっていることについて書きました。

その後、年初になると「DDプロパティの市場予測」を紹介しましたが、この予測は今のところかなり当たっていることになります。もっとも「不動産市場は全体として低迷する。ただし、この低迷は短期間に終わると予想する」という、いつものポジトークらしい能天気な結論だけは、どうやらはずれそうですが...。

その中で私は「この予測の中で一番気になるのが、今後、転売目的の買いが減る、というところです。こういう投機的な買いは、今までバンコクのコンドミニアム市場を支えてきた柱の一つでもあり、これが減るというのは今後、新規で売り出されるプロジェクトの売れ行きがかなりスローになる可能性があります」とコメントしていますが、今まさにタイ中央銀行の狙い通り、LTVによる融資規制でこの投機的な買いが激減しつつあるのです。

そして、2019年のコンド市場は波乱含みなので、高騰した用地取得をしてこれから売り出される新規プロジェクトなどを買わないで、建設中のプロジェクトの予約権や中古のリセールが投売りで出てくるのを待って買った方がいい、ということをこのブログや雑誌で
年初から書いてきました。(参考:ArayZ)

しかし、今はそれだけでなく、デベロッパーからも完成在庫を含めた手持ちの販売在庫が予想外の大幅値引きで売り出されてくるようになってきたので、これにも魅力が出てきつつあるわけです。

もちろん、このデベロッパーの投売物件の中には、一度は売れたものの、いざ引渡しとなった時点でローンが借りられずキャンセルとなったもの、転売目的で買ったが結局最後まで転売できずにキャンセルされたものなどが当然含まれています。

しかし、これらが2割も3割もの値引きで安く出てくるとなると、デベロッパーにはほとんど開発利益が残らないはずであり、今売り出されている予約権の投売りよりもさらに安い価格で買える可能性が高く、投資家はこれからの底値買いのターゲットを、リセール物件だけでなくデベロッパーの在庫処分にも向けた方がいいのではないかと思うのです。

ただし、これは投資家がデベロッパーの販売事務所に行き、直接交渉して買い叩かなければなりません。日系ブローカーなどを通していたら両手で仲介料を取られるだけでそのメリットがなくなります。

従って、そういう時間と語学能力、玉石混交の中から優良プロジェクトを選び取る自信がある人にとっては、今が最高のチャンスでもあるのです。

次回に続く

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大量のバックログ、無事引渡しできるのか?(その4)

ノーブル 一方、これはノーブルの現在の販売プロモーションですが、どれも人気ロケーションのプロジェクトでありながら、価格的に20万バーツ/㎡以下で出ています。

もっとも、これらは各プロジェクトで売れ残っている向きや階数、間取りなどで不人気なユニットの価格なので、もっと条件のいいユニットはこれよりかなり平米単価が高くなりますが…。

たとえば、アソークの新築、ノーブルBE19が16万バーツ/㎡台で買えるのであれば、私の記憶しているところでは、ほぼ3年前のプリセール時の最低価格であり、ここから減額交渉をしてさらなる値引きを取れるのであれば、検討する価値は大いにあると思います。

ちなみに、うまくいくかどうかはわかりませんが、別に焦る必要はないと思っているので、私もワタナースクール側の眺望がある中層階のキャンセルユニットに対し値引き交渉しているところです。

ところで、今はこんな状況が続いているわけですが、だからといってバンコクのコンドミニアム市場がこれでピークアウトし、かつてのバブル崩壊後の日本市場のようにこれから長い低迷期に入るのかというと、まずそんなことはないと思っています。

「これだけ供給過剰状態であって、投資利回りも低くなった。もうバンコクの不動産市場は投資対象として面白みがないし、タイの不動産はもう終わった…」などと達観したようなことをいう人に先日会いましたが、大した理論的根拠もなく、よくいる知ったかぶりをしたいだけの説得力のないものでした。こういう、自分では不動産投資をしたことがない門外漢の評論家が多いものです。

それならタイよりもっと経済発展の遅れた発展途上国で投資した方がいいのかというと、
著書でも書きましたが、市場透明度が低い、つまりマーケットがまだちゃんと確立されてない国の不動産市場では、何かあればすぐに市場が機能不全に陥り、ほとんど売れないという塩漬け状態になるのです。

そんな国で株や債券のような換金性の高いものならまだしも、
資産として最も流動性の悪い不動産投資などやるべきではないと、私は考えています。

また、JLLのレポートでは、ASEANの中でシンガポールの次に市場透明度が高いのがタイの不動産市場だそうですが、それであっても
中古物件を改装して転売(出口編)で書いたように、我々のような外国人投資家にとっては「出口」が最も難しいのです。

そういうことを考えると、ASEANで不動産投資をする場合、結局はタイに行きつくのだろうと思っているし、今の1兆円を超えるコンドミニアムのバックログで大量のキャンセルが出た場合、デベロッパーは在庫処分で相当な値引きをしてくる可能性が高く、底値買いの絶好のチャンスがこれからやってくるかもしれないとも思っています。

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大量のバックログ、無事引渡しできるのか?(その3)

実質値引き今、大量の販売在庫を抱えたデベロッパーの多くは、この駆け込み購入ラッシュの機会にできるだけ完成在庫を減らすべく、いろいろなプロモーションを展開してきています。

例えば、これはアナンダが現在行っている特別セールですが、
とにかく今買ってくれれば今後2年間、支払いなしでタダで住めるというようなプロモーションです。

ここに載っているのはラグジュアリー級の高級物件ばかりであり、これまでにも書いてきたように、20万バーツ/㎡を超えるような高額物件が売れなくて苦戦しているのがわかります。

もっとも、私はこういうおかしな形態の値引きには興味がないので、実際にどんな仕組みのプロモーションになっているのか調べたことがありません。ここに書いてある通り訳しているだけなので、もし興味があれば、デベロッパーに直接問い合わせてください。

それに、今の市場の実態はこんなものではなく、もっと熾烈な値引競争になっています。私の知人は現地に行って、デベロッパーにさらなる現金値引きを要求したところ、それも受けてきたので買うことにしたそうです。

従って、こういう時こそ、タイ語などできなくとも英語さえ喋れるのなら、現地販売事務所で粘り強く値引き交渉をする価値は十分ありそうです。もっとも、買う気もないのに冷やかしで値引き交渉をするのは卑怯ですが…。

次回に続く

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大量のバックログ、無事引渡しできるのか?(その2)

New Ruleタイコンドミニアム協会によると、2018年は金額にして2,930億バーツ(約1兆円)の新規コンドミニアムがプリセールで販売されたが、これは2017年度比で19%の大幅増、合計70,066ユニットとなった。


そして、昨年度に販売されたコンドミニアムプロジェクトのほとんどが中国人投資家にも販売され、最大で20%位まで中国人購入者が占めている物件もある。


問題は、この中には個人投資家だけでなく中国本土の個人投資家へ金額を上乗せして転売を狙ったブローカーや再販業者が大量に購入し、結局、さばききれずに抱え込んでしまっているというのが現状なのである。

(注:これについては以前、中古物件を改装して転売(出口編2)でも書いたのですが、こういった売れ残り物件を抱え込んだブローカーは、中国人がダメなら日本人に売りつけようとしているので、その手のセミナーは要警戒です)


一方で、4月から始まるタイ中央銀行の住宅ローン規制の前に、駆け込み購入ラッシュが始まっており、国営住宅銀行の調査機関、REIC (Real Estate Information Centre)の調査によると、昨年第4四半期時点で住宅全体で92,500戸、金額で約1兆2,000億円もの引き渡しが行われ、過去3年間で最多となった。


ただし、4月以降、不動産市況は低迷するとREICは予測している。


また、アジアプラス証券によれば、今年、タイ経済や不動産市場が昨年比で低迷することは明らかであり、大手、中堅を問わず、デベロッパー各社はバックログ(契約残)や完成在庫の引渡しや処分を急ぐべきであるとしている。


さらに、今のタイ経済の弱さとタイ中央銀行の融資規制は、一部の実需層にとって住宅ローンがつかず竣工引渡しに応じられないという結果をもたらし、販売済ユニットのキャンセルが出てくることになる。


昨年末時点において、住宅全体で5,200億バーツ(約1兆8,200億円)もの販売在庫があることから、ここでさらに大量のキャンセルが出た場合、デベロッパーの経営を悪化させることにもつながるとのことである。


アジアプラス証券の調査では、大手上場デベロッパー12社の販売在庫だけでも5,200億バーツ(1兆8,200億円)もあり、その内、1割は既に竣工した完成在庫であり、9割が今年から来年にかけて竣工すると予想される。


そして、この販売在庫の処分には18カ月から最大2年間と相当な時間がかかり、この間、デベロッパーには資金繰り負担が重くのしかかる。


今、こんな市場環境にあっても、多くのデベロッパーはさらに新規プロジェクトを売り出すべく計画中であるが、もし売れ行きがよくなければ、これがさらに彼らの負担を大きくすることになる。


次回に続く

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大量のバックログ、無事引渡しできるのか?(その1)

バックログ数日前にバンコクに戻ってきましたが、これから順次、最新の情報をアップロードしていこうと思います。

昨日、この2週間で何か変わったことでもあったかなと現地の新聞等をざっと拾い読みしてみましたが、大体は予想通りで、東京でのセミナーで話した内容と状況は変わっていません。

タイの総選挙が3月24日に迫り、さらに4月1日から施行されるLTV80%規制もあって、いよいよコンドミニアム市場は先が不透明になってきています。

そんな中、英字紙Nationが、この表にあるように昨年末の大手17社のコンドミニアム契約残高を発表し、この17社だけでも金額にして3,380億バーツ、つまり1兆2千億円近いバックログがあるということがわかりました。

特にバンコクのダウンタウンでは中国人投資家の購入比率が高く、中国人バイヤー動向で2回にわたって書いたように、現状では彼らが最後になって竣工引渡しに応じず、市場にキャンセルされた完成在庫が溢れるリスクは結構高いと私は思っています。

そして、その後も米中貿易戦争が続く中、中国の景気は目に見えて失速しつつあり、ミドルクラスが多い中国人投資家がどこまで竣工引渡しに応じるかはますます検討がつかなくなってきています。

このことは逆にいえば、今年は最高の底値買いのチャンスがやってくるかもしれない、ということでもあるのですが…。

ところで、この記事の中で、サンシリやAPなどの大手デベロッパー各社は完成後に無事引渡しが行われることに自信を持っているといっていますが、当然、彼らとしては、大量の解約キャンセルが出ることを危惧しているなどとは口が裂けてもいえないわけで、あくまで彼らのポジショントークだと思うべきです。

そこで、業界団体や調査機関、証券系の市場リサーチ会社のこれに対するコメントを紹介してみようと思います。

次回に続く

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サンシリもハイエンド市場から撤退?

サンシリBPこれまでトンローなどで、スーパーラグジュアリー級高額コンドミニアム開発の旗手でもあったサンシリが、180度方向転換し、2019年は新規開発の実に96%を中低価格帯のプロジェクトに集中するというアナウンスをしました。

つまりこれは、ラグジュアリーコンドミニアム市場から事実上の撤退と考えた方がいいのかもしれません。

サンシリでもそうなのかと驚く半面、トンロー通りのコンドミニアムなどは、最近、大量のキャンセルが出たりで販売在庫が増えているとは聞いていましたが、今の高級コンドミニアム市場は、かなりの供給過剰状態になっているということだと思います。

従って、これから狙うべきセグメント!(その2)でも書いたように、サンシリにとってもさらに20万バーツ/㎡を超えるラグジュアリープロジェクトを売り出しても、自社販売中の物件を含め、周辺の売れ残っている他社の販売在庫やキャンセル物件との競合になることは必至です。

コンドミニアム市場の低迷を見越した大手デベロッパー各社は、今年に入りLPNを始め、セナ、レイモンランド等の大手がコンドミニアム開発事業を縮小したり、戸建てやタウンハウス等の低層住宅開発にシフトするという方針転換を打ち出しました。

ところで、知らない人もいるの思うので、どうしてコンドミニアム開発がリスキーで、低層住宅(タイ語でネーウラープ)の開発がリスクが低いかという点について、ちょっと触れておきます。

低層住宅はたとえ100区画ある大規模開発であっても、売れるにしたがって、次の住宅を建てて行けばいいので、デベロッパーにとって一度に大きな資金が寝てしまわず、資金繰り上の大きなメリットがあります。

だから、日本でも戸建て開発の場合、中小の工務店のようなところがミニ開発をやれるのですが、大規模マンション建設となると、一旦着工したら途中で止めるわけにはいかないので、とにかく1棟全体を竣工させなければならず、これがリスクを大きくします。

バンコクの場合も、30階を超える総ユニット数が400とか500もあるような超高層ハイライズコンドミニアムを開発する場合、売れる売れないに関係なく一旦着手してしまえば、竣工までもっていかなければならず、資金力のある大手デベロッパーの独壇場となります。

しかし、もしそのプロジェクトの売れ行きが悪い場合や、キャンセル続出で竣工引渡しができない場合には、建設費用として使った相当な額の資金が回収できず寝てしまうことになり、下手をするとそれがデベロッパーの資金繰りを圧迫し、最悪倒産という事態も起こりえるわけです。

実際、アジア通貨危機の時はこれで多くのデベロッパーが資金繰りで行き詰まり、開発途中で頓挫したプロジェクトが次々と出たことから、大手のデベロッパーであっても、今のような状況下では資金負担の大きいハイライズコンドミニアムは敬遠し、比較的建設コストが小さい高さ23メートル制限のローライズコンド、もしくはネーウラープのプロジェクトにシフトしようとするのです。

いずれにせよ、今年はミドルクラス以下の価格帯で、しかも規模の小さい8階建ローライズプロジェクトが開発の主流になりそうです。

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The company will focus on medium-priced and affordable market segments, which compose 96 per cent of the total value of new projects in the year. The company has targeted Bt36 billion in presale revenue this year, along with ownership transfer value of Bt32 billion. 

中古物件の見直し買いが始まった?(その5)

CBD地価高騰がストップ中古物件を改装して転売のところで10数回にわたって書いたように、内装のくたびれたユニットをオーナーから直接安く買い取ってリファビッシュすれば、それなりの付加価値が出て、短期譲渡税等の高額の税金を払ってでも利益を出せることが経験としてわかりました。

しかし、次の投資では、同じようなリノベーションが必要な中古物件を安く買って全面改装するものの、その後は税金のかからない形で中長期賃貸運用するつもりです。

ただし、前回のような単純な転売目的ではなく、賃貸運用を伴う中長期投資なので、投資物件の選択基準はさらにハードルが高くなります。

すなわち、信頼できるブランド、手抜のない施工、しっかりした管理とメンテナンス、これから発展が確実な駅、駅前の最高の立地条件、そしてタイ人アッパーミドルクラスが買える価格帯で広めの1ベッドルームか2ベッドルーム…、といった難しい条件を満たす物件選びをする必要があります。

実際、これらの投資クライテリアを全て満たす物件はなかなかないのですが、個人的には、ほぼこの条件を満たす3つのプロジェクトに既に的を絞っていて、売主から直接出てくる投売り物件がないか、頻繁にオーナーズポストの売情報をチェックしているところです。

いずれにせよ、現時点では焦る必要はなく、様子見をしながらターゲットとして絞り込んだこの3つのプロジェクトから、これはというユニットが出てきたときに底値買いできればいいと思っています。

ちなみに、これは統計があるわけではなく、私の単なるガッツフィーリングですが、経年劣化で値下りする郊外の廉価コンドミニアム、割安感だけが取り柄の駅から相当離れた物件、ブランドのない中小デベが開発した施工のずさんなプロジェクト、日本人現地採用者でも借りないような狭小ユニット等、投資として相応しくないものを買ってしまっている日本人が非常に多く、バンコクのコンドミニアムに投資している日本人の6割~7割が、実は失敗してしまっているのではないかとさえ思っています。

購入予定物件に対するセカンドオピニオンを依頼してきたクライアントの中には、私の指摘した内容に納得し、結局購入を見送った人も何人かいますが、はっきりと自分の投資クライテリアを持っていれば、その判断はそう難しいものではありません。

最初の著書でも書いたように、投資の「入口」である物件購入で失敗したらまずリカバリーは難しいのです。天高と階高の違い、S造とRC造の違いも説明できないような仲介
業者や販売員のいうことは適当に聞き流しておき、投資は最後は自己責任であるということを十分認識した上で、妥協することなく投資物件をスクリーニングするべき時なのです。

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中古物件の見直し買いが始まった?(その4)

新規供給量縮小いずれにせよ、プラスプロパティのいうように、タイ人の間では今も都心部に住みたいという需要が非常に大きく、これは今後も続くことは間違いありません。

こちらに住んでバンコク中心部の渋滞の激しさを知っていれば容易に納得できますが、いくらこれから新線新駅ができるといっても、その多くが郊外を結ぶもので、都心部を貫いて走るスクムビットラインやシーロムラインのようなマストランジットはあまりなく、東京以上に都心部の職住接近需要は大きいのです。

さらに、40歳以下購入層の人気ロケーションで4回にわたって書きましたが、これからタイ人ミレリアル世代が住宅購入を始めるという大きな潜在マーケットがあります。

特にその中でも、エリート層であるアッパーミドルクラスにとっては、価格が高騰した
新築物件はもう購入できなくても、代わりに都心の中古市場が購入対象になってきます。

新規供給量が減少し、コンドミニアム市場の成長は減速することになるかもしれませんが、だからといってデベロッパーと投資家はそもそも目的が違うので、あまり悲観的になる必要はありません。

私がかつて住んでいたロンドンなどはほとんど新規供給がなかったので、デベロッパーの出る幕などなく、中古物件の価格動向が相場の中心でしたが、それでも不動産業界は隆盛を極め、不動産投資は個人の資産形成の最良の手段の一つとなっていました。

造っては売るを繰り返すだけのいわゆるマンデベと、将来価値に投資して資産価値増大を狙う機関投資家ではそもそも戦略や目的が違うのと同じように、デベロッパー業界が不況でも中古市場が活気づくのであれば、そこには大きな投資のチャンスがあります。

かくいう私も、45㎡の自宅と55㎡の建築中プレビルドの2物件を残し、
これまでに投資してきた物件は昨年末までに全てエグジットし「出口」のプロセスを終えたので、今はキャッシュポジションを高めています。

一方で、折からの1バーツ3.5円以上という久しぶりのバーツ高・円安のチャンスということもあり、
とりあえず、この売却して得た資金を今月中には全額日本に送金して、一旦、為替差益を実現しておくことにしました。そして、いつになるかわかりませんが、次にこれはという投資物件が見つかった時点で、また日本からタイへ送金しようと考えています。

次回に続く

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中古物件の見直し買いが始まった?(その3)

高級中古物件価格推移このグラフは前出CBREのレポートにあるものですが、昨年第3四半期までの9カ月間だけで見ても、CBDの築浅中古物件価格の上昇スピードが上がっているのがわかります。

特にセントラルルンピニーとスクムビットの値上りが大きいですが、第4四半期は中央銀行の住宅ローン融資規制が始まる前の駆け込み需要も入ってきて、もっと値上りの度合いが激しくなっているかもしれません。

都心部の中古物件はこれまでも緩やかながら値上りしてきているのですが、最近は新規プレビルドの価格高騰で見直し買いが入ってきているということだと思います。

さらに、CBREだけでなく、プラスプロパティ・リサーチでも下の英文コメントにあるように、今は中古物件人気が出ているとレポートしていますが、特に青字でハイライトしたところが興味深いのでその概要をまとめると以下のようになります。

1.
都心部に住みたいという住宅需要が今も大きい中、開発用地不足によりCBDやその周辺のマストランジット駅では新規供給が難しくなっている。それに代わって、その需要を満たせるのが中古コンドミニアムであり、価格が上昇中である。

2.特にスクムビット通り(ミッドタウン・フリンジのアウタースクムビットを含む)の中古コンドミニアムは、平均で年率10%のリターン(キャピタルゲインと賃貸利回りを合算したもの)が見込め、これはバンコクの他のエリアよりも高い。

3.ただし、ここ2、3年以内に売出されたプロジェクトについては、(プリセール価格がかなり高いので)キャピタルゲインは低くなるため、竣工前の転売は難しく、引渡しを受けて最低でも3年位は利回り4~6%で運用しながら保有する必要がある。

次回に続く

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The condominium market continues to grow due to the real demand of residents as well as from investors, according to Plus Property Co Ltd, a full-service professional property and facility management agency.

Anukul Ratpitaksanti, the company’s managing director, said findings from Plus’s research and strategies development division indicate that the residential market is continuing to expand. This is especially true for properties in central business districts and nearby zones that are serviced by the electric train, and where people generally prefer to live.

Despite there being high demand from potential buyers, development of new projects was difficult. To this end, resale condominium units at already-completed projects are seeing an attractive growth, due to their ability to provide solutions to the demands from those who want to live at downtown locations.


One contributing factor for the everlasting popularity of inner Bangkok condominiums is the return on investment. Capital gain and rental yield are similarly high for inner Bangkok. Projects producing returns that are higher than the average return are generally found in Sukhumvit and outer Sukhumvit areas where the total return is about 10 per cent per year, with a tendency to increase continually. 

It should be noted, however, that projects that recently launched within the past two to three years produced less capital gain. It can be reasoned, then, that prices of new projects have been increasing each year. In order to profit from a price difference, an investor may need to hold the property for at least three years while accepting a rental yield of 4-6 per cent. However, overall return will eventually increase because of the forecasted tendency for an ever-increasing price level.

中古物件の見直し買いが始まった?(その2)

リセール価格ではまず、下のCBREのレポートの概要を箇条書きで紹介してみます。

1.バンコク都心部の新規プロジェクトの価格高騰により、多くの住宅購入希望者が割安感のある中古物件に目を向け始めた。

2.特に2018年の第4四半期に入ってこの中古物件需要が高まってきた。最大の理由は、価格が割安なので新築より広い面積の住宅が買えるからである。

3.CBREの調査では、2018年第3四半期時点で市場で売り出されている都心部の中古物件は145,350ユニットで、価格は55,000~350,000バーツ/㎡。一方、30万バーツ/㎡以上の新築高級物件は小さなサイズのユニットが多い。

4.竣工前の購入予約権の転売に関しては、売り出してすぐに完売したような人気プロジェクトの場合、完売直後に盛んに売買が行われる。しかし、その後の工事期間中は売買取引が減り、竣工が近づくにつれてまた増える傾向がある。また、現物の完成物件がないので、デベロッパーのブランドや過去の実績、当初の販売カタログ通りのクオリティやスペックのものを引渡ししてきたという信頼性等が取引では重視される。

5.中古物件売買の場合、通常、売買契約書を締結すると同時に売買価格の1割の手付金が支払われ、その1カ月から2か月後に土地局での所有権移転登記がされる。また、この時に引渡しと同時に残金支払いが行われる。中古物件購入のキーポイントは、建設工事の良し悪し、メンテナンス状態の良し悪し、そして共用部の管理やメンテナンスを行う管理会社(日本の管理組合)の財務状況等である。

6.
1979年にコンドミニアム法が成立以来、タイ人の大半は竣工前のプレビルド物件を購入してきたので、中古物件はあまり人気がなかった。しかし、最近は新規で売り出されるプロジェクトと中古物件で価格に相当な差が出てきたため、自己居住目的のタイ人購入者は、予算的に手が届かなくなった新築物件よりも、既存の物件をターゲットにするようになってきている。つまり、タイ人購入者はこれまでの新築志向をあきらめてでも、同じ価格で買えるもっと広い中古物件を選択するようになってきた。

7.ただし、
中古物件といっても、中には新築に比べても遜色ないほどクオリティの高いのものから、当初の施工が悪くメンテナンス状態も悪いものまで、ピンからキリまである。従って、中古物件の購入希望者にとって、施工品質、メンテナンス状態、管理や修繕計画に関する財務状況等に対するデューディリジェンスがこれから非常に重要になってくる。

次回に続く

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Bangkok Resale Condo Market Continues To Grow

As the prices of new condominiums in downtown Bangkok have continued to rise, many buyers have begun considering resale or second-hand condominiums as an alternative to brand-new projects. CBRE, an international property consultant, has seen an increase in demand for the existing second-hand market from Q4 2018. As the prices of secondhand condominium units are often cheaper than those at newly-launched projects, buyers benefit from bigger unit sizes at more affordable prices.

There are two types of resale units; those in buildings under construction where investors want to resell before transfer of title and those in completed ready-to-move-in units where the title has already been transferred to the original buyer.

According to the survey by CBRE Research, the total supply of completed condominiums as of Q3 2018 in downtown Bangkok was 145,350 units, with prices ranging from THB 55,000 – 350,000 baht per sq.m., depending on the grade and age of the condominium, and how well the building has been maintained. The selling price of newly-launched condominiums in downtown Bangkok in the luxury grade now ranges from THB 300,000 - 600,000 per sq.m., which generally have smaller unit sizes than older completed buildings.In terms of payment, purchasers pay the seller the amount that has already been paid to the developer together plus the seller’s profit.

The original sales and purchase contract is then assigned to the new buyer who takes all responsibility for any future payments to the developer. For most high-end properties in the central business district (CBD), the payment terms offered by developers are 10% on signing a sales and purchase contract, and 10-20% during the construction period with the balance paid on transfer of title at the completion of construction. The amount that the new purchaser must still pay to the developer depends on how many monthly down payments remain before transfer of title. It is important to note that the developer must sign the assignment agreement as well as the seller and purchaser for the contract transfer to be valid.

Ms. Pornpimol Phuengkhuankhan, Head of Advisory & Transaction – Residential Sales Ad Hoc, CBRE Thailand said the market for resale-before-completion units is more active right after launch if the project sells out and there are no units left for sale by the developer. During construction, uncompleted units’ resale activity tends to drop and picks up again as the project nears completion.

The key considerations for the purchaser are the reputation of the developer and the track record of their ability to deliver the quality described in the sales material.

For a completed building, the sale process includes signing a standard sales and purchase contract, usually with a deposit equivalent to ten per cent of the price, and transfer of title at the Land Department 30-60 days after signing the sale and purchase agreement. The balance of the price is payable to the seller at the Land Department on transfer of title.

The key considerations for purchasers of units in an older building are how good the original construction quality was, how well the building has been maintained, and the current financial status of the condominium juristic office, an entity jointly contracted by all co-owners that manages the common areas of the property as well as provides building maintenance.

Since the passing of the original Condominium Act in 1979, most Thai buyers have preferred new buildings, buying units off plan from a developer or a resale unit from an investor just before completion, rather than buying second-hand completed properties.

“However, since the price difference between new launches and older, completed properties is now becoming so great that buyers who want a unit to live in are looking increasingly at existing developments as new developments are priced beyond most Thai buyers’ budgets. Buyers are increasingly willing to give up the prejudice against previously occupied condominium units in return for the ability to buy a larger unit for their money,” added Ms. Pornpimol.

There is a wide range of quality among existing developments with some old projects being as good as new properties while others were poorly built originally and/or have been poorly maintained. Buyers looking at existing buildings should do due diligence on the construction quality and condition of maintenance as well as gain understanding of the financial situation of the juristic office of the building in order to gain an insight into the probability that the building will be well maintained and appreciate in value in the future.

中古物件の見直し買いが始まった?(その1)

中古物件への注目CBREは数年前から、バンコクの中古物件には割安感があり、いつかはロケーションに優れた中古物件価格の見直しが始まる、というコメントを出していましたが、これには私も全く同感です。

従って、このブログや最初の著書の中でも、「バンコクの場合、新築志向が強すぎる。これでは理屈が通らないので、やがて市場の修正が起こり、ロケーションのいい中古物件が見直されるはずである」というようなことを書いてきています。

そして、「建設用地が払底した都心部のBTS駅前などの希少な立地条件を満たす物件は、中古であってもやがてキャップコンプレッション(収益還元利回りの低下)が始まるはずなので、こういった築浅中古物件にこそ投資妙味がある」とも、私は書いてきています。

2016年2月に最初の本を出してから既に3年経ちましたが、最近、CBREが興味深い調査結果を公表しました。

「新規高級プロジェクトの売出価格が高騰した結果、
今の購入希望者は都心部の新築ラグジュアリー物件を敬遠し、出遅れ感が激しくなったCBDの中古物件で管理状態のいいものを買い始めた」という内容です。

これまで数回にわたり、昨年末辺りから市場に変化が出てきていたので、新たな投資はしばらく様子見をした方がいいということを書いてきましたが、潮目が変わりつつある証拠だとも思います。

こんな時に30万バーツ/㎡以上もするスーパーラグジュアリーを買うのは流れに逆行する投資でもあり、これから狙うべきセグメント!(その2)で書いたように、天井感の出てきた高級物件はこれからしばらく値上りしないとすれば、IRRが低くなり投資としてはあまり面白くありません。

だからといって、今度は都心部でなく割安感のある郊外のコンドミニアム市場にシフトすればいいのかというと、以前、竣工した「メトロポリス」のリセール状況で紹介したような一部の駅前物件を除き、郊外市場は今年も見込薄であり、ここも投資妙味はないと思います。

従って、自己居住目的で買うというのでもなければ、ジャンワット(バンコク都周辺の各県)に立地するような郊外物件は、基本的には今年もやめておいた方がいいと思います。

また、ダウンタウンのアッパークラスからハイクラスの新築市場も、金利上昇や住宅ローン規制でセカンドホーム需要や転売目的の購入見込客が減りそうです。

そんな中、昨年あたりから購入予約権を含めた都心部一等地のリセール物件、特に中古に見直し買いが入り始め、目に見えて価格が上昇を始めているという調査結果が出てきました。

次回に続く

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Resale condo market growing
Buyers eschew new posh condos, dig in city core for older units in well-maintained projects.

As the prices of new condominiums in downtown Bangkok continue to rise, many buyers have begun considering resale, or second-hand, units as an alternative, according to CBRE Thailand.

The property consultancy says it has seen an increase in demand for the existing second-hand market since the fourth quarter of 2018. As prices of second-hand units are often cheaper than those at newly launched projects, buyers benefit from bigger unit sizes at more affordable cost.



中国人バイヤー見参、日系デベは道を空けろ(その2)

中国人バイヤー投資対象このことは著書でも書きましたが、タイに来る年間1,000万人にも上る中国人観光客が、中国人不動産投資家にとっても大きな投資のチャンスをもたらし、今、バンコクやリゾート地でコンドミニアムの爆買いが始まりつつあります。

この表を見ても分かるように中国人不動産投資家のタイ不動産への需要はアメリカ、オーストラリアに続いて3位に上昇していて、今年はもっと上昇しそうです。

しかも、彼らはバンコクやパタヤで30㎡前後のコンドミニアムを購入し、それを中国人観光客専門の宿泊施設として貸し出す100%民泊利用で、通常の賃貸運用より高い投資効率を得ることができるのです。

これについては、タイ政府がいくら民泊は違法であると警告しても、外国人である彼らはあまり気に留めないようで、今はMRTのラーマ9、タイ・カルチャーセンター、フワイクワン、ラチャダーピセークなどで物件を買っています。

しかし、
これら中国人購入者の大半は自己居住せず、中国国内の旅行会社やAirbnbを通して旅行者に賃貸しようとすることから、今後問題を引き起こす可能性がある」とのタイコンドミニアム協会のコメントにあるように、やがて地元住民との摩擦を起こすことになります。

それもあって、私は以前からMRTのラーマ9からラチャダーにかけてのエリアでの不動産投資には否定的なのですが、一方で、今後も中国人投資家の不動産購入が増加することを考えると、バンコクの不動産市場は全体としてこれからもまだ相当な底上げがあるということでもあり、我々にとってもこれは大きな投資のチャンスでもあるわけです。

また、台頭著しい中国人投資家、そのリスクに備えろ(その1)で「タイ中央銀行は、コンドミニアムデベロッパーが外国人需要に応じて次々と新規供給を続けていくと、将来これが供給過剰となって不動産市場にショックを与える可能性があると警戒している」ということを書きましたが、今後次第にマーケットリスクも大きくなってくるので、今はまさにチャンスとリスクが混在する諸刃の剣的な市場でもあり、リスク軽減をどうやりながら投資をしていくかということが重要になります。

ところで、ホアヒンでも民泊は違法との審判が下るで書きましたが、リゾート地ホアヒンではとうとう短期宿泊で賃貸したオーナーに対して3万バーツ、宿泊客に対しては1日あたり1万バーツの罰金が課されることになり、力づくでの民泊阻止が始まりました。

この流れは、同じようなビーチリゾート地であるパタヤにも広がってくるように思うし、特にバンコクはリゾート地でもなく、コンドミニアムでは一般住民が住宅としてプライベートな生活をしているのであり、そんなところに大声でしゃべるやかましい観光客が入ってくると大きな社会問題に発展すると思います。

そんな中で、我々はこれからどういう投資をすべきなのか考えた結果、やはり前述のMRT沿線各駅は避けるべきだと思いますが、日本人投資家にとってはまた別なところに投資のチャンスが出てきたと思っています。

また、数ヵ月前にセントラルパタヤで売出され、あっという間に中国人投資家に外国人区分を買い占められてしまったサンシリのエッジの例からもわかるように、パタヤでも状況は同じで、同様の投資チャンスが出てきているように思います。

従って、再来週に開催される東京と大阪でのセミナーでは、今の中国人投資家動向と日本人投資家のこれからの投資方法を、バンコク市場だけでなくパタヤ市場についても大手デベロッパーに来日してもらい解説していく予定です。

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中国人バイヤー見参、日系デベは道を空けろ(その1)

外国人投資家以下は先日、バンコクポストに載っていた記事です。

タイコンドミニアム協会によれば、
ここ数年、中国人バイヤーは増加の一途で、バンコクのコンドミニアム市場を席巻しつつあるだけでなく、この流れは今後も続くとのこと。

中国人は、マストランジットの駅近物件で昨年竣工したコンドミニアムを現金買いしただけでなく、タイ人バイヤーに比べて10~20%も割高で買っているにも関わらず、竣工引渡しにおいてあまりキャンセルが出なかった。

昨年、外国人バイヤーに所有権移転が行われたバンコクのコンドミニアム総額は710億バーツ(約2,400億円)にも上り、これは市場全体の27%に相当する。そして、その内の約3分の1である236億バーツが中国本土と香港からの購入者であった。

しかし、これら中国人購入者の大半は自己居住せず、中国国内の旅行会社やAirbnbを通して旅行者に賃貸しようとすることから、今後問題を引き起こす可能性がある。

また、過去3年間はタイに進出してきた外国資本デベロッパーのトップは日系企業であったが、今年に入ってからは中国系資本が日本を抑えてトップになっている。

実際、今年に入って中国と香港で合わせて19社が3,340億バーツの投資資金をタイの不動産事業に注ぎ込んだ結果、2,530億バーツの日系企業勢は2位に転落したのである。

こういったことから、バンコク首都圏のコンドミニアム市場は今年も好調で、首都圏全体のコンド供給量は昨年と同様、55,000ユニットに近いと、コリアーズ・インターナショナルのリサーチ部門は予想している。

ところで、新規供給の金額ベースでは25%アップの2,500億バーツになると見込んでいるが、これは多くのプロジェクトが高級物件にシフトしたからである。例えば、今年の上半期に売り出されたプロジェクト総額は1,038億バーツと、昨年同期の495億バーツの倍以上となった。

この違いは昨年は郊外での供給が多かったのに対し、今年は都内での供給が大幅に増えたことが主な原因である。

過去4年間、50,00~100,000バーツ/㎡のユニット数が全体の5割を占めていた。そして、100,000~150,000バーツ/㎡が23%、50,000バーツ/㎡以下が11%であった。

しかし、2014年第1四半期から今年の第2四半期にかけて売り出されたコンドミニアムについては、100,000~150,000バーツ/㎡の物件の成約率が81%と、最もよく売れたという調査結果が出ている。

次回に続く


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Chinese dethrone Japanese as Bankok's keenest condo buyers

Chinese buyers are dominating the Bangkok property market with no end in sight, says the Thai Condominium Association.

Prasert Taedullayasatit, the association's honorary president, said a large number of Chinese buyers have come into Bangkok's condo market in the past few years and the trend is expected to continue.

"The Chinese bought [condo units] with cash," he said. "A condo project near a mass transit station, for which construction was completed last year, saw healthy transfer among Chinese buyers, though they got a 10-20% higher price than Thai buyers."

Last year, condo transfers to foreign buyers were valued at a combined 71 billion baht, accounting for 27% of total condo transfers in Bangkok.

Of the amount, one-third or 23.6 billion baht was from buyers in mainland China and Hong Kong, up from about 13 billion baht in 2016.

"A possible issue with Chinese condo ownership is that most Chinese owners may not stay at the unit themselves, but instead rent out to a tour agent or use it as an Airbnb," Mr Prasert, also Pruksa Real Estate's CEO for premium business, said yesterday at a seminar on the condo market.

He said Chinese investment in Thai property development through joint ventures with Thai firms this year has outpaced all other foreign investors, including the Japanese, who were the most active during the previous three years.

A total of 19 companies from China and Hong Kong with a combined investment of 334 billion baht jumped into the Thai property market. The Japanese came second with a combined investment of 253 billion baht, followed by Singaporeans with 31 billion baht, Mr Prasert said.

Phattarachai Taweewong, senior manager of property consultant Colliers International Thailand's research department, said the condo market in Greater Bangkok will continue to look healthy this year.

New condo supply launched in Greater Bangkok in 2018 will be close to 2017 levels at about 55,000 units. But total value will rise by 25% to 250 billion baht because much of the new supply will be in the higher-priced segment.

In the first half, newly launched condo supply totalled 22,561 units worth a combined 103.86 billion baht, up from 20,958 units worth 49.5 billion baht in the same period last year.

"The sharp increase in value was derived from the fact that supply last year was mostly in outer city locations where unit prices are lower," Mr Phattarachai said. "This year, the majority of supply was in the inner city."

In the second quarter this year, the amount of new condo supply launched in Greater Bangkok was 8,511 units, down from 13,605 in the same period last year and 14,050 in the first quarter this year.

The average price per square metre of new supply launched in the second quarter dropped to 109,092 baht from 135,340 as most of the second-quarter supply was in outer areas.

In the second half, the average price per square metre of newly launched supply will rise to 140,000 baht as there will be some projects launched in prime locations like Thong Lor and Ekamai, Mr Phattarachai said.

During the past four years, newly launched condos priced at 50,000-100,000 baht per sq m had the largest market share with 103,101 units, accounting for 50% of the total.

Next was those priced at 100,001-150,000 baht with 48,332 units, representing 23%, and then those of less than 50,000 baht with 22,077 units, or 11%.

Condo supply launched during the first quarter of 2014 to the second quarter this year and priced at 100,001-150,000 baht had the highest sales rate of 81%.

それでもキャピタルゲイン狙いはCBD?(その4)

Land Price Indexさて、以上から大体どこもキャピタルゲイン狙いならCBDという見方は同じであり、私もこれまで、資金的に余裕のある日本人が投資をするのであれば、やはり、トンローやプロンポンを勧めてきています。

ただし、その場合、小さな1ベッドルームでは周辺のマーケットニーズから離れてしまうので、小さくても50㎡前後のユニットを選ぶべきだと思います。つまり、5,000万円近い投資になるのですが、これができるのは、日本人投資家でもごく一部の富裕層に限られてしまいます。

下に添付したのは、タイランド・プロパティというウエブマガジンの記事ですが、「プロンポンとトンロー、この2つの隣接するロケーションこそ、投資としてベスト」という見出しで始まっています。

まあ、中長期的な視点で見ればどこも同じことを言っているし、誰も反対する人はいないと思いますが、これが今の市場全体のコンセンサスということです。

ただし、向う1、2年のスパンで考えると、ここ数年のCBDの異常な地価上昇、特にトンローなどは新規プロジェクトの売出価格の上昇が急激すぎて、市場がついてきてないようにも見えることから、しばらく調整期間に入って緩い上昇になるのではないかと私は思っています。


それもあって、今回の著書でも書いたように、今年、来年といった数年間は、フリンジのプラカノンやオンヌット、ミッドタウンのバンジャークからウドムスク、そしてサブアーバンならサムローンなどが地価の出遅れ感の調整で値上りしてくると思うし、またプロンポンやトンローでの投資金額に比べたら比較的少額の資金で投資できることからも、平均的日本人投資家にとって狙い目ではないかと思っています。

それと、近いうちにまたレポートしますが、ここ数年の大手デベロッパーによる海外でのマーケティング展開もあって、外国人投資家の投資がまた一段と増えてきていて、その中でも特に中国人の投資が急増しているという統計が発表されました。

そして、これは著書でも書きましたが、ここで留意すべきは、中国人の投資はそのボリュームゾーンが日本人と同様、1,000万円からせいぜい2,000万円ぐらいまでに集中しているという点です。

つまり、トンローやプロンポンに投資する中国人は思ったほど多くなく、むしろこれからは、ラチャダーだけでなく、グリーンラインのフリンジやミッドタウンにこの投資資金が流れてくるだろうと思うのです。


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Phrom Phong and Thong Lor. These two neighbourhoods are the best place for Bangkok real estate investment


What makes Phrom Phong and Thong Lor the best place for Bangkok real estate investment?

Phrom Phong and Thong Lor are less than a kilometre apart and share some common traits. Both are popular residential communities among expats working in Thailand due to their lifestyle options. A wide range of shopping, dining and nightlife can be found in this part of Bangkok which makes it lively during the evening and weekends.

The influence of the Japanese population, who have preferred this part of the Thai capital for decades, can also be found throughout Phrom Phong and Thong Lor. Finally, each neighbourhood is home to a unique collection of outstanding properties that vary in size. When you put all of these reasons together, it is easy to see why Phrom Phong and Thong Lor is the best place for Bangkok real estate investment.

 

Phrom Phong real estate

Multi-bedroom condominium units are extremely popular in Phrom Phong. Two-bedroom units are in high demand from both buyers and renters and arguably present the best investment opportunity.

A two-bedroom, two-bathroom condominium unit in The Address Sukhumvit 28 is going for THB 15.5 million (USD 486,000). The project, which was completed in 2009, is a short walk from the Phrom Phong BTS station.

Those looking for a new-build unit to invest in should consider Supalai Oriental Sukhumvit 39. The development is located in the north part of the neighbourhood and is close to a few shopping centres. A 77 square metre, two-bedroom unit here starts at THB 10.2 million (USD 321,293).

 

Thong Lor real estate

The best place for Bangkok real estate investment could be a unit in a project like The Monument Thong Lo. This superluxury condominium is being developed by highly-respected homebuilder Sansiri and has a range of trendy amenities to meet the demand of residents in this part of Bangkok.

The unit sizes are superb, starting at 124 square metres. A two-bedroom, two-bathroom unit in the 45-storey development starts at THB 30 million (USD 941,676). Units in The Monument Thong Lo have been going fast and with only 127 residences available, they won’t be around for much longer.

今の都心部新規プレビルドは要警戒圏か(その3)

コンド購入の教科書2ただし、アシュトンについては竣工後の引渡し遅延でかなりごたごたしたので、著書の第一章8項で「増え続けるクレームと欠陥工事」の中でこの問題に関するデベロッパーの顧客無視の対応に苦言を呈しました。

しかし、この問題もやっと解決し、ちょうど今週から竣工引渡しが始まりました。一昨日、47㎡の角部屋を買った私のクライアントが受け取ったチャノート(権利証)を見せてくれましたが、今回は間違いなく引渡しが完了しています。

すなわち、善意の第三者に所有権の移転登記ができた以上、今後、紛争の当事者がそれを無効にすることはまず無理なので、もう心配はないと思います。

しかも、引渡しが遅延した3カ月分については、しっかり契約に基づきペナルティ金利ももらえることになったそうで、私もアシュトンアソーク、引渡しできず(その7)で「アシュトンアソークを買ってもらった私のクライアントには、アナンダーからのインセンティブオファーには実質何のインセンティブもないので合意しないようにと伝えてあります。こうなったら契約に定める最大で契約金額の1割の引渡し遅延ペナルティを取りに行くつもりで、結果を待つ方がいい」と書いた手前、状況を注視していたのですが、まあ、大事には至らずほっとしています。

さて、ここで話を戻しますが、私はどろどろした仲介はやらないのでこのブログを常に投資家目線で書いています。つまり、デベロッパーから直接コミッションがもらえる新築プレビルドの販売を最優先にするエージェント目線とは一線を画していて、新築でも中古でも投資対象として相応しいと思えるプロジェクトを推薦するようにしています。仲介料などもらわないので思った通りのことが書ける訳です。

このところの新規プロジェクト売出価格の急激な値上りは、主にマーケットシェア競争に必死になっているデベロッパーが用地取得で高く買い漁ったことによる地価上昇が一因でもあると思っています。

実際、こういう過当競争に加わらないデベロッパーもいるのですが、多くは需要と供給をあまり考えず、供給過剰を起こすほどのシェア争いをしているのです。つまり、ある意味、この価格高騰は
彼ら自身が招いたものでもあるといえます。

従って、今の新規プレビルドには竣工するまでほとんど価格が上昇せず、むしろ竣工時の投売りで値下りするリスクもあると思うのです。もちろん、中には徐々に値上りしていってゲンガムライの転売益が取れるような優れたプロジェクトもあると思いますが、これからはその数は減っていくと思います。

その点、既に引渡しが行われた物件は値上りの速度が比較的緩やかですが、一旦中古となるとそこにはゲンガムライの転売で儲けようとする投機目的の連中がいなくなるので、値上りもゆっくりになるものの、キャピタルロスのリスクも小さくなるのです。

それもあって、この年刊誌で書いたように築浅中古や竣工直前直後の投売りを狙う方がいいとアドバイスしてきているのですが、最近の新規プレビルドの将来の値上りをほとんど織り込んでしまったかのような販売価格を見て、ますますこの考えが強くなってきた次第です。

ところでやっと竣工引渡しが始まった話題のアシュトンアソークですが、ここで引渡しが始まったということは、昨年末に比べると小さいですがもう一度投売りが出てくるのではないかと思っています。

しかし一方で、一昨日、現地に行った際にまた新しい問題が出ているのを見つけました。アナンダーはまたもこの問題を隠そうとしているのかもしれませんが、本当に次から次へと問題が出てくるデベロッパーです。次回はそれについて書いてみようと思います。

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今の都心部新規プレビルドは要警戒圏か(その2)

コンド購入の教科書ちょっと間が空きましたが、このところ、日本在住でバンコクの不動産購入を検討している方達からの、日系仲介業者からセミナー等で紹介された物件に対するセカンドオピニオン依頼が相次ぎ、その評価レポート作成で時間がとられてしまいました。

中には、「将来、損切りになる可能性が高いので、この物件の購入はお勧めしません」とはっきり結論付けたレポートもあるし、私もなかなか結論が出せずに考え込んでしまうような難しい物件もありで非常に勉強になりますが、投資コンサルタントとしてしっかりしたレポートを出したいので結構時間がかかってしまいました。

さて、ここでやっと一段落し時間ができたので、続きを書こうと思います。

昨年末に発行された「バンコクハウジングガイド」という年刊誌に載せた特集記事で、「コンド購入の教科書」というのがあります。この中で私は「成功のための3つの基本戦略」と題して「新規プレビルドと価格乖離が大きい築浅中古物件を買え」、そして「プレビルド方式の弱点、竣工直前直後の投売りを狙え」の2つの購入チャンスについて書きました。

その理由は、最近のアシュトンアソーク、パーク24、ライフスクムビット48、etcなど、販売時に人気があって短期間で完売した物件が、竣工しても一部のレアユニットを除いてほとんど値上りしなくなった状況を見て、これはスクムビット通り沿いで今までになかったことでもあり、潮目が変わりつつあるような兆候が出ていると思ったからです。

この辺の微妙な変化は、現地に住んで毎日マーケットの動きを見ていないとなかなか読み取れないはずですが、だからといって、私も確信をもってここで不動産市場全体がおかしくなると思っているわけでもありません。

むしろ、私は今回の著書でも上の3つのプロジェクトについては、最近の新規プレビルドを買うよりよほど割安感があるので、購入するならこれらを検討することを勧めています。


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今の都心部新規プレビルドは要警戒圏か(その1)

Property IndexDDproperty Property Index saw prices for residential property in Bangkok continue their upward trajectory in 1Q18.

The Index has increased significantly quarter-on-quarter (Q-o-Q) from 205 to 213, due to rising costs from developing projects in densely built-up areas including the Central Business Districts

最近、不動産情報ポータルサイトの最大手、DDプロパティがこのような2018年第一四半期の調査結果を発表しました。

これを見て、これからもっと値上りするぞと焚きつけるのが現地の不動産エージェントなので、彼らのバイアスの入ったポジショントークには振り回されない方がいいです。

むしろ、これに対する私の正直な感想は、年末ぐらいにそろそろまた調整がくるかも、ということです。

私は2011年からバンコクのマーケットを見てきているわけですが、2014年5月20日のクーデター後に市場がやっと落ち着き、
2014年終り頃からそれまで落ち込んでいたコンドミニアム市場に外国人投資家が戻ってきたのを見ています。

その結果、バンコク中心部のコンドミニアム市場が一挙に活気づき、その勢いが2016年第一四半期まで続いたのがこのインデックスからもわかります。

そしてその後やや速度を落とし、これが1年ちょっと続いたのですが、この間、土地を含む建設コストの上昇で新規供給物件の価格は上昇が続いていたものの、巷では不動産不況といわれていました。

つまり、家計債務の増加を恐れた銀行の与信基準が引き上げられ、キャンセル続出による完成在庫の増加、同時にプリセールの売れ行きも以前に比べるとかなり落ちついた調整期間となっていたわけです。

それが昨年後半から再び上昇スピードが上がってきていますが、
特に、今年の第一四半期の3カ月間だけで、205から213へとインデックスが急上昇していています。

つまり、これを年間にすると32ポイント上昇ということになり、この勢いが今後も続けば今年は1年間で205から237に上昇することになります。

また、この3年間のロングタームトレンドで見ると114.55から220.62へとほぼ倍増しているわけですが、むしろ、この辺りでもう一度調整が必要だろうとも思うのです。

特にCBDや都心部では、この数年の地価上昇が速すぎて、新規売出プレビルドの販売価格だけが先行して急上昇している現状を見ると、少なくとも都心部は周辺の築浅中古プロジェクトの価格がキャップコンプレッションである程度追いつくまで調整があった方がいいと思います。

すなわち、このままプレビルドの一方的な上昇が続けば、今回の著書の中でもAREAのバブル崩壊予測を書きましたが、そこまで行かないまでもちょっと危ない気がします。

次回に続く

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5年間で投資リターンが最も大きかったエリア(その3)

バンコク投資リターンネクサスはこの中で「トンローは家賃とキャピタルを合わせたROIが66%」といっていますが、そもそも5年の中長期投資リターンを語るときにお金の時間価値を考慮しないROIはミスリーディングなのであまり使いません。

 

5年ものの投資信託や定期預金を見てもわかりますが、大抵は年率X%の投資利回りという表現をしています。単純に66%の利益というとすごく儲かったように思えますが、それが2年で実現できたのか、5年かかったのか、それとも10年かかったのかでリターンの価値が全然違うからです。


さらに、ネクサスはこの中で「2013年にコンドミニアムを購入した場合、エッカマイの5年間平均賃貸利回りが7.7%であった」とのことです。

5年間の平均賃貸利回りということなので、プレビルドでなく中古物件を買って5年間賃貸運用した場合ということだ思いますが、1ベッドルームや2ベッドルームといった対象物件の定義が不明であり、竣工したばかりの物件と築10年の物件でも当然、利回りは違ってきます。

バンコクの中古物件はトンローであっても築年数が古くなるにつれて値上りが緩やかになります。例えば、築15年とか20年の物件は一部のヴィンテージを除いてほとんど値上りしなくなるのですが、竣工したばかりとかまだ築数年の中古物件は間取りやスペックも今のトレンドに合致しているので、新規プレビルドプロジェクトの価格上昇に伴って価格も値上りしていきます。

だから私は築10年程度で手放すことを勧めているというのもあるのですが…。


ところで、ここで何より重要なことは、この賃貸利回りは空室リスクを明らかに無視していると思えるところです。今、バンコク全体のコンドミニアム市場の7割以上が30㎡以下のスタジオと1ベッドルームだといわれていますが、4、5年前からずっと指摘されてきたのが、こういう小さい物件の供給過剰による空室率の上昇です。

また、スタジオや1ベッドルームは入居者の入れ替えが頻繁に起こるので、5年間を通して新旧合わせたエッカマイ中古市場全体の平均賃貸利回りが7.7%などというハイイールドはまず考えられません。


参考までに、ネクサスのいうROIに基づいてこれをキャッシュフローで展開しIRRを計算してみたのがこの表ですが、ネクサスのいう通りだとピンからキリまであるバンコク全体のコンドミニアムの平均IRRが9.34%もあることになり、トンローやエッカマイはそれぞれ11.81%と11.29%というちょっと馬鹿げた数字になります。

こんなに儲かるのならバンコクのコンドミニアム投資はそれこそ馬鹿でもチョンでも儲かるということになりますが、実際には市場ニーズのない物件をデベロッパーや仲介業者の手前勝手なセールストークに乗せられて買ってしまい、入居者がつかずダウンタイムが続いて苦労している人も多いのです。

また、私は投資コンサルタントなので、仲介ビジネスはリテインドエージェント以外しませんが、日本人投資家に対して購入を検討している物件のセカンドオピニオンは出します。そして、これまで相談のあった中で、半分以上のケースでやめておいた方がいいというアドバイスをしているのが実態です。

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5年間で投資リターンが最も大きかったエリア(その2)

2018FCROI(Return on Investment)
最後に投資リターンについてであるが、過去5年間のROIを比較してみる。

まず、2013年にコンドミニアムを購入した後に賃貸運用していた場合、投資家は平均で年率6.1%の賃貸利回りがあった。

中でもエッカマイの賃貸利回りは7.7%と最高で、続いてパホンヨーティンの7.2%、トンローの6.6%、そしてランスアンとパヤータイが同率の5.6%であった。

さらに、この5年間のキャピタルゲインについては、ラグジュアリーコンドミニアムの方が物件価値増加が大きく、中でもトンローは家賃とキャピタルを合わせた総合リターンで66%と最高であった。

それに続いて、エッカマイの61%、ラチャダー・ラーマ9の58%であるが、市場全体の5年間の平均的なROIは50%であった。

今後の市場予測
コンドミニアム価格はこれから3年間、全体として年率8%から10%の上昇が続くと予想されるが、都心部のコンドミニアム価格については年率12%から15%と予想される。

ミッドタウンエリアに関しては賃貸利回りは短期的には高いものの、都心部はより大きなキャピタルゲインが実現できる。

従って、総合投資利回りであるROIで見た場合、ミッドタウンもダウンタウンもほぼ同じようになる。この場合、投資家が気を付けなければならないのは、物件管理や修繕の状態である。

記事はここまでですが、素人みたいな表現が多くミスリーディングでもあり、本当にこれがクッシュマン(注:ネクサスはアメリカのクッシュマンが買収した会社です)のレポートなのかという疑問と、もしかするとバンコクポストの記者が不動産の素人でよくわかってないのかというのが私の印象です。

いずれにせよ、これに対する私のコメントは次回に書きますが、不明点が多くこの記事はあまり鵜呑みにしない方がいいというのが結論です。

次回に続く

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Return on Investment
When comparing the return on investment in condominiums over the past five years, the survey found that when it came to buying a condominium in 2013 and renting it out, an investor would get a 6.1% return per annum. Ekamai retained the highest yield at 7.7%, followed by Phahon Yothin (7.2%), Thong Lor (6.6%) and Langsuan as well as Phaya Thai (5.6%), respectively.

Investing in condominiums not only gives investors an annual return from renting, but also generates capital gains from sales, as the prices regularly climb. The return on investment for the overall luxury market has been relatively high over the past five years. Thong Lor gives the highest total return on investment at 66% from rent and sales, followed by Ekamai (61%) and Rachada-Rama IX (58%). The average return on investment has been 50% over the last five years.

Trend
The overall condominium price is forecast to increase 8-10% per year over the next three years. Condominium prices in the city centre are projected to rise 12-15%. For areas surrounding inner Bangkok, the annual yield will be higher in the short term, while investing in a condominium in inner Bangkok itself may provide higher capital gain from sales.

Therefore, total return on investment from condominiums both in inner Bangkok and surrounding areas will more or less be the same.

The key factors that buyers should consider before purchasing a condominium are good management and building maintenance

5年間で投資リターンが最も大きかったエリア(その1)

Price Increaseバンコクポストでこんな記事が載っています。

ネクサスプロパティコンサルティングの調査によると、スクムビット39とトンローエリアの新規コンドミニアムの売出価格は183,000バーツ/㎡から255,000バーツ/㎡へと、この5年間で40%上昇し、バンコクで最も値上りした。

そしてラチャダー・ラーマ9、エッカマイがそれに続き、それぞれ34%、30%の上昇であった。

また、2018年第1四半期にバンコク都心部で売り出されたラグジュアリーコンドの平均価格は208,600バーツ/㎡であり、その中でもスクムビット39からトンローにかけてのエリアでは315,000バーツ/㎡と最高額であった。

それに続いてセントラルルンピニが262,000バーツ/㎡、サトーンが243,000バーツ/㎡であった。

このようにバンコク都心部の新規コンドミニアム価格は上昇し続けているが、用地不足とタイ人富裕層や外国人投資家の需要で、需給がタイトになっていることが原因である。

その結果、新規プロジェクトにおいてもキャピタルゲインと家賃収入の両方で今も高い投資リターンが実現できるのである。

家賃水準
トンローの月額家賃はバンコク最高で、1,000バーツ/㎡となっているが、
バンコクのダウンタウンとフリンジエリアのハイエンドコンドの家賃は大体526バーツ/㎡から800バーツ/㎡のものが多く、平均月額家賃は754バーツ/㎡である。

この中ではエッカマイとパヤータイの家賃が高く、ラチャダーからラーマ9、トンブリ地区はタイ人と日本人以外のアジア人エクスパット(主に中国人と韓国人)が主な賃借人ということもあって家賃は低い。

一方、スクムビット39からトンローにかけて、そしてランスアン、サトーンについてはそれぞれ月額家賃が1,000バーツ/㎡、955バーツ/㎡、823バーツ/㎡である。また、これらのエリアに住む賃借人はCBDで働く日本人と欧米人である。

また、都心部の1ベッドルームと2ベッドルームの平米単価家賃はほぼ同額であり、タイプによる家賃差はほとんどない。しかし、トンロー、ランスアン、サトーンなどの中心部コンドミニアム月額家賃は1ベッドルームで43,000バーツから52,000バーツ、2ベッドルームで65,000バーツから82,000バーツとなっている。

一方、それ以外の都心部の月額家賃は1ベッドルームが19,700バーツから33,000バーツ、2ベッドルームが33,500バーツから54,600バーツである。

次回に続く

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Condominium prices on Sukhumvit Soi 39 and the Thong Lor area have surged by 40% over the past five years.

Thong Lor also takes the cake for the highest rental costs in Bangkok at 1,000 baht per square metre per month, reported property consultant Nexus Property Marketing Co.

Managing director Nalinrat Chareonsuphong said the company, after compiling data on newly-launched condominiums in central locations in the capital, had found that property prices have risen continuously due to an insufficiency of land for development and high demand both from Thai and foreign investors. Hence, new projects tend to pull high returns from either sales or rent.

Price
The Nexus survey found property prices on Sukhumvit Soi 39 and in the Thong Lor area had posted the highest increase over the past five years, rising 40% from 183,000 baht per sq m to 255,000 baht per sq m. Meanwhile, prices in the Rachada-Rama IX area and Ekamai surged 34% and 30%, respectively.

In the first quarter of 2018, the average price of newly-launched high-end and luxury condominiums in inner Bangkok and its environs was 208,600 baht per sq m. The Sukhumvit 39-Thong Lor location registered the highest price at 315,000 baht per sq m, followed by Chidlom and Langsuan at 262,000 baht per sq m and Sathon (243,000 baht per sq m).

Rental costs
The average cost to rent high-end condominiums in inner Bangkok and surrounding areas is 754 baht per sq m per month. The rental rates in Sukhumvit Soi 39-Thong Lor, Langsuan and Sathon are 1,000, 955 and 823 baht per sq m per month, respectively. Most tenants are Japanese, European and Americans who work in the Bangkok's central business district.

Meanwhile, the rental rates of high-end condominiums in inner Bangkok and surrounding areas range between 526-800 baht per square metre per month. The highest rental cost goes to the Ekamai and Phaya Thai areas, respectively. The rental rates in Rachada–Rama 9 and Thonburi are lower than other areas because most tenants are Thai and other Asian nationalities, except Japanese, who also work in Bangkok.

Rental rates per sq m for one-bedroom and two-bedroom units in the city centre are more or less the same, with prices for the latter only 1-2% higher.

For central locations like Thonglor, Langsuan and Sathorn, rent ranges from 43,000-52,000 baht per month for a one-bedroom unit and 65,000-82,000 for a two-bedroom unit. For central locations, the rental rate ranges from 19,700-33,000 baht per month for a one-bedroom unit and 33,500-54,600 baht per month for a two-bedroom unit.

CRMの重要性について(アシュトン・アソークの例)

四半期別供給量第1四半期の新規供給量が出てきましたが、14,000ユニットと、予想通り過去3年の同時期に比べてもっとも多くなっています。

各デベロッパーの強気の姿勢が見えてきますが、玉石混交で買わない方がいいプロジェクトもあると思います。

その見分けが難しいですが、こういう時は次のクライテリアでスクリーニングするのがわかりやすいと思います。

1.ロケーション

2.クオリティ(間取り等のデザインと施工の両方)

3.ブランド(デベロッパー)

4.CRM(顧客関係管理)

AREAはその予想の中で、今後一部のデベロッパーはCRM(Customer Relationship Management)に注力するようになってくると書いていますが、そういうデベロッパーは信頼できていいですね。

また、昨年、チュラロンゴン大学が、住宅を買った、もしくはこれから買おうと考えている人達1,000人以上にアンケート調査したところ、タイ人消費者はデベロッパーの顧客対応やアフターサービスを重視しているという結果が出ています。

最近のアシュトンアソーク引渡し遅延の問題を見ているとCRMの重要性がわかります。
当初、私はロケーションの良さからこのプロジェクトを一押ししていたのですが、今回の顧客不在の対応には失望させられました。

アナンダーの他の物件での問題点についてはよくある話?、それとも運が悪かっただけ?でも4回にわたって詳しく書きました。

特にアシュトンアソークは三井不動産との共同プロジェクトの中でも目玉といえる物件です。しかし、アナンダーは顧客に詳しい説明をしないまま、役所の許可が出ないから引渡しが遅れているのでキャンセルしたければ受け取ったお金は全部返します、という一方的な通知を出すという
顧客不在の対応をしていてCRMが不十分です。

この件については大分詳細がわかってきたので、また後日このブログで明らかにしていこうと思っていますが、最近のアナンダーの株価急落からもわかるように、実はかなり深刻な問題になっています。

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今、最もマーケットプレイヤーが集中する価格帯

ミッドタウンコンド前回に続き、これもプラスプロパティですが、彼らはバンコクでも有数の不動産エージェントであり、サンシリ物件を持ち上げるところを別にすれば、彼らの持つ取引事例等のデータベースには非常に興味があるところです。

この表の説明の中で、プラスプロパティが次のようなことを言っています。

1.プラスの2017年度のコンドミニアム取引の売上は212億バーツと前年度比7%増となった。

2.売上の大半はミドルからアッパーセグメントのコンドミニアム、つまり、300~700万バーツの物件であり、この辺りが最も需要が大きい。

3.1ベッドルームユニットを持つプロジェクトの全体に占めるシェアが2015年の69%から2017年は87%へと増加した。

4.最も売れ行きがよく人気があったのはスクムビット通りのインナーからミドルエリア(プルンチットからエッカマイ)、アウターエリア(プラカノンからバンナー)、そしてパホンヨーティンとラチャダーピセークである。

5.2018年に入ってからこれまでのトレンドを見ていると、タイ経済の回復傾向に伴って今年も
コンドミニアム市場は成長が続くという期待が広まっている。その結果、タイ国内だけでなく外国企業の投資も増加中である。

以上ですが、このコンドミニアム市場の拡大というのはデベロッパーにとっての市場拡大であり、要するに大量のコンドミニアム供給ができる、そして周辺産業でもある不動産エージェントも取引が増えて潤うということです。

従って、投資家である我々にとっては供給過剰のリスクも増えるわけで、そう単純にうれしい話ではないことに留意すべきです。

それと、3番目の1ベッドルームがあるプロジェクトが87%へと増加したというのが、中途半端でよく意味がわからないので、タイ語版のレポートがないか探したのですが、残念ながら英語版だけでした。

1ベッドルームがあるプロジェクトは、今はほぼ100%だと思っていたので、まだ87%かと驚いたぐらいです。1ベッドルームがないプロジェクトなと、私が知る限りではテラトンロー等のスーパーラグジュアリー級コンドなどのごく一部だけです。

ところで、この中で注目すべきは、やはり、人気の中心はスクムビット通りだということです。パホンヨーティンやラチャダーピセークもタイ人実需層や中国人投資家の間ではこれから人気が出るとは思いますが、日本人投資家にとってはそれぞれ問題があり、お勧めできません。

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“As for Plus Property's sales of condominiums in year 2017, the sale value amount totaled 21,250 million baht. This figure was a 7% growth from year 2016’s figure of 19,890 million baht.
Most of the sales were from middle-upper segment condos (unit prices between 3-7 million baht), where demand was responsive.
Projects with 1-bedroom units have been taking an increased share of sales, having made up 69% of sales in 2015 and 87% of sales in 2017.

Sale was best in locations such as inner- and mid-Sukhumvit (Phloen Chit - Ekkamai), outer Sukhumvit (Phra Khanong - Bang Na), Phahon Yothin, and Ratchadaphisek, respectively.
Judging from circumstances associated with the condominium market in the first half of year 2018, the market is expected to continue to grow as a result of the tendency of the economy to expand significantly; as a result, investment is being made by both Thai and foreign businesses. 

BTSスクムビットライン、最近の新規供給価格と売れ行き

新規供給8プロジェクト販売達成率バンコクポストにBTSスクムビットライン沿線のナナからエッカマイの区間で、最近新規で売り出された8つのコンドミニアムプロジェクトの販売達成率について書いてありました。

それを表にまとめたのがこれですが、95%の売れ行きということで相変わらずトンロー人気は凄いですね。

それでも平均価格が25万バーツ/㎡ということは、トンロー通りでなく側道のソイのローライズが中心だろうと思います。

このことは、2018年、専門家たちの予測でNEXUSプロパティが年初に次のように予測していました。

「大通りに面した用地不足と地価高騰でコストがかかりすぎることから、2018年は側道のソイに開発されるローライズ(23メートルの高さ制限)
のプロジェクトが増える」

まあ、実態はそんなところだろうと思いますが、これは8つのプロジェクトに限定しているのでこれが必ずしもマーケット全体の動向を反映しているとは限りません。

以前、このブログでも買うならハイライズ or ローライズ?で書きましたが、ローライズにもそれなりにいいところがあるので、同じようなロケーションなら10%から20%ぐらい価格が安くなるローライズも検討可だろうとは思います。

ただし、ローライズでもメイジャーデベロップメントのマエストロやセナのものならある程度安心できますが、その他は
中小デベロッパーが多く、CRM(顧客関係対応)に不誠実で施工にも問題を抱えている例が多いので私はどちらかというと消極的ですが…。

さて、このリストを見て、私などはアソーク、プロンポン、トンローといったCBDのプレビルドは自分の経済力ではもう手が届かなくなってきているのがわかるし、やはりエッカマイ以遠のミドルスクムビットでの駅前ハイライズの方が面白いのかなという気がしています。

今度出す著書でも、「5年後に様変わりするロケーション」として私が期待するタムレサカヤパープ(潜在価値の高いロケーション)をいくつか挙げてその理由を書いていますが、さすがにローライズでも予算が4,000万円もある人でなければ投資できないアソークからトンローはお勧めのロケーションからは外しています。


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コンドミニアムはジェットコースター市場(その4)

観光客

バンコクポストのコラム記事はこんなところですが、FQ(Foreign Quota)があるから大丈夫だなどという単純な理屈では、なんとなくしっくりしない結論付けです。

FQがあっても、これだけ供給があって、その上、外国人はプロジェクト全体の49%まで買えるわけですから、制限いっぱいまで買われてそれ以上買えなくなるようなプロジェクトはそうは出てきません。

それに、今は15万バーツ/㎡以下の物件しか買ってないといっても、将来これが上がってきて20万バーツ/㎡のものを買い始める可能性は当然あると思います。

逆にいえば、これからも郊外の供給過剰は続くとしても、ダウンタウンやミッドタウンの市場は中国人投資家の買いが入ってくるので、今後は値上りはしても、滅多なことで値下りなどしないということです。

実際、今、パタヤあたりでは中国人が大量に買っています。ジョムティエンビーチなどに行けばわかりますが、あの周辺のホテルは中国人観光客ばかりです。

また、つい先日、バンコクに戻ってきたのですが、運悪くスワナプーム空港で数千人もの中国人観光客がイミグレーションで並んでいたため、入国審査で1時間以上、長い列に並んで待つしかありませんでした。

これだけすごい勢いで中国人観光客がやってきている中、その内、彼らはもっと高いハイエンド物件にも食指を動かすようになるのは確実だろうと私などは思います。

しかし、そういうことであれば、一回り先に今後彼らが買い上がってくる15万~20万バーツのダウンタウンやミッドタウンの立地条件のいい物件を買っておく方が、今後の出口で有利になると思うのです。

ただし、新線沿いのアフォーダブルな郊外型コンドミニアムについては、それでも私は否定的です。そういうのを中国人投資家が買うのは勝手ですが、多分儲からないと思うからです。


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コンドミニアムはジェットコースター市場(その3)

中国人投資家中国人投資家が市場を救う

中国人投資家は今、不動産価格の高騰をもたらし世界のあちこちで嫌われているが、タイでも不動産を買い続けている。

中級クラスのコンドミニアムに限れば、全体の10%が中国人の買いではないかと思う、とある業者はいう。

彼らは特に1,000万バーツ以下の物件を買っていて、その数は20万ユニット近くにも上ると思われ、このセグメントの販売在庫の一掃を助けている。

従って、外国人投資家はタイの不動産市場にとって助け舟となっているのであり、もし彼らがいなければマーケットはもっと悲惨なことになっていただろう。

一方で、中国人投資家の増加がオーストラリアやカンボジアで現在起こっているのと同じ問題を引き起こすのではないかという心配もある。実際、オーストラリアやカンボジアでは、政府が法規制に乗り出し、外国人の不動産購入を規制しなければならなくなるほど中国人の買いで不動産価格が高騰したが、タイではその可能性は低い。

というのも、タイにはFQ(外国人枠)があるため、外国人が購入できる数に制限があるからだ。

現在、タイでの中国人投資家は主にミドルセグメントの物件を買っている。すなわち、10万~15万バーツ/㎡のレンジの物件であり、これより上のアッパーエンドのセグメントにはあまり入ってきてない。従って、他の国のように不動産価格全体が高騰することはないであろう。

次回に続く

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CHINESE BUYERS TO THE RESCUE

Chinese investors, who have been shunned in many parts of the world where they have been blamed for creating an artificial bubble in the property market, have been actively participating in the Thai market.

"If I have to guess, they account for about 10% of the overall purchases in the mid segment of the market," says Ms Jiraporn from Phatra.

Chinese buyers who have recently become active in the market for units priced below 10 million baht have helped spur demand and lower the inventory, which Mr Nathavut from Deutsche Tisco anticipates is in the tune of nearly 200,000 units or about 1.7 years before they are absorbed.

"Foreign buyers have been helping the market and had it not been for them, the situation would be worse," Mr Adisorn of LH admits.

But fears that they may create a problem such as that seen in Australia and Cambodia seems unrealistic in Thailand as there are restrictions on the number of units in each building that foreigners can own.

Chinese buyers in Australia and Cambodia have been blamed for pushing up the prices of units to the point that laws were considered to curtail their participation in the property market there.

But so far Chinese buyers in Thailand have mostly have been in the middle segment, representing prices of 100,000 to 150,000 baht per square metre, while in the upper end market their participation continues to remain very limited, thus preventing a surge in prices like in certain other countries.

コンドミニアムはジェットコースター市場(その2)

スパライ前回のバンコクポストの記事の続き

 

販売達成率

 

多くの業界関係者が供給過剰はないというが、最近は明らかに販売達成率は落ちてきているし、即日完売などという派手なニュースもあまり聞かなくなってきた。

 

前回のサトーン通りのプロジェクトを例にとれば、デベロッパーは当初完売したと大々的に宣伝していたにもかかわらず、実態は全体の10%が今も販売中であり、しかも、彼らは値引販売をしてでもこの販売在庫を一掃しようとしているのである

 

「即日完売などというのは昔の話であり、今はもうそんな時代ではない。それに当社は当時も即日完売など期待してなかったし、販売開始してから2、3か月で3割も売れればいいと思っていた」(ランドアンドハウス)


しかし一方で、スパライプレミア・ジャラーンナコンのようなロケーションのいいプロジェクトに対する需要が大きいのも事実で、これなどは本当に550ユニットが数日で売り切れたのである。

 

「このプロジェクトは実際に市場で売り出す前に、当社の既存顧客の購入予約で完売していた。しかし、当社としてもせめて一部は一般顧客にも売りたかったので、敢えて一般販売も行ったという経緯がある」(スパライ)

 

「今のコンドミニアム販売達成率は2割から8割と大きな格差が出てきていて、かつてはすぐに完売になっていたような魅力的なプロジェクトでも今は8割しか売れなくなってきている。

 しかし一方で、買主がキャンセルせずに所有権移転に応じて完成物件を引き取る率は高止まりしていて落ちてないというよいニュースも出ている」(パトラ証券の不動産セクターアナリスト)

 

ここまで読んでくると、郊外は別にしても今のダウンタウンのコンドミニアム市場はそれほど悪くもないような気もしますが、やはりマーケットの二極化が進んでいるということだと思います。

 

しかし、スパライのプロジェクトを調べると、私は食指が動きませんでした。平均価格が97,000バーツ/㎡と価格的にはタイ人ミドルクラスからアッパーミドルが買うセグメントですが、チャオプラヤー川の西側というロケーションでは我々日本人には難しいです。

 

ただ、こういうのが数日で完売してしまうのは、やはり価格とロケーション、それにデベロッパーのブランドの3拍子さえそろえば、需要はまだまだあるのだと思います。

 

次回に続く

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TAKEUP RATE

Most industry experts believe there will be no oversupply but what is clearly visible is that the takeup rate has been slowing and projects that used to make headlines of being sold out within days, if not hours, are rarely heard of these days.

"If you take the case of the project you just mentioned [on Sathon Road], they had reported that they were sold out but at the moment about 10% of the units remain and they are offering discounts for whatever is left," says a real estate agent and speculator on the property market, who had purchased units at this newly opened building but has since sold out his units at a premium.

He added what others have been talking about in terms of the takeup rate that it is not on par with what the situation was a few months or years ago.

"The days of selling out in a single day don't seem to be there now, and we never had those days anyway because we do not expect to sell out our project in a day or two, instead we would be happy to see 30% of our project being sold over a period of two to three months," Mr Adisorn of LH says.

But projects in good locations continue to remain in high demand as was seen by the launch of "Supalai Premier Charoen Nakhon" which saw the nearly 550 units sold out within days of the launch.

"If you talk about that project, it was actually sold out before it was up for sale because many of our existing customers wanted it and had booked before we opened it to the public, but because we wanted to have some proportion for the public we opened it to the public to buy," Atip Bijanonda, a director at Supalai Plc and also the president of the Housing Business Association, says.

Although he conceded the takeup rate has been slowing slightly, he says that the issue of oversupply is something that is not visible in the market.

Jiraporn Linmaneechote, sector analyst at Phatra Securities, says takeup rates are down to 20-80%, with 80% being for really good projects, down from 100%, which used to be the norm.

But the good news, she says, is that transfer rates continue to remain good, even though there were reports of a rise in the rejections of applications for housing mortgages a few months ago.

A decent takeup rate would mean that supply for the market would continue to remain.

コンドミニアムはジェットコースター市場(その1)

bkk以下は、最近バンコクポストに載っていた記事ですが、今のバンコクコンドミニアム市場の先行き不透明な状況を表していると思うので紹介します。

アソークのスクムビット交差点で、サトーンにある
既に完売したはずのコンドミニアムの特別値引きセール広告が出ている。

実は、このようなケースは調べれば他にもよくある。デベロッパーは認めようとしないが、バンコクのコンドミニアムに対する需要はここ数年、低迷が続いているのである。

さて、ランドアンドハウス社長は、今のコンドミニアム市場について、次のようなコメントをしている。

「今のバンコクコンドミニアム市場はあなたが思うほど良くないが、だからといって、それほど悪くもないという状況が続いている。
 従って、今のところ、不動産バブル崩壊という危険なところまではいってないが、バンコクでの供給が急増しつつある中、今後の売行きがどうなるかについては予断は許せない。
 危険なところまで行ってないという理由は、今のデベロッパーの利益率が落ちてないからである。また、廉価なアフォーダブルなコンドミニアム市場は今もまだ回復してない」。

業界のリーダー格でもありながら、保守的なランドアンドハウス社長のコメントだけに真実味があります。

更に、ドイッ銀行の現地法人、ドイッチェティスコ証券アドバイザーは次のように分析しています。

「上場企業の不動産デベロッパーの
営業利益は33%と5年前の35%と比べてあまり落ちておらず、経常利益についても17%と20%からやや落ちた程度である。
 そして、この利益率の縮小は販管費が12%から16%に上昇したことが原因であり、今のところ、市場のトレンド自体が変わったという兆候はない」。

一方、どちらかというとサンシリと同じで強気のコメントが多い
デベロッパー、アナンダーの社長は、次のようにコメントしています。

「当社がメインとするミドルからアッパーエンドクラスのコンドミニアム市場では需給面でのミスマッチは今のところ起こってない。むしろ、ロケーションと人の流入によって市場が決まっている」。

次回に続く

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Drive past Sukhumvit-Asoke intersection and you may notice a new billboard has come up in the past few days advertising a special discount for buyers of a high-end condominium project on Sathon Road that until recently was being touted as having been 100% sold out.


One would be forgiven if they thought that this was a standalone case of a single project, but if one digs deeper they will notice that the demand for property in Thailand, especially in Bangkok, has been witnessing a phase of slowdown over the past couple of years, although most developers would not admit to it.

"The situation in the property market is not as rosy as you may think but it is not that bad either," Adisorn Thananan-narapool, chief executive officer of Land & Houses Plc, said.

Although admitting that the supply of condominiums in the city was on a sharp upswing which could impact the takeup rates, he said at the moment fear of a property market crash is something that still is not on the horizon.

Mr Adisorn, who manages the 132-billion-baht market capitalisation company LH, says that one of the biggest indicators of not witnessing a possible crash is the fact that the margins of the developers have not gone down significantly over the past few quarters.

The current gross margins for most Stock Exchange of Thailand-listed property developers stand at around 33%, against the 35% gross margins they were enjoying about five years ago, at the same time operating margins have seen a larger drop to 17% from 20% seen during the same period.

The bulk of this decline has come from the increase in selling and administrative expenses which are up to about 16% from 12%, and there are no signs of any reversal of the trend, says Nathavut Shivaruchiwong, sector analyst at Deutsche Tisco Investment Advisory, a unit of Tisco Securities and Deutsche Bank.

Although margins have seen a decline over the past few years, developers continue to enjoy an uptrend in certain segments of the property market, especially in the high-end of the condominium market.

Bangkok's condominium market has seen supply continue to rise over the past few years, from 102,000 units with a combined value of 413 billion baht in 2015 to 110,000 units worth 382 billion baht to 114,000 units worth 441 billion baht in 2018.

During 2018 it is expected that as many as 120,000 units worth just over 500 billion baht would be launched and about half of the new launches of the condominium units in Bangkok has been catering to the middle to upper segment of the market while the other half is for the middle to lower segment.

"There are some signs that the middle and below segments of the market for the condominium market has not picked up yet," Mr Adisorn says.

Chanond Ruangkritya, president and chief executive officer of SET-listed Ananda Development Plc, whose portfolio focuses mainly on condominium market catering to the middle to the upper end, says that he does not see a situation of a demand/supply mismatch but instead the emphasis has been on the location and the demographics of each project that is launched.


増えないミドルクラスの住宅購入意欲(その2)

colliersさて、コリアーズのコメントの概要は以下です。

今のコンドミニアム売行き不振は新規供給が原因。

タイ経済は昨年から回復を始めたが、コンドミニアム市場は今も45,000ユニットもの販売在庫を抱えたままである。

これは、デベロッパーが各四半期毎に利益を出さなければならず、在庫調整のために新規プロジェクトの発売を遅らせることができないからである。

しかしながら、バンコクのコンドミニアム市場は2017年も成長拡大したし、今後もマストランジットシステムの新線開通等で継続して成長するであろう。

現在、デベロッパーはタイ人の需要が回復しないことから、外国人へのマーケティングに力を入れているが、外国人は実需でなく投資目的だけで買っていることを考えると、外国人一辺倒のマーケティングには警戒が必要である。

今年のコンドミニアムの新規供給は2017年と同様55,000から60,000ユニットになると見込むが、昨年以上に中国、日本、香港、シンガポール等、外国のデベロッパーとのJVが増えてくる。

昨年のバンコク都内で売出された物件の販売率は75%であり、現在、36,000ユニットが販売在庫となっているが、販売価格で5万から10万バーツ/㎡の平均的な価格帯の物件は54%しか売れておらず、売行きは悪い。


現在タイのデベロッパー達が外国人投資家にマーケティングしているのは主にスクムビットとラチャダーピセーク通り、そしてCBDであるが、現在工事中のマストランジットの新線沿線の物件も海外で販売されるようになってきている。

以上ですが、5万から10万バーツ/㎡だけでなく、更にその下の5万バーツ/㎡以下のセグメントになるともっと売行きが落ちているので、この辺は外国人投資家はあまり手を出さないセグメントでもあり、タイ人ミドルクラスの購入意欲が弱いのがはっきりしてきます。

それに、ラチャダーピセーク通りは中国人が買うのでわかりますが、まだ工事中の新線沿線まで外国でマーケティングするようになっているということは、本当にタイ人需要が弱いということなのだろうと思います。

そういえば、
ラチャダーピセークであれば、ちょうど今、ライフアソークでゲンガムライに失敗した連中からものすごい数の投げ売りが出てきていますが、損切りも多いですね。決して悪いプロジェクトではないのですが、特に30㎡以下の1ベッドルームは全滅という感じです。


本当はこういうのを外国でマーケティングするといいと思うのですが、デベロッパーにしてみれば投げ売り物件は既に手元を離れて売却済みということになっているので、そんなことはしないですね。

しかし、もう少し機転の利く中国人投資家であれば、直接デベロッパーから買うのでなく、以前から私が書いているように直接売買市場でこういう損切り物件を拾いにくると思うのですが…。

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増えないミドルクラスの住宅購入意欲(その1)

new supply昨年末あたりから大手のデベロッパーは、今年はタイ経済の回復によって消費者の住宅購入意欲も持ち直すので市場はリバウンドする、と鼻息の荒いことをいっていました。

しかし、今のところ、特にバンコクの住宅需要で一番大きなボリュームがあるミドルクラスの所得が増えたというニュースもなく、少なくとも彼らの住宅購入意欲が回復してきているという兆候はないようです。

つまり、日本と同じで一般市民の所得が増えたという実感がないまま、GDPだけが成長しているということなのだろうと思います。

最近、バンコクポストの記事の中で、コリアーズインターナショナル・タイランドが興味深いコメントを出しています。内容としては、バンコクのコンドミニアム市場は販売在庫が45,000ユニット以上もあるのに、それでもデベロッパーが継続的に新規供給をしているので、いつまでたっても在庫が減らない、というものです。

この中でやはり気になるのは、国内需要が低迷する中、デベロッパーは外国人投資家に依存し過ぎである。彼らは所詮投資家であり実需ではない、というところです。これは、外国人投資家の撤退が始まると市場は簡単に崩れる、ということを示唆しているようにも取れます。

実はAREAも同じことを指摘していて、ある日、バンコクのコンドミニアム投資はもう思ったほど儲からないと投資家が気付いた瞬間、バブル崩壊が始まるという悲観的なものです。

いずれにせよ、コリアーズはAREAと並んでバンコク市場に対して非常に慎重なコメントを出しますが、一部の大手デベロッパーの表面だけ強気を装っている嘘っぽい姿勢とは対照的で参考になります。

では、次回、この記事を要約していこうと思います。

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45,000 condos unsold in 2017 as supply rises
Slump attributed to continuous launches


Although Thailand's overall economy last year showed positive trends, condominium demand barely increased, with the number of unsold units exceeding 45,000, a major concern for developers.

Ratchaphum Jongpakdee, general manager of property consultant Colliers International Thailand, said developers need to register gains every quarter, rendering them unable to postpone project launches to sell unsold units first.

Developers last year sought to differentiate their project designs and unit concepts, such as outstanding rooftop facilities or large-scale project facilities, in order to attract buyers, said Mr Ratchaphum.

"Developers also tried to sell to foreign buyers and investors before selling to Thai buyers," he said. "Many condo projects launched in the past few months sold at above-average prices for their locations."

Bangkok's condo market continued to grow in 2017 and will keep doing so in the future, given the many new mass transit lines and pipelines under construction.

Although Thai demand remains limited and foreign buyers are seeking to invest only, developers should practice caution when selling to foreign buyers, said Mr Ratchaphum.

Condo supply in 2018 is expected to increase by 55,000–60,000 units in the city and outer city areas. The amount of new supply this year is expected to be close to that in 2017, give or take 5%.

The market will depend on government policy, economic overview and land and construction costs, which are increasing every year.

In 2018, there will be more joint ventures between Thai and international developers than in 2017, he said. Major overseas partners include those from China, Japan, Hong Kong and Singapore, as the property market in Thailand is still in demand among foreign investors.

According to research by Colliers, the average take-up rate of condos in Bangkok was 75% last year, with more than 36,000 units waiting to be absorbed.

Some 54% of unsold units were for sale at 50,001–100,000 baht per square metre, prices that many projects launched in the past few years.

Although many developers sought to increase their high-end and luxury projects in their portfolios, they did not abandon mid- and low-level markets, which comprise the largest consumer groups in Bangkok.

The average take-up rate of condos priced lower than 200,000 baht per sq m was 58%.

The rate of those priced more than 200,000 baht per sq m was 61%. However, condos priced lower than 200,000 baht per sq m remained high at 69%.

Foreign buyers became a new target group for listed and well-known developers in Thailand, especially for projects located in areas along Sukhumvit and Ratchadaphisek roads and in the central business district.

However, some developers also sold units to foreign buyers in projects located along new mass transit lines currently under construction.

Some condo projects from listed developers were scheduled for launch in the fourth quarter of 2017, and were able to close sales in the first day of the pre-sales period.

Colliers reported over the past few years, the average sales price of new condominium units continued to increase by 15–20% annually and were even higher in some locations.

最新のバンコク不動産市場動向をチェックする方法

AREA数あるタイの不動産市場調査機関の中で、バイアスのかかってないニュートラルなレポートで私が日頃よくチェックしているのがAREA(Agency for Real Estate Affairs)のサイトです。

実際、今回の「バンコクハウジングガイド」に執筆したレポートもAREAの報告をかなり参考にさせてもらいました。

あとは、REIC、NEXUS、コリアーズ・インターナショナル、CBREのリサーチが参考になります。ただ、CBREは営業部門が出しているポジショントークたっぷりのコメントとリサーチ部門が出している純粋なマーケットレポートを混同しないように見分けなければなりませんが…。

ロンドンに居た時にはサヴィルスのレポートが最も機関投資家の間で評価が高く、彼らが悲観的な見方のレポートを出すと翌日の株式市場で不動産株が軒並み下落したりしていました。それだけ機関投資家にとってこういうマーケットレポートは重要ということでもあります。

私も投資銀行でこういうレポートを随時チェックしてファンドの出口戦略を決めたりしていたので、この種のレポートは読めば内容の良し悪しは大体分かります。だから、あまり提灯記事やポジショントークには乗せられない自信はあるつもりです。

ところで、私がまがりなりにもある程度は市場動向を把握できていると思っているエリアは、せいぜいチットロムからバンナーまでのスクムビットライン沿線です。私も所詮外国人であり、バンコク育ちのタイ人が持つような土地勘、例えば、東京でいえばターミナル駅がある新宿と渋谷、池袋の微妙な違いのようなものがバンコクでも分かるかというと、それは到底無理です。

従って、
彼らの出しているレポート全部に同意するわけではありませんが、バンコクの不動産市場全体の流れを掴むのには、私にとって必須の情報源なのです。

実は先週、日本の某大手新聞社の取材を受けたのですが、最近、日系デベロッパーが次々とバンコクに進出していることから、日本でも注目が集まっているそうです。それでタイの不動産事情について調べているということでした。

その時に私が最も参考にしていると答えたのが先に挙げた調査機関です。もしもっと詳細なマーケット動向に興味があれば、そういうところに行って取材した方がいいとアドバイスしたわけです。

このブログを読んでいる人で、もっと詳しく市場動向を知りたいと思ったら、AREAは重要なレポートがほとんど全部タイ語なので難しいかもしれませんが、コリアーズやCBREは英語のレポートなので有益だと思います。

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ラグジュアリーコンドを買うのはタイ人富裕層

98 Wireless今回のセミナーでもメインで取り上げる20万バーツ/㎡以上のラグジュアリーコンドミニアム市場について、The Nationに一昨日載った最新記事です。

この写真は今、バンコクで最も価格が高い98ワイヤレスですが、販売当初、58万バーツ/㎡だったのが現在はFully Furnished72万バーツ/㎡だそうです。


つまり、約
800万円/坪ですからここまでくるともう東京の都心3区のトップクラスのマンション価格をも超えています。

しかし一方で、いわゆるラグジュアリークラスと呼ばれる20万バーツ/㎡から25万バーツ/㎡の物件については日本円で250万円/坪前後であり、このレベルだと東京ではまだごく普通の新築マンションの価格なので、ラグジュアリーというほどでもありません。

ちょっとギャップがあり過ぎるような気がするし、ここで言っている98ワイヤレスやマンダリンオリエンタルはエポックメイキングではありますが、全体のトレンドを表しているとは思わない方がいいです。

むしろ実態は、まだバンコクの高級コンドミニアムは20万から25万バーツ/㎡がメインストリームだと思います。もっとも、年内には40万バーツに届くスーパーラグジュアリーもいくつか出てくるとは思いますが…。

この記事でも、各デベロッパーは20万バーツ/㎡以上でユニット価格も1,000万バーツ以上の物件が良く売れるので、これからも開発の中心をこのクラスに集中させていると書いています。

では一体誰が買っているのだろうというところに興味がありますが、CBREによれば、ラグジュアリーで一番売れているのは20万バーツ/㎡前後でユニット価格が1,000万バーツを超える物件とのこと。そして、その買主の85%がタイ人富裕層で15%が外国人だそうです。

このクラスになると、利回りよりもキャピタルゲイン狙いのオーナーオキュパイアー型投資でないと採算が取れないということだと思います。つまり、外国人投資家はコリアーズが言っているように大半が400万から800万バーツに集中しているということで、賃貸運用を重視するイールドプレイが目的の場合、1つ下のハイクラスのセグメントの方に投資妙味があるということだろうと思います。


実際、先日来書いてきたトンローのプレビルドTOP5をみても、30万バーツ/㎡台のクンバイヨー、テラは売り出して結構経っているにもかかわらず、まだ完売していませんが、25万バーツ/㎡というリーズナブルな価格で数か月前に売り出したばかりのザ・リザーブが早々と完売してしまったところを見ても、ラグジュアリーマーケットの主流はまだ20万バーツ/㎡台だということだと思います。従って、先走ってあまり高値掴みしないように気をつけた方がいいです。

さて、明日からセミナーツアーが始まりますので、しばらくブログ更新は休ませてもらいますが、今回のセミナーでは主にこのトンローやプロンポンのラグジュアリーコンド市場の実態について解説していきます。

興味のある方はまだ間に合いますので、日本とバンコクどちらかのセミナーに参加お願いします。


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Condo projects offer high-living luxury

WITH HIGH competition and commercial banks restricted lower income customers from accessing mortgage loans to the customers, Bangkok’s property developers have refocused their business strategy. Now they are launching luxury residential units at prices above Bt200,000 per square metre, or over than Bt10 million per unit, to boost their sale in the third quarter of this year.


Take, for example, AP (Thailand) Plc, which has re-launched its Galerie Rue de 39 project first announced five years ago but unsuccessful in achieving expected sales. Re-launched as Vittorio, the now-luxury condominium project has potential sales worth Bt3.5 billion. The redesign has an Italian theme and is targeted to boost sales in the third quarter of this year.

At 28 stories, the project offers 88 units at a starting price of Bt300,000 per sq m.

LPN Development Plc, who is a market leader in developing budget condominiums at prices below Bt5 million per unit, has broadened its marketing focus. It recently reached customers in the middle to upper income niche with its launch of Select Kaset Nawa Min worth Bt1 billion last month. The project succeeded overwhelmingly, selling out units on launch day.

Similarly, Siamnuwat Co Ltd has launched a Bt3-billion condominium project, Wish Signature II Midtown Siam, at Siam-Ratchathewi, about 400 metres from the Ratchathewi BTS station. The starting price is Bt200,000 per sq m.

“We have to change our business strategy from the economy-priced market to middle and upper income markets, following the demand in the market. It also reduces the impact from commercial banks restricting mortgage loans available to customers who have low purchasing power to buy,” LPN Development Plc’s managing director Opas Sripayak said recently. 

AP (Thailand) Plc’s business group-condominium chief, Vittakarn Chandavimol, agreed that the market for luxury condominiums in urban areas (prices starting from Bt300,000 per sq me) has attracted a great deal of interest in the last two to three years.

“The trend shows there is room for further growth, because if you look at the sales at the end of the first quarter this year, sales of ultra-luxury products launched in urban areas made up around 70-80 per cent of all ultra-luxury products,” he said.

According to a survey by The Nation last week, Sansiri’s flagship 98 Wireless condominium project recorded high initial prices of Bt580,000 per sq m early this year. The project is now selling fully furnished units for Bt720,000 per sq m. The project has a total of 77 units worth Bt8.7 billion for prices ranging from Bt70 million to Bt650 million per unit.

Meanwhile, Mandarin Oriental Bangkok has also broken records in the Chao Phraya riverside area, with prices of Bt620,000 per sq m, the highest ever for penthouses in the city. The project was developed by The IconSiam Superlux Residence Co and is the first Mandarin Oriental-branded housing development in Southeast Asia.

The development, near the Mandarin Oriental Hotel, consists of 146 luxury waterfront units ranging from 130 to 230 sq m; the penthouses are 380-710 sq m in area.

CBRE (Thailand) managing director Aliwassa Pathnadabutr said Bangkok’s luxury residential market is still growing strongly among both domestic and foreign buyers, especially for units priced around Bt200,000 per sq m – more than Bt10 million each.

“About 85 per cent of buyers are Thais, and the remaining 15 per cent foreigners,” she said.

The demand for luxury homes runs the gamut from condominiums to low-rise units such as detached houses and townhouses.

The prime locations include Sukhumvit, Sathorn and Lumpini, she said.

Jones Lang Lasalle (JLL) research found that 1,308 luxury condominium units, priced at more than Bt250,000 per sq m, were launched into the Bangkok market last year. That compares with 2012, when no luxury condos were launched into the market.

The following year, 2013, saw some condos launched at prices above Bt250,000 per sq m, but only around about 200-300, the research found.

Of all the luxury condos put on the market since then, 57.6 per cent have found buyers, JLL found.

The professional-services and investment-management company said demand for luxury condominiums would continue to grow this year, with limited land availability driving the market.

トンロー供給ラッシュに潜むリスク

投資国トップ5これまで5回にわたり、トンローのラグジュアリープロジェクトの現状について書いてきました。

トンローは住民の6割が外国人といわれていて、日本人や白人の間でも住みたい街として人気です。

しかも
タイ人にとっても憧れの街であり、富裕層がラグジュアリーコンドミニアムを購入して移り住んできつつあります。

また、トンローでは過去5年間、年率13%で毎年地価が上昇してきたというレポートも出ていて、コンドミニアムの価格もそれに伴って年々高額化してきました。


さらに、香港やシンガポールの高級住宅地に比べてバンコクはまだまだ割安だということで、それらの国から今も投資が続いていて、トンローのラグジュアリーコンドの価格は今後も上昇が続くだろうと思います。


まさに順風満帆、イケイケドンドン状態のように見えますが、実はトンローの賃貸市場全体の7割を占めるといわれる日本人の賃貸需要が伸び悩み始めています。タイプラスワンで日本からの投資が激減した結果、今は中国に追い抜かれようとしているのです。

このことは昨年末にも気が付いたので、バンコク日本人駐在員数が頭打ち!として触れておきましたが、最近はますます顕著な流れになってきています。そんな中での高級物件大量供給ですから空室リスクが次第に高くなってきています。当然、こんな都合の悪いことはデベロッパーは言いませんが…。

今月号の経済雑誌アレイズ でも、「デベロッパーが言わない、本当は一番怖い空室リスク」と題して問題提起したので、できたら読んでみて下さい。


この事は、公表されているいくつかの調査レポートをよく読めば実態が見えてきます。いわゆるオーナー・オキュパイアー型投資でじっくりと資産価値が上るのを待てばいいというタイ人富裕層にとっては特段問題はありませんが、しかし、イールドプレイによる中長期投資目的で買う我々のような外国人にとっては、空室リスクというのは非常に怖い問題なのです。


さらに、これはトンローだけでなく、隣のプロンポンでも同じことがいえます。

第6回セミナーそこで、7月14日から始まるラ・アトレ主催の第6回バンコク不動産投資セミナーのツアーではデータを基にこの問題を解説していきます。


そして、それに対応した投資方法、リスクのミティゲーション、どんな物件を買えばいいかについても説明していきますので、これからバンコクでコンドミニアム投資を考えている人、資産の入れ替えや出口のタイミングを探っている人には参考になると思います。

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直近のコンドミニアム価格上昇率

Condo Index 1Q 2017政府の住宅銀行(NSO)が3月末のデータを基に最近発表した地域別コンドミニアム価格インデックスによると、バンコク、ノンタブリ県、サムットプラガーン県を合わせたエリアでの年間価格上昇率は平均で5.8%とのことです。

また、その中でもスクムビットが目立ちました。
下に添付したタイ語のレポートに書いてある内容を分かりやすいように表にしたのがこれですが、ここでいうロワースクムビットはチットロムからトンローまで、センタースクムビットはエッカマイからオンヌットあたりまでなので、要はスクムビット沿線が昨年3月末からの1年間で最も値上りしたことになります。

この中で興味深いのは、直近の四半期、つまり昨年末から今年の3月末までの3か月だけを見た場合、センタースクムビットが群を抜いて価格上昇しています。偶然そうなっただけなのか、この周辺に人気が集まっているのかは、このレポートに説明がないので不明ですが、いずれにせよ、住宅としてのスクムビット人気は衰えてないということです。

パヤータイからラーチャテウィのエリアはパトゥムワンと呼ばれるエリアで、オフィス・住宅が集まるいわゆるダウンタウンであり、CBDであるアソークやシーロム程ではないものの、名門チュラロンゴン大学に近いことから学生需要が大きいこと、スワナプーム空港までエアポートリンクで直通とビジネスにも便利であることから、主にタイ人投資家やビジネスマンの実需層に人気のあるエリアです。

一方、フワイクワンとディンデーンにかけてのエリアはBTSでなくMRTなので、価格的にも割安感があり、なおかつCBDにも近いことから、実需のタイ人アッパーミドルクラスが好んで買っているところです。

また、ノンタブリ県ですが、供給過剰で販売在庫が相当残っているのにも関わらずわずかながら値上りしている理由としては、建築コストが上昇したためというのと、地価上昇である程度は値上げせざるをえなかったというのが実態のようです。

しかし、それでもBTSスクムビットライン、シーロムラインに次いで3番目のスカイトレインと期待の大きかったパープルラインが
昨年8月初めに開通するというビッグイベントがあったにも関わらず、値上りはほとんど大したことがなかったわけであり、大方の投資家にとって期待はずれの結果だったと思います。6年前にグリーンラインがオンヌットからベーリングに延伸した時に、沿線のコンドミニアム価格が軒並み上昇したのとはかなり状況が違っています。

やはり、現時点では日本人が投資をするならスクムビット通り沿線が王道、最も有望だという考えは変わりません。

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คอนโดราคาขยับ 5.8 เปอร์เซนต์
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า ดัชนีราคาห้องชุดรวมในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล 2 จังหวัด (นนทบุรี และสมุทรปราการ) ในไตรมาสแรกปี 2560 มีค่าดัชนีเท่ากับ 124.9 จุด เพิ่มขึ้น 5.8% จากค่าดัชนี 118 จุด ในไตรมาสแรกปี 2559 แต่ปรับเพิ่มขึ้นเพียง 0.6% จากไตรมาส 4 ปี 2559 ที่มีค่าดัชนี 124.1 จุด
ทั้งนี้ เมื่อแยกตามพื้นที่จะพบว่าพื้นที่ที่ราคาห้องชุดปรับเพิ่มขึ้นมาก 5 ลำดับแรก ได้แก่ พื้นที่สุขุมวิทตอนต้น (เขตวัฒนา เฉพาะแขวงคลองเตยเหนือ คลองตันเหนือ และเขตคลองเตย เฉพาะแขวงคลองเตย คลองตัน) มีการปรับราคาสูงขึ้น 9-11% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าพบว่ามีการปรับราคาสูงขึ้น 0.2-1.2%
สำหรับสุขุมวิทตอนกลาง (เขตวัฒนา เฉพาะแขวงพระโขนงเหนือ และเขตคลองเตย เฉพาะแขวงพระโขนง) มีการปรับราคาสูงขึ้น 7.2-9.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่ม 4.6-6.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ส่วนพญาไท-ราชเทวี มีการปรับราคาสูงขึ้น 3.2-5.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่ม 0.6-1.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
ขณะที่พื้นที่เขตห้วยขวาง จตุจักร และดินแดง มีการปรับราคาสูงขึ้น 1.3-3.3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 1-3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และพื้นที่ จ.นนทบุรี มีการปรับราคาสูงขึ้น 1-3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 1-3% จากไตรมาสก่อนหน้า
ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับขึ้นส่วนหนึ่งมาจากต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะราคาที่ดินสำหรับการพัฒนาคอนโดมิเนียมในเขตเมือง

キャップ・コンプレッションが始まった(その2)

value increaseこの記事から読み取れるのは、このブログでも以前から書いてきたキャップ・コンプレッションが目に見えて起こっているということです。

この中でいっている5年前なら6%あった投資利回りが、今は3%にまで落ちたということは、新築物件比較ではあるものの、家賃が変わってなくても収益還元方式でいえば価格が倍になったことになります。

さらに、当然、家賃もある程度は上昇しているので、相乗効果により物件価格は倍以上になったことになります。

従って、5年前にCBDのロケーションのいいところでラグジュアリーコンドを買った人は、あの時、思い切って買っておいて正解だった、と喜んでいるはずです。

一方、5年前にバンコク郊外で将来の値上りを期待してアフォーダブルな普及価格帯のコンドミニアムを買った人は、その後の供給過剰による期待はずれの結果にがっかりしているかもしれません。

バンコクのコンドミニアム市場特性はバブルの頃の日本とは違うので、首都圏全体が一斉に値上りすると勘違いすると、投資判断を間違ってしまいます。

将来、マストランジットがさらに整備されてくれば、いよいよ郊外型コンドミニアムにも脚光が当たるようになるとは思いますが、多分、それはまだ何年も先のことです。一方、こちらのコンドミニアムは、廉価なものほど経年劣化が速いので、地価が上がらなければ数年で減損してしまいます。

従って、投資のタイミングが非常に重要になります。やはり、現時点で投資するなら市場価値が値上りを続けている物件を狙うべきです。

ただし、ネット利回りが3%ともなると、そろそろ警戒が必要な気もします。
かつて、バブルの時代、日本のデベロッパーで働いていたのですが、当時、東京都の千代田区で新規のマンション開発をしたところ、売却しないで収益物件として自社で賃貸運営したとしてもネット利回りが3%を割っていました。そして、その後間もなく、バブルが崩壊しました。

当時の長プラが4%前後だったので、今のマイナス金利時代とはかなり金利環境が違うものの、バンコクの住宅投資でも利回り3%というのはちょっと怖い気もします。

従って、やはり私ならラグジュアリーより、もう少し価格の安いセグメントで利回りもまだ5%位が見込めるプロジェクトを探します。

例えば、人気のロワースクムビットであれば、駅からちょっと離れてもいいので、管理のいい賃貸需要の強い中古物件か、オンヌットなどのフリンジに近い駅前のハイクラス物件というところです。

いずれにせよ、このコラム記事の最後の「不動産投資をする際に投資利回りは重要な要素ではあるが、それが全てではない。長期的に見たキャピタルゲインも重要な要素なのである」というコメントは確かにそうなのですが、今は出遅れた家賃がやがては上昇し価格上昇に追いついてくる、というのが前提条件です。

これがなければ、キャップ・コンプレッションが際限なく続き、やがては、買うから上がる、上がるからまた買う、というバブルに変わっていきます。


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キャップ・コンプレッションが始まった(その1)

Luxury Condo先日、バンコクポストに載った記事ですが、最近はラグジュアリーコンドの投資家は賃貸利回りよりもキャピタルゲインを目的に買っていて、その結果、キャップ・コンプレッションが一段と進んできているというものです。

まず、おおよその概略を以下に書きます。 

JLLによれば、この数年間で家賃相場の上昇より物件価格の方が
大きく上がってしまったために、全体的に投資利回りが下がってきている。しかしそれでも、都内中心部のラグジュアリーコンドに関しては、タイ人富裕層と外国人の両投資家達が長期的なキャピタルゲインを見込んで買い進んでいるとのこと。 

今、こういったハイエンド物件のネット投資利回りは3%(CAM等のオペレーティング・エクスペンス控除後)まで落ちたが、これは5年前の半分である。その間、価格は30%以上上昇したが、家賃の方は10%しか値上りしておらず、その結果、3%というキャップ・コンプレッションをもたらしたのである。

実際、JLLのタイ人富裕層顧客は、現在、
3%の利回りでも中心部プライムロケーションでラグジュアリーコンドを買い続けている。

その理由として、最近の投資家は不動産市場動向に関する詳しい情報を入手できるようになっていて、都心部の一等地ではこれからも優れたロケーションの用地取得がますます困難になると分かっている。従って、今後も一等地の地価はさらに上昇し、同様に新規プロジェクトの販売価格も値上がりしていくと考えているからである。

一方、こういったタイ人投資家だけでなく、シンガポールや香港の投資家もまだ手頃な価格のバンコクのコンドミニアムの魅力に惹かれている。

スーパーラグジュアリー級コンドは別として、彼らにとってラグジュアリーコンドの価格はまだ割安感があるからだ。バンコクのラグジュアリーコンドの価格は、まだシンガポールの同等物件の半分、香港の5分の1でしかない。

また、バンコクの投資利回りについてもかなり下がってきてはいるものの、シンガポールの2%以下に比べればまだ魅力がある。

不動産投資をする際に投資利回りは重要な要素ではあるが、それが全てではない。長期的に見たキャピタルゲインも重要な要素なのである。

次回に続く

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The Bangkok condominium market has witnessed lower rental yields in recent years as prices have increased faster than rentals but luxury condos in prime locations continue to attract both Thai and foreign buyers expecting capital gains in the long term, according to international property consultant JLL.

High-end condos in Bangkok are now offering rental yields averaging 3% a year, half that five years ago. While the selling prices have grown by more than 30% over the past five years, rentals have risen by only 10%, leading to yield compression. 

However, even if the unit was purchased by cash, with no borrowing cost, such a yield calculation could be misleading as there may be other expenses that should be deducted from the annual rent such as the initial investment outlay such as  for fit-out or furnishing, unit maintenance costs and common area management (CAM) fee. 

"The 3% yield does not sound attractive but many people have continued to buy luxury condominiums in Bangkok as an investment, particularly in prime locations", says Bunthoon Damrongrak, head of residential property, at JLL.

"A lot of buyers of luxury condos whom we have recently represented were Thais buying for their own use and as an investment. Those who purchased as an investment focus more on a potential capital appreciation in the long term than rental yields," says Bunthoon.

"Investors have become better informed than in the past. They are aware that prime sites or land plots that are suitable for luxury condominium development have become increasingly scarce and expect future condo projects to offer higher prices as development costs, particularly the cost of land, will continue to rise," he adds.

Demand for luxury condos in Bangkok comes not only from Thais but also overseas investors, lured by relatively more affordable investment opportunities. Most of the foreign buyers in the Bangkok luxury condo market are from Asia, particularly Singapore and Hong Kong.

"Excluding the ultra-luxury segment, luxury condo prices in Bangkok have remained very competitive. Products of similar quality in Bangkok are twice cheaper than in Singapore and five times cheaper than in Hong Kong.  In addition, though the rental yields in Bangkok are generally low, they remain competitive, compared to many more mature markets such as Singapore, where yields are less than 2%," says Mr Bunthoon.

"When it comes to property investment decision-making, rental yields are an important factor to consider but not everything.  Long-term capital appreciation is among a few other factors of no less importance," he concludes.







 

今年のコンドミニアム市場はマイナス成長

マイナス成長今年はいよいよバンコクのコンドミニアム市場がマイナス成長になりそうです。これまで郊外では供給過剰にも関わらず、デベロッパーが見境なくこれでもか、これでもかと作り続けてきた結果、本格的な調整が始まりました。

 

しかし、見方によってはこれはいいことかもしれません。あと1年ぐらい新規売出しをストップして現在の完成在庫の処分にあたれば、2017年末にはマーケットの需給関係は今より大分健全なものになると思います。


一昨年末、「来年のコンドミニアム・マーケット予測」と題して2016年のバンコク全体のコンドミニアム市場は成長が止まる、とプラスプロパティが予想していると書きましたが、どうやらその通りになりました。彼らだけでなく、CBREやコリアーズも2016年については悲観的なコメントをしていましたが、大方の予想通りになったということです。


以下はNationに載っていた記事です。
 

バンコクの住宅市場は昨年度比でマイナス5%になりそうである。現在、実需層と投資家の両方が住宅の購入を見送り始めていて、今年に入って9ヶ月間に新規供給のあったコンドミニアムは42,464ユニットと昨年同時期の44,529ユニットから4.6%のダウンであった。そして今も市況低迷が続いていることから、今年は5%のマイナス成長になると見込まれている。


例えば、サンシリなどは当初プリセール目標のわずか48%しか達成できておらず、APも当初目標の62%となった。一方、REICの調査では、需要の伸び悩みにより今でもコンドミニアムの販売在庫は59,000ユニットもあり、その結果、デベロッパー各社の合計で4,000ユニットの新規供給が見送りとなった。

 

しかし、そんな中でもサンシリは今月、さらに2つのラインシリーズの新規プロジェクトをタイ国内、香港、シンガポール、台湾、中国、マレーシアで同時発売し、当初のプリセール売上目標達成を目指すと発表した。

 

記事の概要は以上ですが、全体として今年のコンドミニアム市況はよくありません。特に郊外は、以前「パリモントン値下げ戦争始まる!」でレポートしたようにもうボロボロというのが実状で、デベロッパー各社の値引は今も続いています。従って、年初に「強気のサンシリ、弱気のL&H(その1)」、「強気のサンシリ、弱気のL&H(その2)」の2回に渡ってスタンスの全く違う2つの大手デベロッパーについて書きましたが、結局当初目標の48%しか達成できてないサンシリのマーケットの読み違いは明らかなようです。

また、ダウンタウンにおいても国内実需層が様子見に入る中、それでも新規供給をするとなるとサンシリのように積極的に海外で販売するしかなくなるのですが、海外の投資家が買いに来るのではなく、こちらから海外へ売りに出ていく以上、海外ロードショーには費用もかかるしそれが価格に転嫁され、その分販売価格も割高になるはずです。

従って、今はそれよりも新規供給をストップして業界全体で在庫一掃に注力するべきだろうと思うのですが・・・。

ただし、悪いことばかりでもありません。我々日本人投資家にとっては、竣工が近づいたリセールや契約キャンセルで戻ってきたデベロッパーの再販物件を叩いて買う絶好のチャンスだとも思います。例えば、プロンポンのソイ24だとルンピニ24やパーク24などはデベロッパーがキャンセル物件を相当抱え込んでしまっているという情報が入ってきていますが・・・。

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不動産市況は回復途上?

transfer英字紙、Bangkok Postに載った記事です。

 

題名だけ読むと、「不動産市況は回復途上」という、何となく明るい感じを受ける記事なのですが、本当はどうですかね。まあ、読み進んでいきましょう。

 

不動産業界は今年、堅実で落ち着いた状況になるであろう。ただし、バンコク郊外は成長が継続するものの、地方の住宅市場は振るわない状況が続く。

 

財務省によれば、不動産市況は政府の刺激策で今年の4月末まで4ヶ月間成長が続いた後、今は落ち着いた状態に戻りつつあるものの、今年後半の政府による追加公共投資がタイ経済を刺激するので、不動産マーケットは次第に回復し、年率5%の成長を遂げるとのこと。

 

更に、不動産情報センターによれば、政府による不動産税の軽減措置は今回が初めてではなく、過去に3回あったが、毎回、その刺激策が終了した後の2ヶ月間は低迷したものの、直ぐに立ち直ったのであまり心配は要らない。

 

また、タイコンドミニアム協会によれば、バンコク郊外のマーケットはこれからの新規供給によって成長が継続すると予測していて、特にパープルライン等の新線沿線の供給が増えるとのことである。

 

しかし一方で、コリアーズ・インターナショナルは、今後も消費者心理は悪い状態が続くので、今年の不動産市場は5%以下の成長にとどまるだろうと予想している。

 

ただし、今はデベロッパーがかなりの値引き販売を展開していることから、中長期投資家や実需の購入希望者にとっては買いのチャンスである。一方、タイ経済の低迷が続いていることから、ゲンガムライのような短期転売で儲けようとする投機筋のバイヤーにとっては、今は購入のタイミングとは言えない。

 

更に、マストランジット沿線のコンドミニアムについては、今も投資対象として魅力があるものの、当たり外れが相当あるので、投資家は投資を決定する前に、今まで以上に十分な事前調査をすべきである。

 

以上、役人などは随分楽観的なことを言っていますが、かなりのポジショントークが入っているような気がします。日本と違って、タイでは政府やデベロッパーが恥ずかしげもなくポジトークをやる文化があるようで、投資家にとって情報の取捨選択は非常に重要です。


従って、ここはやはり、コリアーズのコメントに注目しておくべきだと、私は思います。

 

特に、バンコクダウンタウンの今年後半のマーケットについては、これから大量供給による供給過剰が始まる可能性が高くなっています。しかしこれは、中長期投資家にとって、これからが安く買えるチャンス、というコリアーズのコメントには全く賛成です。

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Property market on road to recovery

The property sector is expected to remain stable and reach a balanced point this year, with Greater Bangkok seeing continued growth while most provincial locations stay sluggish due to the stuttering economy.

Deputy Finance Minister Wisudhi Srisuphan said the property market would recover to a balanced point after growing in the first four months, boosted by property tax incentives that ended on April 28.

"Public spending of around 2 trillion baht in the remainder of the year will help drive the overall economy," he said. "The property market will have a gradual recovery with growth of 5%. Developers have a strategy to survive in a stagnant economy."

Samma Kitsin, director-general of the Real Estate Information Center, said it was not the first time that property tax incentives had been used to boost the economy.

"They were used three times and every time the market fell two months after the incentives ended. Then it resumed as usual," he said.

Prasert Taedullayasatit, president of the Thai Condominium Association, said the property market in the first quarter rose by 8% in Greater Bangkok and 11% in six key provinces.

"In Greater Bangkok the market will keep growing as it will be driven by new residential supply being launched until the end of the year and new mass transit lines including the Purple Line, which will start running, and many lines for which the government will open bidding," he said.

Mr Prasert predicted 250 billion baht in new residential supply from May to December by the top 10 developers. It will include 88 condo projects worth a combined 120 billion baht, 92 townhouse projects worth 52.6 billion and 74 single-house sites worth 76.6 billion.

Atip Bijanonda, president of the Housing Business Association, said the low-rise housing segment in the provinces would continue strongly but condos would remain poor due to drought and declining prices of farm products.

"Developers should be more cautious in investment as it is cloudy for the remainder of the year," he said. "They should ensure market demand before launching new projects."

Wijit Nimirtwanich, a technical officer at the Office of Transport and Traffic Policy and Planning, said the government would accelerate bidding for new mass transit lines this year in a bid to use infrastructure investment to boost the economy.

Lines include six routes with a total distance of 131.7 kilometres, representing 28.4% of mass transit lines.

They are the Red Line (Bang Sue-Hua Lamphong), Light Red Line (Phaya Thai-Makkasan-Hua Mak), Purple Line (Bang Sue-Rat Burana), Orange Line (Thailand Cultural Centre-Min Buri), Pink Line (Pak Kret-Min Buri) and Yellow Line (Lat Phrao-Phatthanakan-Samrong).

Surachet Kongcheep, associate director of property consultant Colliers International Thailand, said the property market this year might have stable growth or an expansion of no more than 5% as consumer confidence was weak.

"For investors and homebuyers, it's a good time to make a decision as developers are willing to offer attractive campaigns and discounts," he said. "But it's not the right time for short-term speculators as the economy is still sluggish."

He said condos remain attractive as an investment as they are driven by mass transit lines but investors or buyers should do a site survey before making a decision. 

DTZの四半期レポートから思うこと

1DTZのレポートによると、第1四半期のバンコクコンドミニアム市況は、CBDは売行き好調で6割の販売達成率を維持しているし、オフィスマーケットの市況もよい、しかし一方、店舗等のリーテイルマーケットは、近い将来、市況が悪くなる可能性があるとのこと。

特にコンドミニアムマーケットについては、CBD以外のプライムロケーションとはいえないプロジェクトの売行きが落ち込んでいる。

また、ランスアンのナヴァラ・レジデンスのようなラグジュアリー物件は、販売開始後すぐに完売となったが、こういうハイエンドの高級プロジェクトは今も売行き好調を維持している。(注:ナヴァラ・レジデンスについては、
私も大注目していたので、この場所でのフリーホールドというその希少性を長々と強調した上で、ランスアン通りのヴィンテージ・プロジェクトでプリセールの販売開始前に、これは買いだ、とレポートしました)

また、このレポートによれば、各デベロッパーは販売在庫の一掃に注力するため、昨年末から新規プロジェクトの発表を遅らせてきたが、そのしわ寄せもあって、今年後半には一挙に大量の新規売り出しが出ると予測している。

以上、これまで私はCBREやコリアーズ等のコメントをレポートしてきましたが、内容的にはほぼ一致していて、特に目新しいものはありません。つまり、バンコクのコンドミニアム市況の現状認識は全員一致しているということです。

そこで私が思うのは、今年後半の新規プロジェクト大量供給により、どのデベロッパーも過当競争で苦戦するはずであり、それに伴ってプレビルドのリセールや中古物件でも弱気になった投資家が安値で出してくるだろうということです。

つまり、これは日本人投資家にとってまたとない買いのチャンスではないかと思うのですが、こういう時期はマーケット全体が弱含むので、この先ますます価格が下落するのではないか、下手をするとバブル崩壊が始まるのではないか、と最悪のことも考えてしまうのでなかなか踏み切れないものです。

しかし、投資とはそんなもので、
少なくとも私は、現状のマーケット水準程度でバブル崩壊などという話はありえないと考えているし、その理論武装もできているつもりです。

また、アジア通貨危機以降のコンドミニアム市場の長い上昇トレンドから見ても、今の低迷期はそう長くは続かないと考えていて、もしこういう逆張り的な投資を狙っているのであれば、今の時期を逃すと、次のチャンスは向う数年巡ってこないのではないかと考えています。

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The news is mixed for Bangkok's real estate market

DTZ released its quarterly Property Times for Bangkok report recently and the news was mixed for the city’s real estate market in the first quarter. Condominiums in the CBD continue to perform well enjoying an average take up rate of 60 percent while the office market also had a positive outlook. However, the retail market could be facing some challenges in the near future.

Bangkok’s real estate sector expanded by 6.6 percent in the first quarter, an increase of over three percent q-o-q. Despite this, some developers are looking to change up their real estate investment strategies. Supalai, CP Land and the Erawan Group are all looking for more opportunities to invest abroad while Land & Houses is shifting its focus from residential projects to non-housing ones.

In terms of the residential market, the outlook is decidedly mixed with units in the CBD doing well but those situated in non-prime areas struggling. Projects in the high-end and luxury segment also continue to perform with Na Vara Residence by Navarang Asset selling out all its units shortly after being launched. The report noted that project launches in Bangkok are expected to pick up significantly during the remainder of the year. Many developers had delayed new project launches during the end of 2015 in order to focus on selling existing inventory. 

コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言やコンサルティングをします。最も多いのが、投資家が購入を検討している物件に対するセカンドオピニオンの依頼ですが、これについても投資家目線でレポートします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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