バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコクの不動産投資について、今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法等、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

バンコク コンドミニアム

品確法のないタイ、隠れた瑕疵はこんなに恐い(その6)

見えない瑕疵7

私もこの方の相談を受けた後、日本のデベロッパーで働いていたころの元同僚で、施工監理を専門にしている1級建築士に意見を聞いてみたのですが、シロアリが発生したということは、コンクリートが相当な量の水を吸ってしまっているので、ここまでなってしまうと、もう一度、フローリングを全部はがしてフロア全体にわたってシロアリ駆除をした後、スラブを乾かしてから新しく張り直すしかないということでした。

見えない瑕疵8

また、
壁紙も下地に既にカビが生えている可能性がり、その場合、そこもはがしてやり直す必要があるとのことでした。

ところで、コンドミニアムの場合、管理会社がオーナーに代わって
ビルディング保険をかけているはずです。そして、給排水管は共用部であり、そこからの水漏れによる被害に対しては、保険金が出るはずなのです。

その後、サブロゲーションといって保険会社がデベ相手に損害賠償請求を起こすのですが、コンドミニアムのオーナーはそんなことに関わらずとも、保険金で修復できるのがビル保険のメリットです。

しかし、なぜかこの方の話では、管理会社はオーナーが個人で直してくれというばかりで、取り合ってくれなかったということでした。

詳しい状況がわかりませんが、管理会社がデベロッパーのいいなりの子会社であったのか、もしくは、この件については既に解決済ということで、今さら2次被害であるシロアリ被害については聞いてくれなかったのかもしれません。

いずれにせよ、この方への私のアドバイスは、日本に住むオーナーではこの状況にはとても対応できないし、既に保証期間の5年も過ぎているので、今からデベロッパーを引っ張り出すのも難しい。しかし、郊外物件で購入価格がそんなに高くなかったことが不幸中の幸いであり、早目に見切りをつけて、損切りになっても手放した方がいい、という結論になりました。

それと、さらに怖いのは、一つこういう大きな欠陥工事があるということは、著書で書いたパヤータイの欠陥プロジェクト例のように、他のところにも手抜きがある可能性が高いと思うのです。

「隠れた瑕疵」というだけに、いくら検査のプロでもこれを竣工検査で見つけるのは非常に難しいし、この例のように、大元の給排水管の瑕疵など、区分所有者にはチェックできません。

また、最高級グレードであってもデベロッパーによっては同様の問題を起こしていることから、この手のリスクを少しでも軽減するには、タイ人消費者から信頼されているブランドのデベロッパーを選ぶしか他に方法がないのです。

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品確法のないタイ、隠れた瑕疵はこんなに恐い(その5)

見えない瑕疵1

さて、この方の購入された物件のトラブルを、まず以下にまとめてみました。

1.問題となった物件は、A社開発の郊外にあるエコノミークラスのプロジェクト。

2.築4年目で、フロア元の排水管から水漏れが起こり、そのフロアにある複数のユニットに大量の生活排水が侵水。

3.
この写真からもわかるように、床は水浸しで壁も水につかり、フローリングだけでなく壁紙や壁に据付型のテレビボード等の家具、建具もダメージを受け、すべて交換するしかない状態となった。

4.しかし、デベロッパーは排水管の修理と床のフローリング張替えはやったものの、家具や壁紙の被害については責任を取らず、この補修はすべて個人負担となった。

5.コンクリートが相当量の水を含んだまま、デベがフローリングを張り替えたため、フローリングが湿ってしまい、その後、シロアリが発生。下の写真のようにシロアリ被害で広いエリアでフローリングが食われて欠ける事態となった。

6.これについては、デベロッパーはもう何の対応もしてくれない。

シロアリ被害

以上ですが、これが具体的にA社のどのプロジェクトかはいえませんが、こういう郊外のエントリークラスやエコノミークラスは、コスト競争で価格を抑えるので経年劣化が激しいだけでなく、瑕疵の修復に追加費用を出す予算もデベロッパーにはありません。

それもあり、このブログでも外国人の場合はできるだけアッパークラス以上の、それなりにクオリティのいいものを買うことを勧めていますが、それでも運が悪いと、こういうレイテント・ディフェクトに遭遇してしまいます。

次回に続く

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品確法のないタイ、隠れた瑕疵はこんなに恐い(その4)

Refurb8
ちなみに、「バンコク不動産投資(2020年度版)」で詳しく書いていますが、実は私も、トンローにある、まだ築浅なのにレイテント・ディフェクトにより、雨水が室内に入り込んだ結果、中がボロボロになってしまった1ベッドルーム(40㎡)を買ったことがあります。

Refurb7

当時、この物件を買った時は確か築4年だったと思いますが、いい加減な工事により既にファサードに亀裂が発生し、デベロッパーが補修しようともしないので、そこから雨水が室内に入りこんだ結果、壁一面にカビが生えていました。

腐った床

また、バルコニー側サッシ立上りのコーキングがうまく打たれてなくて、ここでもサッシ下から雨水が侵入し、床のフローリングが腐っていた状態でした。エンジニアリングウッドより水に強いとされるラミネート板がこんな状態になっていたのですから、もう何年も前から浸水が起こっていたものと推測できました。

これが日本なら、品確法により10年保証の対象になるのですが、この物件の場合、デベロッパーの対応が悪く、解決できないままとうとうこんな状態になってしまい、オーナーも絶望状態で投売り価格で売り出していたわけです。

だから私は、この物件を相場の半値、わずか6万バーツ/㎡ほどに買い叩けたわけです。そして、それを35万バーツかけてリノベーションした後、もともと賃貸運用するつもりはなかったので、できるだけ速く売るために、当時の相場よりも1割以上安い10万バーツ/㎡強で転売しました。

見えない瑕疵6
なお、リノベの内容としては、ファサードのクラックをモルタルで埋めて防水塗料で雨水の侵入を防ぎ、全部のサッシ周りのコーキングを打ち換えました(注:本来、タイでも一区分所有者が外壁やサッシの共用部を修繕することなど許可されないのですが、デベロッパーが直さない以上、自分の資産は自分で守るしかありません)。

Refurb6

また、もし万が一、将来少しぐらい雨水の侵入があっても大丈夫なように、床全体を腐らないセラミックタイルに換え、内側の壁には水を吸収し室内に蒸発させて湿気から壁を守る特殊なペンキ、つまり、アンダーアーマーのスポーツウエアみたいな塗料を壁全面に塗ってカビの発生を止めました。

余談ですが、税金等を差し引くと、
手間がかかった割に、結局100数十万円しか儲かりませんでした。タイ人投資家が税金のかからないゲンガムライで手っ取り早く儲けようとするのもわかります。

さて、ここで話を戻すと、最初にこの検査の専門家と一緒に現地で念入りに物件実査を行い、壁や床のダメージから見てコンクリートが爆裂を起こすほど深刻な雨漏りでなく、簡単な防水工事とコーキングの打ち換えで十分修復可能という結論になったので買うことにしたものです。

従って、漏水といっても入ってきた水の量にもよります。水道管が裂けて大量の水が中に入ってくるのと、雨季に大雨が降った時だけ雨漏りするというのでは建物の受けるダメージも違うからです。

では、次回は大量の浸水で修復不能となり、結局、新築で買ったのにレイテント・ディフェクトにより相当な損切りで処分するしかなくなった例を紹介します。

実は、これは
ある日本人の方が、大手デベロッパーA社からプレビルドで購入した新築コンドです。以前、私のところにどうしたらいいかと相談があったのですが、その方の許可を得ているので、その実例をここで紹介することにします。

次回に続く

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品確法のないタイ、隠れた瑕疵はこんなに恐い(その3)

クレーム

さて、ここで隠れた瑕疵に話を戻しますが、例えば、長く放置された完成在庫で、上層階や大元の給排水管から漏水があった場合、誰もいないその部屋に大量の水が回ってしまうことがあり、すぐに対応しなければ手遅れになってしまうので要注意です。

特に新築の場合、竣工引渡し後に次第に入居者が移り住んできて、日常的に生活をし始めて初めて漏水が始まり、給排水の欠陥工事が露見することが多いのですが、その時に空室であるユニットに大量の水が入り込んだまま放置されてしまうと、大きな問題になることがあります。

例えば、コンクリート打ちっぱなしの住宅を見て、コンクリートには耐水性があると勘違いしている人が多いですが、あれは透明な防水塗料を塗っているからであり、コンクリート自体は吸水性が高く、一度大量の水を吸ってしまうとなかなか抜けず、カビが生えたり、最悪、爆裂にもつながるので、漏水は実は木造住宅よりもコンドミニアムにとって大敵なのです。

ところで、私の理解では、タイの民法上の躯体に関する瑕疵担保責任は5年ですが、実際には一般的にデベロッパーは3年ぐらいしか面倒を見てくれません。

特に欧米の住宅業界でもよく問題になるレイテント・ディフェクト、つまり隠れた重大な瑕疵が、引渡し後、かなり時間が経過してから見つかった場合、資金力のないタイの中小のデベロッパーは全く無視するか、何だかんだと理屈をこねて逃げ回ることが多いし、大手でも無責任なところは対応が非常に悪くなります。

ちなみに、タイでもこのレイテント・ディフェクトの問題が多いことから、アフターケアをしっかりやってくれるデベロッパーに消費者の人気が集まり、3年ほど前、いくつかの大手デベロッパーは、これからはアフターケアを充実させて顧客満足度を上げると宣言していたのですが、2018年後半から始まった市場低迷で、最近はそんなことをいうデベはいなくなりました。

完成在庫が積み上がる中、「今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その3)」で書いたように、大手でさえも資金繰りが厳しくなり、今はとにかく資金回収を最優先にしているわけですから、
彼らとしてみれば、一旦引渡しが済めば、あとは経費がかかるだけの後ろ向きの仕事などやりたくないわけです。

「バンコク不動産投資・実践編」の第1章で「増え続けるクレームと欠陥工事」という項でも、具体例を挙げて解説していますが、タイではこういう話はよくあるのです。

もっとも、そういうことはタイ人消費者もよく知っているので、責任をもってアフターケアをしてくれるデベロッパーのブランドを重視するし、逆にビッグ10に入る大手であっても、多くのユーザーから嫌われているところもいくつかあるわけです。

これは、私の個人的見解ですが、施工監理をしっかりやってタイ人消費者から信頼されているデベロッパーはL社、Q社、L社、S社ですが、逆に最初から敬遠しておいた方がいいのはA社やO社です。ただし、これはコンドミニアムに関してであり、ネーウラープと呼ばれる低層住宅はまた違うようです。

次回に続く

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品確法のないタイ、隠れた瑕疵はこんなに恐い(その2)

竣工検査1
https://www.facebook.com/CondoNewb/videos/779711465872191/

ちなみに、これは建物検査のプーチアオチャーン(専門家、職人)が、買主側に立って竣工受入検査のチェックポイントについて解説しているビデオですが、タイ語はわからなくても見るだけでも十分参考になると思います。

タイは施工がいい加減なだけに、最近は消費者側も自分の買った大切な資産である住宅を守るために、厳しい竣工検査で対抗しようとします。その結果、こういった日本にはあまりいない検査のプロ集団がせっかく育ったのですから、プロの検査はお勧めです。

費用についても、もちろん広さにもよりますが、
コンドミニアムの場合、大体4,000~7,000バーツと大したことはありません。それに、この検査・完工報告書があると、引渡し後、そのまま賃貸せずに転売する場合には、ちゃんと専門業者が検査し、不良個所も修復したという一種の保証にもなります。

従って、ここで重箱の隅をつつくように相見積もりを取って金額が高いの安いのとケチるよりも、何千万円もする物件の大切な竣工検査をしてもらうのですから、どうせなら信頼できてしっかりしたレポートを出してくれるところに頼むべきです。

費用を節約したければ、むしろ、業者からキックバックを取る不動産仲介業者などを通さず、自分で直接発注し、完工検査にも立ち会うべきです。

ちなみに、私の場合、竣工検査の後、続けてフィッティングアウト(内装工事)に入る場合がほとんどなので、いつも使っているインテリアデザイナーと一緒に検査に立ち会います。

既に固まっている内装プランの中で、壁に鏡やラミネート板を使ったり、床をセラミックに交換したりする場合、壁紙が破れていたりフローリングに傷がついていたりしてもどうせ取り換えることになります。

従って、検査業者には不良個所として検査報告書に書かないようにしてもらうのですが、その代わり、水回りと建付け、空調等の機器据付には細心の注意を払って検査してもらっています。

なお、「バンコク不動産投資・実践編」第5章・投資の運用戦略「プレビルド引渡し前の竣工検査」の項でも、プロの検査を紹介しているので読んでみてください。

次回に続く

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品確法のないタイ、隠れた瑕疵はこんなに恐い(その1)

見えない瑕疵5
去年から新築コンドミニアムが売れなくなり、一方で続々と新しいプロジェクトが竣工してきた結果、売れ残った完成在庫が増え続けています。

各デベロッパーは新規のプロジェクト売出しをほとんどストップして、この完成在庫を一掃しようと懸命ですが、ロックダウンの影響が重なって景気がますます悪くなる中、完成在庫の増加に販売が追い付かない状態です。

同時に、売れてない新築物件は誰も竣工検査をしないので、半年、1年とほったらかしになってしまいます。そうこうしているうちに竣工当初は手直し工事のために現地に待機していた施工業者もいなくなり、いざ、新しい買主が引渡し検査をして瑕疵や問題点を指摘しても、なかなか対応してくれなくなります。

こうなってしまう原因の一つは、タイのデベロッパーは決済をして移転登記を済ませないと、ダメ工事の修復をやってくれないどころか、竣工検査もさせてくれないところがあるからです。

建物一棟単位で買う機関投資家などのプロであれば、リテンションといって購入価格の5%とか10%を最終支払いとして取っておいて、デベがダメ工事を全部修復したところで残金をリリースするという方法があるのですが、タイの場合、これだけいい加減な施工をしておきながら、まず先に全額払えというのですから、個人買主には非常に不利なわけです。

ただし、今の状況下では買主の立場も強くなってきています。先日、サイアミーズやセレスの
デベロッパーと面談した時も、非常事態宣言による外国人入国禁止で日本の買主がタイに来て引渡しに応じられない状況もわかるので、引渡し時期などは柔軟に対応するといっていたことから、デベロッパー各社も外国人への引渡しを優先していることがわかります。

要するに、ここで買主のダウンを没収したところで、また次の購入者を見つけるにはかなりの時間と費用がかかることを彼らも知っているわけであり、それであれば辛抱強く待とうとしているわけです。

もっとも、下手なタイ語でそういう交渉をするのは私であり、
買主には買い取る気持ちが実はもうない、などとわかってしまえば彼らの態度も変わるので、面談にも注意が必要ですが...。

以前、「竣工引渡しがきても焦らず引き延ばせ」でも書いたように、3年前であれば、デベはもっと強気だったので、なかなか引渡しに応じなければ、ダウンペイメントの没収をほのめかしてきたのですが、今はそんなことはありません。

従って、
もし、かなり時間のたってしまった完成在庫を引き取る場合は、今ならエスクローアカウントでのリテンションを条件に決済という交渉もできると思うので、最終決済の前にプロの竣工検査を入れて、とことん隠れた瑕疵がないかチェックし、特に水回りや建付けの悪いところは徹底的に直させるのも可能かもしれません。

もっとも、仲介業者経由で買っている場合であっても、彼らはデベロッパーからコミッションをもらっているので、結局、自分で交渉してみるしかないと思いますが...。

次回に続く

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竣工したセレス・アソーク(その4)

セレス5

人口800万の大都会バンコク。このユニットは、その中心部ともいえるアソークから周辺の
林立する超高層ビル群の夜景を見渡せる高層階角部屋です。

ただし、デベロッパーが無名で過去の実績もローライズしかないことから、ブランド価値がほとんどないというリスクもあります。従って、竣工検査にはプロを使った細かなチェックが必要だと思います。

しかし、施工さえしっかりできていれば、ロケーション的にも、構造的にも、バンコクではなかなか見つからない10年超の長期投資に耐えられる物件でもあります。

また、先日「今年も値上りが続くバンコクの地価(その3)」で書いたように、AREAの予測によると、今年の年末にはプルンチット駅前のワイヤレスロードの地価がいよいよ330万バーツ/タランワーと史上最高値を更新するとのことで、しかもそれでも駅周辺の一等地なら新規プロジェクトが400,000/㎡で開発出来るし、その価格なら売れるというレポートが出たところです。

ちなみに、バンコクを代表するCBDのマストランジット駅といえば、シーロム、プルンチット、チットロムなどですが、アソーク駅もそうです。その駅前にある新築スーパーラグジュアリーが230,000/㎡で買えるわけですから、土地勘のあるタイ人投資家であれば、この割安感はすぐにわかると思います。


いずれにせよ、最近のブログでも書いていますが、3年前まではまず誰も想像できなかった、今回の最悪の市場低迷も、そろそろ底値が近づいてきているように思います。

だからといって、焦って人気のない物件の安物買いをしても仕方がないので、「待つも相場」で物件選びは時間をかけてじっくりと吟味すべきです。しかし一方で、新築物件には竣工引渡し期限というタイミングもあります。

これまで、既に最後の投売りが始まっているということで推薦したトンロー駅近のLaviq、プルンチットのライフ・ワンワイヤレス、そしてこのアソーク駅前のセレスのような中長期投資に向いている新築プロジェクトは、タイミング的に今が底値買いのチャンスであり、これを逃すとダウンの没収でデベロッパーに戻るか、もしくは転売を諦めたオーナーの買い取りという形でリセール市場からなくなるからです。

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竣工したセレス・アソーク(その3)

セレス2

さて、次は同プロジェクトの構造についてですが、「損切りが始まったLaviqは要注目!」でも書いたように、ファサードには
最先端の強化Low-Eグラスを使っていて、これは経年劣化が少なく、しかも黒光りするハイテクイメージの精悍な外観が魅力です。

このセレスも同じで、前回の写真がその外観ですが、Laviq同様に存在感があり、格好いいと私は思います。

Low-Eグラスは以前は主にオフィスビル等の商業ビル外壁に使われていました。しかし最近は、その遮熱、UV遮断性能が向上しただけでなく、量産効果でコストも下がってきたのだろうと思いますが、そのデザイン性が受けて、次第に高級コンドミニアムにも使われるようになってきています。

また、道路を隔てて正面にあるアシュトン・アソークは、セレスよりロケーションは優れるものの、普通のRC構造です。

これも以前、このブログで書いたことですが、特別な耐風強度が必要な50階建ての超高層でありながら、鉄骨を使わないRCでしかもマッチ箱を立てたように極端に悪い
アスペクト比であることから、建物が受ける負担は相当大きい、と日本の1級建築士が指摘したこともあり、私は強度的な不安があるのではないかと思っています。

その点、セレスのグラスカーテンウォール工法は建物重量を大幅に軽くできるし、しかも四角い建物形状であることからアスペクト比も問題なく、構造は頑丈だと思います。

もっとも、こういう四角い形状は本来オフィスビル向きであり、表面積が大きく取れて開口部が広くなる長方形がコンドミニアムには理想なので、効率はあまり良くありませんが...。ただし、少なくともこのユニットは角部屋なので開口部は十分取れています。

そして何より、この工法の利点は天井から床まで全面ガラスにできるので、上の写真のような圧倒的に解放感があるパノラマビューが実現できることです。

今後賃貸運用する上で、70㎡となると家賃は80,000バーツ(28万円)近くになってしまい、このユニットを借りられる欧米企業駐在員や日本企業駐在員の数は限定されますが、このビューが他のコンドミニアムとの差別化につながるので、空室リスクを低く抑えられるのではないかとも思うのです。

次回に続く

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竣工したセレス・アソーク(その2)

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ところで、今回のコロナによるロックダウン等の影響で工事の方も大幅に遅れが出た結果、セレスもやっと今月竣工となったわけですが、運よくコンドミニアム市場での取引も次第に動きが出てきたところです。

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ちなみに、著書(基礎編)でも書きましたが、アソークではBTSスクムビットラインとMRTブルーラインの2つのメインラインが唯一都心部で交差することから、南北に位置する将来のCBD、ワンバンコクとラーマ9、東西にある既存CBDのセントラルルンピニーとEEC(東部経済回廊)への出発口であるバンナー交差点と、4方向の中心に位置するという絶好の職住接近型ロケーションであり、オンヌットと並び注目すべき駅です。

従って、この物件は約5,500万円と平均的な日本人投資家にとっては予算的に難しくても、資金に余裕がある香港やシンガポールの投資家が興味を持つポテンシャルを持っていると思います。


実際の引き渡しは9月か10月になりそうです。その頃にはコロナの影響も弱まり、外国人投資家、特に香港チャイニーズが戻ってくるのではないかと私は思っているので、昨年、私が自分の物件を売却した際に使った香港のエージェントのような、海外のブローカーを使ってみてもいいのではないかと考えています。

次回に続く

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竣工したセレス・アソーク(その1)

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BTSアソーク、MRTスクムビットの両駅から徒歩数分のセレス・アソークが今月竣工しましたが、来週末、高層階
2ベッドルームの予約権を売却したいという人がいるので、見に行ってきます。

上の写真は、デベロッパーがオーナーに送ってきた室内写真ですが、実は、1月にもオーナーから損切りでも売却したいとの相談があったものです。

当時はまだ工事の進捗度合が7割弱で、竣工予定も4月末ということもあって、ほとんどリセール取引の動きがなかったのですが、その後、コロナの影響でマーケットがさらに冷え込んでしまいました。

それもあって、オーナーも随分弱気になり、私は同プロジェクト内の他の売物件と比べても、価格については既に十分競争力があると思ったので、今はまだこれ以上の値下げはしない方がよいのではないかとアドバイスしたのですが、結局、売却を優先しさらなる値下げに踏み切りました。

セレス4

その結果、最初の1,670万バーツからさらに1,615万バーツまでもう一段売値を落とし、3年前のプリセール価格から213万バーツ(約750万円)もの値下げとなったわけです。

ところで、「2020年下半期、どうなるバンコク不動産市場(その2)」でも書きましたが、今の状況下では
下手にデベロッパーの投売りを狙うより、こういった個人の投売りの方がよほど投資妙味があると思っています。

実際、CBDのアソーク駅前一等地で、高層階2ベッドルームの角部屋がプリセール価格からさらにここまで安く買えるチャンスなどなかなかありません。

次回に続く

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今年も値上りが続くバンコクの地価(その3)

2020年地価上昇3
ところで、実際に300万バーツ/タランワーで用地取得して30階建てのコンドミニアムを開発した場合のフィージビリティスタディをAREAがしてみたのがこの計算です。

それでも400,000バーツ/㎡で販売が可能になったとのことで、市場が低迷するついこの前まで、このあたりで販売していたコンドミニアムは600,000/㎡の値段がついていたものもあったが、それは市場度外視の価格であった、ともいっています。

その結果、400,000/㎡であれば、このエリアであればそうおかしな価格ではないので、たとえ用地が300万バーツ/タランワーであってもコンドミニアムの開発は可能だという結論です。

AREAのコメントは以上ですが、ここでいっている600,000バーツ/㎡というのはサンシリの98ワイヤレスのことだと思いますが、確かにあれはグレードはすごく高い様ですが、市場を無視したような値付けだったので、お金に糸目をつけないタイの富裕層やシンガポールや香港のお金持ちが買っていたようです。

今となっては相当な含み損を抱えているのではないかと思いますが、ああいう連中は気にしてないでしょうから構いませんが、これからワイヤレスロードの一等地でスーパーラグジュアリーが400,000バーツ/㎡で出てくるのであれば、市場さえ回復すれば買い手は出てくると思います。
もっとも、外国人不在の今はまず売れないと思いますが...。

そういう意味では、以前「ライフ・ワンワイヤレス、最後の投売りは買い!」で書いたように、駅からは確かに少し離れていますが、ワイヤレスのフリーホールドが17万バーツ/㎡台で買えるというのは、我々のような予算が数千万円の個人投資家にとってはチャンスでもあり、今のような低迷期だからこそだろうと思います。

ところで、この計算書からもわかりますが、これまでに私が何度も書いてきたように、タイのデベロッパーは粗利で30%を平気で取ります。

私が日本のデベロッパーで働いていた時には、マンション開発の場合、15%が設定利益であったし、今はもっと厳しくなったと聞いています。そういう意味で、タイのコンドミニアム開発の事業は日系デベロッパーにとってもおいしいビジネスだと思うし、数年前に続々とタイに進出してきたのもわかります。

もっとも、今はどこも完成在庫を抱えて大変なので、先日も某デベロッパーと話したときに、先行して進出してきた地所、三井不以外は結局、どこも儲かってなどいないのではないかということでしたが、私も多分そうだろう思います。

しかし、このことは逆にいえば、我々は竣工後すぐに売らなければならないデベロッパーではないので、投資家として絶好の買いのチャンスが近づいてきているとも思うのです。

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今年も値上りが続くバンコクの地価(その2)

2020年地価上昇4
ここで彼らのレポートを検証するために、私の方でもタイ中央銀行が継続して調査発表しているバンコクのコンドミニアムと地価の推移をグラフにして比較してみました。

すると、確かにAREAのいう通り、昨年4月に始まった住宅ローン規制やタイバーツ高による外国人投資家の激減、米中貿易戦争の煽りを受けた景気低迷という中で、昨年前半はコンドミニアム価格も地価も、他の3回のマーケット低迷期(リーマンショック、大洪水、反政府運動)よりも大きな失速低迷が起こっています。

しかし、なぜか10月あたりからまた上昇に転じていて、結局年度末にはコンドと地価のどちらとも上昇しているのがわかります。

このグラフは調査開始の2008年から12年間で作成したので、過去3回の低迷時の影響がほとんどなかったように見えますが、これを月次ベースにして5年間のグラフにすると、実際には当時も市場が低迷していたことがわかります。

逆にいえば、この長期スパンのグラフでも今回の低迷が明らかに見て取れるということは、過去の3回に比べてかなり大きな市場悪化であったということです。
残念ながら、中央銀行が統計を取り始めたのが2008年3月からなので、1997年のアジア通貨危機の時の動きと比較することはできませんが。

ただし、コンドミニアムの場合、これは新規プロジェクトの販売価格であり、過去に用地取得していた土地代の影響が大きいと思います。

従って、価格が上がったからといって売れ行き好調とは限らず、実際のコンドミニアム市場は今、大量の完成在庫を抱え、新規プロジェクトはほとんど売れてないという大変な状況です。

一方、土地については、AREAのようにアスキングプライスをも反映するのではなく、中央銀行なので、多分、土地局で移転登記された売買事例をもとにインデックスを作成していると思われ、こちらの方がより市場の実態を表しているように思います。

それによると、昨年末には地価が値上りに転じていることはわかりますが、AREAのグラフのように14%もの値上りはしていません。

また、コロナの悪影響が本格的に出てきたのは4月以降なので、これについてもまだ中央銀行の数字が出ておらず、AREAのいう通り、2020年は本当にCBDの地価か過去最高値を更新するかもまだわかりません。

次回に続く

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今年も値上りが続くバンコクの地価(その1)

2020年地価上昇
AREAの最近の調査によると、バンコク首都圏の地価上昇は止まっておらず、上の写真の説明にあるように、CBDのひとつ、セントラルルンピニーの最高地価が今年は330万バーツ/タランワーとなりそうだということです。

2020年地価上昇2

これは大体290万円/㎡ということになりますが、日本人の感覚からすれば、赤坂や六本木で超高層建築物が建てられる容積率の一等地が、わずか1,000万円/坪で買えるはずがないので、全然高いとは思いません。しかし、バンコクではこれまでの最高価格の更新です。

こんなにタイの経済が悪い中、なぜ地価が上がるのかと不思議に思う人も多いはずですが、正直、私も今年の地価は横ばいか、ひょっとすると下がるのではないかと思っていました。

これに対するAREAの説明が以下です。

1.バンコク各地で工事中が進んでいるマストランジットシステム新線により、その沿線が将来良くなるという期待から首都圏の多くの地点で地価が値上りしている。しかし、パープルラインの例にあるように、新線沿線だからといってコンドミニアムをつくりすぎると、供給過剰に陥る可能性もある。今のところ、デベロッパーは新規開発の用地取得を見送っているので、期待先行で売出し価格が値上りしている。

2.コロナの影響による市場悪化で不動産が売れなくなっているにも関わらず、土地の売り手は強気であり、AREAの鑑定価格より1割から2割高い投機的な価格で出ている。

3.CBDでは新線が開通するわけでもないのに地価が上がっている理由は、郊外の新線が都心部に来る路線と連結されるので、そこから乗り換えて都心部にますます人が集まってくることを見越して、CBDの地価も上昇している。

次回に続く

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2020年下半期、どうなるバンコク不動産市場(その2)

GDP
これは、最近IMFが公表したタイの実質GDP成長率予測です。コロナによるロックダウンや外国人観光客の入国禁止で経済が相当犠牲になった結果、マイナス6.7%と、この分布地図にあるようにベトナムやカンボジア、マレーシアといった周辺ASEAN諸国に比べても大きな落ち込みになりそうです。

ただ、アジア通貨危機の例を見てみると、当時もマイナス7.6%と落ち込んだものの、短期間でリバウンドしたこともあって、コロナ制圧に成功したタイ経済は来年にはリバウンドすると、IMFも考えているようです。

従って、不動産市場も同様に、来年あたりから回復が始まると考えてもいいように思うのですが、外国人が買えない低層住宅と違って、コンドミニアムの場合、外国人投資家が戻ってこないとリバウンドは難しいという市場特性があります。

中国人の人気
そうなると、やはり、今、世界で一番タイの不動産を欲しがっている中国人投資家の動向が、コンドミニアム市場復活の鍵を握っていることになります。

以前、「ノーブルのセールスプロモーションには裏がある?(その1)」の中で、デベロッパー業界の内輪話として、「コロナの影響で、今は中国人バイヤーの動きがほぼ完全に止まっているが、これはバンコクのコンドミニアムに対する需要がなくなったわけではなく、むしろ、中国人バイヤーの間では、タイは世界で一番投資したい国へと人気がさらに上昇している。
 従って、コロナが落ち着けば、以前にも増して中国人投資家が戻ってくる、というのがタイの多くのデベロッパーが描く将来予測であり、ロケーションや間取り等、条件のよい物件は無理に値引きせず、中国人バイヤーが戻ってくるまで温存しておこうと考えるデベロッパーが増えている。
 しかし一方、資金繰りが苦しいデベロッパーは、同時に完成在庫の処分も速やかに進めなければならず、そういう彼らが始めた戦略が、中国人投資家がまず買わないような郊外の不便な物件、そして、都心部でも低層階、間取りが悪い、眺望が遮られているといった、タイ人しか買わないような物件をまず先に格安で処分する」という話を聞いたと書きましたが、デベロッパー各社も中国人投資家が市場低迷の突破口だと考えているわけです。

実際、最近のノーブルのセールの場合、プリセール価格へのリセットはいいのですが、ノーブル・プルンチットは「うなぎの寝床」みたいな間口の狭いユニットが中心、リコールもバルコニーに目障りな柱があるユニット、APのワンワイアレスにしても、1,300ユニットを超す大型プロジェクトでありながら、今回のセールはわずか13ユニットのみで、しかも2ベッドルームは1つもなく、小さい1ベッドルームやスタジオのみであることなどを考えると、
やはり、中国人投資家の再来を手ぐすねを引いて待っているのかもしれません。

それもあって、最近私は、デベロッパーから買うよりも、むしろ、タイ経済悪化の影響をもろに受けて、竣工引渡しが近づいても減収でローンがつかず引渡しに応じられないタイ人や、
急激なバーツ高による予算オーバーやロックダウンで入国できない外国人投資家が、切羽詰まってダウンの投売りをしてくるのを狙う方が、プリセール価格以下での底値買いのチャンスがあると考えるようになりました。

一方、築浅中古を格安で買うというのもありなのですが、既に中古になっているということは、住宅ローンがついて引渡しを受けているので、売主もダウンの投売りのように損切りしてでも処分しなければならないというケースは少なくなります。

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2020年下半期、どう動くバンコク不動産市場(その1)

CBRE予測1
以下は、最近CBREが年初からの市場動向と今後の予測について、デベロッパーや不動産投資家、実需層に対し聞き取り調査を行った結果、出てきたコメントです。

タイバーツ高やLTVのローン規制により、昨年後半から始まった住宅市場の低迷は、今年に入ってやや回復の兆しが見えたが、その後のコロナの影響でまた失速することとなった。

ただし、コンドミニアム以外の戸建てやタウンホーム等の低層住宅市場は、
少なくとも3月までは取引も活発で特にコロナによる大きな影響を受けていなかった。

それが、ロックダウンが始まった4月以降、物件を見にくる客が激減し、低層住宅市場までもが、取引が止まってしまった。

ただ、5月以降、ロックダウンの緩和に伴い、低層住宅市場は回復途上にある。しかし
、コンドミニアム市場については、外国人の入国禁止が続く間、自己居住目的の実需層、及び賃貸運営目的の投資で買うタイ人投資家だけが市場の主役である状況が続く。

ところで、昨年からの市場低迷でデベロッパーが多くの新規供給を延期したため、供給過剰が改善され、需給もバランスしつつある。

従って、今後はまず最初に
第3四半期に入ると、この市場の主役であるタイ人の実需層や投資家層が、今の買い手市場の中、割安な物件を底値買いで購入し始める。

そして、その後、第4四半期には、外国人投資家もタイに入国できるようになると予想され、それに合わせて、竣工物件の引き渡しに応じるために、既に購入していた外国人投資家がタイに戻ってくる。その結果、これまで引渡しが遅れていた物件の移転登記が行われ、売買が完了する。

ただし、コロナ以前の頃のように、新規プロジェクトのマーケットも回復するかというと、それはコロナのワクチンができるまで難しい。

概略はこんなところですが、要するに、年内に外国人投資家が戻ってきて、リバウンド的な力強いコンドミニアム市場の回復が起こるかといえば、それはまず望めないということだと私は思います。

次回に続く

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ライフ・ワンワイヤレス、最後の投売りは買い!(その2)

ワンワイヤレス9

さて、ちょっと間が空きましたが、ライフ・ワンワイヤレスの続きを書きます。

このところ、コロナの影響で思わぬコンドミニアムの買い場がやってきつつあるので、これまでいくつかの興味深いプロジェクトを紹介してきました。

トンローのLaviq、プリセール価格で買えるアソークのノーブル・リコール、間口の広いユニットであれば検討の価値があるノーブル・プルンチット、昨日のサイアミーズ・スクムビット48、そして、このライフ・ワンワイヤレス。

今回、デベロッパーであるAPがこのワンワイヤレスの特別値引きセールで売り出しているのは、小さい1ベッドルームばかり13ユニットで、これまでに既に8ユニットが売れ、この写真にある5ユニットが残っています。

この中では、28㎡や35㎡の1ベッドルームではちょっと狭いので、今回のセールで敢えて外国人投資家が選ぶとすれば、2つある38㎡タイプだろうと思うのですが、セールが始まってから1週間が経った今、この2つともまだ売れ残っています。ということは、ここで買っているのはタイ人がほとんどなのだろうと思います。


ワンワイヤレス11
ノーブルのセールの場合、タイ人かワークパミット保有の外国人限定ということだったので、日本在住の投資家には買えませんが、実はこのワンワイヤレスもลดเพื่อชาติ(タイのための値下げ)とあるので、タイ人限定のセールなのかもしれません。

もしそうであれば、先日、「ノーブルのセールスプロモーションには裏がある?(その1)」で「
コロナが落ち着けば、以前にも増して中国人投資家が戻ってくる、というのがタイの多くのデベロッパーが描く将来予測であり、ロケーションや間取り等、条件のよい物件は無理に値引きせず、中国人バイヤーが戻ってくるまで温存しておこうと考えるデベロッパーが増えている」と書いたように、外国人投資家不在の中、今のセールは、外国人が買わないような28㎡や35㎡の狭小ユニットばかりを、タイ人をターゲットに販売しているように見えます。

それであれば、無理にデベロッパーの特別セールのサイトで探す必要はなく、私がいつも書いているように、直接売買市場で自分で探すのがベストです。

しかも、この場合、売主側に仲介業者がいなければ余計なコミッションがかからないし、エージェントが絡んでいても、基本的にタイは売主が仲介料を負担するので、買主は別途仲介料を取られる両手商売をされることはありません。


ワンワイヤレス10
そこで、私が先ほど簡単に検索して拾ってきた、45㎡の購入予約権のリセールだけでもこれだけありました。外国人投資家不在のため、本来、こんな時期に出てこない希少物件が転売できずに出てきているのです。しかも、買値で処分というものも結構出てきているので、ここから交渉してさらなる値引きが取れるはずです。

ライフ・ワンワイヤレスは前回書いたように、そのロケーションとフリーホールドであることにアップサイドがあるので、希少価値のある45㎡タイプの物件を2017年のプリセール価格以下で買えるのであれば、それは買いだろうと思うのです。

もちろん、今後さらにマーケットが悪くなりもっと価格も下がるかもしれません。しかし、その頃には、
17~18万バーツ/㎡で広めのワンワイヤレスが買えるというチャンスはもうなくなっているかもしれません。築浅中古を買うのと違い、竣工直後の購入予約権の投売りを買う場合は、どうしてもタイミングというのがあるわけです。

昨日、紹介したサイアミーズ・スクムビット48も同じで、デベロッパーが引き渡し期限の延期に同意しない場合、もし期限までに引渡しに応じてなければ、多分、7月末頃には手付金を没収され、契約解消になっていると思います。そして、それ以降はプリセール価格を2割も割り込むような投売りはもう出てきません。

ドルバーツレート
ところで、つい先日、「コロナを制して再び独歩高を始めたタイバーツ」でタイバーツがドルに対して31.66バーツまで高くなってきたと書いたところですが、この1週間でさらにバーツ高が進み、今日は31.34まで進んでいます。

残念ながら、マーケットはタイバーツのヘイブンカレンシー(避難通貨)としての価値に再度注目し始めているようで、やはりバーツの独歩高がこれからも続きそうに見えます。

その場合、日本人だけでなく外国人投資家全体にとって、物件価格は安く買えても為替で割高になるというジレンマもあるので、今後ますます難しい決断が必要になりつつあります。


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ライフ・ワンワイヤレス、最後の投売りは買い!(その1)

ワンワイヤレス2
私が2018年に上梓した著書、「続・バンコク不動産投資」を持っておられる方は、改めて第1章4項の「完売したはずなのに、続々と出てくる損切り物件」のところを読み返してもらえればと思います。

そこで私は、このプロジェクトのプリセールについて書いたのですが、「Life Asoke-Rama9の投売り(その1)」でも例を挙げた、APと三菱地所の購入者の買う気を煽ろうとするちょっといやらしいオンラインセールの走りとなったのが、このワンワイヤレスです。

ワンワイヤレス3
当時、私自身はこのプロジェクトのロケーションの良さと、この周辺はフリーホールド(土地所有権付き)プロジェクトが少なく、希少価値があることから、このライフには非常に興味を持っていて、自分も買いたいと思っていたので、プリセールの1週間ほど前に現地を見に行っています。

さらに、プリセールの数日前にもまた、現地を見に行ったのですが、その時はこの写真のように、既に順番待ちをする人たちがいました。

ちなみに、ロワースクムビットに勝るとも劣らない最高級住宅地でもあるセントラルルンピニーといえば、ラーチャダムリ、ランスアン(公園裏通り)、ウィタユ(ラジオ通り)の3つのタノン(大通り)に代表されるのですが、この辺りは7割以上の建物がリースホールド(借地権)であり、フリーホールドというだけでプレミアムが付きます。

余談ですが、タノン・ウィタユのウィタユは“
ラジオ”の意味で、昔、ラジオが中心だった時代に、この通りにはラジオ局が集まっていたことから、ラジオ通りと呼ばれたそうです。そして、ラジオは無線なので、英語で無線の意味であるワイヤレス通りと呼ばれるようになったと聞いていますが、本当のところはわかりません。

いずれにせよ、この3つの通りのアドレスは、タイ人にとっても憧れのアドレスであり、このプロジェクトのあるワイヤレス通りには、あまり日本人は住んでいませんが、欧米人の賃貸需要があり、空室率も低いことから投資先としては決して悪くないロケーションなのです。

ワンワイヤレス
それもあって、私も45㎡か63㎡の2ベッドルームなら買いたいと思っていたのですが、この後のオンラインセールで開始後わずか5秒もしないうちに販売予定の100ユニットが全て完売となったのを見て、嫌気がさして買うのをやめました。

つまり、一般の公開入札といいながら、私のような一般の購入者がわずか5秒で名前や連絡先を記入できるはずもなく、すべてのユニットが事前に購入者が決まっていたということです。

そして、この翌日には著書の32ページで載せたリストにあるように、40件近い物件が転売目的の再販で出てきたのです。明らかにこれには何らかの裏があります。

前回、ノーブル・リコールに関して「ノーブルのセールスプロモーションには裏がある?(その2)」の中で、「
実はその後、業界関係者の間では、ノーブルの役員や従業員が転売目的で予め買い占めていたのではないかという噂が出ていました。ことの真偽は分かりませんが、こちらのデベロッパーはノーブル以外でもこういうことをするところがほかにもあります」と書きました。

従って、このプロジェクトもデベロッパー側の関係者が小遣い稼ぎで買ってすぐに転売しようとしていたのかもしれず、この国ではこういう顧客なえがしろのおかしなやり方をするところがあるので、嫌気がして買うのをやめたわけです。

もっとも、JVを組む三菱地所も、日本の宅建業法の観点から、予め購入者が決まっている物件を一般販売の競争入札のように見せかけるなど許されないので、止めようとしなかったのかとも思うのですが...。やはり、金は出しても口は出せなかったのでしょうかね。

正直、このプロジェクトは所詮、中級ブランドであるライフです。モデルルームを見ても、デベロッパーがオーバーデコラティブに内装したところを無視して、本来の基本スペックだけを見ればわかりますが、ハイサッシでもない、天井高も2.7メートル、ワッサドゥも中級とセグメントでいえばアッパーからハイクラスのグレードです。

ただ、このロケーションで平均価格が17万バーツ/㎡台というのが当時の市場からすればリーズナブルでお買い得感があったのも事実です。そして今、高層階ユニットの竣工引き渡し期限が近づいてきており、焦った購入者から予約権の投売りが始まっています。

これについては、同著書の第4章3項「プレビルドはプリセールか竣工直前直後の投売りを狙え」で書いてもいます。しかし、現在、投売りで出てきているのはほとんどが30㎡前後のスタジオと1ベッドルームばかりです。

この一等地でこういう狭小物件は中途半端で借り手もおらず、空室リスクが高いので買っても仕方がありません。やはり狙いは45㎡か63㎡の2ベッドルームなのです。

本来ならこういう希少価値のある2ベッドルームの物件は投売りでは出てこないのですが、それが今回はコロナの影響もあり、普通なら出てこないはずの物件まで出てきているので、要注目なのです。

では、次回は具体的にどんな物件が出てきているのか見ていくことにします。

次回に続く

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ノーブルのセールスプロモーションには裏がある?(その2)

ノーブル4
昨日のブログに関し、ノーブルのサイトにログインする方法を読者の方が教えてくれたので、今朝、このReset Priceのサイトに入ることができました。

結局、今回の特別セールのサイトには、タイ人は誰でも入れるのですが、外国人の場合、ワークパミットを持ってないと入れないようです。

私が現地の会社にワークパミットを取ってもらってタイの不動産ブログを書いていたのは、実際には4年前までなのですが、一応、今もワークパミットあり、ということで再度登録し直すと、無事、このサイトに入ることができました。

このことは、逆にいえば、昨日私が書いたように、基本はタイ人顧客がメインターゲットで、大半の外国人投資家は今回の特別価格が見られないようになっています。

従って、最初に私がやったようにワークパミットがないということで登録してしまうと、自分は日本人だと書いているのに、なぜか中国語のページに飛ばされてしまい、メールアドレスや電話番号を記入するようになっています。従って、ノーブルはここで中国人バイヤーの顧客情報を収集しようとしているように思います。

ノーブル6

いずれにせよ、これでノーブル・リコールの販売物件は26ユニットあることがわかりました。この中で眺望の良い10階以上で、しかも北向きのユニットは上の6ユニットだけです。

価格については、2014年当時のプリセールの時に私も現地のモデルルームを見に行ったこともあって、今も覚えていますが、平均プリセール価格は180,000/㎡でした。ただし、最初の2日間に購入した人は、さらに5%の特別値引きがもらえるというものでした。

従って、確かにこの価格は6年前に売り出した当初の価格であり、もし、バンコクで現在、駐在員としてワークパミットを持って働いている人で、不動産投資を検討している人であれば、この6つのユニットの購入は決して悪くないチャンスだと思います。

ノーブル5

なお、参考までに当時のThink of Livingのプロジェクトレビューのグーグル翻訳を添付しておきます。日本語的にちょっとおかしいですが、何となくわかると思います。

ノーブル共通の弱点は、ワッサドゥ(建築資材)である洗面台やクローゼット、キッチン周辺の物入等が安っぽいことですが、このリコールもノーブル・プルンチット同様、貧弱です。(注:この訳では資料となってしまっていますが、この部分です)

また、このプロジェクトは即日完売したわけですが、当時、私はブログの中で、翌日には100ユニットを超す転売が早速出てきたことから、いくら何でも何かおかしいと書いたのを覚えています。

実はその後、業界関係者の間では、ノーブルの役員や従業員が転売目的で予め買い占めていたのではないかという噂が出ていました。ことの真偽は分かりませんが、こちらのデベロッパーはノーブル以外でもこういうことをするところがほかにもあります。

いずれにせよ、同プロジェクトは、この2014年のプリセール価格であれば、さすがに損はしないと思うので、私も個人的には10B6か15B1なら買ってもいいのではないかと思います。

しかし、残念ながら、ワークパミットを持っていないので私は買えませんが、
もし、駐在員で投資物件を探している人がいれば、この6つのユニットはお勧めです。

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ノーブルのセールスプロモーションには裏がある?(その1)

ノーブル1
前回、「いよいよ底値買いのチャンス到来間近か?」でノーブルが当初のプリセール価格に値下げするというセールスプロモーションを紹介し、これには私も興味があると書きました。

それで、この中でもっとも興味のあるノーブル・リコールの販売物件の内容を見ようと、
早速その日のうちに、この1週間限定オンラインセールに登録したのです。

しかし、この通り、中国語のページが出てくるだけで販売物件の詳細ページに入っていけず、その時は何かおかしいと思ったのですが...。

そして偶然ですが、昨日の土曜、会社名は出せませんが、大手デベロッパー業界の知人と朝からゴルフに行った際、この件を話したところ、実は今、いくつかのタイのデベロッパーが実行しつつある戦略がある、ということを聞かせてもらいました。

それが以下のような内容です。

中国人の人気
「コロナの影響で、今は中国人バイヤーの動きがほぼ完全に止まっているが、これはバンコクのコンドミニアムに対する需要がなくなったわけではなく、むしろ、中国人バイヤーの間では、タイは世界で一番投資したい国へと人気がさらに上昇している。
 従って、コロナが落ち着けば、以前にも増して中国人投資家が戻ってくる、
というのがタイの多くのデベロッパーが描く将来予測であり、ロケーションや間取り等、条件のよい物件は無理に値引きせず、中国人バイヤーが戻ってくるまで温存しておこうと考えるデベロッパーが増えている。
 しかし一方、資金繰りが苦しいデベロッパーは、同時に完成在庫の処分も速やかに進めなければならず、そういう彼らが始めた戦略が、中国人投資家がまず買わないような郊外の不便な物件、そして、都心部でも低層階、間取りが悪い、眺望が遮られているといった、タイ人しか買わないような物件をまず先に格安で処分してしまおうというもの。
 従って、ノーブルの今回のセールも、実はタイ人顧客がメインターゲットであり、高層階や角部屋等の魅力的な物件は中国人投資家向けに取ってあるので、今回はほとんど出てこないと思う」。

以上ですが、そういう裏があるのであれば、外国人が今回のセールに登録しようとすると中国語しか出てこない理由がわかります。彼らは今、日本人や欧米人ではなく、中国人投資家の潜在顧客情報を集めようとしているわけです。

また、メージャーデベロップメントがドンムアン近くの郊外に開発した、中国人を含め外国人はまず買わないプロジェクト、メイナーを半額処分するのもわかります。

ノーブル2
ところで前回、ノーブル・プルンチットはスペックが悪いので興味がないと書きましたが、この間取り図を見れば一目瞭然です。要するに「うなぎの寝床」なのです。2ベッドルームはまだ開口部がある程度広いのでいいですが、天井も低く、確か2.7メートルだったと記憶しています。さらに使ってあるワッサドゥ(建築資材)のグレードも今一つで、ラグジュアリーの名に相応しいプロジェクトではありません。

ノーブル3
それもあって、私は今回のセールではノーブル・リコールだけに興味があります。これも以前、ブログで書いたのですが、このプロジェクトは、昔はタイの貴族の子供たちが通っていた名門私立女子学校、ワタナースクールの広大な庭園が借景として見下ろせる北向きのユニットが買いです。

高層階である必要はありませんが、10階以上の中層階フロアであれば開放感のある眺望が約束されるので魅力的です。しかし、今回の販売ユニットを見ると、2階から4階ですが、これではちょっと低すぎます。

一つだけ15階の1ベッドルーム(34.5㎡)がありますが、この物件は173,500バーツ/㎡と他の低層階の物件に比べれば割高です。ただし、確かにプリセール価格です。しかし、ノーブルはいつもそうですが、プリセール最初の2日間限定で5%の特別値引きがあるので、厳密にいえば、最初に買った人はもう少し安く買っていると思います。

いずれにせよ、できればもう少し広い、45~55㎡のユニットが欲しいところですが、それは中国人投資家に200,000バーツ/㎡以上で売ろうと取ってあるのだろうと思います。

また、この写真では全ユニットから庭園が見えているものの、15階以外、Unblocked Viewとは書いていません。もしこれが南向きであったりしたら、もう私は買う気が失せてしまいます。

そこで他にも別のユニットは売りに出てないのかと探そうとしたのですが、先に書いたように、中国語のページが出るだけで、今回の売却物件の詳細が全く出てきません。

結局のところ、今回のプロモーションはプリセール価格へのReset Priceとか書いているものの、実態は外国人が買わないような不良在庫をタイ人に処分価格で売ってしまうのと、中国人バイヤーの顧客情報収集が本当の目的のように思えるのです。

もしそうであれば、こんな裏事情のあるセールには飛びつかない方がいいし、こんなことをやっていると、そのうちノーブルは、今の資金繰り状況から見て倒産するかもしれません。

ところで、
中国政府の海外不動産購入規制もあるので、タイの大手デベロッパーが期待するように、コロナが収束したらすぐに中国人投資家が大挙して戻ってくるかどうかは、私は疑問だと思っています。

しかし、著書の中で一部始終を書きましたが、昨年末、私は香港のエージェントを使ってスクムビット36に建設中であった55平米の1ベッドルームの購入予約権の転売に成功しました。当時は
市場が増々失速低迷しつつあったにもかかわらず、400万円近く儲けることができたのですが、これから再び香港バイヤーの買いが入ってくる可能性は高いと思っています。

今後、中国共産党政府が香港支配をしようと圧力をかけてくるほど、昨年同様、香港の中金持ち以上のアッパーミドルクラスや富裕層が、最悪の場合に備えてタイやマレーシアで再びコンドミニアムを買い始めると思うからです。

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いよいよ底値買いのチャンス到来間近か?(その2)

値下げ物件
一方、ノーブルと同じく資金繰りが逼迫しそうだと書いたメージャーも、「デベロッパー在庫処分値引きの実例(その3)」で紹介したメイナーというミドルクラス向けのプロジェクトを最大40%値下げセール、ということで4月中旬に始めたところでした。

メイナー全ユニット44%値下げ
そして次は、5月1日から31日までの期間限定で全ユニット44%値下げするセールスキャンペーンを始めました。

メイナー半額処分
そしてこれは昨日から始まった新たなキャンペーンですが、今度は6月1日から7日までの1週間限定で1ベッドルームをさらに値引きし、すべて半額処分だそうです。そのうち、2ベッドルームを含めた全ユニット半額セールを始めるかもしれません。

もっとも、ドンムアン近くのメイナーなど投資として買っても仕方がないので、会社がこんな状況であれば、私ならもう少し経ってからアソークのミュニークの指値買いができないか画策しますが...。

いずれにせよ、こいういう状況を見ていると、いつまでも続く販売不振の中、デベロッパー各社の値下げが時間の経過とともにさらにエスカレートしてきているのがわかります。

続く販売不振
ところで、4月20日にこのブログで、REIC(Real Estate Information Center)のレポートを引用し、以下のように書いています。
REICによれば、現在、69,000戸の住宅完成在庫があり、その内、コンドミニアムは30,000ユニットで、その他が39,000戸だそうです。さらに、これ以外に建設中プロジェクトの販売在庫が合計90,000戸もあり、これから完成在庫はますます増えるとのことです

つまり、完成在庫を含めた全住宅の販売在庫が159,000戸あるということだったのが、それからわずか1か月で上の記事にあるように、昨日、REICはとうとう販売在庫が200,000戸を超えたと発表しているので、新規プロジェクトだけでなく相当なキャンセルも出ているのだと思います。

さて、市場では5年も前のプリセール価格や半額セールが出るようになり、いよいよ値下げ競争も佳境に入ってきたという感じがします。従って、タイではコロナが落ち着いてきた今、第2波の番狂わせでも起こらない限り、年末、もしくは遅くとも来年初めあたりが底値買いのベストタイミングではないかという気がします。

ただし、コロナの2次波でロックダウンが再開されるような事態になれば、最近ようやく出てきた底値買いの動きがすべて引っ込んでしまうので、こういう準大手デベロッパーでも、最悪、ディベンチャー償還期限の時に手元流動性が不足し破綻する可能性が高くなってきます。

もしそうなれば、以前、日本のニュースサイト、アゴラへ寄稿した「コロナが直撃、タイ不動産市場は暴落の危機へ」で書いた通り、不動産市場の底が抜けてしまうので、四の五のいわずにしばらく全面撤退するしかありません。

従って、今は底値買いを焦ることはないので、もう数か月、市場動向を静観する方がより安全だろうと思うのです。

それに、残念ながら、現時点では日本人を含め、外国人はタイに入国できません。特に150,000バーツ/㎡を超えるプロジェクトの市場は、外国人投資家が不参加ではなかなか回復しないので、焦る必要はないと思います。

ノーブルの完成在庫処分3
逆にいえば、今回のノーブルのCBDプロジェクトなどは、自己居住需要があまりなく、さらに落ち込む可能性もあり、底値買いのチャンスはもう少し先のような気がします。

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いよいよ底値買いのチャンス到来間近か?(その1)

ノーブルの完成在庫処分
以前、「今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その3)」の中で、私はこう書きました。
ブランドがあり、かつ資金繰りがかなりタイトに見えるという観点からスクリーニングすると、100億バーツ以上の大きな販売在庫を抱えていて、負債資本倍率の高いところとして、プロパティパーフェクト、ノーブル、アーリヤ、そしてメージャーが目につきます。
 従って、こういうところの駅前プロジェクトの完成在庫やキャンセル物件であれば、大きな値引きが取れる可能性が高いかもしれません。
 私の場合は、CBDのロケーションのいいところに開発プロジェクトが多いノーブルのプロジェクト、特にリコール、BE19、そしてBE33のオーナーズポスティングの動きに注意しているのですが、ノーブル自体もこれからますます資金繰りが厳しくなるはずなので、投売りが始まる可能性があると思っています

そして、どうやらその予想は的中したようです。とうとうノーブルは、完成在庫の一掃処分策として、昨日から最初のプリセール価格に戻すという広告に打って出ました。

彼らとしては、これからしばらく市場はさらに低迷する可能性が高く、このまま完成在庫を抱え続けていたら資金的にもたないという判断の結果ではないかと思います。

販売在庫

私は長年、アメリカのCPAとして現地法人の決算も含めて海外不動産投資及び開発ビジネスをやってきましたが、ノーブルはビッグ10にも入っていない準大手デベロッパーでありながら、昨年末で160億バーツ以上の販売在庫を抱え、さらに有利子負債も業界トップクラスの自己資本の2.94倍もあったわけですから、ちょっと会計をかじった人が見れば、これは危ないと思うのは明らかです。

今回のセールにより、過去にCBDでノーブルの物件を買って今も持っている既存客は面白くない思いをしているはずですが、ノーブルもそんなことを考えている余裕がなくなっているのだろうと思います。

Noble Ploenchit2

例えば、ノーブルはちょっと前までは、このような一律20万バーツ/㎡のワンプライスセールというキャッチフレーズでノーブル・プルンチットのキャンペーンを張っていましたが、結局、それでも売れなかったのだろうと思います。

私もあまり興味がなかったので、むしろリセールのオーナーズポスティングしかチェックしていなかったのですが、今回のReset Priceと銘打って、ほぼ全ての完成在庫を当初のプリセールプライスで放出するというのにはちょっと興味があります。

ノーブルの完成在庫処分2
この価格を見ても、175,000バーツ/㎡というのは確かに説得力があります。もっとも、このノーブル・プルンチットについては、ブログでも何年か前に書いたように、ロケーションはいいものの、スペックが今一つなので、私はあまり興味はありませんが...。

いずれにせよ、ノーブルに限らず、現時点のバンコクコンドミニアム市場は5年~7年ぐらい前の水準に戻ってしまったということだと思います。

こういうCBDの値がさ物件を購入した人にとって、少なくともこれまでに蓄積されてきたほとんどの含み益が消えてしまったということでもあります。

ただし、これまで賃貸運用していれば、年率5%として2、3割の資金回収をしているので、元も子もなくなったというわけではありませんが...。

しかし、底値で買うことを狙っている投資家は、まだ焦らなくても時間は十分あります。それに、ノーブルプルンチットのように築年数が結構経った物件の場合、経年劣化も考慮する必要があるので、プリセール価格だからといって飛びつく必要はなく、さらに安く買えなければ底値買いとはいえません。

次回に続く

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損切りが始まったLaviqは要注目!

laviq3
最近、BTSの車窓から見える竣工したばかりのLaviqのモダンなルックスに興味を持ち、いろいろと調べたのですが、このプロジェクトはなかなかいいと思います。

もし、トンローで底値買いを狙っているのであれば、いよいよ引き渡し期限が迫り、投売りも出てきつつあるので、このLaviqはこれから要注目だと思います。

特に、トンローはこれから駅周辺や偶数側が住宅地としてのステータスを上げてくると私は思っているので、トンロー通りの奥に入って行って30万バーツ/㎡を超えるようになってしまったバカ高いスーパーラグジュアリーを買うよりも、このLaviqのある駅周辺やスクムビット36や38の方が買いだと思っています。

販売当初、残念ながらこのプロジェクトのリアルアセットというデベロッパーは知名度がいまいちで、ブランドがないことからあまり人気がありませんでした。私も聞いたこともないデベロッパーだったので、当初から興味がなくあまり詳しく調べたこともありませんでした。

しかし、竣工したプロジェクトを見る限り、
これは私の個人的な好みでもあるのですが、Low-Eグラスをふんだんに使った精悍なファサードデザインは非常に魅力的だと思います。

すぐ近くのトンロー通りに、ランドアンドハウスのザ・バンコクが同じくLow-Eグラスを全面に使ったグラスカーテンウォール工法で建てられていますが、これは10年経っても古臭くならないのが魅力です。もっとも、いくらLow-Eグラスといってもガラスなので、さすがに西と東向きは暑いと思うので、できるだけ北か南向きがお勧めですが...。

ただ、Laviqの構造を調べたところ、残念ながらグラスカーテンウォール工法でもストラクチャーグラスウォール工法でもないようで、単純にRC構造にしてファサードにLow-Eグラスを多用しただけのようです。しかし、それでも十分魅力的に見えます。

laviq2
これが今、タイ人の転売に失敗した購入者たちから、42平米の1ベッドルームがプリセール価格から1割値下げした投売りがいくつか出てきています。

先日、「底値買いは「ขายขาดทุน」のキーワードで探せ!」で書いたように、
ขายขาดทุนのキーワードを使ってLaviqの損切りを検索すると、いくつかの損切り物件が出てきました。ただし、これだとまだ214,000/㎡なので、若干のお得感は出てきているものの、まだ底値買いという域には届いておらず、今は飛びつかない方がいいです。

laviq1
ここでもう少し待っていると、これから外国人の投売りが出てくるかもしれません。その場合、多分、25%のダウンを払っているので、うまくいけば20%の値下げで買えるチャンスがあります。彼らとしては、最悪の場合、全部ダウンを捨てるより5%でも回収したいと考えるからです。

ただ、ここで仲介業者などを使うと余計な費用がかかるし、せっかくの底値買いの魅力が失せてしまうだけでなく、まず売主が乗ってきません。こういう直接売買の底値買いは、少なくとも英語ならその辺の仲介業者などよりうまく使いこなせるという自信のある人が自力でやるべきです。

そしてもう一つの買い方は、直接このデベロッパーと指値交渉することです。リアルアセットの資金繰り状況がわからないので何ともいえませんが、既に転売に失敗した連中からのキャンセルも出てきていると思います。

その場合、デベロッパーはダウンペイメントを没収しているはずですが、もし彼らが資金的に逼迫していれば受けてくる可能性もあるので、どうせダメもとで19万バーツ/㎡台の価格で指値してみるのもありだと思います。

laviq4

私自身は今、トンローで積極的に探しているわけではありません。しかし、もし
中層階以上でこの42㎡~45㎡の1ベッドルームが19万バーツ/㎡台で買えるのなら、賃貸運用としても手ごろなサイズであり、買ってもいいと思っています。もっとも、自分で部屋を実査して、ビューや施工に満足することが前提条件ですが...。

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底値買いは「ขายขาดทุน」のキーワードで探せ!

損切り物件検索結果
このリストは、私が底値買い物件発掘のために、ネットで頻繁にサーチしている損切り物件の検索結果です。うまく検索していけばこういう損切りサイトにいくつもアクセスすることが可能です。

実際、底値買いをするといっても、タイ語が読めない人には、そもそも損切り物件の見つけ方がわからない人が多いと思います。
また、次にタイ語が書けなければ、せっかくオーナーズポスティングやエージェントポスティングの中にいい物件を見つけても、ラインやFB上での筆談による価格交渉が難しいと思います。

もっとも、最近は英語でやり取りできるブローカーも増えてきているので、魅力的な損切り物件の特定さえできれば、あとは運がよければ英語での条件交渉も可能ですが…。

ただし、最初の物件検索に関しては、英語だけでは極めて狭い範囲に限られてしまうことから、損切り物件の底値買いを探している投資家は、どうしてもタイ語での検索が不可欠です。

損切り物件検索結果2
そこで、一つのキーワードをここで紹介します。「คอนโดขายขาดทุน」という文字ですが、これは「損切り売却コンドミニアム」の意味です。そして、この文字をコピペーしてググれば、いろんな情報が出てきます。

もっとも、損切り物件とは書いてあっても、実は購入希望者を引き付けるための悪質な虚偽であったりもするので、十分な注意も必要なのですが…。

ちなみに私の場合、オーナーズポスティング等で興味がある損切り物件を見つけた場合は、それが最初のプリセールで購入されたことを確認するために、売主からタイ語でバイサンヤーと呼ばれるデベロッパーとの売買契約書をPDFで送ってもらい、契約日や契約内容を確認しすることにしています。

例えば、日本からタイの不動産を購入するために海外送金する場合、日本の銀行は必ずその証拠となる本人名義の売買契約書を見たいというのと同じことです。もっとも、彼らはタイ語の契約書は読めないので、署名欄に本人のサインがあるのと売買金額くらいしかチェックしませんが…。

さらに、ここで騙されると怖いので、価格交渉を始める前に直接デベロッパーに連絡して、現時点でその契約書記載通りの人が確かに予約権の保持者であること、そして、これまでに第三者に転売がされてないことを確認します。

そこまでやれば、大体の場合、買主にとって価値ある損切り案件なのか、それとも危ない物件なのかの判断がつくのですが、ただし、ここでもタイ語が読めないと苦労することになります。

それもあって、タイでリセール物件を購入する場合、タイ語と英語が使えないとリスクがあるので、一般の日本人投資家はどうしても日系仲介業者に依存してしまうのだと思います。

ただ、少なくとも英語には自信あり、という人であれば、タイのブローカーも有能な人は平均的な日本人駐在員より英語が流暢です。そこでもし、自分一人では心配というのであれば、そういうタイ人ブローカーを使って損切りの格安物件を探してみるのもお勧めです。

少なくとも、彼らは買主からも仲介料を取るという両手商売はしないので、不要なコストの節約にもなります。

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Life Asoke-Rama9の投売り(その2)

ライフアソーク3
これは、最近デベロッパーが出している同プロジェクトの広告です。部屋の広さがわかりませんが、一番小さい28㎡だとしても、デベロッパーのモデルルームの内装は、普通最低でも70万バーツ位はかけるので、この価格は割安感があるように思えます。

そうなると、個人売買のリセール市場ではもっとお得感がなければ取引は成立しないと考えられますが、そこで今の購入予約権のリセール状況を見てみます。

ライフアソーク1
これは私がプロジェクトごとの人気度やリセール需要の強さを調べる時に、参考としてよく使う売買取引のデータです。

一番右側のขายแล้ว赤字が売却済を意味するのですが、このライフは、現時点では転売市場でほとんど人気がなく、これまでに4ユニットしか売れていないのがわかります。

このデータベースは定期的に売主にまだ売るつもりがあるのか問い合わせを行い、返事がない売主の物件は自動的に消去されるシステムになっています。

また、取引が成立したので取り下げるとの回答が売主からあったものについては、ขายแล้วとしてそのまま残すようになっているので、Hipflatのように過去に販売に出された物件が何年経っても残っているという事がありません。

従って、現時点での売物件と過去の取引事例がある程度わかるようになっていることから、私はHipflatよりも頻繁に使っています。

Tree ラームカムヘーン2
実際の市場では、この何倍ものユニットがオーナーズポスティングや多くのブローカーを通したリセールで売り出されていますが、少なくとも、以前、「個人的に気になる在庫一掃プロジェクト」で添付した上のTreeのデータと比べれば、そのプロジェクトの人気や需給が一目瞭然でわかります。

すなわち、このライフのように投機的転売目的で最初にその実力以上に買われてしまったプロジェクトの場合、一旦市場が弱含みになると、そのリセール物件はエンドユーザーである自己居住目的の実需や賃貸運用目的の投資需要で吸収できなくなり、余剰物件の投売りや解約キャンセルが相次ぐことになるのです。

そういう意味では、少なくともこのプロジェクトに関しては、2年半前のプリセール時にブログで書いたように、「
11月11日が現地でのプリセールらしいですが、何も今買う必要はないし、じっくり様子を見てから竣工引き渡し直前の投売りを狙う方が賢い投資方法だと思います」という考えは正しかったと思います。

ตามหาห้อง one bedroom plus (35 ตร.ม.) อยู่อาศัยเอง
ตอนแรกมองว่าจะซื้อกับโครงการโดยตรง แต่ถ้าใครอยากปล่อยต่อลองทักมาคุยก่อนได้ครับ ถ้าไม่มีค่อยคุยกับโครงการอีกที
(ライフ アソーク・ラーマ9)自己居住目的で35平米の1ベッドルームを購入希望。当初はデベロッパーから直接買うつもりであったが、購入予約権のリセールが安ければそれを購入したい。

ちなみに、最近はこういった物件指定をした上でのバイヤーズポスティングの広告を時々見かけるようになっていますが、これも底値買いの有効な手段の一つです。そして、これを見た多くの売主からベストオファーが集まってきます。

私も、今のような買い手市場の時にエージェントとして買主代理を引き受ける場合、こうやってリセール市場でバイヤーズポスティングをします。実際、数年前に次々とアシュトン・アソークやサムローンのメトロポリスの投売り買いをした時もこの手法を使ったものです。

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Life Asoke-Rama9の投売り(その1)

ライフアソーク4
もう2年半前になりますが、私はブログで2,200ユニットを超すこの巨大なプロジェクトを
取り上げて、少なくとも我々日本人投資家はこんなのは買わない方がいいとコメントしています。

その理由については当時のブログ「
Life Asoke Rama 9について思うこと」を読んでみて下さい。

ライフアソーク5
さて、著書でも書いたように、2017年当時のコンドミニアム市場は、ちょうど中国人の大量買いが続いていた頃で、このように同プロジェクトのプリセール前オンラインセールもあっという間に売り切れたのですが、多分、その購入者の多くは中国人投資家だったのではないかと思います。

そして、それを見たタイ人たちが投機目的の転売で儲けようと、同年11月11日の現地プリセール当日に長蛇の列をつくりました。当時、新聞等でも写真入りで話題になったくらいです。

従って、この時にうまく買えた人たちは、これでちょっとした小遣い稼ぎができたとぬか喜びをしたに違いありません。しかし、実は
これはデベロッパーであるAPと三菱地所の見事なマーケティング戦略だったのかもしれません。

この翌年の2018年後半から次第に市場が失速し始め、実際にうまく売り逃げた人はそうはいなかったのではないかと思います。その結果、竣工引渡しの期限が近づくにつれて、市場ではこの転売で売り損ねた連中による投売りが始まりつつあるのです。

従って、デベロッパー側も、これから始まる竣工引渡しを受けない大量の解約キャンセルに、今は戦々恐々としているのではないかと思いますが。

ライフアソーク2
ちなみに、これはちょうど今、投売りで出てきている物件のごく一部です。現時点では200,000バーツ程度の損切りですが、もう少し経つとこれがもっと大きくなっていくはずです。

タイ人のダウンペイメントは一般的には10%から15%なので、2割も値下げすることはありませんが、
FQ(外国人枠)で買っている中国人などの外国人は、ダウンペイメントが25%から高いときは30%なので、プリセール価格から2割値下げしてくる可能性は大です。

次回に続く


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竣工引渡しがきても焦らず引き延ばせ(その4)

開発用地売却
พิษโควิดลามหนัก บิ๊กอสังหาฯแห่ขายที่ดิน-ทรัพย์สิน นอกจากระบายสต๊อกเก่า รักษาสภาพคล่อง ชำระหุ้นกู้ ล่าสุดยักษ์พฤกษา ประกาศขายที่ดิน 5 แปลงรวดแนวรถไฟฟ้า กำเงินสดไว้ในมือ
「コロナの影響は相当大きく、デベロッパーも完成在庫の処分だけでなく、とうとう開発用地をも手放し始めている。例えば、大手デベのプルクサーは社債償還用の手元資金調達のため、スカイトレイン沿線にある5つの開発用地の売却処分を発表した」

これは、つい2日前の記事ですが、業界最大手ともいえるプルクサーでさえ、将来の開発のために用地取得していた5つの土地の処分を決めたわけです。

前回の表を見ると、完成在庫については、プルクサーはセナやサンシリ、アナンダに比べれば少ないものの、昨年末時点で762億バーツ(2,500億円)という業界最大の
建設途中を含めた販売在庫を抱えていることから、資金繰りは相当厳しいのだろうと思います。

同様に、サンシリも業界でプルクサーに次ぐ有利子負債があること、しかも、負債資本倍率は2.39とプルクサーの0.98よりかなり高く、状況はもっと深刻かもしれません。

従って、今はデベロッパーと投資家との“我慢比べ”の時だと、私は思っています。

年内償還総額
上の図のように、これから大量の社債償還期日が次々とやってくる中、デベロッパーもいつまでも悠長なことをしていられないはずです。

大手であっても、資金ショートを避けるために、いよいよ完成在庫の損切りをするところが出てくると思うのです。もしかすると、先日のペースデベロップメントのように破綻するところもいくつか出てくるかもしれません。そして、いよいよそこが市場の底値であり、これからそう長く待たないうちにやってくるのではないかと思うのです。

引渡し条件の緩和1
ところで、上の写真の中のコメントは、商工会議所の不動産設計建設協会の会長のものです。

デベロッパーもこれだけ大々的なセールをやっても、今の市場ではなかなか新規の客など見つからないとわかってきた。従って、
以前のように引渡しに応じない購入者に対し、簡単に解約してダウンペイメントを没収したりできない状況になってきている。

むしろ、
引渡しに迷っている既存顧客に対し、顧客の状況に合うように譲歩するのが一番の得策だ、というものです。

そして実際、デベロッパー各社は建設工事をわざと遅らせたり、竣工後の引渡し期限を延長したり、あるいは、支払い開始をコロナ危機の後とし、先に住み始めてもらうというような対策を取るようになっているということです。

例えば、アナンダは
コロナのせいでタイに来られなくなった中国人購入客に対し、引渡し期限の延期を受け入れたと発表しました。多分、大量の中国人購入者を持つ力のある仲介業者、エンジェル・リアルエステートの要求が通って、半年から1年の期限延長を受け入れたのだろうと思います。

アナンダとしても、相当な中国人顧客がいるのでしょうから、期限通りに引渡しに応じない客のダウンペイメントを次々と没収していたら、ますます完成在庫が増えるわけで、それこそ自分の首を締めるようなものです。

そういう状況なので、日本人購入者も最低でも半年ぐらいは引き延ばしていくべきだと思うのです。タイのロックダウンは既に段階的緩和が始まっていて、今日から第2フェーズに入ります。そして、6月中旬には完全に解除される予定です。また、非常事態宣言もその内解除されるので、他の国に比べると先行してコロナの最悪期を脱しつつあります。

一方、ここまで長期間、売買が細ってしまっている以上、一旦市場が底を打つと、底値買い狙いの投資家だけでなく、実需層の買いや、富裕層や外国人の投資家層が戻ってくるので、大きくはなくても
それなりのリバウンドはあると思います。

その場合、払ったダウンペイメントの満額回収は無理としても、うまくいけば、いくらかは回収できるかもしれません。どうせダメ元なのですから、今から諦めることはありません。せいぜいジタバタして半年か1年、引渡しを先延ばしできれば、光明も見えてくるかもしれません。

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竣工引渡しがきても焦らず引き延ばせ(その3)

完成在庫保有高
この図は、最近、経済紙のグルンテープトゥーラギットが今年の完成在庫予測を調べたものです。こうやって見ると、どのデベロッパーがこれから資金繰りが困難になりそうか、あるいは既になっているかがわかります。

販売在庫

以前、「今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その3)」でも、昨年末時点での各デベロッパー販売在庫(建設中のものも含む)と負債資本倍率を紹介しましたが、その後、状況はさらに悪化し、完成在庫だけでここまで積み上るという予測です。

この中でも赤枠で囲ったところが、コンドミニアムの完成在庫がかなりの金額に上り、この先、本当に赤字覚悟の値下げをしてくるかもしれないところです。

それにしても、こうやって見ると、この赤枠で囲った5社、アナンダ、セナ、プロパティ・パーフェクト、オリジン、サンシリは全て日系デベロッパーとJVで組んでいるところです。これまでいけいけでやってきて、勢い余ってしまったのかもしれません。

特に、この中だと、セナはビッグ10にも入ってない中堅でありながら、これだけの完成在庫を抱えてしまうと、資金繰りは相当厳しいはずです。

聞くところによると、特にコンドミニアムのニッチシリーズが苦戦しているようで、JVを組む阪神阪急不動産も内情は大変なのかもしれません…。

昨年、まだバンコクのビジネス誌「アレイズ」に不動産コラムを連載していた時、6月号で「日系デベロッパー、強気一辺倒から逃げ腰へ!」と題して、大半の日系デベロッパーが完成在庫の積み上りを恐れて、新規プロジェクトの開発を見送る中、一人、阪神阪急不動産だけが何故か果敢に新規プロジェクトに挑戦し続けていたということを書きましたが、どうやらその結果は、「凶」と出てしまったのではないかと思っています。

実際、このブログや
著書でも書いたように、その前年の2018年10月には不動産市場失速の兆候が出てきたので、私自身は、オンヌットの自宅を除き、3物件あった自分の投資物件を全て「出口」に向かって売却を開始しています。

その結果、昨年12月には全部売り切ったのですが、不動産は投資に限らず開発であっても「入口」のタイミングを間違うと、もっと取り返しがつかなくなるので、市場トレンドの読みは常に重要です。

ちなみに、セナは私のような個人でも、購入客を連れてきたら5%のコミッションをくれます。従って、買主からも3%取る日系仲介業者の場合は、8%のおいしい両手商売ができるわけです。

しかし、タイも日本と同じで、デベロッパーから直接買うのに仲介業者など不要なのですから、そんな面倒なことなどせずに、こういう場合は、デベロッパーと直接交渉してその5%を値引きしてもらうべきです。

次回に続く

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竣工引渡しがきても焦らず引き延ばせ(その2)

アナンダの値下げ攻勢
最近の完成在庫の広告を見てもわかるように、多くのデベロッパーが在庫の一掃をしようと2~3年間タダで住めるとか、家賃保証を付けたりとか、300万バーツの値引とか、あの手この手の宣伝文句を使ってきています。

アシュトン広告
しかし、気をつけなければいけないのは、それが本当に買い得なのかどうかです。以前、「今や在庫処分で数百万円の値引きは当り前!」でアナンダの広告を例に挙げて、こんなのは少しも安くなってないので買わない方がいいと書きましたが、実際、いうほど安くなってないのに、すごい大安売りでもしているかのようないやらしい広告も結構目につきます。

アシュトン値引き1
一方で、「今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その2)」で挙げたノーブル・リコールの例のように、当初のプリセール価格から2割安くなっているものも投売りで出てきています。

前回、「完成在庫の原価割れ大セール」で原価割れのセールをやるという広告を例に取って、ただの提灯記事だとは思うものの、どんな物件がいくらくらいで出ているか、興味のある人は参考までに見てみたらいいと勧めました

実際、私もちょっと覗いたのですが、あんまり食指は動きませんでした。中には随分安くなっているのもあったのですが、大したアップサイドもなく、どうも安物買いの銭失いに終わりそうな物件でした。玉石混交というか、今のところは本当にいい物件はそうは安くなっていません。

結局のところ、このブログや著書でも勧めているように、直接売買サイトのオーナーズポスティングで、売主が直接売り出しているリセール物件を辛抱強く物色するほうが、少なくとも今のところはいい買い物に出会える可能性が高いと思った次第です。

ところで、デベロッパーのセール価格が本当に安いかどうかは、現地の相場観がある程度あれば大体わかるのですが、日本に住んでいる人の場合はわからないと思うので、その時の簡単なチェック方法があります。

私もよくやるのですが、バンコクのコンドミニアムはほとんどの場合、どこかのポータルサイトが販売開始直前にプロジェクトレビューを書いているので、それをチェックすればいいだけです。

全部タイ語なので、内容まではわからなくても、当初の販売価格は数字なのですぐにわかります。こうやって、売り出した当初の販売価格を調べてみれば、今のセール価格が大体どれだけ安いのかわかります。

私の場合は、気に入ったプロジェクトでも、ここから少なくとも2割ぐらい安くなってなければ、見送ることにしています。何回か書いてきたように、無理する必要はありません。もう少しすると、「「待つも相場なり」でもう一段安を待て!」で書いたように、一段安があると期待しているからです。

さて、ちょっと横道にそれましたが、ではなぜ、今は引渡しを遅らせて粘った方がいいと思うかについて、次回、書いてみることにします。

次回に続く

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竣工引渡しがきても焦らず引き延ばせ(その1)

引渡し条件の緩和1
最近、数年前にプレビルドでコンドミニアムを買っていて、いよいよ竣工引渡しが近づいてきたものの、どうすればよいかという相談が、10人ほどの投資家から私のところにもきています。

これについては、既に著書でも書いていますが、結局はその物件の持つポテンシャル次第です。

特に、バンコク市場では既に都心部でも供給過剰となっていることから、将来コロナの問題が解決されても、ありきたりのプロジェクトでは経年劣化とともに価値が落ちていく可能性が高いので、購入後の「運用」と「出口」がある程度読める優良プロジェクトの場合のみ、引き取ってホールドした方がよいと考えています。

従って、そのプロジェクト名と購入した物件の価格を聞いて、ロケーションやスペック、今の市場での取引事例や売物件の一覧を調べた上で、それぞれの人にアドバイスをしているわけです。

ただし、今のような市場では引渡しを受けたくないので、損切りしてでもなんとか予約権を転売したい、また、最悪の場合は解約キャンセルしてダウンペイメントを全部捨てるつもりと考えている人が多いです。

しかし、
これまでにも書いてきたように今の市場は完全な買い手市場であり、損切り覚悟でいくらかでも回収したいといっても、それでさえ、かなり厳しい状況です。

ただ、一昨日の新規コロナ感染者はとうとうゼロになり、他のアセアン諸国に比べてもタイ経済の底打ちは早いように思えるし、うまくいけば今年の終りか来年の初めには不動産市場もやっと底を打つ可能性はあるのではないかと思っています。

そこで私は、どうせダウンペイメントを全部払ってしまったのであれば、これ以上損することはないので、デベロッパーからの通知や連絡を無視しないで、返事が必要なものにはしっかり返事をするようにとアドバイスしています。

これをやらないと、私の経験では3回目の通知ぐらいで向うから一方的にキャンセルされてしまうので、無視するのはまずいです。

そして、解約キャンセルしたいようなことは絶対にいわず、コロナの影響で日本からタイに行けないので室内のインスペクションができないとか、資金の手当てをしているところであるとか、とにかく正当な理由をつけて、もう少し待ってくれと時間稼ぎをするようにと伝えています。

次回に続く

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個人的に気になる在庫一掃プロジェクト

Tree ラームカムヘーン
前回、底値買いをするなら5つのゾーンがお勧めと書きましたが、実は最新著書に書いた3つのプロジェクトが面白いとも思っています。

その中でも、予算が1,000万円以下のエントリーレベルの投資物件を探している人に、リスクも大きくなくちょうどいいのではないかと思うのが、このプロジェクトです。

ロケーションはBTSプラカノーンからもスクムビット71を車で10分以内で行けるし、水上バスでアソークやプルンチット方面へ通勤可能。大きなキャピタルゲインは期待できませんが、職住接近を望むアッパーミドルクラスの賃貸需要が大きいエリアです。

従って、転売狙いより、中長期の賃貸運用をメインにした手頃な不動産投資がしてみたいというのであれば、お勧めだと思うのです。

ただし、最寄り駅がエアポートリンクのラームカムヘーンであり、そこから300メートル離れていることから、前回紹介した5つのゾーンからはちょっと外れているし、本来なら投資対象に入りません。

Tree ラームカムヘーン1
しかし、この賃貸物件リストからもわかるように、竣工時に賃貸で出てきた物件はすぐに満室状態となりました。家賃水準も500バーツ/㎡とリーズナブルで、30㎡の1ベッドルームであれば15,000バーツ/㎡とアッパーミドルクラスであれば払える額です。

Tree ラームカムヘーン2
さらに、これが昨年の竣工時に転売で出てきた物件ですが、当時、既に不動産市場は失速しつつあったにもかかわらず、ほとんど売買が成立しています。つまり、このロケーションでこのクラスの物件の需要は大きいということです。

そこで、今回の在庫一掃セールで高層階の30㎡の1ベッドルームを、80,000バーツ/㎡以下で買えることができれば、今の為替水準で800万円程度で築1年のブランド物件が買えることになります。

家賃収入は15,000バーツ、5万円程度で大したことはありませんが、それでも日本の地方県庁所在地での1ルームマンション投資程度の家賃くらいにはなります。また、7.5%のリターンは悪くないし、初めての海外不動産投資には向いていると思うのです。

しかし、これがミドルクラス対象の家賃が5,000バーツとか6,000バーツしか取れない物件だと、さすがにわざわざ海外不動産投資をやる意味がありません。

それに、Treeというブランドはアフォーダブルのブランドですが、大手デベロッパー、プルクサーの開発であり、それなりの知名度はあります。

ただし、所詮廉価ブランドなので、日本並みの細かい施工やクオリティのことをいい出すと無理があります。また、このエリアはアッパーミドルクラスの購買層が中心で、外国人はなかなか買わないエリアです。

従って、今の経済状況では300万バーツ以上の物件はしばらく「出口」が読めないし、一方、8%以上の利回りを取ろうとすれば、家賃もオーバーレントになり、入居者募集に苦労することになるので、これはリーズナブルな家賃で賃貸稼働を優先したい人に向いている物件だと思うのです。

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完成在庫の原価割れ大セール(その3)

マハナコン
数日前、スーパーラグジュアリーコンドのスペシャルデベロッパーともいえる上場企業、ペースデベロップメントが200億バーツの負債を抱えて破綻しました。

もっとも、不動産不況というより、資金繰り難からトロフィービルであったマハナコンを数年前にキングパワーに売却し、再起をかけて多角経営に乗り出していたのですが、今回のコロナの影響で返ってそれがあだとなり、破綻につながったのかもしれませんが…。

いずれにせよ、著書でも書いたのですが、ラグジュアリーコンドブームはもうとっくに終わり、ペースも撤退するしかなかったのだと思います。そして今は、かつて人気のあった多くの高級コンドが実質値下げで続々と出てきています。

さて、では前回の5つのロケーションを改めて以下に書きます。もし、これからバンコクのコンドミニアムを底値買いするつもりがあるのなら、あまり他人と違うようなことをしようとせずに、マーケットを一番よく知っているタイの投資家達が物色しているこの5つのゾーンから探す方が正解だと思います。

1.プロンポン~トンロー~エッカマイ 売れ筋物件:1,500万バーツ以上

アソークも入れて以前からの定番、ロワースクムビットゾーンですが、普通のタイ人はなかなか手が出ないので富裕層と外国人投資家が主な購入者です。外国人駐在員に賃貸するのを目的にするか、富裕層のセカンドホームとしてキャピタル狙いで購入される例が多く、今の買い手市場では、30㎡台の1ベッドルームなどという狭小物件は論外です。

しかし、1,500万バーツ以上となると5,000万円を超えてしまうので、大抵の日本人投資家の場合、かなりきついと思います。

アシュトン
ちなみに、つい最近、アナンダはアソークのアシュトンに、1年間フリーステイ、そして6%の利回り保証をつけてきました。なんでこんな回りくどいことをするかというと、既に購入した客からクレームが出るのであからさまには値下げができないからです。

アナンダに限らず、こういう形で実質値引きをするデベロッパーは多いのですが、逆にいえば、直接指値交渉ができるというシグナルだと考えてもいいと思います。

2.ルンピニー~シーロム~サムヤーン 売れ筋物件:1,500万バーツ以上

ここもシーロム・サトーンのCBDゾーンですが、特にこれからワンバンコクなどのミックスユース開発計画があるルンピニやサムヤーンは注目されています。

しかし、日本人投資家には縁がなく、私もあまり知識がありませんが、このゾーンよりはEEC(東部経済回廊)につながるスクムビット沿線の方が日本人には向いていると思います。

3.パンムアン交差点~ペチャブリ~プラディットマヌタム 売れ筋物件:300万~500万バーツ

ラーマ9を中心とする
新興CBD、いわゆる副都心ですが、中国人のキャンセルで、たぶん、今一番販売在庫がダブついているゾーンではないかと思います。

4.プラカノーン~オンヌット、プンナウィティ~ウドムスク 売れ筋物件:
300万~500万バーツ

アッパースクムビットのフリンジとミッドタウンです。このゾーンについては、
以前からこのブログで何度も推薦してきたので、今さら特にいうことはありません。

5.アヌサワリー~ラーチャテウィ~ラーチャプラロップ 売れ筋物件:1,000~1,500万バーツ

パトゥムワンと呼ばれるこのゾーンはお勧めですが、3,000万円以上の予算と脱日本人駐在員の賃貸運営が必要です。従って、日系賃貸仲介業者には期待できず、自力で入居者を見つけるか、タイの業者を使うしかありません。

以上ですが、私なら、予算のことも考えると、やはり4.のグリーンライン沿線、アッパースクムビットのフリンジかミッドタウンでの底値買いを狙います。

ただし、いくら買い手市場といっても、駅から100メートル以内のプロジェクトがほとんどないので、これについては200メートル以内でもいいと思いますが…。

原価割れセール
さて、今日からネクサスの「原価割れプロジェクト」の一斉売りが始まります。予算もないのに、高価な物件ばかり見ても仕方がないので、自分の予算に合ったエリアをこの5つのゾーンから選んで、面白そうな物件がないか探してみて下さい。

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完成在庫の原価割れ大セール(その2)

底値買いのロケーショントップ5
ทำเลยอดนิยมของตลาดคอนโดมิเนียม ที่ลูกค้าสนใจซื้อมากที่สุดมี 5 โซน เกือบทั้งหมดอยู่ในแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว และใกล้สถานีรถไฟฟ้าไม่เกิน 100 เมตร 
「値下げ物件を物色する購入者の間でもっとも人気があるのは上の5つのゾーンである。人気ゾーンのほとんどがグリーンライン沿線であり、しかも買われるのは駅から100メートル以内の物件である」

これは、ターンセータギットに載ったコラムですが、まさに今の底値買い相場の実態を表していると思います。

前回も書きましたが、2、3年前までであれば、駅から遠いとか、ブランドがない二流プロジェクトでも、人気のゾーン内にあればそこそこ売れたのですが、今の
買い手市場では、ちょっとでも欠点がある物件は安く値下げしてもなかなか売れません。

実際、私もコロナの影響でここまで市場がボロボロになる前は、トンローやプロンポンは数年先の値上り分を先食いしてしまっているので、少なくともあと2、3年はミッドタウンの方が面白いと著書でも書いたのですが、今はちょっと状況が変わってきています。

すなわち、シーロム・サトーン、セントラルルンピニ、ロワースクムビットの3つのCBDでも大幅な値引き物件が出てくるようになったので、資金に余裕がある人は、今はむしろそういうのを物色するチャンスだとも思います。

もっとも、予算が2,000万円程度の私のような平均的な投資家が、CBDの一等地でしかも駅から100メートル以内などという物件が買えるほどには市場は暴落していませんが…。

それに、どうやらコロナの新規感染者もこのところ、毎日数人に減り、このままいけば、タイの非常事態宣言やロックダウンも近いうちに解除されそうな雰囲気です。

そうなると、タイ経済が来年に入ってもコロナで振り回されてさらに悪化することはどうやらなさそうに思えます。ということは、そろそろ不動産の底が見えてきたのかもしれません。

もちろん、株式相場もそうですが、あそこが底だったというのは、後になって振り返って初めてわかるので、今は何ともいえませんが、底なし状態が来年も続くということはなさそうに思います。

では、次回はこの5つのゾーンを見ていきます。

次回に続く

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完成在庫の原価割れ大セール(その1)

値引きセール1
こんな記事が出ています。どちらかというと提灯記事であり、今のマーケットではショックでも何でもないのですが、主催者であるネクサスが大手デベロッパーの販売在庫、特に完成在庫を集めて特価セールを行うというものです。

基本的にオンラインでやるので、日本からでもアクセスできるはずです。興味があれば参加して、自分の気に入る値下げ物件を探してみて下さい。また、今の市場価格の水準を掴む意味でも、参考になると思います。

ネクサス特別セール
これには、デベロッパー40社、80プロジェクト、1,500ユニットが原価割れの赤字セールで売り出されるそうです。赤字といっても、タイの不動産開発の場合、もともと日本より粗利が大きく、25%あるとして、そこから販管費で5%、その他で5%を差し引いても、まだ15%の経常利益が出ます。

従って、何を赤字といっているかにもよりますが、私は大体15%値引が経常ベースの損益分岐点だろうと勝手に思っています。

ただし、これも10万バーツ/㎡以下のアフォーダブルならそこまで値下げすればまず赤字になると思いますが、ラグジュアリークラスになればなるほど利益率が高いので、その場合は20%ぐらいの値下げが分岐点ではないかと思います。

さらに、FQ(外国人枠)のキャンセル住戸の場合、前購入者から既に20%から25%のダウンペイメントを没収しているので、実際には赤字ではありません。

そうはいっても、完成在庫の場合、竣工後の金利や共益費がかさんできているので、竣工して1年以上経っているようなプロジェクトは、デベロッパーとしては早く手放したいはずです。

先日、「完成在庫を狙って強気で指値交渉(その1)」でナイトフランクの値引率を載せましたが、これはそこでも書いたように、現在建設中のものも含まれるので、都心部で20%値下げなどというのはごく一部の物件です。

ところで、完成在庫といっても玉石混交で、この中には、大量のキャンセルが出て
困っている二流プロジェクトも多く混じっています。一方、アシュトンアソークやノーブルプルンチットのような、デベロッパーが値上りを期待してわざと手持ち物件として残しておいたと思われるような物件も含まれていて、本当はこういうのを指値して買っていくべきで、安物買いの銭失いにならないよう、あまり値引率にばかり固執しない方がいいというのもあります。

一方、デベロッパーがここまで落としてくるということは、リセールで売りたがっている個人投資家は、当然、さらに安い値段を提示してきます。

デベロッパーだけから買う必要はないので、Condo Exchange Center等のオーナーズポスティングなども、同時に見ておくべきです。

次回に続く


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完成在庫を狙って強気で指値交渉(その3)

帰ってきた投資家達
Condo investment buyers are starting to rule the market again by scooping up ready-to-transfer units at discount prices and speculating to reap capital gains over the next two years as the pandemic fades, according to property consultants.
「コンドミニアムの投資家たちは、値引きの大きい完成在庫の底値買いを始めており、再び市場の主役に戻りつつある。彼らの狙いは、コロナウイルスの影響がなくなる2年後くらいに売却して、キャピタルゲインを実現することにある」

これはバンコクポストに載っていた5月1日付の記事ですが、前回と同じくナイトフランクのコメントです。

昨年、中央銀行がLTVの導入で投資家を市場から締め出して以来、彼らは投資をやめていたのが、ここにきて、大手各社が損切りをも含めた大幅値引きで完成在庫の一掃処分を始めたことから、そろそろ買い時が近づいているということで、市場に戻ってきつつあるそうです。

また、ナイトフランクはこの中で、ラチャダーピセーク通りのプロジェクトが420万バーツから42%値下げの260万バーツで売却されたりしているという例を挙げていますが、以前にも書いたようにラチャダーピセークはタイ人のアッパーミドルクラスに職住接近住宅として人気があると同時に、中国人バイヤーが買い漁ったところでもあるので、中国人バイヤーからキャンセルされた物件なら、そのダウンペイメントを差し押さえているのでこういう値引きは十分あるだろうと思います。

底値買い
なお、今の値引き状況については、「デベロッパー在庫処分値引きの実例」で3回にわたり書いてきたので、もう驚かないと思うし、これからよく探していけば、きっといい投資物件が見つかると思います。

ただし、ナイトフランクはブローカーということもあり、市場の売買を盛り上げようというポジショントーク的なところも感じます。

私としては、「「待つも相場なり」でもう一段安を待て!」で書いたように、もう少し待っていた方がいいような気もするのですが、ドンピシャ底値で買うというのはなかなか難しいので、将来のポテンシャルがあるプロジェクトであれば、4割も値引きしていれば買っても損はしないだろうとも思います。


大手デベロッパーの危機
บิ๊กเนมปรับแผนอุตลุด รับผลกระทบพิษโควิด-19 เล่นงาน เลื่อนเปิดโครงการใหม่ไตรมาส 2 คาดยอดขาย กำไร ร่วงแรง นักวิเคราะห์กสิกรไทย ระบุทั้งปีไม่ต่ำกว่า 30-40%
デベロッパー大手各社は、コロナの影響により第2四半期のビジネスプランを急遽変更したが、今年の売上、利益とも30%から40%は減少すると予想する」

さて、これはカシコン銀行のリサーチ部門が先日公表した大手デベロッパーの今期の収益予測ですが、大幅な減収減益です。また、各社ともこれからやってくる経済不況に備えてできるだけ販売在庫を処分しキャッシュポジションを高めておこうとしている、ということであり、これも既にこのブログで書いたことですが、まだまだ完成在庫が残っているので資金繰りは厳しいままであり、この流れはもうしばらくは続くように思います。

それと、上の図はコロナの影響を受けてここまで減収減益となった要因を、カシコン銀行が図解したものです。これを見ると、3割から5割の販売値引、さらに中国人投資家がほぼ100%いなくなり、おまけにタイ人の住宅需要も景気悪化で半減した、ということで、お先真っ暗の様相を呈しているように思えますが、こういう時にこそ底値買いの投資家が出てくるのです。

為替についてもこれからさらにバーツ安に振れるという予測が出ており、いよいよ底値買いのチャンスが近づいているようにも思えるので、状況次第ですが、これから3ヵ月から6カ月が面白いような気がします。

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完成在庫を狙って強気で指値交渉(その2)

生き残り戦略
さて、ナイトフランクリサーチはこの中で以下のコメントをしています。

1.昨年売れたコンドミニアムユニット数は39,919ユニットで、これは一昨年前の58,000ユニットから31%の大幅ダウン。
その結果、2019年末のデベロッパーの販売在庫は98,158ユニットとなった。

2.昨年は、LTV規制の導入等でタイ人の投資目的の購入が減り、中国人投資家の減少については、中国政府が海外への送金を禁止したことや、その経済成長のスローダウンが原因。

3.その結果、昨年のコンドミニアム購入者の70%から80%がタイ人による自己居住目的の買いであり、彼らは実需なのでプレビルドで買うよりも、すぐに住める完成物件を好んで買う傾向がある。また、価格も300万バーツ以下のものを買う。

4.2020年のコンドミニアム市場も、コロナウイルスの世界的感染で中国人の購入を筆頭に外国人の購入はさらに減少する。

5.こんな状況下、2020年の各デベロッパーの生き残り戦略も以下のように違ってきている。

a. 供給をストップまたは極端に減らしてリスク回避し、コンドミニアム市場から距離を置く(ランドアンドハウス、ゴールデンランド、プロパティパーフェクト、アナンダ、SCアセット)

b. ネーウラープ(戸建て、セミデタッチ、タウンハウスの低層住宅)にシフトする(セナ)

c. 地方へのコンドミニアム展開(AP)

d. テナントを入れてインカムプロデューシングとし、50~100ユニット単位のバルクで機関投資家に売却(LPN)

e. 販売を中止し、市場が回復するまで一時撤退(プルクサー)

以上ですが、正直な話、私はこのどれにも興味がありません。その代わり、以前「市場から撤退を始めた大手デベロッパー」でも書いたように、彼らデベロッパーがもうバンコクのコンドミニアム開発から撤退したいというのが手に取るようにわかるということは、既存の完成在庫は彼らにとって相当なお荷物であり、早く処分したいということでもあります。

一方、開発型の不動産デベロッパーと完成物件に投資する不動産ファンドなどの機関投資家とでは、ビジネス上の利害関係が違います。つまり、デベロッパーが開発をやめれば、これから供給過剰の問題が徐々に解消されていくことになり、投資家にとってはチャンス到来でもあるわけです。

ただし、我々日本人は、少なくともタイの銀行からは借入できないし、この時期に日本で自宅担保に資金調達するのもできないと思うので、まさに普通預金口座に現金を持っているキャッシュリッチな人だけが参戦できる市場です。

間違っても、借金をして買おうとはしないで下さい。今は、余裕資金を持つ人だけの底値買い相場です。

その代わり、完成在庫を叩いて最低でも3割以上値引きを取って買えば、コロナウイルス騒動が収まった2年後には大きなキャピタルゲインが狙えるチャンスでもあると思うのです。

では、次回は、私と同じように考える底値買い狙いの投資家たちが、いよいよ市場に戻り始めているという話をしてみようと思います。

次回に続く

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完成在庫を狙って強気で指値交渉(その1)

値引率
これはナイトフランクが出してきた、デベロッパーが現在販売中のコンドミニアムに関するロケーション別の値引率比較です。

当然のことですが、供給過剰が一番激しい郊外ほど値引き率が大きくなりますが、実際には販売を開始したばかりのプロジェクトと建設中の販売在庫、そして完成在庫であるかによっても値引率は大きく違います。

それに、私はデベロッパー破綻という最悪のケースも考えて、今は完成在庫のみを投資対象とするべきとこのブログでも書いてきていますが、完成在庫の値引き率の実態はこの程度ではすまないと考えています。

特に「「待つも相場なり」でもう一段安を待て!(その3)」で書いたように、これからもっと資金繰りが厳しくなるデベロッパーにしてみれば、プリセールで売り出したばかりのプロジェクトならまだ建設に取り掛かってないので、用地取得費用だけで止めておけますが、コンドミニアムという建物の性質上、一旦建設工事を始めてしまったものは途中で止めることができないので、開発費用がどんどんかさんでいきます。

従って、デベロッパーとしては竣工までにできるだけ多く売ってしまいたいわけですが、それよりも頭が痛いのが完成在庫です。

例えば、7割ぐらい売れていて3割が完成在庫として残っている場合、既に多くの入居者がいるわけですから未販売の部分の共益費等はデベロッパー負担になるし、建物が劣化していく中で、マーケット価格も値下りするという今の状況は、二重、三重のリスクなわけです。

販売在庫
このグラフにあるように、昨年末でバンコクの累積供給ユニット数である62万ユニットと累積販売実績の52万ユニットとの差が約10万ユニットあることから、単純に10万ユニットもの販売在庫があるわけです。

そして、これまでにも書きましたが、問題はその内の30,000ユニットが完成在庫であり、彼らの頭痛の種でもあるわけです。

ちなみに、つい数年前まで、大手デベロッパーの中には随分高飛車な態度のセールスも多かったものですが、今は住宅ローン審査など必要がなく、全額現金で買う我々外国人はのどから手が出るほど欲しい客です。

従って、言い方は悪いですが、今回は札束でセールスマンの頬を叩くつもりで、満足するだけの値引きが取れないのであれば買うのはやめた、という強気の指値交渉をして、ダメなら余裕をもって立ち去ればいいだけだと考えています。

ただし、こういうデベロッパーとの交渉の場合、仲介業者は話がややこしくなるだけで不要です。彼らはデベロッパーから3%から5%のコミッションをもらえることから、基本的に取引が成立することを優先するのでどうしても利害の不一致が起こります。

やはり、ここは自分で有望物件を選び出し、直接デベロッパーに指値交渉して、その分も値引きしてもらった方が得です。

なお、そういう有望物件の発掘や指値交渉には私がアドバイザーとしてお手伝いもできますが、あとはそんなに難しくもないので、投資家とデベロッパーのやり取りで簡単に権利移転までやれます。

それにもし必要なら、時々私が使っている権利移転専門のプロ、日本でいう司法書士みたいなタイ人女性を使って10,000バーツで手配することもできます。

さて、こんな状況下、大手デベロッパーはこれからの生き残りをかけてそれぞれ戦略を練ってきているわけですが、それについて次回、見ていくことにします。

次回に続く

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「待つも相場なり」でもう一段安を待て!(その3)

住宅販売在庫
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ร้อนระอุตั้งแต่ต้นปี จากปรากฏการณ์การนำสต๊อกเก่า หน่วยหลุดดาวน์ ทิ้งโอน หมุนเวียนจัดโปรโมชัน ลดแลกแจกแถมดัมพ์ราคาขายใหม่ เพื่อนำเงินสดที่ได้สร้างสภาพคล่อง ชำระหุ้นกู้ที่ครบกำหนดในปีนี้ประดังเข้ามา มองว่าไม่ง่ายนักสำหรับการระบายออกได้รวดเร็วกลางกระแสเชี่ยวโควิด-19 ที่รุนแรงขึ้น เนื่องจากกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อ เพียงกลุ่มเดียวและไม่มากนัก หากเทียบกับความเสียหายบนซากปรักหักพักของธุรกิจ คนตกงาน ซึ่งเป็นกลุ่มสร้างตัวเรียลดีมานด์เดิม 

これはターンセータギットに載った記事ですが、ここに書いてある内容は以下のようなものです。

「今、3,000億バーツ(1兆円)もの住宅販売在庫を抱える不動産業界は
販売在庫の一掃に必死であり、年初から竣工引渡し促進のためのプロモーション、価格の見直し、そして投売りなど、異常な競争が続いている。
 というのも、今年は多くのディベンチャー(社債)が償還期限を迎えるため、手元流動性が必要だからである。しかしながら、コロナの影響が続く中、デベロッパー間の競争も激しく、なかなか在庫が掃けない。
 一方で、当初唯一頼りとしていた自己居住目的の実需層による購買意欲も、コロナによる失業や減収懸念からほとんど消えてしまっているのが現状である」。


資金不足
そんなお先真っ暗な中、まず第2四半期だけで業界全体で総額780億バーツ(2,500億円)もの社債償還期限を迎えるというのです。

特に、準大手や中堅デベロッパーについては、社債のロールオーバー(借り換え)に必要な資金手当てを金融機関が断ってくる可能性があるとのことで、もしそうなった場合、破綻するデベロッパーが出てくる可能性も十分あります。

資金繰り状況
これは、スパライ、サンシリ、プルクサー、セナの大手デベロッパーの資金繰り状況です。各社ともコメントで資金繰りは問題ないようなことをいっていますが、今の時点で社債の償還に応じる資金手当てがついてないなどというはずもなく、大手でさえ実際にはその時になってみなければわかりません。

また、準大手以下のもっと小さいところは追加担保がなければ融資に応じないと銀行にいわれているようで、資産に余裕がないところはいよいよ大変だろうと思います。

いずれにせよ、少なくとも今年一杯はコロナの影響によりタイ経済全体が不況となるのは間違いなく、住宅の購買需要が持ち直すとは思えません。

年内償還総額
一方で、そうこうしているうちに第3四半期、第4四半期と社債の償還期限が次々にやってくるので、デベロッパー各社は一層の在庫販売努力、つまり値下げに動くはずです。そして、当然、それに伴って、中古相場も下がります。

しかし、コンドミニアムの完成在庫だけで30,000ユニット、建設中のものも入れると100,000ユニットの販売在庫といわれている今、簡単に一掃できるはずもありません。

従って、本当の底値買いのタイミングはもう少し先だと思うのです。

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「待つも相場なり」でもう一段安を待て!(その2)

ベストタイミング
実は4月20日に、こんな内容の記事が英字紙The Nationに載りました。この執筆者は私と同じく「デベロッパー在庫処分値引きの実例(その3)」で紹介した経済紙ターンセータギットの記事を取り上げていて、デベロッパー各社が在庫一掃の特別値引きを始めた今こそ、コンドミニアムはいよいよ買いのタイミングなのではないか、と考えているようです。

しかし、前回にも書いたように、私は全く違う考えで、まだまだマーケットは悪くなると見ているので、もう一段安を待った方がいいと考えているわけですが、あと半年もすればどちらが正しいかわかると思います。

日本のマンション市場
ちなみに、東京の住宅市場に関しても状況は同じようです。コロナの影響でオリンピックも延期されたし、これから世界的な不況がくることから、21日のプレジデントオンラインの記事によると、今は
「底なし沼」状態ということです。

これによれば、「新築マンション・一戸建て販売はほぼストップといっていい。三井不動産レジデンシャルや住友不動産・三菱地所レジデンスは一部を除いて新築マンションモデルルームなどの販売拠点を閉鎖している」ということですが、これはバンコクも同じで、販売事務所に客がやってこないのでオンライン特別値引と銘打って、ネットで広告をしているわけです。

しかし、バンコクの場合、供給過剰により30,000ユニットものコンドミニアム完成在庫があることから、状況はもっと深刻であり、
買いのチャンスはまだまだ先だと思っています。

コロナ後の経済

ところで、今回、コロナが不動産市場にも大きな影響を与えていますが、コロナウイルスは今後も長期間なくならないといわれていることもあり、世界ではこれからますますデジタルによるリモートワークが増えてきます。

もともとタイ人は大企業で働くよりも、自由に働くことに重きを置くところがあります。だから、自分で起業したり、フリーランスで働く人が多く、コーワーキングスペースやシェアードオフィスがシェアを延ばしてきました。

そして、今回のコロナ騒動で多くの企業がテレワークを実施したところ、これがサービス業の管理部門などではうまく回ることがわかってきたとのことで、今後はクラウドを使ってのサテライトオフィスや在宅での勤務に拍車かかります。

オフィス需要
そうなると、住宅に対する価値観も変わってきます。これまで、職住接近と駅に近いことがコンドミニアム購入の最優先項目であったのから、むしろ生活利便性が重視されるようになり、ショッピングモールが近い、病院が近いなどの重要度が高まってくることになります。

私など、最近のパタヤのコンドミニアム市場がバンコク同様に崩れているのを見て、これからデベロッパーの資金繰りがますます苦しくなるにつれて、さらに販売価格も下がるように思います。

そういうチャンスがあれば、ナクルアあたりで海が一望できる50㎡ほどのコンドミニアムをセカンドハウスとして買い、1カ月の半分ぐらいはそこでこのブログを書いたり、ゴルフをしたりして過ごすのもいいと考えるようになりました。

そして、リモートワークが一般的になれば、たぶん、タイ人アッパーミドルクラスも私と同じことを考えるような気がします。

それに、将来、バンコクから高速列車が走るようになれば、パタヤはもっと身近になり、投資先としても面白いと思います。


では、次回は各デベロッパーの資金繰り面での今の窮状について書いてみたいと思います。これが悪くなればなるほど、我々にとってはコンドミニアムが安く買えるチャンスがあるわけですから目が離せません。

次回に続く

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「待つも相場なり」でもう一段安を待て!(その1)

アナンダの値下げ攻勢
ここ数日、頻繁に目につくアナンダのセールスプロモーション広告です。しかし、2年間タダで住めるとか、最大300万バーツ(1,000万円)の値下げとかは、前回のブログ記事で紹介したように、他社でもオンラインでプロモーションを展開しているところであり、あまり魅力を感じなくなってきています。

むしろ、この広告からわかるのは、アナンダも現在、32ものプロジェクトで完成在庫を抱えているということであり、金額とかユニット数まではわかりませんが、これらに現在建設中のものを入れた昨年末の販売在庫が200億バーツ(670億円)以上あり、そして最近売出したラーマ9のアイディオなどの新規プレビルドなどを入れると、たぶん、相当な資金負担だろうと思います。

ところで、これまで紹介してきたアナンダも、ノーブルやメージャーも、都心部の駅近でロケーションのいいプロジェクトが多いという共通点があるのですが、大きな違いは資金繰り状況ではないかと思います。

corona 3
アナンダは昨年末の負債資本比率も1.64とそれほど高くなく、それもあって最近、ディベンチャーファイナンスで40億バーツ(130億円)の資金調達ができたようなので、当面は手元資金に余裕があると思います。

従って、この中にもし自分の気に入ったものがあったとしても、今は飛びつかない方がよさそうです。あと数カ月モニターしていれば、納得できる価格まで下がってくるかもしれません。

一方、ノーブルやメージャーはもっとぎりぎりの値下げを出してきているので、そういう意味では「今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その3)」の表で赤枠で囲った7社の完成在庫や特別セールなどは調べてみる価値がありそうです。

ところで、つい今年初めまで私はこのブログでも、これだけ都心部が値上りしてしまったら、プラカノーン以遠のフリンジやミッドタウンの方が、これからは投資妙味があるということを書いてきました。

特に、トンローやプロンポンのプレビルドは30万バーツ/㎡を超すプロジェクトばかりになった結果、将来の値上がり分をも先取りしてしまったので、これから数年はプラカノンからウドムスクあたりの方が面白いと考えていたし、著書でもそう書きました。


しかし、予想外であったこのコロナの影響で状況が変わりつつあると考えています。

リセッション
先日寄稿した「コロナが直撃、タイ不動産市場は暴落の危機へ」の中で書いたように、タイの不動産市場はますます状況が悪くなっていきます。

また、最近のブルームバーグの予測でも、アメリカ経済は向こう12カ月以内に100%の確率で大きなリセッション(経済不況)がやってくるということですが、これはタイも同じです。

そして、前回紹介したターンセータギットの記事にあるように、既に今のコンドミニアム市場の状況は12年前のリーマンショックを超えていて、23年ぶりの不況、すなわち、トムヤムグン危機以来だというのです。


ここまでくると、当面は「待つも相場なり」で見送りが一番ですが、次第に底値買いのチャンスが近づいてきているのも事実です。

どこで底を打つかはわかりませんが、もし、いくつかのデベロッパーが破綻し始めるようなことがあれば、その時こそは間違いなくチャンスです。

次回に続く

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デベロッパー在庫処分値引きの実例(その3)

値下げ物件
さて、スクムビット通りやCBDといったロケーションに拘らなければ、もっと大きな値下げをしているプロジェクトもいくつか目につきます。

例えば、このメイナーですが、チャオプラヤー川の岸辺に建ち、30㎡から62㎡まで1ベッドルームと2ベッドルームがありますが、全てのユニットが最大40%値引きとなっています。

ここまでやると、もうデベロッパーの開発利益はほとんどないのではないかとも思いますが、それでもデベロッパーは完成在庫を一刻も速く一掃したいわけです。


ところで、このプロジェクトのデベロッパーは大手の一角、メージャーです。ブランドもあるし、そういい加減な施工をしているとも聞いていません。むしろ、ローライズのマエストロシリーズなどは、私の好きなブランドでもあります。

彼らは、現在建設中であるアソークのミュニーク、そして竣工済のプロンポンのマークといったスーパーラグジュアリーコンドも開発していますが、一方で、郊外でもこういったメインクラスの大型プロジェクトを手広く手掛けているだけに、資金負担も大きいはずです。


販売在庫
しかも、メージャーは「今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その3)」で私が狙い目と指摘した、100億バーツ以上の販売在庫を抱え、かつ負債比率の高いデベロッパーの1つでもあります。

上の図は昨年末のデータに基づいて作成されたものですが、その後のコロナ騒動で、どのデベロッパーもさらにキャンセル等で販売在庫が膨らんでいるはずで、メージャーも資金繰りがもっと大変になっていてもおかしくありません。

従って、こういうデベロッパーのプロジェクトこそ底値買いのチャンスでもあるのですが、建設中のプロジェクトには、コンプリーションリスクと呼ばれる竣工前破綻のリスクがあるので、むしろ完成在庫を検討するべきです。

値下げ2
さて、ターンセータギットの記事によれば、各社、この2カ月間のコンドミニアム売上はほとんどゼロであり、これはもうリーマンショックを超えて、1997年の通貨危機並み、つまり23年ぶりのマーケット低迷と書いています。

現在の住宅全体の販売在庫は、3,000億バーツ(約1兆円)もあり、今後さらに新しいプロジェクトが竣工してくると、もっと増えることになることから、各デベロッパーは必死で在庫一掃を試みているのです。

その結果、メージャーなどは4月15日からシークレットセールで50%値下げをオファーしたり、オールインスパイアーは月額わずか22バーツのダウンペイメントで2年間、実質タダで住めるというキャンペーンを展開しています。

また、スパライは新しい試みとして、新規プロジェクトをプリセールで購入予約しても、竣工引渡し時に住宅ローンが借りられなければ、ダウンペイメントを全額返金するというスキームを導入しました。

これなど、日本のローン特約停止条件と同じです。すなわち、プレビルドの大きなリスクの1つである、竣工時にローンが借りられければ、それまで払ったダウンペイメントを放棄して泣く泣くキャンセルせざるを得ないというリスクがなくなり、実需層にとっては非常に魅力的なオファーなのです。

もっとも、問題はその実需層の購買意欲が、今はほとんどなくなっていることであり、もし昨年末あたりからこれを始めていたら、今頃はかなりの在庫圧縮ができていただろうと思うのですが…。

各社値引

ちなみに、REICによれば、現在、69,000戸の住宅完成在庫があり、その内、コンドミニアムは30,000ユニットで、その他が39,000戸だそうです。さらに、これ以外に建設中プロジェクトの販売在庫が合計90,000戸もあり、これから完成在庫はますます増えるとのことです。

いずれにせよ、タイのコロナの問題については峠を越しつつあるものの、これからやってくる経済不況を考慮すると、不動産市場はますます悪くなると考えるべきです。

その結果、生き残りをかけたデベロッパーの投売りは、今後さらに激しさを増すと思うのです。

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デベロッパー在庫処分値引きの実例(その2)

ダンピング値下げ
15日の現地紙によると、最近はコロナの影響で、中低所得層が失業や減収のリスクが高まってきた結果、一斉に様子見となり、200万バーツ以下の物件がさっぱり売れなくなったそうです。

そして、代わりに出てきたのが、賃貸目的の投資家層とキャッシュリッチなアッパーミドルクラスの実需買いであり、どちらも
底値買いが狙いです。

彼らのターゲットは主に300万バーツから500万バーツの物件であり、直接値引き交渉を入れてくるものの、それでもこの底値買い狙いの需要は大きいので、各デベロッパーはダンピングしてでも完成在庫を売ろうとしているとのことです。

値引1
บมจ.ไรมอนแลนด์นำห้องชุด เดอะลอฟต์ ราชเทวี ราคา 6.8 ล้านบาท ลงทะเบียนออนไลน์รับส่วนลด 1.5 ล้านบาท

さて、まずレイモンランドのロフト・ラーチャテウィですが、この駅はサイアムやパヤータイに近く、タイ人ビジネスマンの間で職住接近が人気の駅です。

そして、ロフトシリーズはアソークやエッカマイにもありますが、レイモンランドはデザインやスペック、そして施工もしっかりしたデベロッパーで、友人のフランス人いわく、あのヨーロッパ調のデザインが欧米人を引き付けるそうです。

実際、ロフト・エッカマイはFQ(外国人枠)が早々と完売したし、ロフト・アソークのロビーなどを見ると、外国人に人気のある理由がわかります。


また、今回の著書でも書いたように、これからの賃貸運用は「脱日本人駐在員」だと思っているので、こういうラーチャテウイのようなロケーションは注目すべきだと思っています。

それに、いつも強気の値付けをするレイモンランドが公式にこれだけの値引きをするのは、非常に珍しいです。もっとも、だからといってこれで買うのではなく、さらに価格交渉するべきですが…。

Sukhumvit 64
บมจ.เจ้าพระยาพร็อพเพอร์ตี้ หรือ CMC นำคอนโดฯ ชาโตว์อินทาวน์ สุขุมวิท 64/1 ลดราคาจากห้องละ 3.69 ล้านบาท ลดเหลือ 2.69 ล้านบาท หรือลดทันที 1 ล้านบาท พร้อมแพ็กเกจช่วยผ่อนนาน 3 ปี ฟรีทุกค่าใช้จ่าย, ฟรีแอร์, ฟรีเครื่องใช้ไฟฟ้า และโปรฯ ช่วยผ่อนนาน 3 ปี

次は、上場企業でもあるCMCがBTSプンナウイティ駅から250メートル(徒歩3~4分)のところで開発したローライズプロジェクトですが、269万バーツ(9万バーツ/㎡)への値下げ、3年間の共益費と住宅ローン利息負担、家具家電付き、移転税等の費用はデベロッパー負担と、魅力的なパッケージにしてきています。

予算が1,000万円以下で投資物件を探している人向きですが、駅から徒歩3~4分で広さも最低30㎡あること、そしてプンナウイティはこれからますますよくなるミッドタウンだと思うので、タイ人に貸すつもりであれば、悪くないと思います。

もっとも、3年間ただで住めなくてもいいので、買値を8万バーツ/㎡以下まで値切りたいところですが…。 

Life Asoke
APระบายสต๊อกห้องชุดไลฟ์ อโศก พระราม 9 จากราคาเฉลี่ยตารางเมตรละ 1.39 แสน ลดเหลือ 1.15 แสน/ตารางเมตร

これは、中国人とタイ人アッパーミドルクラスの間で人気の高いラーマ9にあるAPのプロジェクトですが、115,000バーツ/㎡に値下げしています。

ここは中国人がかなり買っているので、「コロナが直撃、タイ不動産市場は暴落の危機へ」で書いたように、キャンセルがこれからもっと出てくると思います。従って、もう少し待ってから指値をすれば、10万バーツ/㎡以下で買えるかもしれません。

ラーマ9はこれからCBDになることから、さすがに10万バーツ/㎡以下で大手ブランドの新築が買えるのであれば、タイ人の賃貸需要は十分あるし、数年間賃貸してから転売するのであれば、悪くありません。

これ以外にもプルクサーのザ・トゥリー・ラートプラウやザ・プライヴァシー・ラーマ9といったラチャダー・ピセーク通り沿線のプロジェクトが、APと同様の値下げをしてきています。

この辺はとにかく中国人が買い漁ったエリアであり、今後のキャンセル物件を安く値切って買い取り、日本人に貸すのでなく、タイ人アッパーミドルクラスに賃貸するつもりであれば、狙い目だと思うのです。

次回に続く

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デベロッパー在庫処分値引きの実例(その1)

アシュトン値引き1

前回、アナンダがアシュトンアソークを最大130万バーツ値引きするという広告について書きましたが、そこに出ている11物件の中でもっとも高層階にある32階の16号室を例に取ってみます。

この図のごとく、今回のオンライン特別値引きでは
103万バーツの大幅値引きで8,390,000バーツ、つまり245,609バーツ/㎡というのが、彼らのうたい文句です。

アシュトン値引き2

ところで、もう3年近く前になりますが、同プロジェクトで竣工前の投売りが始まった頃、私もアシュトンの投売り買いをブログやセミナーで推薦していました。

その際に、以前から私のコンサルティングのクライアントでもあった人から、それならアシュトンの1ベッドルームを安く買いたいとの申し出があったものです。

そこで、私が現地のオーナーポスティング売情報の中で探した結果、
プール等の共用部より上のハイゾーンと呼ばれる、エレベーターも別になっている人気フロアで、16号室とはちょうど廊下を隔てて対面にある夜景が魅力のシティビュー、しかも角部屋の19号室を見つけてきて、売主から直接プリセール価格で購入しています。

私自身は仲介はしないので、この時も仲介料は取りませんでしたが、取引の内訳が残っているのでここで紹介すると、以下のようなものです。

階数:4X階19号室
広さ:34.5㎡
取引成立価格:8,620,000バーツ
平米単価:249,800バーツ/㎡

これだけ見ても、竣工からもう2年以上経過したローゾーンにある32階の1ベッドルームでこの価格では、大して値引きなど取れてないことがわかります。

逆にいえば、
アシュトンはロケーションが素晴らしいだけに、まだそれほど値崩れしてないのかもしれませんが、もし買うとしても、プリセール価格から2割以上安い、つまり、20万バーツ/㎡以下でなければ底値買いの妙味はないと思います。

もっとも、もしこれが、同じ32階でも希少価値のある6号室、2ベッドルームの平米単価というのであれば、話は別ですが…。

一方、最近、他のデベロッパーが出している処分値引きにはもっと魅力的なものが多くあり、今のような売一色の時期にあってしっかり底値買いをするためには、まずその物件の本当の市場価格を見定めていかなければなりません。

次回に続く

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今や在庫処分で数百万円の値引きは当り前!

korona 8

これは、数日前に現地ビジネス紙、プラチャーチャート・トゥーラギットに載っていた記事ですが、コロナの影響でさっぱり販売在庫の処分が進まないデベロッパーが、最近は数百万円単位の値引きをオファーして、とにかくストックを減らそうとしているということです。

このところ、FBなどのオンラインによるデベロッパーの在庫整理の値引広告が、毎日のように目につきます。コロナの影響でお客がモデルルームにも販売事務所にも来なくなったことから、唯一ネット広告を通じて販売につなげようと各社苦心しているわけです。

ashton asoke discount2

これなどは、今日のFBに出ていたアナンダのアシュトンアソーク、最大130万バーツ(420万円)値引きという広告ですが、正直、今となっては、特に安いとは思いません。

著書でも書きましたが、アシュトン・アソークがプリセールで販売されたのが2014年の9月です。シンガポールで事前に販売が開始され、まず外国人枠がすぐに完売になり、ほぼ同時期にタイで行われたVIPセールで全部完売となったわけですが、それが今はこんなに苦戦をしているということから、マーケットリスクというのは本当に怖いものです。

2年ほど前、「アシュトンアソーク、引渡しできず」で7回にわたりこの事件について詳しく書きましたが、アナンダが権利関係の問題から引渡しができなくなった際に、購入者からのキャンセルに対してダウンペイメントの返金に応じたのです。

その時に確か80数ユニットがキャンセルされて戻ってきたと、アナンダ本社に勤める知人から聞いたことがありますが、今回、この広告で出ている11物件は、それをまだアナンダが持っていて、新築未入居物件として売り出しているのだろうと思います。

ashton asoke discount

ちなみに、例えば、左端の22階の30㎡の1ベッドルームですが、816万バーツから699万バーツへと117万バーツ(370万円)の値引となっています。しかし、この816万バーツはデベロッパーが勝手に値上げしてつけた価格であり、この値引には惑わされない方がいいです。

当時のプリセール平均価格が235,000バーツ/㎡であったことから、699万バーツは226,500バーツ/㎡であり、実質的には、大して値引きなど取れていません。アシュトンはもう築3年目に入ったプロジェクトであり、ロケーション的に秀逸ではあるものの、設計及び施工面で問題が多いし、この写真のようにFully Furnituredであっても、少なくとも当初価格から2割以上安くないと底値買いとしては面白くないと思うのです。

従って、もし本当に買う気があれば、
このブログでも既に何回か書きましたが、買主側からデベロッパーに直接指し値をして交渉を持ちかけるべきです。

例えば、
580万バーツ以下で指値して、それで断られたらまた別の機会を待てばいいだけで、無理して交渉の継続はしない方がいいです。ただし、冷やかしでオファーするのはやめるべきですが…。

ところで、こういった交渉をザ・エージェントとかシティ・スマート、プラスといったデベロッパー直系のブローカーを通してやるのは、できれば避けた方がいいと思います。というのも、私がこれまでこういう大手デベロッパー系のブローカーと付き合ってきた経験から、全員がそうというわけではもちろんありませんが、どうも基本的にやる気がない連中が多いようです。

それに、所詮第三者でしかない
日系仲介業者などに相談するべきでもありません。余計なコミッションを取られるだけで、あまり意味がないからです。

本気で買うつもりで指し値交渉するなら、やはり、他人任せでなくデベロッパーの営業と直接、相対で交渉した方が良い結果が出ると思います。

ちなみに、仲介業者FazWazの社長が次のようなコメントをしていますが、今のマーケットトレンドを理解する上での参考になると思います。

FazWas CEO Brennan Campbell says that, with Chinese buyers staying home for now, there are some great opportunities for buyers to get creative with developers and come up with options, in the buyers favour.

“Many developers are wanting to move stock and it’s clearly a great time to push them into sharpening their pencils and throw in extras to get you into a new condominium. There’s never been a better selection of brand new condos and Bangkok continues to grow as a regional business capital.”

簡単に訳すと、「中国人投資家がトラブルに陥っている今こそ、デベロッパーと交渉して有利な条件で取引を行えるチャンスでもある。今、多くのデベロッパーが必死で在庫処分をしようとしている中、交渉してさらなる値引きを取って買い取れるチャンスであり、しかも新築のコンドミニアムがよりどりみどりなどということもこれまでになかった。これからもバンコクが地域経済の中心として成長し続けることを考えれば、大きなチャンスなのである」。

では、次回、実際にデベロッパーが今、どんな特別値引きやスペシャルオファーを出しているのか、いくつか紹介してみることにします。

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10万ユニットの空室がバンコク賃貸市場で猛威を振るう

corona 4
これは以前、2月にブルームバーグに掲載された記事ですが、その情報元になったのが、AREAの調査報告です。

Bangkok’s condominium market, once a favorite of Chinese investors, faces a bleak year as the novel coronavirus outbreak keeps buyers away. Foreigners are set to account for as little as 10% of purchases in 2020, down from a fifth two years ago, consultancy Agency for Real Estate Affairs estimates. Chinese buyers used to provide the bulk of overseas interest but are now hampered by the travel curbs and economic havoc sparked by the disease.
“The demand from foreigners may disappear in the first half following the outbreak,” said Sopon Pornchokchai, the consultancy’s president, adding that there are 100,000 vacant condominiums in and around Bangkok. “We’ll need to rely on local buyers, but that won’t be easy.”
Even before the coronavirus spread from China, foreign interest was flagging as the outlook for an economy reliant on trade and tourism deteriorated amid currency strength in 2019 and the U.S.-China trade war.

まず、この記事を簡単に訳すと、以下のようになります。

多くの中国人投資家が買っていたバンコクのコンドミニアム市場であるが、コロナの影響で、2年前に比べて外国人投資家の比率が半減し、不況に陥っている。特に中国人投資家は、コロナにより旅行者が減り、経済が低迷したこともあって、激減している。

AREAによると、「今年の前半は、外国人需要がほとんどなくなる上に、既に100,000ユニットもの空室コンドミニアムがバンコク首都圏に存在する。そんな中、デベロッパーはタイ人購入者に頼るしかないが、それも容易ではない」。

そもそも、コロナ感染が始まる前から、米中貿易戦争やタイバーツ高により、バンコクのコンドミニアム市場の悪化は始まっていた。

(AREA Seminar)
Are there really 100,000 condominium units unsold in Bangkok right now?
Where are there or at which particular location?
At which price ranges are there in trouble?
How many units were bought by foreigners in Bangkok, Pattaya, Phuket?

そして、AREAはこの後、3月中旬にセミナーを開き、バンコク首都圏で100,000ユニットもの空室があることの根拠説明、それらの多くはどのエリアにあるのか、どの価格帯の物件なのか、そして、どのくらいの数のコンドミニアムがバンコク、パタヤ、プーケットで外国人投資家によって購入されたのか、といった点について解説しました。

参加費用が3万円近くもするので、私は行きませんでしたが、会社負担にできる日系デベロッパーの駐在員などは行ったのではないかと思います。資料だけでも1,000ページにも及ぶ膨大なデータに基づいたものなので、タイのコンドミニアム市場の現状と問題点を理解するいい機会だろうと思います。

私もロンドンに駐在していた頃は、サビルスやJLWのセミナーによく参加したものですが、こういうのを理解しておくと、市場の流れがクリアにわかります。

もっとも、私の場合、定期的にAREAのレポートを読み込んでいるので、わざわざ参加しなくても市場の動向は大体わかりますが…。


また、最新の著書、「バンコク不動産投資(2020年の混乱市場を勝ち残るヒント)」の中でも、「空前の空室リスクがCBDの賃貸市場を直撃する」の項等で触れているので読んで頂ければと思います。

いずれにせよ、これらのデータや他の情報を合わせて出した私自身の結論が、先日、日本のニュースサイトに寄稿した「コロナが直撃、タイ不動産市場は暴落の危機へ」であり、もしできるのであれば、今はとにかく撤退すべき時だと思っています。

さらに、日本人駐在員が減りつつある中、これだけの空室があると、日本人投資家にとっても、これからは「入口」、「運用」、「出口」の3つ中で、ますます「賃貸運用」と「出口」が難しくなってきます。

旅行客に貸そうとしていた中国人投資家も、中国人旅行者がいなくなった今、タイでの不動産投資から撤退しつつありますが、我々日本人投資家にとっても、状況は同じようなものなのです。


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値下りが続く中、底値を拾う投資家達(その2)

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ちなみに、ナイトフランクのいう通り、他の新聞でも今のコーワーキングスペースは、コロナの影響でほとんど利用者がいなくなったと書いています。

日本と違ってタイの場合、大企業で働くよりもデジタルワーカーとしてフリーランスで自由に働きたいという人も多く、これまでコーワーキングスペースが順調に増え続けてきたのです。

その結果、最近のCBDのコンドミニアム等では、大抵ワーキングスペースがつくられるようになってきていますが、ここで急ブレーキがかかってしまいました。

一方、住宅の場合、現時点で、100,000ユニットもの販売在庫があり、前回のブログで書いたように、REICの調査では30,000ユニットが完成在庫ということであれば、販売在庫全体の実に3割が完成在庫ということになります。

ただし、ナイトフランクはここで、当初価格が150,000バーツ/㎡だったものが200,000バーツ/㎡まで値上りした中古物件を、今回の値下りで170,000/㎡で買うというような例を挙げていますが、これからもっと状況が悪くなることを考えると、ローンなど不要で全額現金で買う我々のような外国人投資家にとっては、この程度の値引きぐらいでは底値買いとはいえないような気がします。こういう時こそ、以前にも書いたようにCash is Kingなのです。

さて、次にコリアーズのコメントを紹介しますが、前回のブログで既に書いたので、簡単にまとめると以下の2点です。

1.さらなるタイ経済の悪化により、2020年の新築及び販売在庫は引き続き値下りするが、全体の平均価格は昨年度比8%から10%値下りする。

2.特に完成在庫については、デベロッパーは既に昨年から20%以上の値引きをしている。


こんなところですが、いずれにせよこれからは、新規プロジェクトは敬遠して、販売在庫、特にデベロッパーが一刻も速く売ってしまいたがっている完成在庫、今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その2)」で紹介したような引渡し期限が迫ってきた購入予約権の投売り、そして中古市場での築浅物件の投売りを狙っていくべきだと思うのです。

これからも買い手市場が続くことから焦る必要はないので、まず自分が気に入った有望プロジェクトをしっかり絞り込んで、直接デベロッパーに完成在庫の指し値買いを入れてみたり、直接売買サイトのオーナーポスティングをチェックすることで、思わぬ拾い物を見つけることができるかもしれません。

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ด้านนายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) มองแนวโน้มราคาอสังหาฯในปี 2563ว่า มีปัจจัยลบและภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ส่งผลทำให้ราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดที่มีการเปิดตัวใหม่และโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จอาจจะยังคงปรับตัวลดลงต่อเนื่อง โดยคาดว่าจะปรับลดลงประมาณ8-10%เมื่อเทียบจากปี 2562 ซึ่งราคาขายคอนโดเฉลี่ยอยู่ที่ 123,130 บาทต่อตร.ม.

 “ผู้ประกอบการก็ไม่กล้าที่จะปรับราคา สำหรับโครงการใหม่ๆ เนื่องจากเกรงว่าหากตั้งราคาขายสูง ถึงแม้ว่าโครงการจะตั้งอยู่บนทำเลที่เป็นที่ต้องการก็ตาม”

นอกจากนี้ ในช่วงที่ผ่านมาพบว่า มีโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเหลือขาย ถูกนำมาปรับลดราคาลงมากกว่า20%เพื่อระบายสต็อกที่คงค้าง

สำหรับสำหรับภาพรวมของตลาดคอนโดเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ ในช่วงไตรมาสที่1ปี2563 พบว่า มีโครงการคอนโด เปิดใหม่ 16โครงการ 5,880 ยูนิต ถือว่ามีอุปทานเปิดขายใหม่ที่น้อยที่สุดในรอบ 8 ปี หรือ 32 ไตรมาสที่ผ่านมาหลังจากวิกฤติมหาอุทกภัย ปี2554

値下りが続く中、底値を拾う投資家達(その1)

ナイトフランク住宅販売調査
これは、タイの経済紙、グルンテープ・トゥーラギットに載った、不動産コンサルティング会社のナイトフランク・タイランド、及びコリアーズインターナショナル・タイランドの最近の調査結果とコメントです。


まず、ナイトフランクからですが、以下にまとめました。

1.2メートルのソーシャルディスタンシングを取るように政府がいっていることもあり、バンコクのコーワーキングスペースは、ガラガラでオフィス市場も大きなダメージを受けている。

2.タイでコロナウイルスの感染が始まった1月下旬から現在までの住宅販売動向について調査したところ、市場の悪化がはっきりしていて、新規プロジェクトのプリセールが従来比で半減していることがわかった。また、モデルルームを訪れる客数も半分以下となり、デベロッパーも展示場での販売員の数を半分以下に減らしている。

3.2020年の新規売出プロジェクトは11,000~12,000ユニットにまで落ち込むと予想される。これは、57,000ユニットが売り出された昨年比で80%のダウンであり、過去8年間で最少の供給数である。なお、過去8年間の平均年間新規供給量は60,000ユニットである。

4.3月15日までの2週間で売り出された新規プロジェクトは3つしかなかったが、その大半が100,000バーツ/㎡以下の実需層向けのプロジェクトであり、3月15日以降は政府のコロナ感染を阻止する規制が厳しくなった結果、一切の新規プロジェクトの売出がストップした。

5.第2四半期についても、非常事態宣言下の政府の規制により、大手デベロッパーは新規供給ができそうもないことから、昨年末までに積み上がった100,000ユニットもの販売在庫の一掃に注力することになる。

6.コロナの感染が始まる前までは、今年の新規供給は20,000ユニットと予想されていた。その内訳は、大手上場デベロッパーが13,000~15,000ユニット、そして非上場の中小デベロッパーが5,000ユニットであったが、現時点では、中小は新規プロジェクトを取り止めることから、大手だけにより、11,000~12,000ユニットに落ち着くと予測している。

7.この2、3カ月の間に売れた物件は、100,000バーツ/㎡以下の廉価で、かつラームカムヘーンやジェーンワタナーといった新線の駅に近いものばかりである。

8.こういう状況下、デベロッパーは戦略的に、契約予約金やダウンペイメント比率の引き下げ、そして販売価格の実質値下げ等を繰り広げて、積極的に客の購買意欲を誘おうとしている。ただし、これらの値引きは売れ残っている販売在庫に対してであり、新規で売り出したプロジェクトについては値引きはせず、市場が回復するまで価格を維持したまま待つようだ。

9.一方、不動産市場が下落する中、マーケットではキャッシュを持つ投資家にとっては底値買いのチャンスとなっていて、将来、景気が回復する途上で転売して十分利益が取れると思われる物件を買い始めている。

10.特にCBD等の都心部中古市場において動きが出ていて、前オーナーが15万バーツ/㎡で購入し、一旦は20万バーツ/㎡まで値上がりしたものを新オーナーが17万バーツ/㎡で買い取るような取引がかなり出てきているが、この場合、売り手も買い手もウインウインのケースとなる。

次回に続く

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“ไนท์แฟรงค์”เปิดผลวิจัยโควิด-19 ทุบยอดขายที่อยู่อาศัยวูบ50%

ผลจากมาตรการเว้นระยะห่างทางสังคมเพื่อลดการแพร่ระบาดโควิด-19 ส่งผลกระทบกับตลาดอาคารสำนักงาน ซึ่งหนึ่งในจำนวนนั้นคือโค-เวิร์คกิ้ง สเปซ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งในผู้เช่าของตลาดอาคารสำนักงาน

นางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัทไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย ) จำกัด เผยผลวิจัยตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงที่เกิดการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 ปลายเดือนม.ค.2563จนถึงขณะนี้ว่า ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัว โดยพบว่ายอดขาย (Pre-sale) ลดลงกว่า 50% มีผู้เข้าเยี่ยมโครงการลดลงกว่าครึ่ง ทำให้ต้องลดจำนวนตัวแทนการขายในโครงการ จากมากกว่า 5 คน เหลือ 1-2 คนต่อโครงการ 

ขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2563 คาดว่า จะเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 1.1-1.2 หมื่นยูนิตจาก 50 โครงการ หรือหายไปประมาณ 80%จากปี 2562 ที่มีการเปิดตัว 5.7 หมื่นยูนิตจาก 130 โครงการ อีกทั้งยังถือเป็นปีที่มีการเปิดตัวลดลงต่ำที่สุดในรอบ 8 ปีที่ผ่านมา จากค่าเฉลี่ยในรอบ 8 ปีที่ผ่านมามีการเปิดตัวโครงการใหม่ 6 หมื่นยูนิตต่อปี

โดยในช่วงครึ่งเดือนแรกของมี.ค. (1-15 มี.ค.) พบว่ามีการเปิดตัวเพียง 3 โครงการส่วนใหญ่ราคาต่ำกว่า 1 แสนบาทต่อตร.ม. และหลังจากวันที่ 15 มี.ค.ภาครัฐเมื่อเริ่มมีมาตรการสกัดการระบาดเข้มข้นขึ้น พบว่าไม่มีการเปิดตัวเลย ทำให้คาดว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะไม่มีการเปิดตัวโครงการในไตรมาสที่ 2 เนื่องมาจากมาตรการรัฐสั่งปิดสถานที่ชุมชน และเป็นช่วงการเคอร์ฟิว จึงหันไปเน้นการระบายสต็อกเก่าสะสมในตลาดที่ณ สิ้นปี 2562 พบว่ามีคอนโดมิเนียม เหลือขาย 623,381 ยูนิต ขายไปแล้ว 525,223 ยูนิต เหลือสะสมกว่า 1 แสนยูนิต

“ก่อนจะมีโควิด-19 คาดว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้ประมาณ 2 หมื่นยูนิต มาจากการรวบรวมข้อมูลจาก 20 บริษัทอสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์ ที่มีแผนจะเปิดตัวโครงการ 1.3-1.5หมื่นยูนิต และเป็นบริษัทอสังหาฯนอกตลาดหลักทรัพย์รายกลางและเล็กอีก 5,000 ยูนิตซึ่งเมื่อโควิดเกิดขึ้น คาดว่าทำให้รายกลางและรายเล็ก ระงับการเปิดตัว คงเหลือเพียงแต่รายใหญ่ จึงคาดว่าจะเปิดตัวเหลือ 1.1-1.2 หมื่นยูนิต”

นางสาวริษิณี ยังระบุว่า โครงการที่ขายได้ในช่วง 2-3 เดือนที่ผ่านมา เป็นกลุ่มราคาที่สามารถเข้าถึงได้ (Affordable) หรือต่ำกว่า 1 แสนบาท ต่อตร.ม. และกลุ่มที่ขายได้ส่วนใหญ่จะเป็นทำเลที่อยู่ใกล้กับจุดเชื่อมต่อการขนส่งมวลชน ตามแนวรถไฟฟ้าเป็นหลัก เช่น รามคำแหง และแจ้งวัฒนะ

 โดยกลยุทธ์ในช่วงวิฤติโควิด-19 นักพัฒนาอสังหาฯ ส่วนใหญ่มุ่งเน้นการดึงลูกค้าไว้กับตัวเอง จึงหันไปลดราคาทั้งอัตราการจอง ลดอัตราการผ่อนดาวน์ และอาจจะระงับการจ่ายเงินดาวน์ชั่วคราวเริ่มต้น 3 เดือน รวมไปถึงการจูงใจนำสินค้ามาลดราคา ซึ่งเป็นเพียงบางส่วนของโครงการที่ขายไม่ได้อยู่แล้ว ถือเป็นกลยุทธ์ของนักพัฒนาฯ ที่ต้องการเร่งการขาย เพื่อทำยอดแต่ยังคงเก็บห้องบางส่วนไว้ในราคาเดิม เพื่อรอเศรษฐกิจฟื้น

อย่างไรก็ตาม สถานการณ์อสังหาฯชะลอตัวเช่นนี้เป็นผลดีกับกลุ่มนักลงทุนที่มีเงินเก็บ(เงินเย็น) ใช้โอกาสจากการลดค่าจอง เงินดาวน์ และราคาที่ลดลง เป็นโอกาสในการเข้ามาซื้อเพื่อทำกำไร ระหว่างรอให้เศรษฐกิจกลับมาฟื้นตัว ทำให้ตลาดที่จะคึกคักและขายได้คือกลุ่มตลาดขายต่อ (Re-sale) โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมืองที่มีราคาซื้อเริ่มต้น 1.5 แสนบาทต่อตร.ม. ซึ่งราคาตลาดขึ้นมาอยู่ที่ 2 แสนบาทบาทต่อตร.ม. มีบางรายยอมปล่อยในราคา 1.7 แสนบาทต่อตร.ม. ก็ถือว่ายังสามารถทำกำไรได้ แม้จะไม่สูงเท่ากับราคาตลาด ก็ตาม

3つのリサーチ会社が不動産市場の大幅ダウンを予想

2020市場予測
昨日、タイコンドミニアム市場の暴落危機について、私の考えていることを書いたところですが、偶然、現地の経済紙、プラチャーチャート・トゥーラギットに、タイの著名なリサーチ会社3社による、コロナによるリセッションや消費者購入意欲の減退などを踏まえた上での、現時点の市場予測が出ていたので概略を書きます。

ちなみに、これは以前にも書いたことがあるのですが、この3社はどこもバイアスのないニュートラルな報告をするので、私は個人的には信頼していて、このブログでも頻繁に紹介させてもらっています。

さて、以下にこれら3社の現時点での市場予測をまとめましたが、いずれも値下りが続くハードランディングになる、との厳しい見方をしています。

1.AREA
コロナの影響が始まる以前は、今年の住宅市場は5%から10%の成長と見込んでいたが、コロナ感染が始まった今となっては、15%から20%のマイナス成長と大幅なダウンを予想する。

2.REIC
現在、住宅市場には68,000戸もの完成在庫があり、その内、30,000ユニットがコンドミニアムである。また、コロナの影響により、今年の引渡しは昨年比で、戸数で11%から17%の減、金額で13.8%から17.1%の減になり、完成在庫はさらに増加する。

3.コリアーズインターナショナル・タイランド
今年第1四半期で売り出された新規プロジェクトは、5,880ユニットと過去8年間で最少となった。しかも、販売達成率は、わずか31%と過去10年間で最低となり、市場の縮小低迷は激しい。しかしまだ、3カ月が終わったばかりであり、残り9カ月をデベロッパー各社も戦略を練って乗り切ろうとしているので、今はまだ今後の予想はできない。

大体、こんな感じで、どこも見通しは暗い、もしくはまだ見えてこないというところです。

私としては、REICがここでいっている竣工引渡しの減少予測はどのベースなのかが不明であり、これは単純にタイ人の投資家や実需層のことだけをいっているのではないかと思います。

そもそも、中国人バイヤー等の外国人投資家がどれだけ竣工引渡しを受けずに解約してくるかなど、これからの為替や外国の経済状態にもよるので予測は難しいはずであり、完成在庫がさらに急増する可能性は十分あると思うのです。

では、次回はナイトフランクが今日のレポートで書いている、最近、キャッシュリッチな投資家達が底値買い狙いで買い始めた事例等、マーケットで今何が起こっているかについて見てみることにします。

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コロナが直撃、タイ不動産市場は暴落の危機へ

アゴラ掲載コラム

今朝、日本のサイト「アゴラ」に、私の
コラム記事が載りました。

これは、先日から「リーマンショック時を超える不動産不況がくる」と題して4回にわたってこのブログで書いた内容を、一般読者向けにわかりやすく加筆修正し、一本のコラムにまとめたものです。

ちなみに、アゴラは経済評論家の藤巻健史氏や不動産評論家でもある内藤忍氏等著名人の人気コラムも掲載されていて、私の個人ブログなどより圧倒的に読者が多いサイトであり、これを契機に、私の不動産ブログにも新しい読者が増えてくれれば幸いです。

さて、このコラム「コロナが直撃、タイ不動産市場は暴落の危機へ」のタイトルは、少し大袈裟に見えるかもしれません。

しかし、2017年前後に大量のプレビルド物件を購入した中国人投資家の今後の動向次第では、市場が暴落する可能性は十分あると思っています。

中国人投資家

特にバンコクの場合、外国人の購入ユニット数や金額が大きいことから、昨年来からの不動産不況により積み上がっている販売在庫に加えて、中国人投資家の大量解約が起これば、コンドミニアム市場全体に大きな影響を与えることになります。

ところで、2017年当時は、中国人だけでなく、多くの日本の個人投資家もタイのコンドミニアムを購入していたので、これからのマーケットの動向に注目している人も多いはずです。

残念ながら、今のコロナの影響次第では、2021年に入ってもタイのコンドミニアム市場は波乱が続いているかもしれません。

従って、私としては、以前にも書いたように、もしまだダウンペイメントを支払っている段階で、竣工引渡しを受けてないのであれば、一旦は解約して市場が底を打つまで様子見をする方がいいのではないかと考えています。

もちろん、既にダウンペイメントを全額払い終えて、後は引渡しを待つだけの人の場合は、とにかく理由をつけて、デベロッパーに引渡しを待ってもらい、市場が落ち着くのを待つべきで、もうこれ以上の引き延ばしは無理となった時の市場動向によって、解約するかどうかを改めて決めればいいのです。

一方、まだダウンペイメントの支払い中で、例えば10%しか払ってないというような人は、ここで一旦打ち切った方がいいと思います。

別にパニックを煽るつもりはさらさらないのですが、私もこれまで現役の個人投資家として、かれこれ10年以上、バンコクの不動産に投資してきた経験者なので、これからの方針を決める一つの参考意見として、このアゴラのコラム記事を読んで頂けたらと思っています。

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リーマンショック時を超える不動産不況がくる(その4)

corona 2ところで、もう10年以上前になりますが、リーマンブラザーズが破綻した時、株式市場は即座に反応して下落したのですが、実は不動産市場にその影響が本格的に出てくるまでに、半年以上のタイムラグがありました。

それから数年間、世界の不動産市場も低迷したのですが、不動産というのは株式のように毎日相場が立っていて即座に売却できるという資産ではありません。

もともと流動性が悪く取引成立までにかなりの時間がかかることから、一旦市場が下落し始めると、ほとんどの買いが引っ込み様子を見始めるので、次の取引成立までに相当なタイムラグが起こります。

すなわち、バンコクのコンドミニアム市場でも、今後しばらくは買い手不在の中、取引がほとんど成立しないままに気配値だけが下がり続けると思うのです。

そして、ほぼ底値と思えるところまで下がりきって、やっと取引が成立し始めるのですが、今はその時がいつになるのかもわかりません


これが不動産の最大の弱点である流動性のなさであり、マーケットが一旦崩れ出すと途中での売却は非常に難しくなるのです。

残念ながら、バンコクのコンドミニアム市場は既にそういう状況になっていて、売物件ばかりが目立ちますが、ほとんど取引が成立していません。従って、完成物件の先物買いである購入予約権を持っている投資家は、まだ解約するという手段が残っているだけ、不幸中の幸いでもあると思うのです。

今のような時期は、たとえいくらかの損切りを余儀なくされても、竣工引渡しによる資金流出を避け、
手元に資金を置いておくべきであり、以前にも書きましたが「Cash is King」です。

corona 3また、これは別に個人の話だけでなく、法人の危機管理のファイナンスの動きを見てもわかります。

アナンダもつい最近、社債を発行して資金調達をしました。表向きは、これからの新規プロジェクトのためとかいっていますが、実態は、今年竣工引渡しがくる大型プロジェクトの、解約による完成在庫増に備えるためだろうと思います。

また、デベロッパーに限らず製造業等でも、世界中で多くの企業がこのところ、社債やコマーシャルペーパーを発行して手元流動性資金を増やしてきています。

しかし、アナンダなどの比較的余裕のある大手はまだ、直接金融市場でこうやって低利の資金調達が可能ですが、「今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その3)」の表にある、既に負債比率がかなり高いところや非上場の中堅デベロッパーは効率的な資金調達が難しく、今後の大量解約や販売在庫の積み上がりで破綻するところが出てくる可能性もあります。

もしそうなると、
アジア通貨危機の時のように建設途中で止まるプロジェクトも出てきて、それこそコンドミニアム市場の底が抜けてしまうのですが、今回のコロナによるリセッションは、少なくともリーマンショックの時よりずっと大きいと、私は警戒しています。

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リーマンショック時を超える不動産不況がくる(その3)

観光収入1まず1つ目の「外国人投資家のさらなる減少」ですが、これは、そもそも外国人観光客の減少が今後も続くことが原因です。

今のコロナウイルス感染拡大があと1、2カ月で終わったとしても、世界経済がV字型回復するというようなことは、まず考えられません。

先のタイ航空を始めとする各国のエアラインや自動車産業等、世界中の実体経済が既に影響を被っていることから、今回のリセッションは、
金融業界だけの問題で起こったリーマンショックよりも強烈なはずです。

しかも、アメリカを始め各国政府がこれからとんでもない額の財政支出をしますが、これが全て税金という形で国民の負担になるわけで、この不況は長引くと思います。

いずれにせよ、バブル崩壊やアジア通貨危機の時、当時テフロン経済と呼ばれていたタイでさえも、不動産市場の回復には最低数年を要したことから、大地震があった後の余震が続くのと同じで、今回も少なくとも1年以上、コンドミニアムの値下りが続くと思っています。

さて、この表は2018年の資料ですが、観光収入世界4位の観光立国タイには、昨年4,000万人(うち、1,100万人が中国人)もの外国人観光客が訪れました。

それが(その1)で書いたように、今年は既に2月の時点から観光客は激減していて、今は非常事態宣言により、原則、入国禁止です。
それに、今後、非常事態宣言が解除され、外国人の入国が緩和されることになったとしても、世界経済は既にリセッションに入っているので、やはり観光客は戻ってきません。

そもそも景気が悪くなる場合、一般家庭は海外旅行などという贅沢なものに余剰資金を使うよりも、できるだけ出費を抑えてもしもの時のために備えようとします。海外旅行は最後の最後にしか回ってきません。

従って、中国ではコロナが克服され、普段の生産活動を取り戻し始めたといっていますが、だからといって、すぐにまた1,000万人もの観光客がタイに戻ってくることはなく、その半分でも難しいと思います。


一方、2017年頃をピークに多くの中国人がバンコクのコンドミニアムに投資した理由が、急増する中国人観光客にホテル代わりに貸せば高い利回りで運用できるから、ということであったことを思い出して下さい。

実際、中国人バイヤーのほとんどは
購入した物件に自分では住んでいません。中国人観光客向けの民泊施設として貸したり、中国の旅行会社に借り上げてもらったりしています。しかし、今後、中国人観光客が激減してしまうと、空室状態が長く続くようになり、もう手放そうと投売りが出てきます。

さらに、当時、プレビルドを買った中国人投資家も多くいて、
彼らが2017年から2018年にかけて大量に買ったプレビルドの多くは、今年と来年に引渡し期限を迎えます。その場合、投資として回らないのであれば、購入予約権を損切りして手放すか、最悪、ダウンペイメントを放棄して解約する方がリスクが低いと考えるようになります。

実際、もし私が彼らの立場なら「今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その1)」の中で、「これは見方によっては不幸中の幸いだったのかもしれません。最悪、契約キャンセルの場合、それまで払ったダウンペイメントを捨てることになってしまいますが、それ以上の損は被りません。逆にいえば、デベロッパーが今後のマーケットリスクを引き継ぐことになり、彼らは今、これを一番恐れているわけです」と書いた通り、それまでに払った20%から25%のダウンペイメントを放棄してでも、一旦撤退することを選ぶと思います。

そうなると、今でもデベロッパーは負担の大きい完成在庫をかなり抱えているのに、さらに大量の完成在庫が増加するわけで、その資金負担は「今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その3)」で書いたように、特に負債比率の高いデベロッパーの経営を圧迫することになります。

もっとも、エンジェル・リアルエステートなどはかなり力のある仲介業者なので、「中国人投資家の激減でブローカーも四苦八苦」で書いたように、それを見越して、大分前からデベロッパーに引渡し期限を半年から1年、延長するように交渉していて、アナンダなどは既に受け入れているようですが…。

中国人バイヤーところでこれは、コロナ感染拡大が問題になる前の1月に、コリアーズが出していた中国人投資家からの資金流入予測を私がグラフにしたものですが、今はもっとひどいことになっているはずです。

今年は投売りや損切り売却によるマイナス、つまり、ネットの資金流出になるかもしれません。


いずれにせよ、かつて外国人投資家購入額全体で3割以上を占めていた中国人投資家の存在感は、今後小さくなると考えるべきです。

そして、中国人投資家が好んで買っていたラチャダー通りやラーマ9通り沿いのプロジェクトは相当な売り物件が出てくると思います。

一方、日本を含め、シンガポールや香港、台湾の個人投資家も状況はほぼ同じです。実は私もそうですが、長期で景気が悪化しつつある場合、投資は一旦手仕舞いし、当面は手元流動性を高めて様子を見るというのが定石です。従って、彼らもしばらくはバンコクの不動産市場には戻ってきそうにありません。

次回に続く

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藤澤愼二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

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