バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

コンドミニアム・マーケット動向

コロナが直撃、タイ不動産市場は暴落の危機へ

アゴラ掲載コラム今朝、日本のサイト「アゴラ」に、私のコラム記事が載りました。

これは、先日から「リーマンショック時を超える不動産不況がくる」と題して4回にわたってこのブログで書いた内容を、一般読者向けにわかりやすく加筆修正し、一本のコラムにまとめたものです。

ちなみに、アゴラは経済評論家の藤巻健史氏や不動産評論家でもある内藤忍氏等著名人の人気コラムも掲載されていて、私の個人ブログなどより圧倒的に読者が多いサイトであり、これを契機に、私の不動産ブログにも新しい読者が増えてくれれば幸いです。

さて、このコラム「コロナが直撃、タイ不動産市場は暴落の危機へ」のタイトルは、少し大袈裟に見えるかもしれません。

しかし、2017年前後に大量のプレビルド物件を購入した中国人投資家の今後の動向次第では、市場が暴落する可能性もあると思っています。

特にバンコクの場合、外国人の購入比率が高いことから、昨年来からの不動産不況により積み上がっている販売在庫に加えて、中国人投資家の大量解約が起これば、コンドミニアム市場全体に大きな影響を与えることになります。

ところで、2017年当時は、中国人だけでなく、多くの日本の個人投資家もタイのコンドミニアムを購入していたので、これからのマーケットの動向に注目している人も多いはずです。

残念ながら、今のコロナの影響次第では、2021年に入ってもタイのコンドミニアム市場は波乱が続いているかもしれません。

従って、私としては、以前にも書いたように、もしまだダウンペイメントを支払っている段階で、竣工引渡しを受けてないのであれば、一旦は解約して市場が底を打つまで様子見をする方がいいのではないかと考えています。

もちろん、既にダウンペイメントを全額払い終えて、後は引渡しを待つだけの人の場合は、とにかく理由をつけて、デベロッパーに引渡しを待ってもらい、市場が落ち着くのを待つべきで、もうこれ以上の引き延ばしは無理となった時の市場動向によって、解約するかどうかを改めて決めればいいのです。

一方、まだダウンペイメントの支払い中で、例えば10%しか払ってないというような人は、ここで一旦打ち切った方がいいと思います。

別にパニックを煽るつもりはさらさらないのですが、私もこれまで現役の個人投資家として、かれこれ10年以上、バンコクの不動産に投資してきた経験者なので、これからの方針を決める一つの参考意見として、このアゴラのコラム記事を読んで頂けたらと思っています。

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今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その3)

販売在庫これは、先日、経済紙グルンテープトゥーラギットに載った表ですが、昨年末時点の有利子負債資本倍率と予想販売在庫の金額を比較したものです。

赤枠が自己資本の2.5倍前後以上の負債を抱えるデベロッパー、つまり総資産の7割以上が有利子負債のところで、緑枠が自己資本が総資産の半分ほどあり、B/Sが比較的健全なデベロッパーです。

この赤枠の中で、サンシリは2.5には届いていませんが、販売在庫が628億バーツと業界最大級を抱えているし、最大手の一角ではあるものの、交渉次第では、割と簡単に完成在庫に対しては特別値引きが取れるかもしれません。

実際、私の知人が以前、同社の複数物件に指値を入れたら、サンシリの販売部門から夜になって電話がかかってきて、特別値引が取れたということも聞いています。

実は私もこの表の中のE社(上場企業)のプロジェクトに、以前、指値を入れたことがあるのですが、同じように、夜になって先方のマネージャーから連絡があり、特別値引をオファーしてきました。

残念ながら、その時は私の指値までは値引きしてくれなかったことから、最終的に話は流れましたが、相手がデベロッパーであっても、タイミングによってはこういう個別交渉も可能なのです。

さて、この中で、ブランドがあり、かつ資金繰りがかなりタイトに見えるという観点からスクリーニングすると、100億バーツ以上の大きな販売在庫を抱えていて、負債資本倍率の高いところとして、プロパティパーフェクト、ノーブル、アーリヤ、そしてメージャーが目につきます。

従って、こういうところの駅前プロジェクトの完成在庫やキャンセル物件であれば、大きな値引きが取れる可能性が高いかもしれません。

私の場合は、CBDのロケーションのいいところに開発プロジェクトが多いノーブルのプロジェクト、特にリコール、BE19、そしてBE33のオーナーポスティングの動きに注意しているのですが、ノーブル自体もこれからますます資金繰りが厳しくなるはずなので、投売りが始まる可能性があると思っています。

実は、ノーブルは従来から厳格なデベロッパーで、2015年のことでしたが、スクムビットBE33を売り出した際、知人の欧米系仲介業者がシンガポールの投資家を10人ほど集めてグループを組み、一括購入するので角部屋だけチェリーピッキングさせて欲しいとノーブルに直接交渉したところ、当時はまだ市場が成長中であったこともあり、きっぱりと断られました。

危機対応しかし、今は状況が違います。どこのデベロッパーもこれからも長引きそうなコロナウイルスの影響によるタイ経済、そして世界経済の不況により、さらに不動産市場は低迷悪化すると考えていて、新規プロジェクトを抑え、一刻も速く販売在庫、特に負担の大きい完成在庫を一掃して有利子負債を減らそうとしています。

そして、もし計画通り販売在庫が売れなければ、現在建設中のプロジェクトが竣工してくるにつれて、さらに負債資本倍率が上がり、不良在庫ともいえる完成在庫も増えることになります。

前回紹介したように、ノーブルリコールの場合、転売に失敗した購入者の投売りで、既に14万バーツ台/㎡まで落ちてきているので、これでも十分魅力があります。

しかし、今後、市場はもっと悪化すると私は考えているので、今は資金を温存し、さらなる値下りを待つべき時だと思うのです。

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今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その2)

Noble Recoleコンドミニアムの市場価格は、巷でいわれるほど値下りしてないという人もいるようですが、それは違います。

例えば、ここに添付した資料が、今まさに竣工引渡しのタイムリミットにきているノーブルリコール(Noble Recole)というスクムビット19にあるプロジェクトの購入予約権の投売りです。

今も覚えていますが、このプロジェクトはクーデター後の価格高騰が始まったばかりの2014年9月に売り出され、即日完売しました。

BTSアソークから徒歩5~6分でロケーションもそう悪くなく、CBDでありながら、ワタナースクールの緑の借景を見下ろせる中層階の北向きの部屋は、非常に魅力があると私は思っています。

また、18万バーツ/㎡という当初プリセール価格も今となってはかなり割安感がありますが、それなのに、今、損切りの投売りなのです。

当時は、シンガポールや香港を中心とする外国人投資家の再参入で、コンドミニアム市場が力強い回復を始めたところであり、
アシュトンアソークの完売等、売り出されたCBDの注目物件はすぐに完売になっていた頃です。

このノーブルリコールも平均価格が18万バーツ/㎡で売り出され、一方、同時期に売り出されたアシュトン・アソークが23万バーツ台/㎡ということで、価格もリーズナブルであったことから、即日完売となったものです。

ただし、即日完売の翌日には実に多くのユニットがリセールで売り出されたことから、ワイヤレス通りのライフと同じく、まさに転売目的の投機的マネーゲームの格好の餌食になっていたこともわかります。

ところで、確かこのプロジェクトの場合、タイ人向けのダウンペイメントは20%だったように記憶しているのですが、このデータにあるように、値引き17%とか18%となると、売主はもう少しでもいいので支払ったダウンペイメントを回収しようとしていることがわかります。

つまり、もうこれ以上引渡しを引き延ばしできないと切羽詰まった現時点では、転売という投機目的で買った連中が、最後の投売りをかけてきているわけです。

しかし、多分、このうちの多くは売却できず、最終的にダウンペイメントを全部没収されてデベロッパーのノーブルに完成在庫として戻るはずです。

さて、このキャンセルされた物件がデベロッパーに返されると、ノーブルにとっては完成在庫、特に今のような過度な供給過剰下では、ある意味、管理費や固定資産税のかかる不良在庫となってしまうわけです。

一方、それまで預り金として負債勘定にあった2割のダウンペイメントを、違約金収入としてP/Lに計上できることになるので、ノーブルは何とかこの新築不良在庫の一掃を急ぐために、さらに1割とかの追加値引き、つまり当初価格から3割値下げをしてでも売ろうとする可能性が高くなります。

すなわち、デベロッパーにしてみれば、2割の違約金収入が出たことから、3割引きでも実質1割引きと、まだ粗利ベースでそれなりの開発利益が残ることになるのです。そして今、こういうことはノーブルに限らず、他社でも起こりつつあります。

実際、資金繰りが厳しい中小デベロッパーは大抵こうやって、自社の利益を多少削ってでもキャンセル物件を一刻も速く売却しようとするのですが、大手の場合は会社のB/Sの健全性にもよります。

そこで各デベロッパーの財務諸表を調べてその懐事情がわかれば、どこが大量の販売在庫と資金繰りに苦しんでいるのか、そして減額交渉を入れやすいのか、おのずとわかります。

さて、いずれにせよ私は、もし今年自分自身が新築完成在庫や築浅中古へ投資する場合、気に入った物件であっても、プリセール価格から3割以上安いことを投資クライテリアに設定しました。

それで買えなければ、これから長い不景気が始まる今のようなときは、欧米の金融業界でよくいわれる「Cash is King」です。これからは「休むも相場なり」と投資資金を温存し、何もしない方がいいと考えています。

次回に続く

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今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その1)

アイディオ・ラーマ9・2今日、CBREがこんなコメントを出しました。

In Q4 2019, the condominium market continued to be weakened with a slow sales rate and a decline in number of newly launched units.

As for the entire year of 2019, the total number of newly launched units was decreased by 16% Y-o-Y.

Developers have become more cautious when launching new projects in this market situation.

We have seen developers relaunching projects with adjusted pricing, while others closed their sales gallery in some projects and delayed launches until the market show sign of recovery.


We expect to see more development revisions and discounts from projects in terms of product, pricing, and target buyers to survive the competition from new projects which focus more on affordability.


簡単に訳すと、以下のようなことです。

 昨年第4四半期のコンドミニアム市場が悪化し、販売在庫はさらに売れなくなり、結局、2019年の新規プロジェクトの売り出しユニット数は、前年比で16%の縮小となった。その結果、デベロッパー各社は、新規プロジェクトの販売に弱気となり、販売価格を見直して値下げしたり、販売自体を中止するところが出てきた。
 今後、多くのデベロッパーが生き残りをかけて、さらなる価格の見直しや値下げ、スペックダウン、実需層へ販売対象のシフトを行うとことになる。

さて、これまでこのブログでも何回か書いてきたように、今やデベロッパーはスペックダウンしたり、価格を下げたりして、とにかく既存の販売在庫の一掃、そして金利負担のかかる用地取得済みのプロジェクトも何とか速く処分しようと苦肉の策を弄してきているわけです。

しかし、今、コロナウイルスによる非常事態宣言もあって、売買だけでなくエクスパットへの賃貸も含め、不動産市場はほぼ完全に死んでいます。

こんな中で、これからの市場動向を考えると、私は少なくとも今年はバンコクでの不動産投資はもう駄目だと考えるようになりました。

特に中国経済はかなり深い傷を負っているはずであり、コロナ騒動が終わっても、中国人投資家の大半はしばらく戻ってこないと考えています。

そんな中、この写真のように、以前、「アナンダと三井不のJV、またトラブル?」で3回にわたって書いた、いわくつきの三井不動産とアナンダのラーマ9のプロジェクトが、仕切り直しでまた出てきました。

しかし、このプロジェクトには非常に疑問が残ります。あれだけ消費者に迷惑をかけたプロジェクトでありながら、謝罪もしませんでした。その後、問題となっていたEIA(実質上の建築確認)が取れたのかどうか知りませんが、いずれにせよ、こういうのはまず買わないことをお勧めします。

アシュトンアソーク在庫処分そもそも、アシュトンアソークもそうなのですが、私的には三井不動産とアナンダがジョイントでやるプロジェクトは問題物件になることが多いという印象があり、しかも今はほとんどいなくなった中国人投資家がメインターゲットのラーマ9の物件ですから、我々日本人が買う物件ではないと考えています。

いずれにせよ、今の状況を見ると、今年の新規プレビルドプロジェクトの購入は論外で、これから完成在庫や築浅中古を3割以上の値引きの底値で買える時期に入ってくると思うのです。

従って、2、3年前の価格高騰時にプレビルドを購入して、これから竣工引渡しを受けるという投資家の場合、残念ながら、今は損切りしてでも、まずは一旦予約権を転売してドロップアウトした方がいいと考えるようになりました。

もちろん、プロジェクトにもよりますが、2、3年前に売り出された月並みなプロジェクトの場合、大半は既に支払ったダウンペイメント以上の値下りを余儀なくさせられていると思うのです。

しかし、これは見方によっては不幸中の幸いだったのかもしれません。最悪、契約キャンセルの場合でも、それまで払ったダウンペイメントを捨てることになってしまいますが、それ以上の損は被りません。逆にいえば、デベロッパーが今後のマーケットリスクを引き継ぐことになり、彼らは今、これを一番恐れているわけです。

従って、まだ竣工引渡しを受けていないのであれば、購入予約権の損切りや解約で、まずは一旦撤退し、将来、
もっと割安で優れたプロジェクトに乗り換えた方がよいのではないかと、個人的には考えています。

次回に続く

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新築プロジェクト低迷の中、中古物件取引が拡大中(その2)

AREA予測3.コンドミニアムの場合、実需でなく投資で購入されたものが多いことから、中古市場では多くの未入居物件が売り出されている。
こういった中古物件は、新築志向がある購入者にとって、実質的には新築と同じであり、未入居物件の少ない戸建てやタウンハウスの中古市場とは事情が違う。
(注:タイ人の新築志向は、前に誰かが住んでいた部屋は幸運が逃げるという中国の風水からきているもので、単に新しいものが好きという日本人の新築志向よりも根が深いと私は思っています)

4.AREAの調査によれば、バンコク首都圏全体では低層住宅の9%が未入居物件であるのに対し、コンドミニアムの場合、14%と高い。特に、バンプリー、バンナー、ミンブリー、ノンタブリ、クロントーイ等は、14%から18%と高い。

5.タイ経済の低迷に伴う消費者購買力の低迷、金融機関のますます厳格になりつつある与信基準により、割安感のある中古コンドミニアム市場への消費者のシフトは今後も続く。
実際、2019年の首都圏中古物件平均価格は160万バーツであったことから、新築希望の住宅購入者も中古にシフトしつつある。


6.既存の投資家からの投資物件売却により、さらにコンドミニアム市場では売り物件が増える。特に、銀行から借金をして投資物件を購入している投資家の場合、その投資リターンが借入金利をカバーできないような投資物件については、中古物件価格がさらに値下りする前に売却しようとする。

7.2016年から2019年の間、中古コンドミニアム価格の上昇率は平均で年率7%であったが、今年はもうそれほど上がらない。また、2010年には賃貸利回りも6~7%であったのが、2020年の利回りは3.4~3.5%へと半減した。

8.AREAの調査では、2019年末時点でコンドミニアムの販売在庫は93,882ユニットもあり、その内、23%が完成在庫。しかも、2020年には現在建設中の販売在庫の40%が竣工引渡しを迎えるとのことで、さらに完成在庫が増える。

次回に続く

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(2) คอนโดมิเนียมมือสองหลายแห่งยังเป็นคอนโดมิเนียมที่ไม่ได้ผ่านการอยู่อาศัยจริง ทำให้การอาศัยอยู่ในคอนโดมิเนียมมือสองไม่ได้สร้างความแตกต่างจากคอนโดมิเนียมมือหนึ่งมากนัก ซึ่งไม่เหมือนกรณีซื้อบ้านเดี่ยว/ทาวน์เฮาส์มือสองที่ส่วนใหญ่ผ่านการอยู่อาศัยจริงมาแล้ว สาเหตุสำคัญมาจากคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนของการซื้อเพื่อการลงทุนที่สูงกว่าแนวราบ ทำให้มีคอนโดมิเนียมที่ถูกซื้อไปแล้วไม่ได้อยู่อาศัยในสัดส่วนที่สูง
จากข้อมูลการสำรวจของ AREA พบว่า ในพื้นที่ของกรุงเทพฯและปริมณฑลมีสัดส่วนของคอนโดมิเนียมที่ไม่มีผู้อยู่อาศัยสูงถึง 14% ของคอนโดมิเนียมที่มีทั้งหมด โดยเฉพาะในพื้นที่บางพลี บางนา มีนบุรี นนทบุรี บางบัวทอง และคลองเตย (มีสัดส่วนคอนโดมิเนียมว่างถึง 14-18%) ขณะที่ที่อยู่อาศัยแนวราบมีเพียง 9% ของที่อยู่อาศัยแนวราบทั้งหมด

(3) แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมมือสองอาจยังเติบโตได้ต่อเนื่อง ผลจากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังอ่อนแอตามทิศทางเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัว และความเข้มงวดที่ยังมีต่อเนื่องในการให้สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน ผนวกกับราคาของคอนโดมิเนียมมือสองที่อยู่ในระดับที่เข้าถึงง่ายสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยโดยทั่วไป(ในปี 2019 ราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมมือสองในกรุงเทพฯและปริมณฑล อยู่ที่ 1.6 ล้านบาทต่อหน่วย) ทำให้คอนโดมิเนียมมือสองอาจเป็นหนึ่งในทางเลือกของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่

นอกจากนี้ มีโอกาสที่จะเห็นเจ้าของคอนโดมิเนียมที่ซื้อเพื่อการลงทุนอาจนำคอนโดมิเนียมเข้าสู่ตลาดซื้อขายเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมมือสองที่มาจากกลุ่มที่กู้ยืมมาซื้อเพื่อการลงทุน ผลจากอัตราผลตอบแทนของการถือครองคอนโดมิเนียมอาจปรับตัวลดลงจนไม่คุ้มกับต้นทุนดอกเบี้ยจากการกู้ยืม รวมถึงการเร่งปล่อยคอนโดมิเนียมที่ถือครองไว้ก่อนที่ราคาของคอนโดมิเนียมมือสองจะลดลงไปมากกว่าปัจจุบัน

ทั้งนี้ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนที่ลดลงเป็นผลจากการเปลี่ยนแปลงราคาคอนโดมิเนียมที่มีแนวโน้มลดลง (ราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมมือสองในกรุงเทพฯและปริมณฑลในช่วงปี 2016-2019 หดตัวเฉลี่ยปีละประมาณ 7%) และอัตราผลตอบแทนจากการเช่าที่มีแนวโน้มลดลงเช่นกัน (จากฐานข้อมูลของ Numbeo อัตราผลตอบแทนจากการเช่าเบื้องต้นของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯในต้นปี 2020 ปรับตัวลดลงอยู่ที่ประมาณ 3.4-3.5% จากที่เคยสูงสุดที่ 6-7% ในปี 2010) ยิ่งไปกว่านั้นในปีนี้เป็นต้นไปผู้ที่มีที่อยู่อาศัยมากกว่า 1 หน่วยจะต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งจะเป็นต้นทุนเพิ่มเติมสำหรับการถือครองที่อยู่อาศัยด้วย

จากแนวโน้มของคอนโดมิเนียมมือสองที่จะเข้ามาในตลาดซื้อขายที่มากขึ้น จะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยด้านลบที่เข้ามากดดันการระบายคอนโดมิเนียมใหม่ที่เหลือขายของผู้ประกอบการในปี 2020 ซึ่งจากการสำรวจของ AREA พบว่า ณ สิ้นปี 2019 คอนโดมิเนียมเหลือขายในกรุงเทพฯและปริมณฑลยังคงเร่งตัวขึ้นต่อเนื่องสู่ระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 93,882 หน่วย โดยประมาณ 23% ของหน่วยเหลือขายเป็นคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ และอีก 40% กำลังจะสร้างเสร็จภายในปีนี้


新築プロジェクト低迷の中、中古物件取引が拡大中(その1)

中古物件市場の成長今回の著書、「2020年の混乱市場を勝ち抜くヒント」で、「これからの「入口」戦略」の1つの選択肢として、「中古物件へシフト」するべきとの、私の考えを書きました。

そして、つい2日前、3月13日付ビジネス新聞「プラチャーチャート・トゥーラギット」に、コンドミニアム市場全体が低迷する中にあっても、中古取引のマーケットシェアは増えてきているという記事が載りました。

これは、サイアム商業銀行のEconomic Intelligence Centerと呼ばれるリサーチ部門によるコラムですが、新規プロジェクトの売行きが落ち込む中、実は昨年も中古物件市場のシェアは拡大していて、新築市場にとって新たな脅威となってきているというものです。

また、同じく今回の著書で、「今の市場で起こっていること」と題して「投資妙味が半減したタイの不動産」と書き、
バンコクでの不動産投資は10年前に比べて投資利回りも低下し、投資対象としての魅力が半減してしまったと書いたのですが、このコラムでも同じことを具体的な数字を挙げて解説しています。

必ずしも彼らのコメントが正しいというわけではないのでしょうが、同じことを第三者機関でも書いてくれたことに、私も自信を深められたので、今回はそれをここで紹介してみます。

ただし、かなり長いタイ語の記事なので、ポイントだけまとめていきます。

題:新築コンドミニアムにとって脅威となってきた中古コンドミニアム市場

1.バンコク首都圏の中古コンドミニアム市場は、過去3年間拡大が続いてきた。具体的には、コンドミニアム取引全体の中古物件売買の占めるシェアは、2016年の15%から2019年には27%へと増加したが、中でも特に、バンコク都の比率がもっとも高く、30%に達した。

2.ここまで中古物件取引の比率が伸びた要因の一つは、新築と中古の価格差の拡大である。2016年当時、新築の平均価格と中古の平均価格の価格差は10%弱であったが、その後の新築プロジェクトの価格高騰で2019年にはバンコク都内ではこれが80%にまで開いてしまったのである。

注:ここでいう中古物件の定義がないので何ともいえませんが、2016年で価格差が10%弱しかなかったというのは、文脈からすると、竣工間もない築浅中古物件の平均価格との比較ではないかと思います。それが、その後の価格高騰で、新規プロジェクトとの価格差が2019年には、バンコク都では80%にも開いたということだろうと思います。

次回に続く


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ตลาดมือสอง คู่แข่งสำคัญคอนโดมิเนียมมือหนึ่ง

ตลาดบ้านมือสองใน BMR เติบโตต่อเนื่องในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมมือสองที่ยอดโอนมีสัดส่วนเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องจาก 15% ของยอดโอนคอนโดมิเนียมทั้งหมดใน BMR ในปี 2016 เป็น 27% ในปี 2019 ซึ่งกรุงเทพฯมีสัดส่วนยอดโอนคอนโดมิเนียมมือสองสูงที่สุดที่ 30% ในปี 2019 ขณะที่นนทบุรีและสมุทรปราการมีสัดส่วนยอดโอนคอนโดมิเนียมมือสองปี 2019 เพิ่มขึ้นจาก 3 ปีก่อนหน้ามากที่สุดที่ 150-170 ppt สู่ระดับ 23-24%

ปัจจัยสำคัญส่วนหนึ่งที่สนับสนุนให้คอนโดมิเนียมมือสองทยอยเพิ่มความสำคัญต่อตลาดที่อยู่อาศัย ได้แก่

(1) ส่วนต่างราคาของคอนโดมิเนียมมือหนึ่งที่เร่งตัวออกห่างจากคอนโดมิเนียมมือสองมากขึ้น ทำให้คอนโดมิเนียมมือหนึ่งที่มีราคาในระดับที่จับต้องได้ หรือเหมาะสมกับผู้บริโภคหาได้ยากมากขึ้น ท่ามกลางรายได้ของภาคครัวเรือนที่เติบโตช้ากว่าราคาคอนโดมิเนียมในปี 2016 ราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมมือหนึ่งอยู่สูงกว่าราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมมือสองไม่ถึง 10% แต่ส่วนต่างราคามีทิศทางเพิ่มขึ้น โดยในปี 2019 ราคาของคอนโดมิเนียมมือหนึ่งสูงกว่าคอนโดมิเนียมมือสองถึงประมาณ 80% ซึ่งส่วนต่างราคามือหนึ่งกับมือสองที่เร่งตัวขึ้นส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ สมุทรปราการ และนนทบุรี ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีการเติบโตของคอนโดมิเนียมมือสองค่อนข้างสูง

オレンジ、ピンク、イエロー対トンロー

2020 supplyコリアーズインターナショナル・リサーチ部門のコメントですが、今年のコンドミニアム新規供給はこの5つのエリアに集中するようです。

また、現在の大量の販売在庫と購買意欲の低迷から、デベロッパーは10万バーツ/㎡以下の廉価な価格帯のプロジェクトにシフトするとのことでもあります。

要するに、外国人を含めた全体的な投資需要の激減により、各デベロッパーは今、最も需要の大きいミドルクラス以下の実需層をターゲットにするしかないというのが実情なのです。

その結果、来年以降、次々と開通予定のオレンジ、ピンク、イエロー等の新線沿線に多くのプロジェクトが集中しているわけですが、こういうところは路線格差の問題や空室リスク等があるので、これまでにもこのブログで書いてきたように、投資として我々のような外国人が買うことは、私はお勧めしません。

Demand in 2020やはり、新線よりもCBDに直接乗り入れている既存路線の駅、例えばこの表にあるタイ人需要トップ5の1つでもある、プラカノーンからバンナー交差点までのポテンシャルの方が余程確実な需要であり、その割に新規供給が多くないので、投資先としてはるかにお勧めです。


Among the top five condo hotspots, Thong Lor will be the only location in a prime area or the inner city where a large amount of new condo supply will be launched this year, as some projects were postponed or put on hold from 2019.


ただ、この5つの中に一つだけ例外としてトンローでの供給があります。この図でも分かるように、CBDでのラグジュアリーコンドブームが去ったにもかかわらず、トンローだけは合計7つのプロジェクト、2,000ユニットもの新規供給があるとの調査結果で、改めて住宅地としてのトンロー人気の高さがわかります。

もっとも、この中のいくつかは最近のラグジュアリー市場の低迷で、これまでデベロッパーが売り出しを遅らせてきたプロジェクトとのことなので要注意です。

つまり、私が今回の著書でも書いたように、
ここ数年以内に用地取得されたプロジェクトは、地価が既に将来の値上りをも先食いしてしまっている可能性が高いのです。

例えば、これらのプロジェクトで30万バーツ/㎡を超えるようなものや、またそれ以下の価格帯であっても、スペックを数段落としてしまっている可能性もあります。

Opposite Soi Thong Lor, Raimon Land will develop 200-300 condo units on Sukhumvit Soi 38, while on Sukhumvit Soi 59, two alleys away from Soi Thong Lor, Land & Houses will launch 500-700 condo units and Origin will develop serviced apartments.

一方、スクムビット59や偶数側の38でも新規プロジェクトが売り出されるとのことですが、かつてトンローといえば、トンロー通りソイ8や10といった中央部に人気があったのが、最近はトンロー駅周辺やスクムビット偶数側にも人気が出てきています。

すなわち、同じトンローでも新旧2つのエリアに市場が分かれてきているのですが、今後、投資対象として見た場合、トンロー駅近辺でもスクムビット通りに面する物件は、既に地価が高すぎてあまりアップサイドがないように思います。

従って、特にこれから発展が期待でき有望なのは、やはりスクムビット36や38だろうと、私は考えています。

ただし、だからといって急いで買うのもお勧めしないので、じっくりデュ―ディリジェンスをやって納得がいくまで検討するべきです。

例えば、ソイ38で新規供給するレイモンランドは、デザインやセンスの良さ、クオリティの高さは信頼できるのですが、全体的に割高なプロジェクトが多く、今回についてもまず価格を吟味するべきだと思っています。

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激減する供給量と市場の縮小(その2)

49%ダウンさて、下に貼り付けたタイ語のコラムがコリアーズのリサーチ部門によるコメントですが、その概要を訳したのが以下です。

表題:コンドミニアムの新規供給は増えず、第1四半期は前年同期比49%減

コンドミニアム市場の下落が今も続いていることから、デベロッパー各社はビジネスプランを変更して新規売出のプロジェクトをさらに減らし始めた。

その結果、今年の第1四半期はわずか13プロジェクトが売り出されるだけとなりそうである。

また、LTVによる融資規制が緩和されたものの、デベロッパーの多くは今の供給過剰を危惧していて、今年も1年を通して販売在庫の一掃に注力するであろう。

不動産市場は中央銀行の融資規制による投資需要の減少、タイ経済の低迷による消費者の購買意欲の落ち込み等で、2018年に66,000ユニットも売れていたコンドミニアム市場が、2019年には44,662ユニットへと33%も落ち込んだ。しかし、今年はさらに落ち込むと予想している。

また、タイ中央銀行が発表した一部規制緩和についても、デベロッパー各社は市場にとって大した効果はなく、消費者の住宅購入意欲も回復しないと考えている。その結果、2020年はほとんどのデベロッパーが新規プロジェクトを見送り、販売在庫の一掃に注力することになりそうだ。


そんな中、デベロッパーによっては、完成在庫については30%以上もの値下げをして在庫処分に必死になっているところも出てきているし、一方でプロジェクトの仕様を変更してスペックダウンし、ダウングレードで価格競争力をつけて販売しようとするところも出てきている。

こんな状況下、第1四半期で新規で売り出されるプロジェクトはわずか13プロジェクト、4,561ユニットと予想され、昨年の第4四半期から7割も落ち込み、昨年同期の8,953ユニットに対しても半減しそうである。

以上ですが、完成在庫で3割以上もの値下げといえば、500万バーツの物件が350万バーツ以下で買えるということになり、しかもこれが新築物件なわけですから相当な値引きです。

そういえば、今回の著書でも書いたコンドーピーシングと呼ばれるタイ人にも嫌われるプロジェクトが最近増えてきているようですが、
こういう物件はたとえ3割引きでもあまり買いたいとは思わないですね。


それにしても、そこまで値引きをすると完全にデベロッパーの開発利益が飛んでしまって破綻という危険水域に入ってきているわけで、ちょっと、今後が心配にもなります。


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คอนโดเข็นไม่ขึ้น Q1เปิดใหม่วูบ49%
ตลาดคอนโดฯ ยังซึมยาว ผู้ประกอบการปรับแผนเปิดขายใหม่ ไตรมาส 1 ปี 2563 คาดมีแค่ 13 โครงการ ลดจากปีก่อนเกือบ 50% กังวลซัพพลายท่วม แม้คลายเกณฑ์แอลทีวี ส่วนใหญ่เดินหน้าลุยระบายสต๊อกต่อเนื่อง  เกือบ 1 ปีที่ตลาดอสังหาริม ทรัพย์หดตัว เนื่องจากกำลังซื้อชะลอตัวหลังธนาคารแห่งประเทศไทย ประกาศมาตรการมูลค่าต่อสินเชื่อบ้าน หรือ LTV เพื่อควบคุมการปล่อยสินเชื่อบ้านของธนาคารพาณิชย์ให้มีคุณภาพ และลดการเก็งกำไร ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 ประกอบกับสถานการณ์เศรษฐกิจชะลอตัว ก่อให้เกิดผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมอย่างมาก จากปี 2561 ซึ่งมีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เปิดขายมากกว่า 6.6 หมื่นยูนิต แต่ปี 2562 ลดเหลือ 44,662 ยูนิต ลดลง 33% และคาดว่ายังคงชะลอตัวต่อเนื่อง เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจขาดปัจจัยบวกหนุนอย่างไรก็ตาม แม้ ธปท.ประกาศผ่อนคลายกฎเกณฑ์ LTV ในสัญญาที่ 2 ก็ตาม แต่ผู้ประกอบการมองว่ายังไม่สามารถกระชากกำลังซื้ออสังหาฯฟื้นคืนมาได้มากนัก โดยรองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยฯ นายภัทรชัย ทวีวงศ์ กล่าวว่า ช่วงไตรมาสแรกปี 2563 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงชะลอตัวการเปิดขายในส่วนของโครงการใหม่ลงเป็นจำนวนมาก เน้นนำโครงการเก่าที่เหลือขายในส่วนที่มีการก่อสร้างแล้วเสร็จมาลดราคา ซึ่งผู้ประกอบการบางรายมีการลดราคามากกว่า 30% เพื่อเป็นการระบายสต๊อกคงค้างก่อน และบางรายมีการปรับรูปแบบโครงการใหม่ด้วยการลดราคาลงจากที่ขายไปในช่วงก่อนหน้า ปรับลดสเปกโครงการลง เพื่อให้โครงการสามารถแข่งขันได้ในภาวะที่ตลาดยังคงชะลอตัวอย่างต่อเนื่องดังนั้น ไตรมาส 1 ปีนี้ คาดการณ์จะมีคอนโดมิเนียม
เปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครเพียงแค่ 13 โครงการ 4,561 ยูนิต เท่านั้น มูลค่าการลงทุนอยู่ที่ 16,900 ล้านบาท ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า (ไตรมาส 4 ปี 2562) ถึง 10,228 ยูนิต หรือคิดเป็น 69.2% และลดลงจากไตรมาส 1 ปี 2562 ที่เปิดขาย 8,953 ยูนิต ปรับลดลงประมาณ 4,392 ยูนิต หรือคิดเป็น 49.1% ทั้งนี้ มูลค่าการลงทุนอาจลดลงกว่า 28,530 ล้านบาทเมื่อเทียบกับในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าด้าน

激減する供給量と市場の縮小(その1)

四半期別新規ユニット数最近、コリアーズインターナショナルが出したタイ語のコメントがショッキングです。

結論からいえば、このグラフの通り、今年は各デベロッパーが新規コンドミニアムプロジェクトの売出に慎重になっていて、第1四半期の新規供給は昨年同期比で半分以下になるとの予測です。

私などは、供給過剰が指摘されながらもつい数年前まで続いていた、年間5万から6万ユニットの新規供給があった時代に慣れてしまっているので、改めて今のコンドミニアム市場の失速と縮小に驚かされます。

また、最近の新聞記事を読んでいると、タイ中央銀行がこれまでの住宅ローン規制を若干緩和したものの、その効果はほとんどなく、デベロッパーの警戒は解けてないようで、既にいくつかの大手デベロッパーは住宅開発への依存から、賃料収入を生み出す収益物件の開発にシフトする流れになっているようです。つまり、住宅市場からはしばらく撤退というところが増えているわけです。

実は、2日前も大手日系デベロッパーの人と飲んでいたのですが、もう2、3年はコンドミニアム市場は回復しないと考えているそうです。また、一部のデベロッパーを除いて、日系の多くは今、タイのデベロッパーの流れに同調して住宅からホテル等の商業ビルの開発にシフトしつつあるそうです。

もっとも、金を出しても口は出せない、というのがほとんどの日系デベロッパーなので、提携するタイのデベロッパーの方針に反して、自分達だけで別のことをやるのは、なかなか難しいことであり、これも仕方がないことだろうとは思うのですが…。

いずれにせよ、市場低迷があと2、3年続くというのはちょっと長いような気がしますが、少なくとも今年一杯は、タイバーツの暴落といったような予想外のことでもなければ、コンドミニアム市場の力強い回復はなさそうです。

従って、余程の底値買い物件のチャンスに出会えば別ですが、少なくとも普通の新築や築浅中古の購入に関しては、これまでの「待つも相場なり」の姿勢から、これ以上ダラダラ待っていても仕方がないので「休むも相場なり」へと、完全に停止状態に向かった方がいいのかもしれません。


もっとも、私などは、2年も3年も待たなくても、この調子で新規供給量が激減して販売在庫も整理されていけば、市場復活は案外近いのではないかとも考えるのですが…。


では、次回にこの記事の概要を解説してみることにします。

次回に続く


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2年分以上の販売在庫を抱えたデベロッパー

昨日、現地経済紙、2019 新規供給ターンセータギットに下に添付した記事が載っていたのですが、調査会社AREAの発表によれば、昨年末のデベロッパー各社が保有する住宅全体の販売在庫総数は20万ユニット以上あることがわかったそうです。

これは現在の需要に対して2年分以上のストックであり、政府が昨年来打ち出してきた減税等の不動産市場刺激策がほとんど功を奏してなかったということで、供給過剰状態はさらに悪化しているというものです。

主な内容は以下の通り。

今回の調査によると、2018年の新規住宅売出平均価格が460万バーツであったのに対し、2019年のそれは400万バーツと値下りした。

問題は2019年に売れた住宅はわずか99,862ユニットと、2018年の120,577ユニットから17%も落ち込んだことである。これは、デベロッパーの値引きや政府の刺激策にも関わらず、
消費者の購買意欲が今も回復していないということでもある。

その結果、現在、218,881ユニットもの販売在庫が積み上がり、これらが2020年でも引き続き販売されることになる。また、前回の調査での販売在庫は199,768ユニットであったことから、この1年間で19,113ユニット、約10%ストックが増えたことになる。

今後一切の新規供給をしなかったとしても、今の販売在庫の一掃には2年間かかることになるが、もし政府がこれからもさらに不動産市場刺激策を打ち出せば、それに便乗したデベロッパーがまた新規供給を増やし始め、状況はさらに悪化し危険な状態になる可能性もある。

以上ですが、これはコンドミニアムだけでなく、戸建てやタウンハウスといった他の住宅も含めた数字であり、コンドミニアムだけで20万ユニットものストックがあるという話ではありません。


ただし、これ以上、政府は市場刺激策を打ち出すべきではないというのがAREAの考えのようで、今回の指摘も思ってもみなかった視点からのコメントです。

もっとも、AREAは今の供給過剰はデベロッパーの無謀なマーケットシェア争いに起因すると見ていて、以前からデベロッパーにかなり批判的だったのですが…。

完成在庫推移予測さらに、これは今回の著書でも引用させてもらった同じくAREAの調査結果表ですが、販売在庫でなく、既に竣工しているのにまだ売れてない完成在庫の予測です。

これこそ深刻な在庫であり、この表でコンドミニアムだけ見ても、2019年の22,197ユニットが2020年には31,076ユニットに増えるとの予想であり、状況は深刻化するばかりです。

そろそろ1月も下旬に入ろうとしているのに、何ら景気のいい話が聞こえてきませんが、タイ人の景気に対する不信感が続いていて、このままでは国内需要だけで不動産市場が力強く回復するという可能性はちょっと絶望的な感じです。

やはり、著書でも書いたように、外国人投資家の動向に注目するしかないのかもしれません。そのためには、タイバーツがまず下落することが必須条件だと思うのですが、それだけに、これからの為替の動きがますます気になります。

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สต็อกคอนโดท่วม 2แสนมาตรการรัฐไม่ช่วย
ปลายปี2562รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์  มีผู้ประกอบการ ผลิตโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ออกสู่ตลาด อย่างคึกคัก ขณะซัพพลายเดิมไม่ได้ถูกดูดซับให้ลดลงอย่างไรก็ตามผู้ประกอบการต่างพยายามปรับตัว พัฒนาโครงการให้มีขนาดเล็กลงเพื่อลดความเสี่ยง ทั้งนี้จากการตรวจสอบพบ  ซัพพลายเมื่อปี 2562 มีการปรับลดราคาลงเหลือเฉลี่ย 4 ล้านบาทต่อหน่วยขณะปี 2561 มีราคาเฉลี่ย 4.6 ล้านบาทต่อหน่วยนายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) แม้การเปิดตัวของจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2562 จะลดลงไม่มาก คือเพียง 5% ก็ตาม แต่สิ่งที่น่าวิตกคือ จำนวนหน่วยขายที่ขายได้รวมทั้งหมดเฉพาะในปี 2562 กลับมีเพียง 99,862 หน่วย เมื่อเทียบกับหน่วยขายที่ขายได้ในปี 2561 ที่มีถึง 120,577 หน่วย ถือว่าลดลงไปถึง 17%  ปรากฏการณ์นี้แสดงให้เห็นว่าการซื้อของผู้บริโภคอาจยังมีจำกัด แม้ผู้ประกอบการและรัฐบาลจะพยายามมีมาตรการกระตุ้นให้เกิดการซื้อก็ตาม
   ตัวเลขที่น่าห่วงขณะนี้คือยังมีหน่วยขายที่รอการขายและยังอยู่ในมือของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินทั้งหมดในกทม.และปริมณฑลมากถึง 218,881 หน่วยที่จะเข้ามาขายในปี 2563 ในขณะที่ก่อนหน้านี้ 1 ปียังมีหน่วยขายที่อยู่ในมือผู้ประกอบการเพียง 199,768 หน่วยที่เข้ามาขายในปี 2562 หรือเท่ากับเพิ่มขึ้น 19,113 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 10% หากเฉลี่ยว่าปีหนึ่งมีการดูดซับอุปทานที่อยู่อาศัยประมาณ 110,000 หน่วย  ซัพพลายที่เหลืออยู่ 218,881 หน่วยนี้ คงต้องใช้เวลาดูดซับอีกราว 2 ปีโดยไม่ต้องสร้างสินค้าใหม่  ดังนั้นหากรัฐบาลยังกระตุ้นการซื้อต่อไป อาจทำให้อุปทานเพิ่มมากขึ้นจนถึงระดับที่อันตรายมากกว่านี้

2020年に向けて

外国デベこのところ、ブログの更新頻度が落ちていますが、実は今、仮題:2020年の混乱市場を勝ち抜くヒント、という題で3冊目の本を書いているので、そちらに時間を取られています。

そして今回は、出版社を通す商業出版でなく、編集者とのやり取りが必要なく速やかに出せる電子出版にする予定です。

商業出版は本屋さんに本が並び、まず手に取ってから買うかどうか決められるのが利点ですが、私の本はタイ、特にバンコクに住んでいる人も多く買ってくれているので、今回は日本でも海外でも価格が同じになる電子出版にすることにしました。

内容としては、2019年にコンドミニアム市場が一大転換期を迎えてから、これまでの投資方法が通用しなくなってきていて、来年以降、どんなことが起こりそうなのか、そして、その中で失敗せずに勝ち残っていくにはどうすればいいのか、と私なりに考えていることをヒントとして書いているつもりです。

何とか年末までにはアマゾンで発行できるように急いでいますが、準備ができたらまたこのブログでお知らせします。

さて、2019年も終りが近づきましたが、最近、タイの住宅産業協会理事長がこんなコメントを出しているので簡単に紹介します。

วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ มีขึ้น-ลง คาด 1-2 ปีฟื้นตัว

นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่า ในปี 2562 มีหลากหลายปัจจัยที่ส่งผลทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว ต่อเนื่องไปถึงปี 2563 ที่ยังต้องเผชิญกับหลากหลายปัจจัย ทั้งสงครามการค้า เงินบาทแข็งค่าขึ้น รวมถึงเศรษฐกิจโลกยังคงผันผวน
การวางแผนพัฒนาธุรกิจจึงควรมองถึงสิ่งที่เป็นรูปธรรมเป็นหลัก เช่น การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานจากภาครัฐ ถือเป็นตัวแปรสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน

อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่มีวัฎจักรทั้งขึ้นและลง คาดว่าไม่น่าจะเกิน 1-2 ปี ที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาฟื้นตัว ในช่วงนี้จึงเป็นช่วงที่ผู้ประกอบการต้องอดทนและปรับตัว

題:不動産市場にはサイクルがあるので上げ下げするが、あと
1、2年で不動産市場は回復する

2019年は様々な要因で市場が低迷したが、これは2020年も続くので、我々は貿易戦争、タイバーツ高、先行き不透明な世界経済動向といった今のマイナス要因に、来年も引き続き向き合わなければならないであろう。
従って、デベロッパーは政府のインフラ整備計画などの実態に沿ってビジネスプランを立てるべきで、無理な開発は避けるべきである。
いずれにせよ、不動産サイクルから見て、今の低迷期はあと1、2年もすれば終わり、市場の回復が始まるので、デベロッパーは今は無理をせず、それまで我慢の時期である。

以上、今の低迷はあと1、2年で終わるという具体的な根拠がさっぱりわかりませんが、実際のところ、デベロッパーに限らず、ブローカーや調査機関等、タイの不動産業界では来年も市場低迷が続くという考えが大半を占めているのは間違いなく、しばらくの間、新規開発を控えて現在の供給過剰を緩和すべきであることには、私も全く賛成です。

従って、この状態がいつ終わるのか、そしてどうやってそれまでこの低迷を乗り切ればいいのかが投資家の知りたいところだと思うので、私なりの考えをまとめて本を執筆しているところです。

ところで、最近、上の表に載っている日系を含めた海外のデベロッパーが、逆に随分
強気なコメントをしているようです。

しかし、どうもその理由には説得力がなく、今の状況がわかってないのか、私には、
遅れて今頃タイ市場に参入してきた海外のデベロッパー達が、何とか成功を収めようと必死にポジショントークをしているようにしか思えないのですが…。

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廉価プロジェクトからも撤退し始めたデベロッパー(その2)

segmentation1さらに、来年からは土地建物税が施行されるし、今月から始まった政府の住宅購入促進策も、金額にして300万バーツ以下の中低所得層を対象にしただけのものであり、市場全体にとってあまり明るい材料は見当たりません。

また、これまでのコンドミニアム市場の動きから考えて、市場の力強い回復には、相場の牽引役として外国人投資家が戻ってきて、アッパークラス以上のセグメントを動かし始めることが不可欠と私は考えているのですが、今のタイバーツの高騰が来年も続くと予想するアナリストが多いことから、これもあまり期待できなさそうです。

さて、下に添付したDDプロパティの記事によると、最近、一部のデベロッパーでは100万バーツ前後の廉価物件の新規開発から、もう少し上のセグメントである、金額で300万バーツ以上でかつラグジュアリークラス以下のセグメント、つまりアッパーからハイクラスにシフトする動きも出てきているそうです。

理由としては、300万バーツ以下の中低所得層向けセグメントのコンドミニアムの場合、
LTVの問題以前に、購入希望者に対する銀行自体の住宅ローン与信審査が通らず、なんと4割が落ちてしまうそうです。

その結果、最後になってキャンセルが続出して完成在庫が残ってしまうことになり、デベロッパーにしてみれば、そんなことなら売れ行きはスローではあるものの、もっと資金的な余裕があり、住宅ローンの与信も通りやすいアッパーミドルクラスの自己居住需要を対象にしたプロジェクト、つまり、
10万バーツ/㎡から20万バーツ/㎡のセグメントにシフトした方がリスクが小さいと考えるところが出てきているようです。

私は著書でもこのブログでも、一貫してこのアッパーミドルクラスが買う15万バーツ/㎡前後で広めの1ベッドルームや2ベッドルームへの投資を勧めてきましたが、今後とも、やはり我々日本人投資家が狙うべきはトンローやプロンポンのラグジュアリークラスでもなければ、ミドルクラス以下が実需で買うアフォーダブルでもなく、その中間のセグメントにある物件だろうと思うのです。


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ลุ้น เหตุซัพพลายล้น รอเวลาฟื้นตัว

หลังจากประกาศใช้มาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan to Value: LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ก็มีเสียงสะท้อนจากผู้ประกอบการถึงผลกระทบที่มีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม หลังผู้ซื้อถูกปฏิเสธสินเชื่อ ทิ้งดาวน์ โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ ทำให้ผู้ประกอบการต้องนำกลับมาขายซ้ำ เป็นเหตุให้ซัพพลายเหลือขายในตลาดปี 2562 สูงกว่าภาวะปกติ เมื่อนับรวมกับโครงการใหม่ ๆ ที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ยิ่งเป็นการเพิ่มซัพพลายในตลาดให้สูงขึ้นไปอีก

หันจับตลาดไฮเอนด์ มีกำลังซื้อ หนี้ครัวเรือนไม่กระทบ
ตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นตลาดใหญ่ ที่ผ่านมาเกิดการชะลอตัว เนื่องจากผู้ซื้อมีกำลังซื้อต่ำ อีกทั้งมีปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้ส่วนบุคคลที่ยังคงปรับตัวสูง จึงเป็นกลุ่มที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุด อสังหาฯ นิ่ง ซื้อบ้าน กู้ไม่ผ่าน 40% เหตุแบงก์คุมเข้ม

 ประกอบกับกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวดี จากภาวะเศรษฐกิจซบเซา จึงทำให้ผู้ประกอบการหันไปจับตลาดระดับบน ราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไปจนถึงระดับไฮเอนด์ ที่ถึงแม้การขายจะดำเนินไปอย่างช้า ๆ แต่เนื่องจากเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยจริงและมีกำลังซื้อ จึงมีโอกาสได้รับอนุมัติสินเชื่อสูงมากกว่า


廉価プロジェクトからも撤退し始めたデベロッパー(その1)

悪化する供給過剰これは、先日、DDプロパティの記事に掲載されていた写真ですが、その下に小さく書かれている説明文が以下です。

จับตาซัพพลายเหลือขายระหว่างก่อสร้างและยังไม่ได้สร้างหลายหมื่นยูนิต แนะผู้ประกอบการแตะเบรกโครงการใหม่ หวั่นซัพพลายใหม่ล้น สวนทางกำลังซื้อชะงัก หนี้ครัวเรือนยังพุ่งสูง

訳:消費者の購入意欲が減退し、家計債務も増加し続けている中、デベロッパーは建設途上の販売在庫がまだ何万ユニットもあるという事実を直視しなければならない。そして、新規供給を制限しこれ以上オーバーサプライが進むことにブレーキをかけるべきである。

さて、最近のAREA等の調査資料を見ていても、市場には現在建設中のものを含めると相当な販売在庫が存在することが既に明らかになっています。

しかし、デベロッパーの多くは自分たちのビジネスにとってそういう都合の悪いことは開示しようとせず、今だけのスペシャルプロモーションだとか、最後の値引きだとか、やたら甘い言葉で消費者の購買意欲を刺激しようとしているわけです。

タイ語でこういうのをパークワーン(甘言)というのですが、こうやって実態を知らないままにセールストークに乗せられて、今が買い時とばかりに売れ残り物件を買ってしまうと、多分、後で後悔することになりそうです。

同様に、日本で開かれる仲介業者やデベロッパーのセミナーも、多分、これと似たり寄ったりの内容なのだろうと思いますが、購入の際はくれぐれも慎重に検討することをお勧めします。

デベロッパーにとっては、とにかく今の在庫を一掃して、既に用地取得してしまったプロジェクトを一刻も早く売り出したいというのが本音なのです。

しかし、上で訳したように、ここで新規の開発をコントロールしてブレーキをかけないことには、いつまで経っても供給過剰の問題が解決の方向に向かう事がなく、ますます市場が低迷することにもなります。

従って、下手をすると来年は、一部のデベの破綻とか危機的状況になる場面もあるのではないかと考えていますが、もしそうなれば、そのときこそ本当の買いのチャンス到来ということだと思います。

次回に続く

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値上りが続くアッパーからハイクラスのセグメント

10万バーツアップフェニックスプロパティコンサルタントから以下のようなプレスリリースがありました。

題:10万バーツ/㎡以上のプロジェクトの急増

地価上昇により、バンコクのコンドミニアム開発にも影響が出ている。

特に目立つのは、10万バーツ/㎡以下で売り出されるプロジェクトが減少する一方で、10万~15万バーツ/㎡の価格帯のプロジェクトが増えていることである。

その理由は、開発コストの中で大きなシェアを占める用地取得費用が、マストランジットシステムによる直接的な影響で値上りしてしまったからである。また、現在、CBDでは20万バーツ/㎡以上のプロジェクトの比率も次第に増えつつある。

一方、減少しつつある10万バーツ/㎡以下、もしくは300万バーツ/ユニット以下のプロジェクトは、マストランジットシステムが将来開通する予定ではあるが、まだ建設工事中であって、今も都心部への移動が困難である物件や、マストランジットの駅からかなり遠い物件に集中している。

記事の内容は以上ですが、今の市場低迷期であっても、30万バーツ/㎡を超えるようなスーパーラグジュアリーについては、大手デベロッパーがCBDの一等地を高額で争って取得した結果、将来の値上り分も織り込んでしまったので、売れなくなっています。

一方、ダウンタウンやミッドタウンなど、あまり買い漁らされていないエリアの地価については地価上昇が続いてきたものの、CBDほどには極端ではなかったので、比較的リーズナブルなアッパークラスからハイクラスの価格帯ではアッパーミドルクラス賃貸需要もあり、「最新トレンド:タイ人入居者需要のミッドタウンブーム」で書いたように今でも増えているのだと思います。

segmentation1このセグメンテーション表では、10万バーツ/㎡以下でもミッドタウンで買えることになっていますが、今であればフェニックスのいう通り、メインクラスはもう買えないので、例えば、BTSの駅から500メートル以上離れたプロジェクト等になってしまいます。

残念ながら、こういうのは、将来、地価の上昇が建物の経年劣化に勝てないので、キャピタルロスが出てしまう可能性が高く、投資としてはあまりお勧めしません。

しかし、実需で買うタイ人のミドルクラスにとっては、それでも便利なバンコク都内に住めるというお金に換算できない魅力があるし、家賃を払って賃貸物件に住むことを考えれば、購入する価値があるのだろうと思います。

ここから私が考えるのは、以前「中低価格帯のプロジェクトが市場を席巻する」で5回にわたり書いたように、やはりこれからもフリンジやミッドタウンで15万バーツ/㎡前後、価格で500万バーツ前後の物件を買っておく方が、今後も地価上昇が続くので新規プロジェクト価格も値上りするし需要もあり、将来的にも「出口」リスクが低いということです。


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คอนโดตรม.ละ100,000 อัพพุ่งพรวด
ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่วิเคราะห์ว่าราคาที่ดินปรับสูงต่อเนื่องมีผลให้การพัฒนาคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครเกิดการเปลี่ยนแปลง ชัดเจนสุดเรื่องของราคาขายต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรมีจำนวนลดลง  พบว่าคอนโดฯราคา 100,000 – 149,999 บาทต่อตารางเมตรมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นชัดเจน เพราะอิทธิพลรถไฟฟ้าที่มีผลโดยตรงต่อราคาที่ดินซึ่งเป็นต้นทุนส่วนหนึ่งของการพัฒนา ขณะที่คอนโดมิเนียมราคามากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรเริ่มมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นโดยเฉพาะเขต CBD ของกรุงเทพมหานคร ส่วน ราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรหรือไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย ทำเลมักเดินทางเข้าเมืองชั้นในยังไม่สะดวก รถไฟฟ้ายังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง หรือไกลออกไปจากรถไฟฟ้า

いよいよゴーサインが出たグレイライン(その2)

grey lineさて、ここで注意しなくてはならないのは、タイのコンドミニアム市場の特性として、新線の計画が決まっただけでは不動産の値上りはまだ始まらないということです。

タイ人も、前回のようにEIAが取れなくて計画が頓挫したり、最悪中止になってしまうことがあることを心得ていて、いざ着工するまで信用しないというところがあります。

以前、「ラーマ4通り(その1)」の中で、「ここは何でもありのタイなので、最後でひっくり返ることも珍しくありません。だからタイ人達も実際に工事が始まるまで信用しないのですが、それもあって、AREAは着工と同時にラーマ4の地価が倍になると言っているのだろうとも思います」と解説しましたが、こちらでは着工が値上りのトリガーだと思っていて下さい。

そして、最後にもう一段高になるのが、路線開通の時といわれているのですが、着工から開通にかけて緩やかに値上りが続き、開通時にもう一度大きく値上りするということが多いようです。

ただし、パープルラインのように路線格差で期待外れに終わるケースもあるので注意が必要です。今はゴールド、レッド、オレンジ、イエローラインなどの新線が着工していますが、これら沿線の駅で販売されているプロジェクトも、実際には既存のマストランジットの駅周辺で売り出されるプロジェクトより販売率は落ちるという統計も出ていて、新線は本当に開通してみるまでわからないというのが本音のようです。

従って、今回のニュースで仲介業者や販売在庫の一掃を急ぐデベロッパーの口車に乗せられてすぐに投資を始める必要はありません。時間をかけて慎重に物件選択と価格交渉を進めていくべきです。

ところで、「急速に縮小するコンドミニアム市場(その2)」で紹介したように、この1、2年で高騰した用地を取得してしまったデベロッパーはしばらく抱え込むしかないということですが、特にトンローやプロンポンの高級住宅地はそうだと思います。

従って、私はトンロー通りで売られているスーパーラグジュアリーなどは既に将来の値上り分を織り込んでしまっているのであと数年は値上りしないし、既存プロジェクトについてもグレイラインが開通しても大して恩恵を享受できないのではないかと思っています。

一方、ちょうど3年前に「トンロー、スクムビット・ソイ36の注目プレビルド」と題して6回にわたり、ソイ36の将来性に注目して、当時の新築プロジェクトを紹介していったのですが、グレイラインの恩恵を受けるという意味では、むしろ駅周辺の割安感のあるソイ36や38が面白いと思っています。

ところで、当時、この中で私は「ベストバイはRHYTHM36-38」と書いています。日本のレインズに近い売買と賃貸に関する実際の取引事例が調べられるタイ語のデータベースがあるのですが、それを見るかぎり、今、このプロジェクトの賃貸ユニットは、家賃が750バーツ/㎡前後であればテナントが比較的短期間でつくという実績が出ていて、空室リスクの低いプロジェクトだとわかります。

最近、このブログで頻繁に書くようになってきたように、これからは日本人だけでなく欧米人の現地採用者やデジタルノマド、タイ人アッパーミドルクラス等を対象にして、脱日本人駐在員の賃貸運用をするべきであり、そういう意味でこれは家賃も手頃で理想的な投資物件ではないかと、私は考えています。

いずれにせよ、この辺の理由については、ソイ36と38を含めたトンロー駅周辺の市場予測として、その内、またあらためて書こうと思っています。

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CBREの四半期レポートから思うこと(その5)

Emporium Suites以上がこのレポートの概略ですが、結論からいえば、予算が2,000万円以下の、私を含め平均的な投資家はインナースクムビットと呼ばれる日本人駐在員が多く住むアソークからエッカマイで、少なくとも向こう数年間は無理して中途半端な物件を買わない方がいいと私は考えています。

むしろ、都心部には早目に見切りをつけて、もっとミッドタウンフリンジやミッドタウンで駅前の手頃な物件を買う方が、イールドプレイをするにしてもキャピタルゲインを狙うにしても、今後ポテンシャリティが高いと思うのです。

ちなみに、「よみがえるか、陸の孤島(その6)」で既に私は以下のように書いていますが、ますますそう思うようになりました。

「これからのバンコク不動産投資は脱日本人駐在員の方向に進むべきだと思うのです。つまり、都心部の中途半端な新築プレビルドに投資するのであれば、多分、キャピタルゲインは難しいので、むしろスクムビット線のミッドタウンで欧米人や日本人の現地採用者、デジタルノマド、そしてタイ人アッパーミドルクラスを積極的にテナント対象にしていくべきです。
 さらに、これからしばらく市場の調整が続くと思えるトンローなどのCBD高級住宅市場よりも、Time Value of Money(お金の時間価値)の観点から見れば、将来の街の発展に伴ってキャピタルゲインも期待できるミッドタウンのプロジェクトを選んで投資する方が、総合投資利回りであるIRRで10~15%という高い投資リターンが期待できると思うのです」

ちなみに、欧米や日本の駐在員は会社から出る家賃が決まっていて、一流企業の駐在員であれば大体5万から6万バーツが一般的な住宅手当です。従って、普通、彼らはその予算の上限にある物件を検討することになります。

実際、私もロンドンで駐在員でしたが、無理して家賃を節約する必要はないし、外国ということもあって、住宅手当の範囲内で少しでも安全で住み心地のいい住宅に住もうと考えるのは当然のことです。

もっとも、タイには業者を罰する宅建業法がないこともあって、中には仲介業者と結託して二重契約にし、差額を入居者個人の懐に入れているという酷いケースを見かけたりもするのですが…。ちなみに、製造業と違い、これを金融・証券・不動産等のコンプラに厳しい業界の駐在員がやったらまずクビになります。

いずれにせよ、通常はそこで予算内に入るサービスアパートとコンドミニアムの比較になるのですが、個人オーナーが大半のコンドミニアムと違い、
アパートの場合、オーナーが1人、または1社が専業でやっているので、トラブルがあっても迅速に対応してくれるし、室内清掃など至れり尽くせりの付加サービスが提供されます。

だから、実はコンドミニアムよりサービスアパートの方が駐在員の間では人気があるのです。それもあって、92.8%などという稼働率を維持できているわけです。


そこで、CBREのレポートにあるように、今後減少する日本人駐在員賃貸市場に対しさらに3万ユニットもの新築賃貸物件が主にスクムビット市場に出てくるということを考えると、これからは(賃貸)需要と(賃貸物件)供給のミスマッチが急拡大し、人気の高級物件であっても空室リスクが高まっていくことは間違いないと、個人的には思っています。


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CBREの四半期レポートから思うこと(その4)

Serviced Apartmentそれでは以下で、CBREレポートの日本人エクスパットに関連する内容について書いてみます。

1.今年第1四半期のタイで働く外国人エクスパットは20万人で、昨年同期比14.3%増となった。

2.その中にあって日本人エクスパットの数は減少を続けている。ただし、現時点では日本人は外国人エクスパット全体の19%を占める最大勢力。

3.しかし、2019年第1四半期の日本人エクスパット数は昨年同期比で34,404人から33,460人へと2.7%減少した。さらに、これは2013年の35,539人をも下回っていて、この2年間で日本人エクスパットが急減しつつある。(所見:年間1,000人減少ということは、5年で5,000人も減るということであり、もしこのペースが今後も続けば、トンローやプロンポンの人気賃貸物件、例えばクアトロやHQ、エークアであっても空室リスクがかなり高くなります

4.CBREはこの日本人エクスパット減少の流れは今後も続くと予想しているが、それでも外国人エクスパットの全体数が増加している主たる原因は、中国人とフィリピン人の急増である。

5.ただし、彼らには日本人のように高い家賃を払える余裕はなく、これまで外国人エクスパットの間で人気のあった住宅地、シーロム・サトーン、セントラルルンピニ、そしてスクムビットで住宅を賃借することはない。(所見:これについては、私はこれまで一貫して日本でのセミナーやこのブログの中で、ラーマ9以北のラチャダー通り沿いの物件は買ってはいけないとアドバイスしてきました。実際、この辺りは中国人、韓国人、その他アジア人が集中して住むエリアであり、今後も供給過剰が続く中、家賃的に厳しい減額交渉に悩まされることになるので、近寄らない方がいいと考えています。詳細は著書でも「外国人エクスパットに賃貸する方法」として書いているので読んでみて下さい

6.今年第1四半期時点でサービスアパートの供給は4.1%の減少となった(添付のグラフを参照)。現在84,000ユニットものコンドミニアムがこれらエクスパットが住むCBDに存在する上に、賃貸用コンドミニアムは今後も増え続ける。CBREの予測では今後29,400から33,600ユニットもの竣工したコンドミニアムが新たに賃貸市場に出てくる。また、これらはスクムビットに集中していて、今後入居者獲得競争がさらに激しくなる。

7.都心部サービスアパートメントの入居率は、今のところ92.8%と高いものの、これからは高額家賃の払える日本人が減り続ける。さらに賃貸市場で増加し続けるコンドミニアムとの競争激化で、サービスアパートは今後家賃の上昇が見込めず、
その結果、新規開発も減少しつつある。

8.しかしながら、家賃が20,000から25,000バーツの2ベッドルームや3ベッドルームは1ベッドルームに比べて投資効率が高く、今も投資妙味がある。(所見:この家賃水準で2ベッドルーム、つまり50㎡以上となると、500バーツ/㎡以下ということになります。CBDの場合、これは当然新築でなくかなり古い中古です。一方、BTSスクムビット線沿いのミッドタウンなら、この家賃水準で新築の2ベッドルームが手頃な価格で買えます。だから私は脱日本駐在員、すなわちミッドタウンに注目しているのです


次回に続く

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CBREの四半期レポートから思うこと(その3)

Work Permit実はこれについては既に著書でも書いているのですが、2017年をピークに日本人エクスパットの数が減り続けているという事実です。

 

この何が問題かというと、今のところはまだ、トンローのサービスアパートやコンドミニアムに住む外国人賃借人の過半数が日本人といわれているものの、それも近い将来、状況が変わる可能性があるからです。

 

現在、日系企業は製造業を中心に約8,000社がタイに進出してきているということですが、実はこれもピークアウトした可能性が高いのです。

 

実際、タイに来ている大手ゼネコンには、日系企業の工場建設の仕事が激減したことから、日本人現地採用者の人員整理を始めたところもあります。つまり、もうこれ以上、日系企業の工場進出はあまり見込めないと考えた方がよさそうです。

 

一方、今の流れはベトナムです。勤勉でよく働く国民性と、停電の少ない電力等のインフラも整った人件費の安いところに、日系製造業がタイプラス1の第2工場をつくる流れが出てきています。

 

これまで、日本企業駐在員はアジア人の中で唯一欧米人駐在員とほぼ同額の家賃を払えて、しかも数の上で最も多いということもあって、彼らが好んで住むスクムビット沿線、特にトンローやプロンポンの高級コンドミニアムをターゲットに、日本人投資家だけでなくタイ人富裕層も投資してきました。

 

しかし、こういったタイ人富裕層や日本人投資家は、本当は現地採用を含めて日本人エクスパット数が減少傾向にあり、将来もこの流れは止まりそうもないことにまだ気が付いていません。

 

では次回、CBREの調査報告の論点とそれに対する私の考えを解説していくことにします。

 

次回に続く

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CBREの四半期レポートから思うこと(その2)

バーツ相場さて、先のグラフからもう一つわかることがあります。

それは、リーマンショックが起こった2008年9月以降、バンコク中心部の高級コンドミニアム市場も多大な影響を受けたということです。

しかも、同じCBDであっても、当時最も価格の高かったセントラルルンピニやシーロム・サトーンの値下りが特に激しかったのがわかります。

一方、同様に値下りはしているものの、当時はまだスクムビットやリバーサイドはそれほどには人気がなく、価格にも割安感があったことから、値下り率も比較的小さかったわけです。

それが今、新しいCBDとしてスクムビットが大きく成長した結果、ハイエンドのコンドミニアム価格はシーロム・サトーンを超えてきています。

これは著書でも書いたことですが、最初、バンコクのCBDはヤワラートでした。その後、スリウォンへ、そしてシーロム・サトーンへと移動し、BTS開通後はセントラルルンピニへ、そしてこの10年はアソークからプロンポン、トンローへとスクムビット沿いにCBDが広がってきた動きそのままに、ハイエンドプロジェクトの販売価格も上昇してきています。

従って、もし今度波乱があった場合、値上りが激しいスクムビット沿線のコンドミニアムが受ける影響の方が大きいと思うのです。実際、この10年で人気が出たリバーサイドは既に大幅な値下りを始めているのがわかります。

最近、トンローのスーパーラグジュアリーの販売がかなり苦戦しています。その結果、少しのタイムラグをおいて、こういったスクムビットのハイエンドコンドも値下げ、というよりこれまで急激に上りすぎたことへの調整が入る可能性は高いと思うのですが、それについては次回のCBREの調査報告を待つことにします。

ところで、今の米中貿易戦争、それに伴う中国人バイヤーや観光客の激減、タイ中央銀行の融資規制、そしてこのグラフからもわかるように、この1年間、突き進んできたタイバーツ高と、それが原因でマイナス5.8%と落ち込んだタイの輸出、と探し始めると、タイ経済と不動産市場とってマクロでもミクロでも悪材料に事欠かない状況です。


私など、あまりにタイバーツ高・ドル安が続くので、つい先週、タイバーツ口座に持っていた現金をごっそり米ドル口座に移し替えたほどで、今のバーツ高は明らかに行きすぎだと思っています。

その上、私の古巣でもあるドイツ銀行が万策尽きてどうやらもう危なそうだという噂もかつての同僚達から聞こえてきます。もし破綻という最悪の事態になれば、リーマンショックの4倍の影響を世界経済に与えるそうです。

そう考えると、やはりバンコクのコンドミニアム市場がリバウンドするのは、まだかなり先のことではないかとさえ思えてくるのです。

さらに、このCBREのレポートではもう一つ、我々日本人が不動産投資をする上で、見過ごせない重要な市場の変化についても触れています。

次回に続く

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CBREの四半期レポートから思うこと(その1)

CBRE Q1大分前にこのブログで、高騰した用地取得をしてこれから売り出される新規プロジェクトにはもう投資妙味がないのではないか、むしろ、建設中のプロジェクトの購入予約権や中古のリセールが投売りで出てくるのを待って買った方がいい、と書きました。

しかしその後、ここにきてちょっと状況が変わってきたので、次のように修正もしました。

すなわち、デベロッパーは竣工しても引き取り手のいなくなった大量の完成在庫を抱えつつあり、その結果、大幅値引きで在庫処分を始めたので、市場でのリセールだけでなく、むしろこういうデベロッパーの完成在庫一掃の特別セールにも魅力が出てきた、と書き直したものです。

ところで、これはつい最近CBREが公開した第1四半期レポートに載っていたグラフですが、都心部ハイエンドクラスのプレビルドプロジェクトの販売価格の推移を表しています。


これを見る限り、一時人気の出たチャオプラヤー川沿いのコンドミニアムがかなり値下りしているのがわかりますが、それだけでなく、CBD(中心部ビジネス街)であるシーロム・サトーンも価格が下がり始めています。また、日本人投資家に人気のスクムビットもそれまで続いてきた価格上昇の勢いがなくなっており、第2四半期にはここも下降に転じている可能性があります。

こういう調査結果を見ると、つい先日「10年で最大の値引き合戦が進行中!(その3)」で紹介した、ターンセータギットの記事にあるコリアーズインターナショナルの次のコメント通りのことが実際に起こっているのだろうと実感できます。

国際不動産コンサルタントであるコリアーズインターナショナルの調査結果では、今、ほとんどのデベロッパーは完成在庫一掃のために、実質2割から3割の値引きをしていて、この10年間で最大級の値下げ幅となっている。従って、今は資金力のある実需層と投資家の両方にとって、またとない底値買いのチャンスが巡ってきている

次回に続く。

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10年で最大の値引き合戦が進行中!(その3)

今年後半も市場は低迷ではここで、下のターンセータギットの記事を要約してみます。

過去9カ月間、バンコクのコンドミニアム市場では各デベロッパーの熾烈な販売在庫一掃競争が続いている。

その主な原因はタイ中央銀行のLTV導入による住宅ローン規制であり、大量の販売在庫を抱えたデベロッパー各社は何とか消費者の購買意欲を刺激するべく、大幅値引やインセンティブをつけたりと過激な販売キャンペーンを繰り広げているのである。

例えば、アナンダの場合、2年間無料で住める、1年間住宅ローンの利息負担がゼロ、最大200万バーツの値引き、移転税の免除、管理費免除等、強力なプロモーション攻勢で在庫一掃を図っている。

また、サンシリも今年3月までの半年間、販売キャンペーンを行った結果、100億バーツ以上あった販売在庫が現在では20~30億バーツまで減らせたとのこと。

しかしながら、これ以外に年内に竣工引渡しを迎える10ものプロジェクトがあり、これがまた100億バーツにも上る。さらに、向こう3年で見ると合計500億バーツものプロジェクトが竣工するとのことで、今の消費者購入意欲の低迷が続けば、これらプロジェクトの竣工引渡しも影響を受けると危惧している。

一方、セナ(デベロッパー)によると、今年の上半期が終わろうとしている今も、市場の売れ行き不振はひどくなる一方で、下半期には状況が好転すると予想しているデベロッパーもいるものの、現時点では新規供給量は増えていないし、売出価格も上昇していないとのこと。

 

また、国際不動産コンサルタントであるコリアーズインターナショナルの調査結果では、今、ほとんどのデベロッパーは完成在庫一掃のために、実質2割から3割の値引きをしていて、この10年間で最大級の値下げ幅となっている。従って、今は資金力のある実需層と投資家の両方にとって、またとない底値買いのチャンスが巡ってきているとのこと。

今年第1四半期に売り出された新規プロジェクトについても、平均販売価格は115,000バーツ/㎡と、昨年1年間で売り出されたプロジェクトの平均価格、135,000バーツ/㎡に比べて下がっている。しかもこれは、CBDのプレビルド市場であっても同様に値下り傾向なのである。

以上が記事の概要です。私もバンコクに来て8年になりますが、こんな事態は今までに一度も経験した事がないので、確かに10年に1度の異変が起こっているのだろうと思います。

従って、今、予約権を持っていてまだ竣工引渡しを受けていない投資家の中には、価値の落ちた物件を引き取って市場回復を待つか、いっそダウンペイメントを捨てて、当面はこれ以上傷口が大きくなるのを避けるべきかの選択に迫られている人も多いと思います。

特に、タイ人と違って外国人は25%から30%のダウンペイメントを既に払ってしまっているケースがほとんどなので、さらに難しい選択を余儀なくさせられることになります。


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เกือบ 9 เดือนที่ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครเร่งระบายสต๊อกอย่างต่อเนื่อง จากปัจจัยที่ธนาคารแห่งประเทศไทยส่งสัญญาณสกัดความร้อนแรง ด้วยการเข็นมาตรการคุมเข้ม สินเชื่อที่อยู่อาศัยด้วยหลักเกณฑ์อัตรา ส่วนมูลค่าสินเชื่อ(เงินที่สามารถกู้ได้) เทียบกับมูลค่าหลักประกัน (บ้าน/คอนโดฯ) หรือมาตรการ LTV ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 ที่ผ่านมา

นับแต่ไตรมาสสุดท้ายของปีก่อนเป็นต้นมา บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมในมือจำนวนมากๆ โหมจัดโปรโมชันแรงๆกระตุ้นกำลังซื้อ เริ่มจากส่วนลดเงินสดที่คืนให้, ลุ้นรางวัลใหญ่, ลดราคาจากสูงกว่า 2 แสนบาทต่อตร.ม. ลงมาตํ่ากว่า 2 แสนบาท นอกจากนี้ยังมี อยู่ฟรี 2 ปี แถมฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน และ ดอกเบี้ย 0% นาน 1 ปี และยังเห็นโครงการหรูๆลดราคากระหนํ่า เช่น บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ นำคอนโดฯแบรนด์ไฮเอนด์อย่าง แอชตัน และไอดีโอ คิว จัดโปรอยู่ฟรี 2 ปี หรือ รับส่วนลดและสิทธิพิเศษสูงสุดถึง 2,000,000 บาท ราคาเริ่มต้น 5.59 ล้านบาท จำนวน 20 ยูนิตเท่านั้น บางทำเลมีเงินคืนให้ลูกค้าสูงสุด 8 แสนบาท


นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2561 ต่อเนื่องช่วงไตรมาสแรกของปี 2562 บริษัทได้จัดโปรโมชัน ทำแคมเปญกระตุ้นการขายอย่างหนัก ทำให้สามารถระบายสต๊อกคงเหลือจากเดิมที่มีมากกว่า 1 หมื่นล้านบาท เหลือประมาณ 2-3 พันล้านบาทเท่านั้น 

อย่างไรก็ตาม ปี 2562 บริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมที่จะทยอยก่อสร้างแล้วเสร็จรอโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งสิ้น 10 โครงการ มูลค่าอีกมากกว่า 1 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของ Backlog หรือ ยอดขายรอรับรู้รายได้ที่จะเกิดขึ้นในช่วง 3 ปีจากนี้ (2562-2564 ) มูลค่ารวม 5 หมื่นล้านบาท โดยมีความกังวลเล็กน้อย ถึงลูกค้าเรียลดีมานด์ แต่ไม่มีอำนาจการซื้อ และอาจเกิดปัญหาเมื่อถึงช่วงการโอนกรรมสิทธิ์ จึงเตรียมจัดกิจกรรม “เครดิต เดย์” ในช่วงเดือนกรกฎาคมนี้ โดยเป็นการร่วมกับสถาบันการเงิน 7 แห่ง เพื่อช่วยตรวจสอบสุขภาพการเงิน และเตรียมตัวให้ลูกค้าก่อนถึงกำหนด

ด้านผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 1 และไตรมาส 2 ของปี 2562 ยังคงจะชะลอตัว ซึ่งในไตรมาสนี้จะไม่เห็นการปรับขึ้นของซัพพลายใหม่หรือราคาขายที่เพิ่มขึ้น แต่มีการประเมินว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะเน้นเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังแทน ขณะที่ดีมานด์ยังส่งสัญญาณที่ดี โดยเฉพาะความต้องการที่อยู่อาศัยของกลุ่มเรียลดีมานด์ทั้งบ้านเดี่ยว และทาวน์โฮม ประกอบกับบริษัทมีการออกแคมเปญเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อให้แก่ผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้การดำเนินงานช่วงไตรมาส 1/2562 บริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้รวม 1,212.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 124.5 ล้านบาท คิดเป็น 11.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยฯ กล่าวว่า ส่วนใหญ่ผู้ประกอบการนำโครงการคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมอยู่มาจัดโปรแรงๆ โดยรวมราคาลดลงประมาณ 20-30% เพื่อต้องการระบายสต๊อก กับปิดโครงการ ถือว่าช่วงนี้แข่งโปรโมชันแรงสุดในรอบ 10 ปี เป็นโอกาสดีสำหรับผู้ซื้อที่มีเงิน ทั้งกลุ่มเรียลดีมานด์ และซื้อลงทุน นอกจากนี้ โครงการที่เปิดขายใหม่ในไตรมาส 1 ปีนี้ ภาพรวมราคาขายเฉลี่ย 1.15 แสนบาทต่อตร.ม. เทียบกับปี 2561 ทั้งปี ราคาเปิดใหม่เฉลี่ยอยู่ที่ 1.35 แสนบาทต่อตร.ม. ถือว่าลดลง แม้แต่ในย่านซีบีดี ราคาเปิดใหม่ก็ไม่ปรับเพิ่ม เช่น โครงการไฮด์ เฮอริเทจ ทองหล่อ ราคาขายช่วงเปิดตัว 2 แสนบาทต่อตร.ม. ขณะที่ราคาขายเฉลี่ยในย่านดังกล่าวอยู่ที่ 2.5 แสนบาทต่อตร.ม. 

10年で最大の値引き合戦が進行中!(その2)

アナンダの投売り実質値引き例えば、上の広告が、今日、出ていたアナンダのスーパーラグジュアリー、アシュトン・チュラ・シーロムの在庫一掃セールのものです。

そして、下がつい3か月前に
同じ物件の広告が出ていて大量のバックログ、無事引渡しできるのか?(その3)」で紹介したものです。

比べてみてわかるのは、前回もこれが最後のプロモーションといっていたにもかかわらず、わずか3カ月後の今、2年間タダで住めるだけでなく、さらにその上に最大100万バーツ(350万円)の値引きが加わっているのです。

スーパーラグジュアリーとはいっても、シーロムは日本人が買うべきロケーションではないので、私は最初から興味がありませんが、アナンダは「アナンダと三井不のJV、またトラブル?」や「隠れた瑕疵・アシュトンアソークで気になること」で書いたように、
いい加減なCRMや手抜き工事等で最近評判を落としていることもあり、タイ人の間でも余程売れ行きが悪いのだろうと思います。

この分では「最後のスペシャルセール」と銘打って、もう一段値引きした広告があと
1、2回は出てくるかも知れません。

いずれにせよ、今はアナンダーやAP、オリジンのようなマーケットシェア争いばかりしてきたデベロッパーほど、あちこちで開発をやっているので、ここで一挙に完成
在庫が積み上がるのを恐れているのです。(注:これについては日系デベロッパーも一部を除きほとんど同じ状況で、今日発行の「ArayZ」6月号で「日系デベロッパー、強気一辺倒から逃げ腰へ!」と題してその実情を詳しく書いてあるので、興味のある方は是非読んでみて下さい)

その結果、
購入希望者は現地の販売事務所で直接交渉すれば更なる値引きが取れる可能性が高くなります。

これは私自身の経験ですが、販売事務所では担当者の一存では決められないので、一旦はさらなる値下げ要求は断わられたものの、夜になって、上司の特別許可が出たといって電話がかかってきたことがあります。

結局、その時は追加で30万バーツ(100万円)もの値引きを取ったのですが、こういう時期こそ、住宅ローン審査が不要で現金買いの我々のような外国人は、デベロッパーにとっても喉から手が出るほど欲しい客なのです。

従って、自分で直接交渉すればそれだけ思わぬ値引きが取れるチャンスがあるので、本当に底値買いしたければ、バンコクに来てデベロッパーと直接交渉して買わなければ意味がないと、前回書いたのです。

さて、今、市場ではどんなことが起こっているのか、次回、この新聞記事を要約していくことにします。

次回に続く

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10年で最大の値引き合戦が進行中!(その1)

10年最大の値引きつい数日前、現地の経済新聞、”ターンセータギット”で「今、コンドミニアム市場ではデベロッパーの在庫処分競争が繰り広げられていて、値引が2割、3割とここ10年で最大の投売りが行われている」というショッキングな記事が載っていたので、今回はそれを見ていくことにします。

昨年10月、「今年のコンドミニアム市場は減速低迷か」と題して3回にわたって書きましたが、当時からもうコンドミニアム市場の低迷が始まっていることについて書きました。

その後、年初になると「DDプロパティの市場予測」を紹介しましたが、この予測は今のところかなり当たっていることになります。もっとも「不動産市場は全体として低迷する。ただし、この低迷は短期間に終わると予想する」という、いつものポジトークらしい能天気な結論だけは、どうやらはずれそうですが...。

その中で私は「この予測の中で一番気になるのが、今後、転売目的の買いが減る、というところです。こういう投機的な買いは、今までバンコクのコンドミニアム市場を支えてきた柱の一つでもあり、これが減るというのは今後、新規で売り出されるプロジェクトの売れ行きがかなりスローになる可能性があります」とコメントしていますが、今まさにタイ中央銀行の狙い通り、LTVによる融資規制でこの投機的な買いが激減しつつあるのです。

そして、2019年のコンド市場は波乱含みなので、高騰した用地取得をしてこれから売り出される新規プロジェクトなどを買わないで、建設中のプロジェクトの予約権や中古のリセールが投売りで出てくるのを待って買った方がいい、ということをこのブログや雑誌で
年初から書いてきました。(参考:ArayZ)

しかし、今はそれだけでなく、デベロッパーからも完成在庫を含めた手持ちの販売在庫が予想外の大幅値引きで売り出されてくるようになってきたので、これにも魅力が出てきつつあるわけです。

もちろん、このデベロッパーの投売物件の中には、一度は売れたものの、いざ引渡しとなった時点でローンが借りられずキャンセルとなったもの、転売目的で買ったが結局最後まで転売できずにキャンセルされたものなどが当然含まれています。

しかし、これらが2割も3割もの値引きで安く出てくるとなると、デベロッパーにはほとんど開発利益が残らないはずであり、今売り出されている予約権の投売りよりもさらに安い価格で買える可能性が高く、投資家はこれからの底値買いのターゲットを、リセール物件だけでなくデベロッパーの在庫処分にも向けた方がいいのではないかと思うのです。

ただし、これは投資家がデベロッパーの販売事務所に行き、直接交渉して買い叩かなければなりません。日系ブローカーなどを通していたら両手で仲介料を取られるだけでそのメリットがなくなります。

従って、そういう時間と語学能力、玉石混交の中から優良プロジェクトを選び取る自信がある人にとっては、今が最高のチャンスでもあるのです。

次回に続く

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大量のバックログ、無事引渡しできるのか?(その4)

ノーブル 一方、これはノーブルの現在の販売プロモーションですが、どれも人気ロケーションのプロジェクトでありながら、価格的に20万バーツ/㎡以下で出ています。

もっとも、これらは各プロジェクトで売れ残っている向きや階数、間取りなどで不人気なユニットの価格なので、もっと条件のいいユニットはこれよりかなり平米単価が高くなりますが…。

たとえば、アソークの新築、ノーブルBE19が16万バーツ/㎡台で買えるのであれば、私の記憶しているところでは、ほぼ3年前のプリセール時の最低価格であり、ここから減額交渉をしてさらなる値引きを取れるのであれば、検討する価値は大いにあると思います。

ちなみに、うまくいくかどうかはわかりませんが、別に焦る必要はないと思っているので、私もワタナースクール側の眺望がある中層階のキャンセルユニットに対し値引き交渉しているところです。

ところで、今はこんな状況が続いているわけですが、だからといってバンコクのコンドミニアム市場がこれでピークアウトし、かつてのバブル崩壊後の日本市場のようにこれから長い低迷期に入るのかというと、まずそんなことはないと思っています。

「これだけ供給過剰状態であって、投資利回りも低くなった。もうバンコクの不動産市場は投資対象として面白みがないし、タイの不動産はもう終わった…」などと達観したようなことをいう人に先日会いましたが、大した理論的根拠もなく、よくいる知ったかぶりをしたいだけの説得力のないものでした。こういう、自分では不動産投資をしたことがない門外漢の評論家が多いものです。

それならタイよりもっと経済発展の遅れた発展途上国で投資した方がいいのかというと、
著書でも書きましたが、市場透明度が低い、つまりマーケットがまだちゃんと確立されてない国の不動産市場では、何かあればすぐに市場が機能不全に陥り、ほとんど売れないという塩漬け状態になるのです。

そんな国で株や債券のような換金性の高いものならまだしも、
資産として最も流動性の悪い不動産投資などやるべきではないと、私は考えています。

また、JLLのレポートでは、ASEANの中でシンガポールの次に市場透明度が高いのがタイの不動産市場だそうですが、それであっても
中古物件を改装して転売(出口編)で書いたように、我々のような外国人投資家にとっては「出口」が最も難しいのです。

そういうことを考えると、ASEANで不動産投資をする場合、結局はタイに行きつくのだろうと思っているし、今の1兆円を超えるコンドミニアムのバックログで大量のキャンセルが出た場合、デベロッパーは在庫処分で相当な値引きをしてくる可能性が高く、底値買いの絶好のチャンスがこれからやってくるかもしれないとも思っています。

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大量のバックログ、無事引渡しできるのか?(その3)

実質値引き今、大量の販売在庫を抱えたデベロッパーの多くは、この駆け込み購入ラッシュの機会にできるだけ完成在庫を減らすべく、いろいろなプロモーションを展開してきています。

例えば、これはアナンダが現在行っている特別セールですが、
とにかく今買ってくれれば今後2年間、支払いなしでタダで住めるというようなプロモーションです。

ここに載っているのはラグジュアリー級の高級物件ばかりであり、これまでにも書いてきたように、20万バーツ/㎡を超えるような高額物件が売れなくて苦戦しているのがわかります。

もっとも、私はこういうおかしな形態の値引きには興味がないので、実際にどんな仕組みのプロモーションになっているのか調べたことがありません。ここに書いてある通り訳しているだけなので、もし興味があれば、デベロッパーに直接問い合わせてください。

それに、今の市場の実態はこんなものではなく、もっと熾烈な値引競争になっています。私の知人は現地に行って、デベロッパーにさらなる現金値引きを要求したところ、それも受けてきたので買うことにしたそうです。

従って、こういう時こそ、タイ語などできなくとも英語さえ喋れるのなら、現地販売事務所で粘り強く値引き交渉をする価値は十分ありそうです。もっとも、買う気もないのに冷やかしで値引き交渉をするのは卑怯ですが…。

次回に続く

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大量のバックログ、無事引渡しできるのか?(その2)

New Ruleタイコンドミニアム協会によると、2018年は金額にして2,930億バーツ(約1兆円)の新規コンドミニアムがプリセールで販売されたが、これは2017年度比で19%の大幅増、合計70,066ユニットとなった。


そして、昨年度に販売されたコンドミニアムプロジェクトのほとんどが中国人投資家にも販売され、最大で20%位まで中国人購入者が占めている物件もある。


問題は、この中には個人投資家だけでなく中国本土の個人投資家へ金額を上乗せして転売を狙ったブローカーや再販業者が大量に購入し、結局、さばききれずに抱え込んでしまっているというのが現状なのである。

(注:これについては以前、中古物件を改装して転売(出口編2)でも書いたのですが、こういった売れ残り物件を抱え込んだブローカーは、中国人がダメなら日本人に売りつけようとしているので、その手のセミナーは要警戒です)


一方で、4月から始まるタイ中央銀行の住宅ローン規制の前に、駆け込み購入ラッシュが始まっており、国営住宅銀行の調査機関、REIC (Real Estate Information Centre)の調査によると、昨年第4四半期時点で住宅全体で92,500戸、金額で約1兆2,000億円もの引き渡しが行われ、過去3年間で最多となった。


ただし、4月以降、不動産市況は低迷するとREICは予測している。


また、アジアプラス証券によれば、今年、タイ経済や不動産市場が昨年比で低迷することは明らかであり、大手、中堅を問わず、デベロッパー各社はバックログ(契約残)や完成在庫の引渡しや処分を急ぐべきであるとしている。


さらに、今のタイ経済の弱さとタイ中央銀行の融資規制は、一部の実需層にとって住宅ローンがつかず竣工引渡しに応じられないという結果をもたらし、販売済ユニットのキャンセルが出てくることになる。


昨年末時点において、住宅全体で5,200億バーツ(約1兆8,200億円)もの販売在庫があることから、ここでさらに大量のキャンセルが出た場合、デベロッパーの経営を悪化させることにもつながるとのことである。


アジアプラス証券の調査では、大手上場デベロッパー12社の販売在庫だけでも5,200億バーツ(1兆8,200億円)もあり、その内、1割は既に竣工した完成在庫であり、9割が今年から来年にかけて竣工すると予想される。


そして、この販売在庫の処分には18カ月から最大2年間と相当な時間がかかり、この間、デベロッパーには資金繰り負担が重くのしかかる。


今、こんな市場環境にあっても、多くのデベロッパーはさらに新規プロジェクトを売り出すべく計画中であるが、もし売れ行きがよくなければ、これがさらに彼らの負担を大きくすることになる。


次回に続く

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大量のバックログ、無事引渡しできるのか?(その1)

バックログ数日前にバンコクに戻ってきましたが、これから順次、最新の情報をアップロードしていこうと思います。

昨日、この2週間で何か変わったことでもあったかなと現地の新聞等をざっと拾い読みしてみましたが、大体は予想通りで、東京でのセミナーで話した内容と状況は変わっていません。

タイの総選挙が3月24日に迫り、さらに4月1日から施行されるLTV80%規制もあって、いよいよコンドミニアム市場は先が不透明になってきています。

そんな中、英字紙Nationが、この表にあるように昨年末の大手17社のコンドミニアム契約残高を発表し、この17社だけでも金額にして3,380億バーツ、つまり1兆2千億円近いバックログがあるということがわかりました。

特にバンコクのダウンタウンでは中国人投資家の購入比率が高く、中国人バイヤー動向で2回にわたって書いたように、現状では彼らが最後になって竣工引渡しに応じず、市場にキャンセルされた完成在庫が溢れるリスクは結構高いと私は思っています。

そして、その後も米中貿易戦争が続く中、中国の景気は目に見えて失速しつつあり、ミドルクラスが多い中国人投資家がどこまで竣工引渡しに応じるかはますます検討がつかなくなってきています。

このことは逆にいえば、今年は最高の底値買いのチャンスがやってくるかもしれない、ということでもあるのですが…。

ところで、この記事の中で、サンシリやAPなどの大手デベロッパー各社は完成後に無事引渡しが行われることに自信を持っているといっていますが、当然、彼らとしては、大量の解約キャンセルが出ることを危惧しているなどとは口が裂けてもいえないわけで、あくまで彼らのポジショントークだと思うべきです。

そこで、業界団体や調査機関、証券系の市場リサーチ会社のこれに対するコメントを紹介してみようと思います。

次回に続く

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サンシリもハイエンド市場から撤退?

サンシリBPこれまでトンローなどで、スーパーラグジュアリー級高額コンドミニアム開発の旗手でもあったサンシリが、180度方向転換し、2019年は新規開発の実に96%を中低価格帯のプロジェクトに集中するというアナウンスをしました。

つまりこれは、ラグジュアリーコンドミニアム市場から事実上の撤退と考えた方がいいのかもしれません。

サンシリでもそうなのかと驚く半面、トンロー通りのコンドミニアムなどは、最近、大量のキャンセルが出たりで販売在庫が増えているとは聞いていましたが、今の高級コンドミニアム市場は、かなりの供給過剰状態になっているということだと思います。

従って、これから狙うべきセグメント!(その2)でも書いたように、サンシリにとってもさらに20万バーツ/㎡を超えるラグジュアリープロジェクトを売り出しても、自社販売中の物件を含め、周辺の売れ残っている他社の販売在庫やキャンセル物件との競合になることは必至です。

コンドミニアム市場の低迷を見越した大手デベロッパー各社は、今年に入りLPNを始め、セナ、レイモンランド等の大手がコンドミニアム開発事業を縮小したり、戸建てやタウンハウス等の低層住宅開発にシフトするという方針転換を打ち出しました。

ところで、知らない人もいるの思うので、どうしてコンドミニアム開発がリスキーで、低層住宅(タイ語でネーウラープ)の開発がリスクが低いかという点について、ちょっと触れておきます。

低層住宅はたとえ100区画ある大規模開発であっても、売れるにしたがって、次の住宅を建てて行けばいいので、デベロッパーにとって一度に大きな資金が寝てしまわず、資金繰り上の大きなメリットがあります。

だから、日本でも戸建て開発の場合、中小の工務店のようなところがミニ開発をやれるのですが、大規模マンション建設となると、一旦着工したら途中で止めるわけにはいかないので、とにかく1棟全体を竣工させなければならず、これがリスクを大きくします。

バンコクの場合も、30階を超える総ユニット数が400とか500もあるような超高層ハイライズコンドミニアムを開発する場合、売れる売れないに関係なく一旦着手してしまえば、竣工までもっていかなければならず、資金力のある大手デベロッパーの独壇場となります。

しかし、もしそのプロジェクトの売れ行きが悪い場合や、キャンセル続出で竣工引渡しができない場合には、建設費用として使った相当な額の資金が回収できず寝てしまうことになり、下手をするとそれがデベロッパーの資金繰りを圧迫し、最悪倒産という事態も起こりえるわけです。

実際、アジア通貨危機の時はこれで多くのデベロッパーが資金繰りで行き詰まり、開発途中で頓挫したプロジェクトが次々と出たことから、大手のデベロッパーであっても、今のような状況下では資金負担の大きいハイライズコンドミニアムは敬遠し、比較的建設コストが小さい高さ23メートル制限のローライズコンド、もしくはネーウラープのプロジェクトにシフトしようとするのです。

いずれにせよ、今年はミドルクラス以下の価格帯で、しかも規模の小さい8階建ローライズプロジェクトが開発の主流になりそうです。

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The company will focus on medium-priced and affordable market segments, which compose 96 per cent of the total value of new projects in the year. The company has targeted Bt36 billion in presale revenue this year, along with ownership transfer value of Bt32 billion. 

中古物件の見直し買いが始まった?(その5)

CBD地価高騰がストップ中古物件を改装して転売のところで10数回にわたって書いたように、内装のくたびれたユニットをオーナーから直接安く買い取ってリファビッシュすれば、それなりの付加価値が出て、短期譲渡税等の高額の税金を払ってでも利益を出せることが経験としてわかりました。

しかし、次の投資では、同じようなリノベーションが必要な中古物件を安く買って全面改装するものの、その後は税金のかからない形で中長期賃貸運用するつもりです。

ただし、前回のような単純な転売目的ではなく、賃貸運用を伴う中長期投資なので、投資物件の選択基準はさらにハードルが高くなります。

すなわち、信頼できるブランド、手抜のない施工、しっかりした管理とメンテナンス、これから発展が確実な駅、駅前の最高の立地条件、そしてタイ人アッパーミドルクラスが買える価格帯で広めの1ベッドルームか2ベッドルーム…、といった難しい条件を満たす物件選びをする必要があります。

実際、これらの投資クライテリアを全て満たす物件はなかなかないのですが、個人的には、ほぼこの条件を満たす3つのプロジェクトに既に的を絞っていて、売主から直接出てくる投売り物件がないか、頻繁にオーナーズポストの売情報をチェックしているところです。

いずれにせよ、現時点では焦る必要はなく、様子見をしながらターゲットとして絞り込んだこの3つのプロジェクトから、これはというユニットが出てきたときに底値買いできればいいと思っています。

ちなみに、これは統計があるわけではなく、私の単なるガッツフィーリングですが、経年劣化で値下りする郊外の廉価コンドミニアム、割安感だけが取り柄の駅から相当離れた物件、ブランドのない中小デベが開発した施工のずさんなプロジェクト、日本人現地採用者でも借りないような狭小ユニット等、投資として相応しくないものを買ってしまっている日本人が非常に多く、バンコクのコンドミニアムに投資している日本人の6割~7割が、実は失敗してしまっているのではないかとさえ思っています。

購入予定物件に対するセカンドオピニオンを依頼してきたクライアントの中には、私の指摘した内容に納得し、結局購入を見送った人も何人かいますが、はっきりと自分の投資クライテリアを持っていれば、その判断はそう難しいものではありません。

最初の著書でも書いたように、投資の「入口」である物件購入で失敗したらまずリカバリーは難しいのです。天高と階高の違い、S造とRC造の違いも説明できないような仲介
業者や販売員のいうことは適当に聞き流しておき、投資は最後は自己責任であるということを十分認識した上で、妥協することなく投資物件をスクリーニングするべき時なのです。

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中古物件の見直し買いが始まった?(その4)

新規供給量縮小いずれにせよ、プラスプロパティのいうように、タイ人の間では今も都心部に住みたいという需要が非常に大きく、これは今後も続くことは間違いありません。

こちらに住んでバンコク中心部の渋滞の激しさを知っていれば容易に納得できますが、いくらこれから新線新駅ができるといっても、その多くが郊外を結ぶもので、都心部を貫いて走るスクムビットラインやシーロムラインのようなマストランジットはあまりなく、東京以上に都心部の職住接近需要は大きいのです。

さらに、40歳以下購入層の人気ロケーションで4回にわたって書きましたが、これからタイ人ミレリアル世代が住宅購入を始めるという大きな潜在マーケットがあります。

特にその中でも、エリート層であるアッパーミドルクラスにとっては、価格が高騰した
新築物件はもう購入できなくても、代わりに都心の中古市場が購入対象になってきます。

新規供給量が減少し、コンドミニアム市場の成長は減速することになるかもしれませんが、だからといってデベロッパーと投資家はそもそも目的が違うので、あまり悲観的になる必要はありません。

私がかつて住んでいたロンドンなどはほとんど新規供給がなかったので、デベロッパーの出る幕などなく、中古物件の価格動向が相場の中心でしたが、それでも不動産業界は隆盛を極め、不動産投資は個人の資産形成の最良の手段の一つとなっていました。

造っては売るを繰り返すだけのいわゆるマンデベと、将来価値に投資して資産価値増大を狙う機関投資家ではそもそも戦略や目的が違うのと同じように、デベロッパー業界が不況でも中古市場が活気づくのであれば、そこには大きな投資のチャンスがあります。

かくいう私も、45㎡の自宅と55㎡の建築中プレビルドの2物件を残し、
これまでに投資してきた物件は昨年末までに全てエグジットし「出口」のプロセスを終えたので、今はキャッシュポジションを高めています。

一方で、折からの1バーツ3.5円以上という久しぶりのバーツ高・円安のチャンスということもあり、
とりあえず、この売却して得た資金を今月中には全額日本に送金して、一旦、為替差益を実現しておくことにしました。そして、いつになるかわかりませんが、次にこれはという投資物件が見つかった時点で、また日本からタイへ送金しようと考えています。

次回に続く

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中古物件の見直し買いが始まった?(その3)

高級中古物件価格推移このグラフは前出CBREのレポートにあるものですが、昨年第3四半期までの9カ月間だけで見ても、CBDの築浅中古物件価格の上昇スピードが上がっているのがわかります。

特にセントラルルンピニーとスクムビットの値上りが大きいですが、第4四半期は中央銀行の住宅ローン融資規制が始まる前の駆け込み需要も入ってきて、もっと値上りの度合いが激しくなっているかもしれません。

都心部の中古物件はこれまでも緩やかながら値上りしてきているのですが、最近は新規プレビルドの価格高騰で見直し買いが入ってきているということだと思います。

さらに、CBREだけでなく、プラスプロパティ・リサーチでも下の英文コメントにあるように、今は中古物件人気が出ているとレポートしていますが、特に青字でハイライトしたところが興味深いのでその概要をまとめると以下のようになります。

1.
都心部に住みたいという住宅需要が今も大きい中、開発用地不足によりCBDやその周辺のマストランジット駅では新規供給が難しくなっている。それに代わって、その需要を満たせるのが中古コンドミニアムであり、価格が上昇中である。

2.特にスクムビット通り(ミッドタウン・フリンジのアウタースクムビットを含む)の中古コンドミニアムは、平均で年率10%のリターン(キャピタルゲインと賃貸利回りを合算したもの)が見込め、これはバンコクの他のエリアよりも高い。

3.ただし、ここ2、3年以内に売出されたプロジェクトについては、(プリセール価格がかなり高いので)キャピタルゲインは低くなるため、竣工前の転売は難しく、引渡しを受けて最低でも3年位は利回り4~6%で運用しながら保有する必要がある。

次回に続く

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The condominium market continues to grow due to the real demand of residents as well as from investors, according to Plus Property Co Ltd, a full-service professional property and facility management agency.

Anukul Ratpitaksanti, the company’s managing director, said findings from Plus’s research and strategies development division indicate that the residential market is continuing to expand. This is especially true for properties in central business districts and nearby zones that are serviced by the electric train, and where people generally prefer to live.

Despite there being high demand from potential buyers, development of new projects was difficult. To this end, resale condominium units at already-completed projects are seeing an attractive growth, due to their ability to provide solutions to the demands from those who want to live at downtown locations.


One contributing factor for the everlasting popularity of inner Bangkok condominiums is the return on investment. Capital gain and rental yield are similarly high for inner Bangkok. Projects producing returns that are higher than the average return are generally found in Sukhumvit and outer Sukhumvit areas where the total return is about 10 per cent per year, with a tendency to increase continually. 

It should be noted, however, that projects that recently launched within the past two to three years produced less capital gain. It can be reasoned, then, that prices of new projects have been increasing each year. In order to profit from a price difference, an investor may need to hold the property for at least three years while accepting a rental yield of 4-6 per cent. However, overall return will eventually increase because of the forecasted tendency for an ever-increasing price level.

中古物件の見直し買いが始まった?(その2)

リセール価格ではまず、下のCBREのレポートの概要を箇条書きで紹介してみます。

1.バンコク都心部の新規プロジェクトの価格高騰により、多くの住宅購入希望者が割安感のある中古物件に目を向け始めた。

2.特に2018年の第4四半期に入ってこの中古物件需要が高まってきた。最大の理由は、価格が割安なので新築より広い面積の住宅が買えるからである。

3.CBREの調査では、2018年第3四半期時点で市場で売り出されている都心部の中古物件は145,350ユニットで、価格は55,000~350,000バーツ/㎡。一方、30万バーツ/㎡以上の新築高級物件は小さなサイズのユニットが多い。

4.竣工前の購入予約権の転売に関しては、売り出してすぐに完売したような人気プロジェクトの場合、完売直後に盛んに売買が行われる。しかし、その後の工事期間中は売買取引が減り、竣工が近づくにつれてまた増える傾向がある。また、現物の完成物件がないので、デベロッパーのブランドや過去の実績、当初の販売カタログ通りのクオリティやスペックのものを引渡ししてきたという信頼性等が取引では重視される。

5.中古物件売買の場合、通常、売買契約書を締結すると同時に売買価格の1割の手付金が支払われ、その1カ月から2か月後に土地局での所有権移転登記がされる。また、この時に引渡しと同時に残金支払いが行われる。中古物件購入のキーポイントは、建設工事の良し悪し、メンテナンス状態の良し悪し、そして共用部の管理やメンテナンスを行う管理会社(日本の管理組合)の財務状況等である。

6.
1979年にコンドミニアム法が成立以来、タイ人の大半は竣工前のプレビルド物件を購入してきたので、中古物件はあまり人気がなかった。しかし、最近は新規で売り出されるプロジェクトと中古物件で価格に相当な差が出てきたため、自己居住目的のタイ人購入者は、予算的に手が届かなくなった新築物件よりも、既存の物件をターゲットにするようになってきている。つまり、タイ人購入者はこれまでの新築志向をあきらめてでも、同じ価格で買えるもっと広い中古物件を選択するようになってきた。

7.ただし、
中古物件といっても、中には新築に比べても遜色ないほどクオリティの高いのものから、当初の施工が悪くメンテナンス状態も悪いものまで、ピンからキリまである。従って、中古物件の購入希望者にとって、施工品質、メンテナンス状態、管理や修繕計画に関する財務状況等に対するデューディリジェンスがこれから非常に重要になってくる。

次回に続く

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Bangkok Resale Condo Market Continues To Grow

As the prices of new condominiums in downtown Bangkok have continued to rise, many buyers have begun considering resale or second-hand condominiums as an alternative to brand-new projects. CBRE, an international property consultant, has seen an increase in demand for the existing second-hand market from Q4 2018. As the prices of secondhand condominium units are often cheaper than those at newly-launched projects, buyers benefit from bigger unit sizes at more affordable prices.

There are two types of resale units; those in buildings under construction where investors want to resell before transfer of title and those in completed ready-to-move-in units where the title has already been transferred to the original buyer.

According to the survey by CBRE Research, the total supply of completed condominiums as of Q3 2018 in downtown Bangkok was 145,350 units, with prices ranging from THB 55,000 – 350,000 baht per sq.m., depending on the grade and age of the condominium, and how well the building has been maintained. The selling price of newly-launched condominiums in downtown Bangkok in the luxury grade now ranges from THB 300,000 - 600,000 per sq.m., which generally have smaller unit sizes than older completed buildings.In terms of payment, purchasers pay the seller the amount that has already been paid to the developer together plus the seller’s profit.

The original sales and purchase contract is then assigned to the new buyer who takes all responsibility for any future payments to the developer. For most high-end properties in the central business district (CBD), the payment terms offered by developers are 10% on signing a sales and purchase contract, and 10-20% during the construction period with the balance paid on transfer of title at the completion of construction. The amount that the new purchaser must still pay to the developer depends on how many monthly down payments remain before transfer of title. It is important to note that the developer must sign the assignment agreement as well as the seller and purchaser for the contract transfer to be valid.

Ms. Pornpimol Phuengkhuankhan, Head of Advisory & Transaction – Residential Sales Ad Hoc, CBRE Thailand said the market for resale-before-completion units is more active right after launch if the project sells out and there are no units left for sale by the developer. During construction, uncompleted units’ resale activity tends to drop and picks up again as the project nears completion.

The key considerations for the purchaser are the reputation of the developer and the track record of their ability to deliver the quality described in the sales material.

For a completed building, the sale process includes signing a standard sales and purchase contract, usually with a deposit equivalent to ten per cent of the price, and transfer of title at the Land Department 30-60 days after signing the sale and purchase agreement. The balance of the price is payable to the seller at the Land Department on transfer of title.

The key considerations for purchasers of units in an older building are how good the original construction quality was, how well the building has been maintained, and the current financial status of the condominium juristic office, an entity jointly contracted by all co-owners that manages the common areas of the property as well as provides building maintenance.

Since the passing of the original Condominium Act in 1979, most Thai buyers have preferred new buildings, buying units off plan from a developer or a resale unit from an investor just before completion, rather than buying second-hand completed properties.

“However, since the price difference between new launches and older, completed properties is now becoming so great that buyers who want a unit to live in are looking increasingly at existing developments as new developments are priced beyond most Thai buyers’ budgets. Buyers are increasingly willing to give up the prejudice against previously occupied condominium units in return for the ability to buy a larger unit for their money,” added Ms. Pornpimol.

There is a wide range of quality among existing developments with some old projects being as good as new properties while others were poorly built originally and/or have been poorly maintained. Buyers looking at existing buildings should do due diligence on the construction quality and condition of maintenance as well as gain understanding of the financial situation of the juristic office of the building in order to gain an insight into the probability that the building will be well maintained and appreciate in value in the future.

中古物件の見直し買いが始まった?(その1)

中古物件への注目CBREは数年前から、バンコクの中古物件には割安感があり、いつかはロケーションに優れた中古物件価格の見直しが始まる、というコメントを出していましたが、これには私も全く同感です。

従って、このブログや最初の著書の中でも、「バンコクの場合、新築志向が強すぎる。これでは理屈が通らないので、やがて市場の修正が起こり、ロケーションのいい中古物件が見直されるはずである」というようなことを書いてきています。

そして、「建設用地が払底した都心部のBTS駅前などの希少な立地条件を満たす物件は、中古であってもやがてキャップコンプレッション(収益還元利回りの低下)が始まるはずなので、こういった築浅中古物件にこそ投資妙味がある」とも、私は書いてきています。

2016年2月に最初の本を出してから既に3年経ちましたが、最近、CBREが興味深い調査結果を公表しました。

「新規高級プロジェクトの売出価格が高騰した結果、
今の購入希望者は都心部の新築ラグジュアリー物件を敬遠し、出遅れ感が激しくなったCBDの中古物件で管理状態のいいものを買い始めた」という内容です。

これまで数回にわたり、昨年末辺りから市場に変化が出てきていたので、新たな投資はしばらく様子見をした方がいいということを書いてきましたが、潮目が変わりつつある証拠だとも思います。

こんな時に30万バーツ/㎡以上もするスーパーラグジュアリーを買うのは流れに逆行する投資でもあり、これから狙うべきセグメント!(その2)で書いたように、天井感の出てきた高級物件はこれからしばらく値上りしないとすれば、IRRが低くなり投資としてはあまり面白くありません。

だからといって、今度は都心部でなく割安感のある郊外のコンドミニアム市場にシフトすればいいのかというと、以前、竣工した「メトロポリス」のリセール状況で紹介したような一部の駅前物件を除き、郊外市場は今年も見込薄であり、ここも投資妙味はないと思います。

従って、自己居住目的で買うというのでもなければ、ジャンワット(バンコク都周辺の各県)に立地するような郊外物件は、基本的には今年もやめておいた方がいいと思います。

また、ダウンタウンのアッパークラスからハイクラスの新築市場も、金利上昇や住宅ローン規制でセカンドホーム需要や転売目的の購入見込客が減りそうです。

そんな中、昨年あたりから購入予約権を含めた都心部一等地のリセール物件、特に中古に見直し買いが入り始め、目に見えて価格が上昇を始めているという調査結果が出てきました。

次回に続く

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Resale condo market growing
Buyers eschew new posh condos, dig in city core for older units in well-maintained projects.

As the prices of new condominiums in downtown Bangkok continue to rise, many buyers have begun considering resale, or second-hand, units as an alternative, according to CBRE Thailand.

The property consultancy says it has seen an increase in demand for the existing second-hand market since the fourth quarter of 2018. As prices of second-hand units are often cheaper than those at newly launched projects, buyers benefit from bigger unit sizes at more affordable cost.



中国人バイヤー見参、日系デベは道を空けろ(その2)

中国人バイヤー投資対象このことは著書でも書きましたが、タイに来る年間1,000万人にも上る中国人観光客が、中国人不動産投資家にとっても大きな投資のチャンスをもたらし、今、バンコクやリゾート地でコンドミニアムの爆買いが始まりつつあります。

この表を見ても分かるように中国人不動産投資家のタイ不動産への需要はアメリカ、オーストラリアに続いて3位に上昇していて、今年はもっと上昇しそうです。

しかも、彼らはバンコクやパタヤで30㎡前後のコンドミニアムを購入し、それを中国人観光客専門の宿泊施設として貸し出す100%民泊利用で、通常の賃貸運用より高い投資効率を得ることができるのです。

これについては、タイ政府がいくら民泊は違法であると警告しても、外国人である彼らはあまり気に留めないようで、今はMRTのラーマ9、タイ・カルチャーセンター、フワイクワン、ラチャダーピセークなどで物件を買っています。

しかし、
これら中国人購入者の大半は自己居住せず、中国国内の旅行会社やAirbnbを通して旅行者に賃貸しようとすることから、今後問題を引き起こす可能性がある」とのタイコンドミニアム協会のコメントにあるように、やがて地元住民との摩擦を起こすことになります。

それもあって、私は以前からMRTのラーマ9からラチャダーにかけてのエリアでの不動産投資には否定的なのですが、一方で、今後も中国人投資家の不動産購入が増加することを考えると、バンコクの不動産市場は全体としてこれからもまだ相当な底上げがあるということでもあり、我々にとってもこれは大きな投資のチャンスでもあるわけです。

また、台頭著しい中国人投資家、そのリスクに備えろ(その1)で「タイ中央銀行は、コンドミニアムデベロッパーが外国人需要に応じて次々と新規供給を続けていくと、将来これが供給過剰となって不動産市場にショックを与える可能性があると警戒している」ということを書きましたが、今後次第にマーケットリスクも大きくなってくるので、今はまさにチャンスとリスクが混在する諸刃の剣的な市場でもあり、リスク軽減をどうやりながら投資をしていくかということが重要になります。

ところで、ホアヒンでも民泊は違法との審判が下るで書きましたが、リゾート地ホアヒンではとうとう短期宿泊で賃貸したオーナーに対して3万バーツ、宿泊客に対しては1日あたり1万バーツの罰金が課されることになり、力づくでの民泊阻止が始まりました。

この流れは、同じようなビーチリゾート地であるパタヤにも広がってくるように思うし、特にバンコクはリゾート地でもなく、コンドミニアムでは一般住民が住宅としてプライベートな生活をしているのであり、そんなところに大声でしゃべるやかましい観光客が入ってくると大きな社会問題に発展すると思います。

そんな中で、我々はこれからどういう投資をすべきなのか考えた結果、やはり前述のMRT沿線各駅は避けるべきだと思いますが、日本人投資家にとってはまた別なところに投資のチャンスが出てきたと思っています。

また、数ヵ月前にセントラルパタヤで売出され、あっという間に中国人投資家に外国人区分を買い占められてしまったサンシリのエッジの例からもわかるように、パタヤでも状況は同じで、同様の投資チャンスが出てきているように思います。

従って、再来週に開催される東京と大阪でのセミナーでは、今の中国人投資家動向と日本人投資家のこれからの投資方法を、バンコク市場だけでなくパタヤ市場についても大手デベロッパーに来日してもらい解説していく予定です。

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中国人バイヤー見参、日系デベは道を空けろ(その1)

外国人投資家以下は先日、バンコクポストに載っていた記事です。

タイコンドミニアム協会によれば、
ここ数年、中国人バイヤーは増加の一途で、バンコクのコンドミニアム市場を席巻しつつあるだけでなく、この流れは今後も続くとのこと。

中国人は、マストランジットの駅近物件で昨年竣工したコンドミニアムを現金買いしただけでなく、タイ人バイヤーに比べて10~20%も割高で買っているにも関わらず、竣工引渡しにおいてあまりキャンセルが出なかった。

昨年、外国人バイヤーに所有権移転が行われたバンコクのコンドミニアム総額は710億バーツ(約2,400億円)にも上り、これは市場全体の27%に相当する。そして、その内の約3分の1である236億バーツが中国本土と香港からの購入者であった。

しかし、これら中国人購入者の大半は自己居住せず、中国国内の旅行会社やAirbnbを通して旅行者に賃貸しようとすることから、今後問題を引き起こす可能性がある。

また、過去3年間はタイに進出してきた外国資本デベロッパーのトップは日系企業であったが、今年に入ってからは中国系資本が日本を抑えてトップになっている。

実際、今年に入って中国と香港で合わせて19社が3,340億バーツの投資資金をタイの不動産事業に注ぎ込んだ結果、2,530億バーツの日系企業勢は2位に転落したのである。

こういったことから、バンコク首都圏のコンドミニアム市場は今年も好調で、首都圏全体のコンド供給量は昨年と同様、55,000ユニットに近いと、コリアーズ・インターナショナルのリサーチ部門は予想している。

ところで、新規供給の金額ベースでは25%アップの2,500億バーツになると見込んでいるが、これは多くのプロジェクトが高級物件にシフトしたからである。例えば、今年の上半期に売り出されたプロジェクト総額は1,038億バーツと、昨年同期の495億バーツの倍以上となった。

この違いは昨年は郊外での供給が多かったのに対し、今年は都内での供給が大幅に増えたことが主な原因である。

過去4年間、50,00~100,000バーツ/㎡のユニット数が全体の5割を占めていた。そして、100,000~150,000バーツ/㎡が23%、50,000バーツ/㎡以下が11%であった。

しかし、2014年第1四半期から今年の第2四半期にかけて売り出されたコンドミニアムについては、100,000~150,000バーツ/㎡の物件の成約率が81%と、最もよく売れたという調査結果が出ている。

次回に続く


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Chinese dethrone Japanese as Bankok's keenest condo buyers

Chinese buyers are dominating the Bangkok property market with no end in sight, says the Thai Condominium Association.

Prasert Taedullayasatit, the association's honorary president, said a large number of Chinese buyers have come into Bangkok's condo market in the past few years and the trend is expected to continue.

"The Chinese bought [condo units] with cash," he said. "A condo project near a mass transit station, for which construction was completed last year, saw healthy transfer among Chinese buyers, though they got a 10-20% higher price than Thai buyers."

Last year, condo transfers to foreign buyers were valued at a combined 71 billion baht, accounting for 27% of total condo transfers in Bangkok.

Of the amount, one-third or 23.6 billion baht was from buyers in mainland China and Hong Kong, up from about 13 billion baht in 2016.

"A possible issue with Chinese condo ownership is that most Chinese owners may not stay at the unit themselves, but instead rent out to a tour agent or use it as an Airbnb," Mr Prasert, also Pruksa Real Estate's CEO for premium business, said yesterday at a seminar on the condo market.

He said Chinese investment in Thai property development through joint ventures with Thai firms this year has outpaced all other foreign investors, including the Japanese, who were the most active during the previous three years.

A total of 19 companies from China and Hong Kong with a combined investment of 334 billion baht jumped into the Thai property market. The Japanese came second with a combined investment of 253 billion baht, followed by Singaporeans with 31 billion baht, Mr Prasert said.

Phattarachai Taweewong, senior manager of property consultant Colliers International Thailand's research department, said the condo market in Greater Bangkok will continue to look healthy this year.

New condo supply launched in Greater Bangkok in 2018 will be close to 2017 levels at about 55,000 units. But total value will rise by 25% to 250 billion baht because much of the new supply will be in the higher-priced segment.

In the first half, newly launched condo supply totalled 22,561 units worth a combined 103.86 billion baht, up from 20,958 units worth 49.5 billion baht in the same period last year.

"The sharp increase in value was derived from the fact that supply last year was mostly in outer city locations where unit prices are lower," Mr Phattarachai said. "This year, the majority of supply was in the inner city."

In the second quarter this year, the amount of new condo supply launched in Greater Bangkok was 8,511 units, down from 13,605 in the same period last year and 14,050 in the first quarter this year.

The average price per square metre of new supply launched in the second quarter dropped to 109,092 baht from 135,340 as most of the second-quarter supply was in outer areas.

In the second half, the average price per square metre of newly launched supply will rise to 140,000 baht as there will be some projects launched in prime locations like Thong Lor and Ekamai, Mr Phattarachai said.

During the past four years, newly launched condos priced at 50,000-100,000 baht per sq m had the largest market share with 103,101 units, accounting for 50% of the total.

Next was those priced at 100,001-150,000 baht with 48,332 units, representing 23%, and then those of less than 50,000 baht with 22,077 units, or 11%.

Condo supply launched during the first quarter of 2014 to the second quarter this year and priced at 100,001-150,000 baht had the highest sales rate of 81%.

それでもキャピタルゲイン狙いはCBD?(その4)

Land Price Indexさて、以上から大体どこもキャピタルゲイン狙いならCBDという見方は同じであり、私もこれまで、資金的に余裕のある日本人が投資をするのであれば、やはり、トンローやプロンポンを勧めてきています。

ただし、その場合、小さな1ベッドルームでは周辺のマーケットニーズから離れてしまうので、小さくても50㎡前後のユニットを選ぶべきだと思います。つまり、5,000万円近い投資になるのですが、これができるのは、日本人投資家でもごく一部の富裕層に限られてしまいます。

下に添付したのは、タイランド・プロパティというウエブマガジンの記事ですが、「プロンポンとトンロー、この2つの隣接するロケーションこそ、投資としてベスト」という見出しで始まっています。

まあ、中長期的な視点で見ればどこも同じことを言っているし、誰も反対する人はいないと思いますが、これが今の市場全体のコンセンサスということです。

ただし、向う1、2年のスパンで考えると、ここ数年のCBDの異常な地価上昇、特にトンローなどは新規プロジェクトの売出価格の上昇が急激すぎて、市場がついてきてないようにも見えることから、しばらく調整期間に入って緩い上昇になるのではないかと私は思っています。


それもあって、今回の著書でも書いたように、今年、来年といった数年間は、フリンジのプラカノンやオンヌット、ミッドタウンのバンジャークからウドムスク、そしてサブアーバンならサムローンなどが地価の出遅れ感の調整で値上りしてくると思うし、またプロンポンやトンローでの投資金額に比べたら比較的少額の資金で投資できることからも、平均的日本人投資家にとって狙い目ではないかと思っています。

それと、近いうちにまたレポートしますが、ここ数年の大手デベロッパーによる海外でのマーケティング展開もあって、外国人投資家の投資がまた一段と増えてきていて、その中でも特に中国人の投資が急増しているという統計が発表されました。

そして、これは著書でも書きましたが、ここで留意すべきは、中国人の投資はそのボリュームゾーンが日本人と同様、1,000万円からせいぜい2,000万円ぐらいまでに集中しているという点です。

つまり、トンローやプロンポンに投資する中国人は思ったほど多くなく、むしろこれからは、ラチャダーだけでなく、グリーンラインのフリンジやミッドタウンにこの投資資金が流れてくるだろうと思うのです。


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Phrom Phong and Thong Lor. These two neighbourhoods are the best place for Bangkok real estate investment


What makes Phrom Phong and Thong Lor the best place for Bangkok real estate investment?

Phrom Phong and Thong Lor are less than a kilometre apart and share some common traits. Both are popular residential communities among expats working in Thailand due to their lifestyle options. A wide range of shopping, dining and nightlife can be found in this part of Bangkok which makes it lively during the evening and weekends.

The influence of the Japanese population, who have preferred this part of the Thai capital for decades, can also be found throughout Phrom Phong and Thong Lor. Finally, each neighbourhood is home to a unique collection of outstanding properties that vary in size. When you put all of these reasons together, it is easy to see why Phrom Phong and Thong Lor is the best place for Bangkok real estate investment.

 

Phrom Phong real estate

Multi-bedroom condominium units are extremely popular in Phrom Phong. Two-bedroom units are in high demand from both buyers and renters and arguably present the best investment opportunity.

A two-bedroom, two-bathroom condominium unit in The Address Sukhumvit 28 is going for THB 15.5 million (USD 486,000). The project, which was completed in 2009, is a short walk from the Phrom Phong BTS station.

Those looking for a new-build unit to invest in should consider Supalai Oriental Sukhumvit 39. The development is located in the north part of the neighbourhood and is close to a few shopping centres. A 77 square metre, two-bedroom unit here starts at THB 10.2 million (USD 321,293).

 

Thong Lor real estate

The best place for Bangkok real estate investment could be a unit in a project like The Monument Thong Lo. This superluxury condominium is being developed by highly-respected homebuilder Sansiri and has a range of trendy amenities to meet the demand of residents in this part of Bangkok.

The unit sizes are superb, starting at 124 square metres. A two-bedroom, two-bathroom unit in the 45-storey development starts at THB 30 million (USD 941,676). Units in The Monument Thong Lo have been going fast and with only 127 residences available, they won’t be around for much longer.

今の都心部新規プレビルドは要警戒圏か(その3)

コンド購入の教科書2ただし、アシュトンについては竣工後の引渡し遅延でかなりごたごたしたので、著書の第一章8項で「増え続けるクレームと欠陥工事」の中でこの問題に関するデベロッパーの顧客無視の対応に苦言を呈しました。

しかし、この問題もやっと解決し、ちょうど今週から竣工引渡しが始まりました。一昨日、47㎡の角部屋を買った私のクライアントが受け取ったチャノート(権利証)を見せてくれましたが、今回は間違いなく引渡しが完了しています。

すなわち、善意の第三者に所有権の移転登記ができた以上、今後、紛争の当事者がそれを無効にすることはまず無理なので、もう心配はないと思います。

しかも、引渡しが遅延した3カ月分については、しっかり契約に基づきペナルティ金利ももらえることになったそうで、私もアシュトンアソーク、引渡しできず(その7)で「アシュトンアソークを買ってもらった私のクライアントには、アナンダーからのインセンティブオファーには実質何のインセンティブもないので合意しないようにと伝えてあります。こうなったら契約に定める最大で契約金額の1割の引渡し遅延ペナルティを取りに行くつもりで、結果を待つ方がいい」と書いた手前、状況を注視していたのですが、まあ、大事には至らずほっとしています。

さて、ここで話を戻しますが、私はどろどろした仲介はやらないのでこのブログを常に投資家目線で書いています。つまり、デベロッパーから直接コミッションがもらえる新築プレビルドの販売を最優先にするエージェント目線とは一線を画していて、新築でも中古でも投資対象として相応しいと思えるプロジェクトを推薦するようにしています。仲介料などもらわないので思った通りのことが書ける訳です。

このところの新規プロジェクト売出価格の急激な値上りは、主にマーケットシェア競争に必死になっているデベロッパーが用地取得で高く買い漁ったことによる地価上昇が一因でもあると思っています。

実際、こういう過当競争に加わらないデベロッパーもいるのですが、多くは需要と供給をあまり考えず、供給過剰を起こすほどのシェア争いをしているのです。つまり、ある意味、この価格高騰は
彼ら自身が招いたものでもあるといえます。

従って、今の新規プレビルドには竣工するまでほとんど価格が上昇せず、むしろ竣工時の投売りで値下りするリスクもあると思うのです。もちろん、中には徐々に値上りしていってゲンガムライの転売益が取れるような優れたプロジェクトもあると思いますが、これからはその数は減っていくと思います。

その点、既に引渡しが行われた物件は値上りの速度が比較的緩やかですが、一旦中古となるとそこにはゲンガムライの転売で儲けようとする投機目的の連中がいなくなるので、値上りもゆっくりになるものの、キャピタルロスのリスクも小さくなるのです。

それもあって、この年刊誌で書いたように築浅中古や竣工直前直後の投売りを狙う方がいいとアドバイスしてきているのですが、最近の新規プレビルドの将来の値上りをほとんど織り込んでしまったかのような販売価格を見て、ますますこの考えが強くなってきた次第です。

ところでやっと竣工引渡しが始まった話題のアシュトンアソークですが、ここで引渡しが始まったということは、昨年末に比べると小さいですがもう一度投売りが出てくるのではないかと思っています。

しかし一方で、一昨日、現地に行った際にまた新しい問題が出ているのを見つけました。アナンダーはまたもこの問題を隠そうとしているのかもしれませんが、本当に次から次へと問題が出てくるデベロッパーです。次回はそれについて書いてみようと思います。

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今の都心部新規プレビルドは要警戒圏か(その2)

コンド購入の教科書ちょっと間が空きましたが、このところ、日本在住でバンコクの不動産購入を検討している方達からの、日系仲介業者からセミナー等で紹介された物件に対するセカンドオピニオン依頼が相次ぎ、その評価レポート作成で時間がとられてしまいました。

中には、「将来、損切りになる可能性が高いので、この物件の購入はお勧めしません」とはっきり結論付けたレポートもあるし、私もなかなか結論が出せずに考え込んでしまうような難しい物件もありで非常に勉強になりますが、投資コンサルタントとしてしっかりしたレポートを出したいので結構時間がかかってしまいました。

さて、ここでやっと一段落し時間ができたので、続きを書こうと思います。

昨年末に発行された「バンコクハウジングガイド」という年刊誌に載せた特集記事で、「コンド購入の教科書」というのがあります。この中で私は「成功のための3つの基本戦略」と題して「新規プレビルドと価格乖離が大きい築浅中古物件を買え」、そして「プレビルド方式の弱点、竣工直前直後の投売りを狙え」の2つの購入チャンスについて書きました。

その理由は、最近のアシュトンアソーク、パーク24、ライフスクムビット48、etcなど、販売時に人気があって短期間で完売した物件が、竣工しても一部のレアユニットを除いてほとんど値上りしなくなった状況を見て、これはスクムビット通り沿いで今までになかったことでもあり、潮目が変わりつつあるような兆候が出ていると思ったからです。

この辺の微妙な変化は、現地に住んで毎日マーケットの動きを見ていないとなかなか読み取れないはずですが、だからといって、私も確信をもってここで不動産市場全体がおかしくなると思っているわけでもありません。

むしろ、私は今回の著書でも上の3つのプロジェクトについては、最近の新規プレビルドを買うよりよほど割安感があるので、購入するならこれらを検討することを勧めています。


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今の都心部新規プレビルドは要警戒圏か(その1)

Property IndexDDproperty Property Index saw prices for residential property in Bangkok continue their upward trajectory in 1Q18.

The Index has increased significantly quarter-on-quarter (Q-o-Q) from 205 to 213, due to rising costs from developing projects in densely built-up areas including the Central Business Districts

最近、不動産情報ポータルサイトの最大手、DDプロパティがこのような2018年第一四半期の調査結果を発表しました。

これを見て、これからもっと値上りするぞと焚きつけるのが現地の不動産エージェントなので、彼らのバイアスの入ったポジショントークには振り回されない方がいいです。

むしろ、これに対する私の正直な感想は、年末ぐらいにそろそろまた調整がくるかも、ということです。

私は2011年からバンコクのマーケットを見てきているわけですが、2014年5月20日のクーデター後に市場がやっと落ち着き、
2014年終り頃からそれまで落ち込んでいたコンドミニアム市場に外国人投資家が戻ってきたのを見ています。

その結果、バンコク中心部のコンドミニアム市場が一挙に活気づき、その勢いが2016年第一四半期まで続いたのがこのインデックスからもわかります。

そしてその後やや速度を落とし、これが1年ちょっと続いたのですが、この間、土地を含む建設コストの上昇で新規供給物件の価格は上昇が続いていたものの、巷では不動産不況といわれていました。

つまり、家計債務の増加を恐れた銀行の与信基準が引き上げられ、キャンセル続出による完成在庫の増加、同時にプリセールの売れ行きも以前に比べるとかなり落ちついた調整期間となっていたわけです。

それが昨年後半から再び上昇スピードが上がってきていますが、
特に、今年の第一四半期の3カ月間だけで、205から213へとインデックスが急上昇していています。

つまり、これを年間にすると32ポイント上昇ということになり、この勢いが今後も続けば今年は1年間で205から237に上昇することになります。

また、この3年間のロングタームトレンドで見ると114.55から220.62へとほぼ倍増しているわけですが、むしろ、この辺りでもう一度調整が必要だろうとも思うのです。

特にCBDや都心部では、この数年の地価上昇が速すぎて、新規売出プレビルドの販売価格だけが先行して急上昇している現状を見ると、少なくとも都心部は周辺の築浅中古プロジェクトの価格がキャップコンプレッションである程度追いつくまで調整があった方がいいと思います。

すなわち、このままプレビルドの一方的な上昇が続けば、今回の著書の中でもAREAのバブル崩壊予測を書きましたが、そこまで行かないまでもちょっと危ない気がします。

次回に続く

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5年間で投資リターンが最も大きかったエリア(その3)

バンコク投資リターンネクサスはこの中で「トンローは家賃とキャピタルを合わせたROIが66%」といっていますが、そもそも5年の中長期投資リターンを語るときにお金の時間価値を考慮しないROIはミスリーディングなのであまり使いません。

 

5年ものの投資信託や定期預金を見てもわかりますが、大抵は年率X%の投資利回りという表現をしています。単純に66%の利益というとすごく儲かったように思えますが、それが2年で実現できたのか、5年かかったのか、それとも10年かかったのかでリターンの価値が全然違うからです。


さらに、ネクサスはこの中で「2013年にコンドミニアムを購入した場合、エッカマイの5年間平均賃貸利回りが7.7%であった」とのことです。

5年間の平均賃貸利回りということなので、プレビルドでなく中古物件を買って5年間賃貸運用した場合ということだ思いますが、1ベッドルームや2ベッドルームといった対象物件の定義が不明であり、竣工したばかりの物件と築10年の物件でも当然、利回りは違ってきます。

バンコクの中古物件はトンローであっても築年数が古くなるにつれて値上りが緩やかになります。例えば、築15年とか20年の物件は一部のヴィンテージを除いてほとんど値上りしなくなるのですが、竣工したばかりとかまだ築数年の中古物件は間取りやスペックも今のトレンドに合致しているので、新規プレビルドプロジェクトの価格上昇に伴って価格も値上りしていきます。

だから私は築10年程度で手放すことを勧めているというのもあるのですが…。


ところで、ここで何より重要なことは、この賃貸利回りは空室リスクを明らかに無視していると思えるところです。今、バンコク全体のコンドミニアム市場の7割以上が30㎡以下のスタジオと1ベッドルームだといわれていますが、4、5年前からずっと指摘されてきたのが、こういう小さい物件の供給過剰による空室率の上昇です。

また、スタジオや1ベッドルームは入居者の入れ替えが頻繁に起こるので、5年間を通して新旧合わせたエッカマイ中古市場全体の平均賃貸利回りが7.7%などというハイイールドはまず考えられません。


参考までに、ネクサスのいうROIに基づいてこれをキャッシュフローで展開しIRRを計算してみたのがこの表ですが、ネクサスのいう通りだとピンからキリまであるバンコク全体のコンドミニアムの平均IRRが9.34%もあることになり、トンローやエッカマイはそれぞれ11.81%と11.29%というちょっと馬鹿げた数字になります。

こんなに儲かるのならバンコクのコンドミニアム投資はそれこそ馬鹿でもチョンでも儲かるということになりますが、実際には市場ニーズのない物件をデベロッパーや仲介業者の手前勝手なセールストークに乗せられて買ってしまい、入居者がつかずダウンタイムが続いて苦労している人も多いのです。

また、私は投資コンサルタントなので、仲介ビジネスはリテインドエージェント以外しませんが、日本人投資家に対して購入を検討している物件のセカンドオピニオンは出します。そして、これまで相談のあった中で、半分以上のケースでやめておいた方がいいというアドバイスをしているのが実態です。

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5年間で投資リターンが最も大きかったエリア(その2)

2018FCROI(Return on Investment)
最後に投資リターンについてであるが、過去5年間のROIを比較してみる。

まず、2013年にコンドミニアムを購入した後に賃貸運用していた場合、投資家は平均で年率6.1%の賃貸利回りがあった。

中でもエッカマイの賃貸利回りは7.7%と最高で、続いてパホンヨーティンの7.2%、トンローの6.6%、そしてランスアンとパヤータイが同率の5.6%であった。

さらに、この5年間のキャピタルゲインについては、ラグジュアリーコンドミニアムの方が物件価値増加が大きく、中でもトンローは家賃とキャピタルを合わせた総合リターンで66%と最高であった。

それに続いて、エッカマイの61%、ラチャダー・ラーマ9の58%であるが、市場全体の5年間の平均的なROIは50%であった。

今後の市場予測
コンドミニアム価格はこれから3年間、全体として年率8%から10%の上昇が続くと予想されるが、都心部のコンドミニアム価格については年率12%から15%と予想される。

ミッドタウンエリアに関しては賃貸利回りは短期的には高いものの、都心部はより大きなキャピタルゲインが実現できる。

従って、総合投資利回りであるROIで見た場合、ミッドタウンもダウンタウンもほぼ同じようになる。この場合、投資家が気を付けなければならないのは、物件管理や修繕の状態である。

記事はここまでですが、素人みたいな表現が多くミスリーディングでもあり、本当にこれがクッシュマン(注:ネクサスはアメリカのクッシュマンが買収した会社です)のレポートなのかという疑問と、もしかするとバンコクポストの記者が不動産の素人でよくわかってないのかというのが私の印象です。

いずれにせよ、これに対する私のコメントは次回に書きますが、不明点が多くこの記事はあまり鵜呑みにしない方がいいというのが結論です。

次回に続く

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Return on Investment
When comparing the return on investment in condominiums over the past five years, the survey found that when it came to buying a condominium in 2013 and renting it out, an investor would get a 6.1% return per annum. Ekamai retained the highest yield at 7.7%, followed by Phahon Yothin (7.2%), Thong Lor (6.6%) and Langsuan as well as Phaya Thai (5.6%), respectively.

Investing in condominiums not only gives investors an annual return from renting, but also generates capital gains from sales, as the prices regularly climb. The return on investment for the overall luxury market has been relatively high over the past five years. Thong Lor gives the highest total return on investment at 66% from rent and sales, followed by Ekamai (61%) and Rachada-Rama IX (58%). The average return on investment has been 50% over the last five years.

Trend
The overall condominium price is forecast to increase 8-10% per year over the next three years. Condominium prices in the city centre are projected to rise 12-15%. For areas surrounding inner Bangkok, the annual yield will be higher in the short term, while investing in a condominium in inner Bangkok itself may provide higher capital gain from sales.

Therefore, total return on investment from condominiums both in inner Bangkok and surrounding areas will more or less be the same.

The key factors that buyers should consider before purchasing a condominium are good management and building maintenance

5年間で投資リターンが最も大きかったエリア(その1)

Price Increaseバンコクポストでこんな記事が載っています。

ネクサスプロパティコンサルティングの調査によると、スクムビット39とトンローエリアの新規コンドミニアムの売出価格は183,000バーツ/㎡から255,000バーツ/㎡へと、この5年間で40%上昇し、バンコクで最も値上りした。

そしてラチャダー・ラーマ9、エッカマイがそれに続き、それぞれ34%、30%の上昇であった。

また、2018年第1四半期にバンコク都心部で売り出されたラグジュアリーコンドの平均価格は208,600バーツ/㎡であり、その中でもスクムビット39からトンローにかけてのエリアでは315,000バーツ/㎡と最高額であった。

それに続いてセントラルルンピニが262,000バーツ/㎡、サトーンが243,000バーツ/㎡であった。

このようにバンコク都心部の新規コンドミニアム価格は上昇し続けているが、用地不足とタイ人富裕層や外国人投資家の需要で、需給がタイトになっていることが原因である。

その結果、新規プロジェクトにおいてもキャピタルゲインと家賃収入の両方で今も高い投資リターンが実現できるのである。

家賃水準
トンローの月額家賃はバンコク最高で、1,000バーツ/㎡となっているが、
バンコクのダウンタウンとフリンジエリアのハイエンドコンドの家賃は大体526バーツ/㎡から800バーツ/㎡のものが多く、平均月額家賃は754バーツ/㎡である。

この中ではエッカマイとパヤータイの家賃が高く、ラチャダーからラーマ9、トンブリ地区はタイ人と日本人以外のアジア人エクスパット(主に中国人と韓国人)が主な賃借人ということもあって家賃は低い。

一方、スクムビット39からトンローにかけて、そしてランスアン、サトーンについてはそれぞれ月額家賃が1,000バーツ/㎡、955バーツ/㎡、823バーツ/㎡である。また、これらのエリアに住む賃借人はCBDで働く日本人と欧米人である。

また、都心部の1ベッドルームと2ベッドルームの平米単価家賃はほぼ同額であり、タイプによる家賃差はほとんどない。しかし、トンロー、ランスアン、サトーンなどの中心部コンドミニアム月額家賃は1ベッドルームで43,000バーツから52,000バーツ、2ベッドルームで65,000バーツから82,000バーツとなっている。

一方、それ以外の都心部の月額家賃は1ベッドルームが19,700バーツから33,000バーツ、2ベッドルームが33,500バーツから54,600バーツである。

次回に続く

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Condominium prices on Sukhumvit Soi 39 and the Thong Lor area have surged by 40% over the past five years.

Thong Lor also takes the cake for the highest rental costs in Bangkok at 1,000 baht per square metre per month, reported property consultant Nexus Property Marketing Co.

Managing director Nalinrat Chareonsuphong said the company, after compiling data on newly-launched condominiums in central locations in the capital, had found that property prices have risen continuously due to an insufficiency of land for development and high demand both from Thai and foreign investors. Hence, new projects tend to pull high returns from either sales or rent.

Price
The Nexus survey found property prices on Sukhumvit Soi 39 and in the Thong Lor area had posted the highest increase over the past five years, rising 40% from 183,000 baht per sq m to 255,000 baht per sq m. Meanwhile, prices in the Rachada-Rama IX area and Ekamai surged 34% and 30%, respectively.

In the first quarter of 2018, the average price of newly-launched high-end and luxury condominiums in inner Bangkok and its environs was 208,600 baht per sq m. The Sukhumvit 39-Thong Lor location registered the highest price at 315,000 baht per sq m, followed by Chidlom and Langsuan at 262,000 baht per sq m and Sathon (243,000 baht per sq m).

Rental costs
The average cost to rent high-end condominiums in inner Bangkok and surrounding areas is 754 baht per sq m per month. The rental rates in Sukhumvit Soi 39-Thong Lor, Langsuan and Sathon are 1,000, 955 and 823 baht per sq m per month, respectively. Most tenants are Japanese, European and Americans who work in the Bangkok's central business district.

Meanwhile, the rental rates of high-end condominiums in inner Bangkok and surrounding areas range between 526-800 baht per square metre per month. The highest rental cost goes to the Ekamai and Phaya Thai areas, respectively. The rental rates in Rachada–Rama 9 and Thonburi are lower than other areas because most tenants are Thai and other Asian nationalities, except Japanese, who also work in Bangkok.

Rental rates per sq m for one-bedroom and two-bedroom units in the city centre are more or less the same, with prices for the latter only 1-2% higher.

For central locations like Thonglor, Langsuan and Sathorn, rent ranges from 43,000-52,000 baht per month for a one-bedroom unit and 65,000-82,000 for a two-bedroom unit. For central locations, the rental rate ranges from 19,700-33,000 baht per month for a one-bedroom unit and 33,500-54,600 baht per month for a two-bedroom unit.

CRMの重要性について(アシュトン・アソークの例)

四半期別供給量第1四半期の新規供給量が出てきましたが、14,000ユニットと、予想通り過去3年の同時期に比べてもっとも多くなっています。

各デベロッパーの強気の姿勢が見えてきますが、玉石混交で買わない方がいいプロジェクトもあると思います。

その見分けが難しいですが、こういう時は次のクライテリアでスクリーニングするのがわかりやすいと思います。

1.ロケーション

2.クオリティ(間取り等のデザインと施工の両方)

3.ブランド(デベロッパー)

4.CRM(顧客関係管理)

AREAはその予想の中で、今後一部のデベロッパーはCRM(Customer Relationship Management)に注力するようになってくると書いていますが、そういうデベロッパーは信頼できていいですね。

また、昨年、チュラロンゴン大学が、住宅を買った、もしくはこれから買おうと考えている人達1,000人以上にアンケート調査したところ、タイ人消費者はデベロッパーの顧客対応やアフターサービスを重視しているという結果が出ています。

最近のアシュトンアソーク引渡し遅延の問題を見ているとCRMの重要性がわかります。
当初、私はロケーションの良さからこのプロジェクトを一押ししていたのですが、今回の顧客不在の対応には失望させられました。

アナンダーの他の物件での問題点についてはよくある話?、それとも運が悪かっただけ?でも4回にわたって詳しく書きました。

特にアシュトンアソークは三井不動産との共同プロジェクトの中でも目玉といえる物件です。しかし、アナンダーは顧客に詳しい説明をしないまま、役所の許可が出ないから引渡しが遅れているのでキャンセルしたければ受け取ったお金は全部返します、という一方的な通知を出すという
顧客不在の対応をしていてCRMが不十分です。

この件については大分詳細がわかってきたので、また後日このブログで明らかにしていこうと思っていますが、最近のアナンダーの株価急落からもわかるように、実はかなり深刻な問題になっています。

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今、最もマーケットプレイヤーが集中する価格帯

ミッドタウンコンド前回に続き、これもプラスプロパティですが、彼らはバンコクでも有数の不動産エージェントであり、サンシリ物件を持ち上げるところを別にすれば、彼らの持つ取引事例等のデータベースには非常に興味があるところです。

この表の説明の中で、プラスプロパティが次のようなことを言っています。

1.プラスの2017年度のコンドミニアム取引の売上は212億バーツと前年度比7%増となった。

2.売上の大半はミドルからアッパーセグメントのコンドミニアム、つまり、300~700万バーツの物件であり、この辺りが最も需要が大きい。

3.1ベッドルームユニットを持つプロジェクトの全体に占めるシェアが2015年の69%から2017年は87%へと増加した。

4.最も売れ行きがよく人気があったのはスクムビット通りのインナーからミドルエリア(プルンチットからエッカマイ)、アウターエリア(プラカノンからバンナー)、そしてパホンヨーティンとラチャダーピセークである。

5.2018年に入ってからこれまでのトレンドを見ていると、タイ経済の回復傾向に伴って今年も
コンドミニアム市場は成長が続くという期待が広まっている。その結果、タイ国内だけでなく外国企業の投資も増加中である。

以上ですが、このコンドミニアム市場の拡大というのはデベロッパーにとっての市場拡大であり、要するに大量のコンドミニアム供給ができる、そして周辺産業でもある不動産エージェントも取引が増えて潤うということです。

従って、投資家である我々にとっては供給過剰のリスクも増えるわけで、そう単純にうれしい話ではないことに留意すべきです。

それと、3番目の1ベッドルームがあるプロジェクトが87%へと増加したというのが、中途半端でよく意味がわからないので、タイ語版のレポートがないか探したのですが、残念ながら英語版だけでした。

1ベッドルームがあるプロジェクトは、今はほぼ100%だと思っていたので、まだ87%かと驚いたぐらいです。1ベッドルームがないプロジェクトなと、私が知る限りではテラトンロー等のスーパーラグジュアリー級コンドなどのごく一部だけです。

ところで、この中で注目すべきは、やはり、人気の中心はスクムビット通りだということです。パホンヨーティンやラチャダーピセークもタイ人実需層や中国人投資家の間ではこれから人気が出るとは思いますが、日本人投資家にとってはそれぞれ問題があり、お勧めできません。

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“As for Plus Property's sales of condominiums in year 2017, the sale value amount totaled 21,250 million baht. This figure was a 7% growth from year 2016’s figure of 19,890 million baht.
Most of the sales were from middle-upper segment condos (unit prices between 3-7 million baht), where demand was responsive.
Projects with 1-bedroom units have been taking an increased share of sales, having made up 69% of sales in 2015 and 87% of sales in 2017.

Sale was best in locations such as inner- and mid-Sukhumvit (Phloen Chit - Ekkamai), outer Sukhumvit (Phra Khanong - Bang Na), Phahon Yothin, and Ratchadaphisek, respectively.
Judging from circumstances associated with the condominium market in the first half of year 2018, the market is expected to continue to grow as a result of the tendency of the economy to expand significantly; as a result, investment is being made by both Thai and foreign businesses. 

BTSスクムビットライン、最近の新規供給価格と売れ行き

新規供給8プロジェクト販売達成率バンコクポストにBTSスクムビットライン沿線のナナからエッカマイの区間で、最近新規で売り出された8つのコンドミニアムプロジェクトの販売達成率について書いてありました。

それを表にまとめたのがこれですが、95%の売れ行きということで相変わらずトンロー人気は凄いですね。

それでも平均価格が25万バーツ/㎡ということは、トンロー通りでなく側道のソイのローライズが中心だろうと思います。

このことは、2018年、専門家たちの予測でNEXUSプロパティが年初に次のように予測していました。

「大通りに面した用地不足と地価高騰でコストがかかりすぎることから、2018年は側道のソイに開発されるローライズ(23メートルの高さ制限)
のプロジェクトが増える」

まあ、実態はそんなところだろうと思いますが、これは8つのプロジェクトに限定しているのでこれが必ずしもマーケット全体の動向を反映しているとは限りません。

以前、このブログでも買うならハイライズ or ローライズ?で書きましたが、ローライズにもそれなりにいいところがあるので、同じようなロケーションなら10%から20%ぐらい価格が安くなるローライズも検討可だろうとは思います。

ただし、ローライズでもメイジャーデベロップメントのマエストロやセナのものならある程度安心できますが、その他は
中小デベロッパーが多く、CRM(顧客関係対応)に不誠実で施工にも問題を抱えている例が多いので私はどちらかというと消極的ですが…。

さて、このリストを見て、私などはアソーク、プロンポン、トンローといったCBDのプレビルドは自分の経済力ではもう手が届かなくなってきているのがわかるし、やはりエッカマイ以遠のミドルスクムビットでの駅前ハイライズの方が面白いのかなという気がしています。

今度出す著書でも、「5年後に様変わりするロケーション」として私が期待するタムレサカヤパープ(潜在価値の高いロケーション)をいくつか挙げてその理由を書いていますが、さすがにローライズでも予算が4,000万円もある人でなければ投資できないアソークからトンローはお勧めのロケーションからは外しています。


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コンドミニアムはジェットコースター市場(その4)

観光客

バンコクポストのコラム記事はこんなところですが、FQ(Foreign Quota)があるから大丈夫だなどという単純な理屈では、なんとなくしっくりしない結論付けです。

FQがあっても、これだけ供給があって、その上、外国人はプロジェクト全体の49%まで買えるわけですから、制限いっぱいまで買われてそれ以上買えなくなるようなプロジェクトはそうは出てきません。

それに、今は15万バーツ/㎡以下の物件しか買ってないといっても、将来これが上がってきて20万バーツ/㎡のものを買い始める可能性は当然あると思います。

逆にいえば、これからも郊外の供給過剰は続くとしても、ダウンタウンやミッドタウンの市場は中国人投資家の買いが入ってくるので、今後は値上りはしても、滅多なことで値下りなどしないということです。

実際、今、パタヤあたりでは中国人が大量に買っています。ジョムティエンビーチなどに行けばわかりますが、あの周辺のホテルは中国人観光客ばかりです。

また、つい先日、バンコクに戻ってきたのですが、運悪くスワナプーム空港で数千人もの中国人観光客がイミグレーションで並んでいたため、入国審査で1時間以上、長い列に並んで待つしかありませんでした。

これだけすごい勢いで中国人観光客がやってきている中、その内、彼らはもっと高いハイエンド物件にも食指を動かすようになるのは確実だろうと私などは思います。

しかし、そういうことであれば、一回り先に今後彼らが買い上がってくる15万~20万バーツのダウンタウンやミッドタウンの立地条件のいい物件を買っておく方が、今後の出口で有利になると思うのです。

ただし、新線沿いのアフォーダブルな郊外型コンドミニアムについては、それでも私は否定的です。そういうのを中国人投資家が買うのは勝手ですが、多分儲からないと思うからです。


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コンドミニアムはジェットコースター市場(その3)

中国人投資家中国人投資家が市場を救う

中国人投資家は今、不動産価格の高騰をもたらし世界のあちこちで嫌われているが、タイでも不動産を買い続けている。

中級クラスのコンドミニアムに限れば、全体の10%が中国人の買いではないかと思う、とある業者はいう。

彼らは特に1,000万バーツ以下の物件を買っていて、その数は20万ユニット近くにも上ると思われ、このセグメントの販売在庫の一掃を助けている。

従って、外国人投資家はタイの不動産市場にとって助け舟となっているのであり、もし彼らがいなければマーケットはもっと悲惨なことになっていただろう。

一方で、中国人投資家の増加がオーストラリアやカンボジアで現在起こっているのと同じ問題を引き起こすのではないかという心配もある。実際、オーストラリアやカンボジアでは、政府が法規制に乗り出し、外国人の不動産購入を規制しなければならなくなるほど中国人の買いで不動産価格が高騰したが、タイではその可能性は低い。

というのも、タイにはFQ(外国人枠)があるため、外国人が購入できる数に制限があるからだ。

現在、タイでの中国人投資家は主にミドルセグメントの物件を買っている。すなわち、10万~15万バーツ/㎡のレンジの物件であり、これより上のアッパーエンドのセグメントにはあまり入ってきてない。従って、他の国のように不動産価格全体が高騰することはないであろう。

次回に続く

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CHINESE BUYERS TO THE RESCUE

Chinese investors, who have been shunned in many parts of the world where they have been blamed for creating an artificial bubble in the property market, have been actively participating in the Thai market.

"If I have to guess, they account for about 10% of the overall purchases in the mid segment of the market," says Ms Jiraporn from Phatra.

Chinese buyers who have recently become active in the market for units priced below 10 million baht have helped spur demand and lower the inventory, which Mr Nathavut from Deutsche Tisco anticipates is in the tune of nearly 200,000 units or about 1.7 years before they are absorbed.

"Foreign buyers have been helping the market and had it not been for them, the situation would be worse," Mr Adisorn of LH admits.

But fears that they may create a problem such as that seen in Australia and Cambodia seems unrealistic in Thailand as there are restrictions on the number of units in each building that foreigners can own.

Chinese buyers in Australia and Cambodia have been blamed for pushing up the prices of units to the point that laws were considered to curtail their participation in the property market there.

But so far Chinese buyers in Thailand have mostly have been in the middle segment, representing prices of 100,000 to 150,000 baht per square metre, while in the upper end market their participation continues to remain very limited, thus preventing a surge in prices like in certain other countries.

コンドミニアムはジェットコースター市場(その2)

スパライ前回のバンコクポストの記事の続き

 

販売達成率

 

多くの業界関係者が供給過剰はないというが、最近は明らかに販売達成率は落ちてきているし、即日完売などという派手なニュースもあまり聞かなくなってきた。

 

前回のサトーン通りのプロジェクトを例にとれば、デベロッパーは当初完売したと大々的に宣伝していたにもかかわらず、実態は全体の10%が今も販売中であり、しかも、彼らは値引販売をしてでもこの販売在庫を一掃しようとしているのである

 

「即日完売などというのは昔の話であり、今はもうそんな時代ではない。それに当社は当時も即日完売など期待してなかったし、販売開始してから2、3か月で3割も売れればいいと思っていた」(ランドアンドハウス)


しかし一方で、スパライプレミア・ジャラーンナコンのようなロケーションのいいプロジェクトに対する需要が大きいのも事実で、これなどは本当に550ユニットが数日で売り切れたのである。

 

「このプロジェクトは実際に市場で売り出す前に、当社の既存顧客の購入予約で完売していた。しかし、当社としてもせめて一部は一般顧客にも売りたかったので、敢えて一般販売も行ったという経緯がある」(スパライ)

 

「今のコンドミニアム販売達成率は2割から8割と大きな格差が出てきていて、かつてはすぐに完売になっていたような魅力的なプロジェクトでも今は8割しか売れなくなってきている。

 しかし一方で、買主がキャンセルせずに所有権移転に応じて完成物件を引き取る率は高止まりしていて落ちてないというよいニュースも出ている」(パトラ証券の不動産セクターアナリスト)

 

ここまで読んでくると、郊外は別にしても今のダウンタウンのコンドミニアム市場はそれほど悪くもないような気もしますが、やはりマーケットの二極化が進んでいるということだと思います。

 

しかし、スパライのプロジェクトを調べると、私は食指が動きませんでした。平均価格が97,000バーツ/㎡と価格的にはタイ人ミドルクラスからアッパーミドルが買うセグメントですが、チャオプラヤー川の西側というロケーションでは我々日本人には難しいです。

 

ただ、こういうのが数日で完売してしまうのは、やはり価格とロケーション、それにデベロッパーのブランドの3拍子さえそろえば、需要はまだまだあるのだと思います。

 

次回に続く

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TAKEUP RATE

Most industry experts believe there will be no oversupply but what is clearly visible is that the takeup rate has been slowing and projects that used to make headlines of being sold out within days, if not hours, are rarely heard of these days.

"If you take the case of the project you just mentioned [on Sathon Road], they had reported that they were sold out but at the moment about 10% of the units remain and they are offering discounts for whatever is left," says a real estate agent and speculator on the property market, who had purchased units at this newly opened building but has since sold out his units at a premium.

He added what others have been talking about in terms of the takeup rate that it is not on par with what the situation was a few months or years ago.

"The days of selling out in a single day don't seem to be there now, and we never had those days anyway because we do not expect to sell out our project in a day or two, instead we would be happy to see 30% of our project being sold over a period of two to three months," Mr Adisorn of LH says.

But projects in good locations continue to remain in high demand as was seen by the launch of "Supalai Premier Charoen Nakhon" which saw the nearly 550 units sold out within days of the launch.

"If you talk about that project, it was actually sold out before it was up for sale because many of our existing customers wanted it and had booked before we opened it to the public, but because we wanted to have some proportion for the public we opened it to the public to buy," Atip Bijanonda, a director at Supalai Plc and also the president of the Housing Business Association, says.

Although he conceded the takeup rate has been slowing slightly, he says that the issue of oversupply is something that is not visible in the market.

Jiraporn Linmaneechote, sector analyst at Phatra Securities, says takeup rates are down to 20-80%, with 80% being for really good projects, down from 100%, which used to be the norm.

But the good news, she says, is that transfer rates continue to remain good, even though there were reports of a rise in the rejections of applications for housing mortgages a few months ago.

A decent takeup rate would mean that supply for the market would continue to remain.

コンドミニアムはジェットコースター市場(その1)

bkk以下は、最近バンコクポストに載っていた記事ですが、今のバンコクコンドミニアム市場の先行き不透明な状況を表していると思うので紹介します。

アソークのスクムビット交差点で、サトーンにある
既に完売したはずのコンドミニアムの特別値引きセール広告が出ている。

実は、このようなケースは調べれば他にもよくある。デベロッパーは認めようとしないが、バンコクのコンドミニアムに対する需要はここ数年、低迷が続いているのである。

さて、ランドアンドハウス社長は、今のコンドミニアム市場について、次のようなコメントをしている。

「今のバンコクコンドミニアム市場はあなたが思うほど良くないが、だからといって、それほど悪くもないという状況が続いている。
 従って、今のところ、不動産バブル崩壊という危険なところまではいってないが、バンコクでの供給が急増しつつある中、今後の売行きがどうなるかについては予断は許せない。
 危険なところまで行ってないという理由は、今のデベロッパーの利益率が落ちてないからである。また、廉価なアフォーダブルなコンドミニアム市場は今もまだ回復してない」。

業界のリーダー格でもありながら、保守的なランドアンドハウス社長のコメントだけに真実味があります。

更に、ドイッ銀行の現地法人、ドイッチェティスコ証券アドバイザーは次のように分析しています。

「上場企業の不動産デベロッパーの
営業利益は33%と5年前の35%と比べてあまり落ちておらず、経常利益についても17%と20%からやや落ちた程度である。
 そして、この利益率の縮小は販管費が12%から16%に上昇したことが原因であり、今のところ、市場のトレンド自体が変わったという兆候はない」。

一方、どちらかというとサンシリと同じで強気のコメントが多い
デベロッパー、アナンダーの社長は、次のようにコメントしています。

「当社がメインとするミドルからアッパーエンドクラスのコンドミニアム市場では需給面でのミスマッチは今のところ起こってない。むしろ、ロケーションと人の流入によって市場が決まっている」。

次回に続く

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Drive past Sukhumvit-Asoke intersection and you may notice a new billboard has come up in the past few days advertising a special discount for buyers of a high-end condominium project on Sathon Road that until recently was being touted as having been 100% sold out.


One would be forgiven if they thought that this was a standalone case of a single project, but if one digs deeper they will notice that the demand for property in Thailand, especially in Bangkok, has been witnessing a phase of slowdown over the past couple of years, although most developers would not admit to it.

"The situation in the property market is not as rosy as you may think but it is not that bad either," Adisorn Thananan-narapool, chief executive officer of Land & Houses Plc, said.

Although admitting that the supply of condominiums in the city was on a sharp upswing which could impact the takeup rates, he said at the moment fear of a property market crash is something that still is not on the horizon.

Mr Adisorn, who manages the 132-billion-baht market capitalisation company LH, says that one of the biggest indicators of not witnessing a possible crash is the fact that the margins of the developers have not gone down significantly over the past few quarters.

The current gross margins for most Stock Exchange of Thailand-listed property developers stand at around 33%, against the 35% gross margins they were enjoying about five years ago, at the same time operating margins have seen a larger drop to 17% from 20% seen during the same period.

The bulk of this decline has come from the increase in selling and administrative expenses which are up to about 16% from 12%, and there are no signs of any reversal of the trend, says Nathavut Shivaruchiwong, sector analyst at Deutsche Tisco Investment Advisory, a unit of Tisco Securities and Deutsche Bank.

Although margins have seen a decline over the past few years, developers continue to enjoy an uptrend in certain segments of the property market, especially in the high-end of the condominium market.

Bangkok's condominium market has seen supply continue to rise over the past few years, from 102,000 units with a combined value of 413 billion baht in 2015 to 110,000 units worth 382 billion baht to 114,000 units worth 441 billion baht in 2018.

During 2018 it is expected that as many as 120,000 units worth just over 500 billion baht would be launched and about half of the new launches of the condominium units in Bangkok has been catering to the middle to upper segment of the market while the other half is for the middle to lower segment.

"There are some signs that the middle and below segments of the market for the condominium market has not picked up yet," Mr Adisorn says.

Chanond Ruangkritya, president and chief executive officer of SET-listed Ananda Development Plc, whose portfolio focuses mainly on condominium market catering to the middle to the upper end, says that he does not see a situation of a demand/supply mismatch but instead the emphasis has been on the location and the demographics of each project that is launched.


増えないミドルクラスの住宅購入意欲(その2)

colliersさて、コリアーズのコメントの概要は以下です。

今のコンドミニアム売行き不振は新規供給が原因。

タイ経済は昨年から回復を始めたが、コンドミニアム市場は今も45,000ユニットもの販売在庫を抱えたままである。

これは、デベロッパーが各四半期毎に利益を出さなければならず、在庫調整のために新規プロジェクトの発売を遅らせることができないからである。

しかしながら、バンコクのコンドミニアム市場は2017年も成長拡大したし、今後もマストランジットシステムの新線開通等で継続して成長するであろう。

現在、デベロッパーはタイ人の需要が回復しないことから、外国人へのマーケティングに力を入れているが、外国人は実需でなく投資目的だけで買っていることを考えると、外国人一辺倒のマーケティングには警戒が必要である。

今年のコンドミニアムの新規供給は2017年と同様55,000から60,000ユニットになると見込むが、昨年以上に中国、日本、香港、シンガポール等、外国のデベロッパーとのJVが増えてくる。

昨年のバンコク都内で売出された物件の販売率は75%であり、現在、36,000ユニットが販売在庫となっているが、販売価格で5万から10万バーツ/㎡の平均的な価格帯の物件は54%しか売れておらず、売行きは悪い。


現在タイのデベロッパー達が外国人投資家にマーケティングしているのは主にスクムビットとラチャダーピセーク通り、そしてCBDであるが、現在工事中のマストランジットの新線沿線の物件も海外で販売されるようになってきている。

以上ですが、5万から10万バーツ/㎡だけでなく、更にその下の5万バーツ/㎡以下のセグメントになるともっと売行きが落ちているので、この辺は外国人投資家はあまり手を出さないセグメントでもあり、タイ人ミドルクラスの購入意欲が弱いのがはっきりしてきます。

それに、ラチャダーピセーク通りは中国人が買うのでわかりますが、まだ工事中の新線沿線まで外国でマーケティングするようになっているということは、本当にタイ人需要が弱いということなのだろうと思います。

そういえば、
ラチャダーピセークであれば、ちょうど今、ライフアソークでゲンガムライに失敗した連中からものすごい数の投げ売りが出てきていますが、損切りも多いですね。決して悪いプロジェクトではないのですが、特に30㎡以下の1ベッドルームは全滅という感じです。


本当はこういうのを外国でマーケティングするといいと思うのですが、デベロッパーにしてみれば投げ売り物件は既に手元を離れて売却済みということになっているので、そんなことはしないですね。

しかし、もう少し機転の利く中国人投資家であれば、直接デベロッパーから買うのでなく、以前から私が書いているように直接売買市場でこういう損切り物件を拾いにくると思うのですが…。

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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオン、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
その他には、現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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