さらに、来年からは土地建物税が施行されるし、今月から始まった政府の住宅購入促進策も、金額にして３００万バーツ以下の中低所得層を対象にしただけのものであり、市場全体にとってあまり明るい材料は見当たりません。

また、これまでのコンドミニアム市場の動きから考えて、市場の力強い回復には、相場の牽引役として外国人投資家が戻ってきて、アッパークラス以上のセグメントを動かし始めることが不可欠と私は考えているのですが、今のタイバーツの高騰が来年も続くと予想するアナリストが多いことから、これもあまり期待できなさそうです。

さて、下に添付したDDプロパティの記事によると、最近、一部のデベロッパーでは100万バーツ前後の廉価物件の新規開発から、もう少し上のセグメントである、金額で300万バーツ以上でかつラグジュアリークラス以下のセグメント、つまりアッパーからハイクラスにシフトする動きも出てきているそうです。

理由としては、300万バーツ以下の中低所得層向けセグメントのコンドミニアムの場合、

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หลังจากประกาศใช้มาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan to Value: LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ก็มีเสียงสะท้อนจากผู้ประกอบการถึงผลกระทบที่มีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม หลังผู้ซื้อถูกปฏิเสธสินเชื่อ ทิ้งดาวน์ โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ ทำให้ผู้ประกอบการต้องนำกลับมาขายซ้ำ เป็นเหตุให้ซัพพลายเหลือขายในตลาดปี 2562 สูงกว่าภาวะปกติ เมื่อนับรวมกับโครงการใหม่ ๆ ที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ยิ่งเป็นการเพิ่มซัพพลายในตลาดให้สูงขึ้นไปอีก

หันจับตลาดไฮเอนด์ มีกำลังซื้อ หนี้ครัวเรือนไม่กระทบ
ตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นตลาดใหญ่ ที่ผ่านมาเกิดการชะลอตัว เนื่องจากผู้ซื้อมีกำลังซื้อต่ำ อีกทั้งมีปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้ส่วนบุคคลที่ยังคงปรับตัวสูง จึงเป็นกลุ่มที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุด อสังหาฯ นิ่ง ซื้อบ้าน กู้ไม่ผ่าน 40% เหตุแบงก์คุมเข้ม

 ประกอบกับกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวดี จากภาวะเศรษฐกิจซบเซา จึงทำให้ผู้ประกอบการหันไปจับตลาดระดับบน ราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไปจนถึงระดับไฮเอนด์ ที่ถึงแม้การขายจะดำเนินไปอย่างช้า ๆ แต่เนื่องจากเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยจริงและมีกำลังซื้อ จึงมีโอกาสได้รับอนุมัติสินเชื่อสูงมากกว่า

これは、先日、DDプロパティの記事に掲載されていた写真ですが、その下に小さく書かれている説明文が以下です。

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フェニックスプロパティコンサルタントから以下のようなプレスリリースがありました。

題：１０万バーツ/㎡以上のプロジェクトの急増

地価上昇により、バンコクのコンドミニアム開発にも影響が出ている。

特に目立つのは、１０万バーツ/㎡以下で売り出されるプロジェクトが減少する一方で、１０万～１５万バーツ/㎡の価格帯のプロジェクトが増えていることである。

その理由は、開発コストの中で大きなシェアを占める用地取得費用が、マストランジットシステムによる直接的な影響で値上りしてしまったからである。また、現在、CBDでは２０万バーツ/㎡以上のプロジェクトの比率も次第に増えつつある。

一方、減少しつつある１０万バーツ/㎡以下、もしくは３００万バーツ/ユニット以下のプロジェクトは、マストランジットシステムが将来開通する予定ではあるが、まだ建設工事中であって、今も都心部への移動が困難である物件や、マストランジットの駅からかなり遠い物件に集中している。

記事の内容は以上ですが、今の市場低迷期であっても、３０万バーツ/㎡を超えるようなスーパーラグジュアリーについては、大手デベロッパーがCBDの一等地を高額で争って取得した結果、将来の値上り分も織り込んでしまったので、売れなくなっています。

一方、ダウンタウンやミッドタウンなど、あまり買い漁らされていないエリアの地価については地価上昇が続いてきたものの、CBDほどには極端ではなかったので、比較的リーズナブルなアッパークラスからハイクラスの価格帯ではアッパーミドルクラス賃貸需要もあり、「最新トレンド：タイ人入居者需要のミッドタウンブーム」で書いたように今でも増えているのだと思います。

このセグメンテーション表では、１０万バーツ/㎡以下でもミッドタウンで買えることになっていますが、今であればフェニックスのいう通り、メインクラスはもう買えないので、例えば、BTSの駅から５００メートル以上離れたプロジェクト等になってしまいます。

残念ながら、こういうのは、将来、地価の上昇が建物の経年劣化に勝てないので、キャピタルロスが出てしまう可能性が高く、投資としてはあまりお勧めしません。

しかし、実需で買うタイ人のミドルクラスにとっては、それでも便利なバンコク都内に住めるというお金に換算できない魅力があるし、家賃を払って賃貸物件に住むことを考えれば、購入する価値があるのだろうと思います。

ここから私が考えるのは、以前「中低価格帯のプロジェクトが市場を席巻する」で５回にわたり書いたように、やはりこれからもフリンジやミッドタウンで１５万バーツ/㎡前後、価格で５００万バーツ前後の物件を買っておく方が、今後も地価上昇が続くので新規プロジェクト価格も値上りするし需要もあり、将来的にも「出口」リスクが低いということです。

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さて、ここで注意しなくてはならないのは、タイのコンドミニアム市場の特性として、新線の計画が決まっただけでは不動産の値上りはまだ始まらないということです。

タイ人も、前回のようにＥＩＡが取れなくて計画が頓挫したり、最悪中止になってしまうことがあることを心得ていて、いざ着工するまで信用しないというところがあります。

以前、「ラーマ４通り（その１）」の中で、「ここは何でもありのタイなので、最後でひっくり返ることも珍しくありません。だからタイ人達も実際に工事が始まるまで信用しないのですが、それもあって、AREAは着工と同時にラーマ４の地価が倍になると言っているのだろうとも思います」と解説しましたが、こちらでは着工が値上りのトリガーだと思っていて下さい。

そして、最後にもう一段高になるのが、路線開通の時といわれているのですが、着工から開通にかけて緩やかに値上りが続き、開通時にもう一度大きく値上りするということが多いようです。

ただし、パープルラインのように路線格差で期待外れに終わるケースもあるので注意が必要です。今はゴールド、レッド、オレンジ、イエローラインなどの新線が着工していますが、これら沿線の駅で販売されているプロジェクトも、実際には既存のマストランジットの駅周辺で売り出されるプロジェクトより販売率は落ちるという統計も出ていて、新線は本当に開通してみるまでわからないというのが本音のようです。

従って、今回のニュースで仲介業者や販売在庫の一掃を急ぐデベロッパーの口車に乗せられてすぐに投資を始める必要はありません。時間をかけて慎重に物件選択と価格交渉を進めていくべきです。

ところで、「急速に縮小するコンドミニアム市場（その２）」で紹介したように、この１、２年で高騰した用地を取得してしまったデベロッパーはしばらく抱え込むしかないということですが、特にトンローやプロンポンの高級住宅地はそうだと思います。

従って、私はトンロー通りで売られているスーパーラグジュアリーなどは既に将来の値上り分を織り込んでしまっているのであと数年は値上りしないし、既存プロジェクトについてもグレイラインが開通しても大して恩恵を享受できないのではないかと思っています。

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実はこれについては既に著書でも書いているのですが、２０１７年をピークに日本人エクスパットの数が減り続けているという事実です。

この何が問題かというと、今のところはまだ、トンローのサービスアパートやコンドミニアムに住む外国人賃借人の過半数が日本人といわれているものの、それも近い将来、状況が変わる可能性があるからです。

現在、日系企業は製造業を中心に約８，０００社がタイに進出してきているということですが、実はこれもピークアウトした可能性が高いのです。

実際、タイに来ている大手ゼネコンには、日系企業の工場建設の仕事が激減したことから、日本人現地採用者の人員整理を始めたところもあります。つまり、もうこれ以上、日系企業の工場進出はあまり見込めないと考えた方がよさそうです。

一方、今の流れはベトナムです。勤勉でよく働く国民性と、停電の少ない電力等のインフラも整った人件費の安いところに、日系製造業がタイプラス１の第２工場をつくる流れが出てきています。

これまで、日本企業駐在員はアジア人の中で唯一欧米人駐在員とほぼ同額の家賃を払えて、しかも数の上で最も多いということもあって、彼らが好んで住むスクムビット沿線、特にトンローやプロンポンの高級コンドミニアムをターゲットに、日本人投資家だけでなくタイ人富裕層も投資してきました。

しかし、こういったタイ人富裕層や日本人投資家は、本当は現地採用を含めて日本人エクスパット数が減少傾向にあり、将来もこの流れは止まりそうもないことにまだ気が付いていません。

では次回、CBREの調査報告の論点とそれに対する私の考えを解説していくことにします。

次回に続く

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大分前にこのブログで、高騰した用地取得をしてこれから売り出される新規プロジェクトにはもう投資妙味がないのではないか、むしろ、建設中のプロジェクトの購入予約権や中古のリセールが投売りで出てくるのを待って買った方がいい、と書きました。

しかしその後、ここにきてちょっと状況が変わってきたので、次のように修正もしました。

すなわち、デベロッパーは竣工しても引き取り手のいなくなった大量の完成在庫を抱えつつあり、その結果、大幅値引きで在庫処分を始めたので、市場でのリセールだけでなく、むしろこういうデベロッパーの完成在庫一掃の特別セールにも魅力が出てきた、と書き直したものです。

ところで、これはつい最近ＣＢＲＥが公開した第１四半期レポートに載っていたグラフですが、都心部ハイエンドクラスのプレビルドプロジェクトの販売価格の推移を表しています。

これを見る限り、一時人気の出たチャオプラヤー川沿いのコンドミニアムがかなり値下りしているのがわかりますが、それだけでなく、ＣＢＤ（中心部ビジネス街）であるシーロム・サトーンも価格が下がり始めています。また、日本人投資家に人気のスクムビットもそれまで続いてきた価格上昇の勢いがなくなっており、第２四半期にはここも下降に転じている可能性があります。

こういう調査結果を見ると、つい先日「１０年で最大の値引き合戦が進行中！（その３）」で紹介した、ターンセータギットの記事にあるコリアーズインターナショナルの次のコメント通りのことが実際に起こっているのだろうと実感できます。

「国際不動産コンサルタントであるコリアーズインターナショナルの調査結果では、今、ほとんどのデベロッパーは完成在庫一掃のために、実質２割から３割の値引きをしていて、この１０年間で最大級の値下げ幅となっている。従って、今は資金力のある実需層と投資家の両方にとって、またとない底値買いのチャンスが巡ってきている」

次回に続く。

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ではここで、下のターンセータギットの記事を要約してみます。

過去９カ月間、バンコクのコンドミニアム市場では各デベロッパーの熾烈な販売在庫一掃競争が続いている。

その主な原因はタイ中央銀行のＬＴＶ導入による住宅ローン規制であり、大量の販売在庫を抱えたデベロッパー各社は何とか消費者の購買意欲を刺激するべく、大幅値引やインセンティブをつけたりと過激な販売キャンペーンを繰り広げているのである。

例えば、アナンダの場合、２年間無料で住める、１年間住宅ローンの利息負担がゼロ、最大２００万バーツの値引き、移転税の免除、管理費免除等、強力なプロモーション攻勢で在庫一掃を図っている。

また、サンシリも今年３月までの半年間、販売キャンペーンを行った結果、１００億バーツ以上あった販売在庫が現在では２０～３０億バーツまで減らせたとのこと。

しかしながら、これ以外に年内に竣工引渡しを迎える１０ものプロジェクトがあり、これがまた１００億バーツにも上る。さらに、向こう３年で見ると合計５００億バーツものプロジェクトが竣工するとのことで、今の消費者購入意欲の低迷が続けば、これらプロジェクトの竣工引渡しも影響を受けると危惧している。

一方、セナ（デベロッパー）によると、今年の上半期が終わろうとしている今も、市場の売れ行き不振はひどくなる一方で、下半期には状況が好転すると予想しているデベロッパーもいるものの、現時点では新規供給量は増えていないし、売出価格も上昇していないとのこと。

また、国際不動産コンサルタントであるコリアーズインターナショナルの調査結果では、今、ほとんどのデベロッパーは完成在庫一掃のために、実質２割から３割の値引きをしていて、この１０年間で最大級の値下げ幅となっている。従って、今は資金力のある実需層と投資家の両方にとって、またとない底値買いのチャンスが巡ってきているとのこと。

今年第１四半期に売り出された新規プロジェクトについても、平均販売価格は115,000バーツ/㎡と、昨年１年間で売り出されたプロジェクトの平均価格、135,000バーツ/㎡に比べて下がっている。しかもこれは、ＣＢＤのプレビルド市場であっても同様に値下り傾向なのである。

以上が記事の概要です。私もバンコクに来て８年になりますが、こんな事態は今までに一度も経験した事がないので、確かに１０年に１度の異変が起こっているのだろうと思います。

従って、今、予約権を持っていてまだ竣工引渡しを受けていない投資家の中には、価値の落ちた物件を引き取って市場回復を待つか、いっそダウンペイメントを捨てて、当面はこれ以上傷口が大きくなるのを避けるべきかの選択に迫られている人も多いと思います。

特に、タイ人と違って外国人は２５％から３０％のダウンペイメントを既に払ってしまっているケースがほとんどなので、さらに難しい選択を余儀なくさせられることになります。

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เกือบ 9 เดือนที่ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครเร่งระบายสต๊อกอย่างต่อเนื่อง จากปัจจัยที่ธนาคารแห่งประเทศไทยส่งสัญญาณสกัดความร้อนแรง ด้วยการเข็นมาตรการคุมเข้ม สินเชื่อที่อยู่อาศัยด้วยหลักเกณฑ์อัตรา ส่วนมูลค่าสินเชื่อ(เงินที่สามารถกู้ได้) เทียบกับมูลค่าหลักประกัน (บ้าน/คอนโดฯ) หรือมาตรการ LTV ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 ที่ผ่านมา

นับแต่ไตรมาสสุดท้ายของปีก่อนเป็นต้นมา บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมในมือจำนวนมากๆ โหมจัดโปรโมชันแรงๆกระตุ้นกำลังซื้อ เริ่มจากส่วนลดเงินสดที่คืนให้, ลุ้นรางวัลใหญ่, ลดราคาจากสูงกว่า 2 แสนบาทต่อตร.ม. ลงมาตํ่ากว่า 2 แสนบาท นอกจากนี้ยังมี อยู่ฟรี 2 ปี แถมฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน และ ดอกเบี้ย 0% นาน 1 ปี และยังเห็นโครงการหรูๆลดราคากระหนํ่า เช่น บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ นำคอนโดฯแบรนด์ไฮเอนด์อย่าง แอชตัน และไอดีโอ คิว จัดโปรอยู่ฟรี 2 ปี หรือ รับส่วนลดและสิทธิพิเศษสูงสุดถึง 2,000,000 บาท ราคาเริ่มต้น 5.59 ล้านบาท จำนวน 20 ยูนิตเท่านั้น บางทำเลมีเงินคืนให้ลูกค้าสูงสุด 8 แสนบาท

นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2561 ต่อเนื่องช่วงไตรมาสแรกของปี 2562 บริษัทได้จัดโปรโมชัน ทำแคมเปญกระตุ้นการขายอย่างหนัก ทำให้สามารถระบายสต๊อกคงเหลือจากเดิมที่มีมากกว่า 1 หมื่นล้านบาท เหลือประมาณ 2-3 พันล้านบาทเท่านั้น 

อย่างไรก็ตาม ปี 2562 บริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมที่จะทยอยก่อสร้างแล้วเสร็จรอโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งสิ้น 10 โครงการ มูลค่าอีกมากกว่า 1 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของ Backlog หรือ ยอดขายรอรับรู้รายได้ที่จะเกิดขึ้นในช่วง 3 ปีจากนี้ (2562-2564 ) มูลค่ารวม 5 หมื่นล้านบาท โดยมีความกังวลเล็กน้อย ถึงลูกค้าเรียลดีมานด์ แต่ไม่มีอำนาจการซื้อ และอาจเกิดปัญหาเมื่อถึงช่วงการโอนกรรมสิทธิ์ จึงเตรียมจัดกิจกรรม “เครดิต เดย์” ในช่วงเดือนกรกฎาคมนี้ โดยเป็นการร่วมกับสถาบันการเงิน 7 แห่ง เพื่อช่วยตรวจสอบสุขภาพการเงิน และเตรียมตัวให้ลูกค้าก่อนถึงกำหนด

ด้านผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 1 และไตรมาส 2 ของปี 2562 ยังคงจะชะลอตัว ซึ่งในไตรมาสนี้จะไม่เห็นการปรับขึ้นของซัพพลายใหม่หรือราคาขายที่เพิ่มขึ้น แต่มีการประเมินว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะเน้นเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังแทน ขณะที่ดีมานด์ยังส่งสัญญาณที่ดี โดยเฉพาะความต้องการที่อยู่อาศัยของกลุ่มเรียลดีมานด์ทั้งบ้านเดี่ยว และทาวน์โฮม ประกอบกับบริษัทมีการออกแคมเปญเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อให้แก่ผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้การดำเนินงานช่วงไตรมาส 1/2562 บริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้รวม 1,212.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 124.5 ล้านบาท คิดเป็น 11.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยฯ กล่าวว่า ส่วนใหญ่ผู้ประกอบการนำโครงการคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมอยู่มาจัดโปรแรงๆ โดยรวมราคาลดลงประมาณ 20-30% เพื่อต้องการระบายสต๊อก กับปิดโครงการ ถือว่าช่วงนี้แข่งโปรโมชันแรงสุดในรอบ 10 ปี เป็นโอกาสดีสำหรับผู้ซื้อที่มีเงิน ทั้งกลุ่มเรียลดีมานด์ และซื้อลงทุน นอกจากนี้ โครงการที่เปิดขายใหม่ในไตรมาส 1 ปีนี้ ภาพรวมราคาขายเฉลี่ย 1.15 แสนบาทต่อตร.ม. เทียบกับปี 2561 ทั้งปี ราคาเปิดใหม่เฉลี่ยอยู่ที่ 1.35 แสนบาทต่อตร.ม. ถือว่าลดลง แม้แต่ในย่านซีบีดี ราคาเปิดใหม่ก็ไม่ปรับเพิ่ม เช่น โครงการไฮด์ เฮอริเทจ ทองหล่อ ราคาขายช่วงเปิดตัว 2 แสนบาทต่อตร.ม. ขณะที่ราคาขายเฉลี่ยในย่านดังกล่าวอยู่ที่ 2.5 แสนบาทต่อตร.ม. 

例えば、上の広告が、今日、出ていたアナンダのスーパーラグジュアリー、アシュトン・チュラ・シーロムの在庫一掃セールのものです。

そして、下がつい３か月前に

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つい数日前、現地の経済新聞、”ターンセータギット”で「今、コンドミニアム市場ではデベロッパーの在庫処分競争が繰り広げられていて、値引が２割、３割と

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一方、これはノーブルの現在の販売プロモーションですが、どれも人気

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タイコンドミニアム協会によると、２０１８年は金額にして２，９３０億バーツ（約１兆円）の新規コンドミニアムがプリセールで販売されたが、これは２０１７年度比で１９％の大幅増、合計７０，０６６ユニットとなった。

そして、昨年度に販売されたコンドミニアムプロジェクトのほとんどが中国人投資家にも販売され、最大で２０％位まで中国人購入者が占めている物件もある。

問題は、この中には個人投資家だけでなく中国本土の個人投資家へ金額を上乗せして転売を狙ったブローカーや再販業者が大量に購入し、結局、さばききれずに抱え込んでしまっているというのが現状なのである。

（注：これについては以前、中古物件を改装して転売（出口編２）でも書いたのですが、こういった売れ残り物件を抱え込んだブローカーは、中国人がダメなら日本人に売りつけようとしているので、その手のセミナーは要警戒です）

一方で、４月から始まるタイ中央銀行の住宅ローン規制の前に、駆け込み購入ラッシュが始まっており、国営住宅銀行の調査機関、ＲＥＩＣ (Real Estate Information Centre)の調査によると、昨年第４四半期時点で住宅全体で９２，５００戸、金額で約１兆２，０００億円もの引き渡しが行われ、過去３年間で最多となった。

ただし、４月以降、不動産市況は低迷するとＲＥＩＣは予測している。

また、アジアプラス証券によれば、今年、タイ経済や不動産市場が昨年比で低迷することは明らかであり、大手、中堅を問わず、デベロッパー各社はバックログ（契約残）や完成在庫の引渡しや処分を急ぐべきであるとしている。

さらに、今のタイ経済の弱さとタイ中央銀行の融資規制は、一部の実需層にとって住宅ローンがつかず竣工引渡しに応じられないという結果をもたらし、販売済ユニットのキャンセルが出てくることになる。

昨年末時点において、住宅全体で５，２００億バーツ（約１兆８，２００億円）もの販売在庫があることから、ここでさらに大量のキャンセルが出た場合、デベロッパーの経営を悪化させることにもつながるとのことである。

アジアプラス証券の調査では、大手上場デベロッパー１２社の販売在庫だけでも５，２００億バーツ（１兆８，２００億円）もあり、その内、１割は既に竣工した完成在庫であり、９割が今年から来年にかけて竣工すると予想される。

そして、この販売在庫の処分には１８カ月から最大２年間と相当な時間がかかり、この間、デベロッパーには資金繰り負担が重くのしかかる。

今、こんな市場環境にあっても、多くのデベロッパーはさらに新規プロジェクトを売り出すべく計画中であるが、もし売れ行きがよくなければ、これがさらに彼らの負担を大きくすることになる。

次回に続く

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数日前にバンコクに戻ってきましたが、これから順次、最新の情報をアップロードしていこうと思います。

昨日、この２週間で何か変わったことでもあったかなと現地の新聞等をざっと拾い読みしてみましたが、大体は予想通りで、東京でのセミナーで話した内容と状況は変わっていません。

タイの総選挙が３月２４日に迫り、さらに４月１日から施行されるＬＴＶ８０％規制もあって、いよいよコンドミニアム市場は先が不透明になってきています。

そんな中、英字紙Nationが、この表にあるように昨年末の大手１７社のコンドミニアム契約残高を発表し、この１７社だけでも金額にして３，３８０億バーツ、つまり１兆２千億円近いバックログがあるということがわかりました。

特にバンコクのダウンタウンでは中国人投資家の購入比率が高く、中国人バイヤー動向で２回にわたって書いたように、現状では彼らが最後になって竣工引渡しに応じず、市場にキャンセルされた完成在庫が溢れるリスクは結構高いと私は思っています。

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これまでトンローなどで、スーパーラグジュアリー級高額コンドミニアム開発の旗手でもあったサンシリが、１８０度方向転換し、２０１９年は新規開発の実に９６％を中低価格帯のプロジェクトに集中するというアナウンスをしました。

つまりこれは、ラグジュアリーコンドミニアム市場から事実上の撤退と考えた方がいいのかもしれません。

サンシリでもそうなのかと驚く半面、トンロー通りのコンドミニアムなどは、最近、大量のキャンセルが出たりで販売在庫が増えているとは聞いていましたが、今の高級コンドミニアム市場は、かなりの供給過剰状態になっているということだと思います。

従って、これから狙うべきセグメント！（その２）でも書いたように、サンシリにとってもさらに２０万バーツ/㎡を超えるラグジュアリープロジェクトを売り出しても、自社販売中の物件を含め、周辺の売れ残っている他社の販売在庫やキャンセル物件との競合になることは必至です。

コンドミニアム市場の低迷を見越した大手デベロッパー各社は、今年に入りＬＰＮを始め、セナ、レイモンランド等の大手がコンドミニアム開発事業を縮小したり、戸建てやタウンハウス等の低層住宅開発にシフトするという方針転換を打ち出しました。

ところで、知らない人もいるの思うので、どうしてコンドミニアム開発がリスキーで、低層住宅（タイ語でネーウラープ）の開発がリスクが低いかという点について、ちょっと触れておきます。

低層住宅はたとえ１００区画ある大規模開発であっても、売れるにしたがって、次の住宅を建てて行けばいいので、デベロッパーにとって一度に大きな資金が寝てしまわず、資金繰り上の大きなメリットがあります。

だから、日本でも戸建て開発の場合、中小の工務店のようなところがミニ開発をやれるのですが、大規模マンション建設となると、一旦着工したら途中で止めるわけにはいかないので、とにかく１棟全体を竣工させなければならず、これがリスクを大きくします。

バンコクの場合も、３０階を超える総ユニット数が４００とか５００もあるような超高層ハイライズコンドミニアムを開発する場合、売れる売れないに関係なく一旦着手してしまえば、竣工までもっていかなければならず、資金力のある大手デベロッパーの独壇場となります。

しかし、もしそのプロジェクトの売れ行きが悪い場合や、キャンセル続出で竣工引渡しができない場合には、建設費用として使った相当な額の資金が回収できず寝てしまうことになり、下手をするとそれがデベロッパーの資金繰りを圧迫し、最悪倒産という事態も起こりえるわけです。

実際、アジア通貨危機の時はこれで多くのデベロッパーが資金繰りで行き詰まり、開発途中で頓挫したプロジェクトが次々と出たことから、大手のデベロッパーであっても、今のような状況下では資金負担の大きいハイライズコンドミニアムは敬遠し、比較的建設コストが小さい高さ２３メートル制限のローライズコンド、もしくはネーウラープのプロジェクトにシフトしようとするのです。

いずれにせよ、今年はミドルクラス以下の価格帯で、しかも規模の小さい８階建ローライズプロジェクトが開発の主流になりそうです。

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中古物件を改装して転売のところで１０数回にわたって書いたように、内装のくたびれたユニットをオーナーから直接安く買い取ってリファビッシュすれば、それなりの付加価値が出て、短期譲渡税等の

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いずれにせよ、プラスプロパティのいうように、タイ人の間では今も都心部に住みたいという需要が非常に大きく、これは今後も続くことは間違いありません。

こちらに住んでバンコク中心部の渋滞の激しさを知っていれば容易に納得できますが、いくらこれから新線新駅ができるといっても、その多くが郊外を結ぶもので、都心部を貫いて走るスクムビットラインやシーロムラインのようなマストランジットはあまりなく、東京以上に都心部の職住接近需要は大きいのです。

さらに、４０歳以下購入層の人気ロケーションで４回にわたって書きましたが、これからタイ人ミレリアル世代が住宅購入を始めるという大きな潜在マーケットがあります。

特にその中でも、エリート層であるアッパーミドルクラスにとっては、価格が高騰した

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The condominium market continues to grow due to the real demand of residents as well as from investors, according to Plus Property Co Ltd, a full-service professional property and facility management agency.

Anukul Ratpitaksanti, the company’s managing director, said findings from Plus’s research and strategies development division indicate that the residential market is continuing to expand. This is especially true for properties in central business districts and nearby zones that are serviced by the electric train, and where people generally prefer to live.

Despite there being high demand from potential buyers, development of new projects was difficult. To this end, resale condominium units at already-completed projects are seeing an attractive growth, due to their ability to provide solutions to the demands from those who want to live at downtown locations.

One contributing factor for the everlasting popularity of inner Bangkok condominiums is the return on investment. Capital gain and rental yield are similarly high for inner Bangkok. Projects producing returns that are higher than the average return are generally found in Sukhumvit and outer Sukhumvit areas where the total return is about 10 per cent per year, with a tendency to increase continually. 

It should be noted, however, that projects that recently launched within the past two to three years produced less capital gain. It can be reasoned, then, that prices of new projects have been increasing each year. In order to profit from a price difference, an investor may need to hold the property for at least three years while accepting a rental yield of 4-6 per cent. However, overall return will eventually increase because of the forecasted tendency for an ever-increasing price level.

ではまず、下のＣＢＲＥのレポートの概要を箇条書きで紹介してみます。

１．バンコク都心部の新規プロジェクトの価格高騰により、多くの住宅購入希望者が割安感のある中古物件に目を向け始めた。

２．特に２０１８年の第４四半期に入ってこの中古物件需要が高まってきた。最大の理由は、価格が割安なので新築より広い面積の住宅が買えるからである。

３．ＣＢＲＥの調査では、２０１８年第３四半期時点で市場で売り出されている都心部の中古物件は１４５，３５０ユニットで、価格は５５，０００～３５０，０００バーツ/㎡。一方、３０万バーツ/㎡以上の新築高級物件は小さなサイズのユニットが多い。

４．竣工前の購入予約権の転売に関しては、売り出してすぐに完売したような人気プロジェクトの場合、完売直後に盛んに売買が行われる。しかし、その後の工事期間中は売買取引が減り、竣工が近づくにつれてまた増える傾向がある。また、現物の完成物件がないので、デベロッパーのブランドや過去の実績、当初の販売カタログ通りのクオリティやスペックのものを引渡ししてきたという信頼性等が取引では重視される。

５．中古物件売買の場合、通常、売買契約書を締結すると同時に売買価格の１割の手付金が支払われ、その１カ月から２か月後に土地局での所有権移転登記がされる。また、この時に引渡しと同時に残金支払いが行われる。中古物件購入のキーポイントは、建設工事の良し悪し、メンテナンス状態の良し悪し、そして共用部の管理やメンテナンスを行う管理会社（日本の管理組合）の財務状況等である。

６．１９７９年にコンドミニアム法が成立以来、タイ人の大半は竣工前のプレビルド物件を購入してきたので、中古物件はあまり人気がなかった。しかし、最近は新規で売り出されるプロジェクトと中古物件で価格に相当な差が出てきたため、自己居住目的のタイ人購入者は、予算的に手が届かなくなった新築物件よりも、既存の物件をターゲットにするようになってきている。つまり、タイ人購入者はこれまでの新築志向をあきらめてでも、同じ価格で買えるもっと広い中古物件を選択するようになってきた。

７．ただし、中古物件といっても、中には新築に比べても遜色ないほどクオリティの高いのものから、当初の施工が悪くメンテナンス状態も悪いものまで、ピンからキリまである。従って、中古物件の購入希望者にとって、施工品質、メンテナンス状態、管理や修繕計画に関する財務状況等に対するデューディリジェンスがこれから非常に重要になってくる。

次回に続く

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Bangkok Resale Condo Market Continues To Grow

As the prices of new condominiums in downtown Bangkok have continued to rise, many buyers have begun considering resale or second-hand condominiums as an alternative to brand-new projects. CBRE, an international property consultant, has seen an increase in demand for the existing second-hand market from Q4 2018. As the prices of secondhand condominium units are often cheaper than those at newly-launched projects, buyers benefit from bigger unit sizes at more affordable prices.

There are two types of resale units; those in buildings under construction where investors want to resell before transfer of title and those in completed ready-to-move-in units where the title has already been transferred to the original buyer.

According to the survey by CBRE Research, the total supply of completed condominiums as of Q3 2018 in downtown Bangkok was 145,350 units, with prices ranging from THB 55,000 – 350,000 baht per sq.m., depending on the grade and age of the condominium, and how well the building has been maintained. The selling price of newly-launched condominiums in downtown Bangkok in the luxury grade now ranges from THB 300,000 - 600,000 per sq.m., which generally have smaller unit sizes than older completed buildings.In terms of payment, purchasers pay the seller the amount that has already been paid to the developer together plus the seller’s profit.

The original sales and purchase contract is then assigned to the new buyer who takes all responsibility for any future payments to the developer. For most high-end properties in the central business district (CBD), the payment terms offered by developers are 10% on signing a sales and purchase contract, and 10-20% during the construction period with the balance paid on transfer of title at the completion of construction. The amount that the new purchaser must still pay to the developer depends on how many monthly down payments remain before transfer of title. It is important to note that the developer must sign the assignment agreement as well as the seller and purchaser for the contract transfer to be valid.

Ms. Pornpimol Phuengkhuankhan, Head of Advisory & Transaction – Residential Sales Ad Hoc, CBRE Thailand said the market for resale-before-completion units is more active right after launch if the project sells out and there are no units left for sale by the developer. During construction, uncompleted units’ resale activity tends to drop and picks up again as the project nears completion.

The key considerations for the purchaser are the reputation of the developer and the track record of their ability to deliver the quality described in the sales material.

For a completed building, the sale process includes signing a standard sales and purchase contract, usually with a deposit equivalent to ten per cent of the price, and transfer of title at the Land Department 30-60 days after signing the sale and purchase agreement. The balance of the price is payable to the seller at the Land Department on transfer of title.

The key considerations for purchasers of units in an older building are how good the original construction quality was, how well the building has been maintained, and the current financial status of the condominium juristic office, an entity jointly contracted by all co-owners that manages the common areas of the property as well as provides building maintenance.

Since the passing of the original Condominium Act in 1979, most Thai buyers have preferred new buildings, buying units off plan from a developer or a resale unit from an investor just before completion, rather than buying second-hand completed properties.

“However, since the price difference between new launches and older, completed properties is now becoming so great that buyers who want a unit to live in are looking increasingly at existing developments as new developments are priced beyond most Thai buyers’ budgets. Buyers are increasingly willing to give up the prejudice against previously occupied condominium units in return for the ability to buy a larger unit for their money,” added Ms. Pornpimol.

There is a wide range of quality among existing developments with some old projects being as good as new properties while others were poorly built originally and/or have been poorly maintained. Buyers looking at existing buildings should do due diligence on the construction quality and condition of maintenance as well as gain understanding of the financial situation of the juristic office of the building in order to gain an insight into the probability that the building will be well maintained and appreciate in value in the future.

ＣＢＲＥは数年前から、バンコクの中古物件には割安感があり、いつかはロケーションに優れた中古物件価格の見直しが始まる、というコメントを出していましたが、これには私も全く同感です。

従って、このブログや最初の著書の中でも、「バンコクの場合、新築志向が強すぎる。これでは理屈が通らないので、やがて市場の修正が起こり、ロケーションのいい中古物件が見直されるはずである」というようなことを書いてきています。

そして、「建設用地が払底した都心部のＢＴＳ駅前などの希少な立地条件を満たす物件は、中古であってもやがてキャップコンプレッション（収益還元利回りの低下）が始まるはずなので、こういった築浅中古物件にこそ投資妙味がある」とも、私は書いてきています。

２０１６年２月に最初の本を出してから既に３年経ちましたが、最近、ＣＢＲＥが興味深い調査結果を公表しました。

「新規高級プロジェクトの売出価格が高騰した結果、

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As the prices of new condominiums in downtown Bangkok continue to rise, many buyers have begun considering resale, or second-hand, units as an alternative, according to CBRE Thailand.

The property consultancy says it has seen an increase in demand for the existing second-hand market since the fourth quarter of 2018. As prices of second-hand units are often cheaper than those at newly launched projects, buyers benefit from bigger unit sizes at more affordable cost.

このことは著書でも書きましたが、

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Chinese dethrone Japanese as Bankok's keenest condo buyers

Chinese buyers are dominating the Bangkok property market with no end in sight, says the Thai Condominium Association.

Prasert Taedullayasatit, the association's honorary president, said a large number of Chinese buyers have come into Bangkok's condo market in the past few years and the trend is expected to continue.

"The Chinese bought [condo units] with cash," he said. "A condo project near a mass transit station, for which construction was completed last year, saw healthy transfer among Chinese buyers, though they got a 10-20% higher price than Thai buyers."

Last year, condo transfers to foreign buyers were valued at a combined 71 billion baht, accounting for 27% of total condo transfers in Bangkok.

さて、以上から大体どこもキャピタルゲイン狙いならＣＢＤという見方は同じであり、私もこれまで、資金的に余裕のある日本人が投資をするのであれば、やはり、トンローやプロンポンを勧めてきています。

ただし、その場合、小さな１ベッドルームでは周辺のマーケットニーズから離れてしまうので、小さくても５０㎡前後のユニットを選ぶべきだと思います。つまり、５，０００万円近い投資になるのですが、これができるのは、日本人投資家でもごく一部の富裕層に限られてしまいます。

下に添付したのは、タイランド・プロパティというウエブマガジンの記事ですが、「プロンポンとトンロー、この２つの隣接するロケーションこそ、投資としてベスト」という見出しで始まっています。

まあ、中長期的な視点で見ればどこも同じことを言っているし、誰も反対する人はいないと思いますが、これが今の市場全体のコンセンサスということです。

ただし、向う１、２年のスパンで考えると、ここ数年のＣＢＤの異常な地価上昇、特にトンローなどは新規プロジェクトの売出価格の上昇が急激すぎて、市場がついてきてないようにも見えることから、しばらく調整期間に入って緩い上昇になるのではないかと私は思っています。

それもあって、今回の著書でも書いたように、今年、来年といった数年間は、フリンジのプラカノンやオンヌット、ミッドタウンのバンジャークからウドムスク、そしてサブアーバンならサムローンなどが地価の出遅れ感の調整で値上りしてくると思うし、またプロンポンやトンローでの投資金額に比べたら比較的少額の資金で投資できることからも、平均的日本人投資家にとって狙い目ではないかと思っています。

それと、近いうちにまたレポートしますが、ここ数年の大手デベロッパーによる海外でのマーケティング展開もあって、外国人投資家の投資がまた一段と増えてきていて、その中でも特に中国人の投資が急増しているという統計が発表されました。

そして、これは著書でも書きましたが、ここで留意すべきは、中国人の投資はそのボリュームゾーンが日本人と同様、１，０００万円からせいぜい２，０００万円ぐらいまでに集中しているという点です。

つまり、トンローやプロンポンに投資する中国人は思ったほど多くなく、むしろこれからは、ラチャダーだけでなく、グリーンラインのフリンジやミッドタウンにこの投資資金が流れてくるだろうと思うのです。

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Phrom Phong and Thong Lor. These two neighbourhoods are the best place for Bangkok real estate investment

What makes Phrom Phong and Thong Lor the best place for Bangkok real estate investment?

Phrom Phong and Thong Lor are less than a kilometre apart and share some common traits. Both are popular residential communities among expats working in Thailand due to their lifestyle options. A wide range of shopping, dining and nightlife can be found in this part of Bangkok which makes it lively during the evening and weekends.

The influence of the Japanese population, who have preferred this part of the Thai capital for decades, can also be found throughout Phrom Phong and Thong Lor. Finally, each neighbourhood is home to a unique collection of outstanding properties that vary in size. When you put all of these reasons together, it is easy to see why Phrom Phong and Thong Lor is the best place for Bangkok real estate investment.

Phrom Phong real estate

Multi-bedroom condominium units are extremely popular in Phrom Phong. Two-bedroom units are in high demand from both buyers and renters and arguably present the best investment opportunity.

A two-bedroom, two-bathroom condominium unit in The Address Sukhumvit 28 is going for THB 15.5 million (USD 486,000). The project, which was completed in 2009, is a short walk from the Phrom Phong BTS station.

Those looking for a new-build unit to invest in should consider Supalai Oriental Sukhumvit 39. The development is located in the north part of the neighbourhood and is close to a few shopping centres. A 77 square metre, two-bedroom unit here starts at THB 10.2 million (USD 321,293).

Thong Lor real estate

The best place for Bangkok real estate investment could be a unit in a project like The Monument Thong Lo. This superluxury condominium is being developed by highly-respected homebuilder Sansiri and has a range of trendy amenities to meet the demand of residents in this part of Bangkok.

The unit sizes are superb, starting at 124 square metres. A two-bedroom, two-bathroom unit in the 45-storey development starts at THB 30 million (USD 941,676). Units in The Monument Thong Lo have been going fast and with only 127 residences available, they won’t be around for much longer.

ただし、アシュトンについては竣工後の引渡し遅延でかなりごたごたしたので、著書の第一章８項で「増え続けるクレームと欠陥工事」の中でこの問題に関するデベロッパーの顧客無視の対応に苦言を呈しました。

しかし、この問題もやっと解決し、ちょうど今週から竣工引渡しが始まりました。一昨日、４７㎡の角部屋を買った私のクライアントが受け取ったチャノート（権利証）を見せてくれましたが、今回は間違いなく引渡しが完了しています。

すなわち、善意の第三者に所有権の移転登記ができた以上、今後、紛争の当事者がそれを無効にすることはまず無理なので、もう心配はないと思います。

しかも、引渡しが遅延した３カ月分については、しっかり契約に基づきペナルティ金利ももらえることになったそうで、私もアシュトンアソーク、引渡しできず（その７）で「アシュトンアソークを買ってもらった私のクライアントには、アナンダーからのインセンティブオファーには実質何のインセンティブもないので合意しないようにと伝えてあります。こうなったら契約に定める最大で契約金額の１割の引渡し遅延ペナルティを取りに行くつもりで、結果を待つ方がいい」と書いた手前、状況を注視していたのですが、まあ、大事には至らずほっとしています。

さて、ここで話を戻しますが、私はどろどろした仲介はやらないのでこのブログを常に投資家目線で書いています。つまり、デベロッパーから直接コミッションがもらえる新築プレビルドの販売を最優先にするエージェント目線とは一線を画していて、新築でも中古でも投資対象として相応しいと思えるプロジェクトを推薦するようにしています。仲介料などもらわないので思った通りのことが書ける訳です。

このところの新規プロジェクト売出価格の急激な値上りは、主にマーケットシェア競争に必死になっているデベロッパーが用地取得で高く買い漁ったことによる地価上昇が一因でもあると思っています。

実際、こういう過当競争に加わらないデベロッパーもいるのですが、多くは需要と供給をあまり考えず、供給過剰を起こすほどのシェア争いをしているのです。つまり、ある意味、この価格高騰は

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ちょっと間が空きましたが、このところ、日本在住でバンコクの不動産購入を検討している方達からの、日系仲介業者からセミナー等で紹介された物件に対するセカンドオピニオン依頼が相次ぎ、その評価レポート作成で時間がとられてしまいました。

中には、「将来、損切りになる可能性が高いので、この物件の購入はお勧めしません」とはっきり結論付けたレポートもあるし、私もなかなか結論が出せずに考え込んでしまうような難しい物件もありで非常に勉強になりますが、投資コンサルタントとしてしっかりしたレポートを出したいので結構時間がかかってしまいました。

さて、ここでやっと一段落し時間ができたので、続きを書こうと思います。

昨年末に発行された「バンコクハウジングガイド」という年刊誌に載せた特集記事で、「コンド購入の教科書」というのがあります。この中で私は「成功のための３つの基本戦略」と題して「新規プレビルドと価格乖離が大きい築浅中古物件を買え」、そして「プレビルド方式の弱点、竣工直前直後の投売りを狙え」の２つの購入チャンスについて書きました。

その理由は、最近のアシュトンアソーク、パーク２４、ライフスクムビット４８、etcなど、販売時に人気があって短期間で完売した物件が、竣工しても一部のレアユニットを除いてほとんど値上りしなくなった状況を見て、これはスクムビット通り沿いで今までになかったことでもあり、潮目が変わりつつあるような兆候が出ていると思ったからです。

この辺の微妙な変化は、現地に住んで毎日マーケットの動きを見ていないとなかなか読み取れないはずですが、だからといって、私も確信をもってここで不動産市場全体がおかしくなると思っているわけでもありません。

むしろ、私は今回の著書でも上の３つのプロジェクトについては、最近の新規プレビルドを買うよりよほど割安感があるので、購入するならこれらを検討することを勧めています。

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DDproperty Property Index saw prices for residential property in Bangkok continue their upward trajectory in 1Q18.

The Index has increased significantly quarter-on-quarter (Q-o-Q) from 205 to 213, due to rising costs from developing projects in densely built-up areas including the Central Business Districts

最近、不動産情報ポータルサイトの最大手、ＤＤプロパティがこのような２０１８年第一四半期の調査結果を発表しました。

これを見て、これからもっと値上りするぞと焚きつけるのが現地の不動産エージェントなので、彼らのバイアスの入ったポジショントークには振り回されない方がいいです。

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ネクサスはこの中で「トンローは家賃とキャピタルを合わせたROIが６６％」といっていますが、そもそも５年の中長期投資リターンを語るときにお金の時間価値を考慮しないＲＯＩはミスリーディングなのであまり使いません。

５年ものの投資信託や定期預金を見てもわかりますが、大抵は年率Ｘ％の投資利回りという表現をしています。単純に６６％の利益というとすごく儲かったように思えますが、それが２年で実現できたのか、５年かかったのか、それとも１０年かかったのかでリターンの価値が全然違うからです。

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ＲＯＩ（Return on Investment）
最後に投資リターンについてであるが、過去５年間のROIを比較してみる。

まず、２０１３年にコンドミニアムを購入した後に賃貸運用していた場合、投資家は平均で年率６．１％の賃貸利回りがあった。

中でもエッカマイの賃貸利回りは７．７％と最高で、続いてパホンヨーティンの７．２％、トンローの６．６％、そしてランスアンとパヤータイが同率の５．６％であった。

さらに、この５年間のキャピタルゲインについては、ラグジュアリーコンドミニアムの方が物件価値増加が大きく、中でもトンローは家賃とキャピタルを合わせた総合リターンで６６％と最高であった。

それに続いて、エッカマイの６１％、ラチャダー・ラーマ９の５８％であるが、市場全体の５年間の平均的なROIは５０％であった。

今後の市場予測
コンドミニアム価格はこれから３年間、全体として年率８％から１０％の上昇が続くと予想されるが、都心部のコンドミニアム価格については年率１２％から１５％と予想される。

ミッドタウンエリアに関しては賃貸利回りは短期的には高いものの、都心部はより大きなキャピタルゲインが実現できる。

従って、総合投資利回りであるROIで見た場合、ミッドタウンもダウンタウンもほぼ同じようになる。この場合、投資家が気を付けなければならないのは、物件管理や修繕の状態である。

記事はここまでですが、素人みたいな表現が多くミスリーディングでもあり、本当にこれがクッシュマン（注：ネクサスはアメリカのクッシュマンが買収した会社です）のレポートなのかという疑問と、もしかするとバンコクポストの記者が不動産の素人でよくわかってないのかというのが私の印象です。

いずれにせよ、これに対する私のコメントは次回に書きますが、不明点が多くこの記事はあまり鵜呑みにしない方がいいというのが結論です。

次回に続く

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Return on Investment
When comparing the return on investment in condominiums over the past five years, the survey found that when it came to buying a condominium in 2013 and renting it out, an investor would get a 6.1% return per annum. Ekamai retained the highest yield at 7.7%, followed by Phahon Yothin (7.2%), Thong Lor (6.6%) and Langsuan as well as Phaya Thai (5.6%), respectively.

Investing in condominiums not only gives investors an annual return from renting, but also generates capital gains from sales, as the prices regularly climb. The return on investment for the overall luxury market has been relatively high over the past five years. Thong Lor gives the highest total return on investment at 66% from rent and sales, followed by Ekamai (61%) and Rachada-Rama IX (58%). The average return on investment has been 50% over the last five years.

Trend
The overall condominium price is forecast to increase 8-10% per year over the next three years. Condominium prices in the city centre are projected to rise 12-15%. For areas surrounding inner Bangkok, the annual yield will be higher in the short term, while investing in a condominium in inner Bangkok itself may provide higher capital gain from sales.

Therefore, total return on investment from condominiums both in inner Bangkok and surrounding areas will more or less be the same.

The key factors that buyers should consider before purchasing a condominium are good management and building maintenance

バンコクポストでこんな記事が載っています。

ネクサスプロパティコンサルティングの調査によると、スクムビット３９とトンローエリアの新規コンドミニアムの売出価格は１８３，０００バーツ/㎡から２５５，０００バーツ/㎡へと、この５年間で４０％上昇し、バンコクで最も値上りした。

そしてラチャダー・ラーマ９、エッカマイがそれに続き、それぞれ３４％、３０％の上昇であった。

また、２０１８年第１四半期にバンコク都心部で売り出されたラグジュアリーコンドの平均価格は２０８，６００バーツ/㎡であり、その中でもスクムビット３９からトンローにかけてのエリアでは３１５，０００バーツ/㎡と最高額であった。

それに続いてセントラルルンピニが２６２，０００バーツ/㎡、サトーンが２４３，０００バーツ/㎡であった。

このようにバンコク都心部の新規コンドミニアム価格は上昇し続けているが、用地不足とタイ人富裕層や外国人投資家の需要で、需給がタイトになっていることが原因である。

その結果、新規プロジェクトにおいてもキャピタルゲインと家賃収入の両方で今も高い投資リターンが実現できるのである。

家賃水準
トンローの月額家賃はバンコク最高で、１，０００バーツ/㎡となっているが、バンコクのダウンタウンとフリンジエリアのハイエンドコンドの家賃は大体５２６バーツ/㎡から８００バーツ/㎡のものが多く、平均月額家賃は７５４バーツ/㎡である。

この中ではエッカマイとパヤータイの家賃が高く、ラチャダーからラーマ９、トンブリ地区はタイ人と日本人以外のアジア人エクスパット（主に中国人と韓国人）が主な賃借人ということもあって家賃は低い。

一方、スクムビット３９からトンローにかけて、そしてランスアン、サトーンについてはそれぞれ月額家賃が１，０００バーツ/㎡、９５５バーツ/㎡、８２３バーツ/㎡である。また、これらのエリアに住む賃借人はＣＢＤで働く日本人と欧米人である。

また、都心部の１ベッドルームと２ベッドルームの平米単価家賃はほぼ同額であり、タイプによる家賃差はほとんどない。しかし、トンロー、ランスアン、サトーンなどの中心部コンドミニアム月額家賃は１ベッドルームで４３，０００バーツから５２，０００バーツ、２ベッドルームで６５，０００バーツから８２，０００バーツとなっている。

一方、それ以外の都心部の月額家賃は１ベッドルームが１９，７００バーツから３３，０００バーツ、２ベッドルームが３３，５００バーツから５４，６００バーツである。

次回に続く

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Condominium prices on Sukhumvit Soi 39 and the Thong Lor area have surged by 40% over the past five years.

Thong Lor also takes the cake for the highest rental costs in Bangkok at 1,000 baht per square metre per month, reported property consultant Nexus Property Marketing Co.

Managing director Nalinrat Chareonsuphong said the company, after compiling data on newly-launched condominiums in central locations in the capital, had found that property prices have risen continuously due to an insufficiency of land for development and high demand both from Thai and foreign investors. Hence, new projects tend to pull high returns from either sales or rent.

Price
The Nexus survey found property prices on Sukhumvit Soi 39 and in the Thong Lor area had posted the highest increase over the past five years, rising 40% from 183,000 baht per sq m to 255,000 baht per sq m. Meanwhile, prices in the Rachada-Rama IX area and Ekamai surged 34% and 30%, respectively.

In the first quarter of 2018, the average price of newly-launched high-end and luxury condominiums in inner Bangkok and its environs was 208,600 baht per sq m. The Sukhumvit 39-Thong Lor location registered the highest price at 315,000 baht per sq m, followed by Chidlom and Langsuan at 262,000 baht per sq m and Sathon (243,000 baht per sq m).

Rental costs
The average cost to rent high-end condominiums in inner Bangkok and surrounding areas is 754 baht per sq m per month. The rental rates in Sukhumvit Soi 39-Thong Lor, Langsuan and Sathon are 1,000, 955 and 823 baht per sq m per month, respectively. Most tenants are Japanese, European and Americans who work in the Bangkok's central business district.

Meanwhile, the rental rates of high-end condominiums in inner Bangkok and surrounding areas range between 526-800 baht per square metre per month. The highest rental cost goes to the Ekamai and Phaya Thai areas, respectively. The rental rates in Rachada–Rama 9 and Thonburi are lower than other areas because most tenants are Thai and other Asian nationalities, except Japanese, who also work in Bangkok.

Rental rates per sq m for one-bedroom and two-bedroom units in the city centre are more or less the same, with prices for the latter only 1-2% higher.

For central locations like Thonglor, Langsuan and Sathorn, rent ranges from 43,000-52,000 baht per month for a one-bedroom unit and 65,000-82,000 for a two-bedroom unit. For central locations, the rental rate ranges from 19,700-33,000 baht per month for a one-bedroom unit and 33,500-54,600 baht per month for a two-bedroom unit.

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前回に続き、これもプラスプロパティですが、彼らはバンコクでも有数の不動産エージェントであり、サンシリ物件を持ち上げるところを別にすれば、彼らの持つ取引事例等のデータベースには非常に興味があるところです。

この表の説明の中で、プラスプロパティが次のようなことを言っています。

１．プラスの２０１７年度のコンドミニアム取引の売上は２１２億バーツと前年度比７％増となった。

２．売上の大半はミドルからアッパーセグメントのコンドミニアム、つまり、３００～７００万バーツの物件であり、この辺りが最も需要が大きい。

３．１ベッドルームユニットを持つプロジェクトの全体に占めるシェアが２０１５年の６９％から２０１７年は８７％へと増加した。

４．最も売れ行きがよく人気があったのはスクムビット通りのインナーからミドルエリア（プルンチットからエッカマイ）、アウターエリア（プラカノンからバンナー）、そしてパホンヨーティンとラチャダーピセークである。

５．２０１８年に入ってからこれまでのトレンドを見ていると、タイ経済の回復傾向に伴って今年も

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バンコクポストのコラム記事はこんなところですが、ＦＱ(Foreign Quota)があるから大丈夫だなどという単純な理屈では、なんとなくしっくりしない結論付けです。

ＦＱがあっても、これだけ供給があって、その上、外国人はプロジェクト全体の４９％まで買えるわけですから、制限いっぱいまで買われてそれ以上買えなくなるようなプロジェクトはそうは出てきません。

それに、今は１５万バーツ/㎡以下の物件しか買ってないといっても、将来これが上がってきて２０万バーツ/㎡のものを買い始める可能性は当然あると思います。

逆にいえば、これからも郊外の供給過剰は続くとしても、ダウンタウンやミッドタウンの市場は中国人投資家の買いが入ってくるので、今後は値上りはしても、滅多なことで値下りなどしないということです。

実際、今、パタヤあたりでは中国人が大量に買っています。ジョムティエンビーチなどに行けばわかりますが、あの周辺のホテルは中国人観光客ばかりです。

また、つい先日、バンコクに戻ってきたのですが、運悪くスワナプーム空港で数千人もの中国人観光客がイミグレーションで並んでいたため、入国審査で１時間以上、長い列に並んで待つしかありませんでした。

これだけすごい勢いで中国人観光客がやってきている中、その内、彼らはもっと高いハイエンド物件にも食指を動かすようになるのは確実だろうと私などは思います。

しかし、そういうことであれば、一回り先に今後彼らが買い上がってくる１５万～２０万バーツのダウンタウンやミッドタウンの立地条件のいい物件を買っておく方が、今後の出口で有利になると思うのです。

ただし、新線沿いのアフォーダブルな郊外型コンドミニアムについては、それでも私は否定的です。そういうのを中国人投資家が買うのは勝手ですが、多分儲からないと思うからです。

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中国人投資家が市場を救う

中国人投資家は今、不動産価格の高騰をもたらし世界のあちこちで嫌われているが、タイでも不動産を買い続けている。

中級クラスのコンドミニアムに限れば、全体の１０％が中国人の買いではないかと思う、とある業者はいう。

彼らは特に１，０００万バーツ以下の物件を買っていて、その数は２０万ユニット近くにも上ると思われ、このセグメントの販売在庫の一掃を助けている。

従って、外国人投資家はタイの不動産市場にとって助け舟となっているのであり、もし彼らがいなければマーケットはもっと悲惨なことになっていただろう。

一方で、中国人投資家の増加がオーストラリアやカンボジアで現在起こっているのと同じ問題を引き起こすのではないかという心配もある。実際、オーストラリアやカンボジアでは、政府が法規制に乗り出し、外国人の不動産購入を規制しなければならなくなるほど中国人の買いで不動産価格が高騰したが、タイではその可能性は低い。

というのも、タイにはＦＱ（外国人枠）があるため、外国人が購入できる数に制限があるからだ。

現在、タイでの中国人投資家は主にミドルセグメントの物件を買っている。すなわち、１０万～１５万バーツ/㎡のレンジの物件であり、これより上のアッパーエンドのセグメントにはあまり入ってきてない。従って、他の国のように不動産価格全体が高騰することはないであろう。

次回に続く

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CHINESE BUYERS TO THE RESCUE

Chinese investors, who have been shunned in many parts of the world where they have been blamed for creating an artificial bubble in the property market, have been actively participating in the Thai market.

"If I have to guess, they account for about 10% of the overall purchases in the mid segment of the market," says Ms Jiraporn from Phatra.

Chinese buyers who have recently become active in the market for units priced below 10 million baht have helped spur demand and lower the inventory, which Mr Nathavut from Deutsche Tisco anticipates is in the tune of nearly 200,000 units or about 1.7 years before they are absorbed.

"Foreign buyers have been helping the market and had it not been for them, the situation would be worse," Mr Adisorn of LH admits.

But fears that they may create a problem such as that seen in Australia and Cambodia seems unrealistic in Thailand as there are restrictions on the number of units in each building that foreigners can own.

Chinese buyers in Australia and Cambodia have been blamed for pushing up the prices of units to the point that laws were considered to curtail their participation in the property market there.

But so far Chinese buyers in Thailand have mostly have been in the middle segment, representing prices of 100,000 to 150,000 baht per square metre, while in the upper end market their participation continues to remain very limited, thus preventing a surge in prices like in certain other countries.

前回のバンコクポストの記事の続き

販売達成率

多くの業界関係者が供給過剰はないというが、最近は明らかに販売達成率は落ちてきているし、即日完売などという派手なニュースもあまり聞かなくなってきた。

前回のサトーン通りのプロジェクトを例にとれば、デベロッパーは当初完売したと大々的に宣伝していたにもかかわらず、実態は全体の１０％が今も販売中であり、しかも、彼らは値引販売をしてでもこの販売在庫を一掃しようとしているのである。

「即日完売などというのは昔の話であり、今はもうそんな時代ではない。それに当社は当時も即日完売など期待してなかったし、販売開始してから２、３か月で３割も売れればいいと思っていた」（ランドアンドハウス）

しかし一方で、スパライプレミア・ジャラーンナコンのようなロケーションのいいプロジェクトに対する需要が大きいのも事実で、これなどは本当に５５０ユニットが数日で売り切れたのである。

「このプロジェクトは実際に市場で売り出す前に、当社の既存顧客の購入予約で完売していた。しかし、当社としてもせめて一部は一般顧客にも売りたかったので、敢えて一般販売も行ったという経緯がある」（スパライ）

「今のコンドミニアム販売達成率は２割から８割と大きな格差が出てきていて、かつてはすぐに完売になっていたような魅力的なプロジェクトでも今は８割しか売れなくなってきている。

　しかし一方で、買主がキャンセルせずに所有権移転に応じて完成物件を引き取る率は高止まりしていて落ちてないというよいニュースも出ている」（パトラ証券の不動産セクターアナリスト）

ここまで読んでくると、郊外は別にしても今のダウンタウンのコンドミニアム市場はそれほど悪くもないような気もしますが、やはりマーケットの二極化が進んでいるということだと思います。

しかし、スパライのプロジェクトを調べると、私は食指が動きませんでした。平均価格が97,000バーツ/㎡と価格的にはタイ人ミドルクラスからアッパーミドルが買うセグメントですが、チャオプラヤー川の西側というロケーションでは我々日本人には難しいです。

ただ、こういうのが数日で完売してしまうのは、やはり価格とロケーション、それにデベロッパーのブランドの３拍子さえそろえば、需要はまだまだあるのだと思います。

次回に続く

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TAKEUP RATE

Most industry experts believe there will be no oversupply but what is clearly visible is that the takeup rate has been slowing and projects that used to make headlines of being sold out within days, if not hours, are rarely heard of these days.

"If you take the case of the project you just mentioned [on Sathon Road], they had reported that they were sold out but at the moment about 10% of the units remain and they are offering discounts for whatever is left," says a real estate agent and speculator on the property market, who had purchased units at this newly opened building but has since sold out his units at a premium.

He added what others have been talking about in terms of the takeup rate that it is not on par with what the situation was a few months or years ago.

"The days of selling out in a single day don't seem to be there now, and we never had those days anyway because we do not expect to sell out our project in a day or two, instead we would be happy to see 30% of our project being sold over a period of two to three months," Mr Adisorn of LH says.

But projects in good locations continue to remain in high demand as was seen by the launch of "Supalai Premier Charoen Nakhon" which saw the nearly 550 units sold out within days of the launch.

"If you talk about that project, it was actually sold out before it was up for sale because many of our existing customers wanted it and had booked before we opened it to the public, but because we wanted to have some proportion for the public we opened it to the public to buy," Atip Bijanonda, a director at Supalai Plc and also the president of the Housing Business Association, says.

Although he conceded the takeup rate has been slowing slightly, he says that the issue of oversupply is something that is not visible in the market.

Jiraporn Linmaneechote, sector analyst at Phatra Securities, says takeup rates are down to 20-80%, with 80% being for really good projects, down from 100%, which used to be the norm.

But the good news, she says, is that transfer rates continue to remain good, even though there were reports of a rise in the rejections of applications for housing mortgages a few months ago.

A decent takeup rate would mean that supply for the market would continue to remain.

以下は、最近バンコクポストに載っていた記事ですが、今のバンコクコンドミニアム市場の先行き不透明な状況を表していると思うので紹介します。

アソークのスクムビット交差点で、サトーンにある

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One would be forgiven if they thought that this was a standalone case of a single project, but if one digs deeper they will notice that the demand for property in Thailand, especially in Bangkok, has been witnessing a phase of slowdown over the past couple of years, although most developers would not admit to it.

"The situation in the property market is not as rosy as you may think but it is not that bad either," Adisorn Thananan-narapool, chief executive officer of Land & Houses Plc, said.

Although admitting that the supply of condominiums in the city was on a sharp upswing which could impact the takeup rates, he said at the moment fear of a property market crash is something that still is not on the horizon.

Mr Adisorn, who manages the 132-billion-baht market capitalisation company LH, says that one of the biggest indicators of not witnessing a possible crash is the fact that the margins of the developers have not gone down significantly over the past few quarters.

The current gross margins for most Stock Exchange of Thailand-listed property developers stand at around 33%, against the 35% gross margins they were enjoying about five years ago, at the same time operating margins have seen a larger drop to 17% from 20% seen during the same period.

The bulk of this decline has come from the increase in selling and administrative expenses which are up to about 16% from 12%, and there are no signs of any reversal of the trend, says Nathavut Shivaruchiwong, sector analyst at Deutsche Tisco Investment Advisory, a unit of Tisco Securities and Deutsche Bank.

Although margins have seen a decline over the past few years, developers continue to enjoy an uptrend in certain segments of the property market, especially in the high-end of the condominium market.

Bangkok's condominium market has seen supply continue to rise over the past few years, from 102,000 units with a combined value of 413 billion baht in 2015 to 110,000 units worth 382 billion baht to 114,000 units worth 441 billion baht in 2018.

During 2018 it is expected that as many as 120,000 units worth just over 500 billion baht would be launched and about half of the new launches of the condominium units in Bangkok has been catering to the middle to upper segment of the market while the other half is for the middle to lower segment.

"There are some signs that the middle and below segments of the market for the condominium market has not picked up yet," Mr Adisorn says.

Chanond Ruangkritya, president and chief executive officer of SET-listed Ananda Development Plc, whose portfolio focuses mainly on condominium market catering to the middle to the upper end, says that he does not see a situation of a demand/supply mismatch but instead the emphasis has been on the location and the demographics of each project that is launched.

さて、コリアーズのコメントの概要は以下です。

今のコンドミニアム売行き不振は新規供給が原因。

タイ経済は昨年から回復を始めたが、コンドミニアム市場は今も45,000ユニットもの販売在庫を抱えたままである。

これは、デベロッパーが各四半期毎に利益を出さなければならず、在庫調整のために新規プロジェクトの発売を遅らせることができないからである。

しかしながら、バンコクのコンドミニアム市場は２０１７年も成長拡大したし、今後もマストランジットシステムの新線開通等で継続して成長するであろう。

現在、デベロッパーはタイ人の需要が回復しないことから、外国人へのマーケティングに力を入れているが、外国人は実需でなく投資目的だけで買っていることを考えると、外国人一辺倒のマーケティングには警戒が必要である。

今年のコンドミニアムの新規供給は２０１７年と同様55,000から60,000ユニットになると見込むが、昨年以上に中国、日本、香港、シンガポール等、外国のデベロッパーとのJVが増えてくる。

昨年のバンコク都内で売出された物件の販売率は７５％であり、現在、36,000ユニットが販売在庫となっているが、販売価格で５万から１０万バーツ/㎡の平均的な価格帯の物件は５４％しか売れておらず、売行きは悪い。

現在タイのデベロッパー達が外国人投資家にマーケティングしているのは主にスクムビットとラチャダーピセーク通り、そしてCBDであるが、現在工事中のマストランジットの新線沿線の物件も海外で販売されるようになってきている。

以上ですが、５万から１０万バーツ/㎡だけでなく、更にその下の５万バーツ/㎡以下のセグメントになるともっと売行きが落ちているので、この辺は外国人投資家はあまり手を出さないセグメントでもあり、タイ人ミドルクラスの購入意欲が弱いのがはっきりしてきます。

それに、ラチャダーピセーク通りは中国人が買うのでわかりますが、まだ工事中の新線沿線まで外国でマーケティングするようになっているということは、本当にタイ人需要が弱いということなのだろうと思います。

そういえば、ラチャダーピセークであれば、ちょうど今、ライフアソークでゲンガムライに失敗した連中からものすごい数の投げ売りが出てきていますが、損切りも多いですね。決して悪いプロジェクトではないのですが、特に３０㎡以下の１ベッドルームは全滅という感じです。

本当はこういうのを外国でマーケティングするといいと思うのですが、デベロッパーにしてみれば投げ売り物件は既に手元を離れて売却済みということになっているので、そんなことはしないですね。

しかし、もう少し機転の利く中国人投資家であれば、直接デベロッパーから買うのでなく、以前から私が書いているように直接売買市場でこういう損切り物件を拾いにくると思うのですが…。

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昨年末あたりから大手のデベロッパーは、今年はタイ経済の回復によって消費者の住宅購入意欲も持ち直すので市場はリバウンドする、と鼻息の荒いことをいっていました。

しかし、今のところ、特にバンコクの住宅需要で一番大きなボリュームがあるミドルクラスの所得が増えたというニュースもなく、少なくとも彼らの住宅購入意欲が回復してきているという兆候はないようです。

つまり、日本と同じで一般市民の所得が増えたという実感がないまま、ＧＤＰだけが成長しているということなのだろうと思います。

最近、バンコクポストの記事の中で、コリアーズインターナショナル・タイランドが興味深いコメントを出しています。内容としては、バンコクのコンドミニアム市場は販売在庫が45,000ユニット以上もあるのに、それでもデベロッパーが継続的に新規供給をしているので、いつまでたっても在庫が減らない、というものです。

この中でやはり気になるのは、国内需要が低迷する中、デベロッパーは外国人投資家に依存し過ぎである。彼らは所詮投資家であり実需ではない、というところです。これは、外国人投資家の撤退が始まると市場は簡単に崩れる、ということを示唆しているようにも取れます。

実はＡＲＥＡも同じことを指摘していて、ある日、バンコクのコンドミニアム投資はもう思ったほど儲からないと投資家が気付いた瞬間、バブル崩壊が始まるという悲観的なものです。

いずれにせよ、コリアーズはＡＲＥＡと並んでバンコク市場に対して非常に慎重なコメントを出しますが、一部の大手デベロッパーの表面だけ強気を装っている嘘っぽい姿勢とは対照的で参考になります。

では、次回、この記事を要約していこうと思います。

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Although Thailand's overall economy last year showed positive trends, condominium demand barely increased, with the number of unsold units exceeding 45,000, a major concern for developers.

Ratchaphum Jongpakdee, general manager of property consultant Colliers International Thailand, said developers need to register gains every quarter, rendering them unable to postpone project launches to sell unsold units first.

Developers last year sought to differentiate their project designs and unit concepts, such as outstanding rooftop facilities or large-scale project facilities, in order to attract buyers, said Mr Ratchaphum.

"Developers also tried to sell to foreign buyers and investors before selling to Thai buyers," he said. "Many condo projects launched in the past few months sold at above-average prices for their locations."

Bangkok's condo market continued to grow in 2017 and will keep doing so in the future, given the many new mass transit lines and pipelines under construction.

Although Thai demand remains limited and foreign buyers are seeking to invest only, developers should practice caution when selling to foreign buyers, said Mr Ratchaphum.

Condo supply in 2018 is expected to increase by 55,000–60,000 units in the city and outer city areas. The amount of new supply this year is expected to be close to that in 2017, give or take 5%.

The market will depend on government policy, economic overview and land and construction costs, which are increasing every year.

In 2018, there will be more joint ventures between Thai and international developers than in 2017, he said. Major overseas partners include those from China, Japan, Hong Kong and Singapore, as the property market in Thailand is still in demand among foreign investors.

According to research by Colliers, the average take-up rate of condos in Bangkok was 75% last year, with more than 36,000 units waiting to be absorbed.

Some 54% of unsold units were for sale at 50,001–100,000 baht per square metre, prices that many projects launched in the past few years.

Although many developers sought to increase their high-end and luxury projects in their portfolios, they did not abandon mid- and low-level markets, which comprise the largest consumer groups in Bangkok.

The average take-up rate of condos priced lower than 200,000 baht per sq m was 58%.

The rate of those priced more than 200,000 baht per sq m was 61%. However, condos priced lower than 200,000 baht per sq m remained high at 69%.

Foreign buyers became a new target group for listed and well-known developers in Thailand, especially for projects located in areas along Sukhumvit and Ratchadaphisek roads and in the central business district.

However, some developers also sold units to foreign buyers in projects located along new mass transit lines currently under construction.

Some condo projects from listed developers were scheduled for launch in the fourth quarter of 2017, and were able to close sales in the first day of the pre-sales period.

Colliers reported over the past few years, the average sales price of new condominium units continued to increase by 15–20% annually and were even higher in some locations.

数あるタイの不動産市場調査機関の中で、バイアスのかかってないニュートラルなレポートで私が日頃よくチェックしているのがAREA(Agency for Real Estate Affairs)のサイトです。

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今回のセミナーでもメインで取り上げる20万バーツ/㎡以上のラグジュアリーコンドミニアム市場について、The Nationに一昨日載った最新記事です。

この写真は今、バンコクで最も価格が高い98ワイヤレスですが、販売当初、58万バーツ/㎡だったのが現在はFully Furnishedで72万バーツ/㎡だそうです。

つまり、約800万円/坪ですからここまでくるともう東京の都心3区のトップクラスのマンション価格をも超えています。

しかし一方で、いわゆるラグジュアリークラスと呼ばれる20万バーツ/㎡から25万バーツ/㎡の物件については日本円で250万円/坪前後であり、このレベルだと東京ではまだごく普通の新築マンションの価格なので、ラグジュアリーというほどでもありません。

ちょっとギャップがあり過ぎるような気がするし、ここで言っている98ワイヤレスやマンダリンオリエンタルはエポックメイキングではありますが、全体のトレンドを表しているとは思わない方がいいです。

むしろ実態は、まだバンコクの高級コンドミニアムは20万から25万バーツ/㎡がメインストリームだと思います。もっとも、年内には40万バーツに届くスーパーラグジュアリーもいくつか出てくるとは思いますが…。

この記事でも、各デベロッパーは20万バーツ/㎡以上でユニット価格も1,000万バーツ以上の物件が良く売れるので、これからも開発の中心をこのクラスに集中させていると書いています。

では一体誰が買っているのだろうというところに興味がありますが、CBREによれば、ラグジュアリーで一番売れているのは20万バーツ/㎡前後でユニット価格が1,000万バーツを超える物件とのこと。そして、その買主の85％がタイ人富裕層で15％が外国人だそうです。

このクラスになると、利回りよりもキャピタルゲイン狙いのオーナーオキュパイアー型投資でないと採算が取れないということだと思います。つまり、外国人投資家はコリアーズが言っているように大半が400万から800万バーツに集中しているということで、賃貸運用を重視するイールドプレイが目的の場合、１つ下のハイクラスのセグメントの方に投資妙味があるということだろうと思います。

実際、先日来書いてきたトンローのプレビルドTOP5をみても、30万バーツ/㎡台のクンバイヨー、テラは売り出して結構経っているにもかかわらず、まだ完売していませんが、25万バーツ/㎡というリーズナブルな価格で数か月前に売り出したばかりのザ・リザーブが早々と完売してしまったところを見ても、ラグジュアリーマーケットの主流はまだ20万バーツ/㎡台だということだと思います。従って、先走ってあまり高値掴みしないように気をつけた方がいいです。

さて、明日からセミナーツアーが始まりますので、しばらくブログ更新は休ませてもらいますが、今回のセミナーでは主にこのトンローやプロンポンのラグジュアリーコンド市場の実態について解説していきます。

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Condo projects offer high-living luxury

WITH HIGH competition and commercial banks restricted lower income customers from accessing mortgage loans to the customers, Bangkok’s property developers have refocused their business strategy. Now they are launching luxury residential units at prices above Bt200,000 per square metre, or over than Bt10 million per unit, to boost their sale in the third quarter of this year.

これまで５回にわたり、トンローのラグジュアリープロジェクトの現状について書いてきました。

トンローは住民の６割が外国人といわれていて、日本人や白人の間でも住みたい街として人気です。

しかもタイ人にとっても憧れの街であり、富裕層がラグジュアリーコンドミニアムを購入して移り住んできつつあります。

また、トンローでは過去５年間、年率１３％で毎年地価が上昇してきたというレポートも出ていて、コンドミニアムの価格もそれに伴って年々高額化してきました。

さらに、香港やシンガポールの高級住宅地に比べてバンコクはまだまだ割安だということで、それらの国から今も投資が続いていて、トンローのラグジュアリーコンドの価格は今後も上昇が続くだろうと思います。

まさに順風満帆、イケイケドンドン状態のように見えますが、実はトンローの賃貸市場全体の７割を占めるといわれる日本人の賃貸需要が伸び悩み始めています。タイプラスワンで日本からの投資が激減した結果、今は中国に追い抜かれようとしているのです。

このことは昨年末にも気が付いたので、バンコク日本人駐在員数が頭打ち！として触れておきましたが、最近はますます顕著な流れになってきています。そんな中での高級物件大量供給ですから空室リスクが次第に高くなってきています。当然、こんな都合の悪いことはデベロッパーは言いませんが…。

今月号の経済雑誌アレイズ でも、｢デベロッパーが言わない、本当は一番怖い空室リスク｣と題して問題提起したので、できたら読んでみて下さい。

この事は、公表されているいくつかの調査レポートをよく読めば実態が見えてきます。いわゆるオーナー・オキュパイアー型投資でじっくりと資産価値が上るのを待てばいいというタイ人富裕層にとっては特段問題はありませんが、しかし、イールドプレイによる中長期投資目的で買う我々のような外国人にとっては、空室リスクというのは非常に怖い問題なのです。

さらに、これはトンローだけでなく、隣のプロンポンでも同じことがいえます。

そこで、7月14日から始まるラ・アトレ主催の第6回バンコク不動産投資セミナーのツアーではデータを基にこの問題を解説していきます。

そして、それに対応した投資方法、リスクのミティゲーション、どんな物件を買えばいいかについても説明していきますので、これからバンコクでコンドミニアム投資を考えている人、資産の入れ替えや出口のタイミングを探っている人には参考になると思います。

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The Bangkok condominium market has witnessed lower rental yields in recent years as prices have increased faster than rentals but luxury condos in prime locations continue to attract both Thai and foreign buyers expecting capital gains in the long term, according to international property consultant JLL.

High-end condos in Bangkok are now offering rental yields averaging 3% a year, half that five years ago. While the selling prices have grown by more than 30% over the past five years, rentals have risen by only 10%, leading to yield compression. 

However, even if the unit was purchased by cash, with no borrowing cost, such a yield calculation could be misleading as there may be other expenses that should be deducted from the annual rent such as the initial investment outlay such as  for fit-out or furnishing, unit maintenance costs and common area management (CAM) fee. 

"The 3% yield does not sound attractive but many people have continued to buy luxury condominiums in Bangkok as an investment, particularly in prime locations", says Bunthoon Damrongrak, head of residential property, at JLL.

"A lot of buyers of luxury condos whom we have recently represented were Thais buying for their own use and as an investment. Those who purchased as an investment focus more on a potential capital appreciation in the long term than rental yields," says Bunthoon.

"Investors have become better informed than in the past. They are aware that prime sites or land plots that are suitable for luxury condominium development have become increasingly scarce and expect future condo projects to offer higher prices as development costs, particularly the cost of land, will continue to rise," he adds.

Demand for luxury condos in Bangkok comes not only from Thais but also overseas investors, lured by relatively more affordable investment opportunities. Most of the foreign buyers in the Bangkok luxury condo market are from Asia, particularly Singapore and Hong Kong.

"Excluding the ultra-luxury segment, luxury condo prices in Bangkok have remained very competitive. Products of similar quality in Bangkok are twice cheaper than in Singapore and five times cheaper than in Hong Kong.  In addition, though the rental yields in Bangkok are generally low, they remain competitive, compared to many more mature markets such as Singapore, where yields are less than 2%," says Mr Bunthoon.

"When it comes to property investment decision-making, rental yields are an important factor to consider but not everything.  Long-term capital appreciation is among a few other factors of no less importance," he concludes.

今年はいよいよバンコクのコンドミニアム市場がマイナス成長になりそうです。これまで郊外では供給過剰にも関わらず、デベロッパーが見境なくこれでもか、これでもかと作り続けてきた結果、本格的な調整が始まりました。

しかし、見方によってはこれはいいことかもしれません。あと1年ぐらい新規売出しをストップして現在の完成在庫の処分にあたれば、２０１７年末にはマーケットの需給関係は今より大分健全なものになると思います。

一昨年末、「来年のコンドミニアム・マーケット予測」と題して２０１６年のバンコク全体のコンドミニアム市場は成長が止まる、とプラスプロパティが予想していると書きましたが、どうやらその通りになりました。彼らだけでなく、ＣＢＲＥやコリアーズも２０１６年については悲観的なコメントをしていましたが、大方の予想通りになったということです。

以下はNationに載っていた記事です。
 

バンコクの住宅市場は昨年度比でマイナス５％になりそうである。現在、実需層と投資家の両方が住宅の購入を見送り始めていて、今年に入って９ヶ月間に新規供給のあったコンドミニアムは42,464ユニットと昨年同時期の44,529ユニットから4.6％のダウンであった。そして今も市況低迷が続いていることから、今年は５％のマイナス成長になると見込まれている。

例えば、サンシリなどは当初プリセール目標のわずか４８％しか達成できておらず、ＡＰも当初目標の６２％となった。一方、ＲＥＩＣの調査では、需要の伸び悩みにより今でもコンドミニアムの販売在庫は59,000ユニットもあり、その結果、デベロッパー各社の合計で4,000ユニットの新規供給が見送りとなった。

しかし、そんな中でもサンシリは今月、さらに２つのラインシリーズの新規プロジェクトをタイ国内、香港、シンガポール、台湾、中国、マレーシアで同時発売し、当初のプリセール売上目標達成を目指すと発表した。

記事の概要は以上ですが、全体として今年のコンドミニアム市況はよくありません。特に郊外は、以前「パリモントン値下げ戦争始まる！」でレポートしたようにもうボロボロというのが実状で、デベロッパー各社の値引は今も続いています。従って、年初に「強気のサンシリ、弱気のＬ＆Ｈ（その１）」、「強気のサンシリ、弱気のＬ＆Ｈ（その２）」の２回に渡ってスタンスの全く違う２つの大手デベロッパーについて書きましたが、結局当初目標の４８％しか達成できてないサンシリのマーケットの読み違いは明らかなようです。

また、ダウンタウンにおいても国内実需層が様子見に入る中、それでも新規供給をするとなるとサンシリのように積極的に海外で販売するしかなくなるのですが、海外の投資家が買いに来るのではなく、こちらから海外へ売りに出ていく以上、海外ロードショーには費用もかかるしそれが価格に転嫁され、その分販売価格も割高になるはずです。

従って、今はそれよりも新規供給をストップして業界全体で在庫一掃に注力するべきだろうと思うのですが・・・。

ただし、悪いことばかりでもありません。我々日本人投資家にとっては、竣工が近づいたリセールや契約キャンセルで戻ってきたデベロッパーの再販物件を叩いて買う絶好のチャンスだとも思います。例えば、プロンポンのソイ２４だとルンピニ２４やパーク２４などはデベロッパーがキャンセル物件を相当抱え込んでしまっているという情報が入ってきていますが・・・。

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英字紙、Bangkok Postに載った記事です。

題名だけ読むと、「不動産市況は回復途上」という、何となく明るい感じを受ける記事なのですが、本当はどうですかね。まあ、読み進んでいきましょう。

不動産業界は今年、堅実で落ち着いた状況になるであろう。ただし、バンコク郊外は成長が継続するものの、地方の住宅市場は振るわない状況が続く。

財務省によれば、不動産市況は政府の刺激策で今年の４月末まで４ヶ月間成長が続いた後、今は落ち着いた状態に戻りつつあるものの、今年後半の政府による追加公共投資がタイ経済を刺激するので、不動産マーケットは次第に回復し、年率５％の成長を遂げるとのこと。

更に、不動産情報センターによれば、政府による不動産税の軽減措置は今回が初めてではなく、過去に３回あったが、毎回、その刺激策が終了した後の２ヶ月間は低迷したものの、直ぐに立ち直ったのであまり心配は要らない。

また、タイコンドミニアム協会によれば、バンコク郊外のマーケットはこれからの新規供給によって成長が継続すると予測していて、特にパープルライン等の新線沿線の供給が増えるとのことである。

しかし一方で、コリアーズ・インターナショナルは、今後も消費者心理は悪い状態が続くので、今年の不動産市場は５%以下の成長にとどまるだろうと予想している。

ただし、今はデベロッパーがかなりの値引き販売を展開していることから、中長期投資家や実需の購入希望者にとっては買いのチャンスである。一方、タイ経済の低迷が続いていることから、ゲンガムライのような短期転売で儲けようとする投機筋のバイヤーにとっては、今は購入のタイミングとは言えない。

更に、マストランジット沿線のコンドミニアムについては、今も投資対象として魅力があるものの、当たり外れが相当あるので、投資家は投資を決定する前に、今まで以上に十分な事前調査をすべきである。

以上、役人などは随分楽観的なことを言っていますが、かなりのポジショントークが入っているような気がします。日本と違って、タイでは政府やデベロッパーが恥ずかしげもなくポジトークをやる文化があるようで、投資家にとって情報の取捨選択は非常に重要です。

従って、ここはやはり、コリアーズのコメントに注目しておくべきだと、私は思います。

特に、バンコクダウンタウンの今年後半のマーケットについては、これから大量供給による供給過剰が始まる可能性が高くなっています。しかしこれは、中長期投資家にとって、これからが安く買えるチャンス、というコリアーズのコメントには全く賛成です。

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Property market on road to recovery

The property sector is expected to remain stable and reach a balanced point this year, with Greater Bangkok seeing continued growth while most provincial locations stay sluggish due to the stuttering economy.

Deputy Finance Minister Wisudhi Srisuphan said the property market would recover to a balanced point after growing in the first four months, boosted by property tax incentives that ended on April 28.

"Public spending of around 2 trillion baht in the remainder of the year will help drive the overall economy," he said. "The property market will have a gradual recovery with growth of 5%. Developers have a strategy to survive in a stagnant economy."

Samma Kitsin, director-general of the Real Estate Information Center, said it was not the first time that property tax incentives had been used to boost the economy.

"They were used three times and every time the market fell two months after the incentives ended. Then it resumed as usual," he said.

Prasert Taedullayasatit, president of the Thai Condominium Association, said the property market in the first quarter rose by 8% in Greater Bangkok and 11% in six key provinces.

"In Greater Bangkok the market will keep growing as it will be driven by new residential supply being launched until the end of the year and new mass transit lines including the Purple Line, which will start running, and many lines for which the government will open bidding," he said.

Mr Prasert predicted 250 billion baht in new residential supply from May to December by the top 10 developers. It will include 88 condo projects worth a combined 120 billion baht, 92 townhouse projects worth 52.6 billion and 74 single-house sites worth 76.6 billion.

Atip Bijanonda, president of the Housing Business Association, said the low-rise housing segment in the provinces would continue strongly but condos would remain poor due to drought and declining prices of farm products.

"Developers should be more cautious in investment as it is cloudy for the remainder of the year," he said. "They should ensure market demand before launching new projects."

Wijit Nimirtwanich, a technical officer at the Office of Transport and Traffic Policy and Planning, said the government would accelerate bidding for new mass transit lines this year in a bid to use infrastructure investment to boost the economy.

Lines include six routes with a total distance of 131.7 kilometres, representing 28.4% of mass transit lines.

They are the Red Line (Bang Sue-Hua Lamphong), Light Red Line (Phaya Thai-Makkasan-Hua Mak), Purple Line (Bang Sue-Rat Burana), Orange Line (Thailand Cultural Centre-Min Buri), Pink Line (Pak Kret-Min Buri) and Yellow Line (Lat Phrao-Phatthanakan-Samrong).

Surachet Kongcheep, associate director of property consultant Colliers International Thailand, said the property market this year might have stable growth or an expansion of no more than 5% as consumer confidence was weak.

"For investors and homebuyers, it's a good time to make a decision as developers are willing to offer attractive campaigns and discounts," he said. "But it's not the right time for short-term speculators as the economy is still sluggish."

He said condos remain attractive as an investment as they are driven by mass transit lines but investors or buyers should do a site survey before making a decision. 

ＤＴＺのレポートによると、第１四半期のバンコクコンドミニアム市況は、ＣＢＤは売行き好調で６割の販売達成率を維持しているし、オフィスマーケットの市況もよい、しかし一方、店舗等のリーテイルマーケットは、近い将来、市況が悪くなる可能性があるとのこと。

特にコンドミニアムマーケットについては、ＣＢＤ以外のプライムロケーションとはいえないプロジェクトの売行きが落ち込んでいる。

また、ランスアンのナヴァラ・レジデンスのようなラグジュアリー物件は、販売開始後すぐに完売となったが、こういうハイエンドの高級プロジェクトは今も売行き好調を維持している。（注：ナヴァラ・レジデンスについては、私も大注目していたので、この場所でのフリーホールドというその希少性を長々と強調した上で、ランスアン通りのヴィンテージ・プロジェクトでプリセールの販売開始前に、これは買いだ、とレポートしました）

また、このレポートによれば、各デベロッパーは販売在庫の一掃に注力するため、昨年末から新規プロジェクトの発表を遅らせてきたが、そのしわ寄せもあって、今年後半には一挙に大量の新規売り出しが出ると予測している。

以上、これまで私はＣＢＲＥやコリアーズ等のコメントをレポートしてきましたが、内容的にはほぼ一致していて、特に目新しいものはありません。つまり、バンコクのコンドミニアム市況の現状認識は全員一致しているということです。

そこで私が思うのは、今年後半の新規プロジェクト大量供給により、どのデベロッパーも過当競争で苦戦するはずであり、それに伴ってプレビルドのリセールや中古物件でも弱気になった投資家が安値で出してくるだろうということです。

つまり、これは日本人投資家にとってまたとない買いのチャンスではないかと思うのですが、こういう時期はマーケット全体が弱含むので、この先ますます価格が下落するのではないか、下手をするとバブル崩壊が始まるのではないか、と最悪のことも考えてしまうのでなかなか踏み切れないものです。

しかし、投資とはそんなもので、少なくとも私は、現状のマーケット水準程度でバブル崩壊などという話はありえないと考えているし、その理論武装もできているつもりです。

また、アジア通貨危機以降のコンドミニアム市場の長い上昇トレンドから見ても、今の低迷期はそう長くは続かないと考えていて、もしこういう逆張り的な投資を狙っているのであれば、今の時期を逃すと、次のチャンスは向う数年巡ってこないのではないかと考えています。

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The news is mixed for Bangkok's real estate market

DTZ released its quarterly Property Times for Bangkok report recently and the news was mixed for the city’s real estate market in the first quarter. Condominiums in the CBD continue to perform well enjoying an average take up rate of 60 percent while the office market also had a positive outlook. However, the retail market could be facing some challenges in the near future.

Bangkok’s real estate sector expanded by 6.6 percent in the first quarter, an increase of over three percent q-o-q. Despite this, some developers are looking to change up their real estate investment strategies. Supalai, CP Land and the Erawan Group are all looking for more opportunities to invest abroad while Land & Houses is shifting its focus from residential projects to non-housing ones.

In terms of the residential market, the outlook is decidedly mixed with units in the CBD doing well but those situated in non-prime areas struggling. Projects in the high-end and luxury segment also continue to perform with Na Vara Residence by Navarang Asset selling out all its units shortly after being launched. The report noted that project launches in Bangkok are expected to pick up significantly during the remainder of the year. Many developers had delayed new project launches during the end of 2015 in order to focus on selling existing inventory.