バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

バンコク コンドミニアム

「出口」を終えた168スクムビット36(その5)

地価下落ところで、とりあえずここは一旦引渡しを受けてから、焦らずじっくり時間をかけて高値で売却しよう、というのが、一見、賢明な策のように見えるかもしれません。

しかし、実はこの内装工事もせずに空室のまま置いておく中途半端なやり方こそ、本当に売りたければ、オーナー自らがプロアクティブに動かなければいつまで経っても売れないという今の買い手市場では、為替差損や価格下落のマーケットリスクが大きくなるだけで、一番危険で非効率な方法です。

従って、私の場合、この選択肢は最初から論外でした。今回、ゲンガムライに失敗したら売却はきっぱり諦め、30万バーツほどかけてデザイナーを使ってフィットアウトした上で「55㎡の広い1ベッドルーム」ということで差別化し、懇意にしている仲介業者に頼んで入居者募集をしながら賃貸運営、4、5年は中長期保有するつもりでした。

ちなみに、これはデベロッパーにもよるのですが、今、竣工引渡しを打診されたとしても、まだ工事が続いているうちは落ち着かないから住みたくない、もしくは、工事中では賃貸が難しいという理由で、プロジェクト全体が竣工するまで引渡しを先延ばしして、時間を稼ぐという手もあります。

もう3年以上前になりますが、同じソイ36のリズム36-38も内装工事が出来上がった下の階から引渡しを進めて行ったものの、一部の購入客はごねて全体の竣工まで引渡しの実行を待ってもらい、その間に売却していました。

もっとも、今はデベロッパーも完成在庫の一掃に必死なので、何ともいえませんが…。

ところで、このブログ表題の説明でも書いていますが、私は個人投資家の目線でこのブログを書いているので、代理人として一任勘定で任せてもらうリテインドエージェントを除き、基本的に他の人の物件の売買仲介はやりません。

そもそも、そんな欲もないし、時間的余裕もありません。むしろ、趣味と実益を兼ねて自分でリスクを取って不動産投資をする方が面白いし、効率的だと思っているので、投資物件購入や保有物件売却等の媒介依頼は、私にではなく他の業者にお願いします。

有料にはなりますが、せいぜい私がお役に立てるのは、日系業者に勧められた物件購入の是非についてのセカンドオピニオン、売却すべきかどうかの判断、購入もしくは売却したい物件の市場価格の調査等について、利害関係のない中立的な立場からアドバイスするぐらいです。

また、以前にも書いたことがありますが、私が個人的に付き合いのあるタイ人エージェントやインテリアデザイナー等の関係業者についても、過去に第三者に紹介して迷惑を被った経験があるので、今後とも紹介はしません。ご理解ください。

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「出口」を終えた168スクムビット36(その4)

バーツ日本円一方、もし中長期保有に消極的なのであれば、竣工引渡し前の今のうちにエグジットするべきです。

なぜかというと、ここで今、竣工引渡しに応じて日本から75%の残金を送金してしまうと、為替レートの天井圏で投資してしまう可能性が高く、将来、大きな為替差損のリスクを抱えてしまうと思うからです。

もっとも、中長期の為替相場の読みだけはプロのトレーダーでも無理なので、こればかりは運ですが…。


しかし、逆にいえば、168の場合、海外ロードショーを最初に日本で始めたこともあって、30人ほどいる日本人購入者の大半は、プリセール段階で投資しています。つまり、
2016年の7月から10月頃の期間に25%のダウンペイメントを一括支払いしているはずであり、幸運にも当時の為替レートは1バーツ3円以下とほぼ底値圏だったわけです。

従って、今なら投資元本と売却益の両方に2割以上ものバーツ高円安差益がレバレジとして効いて、日本円ベースではさらにリターンが大きくなります。

こういったことから、今回、私が出した結論は、要は選択肢は2つしかないというものでした。

すなわち、1つは55㎡の広さとワンランク上のフィッティングアウトで差別化し、
空室リスクを軽減した上で、将来のアップサイドを狙って中長期でイールドプレイする。

そしてもう1つは、為替差損リスクと空室リスクだけでなく、来年はさらに悪化しそうな
マーケットリスクも回避して、一旦ここで「出口」に向かう、という2つの選択肢です。


次回に続く

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「出口」を終えた168スクムビット36(その3)

greylineさて、この168のプロジェクトは、先月から下の階から順次引渡しが始まっていますが、全体が竣工するのは来年の2月か3月ぐらいになりそうな感じです。

しかし、来年も不動産市場の低迷が続くと思うし、「今は「入口」ではなく「出口」を目指すとき」や「タイバーツ独歩高、バンコクに住むエクスパットの反応」でも書いた通り、バーツ高がさらに進む可能性もあります。

一方、「グレイライン」は今の計画決定された部分だけではあまり利便性が高くなく、将来的にはやはり当初計画通りルンピニパーク駅とトンロー駅をつなげることになるのは間違いないと思います。

その際、今の2つの案であるトンロー駅から直接延伸するか、プラカノーン駅からつながるのか、どちらのケースであっても、この168
から徒歩数分のソイ36とラーマ4の交差点付近に新駅ができる可能性が極めて高く、また、ソイ36自体も今後さらに変貌すると思うのです。

従って、168には
まだまだアップサイドがあることから、中長期で保有するのもいいと思います。ただし、賃貸運用する目的で購入した人にとっては、すぐ隣の450ユニットもあるVTARAで多くの賃貸ユニットが出ていることから、入居者募集は簡単ではなさそうで、今後とも空室リスクは高いと思います。

もしイールドプレイをしながら中長期で保有するつもりであれば、「デザイナーを使った内装工事」で書いたようなワンランク上のフィッティングアウトをして差別化し、空室リスクを軽減する必要があります。

次回に続く

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「出口」を終えた168スクムビット36(その2)

36平米ところで、私のコンサルティングのクライアントにも、このプロジェクトの1ベッドルーム(36.4㎡)を購入したバンコクに居住する日本人がいるのですが、この人も最近、購入予約権の売却に成功しました。

買い手市場である今の市場環境でエグジットするには、
日系業者に媒介依頼をしただけでは無理なので、オーナーポスティングでオーナー自らが積極的にマーケティングしていくしかないとアドバイスしていたのですが、彼はその通りにやって成功した例です。

この方法については、以前、「中古物件を改装して転売(出口編)」で、私が自分でやった例を挙げて詳しく解説していますが、幸い、バンコク在住の彼にはタイ人のパートナーがいて手伝ってくれ、フェイスブック等でのオーナーポスティングを通して、自己居住用に実需で探していたタイ人に転売できたそうです。

の場合、プリセール価格131,000バーツ/㎡で買ったものを、(その1)で掲載したHipflatの平均売出価格である147,690バーツ/㎡にはわずかに届かなかったものの、147,000バーツ/㎡で売却できたので、為替差益を別にしてもリターンはROE35%となり、これも決して悪くはありません。

ビフォアアフターところで、同じフロアでありながら、私の物件のプリセール価格は123,000バーツ/㎡ともっと割安だったのには理由があります。

それは、この添付図面のように、最初は細長くて使いづらそうな27.5㎡の狭小ユニットだったからです。

それを著書で書いたように、隣り合う2つのユニットを購入してつなげ、下の図のような55㎡の広い1ベッドルームにしたわけです。

その結果、マリエッジバリューでバリューアップできただけでなく、1ベッドルームとしては希少価値のある55㎡という広さが
外国人投資家にも受け入れられて、Hipflatの市場価格よりも高く売却できたのだろうと思っています。

次回に続く

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「出口」を終えた168スクムビット36(その1)

香港抗議デモ12月に入った今でも、ニュース等で連日のように香港の抗議デモの過激化が報道されています。

この抗議デモは今年6月に始まったのですが、次第に激しくなるにつれて、8月頃から移民先や避難場所の確保のためにバンコクでコンドミニアムを買う香港人が急増するようになりました。

それを見て、このブログでも8月に「最新出口戦略:タイ不動産を物色する香港バイヤーを狙え」と題して、香港人バイヤーがバンコクの不動産を買い始めたことを報告したわけです。

同時に「結果はどう出るかわかりませんが、私も今、トンローのプレビルドで55㎡の広めの1ベッドルーム、プリセール価格が700万バーツほどの投資物件のバイジョーング(購入予約権)を持っているので、タイの不動産を得意とする香港のエージェントを使ってリセールで売りに出してみているところです」と書いたのですが、その後、幸運にも狙い通りのオファーが入り、先月、決済が終わったので書いてみることにします。

168まず、この物件は「注目のスクムビット36」と題してこれまで何度か話題にしてきたスクムビット通りとラーマ4世通りを結ぶソイ36に建設中のローライズ、168スクムビット36というプロジェクトです。

著書「続・バンコク不動産投資」でも第5章で「プレビルドの錬金術、マリエッジバリューを狙え」と題して書いた物件なのですが、今回、無事に「出口」を終えることができたわけです。

実をいうと、著書の中で“錬金術”とかいって少し大袈裟に花火を打ち上げたものの、今年に入ってからの不動産市場の失速と低迷で当初の目論見が外れそうになり、ちょっと心配もしていたのですが、今回、どうにか満足できる利益を実現できてほっとしている次第です。


168 hipflatさて、その売却価格ですが、現在のHip Flatの平均販売価格を上回る平米単価で売れたので、香港の騒動のおかげで本当にラッキーでした。

その結果、為替差益を含まないタイバーツでのキャッシュベース投資リターンはROE(Return on Equity)が60%と十分満足できる結果となり、また、日本から円を送金してダウンペイメントを一括払いした2016年当時に比べて、既に2割以上のバーツ高円安になっていることから、為替差益も含めた円ベースではさらに利益が膨らみました。

しかし、同時に、常に市場動向を見ながら臨機応変にマーケティング方法を変えていかなかったら、今の市場低迷による買い手市場の中では、この物件は、多分売れなかっただろうとも思っています。

次回に続く


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2019年のベストラグジュアリープロジェクト

Beatniqタイランドプロパティから今年のベストラグジュアリープロジェクトとして、SCアセットのBEATNIQがPeople's Choiceで選ばれたというレポートが出ていました。

BEATNIQはトンロー駅から200メートルほど歩く、スクムビットの偶数側に開発されたラグジュアリープロジェクトですが、さすがSCアセット、彼らが得意とする豪華絢爛なデザインワーク、しかも、価格は確か25万バーツ/㎡前後とリーズナブルだったと思いますが、それも受けたようです。

私がSCのラグジュアリーを初めて見たのは、トンロー駅前のクレストが竣工した時なのですが、その時の印象はただのオバデコ(外資系業界でよく使うオーバーデコラティブの略で、見掛け倒しという意味です)プロジェクトと思ったものでした。

しかし、タイ人にはこの豪華なデコレーションが受けるようで、やはり日本人とは感覚が違います。私は別にここで悪口を言いたいわけではなく、日本人ならもっと天井高を上げるとか、広々したロビーにするとか、基本のスペックを重視するとその時に思ったのですが、タイでは、
シーロムのサラデーンワンもそうですが、むしろ、ワッサドゥ(建材)で大理石を使ったり、経年劣化の少ない見栄えのいいファサードにしたり、また、高価な住宅機器を使ってラグジュアリー感を強調する方が人気が高いのです。

ある意味、タイ人のオバデコ好きは国民性でもあり、これもタイの市場特性、いや、ひょっとすると質素でありながら実質を重んじる日本を除けば、
中国人をはじめ、アジア人全体に共通する傾向なのかもしれません。そして、私も日本の感覚に固執しないでタイ人の価値観で物件の価値を判断する方がいいと、次第に思うようになりました。

また、同じくSCがチットロム28で開発したラグジュアリーも難しい形状の敷地で、結局2棟建にして眺望の取れないユニットも出たのですが、こういう場合、高級感のあるデザインを売り込むという彼らの戦略は、非常に有効だと思うのです。

実は、私は竣工後のBEATNIQの中を見たことがありません。毎日、BTSの車窓から工事が進んでいくのを見下ろしながら、こんな三角形の
地型でSCはよく高級コンドミニアムを開発する気になったものだといつも思っていて、そもそも最初から興味がなかったので一度も見に行くことはありませんでした。

しかし、いざ竣工してみると、夜になってこのBEATNIQの前を歩くと光の演出が非常に魅力的で、いかにも高級コンドミニアムという雰囲気を醸し出していて、これがSCアセットの魅力か、と初めて納得したわけです。

そして、その後次第にSCのプロジェクトに注目するようになり、
中低価格帯のプロジェクトが市場を席巻する」で紹介したオンヌットのチャンバースも、アッパークラスながらなかなか良いプロジェクトで、今、SCは私の好きなデベロッパーの一つになっています

その結果、「大手デベロッパーのブランド価値、個人的評価」のリストでわかるように、SCはラグジュアリークラス以上のプロジェクトについては数あるデベロッパーの中でもベスト5に入るブランド価値があると考えています。

ところで、私は今執筆中の本でも、純粋に投資対象として見た場合、これからトンローは奇数側より偶数側にこそチャンスあり、という考え方を書いているのですが、そういう意味でもこのBEATNIQは今後の中古相場をウオッチすべきプロジェクトなのかもしれません。

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The public chooses BEATNIQ as SC Asset’s luxury condominium soars

The Dot Property Thailand Awards 2019 named the very first People’s Choice Award for “Project of the Year” at this year’s event. The honour was voted on exclusively by the public with the numerous outstanding projects vying for the historic award.
It was the stylish BEATNIQ garnering the most votes from the public with the result revealed at the Dot Property Thailand Awards 2019 presentation ceremony on August 15. Chalermchai Wongsoonthorn, SC Asset Head of Project Management High Rise, and Krittiya Chalermpong, SC Asset Head of Marketing High Rise, were on hand to collect the trophy.
In addition to winning the People’s Choice Award for “Project of the Year”, BEATNIQ also took home Best Luxury Condominium Bangkok on what was a very good night for developer SC Asset. 
BEATNIQ from SC Asset: Located in Bangkok’s trendy Thong Lor neighbourhood, BEATNIQ features incomparable exterior and interior design; an innovative smart home concept; and generous living spaces at a competitive price. The public responded well to all of these points as the rare blend of luxury and practicality provided to be a hit A total of 15 projects were in the running with developments from Bangkok, Phuket, Samui and Pattaya among those vying for the public vote. 

2020年に向けて

外国デベこのところ、ブログの更新頻度が落ちていますが、実は今、仮題:2020年の混乱市場を勝ち抜くヒント、という題で3冊目の本を書いているので、そちらに時間を取られています。

そして今回は、出版社を通す商業出版でなく、編集者とのやり取りが必要なく速やかに出せる電子出版にする予定です。

商業出版は本屋さんに本が並び、まず手に取ってから買うかどうか決められるのが利点ですが、私の本はタイ、特にバンコクに住んでいる人も多く買ってくれているので、今回は日本でも海外でも価格が同じになる電子出版にすることにしました。

内容としては、2019年にコンドミニアム市場が一大転換期を迎えてから、これまでの投資方法が通用しなくなってきていて、来年以降、どんなことが起こりそうなのか、そして、その中で失敗せずに勝ち残っていくにはどうすればいいのか、と私なりに考えていることをヒントとして書いているつもりです。

何とか年末までにはアマゾンで発行できるように急いでいますが、準備ができたらまたこのブログでお知らせします。

さて、2019年も終りが近づきましたが、最近、タイの住宅産業協会理事長がこんなコメントを出しているので簡単に紹介します。

วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ มีขึ้น-ลง คาด 1-2 ปีฟื้นตัว

นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่า ในปี 2562 มีหลากหลายปัจจัยที่ส่งผลทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว ต่อเนื่องไปถึงปี 2563 ที่ยังต้องเผชิญกับหลากหลายปัจจัย ทั้งสงครามการค้า เงินบาทแข็งค่าขึ้น รวมถึงเศรษฐกิจโลกยังคงผันผวน
การวางแผนพัฒนาธุรกิจจึงควรมองถึงสิ่งที่เป็นรูปธรรมเป็นหลัก เช่น การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานจากภาครัฐ ถือเป็นตัวแปรสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน

อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่มีวัฎจักรทั้งขึ้นและลง คาดว่าไม่น่าจะเกิน 1-2 ปี ที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาฟื้นตัว ในช่วงนี้จึงเป็นช่วงที่ผู้ประกอบการต้องอดทนและปรับตัว

題:不動産市場にはサイクルがあるので上げ下げするが、あと
1、2年で不動産市場は回復する

2019年は様々な要因で市場が低迷したが、これは2020年も続くので、我々は貿易戦争、タイバーツ高、先行き不透明な世界経済動向といった今のマイナス要因に、来年も引き続き向き合わなければならないであろう。
従って、デベロッパーは政府のインフラ整備計画などの実態に沿ってビジネスプランを立てるべきで、無理な開発は避けるべきである。
いずれにせよ、不動産サイクルから見て、今の低迷期はあと1、2年もすれば終わり、市場の回復が始まるので、デベロッパーは今は無理をせず、それまで我慢の時期である。

以上、今の低迷はあと1、2年で終わるという具体的な根拠がさっぱりわかりませんが、実際のところ、デベロッパーに限らず、ブローカーや調査機関等、タイの不動産業界では来年も市場低迷が続くという考えが大半を占めているのは間違いなく、しばらくの間、新規開発を控えて現在の供給過剰を緩和すべきであることには、私も全く賛成です。

従って、この状態がいつ終わるのか、そしてどうやってそれまでこの低迷を乗り切ればいいのかが投資家の知りたいところだと思うので、私なりの考えをまとめて本を執筆しているところです。

ところで、最近、上の表に載っている日系を含めた海外のデベロッパーが、逆に随分
強気なコメントをしているようです。

しかし、どうもその理由には説得力がなく、今の状況がわかってないのか、私には、
遅れて今頃タイ市場に参入してきた海外のデベロッパー達が、何とか成功を収めようと必死にポジショントークをしているようにしか思えないのですが…。

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スペックダウンで売ろうとするデベロッパー(その2)

スペックダウン以下は現地のビジネス紙に載っていた記事ですが、長いのでここでは概要だけ紹介します。

1.今年のコンドミニアム市場は数年前までとは違って、市場が急速に縮小しつつある。中央銀行の融資規制後、タイ経済の不振に起因する購買意欲の減退もあって、昨年に比べ販売額は2030%以上縮小した。

2.その結果、デベロッパー各社は新規プロジェクトの開発を先送りするようになり、中には一旦売り出したものの、あまりに売れ行きが悪く、販売を中止する例も出てきている。

3.コ
リアーズ・インターナショナルによれば、今の市場では、デベロッパーはまず実需顧客の購買力を十分調査した上で、その予算内で買えるコンドミニアムを供給しなければならなくなっている。従って、第4四半期以降に売り出されるプロジェクトは、2年前までのように、当然のように値上げをしながら新規開発物件を売り出していけるような状況にはない。

4.過去においては、天然大理石等の高級建材を使用したり、ハイスペックの最先端技術を取り入れたり、またはCBDやトンローといった特別なロケーションのプロジェクトは、富裕層にしか買えないような高価格で販売されてきたが、それでも売れてきた。


5.しかし、今は投資需要が激減し、自己居住目的の実需層が主な住宅購買層となっているので、デベロッパーはスペックを落としてグレードダウンし、彼らが買えるところまで販売価格を引き下げざるを得なくなってきている。


6.例として、サンシリは当初「ライン」ブランドで売り出す予定であったペチャブリ通りのプロジェクトを急遽スペックダウンし、かつ専有面積も縮小してユニット数を200から500に増やし、廉価な「ベース」ブランドに格下げした。このプロジェクトは実需層向けに「ザ・ベース・ペチャブリー・トンロー」として売り出されたが、27㎡のユニットが269万バーツ、平均価格も98,000バーツ/㎡と売りやすい価格設定となった。


7.同様にアナンダもチャオプラヤー川沿いのプロジェクトで、ほとんどのユニットがリバービューでありながら、平均ユニット価格が159万バーツ、62,000バーツ/㎡という、合計1,400ユニットの廉価な大型プロジェクトを売り出したが、周辺で売り出されているプロジェクトが120,000バーツ/㎡であることから、相当な割安感がある。

以上、大体の内容としてはこんなものですが、この表からもわかるように、今年の第1、第2四半期の新規プロジェクトの売行きは、それぞれわずか22.6%、15.7%と酷いものでした。すなわち、デベロッパーが当然のように毎回値上げしながら、粗利で20%~25%も取るというような殿様商売ができる時代はもう終わったということです。

ところで、ここで注意しなければならないのは、このサンシリとアナンダのプロジェクトの両方とも、マストランジットの駅からかなり離れていて、ロケーション的にはBクラスのプロジェクトです。
もっとも、サンシリのはエアポートリンクの駅からは何とか歩ける距離のようではありますが…。

だからこそ、用地代も安くここまで販売価格を落とせるのですが、このロケーションでは将来の値上りは、何か余程のアップサイドでもなければ期待できそうにないように思います。

ただし、タイ人アッパーミドルクラスに賃貸するのが戦略というのであれば、10,000バーツ/月前後の家賃であれば需要はあると思うので、中長期でイールドプレイをするというのなら、これはありだと思うのです。

いずれにせよ、今のマーケットではこういう実需客に売れる価格でなければどうにもならないので、引き続き来年もこういったベーシックなスペックで価格を極力抑えたプロジェクトが出てくるので、ある意味、イールドプレイヤーにとっては大きなチャンスです。

ただし、わずか築4、5年でどこか古ぼけてくるような経年劣化の速い物件が次々と出てくる可能性が高いので、それをカバーできるだけのデベロッパーのブランドやロケーション的な魅力を持つプロジェクトを選ぶ必要があります。

もっとも、私などは駅から離れたロケーションで投資物件を買うのであれば、こういうスペックダウンしたプロジェクトを買うよりも、
数年前に売り出されたハイスペックのプロジェクトもこれら廉価プロジェクトに引きずられて値下りしてくるはずなので、その投売りを買う方が結局グレードも高く割安感があるのではないかと考たりもするのですが…。

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สถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ปี 2562 แตกต่างจากปีก่อนราวกับหนังคนละม้วน หลังปี 2561 สร้างประวัติศาสตร์ใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ไทย ทำสถิติการเปิดตัวใหม่กว่า 66,000-68,000 ยูนิต ดันตลาดทั้งภาพรวมเติบโตเฉียด 20% แต่ปีนี้ผู้ประกอบการและนักวิจัยตลาดอสังหาฯฟันธงตลาดหดตัวอย่างรวดเร็ว ยอดการเปิดขายใหม่ลดลงกว่า 20-30% หลังเจอยาแรงของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ซึ่งใช้มาตรการ LTV คุมการปล่อยสินเชื่อบ้าน ซํ้าภาวะเศรษฐกิจไม่ดี กระทบกำลังซื้อของผู้บริโภคบริษัทพัฒนาอสังหาฯหลายรายเลื่อนเปิดตัวโครงการใหม่จากแผนที่วางไว้ และก็มีบางโครงการต้องยุติการขาย หลังพบตลาดไม่ตอบรับ ยอดขายไม่เป็นไปตามเป้าหมายนายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ให้ทรรศนะว่า จากนี้ไปผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องศึกษากำลังซื้อผู้บริโภค เพื่อกำหนดราคาขายให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภคที่แท้จริง ดังนั้นโครงการที่เปิดตัวใหม่ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปีนี้เป็นต้นไป การปรับราคาขายใหม่เพิ่มขึ้นสูงๆ ดังเช่น 2 ปีที่ผ่านมาคงไม่สามารถทำได้
“สมัยก่อนโครงการเปิดใหม่มักจะตั้งราคาเพิ่มสูงกว่า 10% ถ้าเป็นโครงการที่ใช้วัสดุพิเศษ เช่น หินอ่อน หรือมีเทคโนโลยี และทำเลพิเศษ เช่นในศูนย์เศรษฐกิจ หรือซีบีดี อาทิ ย่านทองหล่อ ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาราคาปรับขึ้นมากกว่า 100% สูงเกินกว่าที่มนุษย์เงินเดือนจะซื้อได้”ดังนั้น เพื่อผ่าวิกฤติกำลังซื้อ เริ่มเห็นผู้ประกอบการบางรายปรับลดสเปกโครงการที่จะเปิดตัวใหม่ในไตรมาส 4 นี้ เพื่อทำราคาขายให้ผู้ซื้อเอื้อมถึงเช่น เดอะ เบส เพชรบุรี-ทองหล่อ ของบมจ.แสนสิริ เดิมจะพัฒนาคอนโดมิเนียมแบรนด์ เดอะไลน์ แต่ด้วยภาวะเศรษฐกิจไม่เอื้อ จึงปรับลดสเปกโครงการลงมา และเพิ่มจำนวนยูนิต จาก 200 ยูนิต เป็นประมาณ 500 ยูนิต ขายในราคาเริ่มต้นละ 2.69 ล้านบาท สำหรับห้อง 27 ตร.ม. หรือเฉลี่ยราคาขายประมาณ 9.8 หมื่นบาทต่อตร.ม. เพื่อช่วยให้ขายง่าย กำหนดเปิดจองวันที่ 2-3 พฤศจิกายนนี้
 อีกรายบมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ เตรียมเปิดตัวโครงการไอดีโอ จรัญฯ 70-ริเวอร์วิว ช่วงเปิดพรีเซลราคาเริ่มต้น 1.59 ล้านบาทต่อยูนิต หรือเฉลี่ย 62,000 บาทต่อตร.ม. ที่สำคัญทุกยูนิตเห็นวิวแม่น้ำ เป็นโครงการใหญ่จำนวน 1,400 ยูนิต เปิดให้จองวันที่ 5 พฤศจิกายนนี้ เปรียบเทียบราคากับโครงการที่เปิดขายในพื้นที่เดียวกัน ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 1.2 แสนบาทต่อตร.ม. ถือว่าไอดีโอ ราคาตํ่ากว่าราคาตลาดมากกว่า 30%นายชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การพัฒนาโครงการจะยึดหลักสอดรับกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน โดยเฉพาะความผันผวนทางเศรษฐกิจจากภายในและภายนอก นอกจากจะเน้นทำเลที่ตั้งที่มีศักยภาพสูงติดแนวรถไฟฟ้าตามวิสัยทัศน์แล้ว การเปิดราคาขายในจังหวะนี้ ต้องหาจุดสมดุลให้เจอถึงจะอยู่ได้ ไม่ซึมตามตลาดช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีบริษัทเตรียมเปิดพรีเซล โครงการคอนโดมิเนียมใหม่ 4 โครงการ เริ่มจาก ไอดีโอ จรัญฯ 70-ริเวอร์วิว มูลค่าโครงการ 3.5 พันล้านบาท ด้วยราคาเริ่ม 6.2 หมื่นบาทต่อตร.ม. ซึ่งถือเป็นราคาที่ตํ่าในปัจจุบัน ราคาเทียบเท่าคอนโดฯในยุค 3 ปีก่อน เพื่อให้เหมาะกับผู้บริโภคกลุ่มใหญ่ เจน z
 “ไม่เป็นการฝืนตลาดและเหนื่อยตามมา ผ่านการควบคุมต้นทุนตั้งแต่ผู้รับเหมา ไปจนถึงการออกแบบ แม้กำไรจะลดน้อยลง แต่ขณะนี้มองว่า ควรทำโปรดักต์ที่ไม่หวือหวา ต้นทุนสูง และเป็นไปตามภาวะตลาดถึงจะเหมาะ”ด้าน นายองอาจ สุวรรณกุล ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยของ ธปท. ( LTV) ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยตั้งแต่หลังเดือนเมษายนที่ผ่านมา ได้รับผลกระทบ และมีการปรับตัวทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้พัฒนาโครงการ การเปิดโครงการใหม่ปรับแผนบางส่วน ให้สอดรับกับตลาดคอนโดมิเนียมในขณะนั้น ซึ่งพบว่า คอนโดฯในระดับราคาที่ไม่สูงมากอย่างคอนโดมิเนียมเซ็กเมนต์ C และ D เป็นอีกหนึ่งตลาดที่มีโอกาส โดยเฉพาะ
อย่างยิ่งบนพื้นที่ชุมชนที่เป็นทำเลของผู้อยู่อาศัยจริง โดยกลุ่มลูกค้ายังคงเป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ในการซื้อคอนโดฯเพื่อสะท้อนความสำเร็จในฐานะของบ้านหลังแรก ซึ่งจะเป็นแผนรุกหนักในช่วงปี 2563 ผ่านแบรนด์  “เดอะ เบส”  

スペックダウンで売ろうとするデベロッパー(その1)

スペックダウンによる値下げ最近のデベロッパーの戦略の一つが、スペックダウンと専有面積の縮小による販売価格の低下です。

といっても、これは既存の販売在庫、特に完成在庫を一掃するために自分たちの利益を削ってでも行う特別値引きとは違って、最初に建築コストを下げて一定の利益を確保した上で販売価格を低く抑えるので、その分、グレードはかなり落ちます。

以前、「40歳以下購入層の人気ロケーション」や「最新トレンド:タイ人入居者需要のミッドタウンブーム」で紹介したように、ミレニアル世代が住みたがるダウンタウンやミッドタウンでの住宅需要、そして最近注目されているジェンZ世代の需要を取り込むためのデベロッパー各社の戦略がこれです。

今のような住宅需要全体が弱い中では、彼らの需要が大きいロケーションの物件を予算的に手が届く範囲内で供給するために、スペックを落してグレードダウンし、専有面積も縮小して、とにかく何が何でも買いやすいように価格を下げるわけです。

その結果、ダウンタウンやミッドタウンでは、20㎡台のスタジオや1ベッドルームといった、日本のワンルームマンションと大差ない狭小物件が増えることになり、逆に40㎡を超えるような1ベッドルームは中長期的には今よりさらに希少価値が出てくることになります。

ところで、やはりいくら割安といっても駅から500メートル以上あるようなプロジェクトは、多分、あまり値上りしないと思うので、近くに新線の駅ができるとか、ミックスユースの複合開発であるとか、余程のアップサイドでもなければ、我々が買えるようなものはそう多くはないだろうと思います。

さて、これについての現地紙の記事を次回紹介してみますが、サンシリなどはペチャブリー通りで、当初は「ライン」ブランドで売り出す計画であったプロジェクトを、それでは売れそうもないので変更し、ユニット数を増やして平均価格も10万バーツ/㎡以下に抑えた廉価ブランドの「ベース」にして売り出したようです。

確かにこの価格なら、今のマーケットから見れば割安感はあるので、売れ足は速いだろうとは思うのです。もっとも、だからといって私は買おうとは思いませんが…。


次回に続く

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廉価プロジェクトからも撤退し始めたデベロッパー(その2)

segmentation1さらに、来年からは土地建物税が施行されるし、今月から始まった政府の住宅購入促進策も、金額にして300万バーツ以下の中低所得層を対象にしただけのものであり、市場全体にとってあまり明るい材料は見当たりません。

また、これまでのコンドミニアム市場の動きから考えて、市場の力強い回復には、相場の牽引役として外国人投資家が戻ってきて、アッパークラス以上のセグメントを動かし始めることが不可欠と私は考えているのですが、今のタイバーツの高騰が来年も続くと予想するアナリストが多いことから、これもあまり期待できなさそうです。

さて、下に添付したDDプロパティの記事によると、最近、一部のデベロッパーでは100万バーツ前後の廉価物件の新規開発から、もう少し上のセグメントである、金額で300万バーツ以上でかつラグジュアリークラス以下のセグメント、つまりアッパーからハイクラスにシフトする動きも出てきているそうです。

理由としては、300万バーツ以下の中低所得層向けセグメントのコンドミニアムの場合、
LTVの問題以前に、購入希望者に対する銀行自体の住宅ローン与信審査が通らず、なんと4割が落ちてしまうそうです。

その結果、最後になってキャンセルが続出して完成在庫が残ってしまうことになり、デベロッパーにしてみれば、そんなことなら売れ行きはスローではあるものの、もっと資金的な余裕があり、住宅ローンの与信も通りやすいアッパーミドルクラスの自己居住需要を対象にしたプロジェクト、つまり、
10万バーツ/㎡から20万バーツ/㎡のセグメントにシフトした方がリスクが小さいと考えるところが出てきているようです。

私は著書でもこのブログでも、一貫してこのアッパーミドルクラスが買う15万バーツ/㎡前後で広めの1ベッドルームや2ベッドルームへの投資を勧めてきましたが、今後とも、やはり我々日本人投資家が狙うべきはトンローやプロンポンのラグジュアリークラスでもなければ、ミドルクラス以下が実需で買うアフォーダブルでもなく、その中間のセグメントにある物件だろうと思うのです。


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ลุ้น เหตุซัพพลายล้น รอเวลาฟื้นตัว

หลังจากประกาศใช้มาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan to Value: LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ก็มีเสียงสะท้อนจากผู้ประกอบการถึงผลกระทบที่มีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม หลังผู้ซื้อถูกปฏิเสธสินเชื่อ ทิ้งดาวน์ โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ ทำให้ผู้ประกอบการต้องนำกลับมาขายซ้ำ เป็นเหตุให้ซัพพลายเหลือขายในตลาดปี 2562 สูงกว่าภาวะปกติ เมื่อนับรวมกับโครงการใหม่ ๆ ที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ยิ่งเป็นการเพิ่มซัพพลายในตลาดให้สูงขึ้นไปอีก

หันจับตลาดไฮเอนด์ มีกำลังซื้อ หนี้ครัวเรือนไม่กระทบ
ตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นตลาดใหญ่ ที่ผ่านมาเกิดการชะลอตัว เนื่องจากผู้ซื้อมีกำลังซื้อต่ำ อีกทั้งมีปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้ส่วนบุคคลที่ยังคงปรับตัวสูง จึงเป็นกลุ่มที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุด อสังหาฯ นิ่ง ซื้อบ้าน กู้ไม่ผ่าน 40% เหตุแบงก์คุมเข้ม

 ประกอบกับกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวดี จากภาวะเศรษฐกิจซบเซา จึงทำให้ผู้ประกอบการหันไปจับตลาดระดับบน ราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไปจนถึงระดับไฮเอนด์ ที่ถึงแม้การขายจะดำเนินไปอย่างช้า ๆ แต่เนื่องจากเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยจริงและมีกำลังซื้อ จึงมีโอกาสได้รับอนุมัติสินเชื่อสูงมากกว่า


廉価プロジェクトからも撤退し始めたデベロッパー(その1)

悪化する供給過剰これは、先日、DDプロパティの記事に掲載されていた写真ですが、その下に小さく書かれている説明文が以下です。

จับตาซัพพลายเหลือขายระหว่างก่อสร้างและยังไม่ได้สร้างหลายหมื่นยูนิต แนะผู้ประกอบการแตะเบรกโครงการใหม่ หวั่นซัพพลายใหม่ล้น สวนทางกำลังซื้อชะงัก หนี้ครัวเรือนยังพุ่งสูง

訳:消費者の購入意欲が減退し、家計債務も増加し続けている中、デベロッパーは建設途上の販売在庫がまだ何万ユニットもあるという事実を直視しなければならない。そして、新規供給を制限しこれ以上オーバーサプライが進むことにブレーキをかけるべきである。

さて、最近のAREA等の調査資料を見ていても、市場には現在建設中のものを含めると相当な販売在庫が存在することが既に明らかになっています。

しかし、デベロッパーの多くは自分たちのビジネスにとってそういう都合の悪いことは開示しようとせず、今だけのスペシャルプロモーションだとか、最後の値引きだとか、やたら甘い言葉で消費者の購買意欲を刺激しようとしているわけです。

タイ語でこういうのをパークワーン(甘言)というのですが、こうやって実態を知らないままにセールストークに乗せられて、今が買い時とばかりに売れ残り物件を買ってしまうと、多分、後で後悔することになりそうです。

同様に、日本で開かれる仲介業者やデベロッパーのセミナーも、多分、これと似たり寄ったりの内容なのだろうと思いますが、購入の際はくれぐれも慎重に検討することをお勧めします。

デベロッパーにとっては、とにかく今の在庫を一掃して、既に用地取得してしまったプロジェクトを一刻も早く売り出したいというのが本音なのです。

しかし、上で訳したように、ここで新規の開発をコントロールしてブレーキをかけないことには、いつまで経っても供給過剰の問題が解決の方向に向かう事がなく、ますます市場が低迷することにもなります。

従って、下手をすると来年は、一部のデベの破綻とか危機的状況になる場面もあるのではないかと考えていますが、もしそうなれば、そのときこそ本当の買いのチャンス到来ということだと思います。

次回に続く

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いよいよ見えてきた地価下落の実態(その2)

コンドミニアム購入のチャンスTMBによれば、東南アジアのタイ、香港、シンガポール、マレーシアの全ての不動産価格、特にコンドミニアムの価格が経済不振の影響で大きく下落した。

また、タイの場合は、中央銀行によるゲンガムライ(転売益)目的の投機的購入を減らすための融資規制の影響も大きい。

今、デベロッパー各社はリスク軽減のための販売在庫処分に注力していて、これがコンドミニアム価格の下落をさらに進めている。

TMBリサーチによれば、「今の価格下落が、ひいては資金力のある投資家の投資意欲をも減退させてしまい、さらなる価格下落につながってしまうことを危惧している。一方で、銀行側も担保となっている不動産価格が下落した結果、LTVレシオが上がってしまうリスクを恐れていて、今後の融資においてさらにLTVレシオを引き下げてリスクヘッジしようとする可能性もある」

CIMB銀行も、今の不動産市場でのリスクが高まりつつあることを認めていて、その主な原因はタイ経済の低迷と外国人投資家、特に中国人投資家の激減であり、これらが需要をはるかに上回る供給過多状態をもたらした結果、不動産価格の価格下落につながっているとのことである。

もっとも、自己居住用の住宅を探している人にとっては、
今は住宅を安く買うチャンスでもあるとのことなのだが…

また、キアトナキン銀行によれば、過去に担保物件の価値が著しく毀損した例として、2つのケースがあったとのこと。

一つはバブル崩壊であり、デベロッパーが多額の債務を抱えてしまい、借金返済のために販売在庫を投売りするしかなくなったケース。そしてもう一つは、消費者の住宅購入意欲減退により需要が激減したケースで、この場合もデベロッパーは住宅の販売価格を大幅に値下げするしかなくなった。

しかし、今のところは、銀行の厳しい与信基準により、どちらのケースにも至っていないというのが彼らの見方である。

以上がこの記事の概要ですが、コンドミニアム市場は4月以降、明らかな失速と低迷期に入り、今も価格下落が続いてきているわけです。

さて、現在とりわけ悪者扱いされている住宅ローン融資規制だけでなく、実はデベロッパーに出す開発ローンを含めた融資規制も厳しくなっています。

これにより、短期的にはタイの不動産市場での投資や投機需要が減ってしまい、現在、市場低迷と価格下落が続いているものの、実はこの開発ローンの融資規制により、バブル時のようにデベロッパーが借金漬けになることもなく、また、需要が減ったからといってデベロッパーが投売りをするような価格崩壊を銀行がさせないというメカニズムが働いているので、今のところ、バンコクの不動産市場は危機的な状況には陥っていないというのが各銀行の見方です。

しかしながら、この地価推移表では8月までのデータしかありませんが、9月以降の地価推移についても、おそらく下落幅がさらに広がっていると考えるべきで、来年はさらに厳しい状況になることはほぼ間違いないと思います。

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นายนริศ สถาผลเดชา เจ้าหน้าที่บริหาร ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจทีเอ็มบี ธนาคารทหารไทย หรือ TMB Analytics กล่าวว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเอเชีย 4 ประเทศ ประกอบด้วย ไทย ฮ่องกง สิงคโปร์ มาเลเซีย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมปรับลดลงค่อนข้างมาก เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจ และมาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) เพื่อสกัดเก็งกำไรทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับลดลง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ที่ดีเวลลอปเปอร์ปรับลดราคาเพื่อลดความเสี่ยงกระตุ้นยอดขายเพื่อระบายสต๊อกคงค้างออกไป“ผมกังวลเรื่องราคาคอนโดฯ ที่จะปรับลดอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งกระทบความเชื่อมั่นในการตัดสินใจซื้อจากเดิมคนมีเงินเหลือเลือกลงทุนอสังหาฯ เพื่อขายต่อหรือปล่อยเช่า แต่ตอนนี้ทำได้ไม่ง่าย ขณะที่แบงก์เองต่างระมัดระวัง ซึ่งไม่ใช่กลัวคนไม่มีความสามารถในการชำระหนี้ แต่แบงก์กลัวราคาหลักประกันลดลงทำให้อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) เพิ่ม จึงเป็นความเสี่ยงแบงก์ไม่กล้าอนุมัติเงินให้สินเชื่อเท่าเดิม และอาจต้องกดอัตราส่วน LTV เพื่อราคาที่จะปรับลดลงในอนาคต”นายพรชัย ปัทมินทร รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ ธุรกิจขนาดใหญ่ บรรษัทธุรกิจและวาณิชธนกิจ ธนาคาร ซีไอเอ็มบี ไทย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ความเสี่ยงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยอมรับมีมากขึ้น ซึ่งเป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว จำนวนการซื้อจากต่างชาติลดลง โดยเฉพาะตลาดจีน ส่งผลให้ซัพพลายมากกว่าดีมานด์ ทำให้ราคาปรับลดลงจากแนวโน้มดังกล่าว จึงจะเห็นผู้ประกอบการอสัง หาริมทรัพย์ (ดีเวลอปเปอร์) โครงการเกรด A ออกโปรเจ็กต์สู่ตลาดมากกว่าโครงการเกรด B รวมถึงพื้นที่และทำเลจะอยู่ในแหล่งที่มีความต้องการ เช่นเดียวกับการพิจารณาการปล่อยสินเชื่อของธนาคารจะต้องระมัดระวังมากขึ้น โดยพิจารณาจากพื้นที่และทำเลที่คาดว่าจะมีความต้องการของผู้ซื้อ รวมถึงความแข็งแรงของผู้ประกอบการเน้นกลุ่มที่มีโครงการระดับเกรด Aแหล่งข่าวจากธนาคารรายใหญ่ระบุว่า สถานการณ์ที่อสังหาริมทรัพย์ราคาปรับลดลงนั้น เป็นโอกาสสำหรับผู้บริโภคที่สามารถจะซื้อที่อยู่อาศัย
หรืออสังหาริมทรัพย์ในขนาดพื้นที่ที่ใหญ่ขึ้นหรือในทำเลที่ดีได้ในราคาถูก“ปัจจัยทั้ง เศรษฐกิจ เศรษฐกิจโลกที่ถดถอย ในหลายประเทศ ย่อมส่งผลกระทบต่อภาคส่งออกของไทย รวมทั้งรายได้ของผู้ประกอบธุรกิจ และเชื่อมโยงกับภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่ผู้บริโภคภายในชะลอกำลังซื้อ รวมถึงการไม่ตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ทำให้ราคา อสังหาริมทรัพย์ ปรับลดลง ทั้งแนวราบและแนวสูง”นายสำมิตร สกุลวิระ ประธานสายสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ราคาหลักประกันอสังหาที่ปรับลดลง จะเกิดได้จาก 2 กรณี คือ เกิดฟองสบู่แตก ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ (ดีเวลอปเปอร์) ติดหนี้จำนวนมาก และเทขายอสังหาริมทรัพย์ในมือออกมาในราคาถูก แต่ไทยยังไม่เกิดสถานการณ์ในลักษณะเช่นนี้ หรือในกรณีที่ดีมานด์หรือความต้องการซื้อไม่มีในตลาดจนถึงจุดที่ดีเวลอปเปอร์ต้องลดราคาลงมา เพื่อเร่งระบายสต๊อกสินค้าออกมา ซึ่งตอนนี้ธนาคารยังไม่เห็นมีดีเวลลอปเปอร์รายใดออกแบบทำแบบนี้
ด้านการปล่อยสินเชื่อของธนาคารเชื่อว่าทุกสถาบันการเงินค่อนข้างเข้มงวด และเน้นปล่อยสินเชื่อตามความต้องการซื้อของตลาดเป็นหลัก เช่น ถ้าความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมยังไม่มีธนาคารก็อาจจะไม่เน้นปล่อยสินเชื่อกลุ่มนี้ ตลอดจนการพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้มากกว่าดูมูลค่าหลักประกัน ซึ่งปัจจุบันความสามารถการชำระหนี้ของผู้ประกอบการลดลง เนื่องจากยอดขายปรับลดลง ทำให้วงเงินปล่อยสินเชื่อปรับลดลงตามให้สอดคล้องกัน“คนกลัวจะเกิดฟองสบู่แตก และผู้ประกอบการหนี้ท่วมหัว จึงต้องเทขายของราคาถูกลง ซึ่งตอนนี้ไทยยังไม่ได้เกิดเหตุการณ์นี้ หรือกรณีไม่มีคนซื้อต้องลดราคาก็ยังไม่เห็นผู้ประกอบการถอดใจทำแบบนั้น เพราะแบงก์เองก็เข้มงวด เราดูความสามารถการชำระหนี้เป็นหลัก ส่วนหลักประกันจะดูเรื่องเงินฝากและพันธบัตร หากหลักประกันลดวงเงินก็ต้องลดลงตาม”

いよいよ見えてきた地価下落の実態(その1)

地価下落昨日、経済紙ターンセータギットに載っていたのが本文下の記事ですが、TMB銀行経済分析センターの調査結果によると、いよいよバンコクの地価下落が鮮明になりつつあるようです。

そして、ここでのTMBの結論は、住宅の購入を検討しているのであれば、今こそコンドミニアムを買い叩くベストタイミング、ということでもあります。

もっとも、これについては、来年はさらに一段安になる可能性が高いので、投資の「入口」は「まだまだ待つべき」というのが、バイアスのかかってないAREAやREICの最近の調査資料を読んだ上での、
今の私の考えですが…。

いずれにせよ、くれぐれもデベロッパーのポジショントークに惑わされないで下さい。今、彼らは在庫一掃に必死ですから。

例えば、2割値引きしてもらっても、それがプリセール価格から2割であれば、25%前後が粗利といわれる開発利益のほとんどを捨てているので、確かに検討の価値ありですが、建設が進み見かけ上値上げした後の販売価格から2割引いてもらっても何ら面白くありません。

また、このTMBも最近激減している住宅ローンの貸出しを何とか増やしたいと思っている銀行の一つであり、彼らの調査データは信用しても、結論はちょっと短絡的なのでこれを鵜呑みにするのもまた危険です。

ではまず、そのTMBの調査結果の内容を見ていくことにします。

1.TMBが今の不動産業界のトレンドとして指摘するのは、世界経済の低迷により、タイのデベロッパー各社もリスク軽減策として、相当な値引きや販売プロモーションを行って販売在庫を一掃しようとしている。その結果、不動産価格がかなり下落した今こそ、消費者にとって絶好の住宅の買い時となっている。

2.TMBの調査によれば、この4カ月間、全体としてバンコクの不動産価格は継続的に値下り傾向が続いてきた。首都圏の戸建て住宅はまだ顕著な値下りを示してないものの、タウンハウスについては、年初には昨年同期比で6.2%値上りしていたのが、7月には同1.7%、8月には同1.5%へと既に失速し始めている。

3.一方、地価については、年初には昨年同期比3.3%の値上りとなっていたが、6月に同マイナス3.1%となって以降、7月は同マイナス3.9%、8月は同マイナス4.1%となっ
ている。

4.コンドミニアムについても、年初には昨年同期比で6.3%の上昇を示したものの、4月に入って同マイナス1.3%を示して以来、値下り傾向が続いている。

次回に続く


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แบงก์ส่งสัญญาณชัด ช็อป‘คอนโด’ราคาถูก

กูรูชี้เทรนด์อสังหาฯ ราคาปรับลด เหตุเศรษฐกิจโลกถดถอย-ดีเวลอปเปอร์ลดเสี่ยง อัดโปรฯกระตุ้นยอดขายระบายสต๊อก เป็นจังหวะผู้บริโภคช็อปบ้าน-คอนโดฯราคาถูก

ภาพรวมราคาอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 4 เดือนที่ผ่านมาปรับลดลงอย่างต่อเนื่อง จึงเป็นโอกาสของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย จากผลการสำรวจของศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจทีเอ็มบี ธนาคารทหารไทย หรือ TMB Analytics พบว่า แม้ว่าราคาบ้านเดี่ยวในกรุงเทพฯและปริมณฑลยังไม่ปรับลดลงมาก

ขณะที่ราคาทาวน์เฮาส์แม้ยังไม่ติดลบแต่เริ่มชะลอลง เห็นได้จากต้นปีราคาเติบโต 6.2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนแต่ในเดือนกรกฎาคมราคาปรับลด 1.7% และเดือนสิงหาคมราคาปรับลด 1.5%

ขณะที่ราคาที่ดินเมื่อต้นปีราคาเพิ่มขึ้น 3.3% แต่แนวโน้มราคาปรับลดต่อเนื่องตั้งแต่เดือนมิถุนายนลดลง 3.1%เดือนกรกฎาคมลดลง 3.9% และเดือนสิงหาคมลดลง 4.1%

ขณะที่คอนโดมิเนียมต้นปีเติบโตขึ้น 6.3% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว แต่เดือนเมษายนราคาลดลง 1.3% และลดลงต่อเนื่อง

バンコクで最も渋滞が激しい通り

渋滞今月17日、タイの気象庁から雨期明け乾季入り宣言が出され、ほぼ同時に雨も降らなくなりました。

これからタイの冬が近づき、いよいよゴルフシーズンが始まることもあり、私も先週末、久しぶりにバンナーのゴルフ練習場にいってきたのですが、この2カ月ほどはほとんどクラブにも触れてなかったのに、なぜかこれまで苦手だった3番フェアウェイウッドがまっすぐ飛ぶようになっていて、嬉しくなりました。

2カ月休んでゴルフから離れていると、その間に体に浸み込んだ悪いフォームの癖が自然に消えたのかもしれません。まさにこのブログで書いてきた、今のバンコクの不動産投資は「休むも相場なり」というのと同じで、休んでみるのもいいものです。

11月から各ゴルフ場もビジーシーズンに入り、グリーンフィーを一斉に値上げするそうなので、せこい話ですが、それならその前に行ってこようということになり、今月30日と31日に2日続けてコースに出る予定です。とはいっても、まだまだ暑いので熱中症には気をつけなければなりませんが…。

さて、ゴルフに行くのも、日本なら鉄道網が発達しているので、東京から千葉辺りのコースに行くのでも、ゴルフバッグを抱えて電車で出かける人も結構います。しかし、鉄道網がまだまだのバンコクではそんなのはちょっと無理で、やはり車が必須です。

一方で、バンコクは世界で8位と交通渋滞の激しい街であり、車を運転して家を出た途端、渋滞で全然動かない、というシチュエーションが結構あります。そこで最近、バンコクでもっとも渋滞が激しい通りについて、紹介している記事がありました。

一見、これは不動産投資にはあまり関係がないように思えますが、実は結構重要なことです。車を持つことがまだまだステータスシンボルであるタイ社会では、昔、日本に「いつかはクラウン」とか「シーマ現象」という言葉があったように、今のタイ人アッパーミドルクラスの間では、カムリやアコードが憧れのステータスカーになっています。

だからかどうか知りませんが、都心部に住むアッパーミドルクラス達は、わずか300メートル離れたところにあるコンビニやレストランに行くだけでも、わざわざ車を運転していこうとします。

そんな彼らが嫌がるのが道路の渋滞です。タイ語でジャラージョンとかウンワーイというのですが、ちょっとの移動なのに、下手をすると1時間も渋滞の中で時間を浪費してしまうというのでは、何のために便利な職住接近のダウンタウンに住んでいるのかわからないということになります。

このブログでも書いてきたように、これからミレニアル世代のアッパーミドルクラスが住宅を買うようになり、市場でも大きなボリュームゾーンになることは間違いないのですが、彼らが嫌がる交通渋滞の激しいエリアは不動産投資でもできるだけ避けておくべきです。

特に、私がいつもこんなところは買わない方がいいと書いているラートプラーウなど、タイ人なら渋滞が最悪なことは誰でも知っているし、夕方5時以降の通勤ラッシュ時など、タクシーに乗車拒否されることはほぼ確実です。

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値上りが続くアッパーからハイクラスのセグメント

10万バーツアップフェニックスプロパティコンサルタントから以下のようなプレスリリースがありました。

題:10万バーツ/㎡以上のプロジェクトの急増

地価上昇により、バンコクのコンドミニアム開発にも影響が出ている。

特に目立つのは、10万バーツ/㎡以下で売り出されるプロジェクトが減少する一方で、10万~15万バーツ/㎡の価格帯のプロジェクトが増えていることである。

その理由は、開発コストの中で大きなシェアを占める用地取得費用が、マストランジットシステムによる直接的な影響で値上りしてしまったからである。また、現在、CBDでは20万バーツ/㎡以上のプロジェクトの比率も次第に増えつつある。

一方、減少しつつある10万バーツ/㎡以下、もしくは300万バーツ/ユニット以下のプロジェクトは、マストランジットシステムが将来開通する予定ではあるが、まだ建設工事中であって、今も都心部への移動が困難である物件や、マストランジットの駅からかなり遠い物件に集中している。

記事の内容は以上ですが、今の市場低迷期であっても、30万バーツ/㎡を超えるようなスーパーラグジュアリーについては、大手デベロッパーがCBDの一等地を高額で争って取得した結果、将来の値上り分も織り込んでしまったので、売れなくなっています。

一方、ダウンタウンやミッドタウンなど、あまり買い漁らされていないエリアの地価については地価上昇が続いてきたものの、CBDほどには極端ではなかったので、比較的リーズナブルなアッパークラスからハイクラスの価格帯ではアッパーミドルクラス賃貸需要もあり、「最新トレンド:タイ人入居者需要のミッドタウンブーム」で書いたように今でも増えているのだと思います。

segmentation1このセグメンテーション表では、10万バーツ/㎡以下でもミッドタウンで買えることになっていますが、今であればフェニックスのいう通り、メインクラスはもう買えないので、例えば、BTSの駅から500メートル以上離れたプロジェクト等になってしまいます。

残念ながら、こういうのは、将来、地価の上昇が建物の経年劣化に勝てないので、キャピタルロスが出てしまう可能性が高く、投資としてはあまりお勧めしません。

しかし、実需で買うタイ人のミドルクラスにとっては、それでも便利なバンコク都内に住めるというお金に換算できない魅力があるし、家賃を払って賃貸物件に住むことを考えれば、購入する価値があるのだろうと思います。

ここから私が考えるのは、以前「中低価格帯のプロジェクトが市場を席巻する」で5回にわたり書いたように、やはりこれからもフリンジやミッドタウンで15万バーツ/㎡前後、価格で500万バーツ前後の物件を買っておく方が、今後も地価上昇が続くので新規プロジェクト価格も値上りするし需要もあり、将来的にも「出口」リスクが低いということです。


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คอนโดตรม.ละ100,000 อัพพุ่งพรวด
ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่วิเคราะห์ว่าราคาที่ดินปรับสูงต่อเนื่องมีผลให้การพัฒนาคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครเกิดการเปลี่ยนแปลง ชัดเจนสุดเรื่องของราคาขายต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรมีจำนวนลดลง  พบว่าคอนโดฯราคา 100,000 – 149,999 บาทต่อตารางเมตรมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นชัดเจน เพราะอิทธิพลรถไฟฟ้าที่มีผลโดยตรงต่อราคาที่ดินซึ่งเป็นต้นทุนส่วนหนึ่งของการพัฒนา ขณะที่คอนโดมิเนียมราคามากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรเริ่มมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นโดยเฉพาะเขต CBD ของกรุงเทพมหานคร ส่วน ราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรหรือไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย ทำเลมักเดินทางเข้าเมืองชั้นในยังไม่สะดวก รถไฟฟ้ายังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง หรือไกลออกไปจากรถไฟฟ้า

いよいよゴーサインが出たグレイライン(その2)

grey lineさて、ここで注意しなくてはならないのは、タイのコンドミニアム市場の特性として、新線の計画が決まっただけでは不動産の値上りはまだ始まらないということです。

タイ人も、前回のようにEIAが取れなくて計画が頓挫したり、最悪中止になってしまうことがあることを心得ていて、いざ着工するまで信用しないというところがあります。

以前、「ラーマ4通り(その1)」の中で、「ここは何でもありのタイなので、最後でひっくり返ることも珍しくありません。だからタイ人達も実際に工事が始まるまで信用しないのですが、それもあって、AREAは着工と同時にラーマ4の地価が倍になると言っているのだろうとも思います」と解説しましたが、こちらでは着工が値上りのトリガーだと思っていて下さい。

そして、最後にもう一段高になるのが、路線開通の時といわれているのですが、着工から開通にかけて緩やかに値上りが続き、開通時にもう一度大きく値上りするということが多いようです。

ただし、パープルラインのように路線格差で期待外れに終わるケースもあるので注意が必要です。今はゴールド、レッド、オレンジ、イエローラインなどの新線が着工していますが、これら沿線の駅で販売されているプロジェクトも、実際には既存のマストランジットの駅周辺で売り出されるプロジェクトより販売率は落ちるという統計も出ていて、新線は本当に開通してみるまでわからないというのが本音のようです。

従って、今回のニュースで仲介業者や販売在庫の一掃を急ぐデベロッパーの口車に乗せられてすぐに投資を始める必要はありません。時間をかけて慎重に物件選択と価格交渉を進めていくべきです。

ところで、「急速に縮小するコンドミニアム市場(その2)」で紹介したように、この1、2年で高騰した用地を取得してしまったデベロッパーはしばらく抱え込むしかないということですが、特にトンローやプロンポンの高級住宅地はそうだと思います。

従って、私はトンロー通りで売られているスーパーラグジュアリーなどは既に将来の値上り分を織り込んでしまっているのであと数年は値上りしないし、既存プロジェクトについてもグレイラインが開通しても大して恩恵を享受できないのではないかと思っています。

一方、ちょうど3年前に「トンロー、スクムビット・ソイ36の注目プレビルド」と題して6回にわたり、ソイ36の将来性に注目して、当時の新築プロジェクトを紹介していったのですが、グレイラインの恩恵を受けるという意味では、むしろ駅周辺の割安感のあるソイ36や38が面白いと思っています。

ところで、当時、この中で私は「ベストバイはRHYTHM36-38」と書いています。日本のレインズに近い売買と賃貸に関する実際の取引事例が調べられるタイ語のデータベースがあるのですが、それを見るかぎり、今、このプロジェクトの賃貸ユニットは、家賃が750バーツ/㎡前後であればテナントが比較的短期間でつくという実績が出ていて、空室リスクの低いプロジェクトだとわかります。

最近、このブログで頻繁に書くようになってきたように、これからは日本人だけでなく欧米人の現地採用者やデジタルノマド、タイ人アッパーミドルクラス等を対象にして、脱日本人駐在員の賃貸運用をするべきであり、そういう意味でこれは家賃も手頃で理想的な投資物件ではないかと、私は考えています。

いずれにせよ、この辺の理由については、ソイ36と38を含めたトンロー駅周辺の市場予測として、その内、またあらためて書こうと思っています。

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いよいよゴーサインが出たグレイライン(その1)

Grey Line Phase 13カ月ほど前に「バンコク・グレイラインについて」でグレイラインは沿線住民の反対でEIAが取れずに頓挫していると書きました。

しかし、先週、BMA(Bangkok Metropolitan Administration)が当初のプランを修正し、とりあえず北部からBTSトンロー駅に南下してくるフェーズ1と西のタープラからルンピニーパークまでのフェーズ2に分けて2021年に着工し、2023年の開通を目指すことになったようです。

ただし、これもまたEIAが必要なので、100%確実というわけではないはずなのですが、既に8割の沿線住民から承諾が取れているので、今度はほぼ間違いないということらしいです。

しかし、残念ながら、もっとも重要で経済効果のあるトンローもしくはプラカノンからルンピニーパークまでの当初計画ではフェーズ2に入っていたスクムビットとシーロムを結ぶ区間が後回しになってしまいました。

この区間は土地の収用が難しく、とりあえず見切り発車ということのようですが、トンロー駅からスクムビット38を通ってラーマ4に出るという当初の案は、
トンロー駅前で広大な土地を持つグラミー社の社長が反対しているとの噂もあり、しかもソイ38がドン突きの行き止まりでラーマ4に接道していないことから、その他多くの地権者の土地収用も必要になり、かなり難航するといわれてきたのです。

そこで出てきたのが、プラカノンのスクムビット通りとラーマ4の交差点を始発駅にするという現実的な代案です。それであれば、ラーマ4という公道の上を走ることから、土地の収用も不要でコスト的にも安くなります。

私もこちらの方が理にかなっていると思っていたので、著書でも書いたように、BTSプラカノン駅からラーマ4を通ってルンピニーのワンバンコクを経由し、チョンノンシー駅まで繋げることになるだろうと思っていたのですが、結局、この区間については何も決まらないままペンディングということのようです。

しかし、それでもこの2つのフェーズのグレイラインには、ビジネス街でありながらBRT(専用レーンの高速バス)しかない陸の孤島ともいえるラーマ3やラートプラーウ以北をCBDに繋げる重要な価値があるので、ノンタブリ県郊外とブルーラインを結ぶだけのパープルラインなどよりずっと存在価値は大きいと思います。

そこで早速、タイランドプロパティドットコムなどは、
これがトンローの不動産市場にどんな影響を与えるかという点についてコメントしていて、駅からもっとも離れたサンシリのザ・モニュメントの人気が出るのではないかなどという予想をしています。

もちろん、トンロー通り沿いのハイライズだけでなく横道のソイにあるローライズも含め、すべてのコンドミニアムにとって大なり小なりプラス要因になるとは思いますが、私はむしろグレイラインの恩恵をもっとも受けるのはジャンクションになるBTSトンロー駅周辺のプロジェクトではないかと思っています。

次回に続く

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急速に縮小するコンドミニアム市場(その2)

whizdom6.例えば、スーパーラグジュアリーの場合、コンドミニアムの建設費用は土地代とほぼ同じ、ラグジュアリークラスの場合は土地代の1.3倍、メインクラスやエコノミークラスであれば、土地代の1.5倍から2倍となる。その上、プロジェクトの竣工後は区分所有者として売れ残った部分について、他のオーナーと同様に管理費用等の運営費用も負担しなければならず、これらの追加費用はデベロッパーにとって馬鹿にならない。

7.市場が縮小しつつあるコンドミニアムの開発にはこういうリスクがあるので、
この1、2年、デベロッパーはミックスユースという複合開発により飲食業等にも乗り出して、ビジネスのバランスを取ろうとしているのである。

すなわち、コンドミニアムの売行きが悪化し市場が急速に縮小しつつある中、デベロッパーはコンドミニアムの開発を取りやめにして、当面は取得した用地を抱え込んだ方がましだと考えているわけです。

実際、大手デベロッパーがここ1、2年で取得したCBDの用地などはかなり高値掴みをしているので、そのコストに見合う価格でコンドミニアムを今さら開発しても、ラグジュアリーブームはもう終わっているのでまず売れません。

その結果、デベロッパーはリスクの高いコンドミニアム市場への過剰な依存をやめて、
ここ数年、ミックスユースという住宅以外の不動産開発に展開しようとしている、というのが案外本当のところなのでしょう。

そういえば、プンナウィティのウィズダム101などを見ると、駅からあれだけ遠いのでは住宅だけ建設しても17万バーツ/㎡もの価格ではまず売れません。そこで、オフィスや店舗ビルも一緒に開発してエリア全体の付加価値を上げようとしているわけです。

しかし、半年ほど前に鳴り物入りでオープンした
ウィズダム101のショッピングモールですが、最近はお客もあんまりいなくて閑散としているようなことを聞きました。私自身もオープンした頃に1度行ったきりですが、やはり駅から遠いのでわざわざ行くほどのこともないと思い、それ以来行っていません。

ところで、以前読んだ記事では、タイのコミュニティモールの実に8割が失敗しているそうです。そういう意味では、
ウィズダム101も所詮、プンナウィティ住民のローカルモールなのかもしれません。

やはり、
駅から遠いところに無理やり作るミックスユースよりも、オンヌットやウドムスクのような駅前開発の方がわかりやすくてよさそうです。それに、東南アジア最大級ともいわれるザ・バンコクモールがウドムスクの駅前にできたら最後、ウィズダム101には閑古鳥が鳴くようになるのかもしれません。

このブログでも書きましたが、難しいことは考えず、CBDやダウンタウンならまだしも、ミッドタウンまで行ったら駅から200メートル以内を買え、というのが単純で無難だと思います。

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急速に縮小するコンドミニアム市場(その1)

縮小する不動産市場数日前、現地ビジネス紙、ターンセータギットに大手デベロッパー、プルクサーのCEOであるプラサート氏がセミナーで話した内容が載っていました。

私はこの人の発言内容にはいつも注目していて、以前にもこのブログで何回か取り上げたことがあるのですが、バンコクの不動産市場で何が起こっているのかをバイアスをかけずニュートラルに伝えてくれるので、親会社にとって都合のいいような内容でポジショントークをするデベロッパー系リサーチ会社より余程参考になると思っています。

なお、記事本文は以下にペーストしておきましたが、タイ語で結構長いので興味深いところだけを解説します。これを読むと、我々がこれからどうすればいいのかについても、ある程度の方向性が見えてくると思います。


主題:急速に縮小する市場に立ち向かう不動産業界

1.昨年以降、国内外の経済低迷やバーツ高などでタイのコンドミニアム市場も失速したが、特に今年に入って施行されたLTVによる融資規制の影響が大きい。その結果、2019年の第3四半期は
各デベロッパーが開発を先延ばしするので、新規で売り出される供給量も減少する。

2.年初にはまだ中国人投資家がタイの不動産を買い漁っていたが、その後、アメリカとの貿易戦争やタイバーツ高中国人民元安の影響で彼らは激減した。しかし、この2か月間は、今度は反政府デモに触発された香港バイヤーのセカンドハウス需要の買いが急増した。まさに、メインランドチャイニーズから香港チャイニーズへの主役交代と目まぐるしい変化が起こったのである。

3.地価動向についても、最近は需給を反映するようになってきた。つまり、デベロッパーはもうかつてのように、都心部での無謀な用地取得争いをしなくなった。高価な土地で新規開発をしてもそれを買える消費者がいなくなった今、売れないコンドミニアムの開発などできないからである。

4.同様に、新規開発についても慎重になり、売れるかどうかわからないのに、以前のようにマーケットシェア争いのために見切り発車で大量の開発を実行してしまうようなこともなくなった。

5.既に用地取得をしてしまったデベロッパーは開発を延期したり中止したりして、当面、マーケットが回復するまで抱え込むところが増えてきた。というのも、一旦建設を始めてしまうとその建設コストは用地取得コスト以上にかかるので資金負担リスクが大きいからである。

次回に続く


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อสังหาฯ รับมือตลาดหดตัวอย่างรวดเร็ว
28 Sep 2019

ช่วง 1-2 ปีนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีเรื่องราวเกิดขึ้นมากมาย และท้าทายผู้ประกอบการ ไม่ว่าภาวะเศรษฐกิจโลกถดถอย ส่งผลให้ภาวะเศรษฐกิจไทยไม่ดีตามมา แต่กระนั้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังเติบโตอย่างร้อนแรงทั้งในแง่มูลค่าตลาด และกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยเฉพาะผู้ซื้อต่างชาติ จนนำมาสู่การออกมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ด้วยเกณฑ์สัดส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าบ้าน หรือ (Loan to Value : LTV) เพียงมาตรการเดียวส่งผลกระทบอย่างเห็นชัดเจน โดยเฉพาะต่อตลาดคอนโดมิเนียมนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท-พรีเมี่ยม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวในงานสัมมนา”ผ่ากลยุทธ์ ธุรกิจคอนโดมิเนียม ปี 2019”ว่า ในปีที่ผ่านมามีปัจจัยมากมายที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดการเปลี่ยนแปลง ทั้งกำลังซื้อในประเทศและลูกค้าต่างชาติ และผู้ต้องการที่อยู่อาศัยจริง  มาถึงปีนี้เป็นปีแห่งการสร้างสมดุลในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์  ทั้งนี้ ภาษีและมาตรการต่างๆของภาครัฐ ที่มีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างร้อนแรง โดยเฉพาะมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย สร้างผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างเห็นได้ชัด ในพื้นที่กรุงเทพฯปริมณฑล ยอดขายช่วงครึ่งปีแรกปีนี้ ในแง่มูลค่าติดลบ 13% ส่วนในแง่จำนวนหน่วยติดลบ 11% ในขณะที่ตลาดเปิดตัวโครงการใหม่ ครึ่งแรกปี 2562 มากกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมูลค่าสูงขึ้น 17% ด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่สูงขึ้น 21% เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายซื้อที่ดินและวางแผนพัฒนาไว้เรียบร้อย ไม่สามารถเลื่อนโครงการ อย่างไรก็ตาม ช่วงไตรมาส 3 เริ่มเห็นหลายรายชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ คาดว่ายอดเปิดตัวไตรมาส 3 จะลดลงส่วนยอดขายตลาดต่างจังหวัดโดยเฉพาะจังหวัดหลักๆ ไปในทิศทางเดียวกับตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล นั่นคือครึ่งแรกปีนี้มูลค่าติดลบ 8%  ในแง่จำนวนยูนิตก็ติดลบ 12%ด้านยอดโอนกรรมสิทธิ์ในครึ่งปีแรกยังทรงตัว เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรกของปีก่อน เนื่องจากเป็นลูกค้าที่ทำสัญญาก่อนเดือนตุลาคม 2561 ซึ่งมาตรการ LTV ยังไม่มีผลบังคับใช้กับลูกค้ากลุ่มนี้ ส่งผลให้สินเชื่อใหม่ของธนาคารพาณิชย์ในครึ่งปีแรก ยังไม่เห็นผลกระทบจากมาตรการของ ธปท. อย่างไรก็ดี คาดว่าจะส่งผลกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ในครึ่งปีหลังนี้ จากการที่ยอดขายในครึ่งปีแรกหดตัวอย่างรวดเร็ว(Hard Landing)
ส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในโครงสร้างของตลาดอสังหาฯหลายด้านด้วยกัน เริ่มจากกำลังซื้อลูกค้าต่างชาติ ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา ตลาดต่างชาติเกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างมาก ช่วงต้นปีลูกค้าจีนค่อนข้างคึกคักมาก แต่หลังจากเงินบาทแข็งค่าเมื่อเทียบกับเงินหยวนของจีน รวมถึงเกิดสงครามการค้าสหรัฐ-จีน ทำให้ลูกค้าจีนหายไปจากตลาดอสังหาฯของไทย อย่างไรก็ตาม ช่วง 1-2 เดือนนี้ลูกค้าฮ่องกงมาหาซื้อบ้านหลังที่ 2 ในประเทศไทยค่อนข้างมาก ผลจากเหตุประท้วงในฮ่องกง  ถือว่าตลาดสลับจากจีน แผ่นดินใหญ่ เป็นจีน ฮ่องกง  ราคาที่ดิน ขณะนี้เริ่มเข้าสู่ภาวะสมดุล ผู้ประกอบการรายใหญ่ไม่แข่งกันซื้อที่ดินราคาแพงๆ เพราะที่ดินที่แพง สูงเกินกำลังซื้อของผู้บริโภค ราคาที่ดินสะท้อนถึงตัวสินค้าจะขายได้หรือไม่การลงทุนโครงการเป็นไปอย่างระมัดระวัง กลุ่มที่เคยลงทุนพัฒนาโครงการมากๆ  ถ้าขายโครงการไม่ได้ก็ยอมถอย หรือยกเลิกโครงการ วันนี้ไม่มีใครมีอัตตา ต้องเอาตัวรอด ถือที่ดินที่มีอยู่ภาระน้อยกว่าฝืนสร้างโครงการ เมื่อก่อสร้างไปแล้วค่าก่อสร้างมีสัดส่วนเท่ากว่าๆ ถ้าเป็นตลาดไฮเอนด์ก็เกือบเท่ากับราคาที่ดิน โดยระดับซูเปอร์ลักชัวรี่ต้นทุนค่าก่อสร้างเท่ากับราคาที่ดิน ระดับลักชัวรี่ค่าก่อสร้างประมาณ 1.3 เท่าของราคาที่ดิน แต่ถ้าเป็นกลุ่มระดับกลาง-ล่างประมาณ 1.5 เท่า หรือ 2 เท่า ฉะนั้น หากตลาดกลุ่มนี้วาย ก็ ไม่ควรสร้าง เพราะผู้ลงทุนต้องเติมเงินอีก 2 เท่าของราคาที่ดิน“ยิ่งไปกว่านั้นเมื่อการก่อสร้างเสร็จเรียบร้อย โครงการคอนโดมิเนียมร้ายกว่าราคาที่ดิน มีภาระจ่ายค่าส่วนกลางหลังได้จัดตั้งนิติบุคคล ดีเวลลอปเปอร์ไม่ใช่เจ้าของโครงการแต่เป็นเจ้าของร่วม เจ้าของโครงการคือลูกบ้านที่เข้าอยู่อาศัยแล้ว และเสียงใหญ่ด้วย ดังนั้น ต้นทุนของโครงการคอนโดมิเนียมไม่ใช่ดอกเบี้ยอย่างเดียว ยังมีค่าส่วนกลาง กรณีที่มีห้องชุดที่ขายไม่หมด เจ้าของต้องจัดโปรลดแลกแจกแถม ภาระนี้ค่อนข้างมาก”สำหรับเซกเมนท์ที่มีการเติบโตอย่างมากในช่วง 1-2 ปีนี้นั่นคือ โครงการมิกส์ยูสเกิดขึ้นค่อนข้างมาก จากธุรกิจเครื่องดื่มและอาหารที่สนใจเข้ามาลงทุน ทำให้ตลาดอสังหาฯเปลี่ยนการสร้างสมดุล

バンコクの地価下落始まる(その2)

地価下落

Aliwassa Pathnadabutr, managing director of property consultant CBRE Thailand, said there is an increasing number of landowners with a large amount of land stock offering their plots for sale.

 "Some landlords who never thought about selling their plots might be affected by the current economic slowdown," she said. "They are offering more negotiable deals or flexible prices."


CBREのMDによれば、
現在の景気低迷の影響もあって、所有する土地を放出する地主が増えている。また、これまで全く売るつもりのなかった地主までもが、価格交渉にも応じるという柔軟な姿勢で土地を売り出してきているとのこと。

"Last year landowners were able to ask any price, but they are more flexible this year," said Ms Aliwassa. "This year will be a transitional period from a sellers' market the past several years to a buyers' market."

さらに、(来年から施行される未利用の土地に対する課税が大きな資金負担になることから)去年まで非常に強気であった地主の態度も変わりつつあり、今年はこれまでの売り手市場から買い手市場に移行することになりそうだ。

Peerapong Jaroon-ek, chief executive of SET-listed developer Origin Property Plc, said some landowners have returned to the company to resume land deals.

 "So many plots have been offered to us," he said. "A plot on Surawongse Road used to be priced at 700,000 baht per square wah. Now it is offered at 500,000 baht."


ちなみに、オリジンプロパティによれば、以前、交渉が決裂した地主たちが、また交渉のテーブルに戻ってきていて、例えば、スリウォング通りの用地などは、地主の売却希望価格が70万バーツ/4㎡であったのが、今は50万バーツ/4㎡にまで下がってきている。


With so many plots offered at more negotiable prices, land prices in Bangkok this year will drop by 5-10% from last year or be flat, for the first time since 2009 following the Hamburger crisis, said Ms Aliwassa.

CBREによれば、2009年にリーマンショックで地価が値下りして以来初めて、今年はバンコクの地価が5%から10%の下落、もしくは横ばいになると予想している。


She said the residential sector was significantly impacted by the economic slowdown as market growth in the past four years was driven by foreign demand. Last year foreign buyers recorded 92 billion baht in property purchases, 43% of which came from Chinese buyers. When the Chinese market slowed down, the condo market slumped.

She anticipates the condo market slowdown will continue into next year as there are no positive signs that could reignite the market.


昨年まで市場を牽引してきた外国人投資家が今年に入って減ったこと、特に昨年の外国人購入額、920億バーツの内、43%も占めた中国人バイヤーが激減したことで、タイの住宅市場の中でもコンドミニアム市場がタイ経済低迷の影響をもろに受けることになっている。

その結果、今後も何ら住宅市場に対する(政府からの)インセンティブが出されなければ、来年もコンドミニアム市場の低迷が続くと予想している。

以上が、この記事の主な内容ですが、下に本文全体を添付しておきました。興味があれば、詳しく読んでみて下さい。

デベロッパーが販売在庫の処分で家賃保証をしたり、これといって面白みのないプロジェクトなどは2割もの大幅値引きをしているものもありますが、これまでにも書いてきたように、こういうことが起こるということ自体、新築市場は明らかに値下りしているということです。

そして、今まではそれでも土地の値段は値下りしないという、土地神話があったのですが、いよいよそれも崩れつつあるのかもしれません。

ただし、日本のバブル崩壊の時のように、10年以上も地価下落が続くということはないので、こういう時は2017年以降に高値で買い漁った用地に建設されつつあるプレビルドには目をくれず、その頃、もしくはその数年前に竣工を迎えた、しかも希少価値のある有望物件にこそ、魅力があります。

もっとも、CBD等の一等地の地価も下落しているのかというと疑問であり、営業部門による作為的なポジショントーク的なところも感じるので、あまりこの記事には引っ張られない方がいいとも思うのですが…。

従って、CBREのリサーチ部門はチャイニーズウォールがしっかりしていて、独立したレポートが出せると聞いているので、できれば彼らのレポートを早く読んでみたいところです。

ところで、実は以前にも書きましたが、私もこれはと思う中古を含めた5つのプロジェクトに絞って、もう半年以上虎視眈々と50㎡前後の1ベッドルームか2ベッドルームの投売りを狙っています。

しかし、安く出てくるのはアップサイドのないつまらないプロジェクトばかりで、マーケット全体が崩れているようには感じられません。

私はコミッション目当てのブローカーではないので、買わない方がいいと思うときには、はっきりそう書きますが、こういう状況下ではまさに「休むも相場なり」だと思っていて、今は「入口」ではなく「出口」を目指すとき」で書いたように、次々と自分の投資物件を売却して投資元本を回収しているところてす。

同時に、今のバーツ高のメリットを使ってその一部を米ドル等で待機させ、次のチャンスを待っていますが、アップサイドのある有望物件や自宅は別として、今は取り敢えず次の投資のための手仕舞いがベストだと思っています。


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No gains for Bangkok land
First time in more than a decade

Bangkok land prices are expected to stay flat or drop this year for the first time in over a decade, largely because of the economic slowdown and the Land and Buildings Tax set to take effect early next year, say property analysts.

Aliwassa Pathnadabutr, managing director of property consultant CBRE Thailand, said there is an increasing number of landowners with a large amount of land stock offering their plots for sale.


"Some landlords who never thought about selling their plots might be affected by the current economic slowdown," she said. "They are offering more negotiable deals or flexible prices."


Peerapong Jaroon

-ek, chief executive of SET-listed developer Origin Property Plc, said some landowners have returned to the company to resume land deals.


"So many plots have been offered to us," he said. "A plot on Surawongse Road used to be priced at 700,000 baht per square wah. Now it is offered at 500,000 baht."


Ms Aliwassa said some landowners offered leasehold options to minimise new costs from the imminent tax.


According to the Land and Buildings tax, the tax rate for vacant land will range from 0.3-0.7%, with a rise of 0.3% every three years. For a one-rai vacant plot on Phloenchit Road, the tax rate will be 2 million baht per year.


"Last year landowners were able to ask any price, but they are more flexible this year," said Ms Aliwassa. "This year will be a transitional period from a sellers' market the past several years to a buyers' market."


With so many plots offered at more negotiable prices, land prices in Bangkok this year will drop by 5-10% from last year or be flat, for the first time since 2009 following the Hamburger crisis, said Ms Aliwassa.


According to CBRE, the average increase in land prices nationwide was around 2-3% per year and 5-6% for Bangkok. Land prices in Bangkok rose more than 10% per year during the past several years.


New appraisal prices for land take effect for four years starting from Jan 1, 2020.


They mark an average increase of 2.45% in Bangkok and 8.34% nationwide from the current appraisal prices, according to the Treasury Department.


She said the residential sector was significantly impacted by the economic slowdown as market growth in the past four years was driven by foreign demand.


Last year foreign buyers recorded 92 billion baht in property purchases, 43% of which came from Chinese buyers. When the Chinese market slowed down, the condo market slumped.


"TM30 immigration reporting requirements created problems for foreigners, chasing away some foreign investors from the condo market," said Ms Aliwassa.


She anticipates the condo market slowdown will continue into next year as there are no positive signs that could reignite the market.


"Property incentives can help," said Ms Aliwassa. "They should be aimed at the right target or be offered to those who are not affected by the new lending curbs and are able to take out loans."


Property incentives should not be limited to housing priced at 1-2 million baht a unit as most of the target buyers have high household debts and are likely unable to get a mortgage loan, she said.

バンコクの地価下落始まる(その1)

Land Price Change以前、「10年で最大の値引き合戦が進行中!」で、デベロッパーの在庫処分セールで相当な値引きが始まっているという記事を紹介しましたが、あれはマスコミ特有の大袈裟な誇張でもなかったようです。

実は昨日、バンコクポストに載った記事を読む限り、いよいよバンコクの地価が下り始めたようです。

これまで、CBREのリサーチ部門は、今後もバンコクの地価が下ることはない、というコメントを毎回レポートで書いてきていたのですが、これが一転、この記事では相当数の地主が土地を売りに出してきていて、
買い手市場となった今、とうとう値下りが始まっているとのことで、今までの自信に満ちたコメントは何だったのか、という気にもなりました。

もっとも、今回は営業部門のMDのコメントであり、CBRE内部でもリサーチと営業では市場の見方に違いがあるのかもしれませんが…。


さて、この表は財務省が4年に1度見直す課税用の地価評価額ですが、前回が2016年だったので、2020年からこの新しい評価額に改定されるわけです。

この評価額は、日本の路線価と同様、実際の市場取引価格よりはかなりマイルドになります。4年前に私が調べた時は、確か2割から3割、市場価格より安いようなことだったと思います。

しかしそれでも、過去においてスクムビットなどは改定するたびに2割、3割と値上りしていたのですが、今回の評価では、だいぶん値上り率がおとなしくなっています。

私が思うに、2016年と2017年に急上昇したスクムビットの地価ですが、2018年には横ばい、そして2019年は下落ということで、結局4年間の平均で見ると、随分おとなしい値上り率になったということでしょう。

実際、バンコクの地価が2008年のハンバーガー危機(タイ人はアメリカ発のリーマンブラザースショックのことをこう呼び、一方で、自国のバブル崩壊がきっかけになったアジア通貨危機はトムヤムグン危機と呼ぶようです)の影響を受けて一時的に値下りしたのが、その翌年の2009年ですが、それ以来の値下りということのようです。

しかし、今回の場合、リーマンショックのような外的要因でなく、融資規制やタイバーツ高、家計債務の増加による経済不振といった、むしろ自国に起因することが原因で起こった市場低迷であり、案外根が深く、この不動産市場の低迷は長引くのかもしれません。


私は年初にブログや雑誌等で、今は
「待つも相場、休むも相場なり」の時であり、半年か1年は不動産市場の様子見をした方が良さそうだと書いたのですが、どうやら来年に入ってもまだまだ今の状況を引きずっていくような気がします。


ではまず、この記事の興味深いと思ったところだけ紹介してみますが、こんな出足で始まります。


No gains for Bangkok land  
First time in more than a decade 

バンコクの地価は10年ぶりに値上りが止まった

Bangkok land prices are expected to stay flat or drop this year for the first time in over a decade, largely because of the economic slowdown and the Land and Buildings Tax set to take effect early next year

バンコクの地価は前回の値下りから10年以上経って、今年は横ばいか下落となりそうだ。その主たる原因はタイ経済の不振と来年早々に施行される土地建物税である。


次回に続く

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1ベッドルームにシフトするエクスパット需要(その3)

転換期3年前に最初の著書である「バンコク不動産投資」を上梓した頃は、まだ日系企業のタイ進出が続いていて、駐在員や現地採用の日本人エクスパットの全体数も増えていました。

そこで、「日本人に賃貸することを前提に投資すべきであり、
30㎡以下の1ベッドルームでは供給過剰で空室リスクが高い上に、日本人にも貸せないので買ってはいけない、できれば希少価値のある2ベッドルームを買うべき」と書いたわけです。

しかしその後、タイプラス1が喧伝されるようになり、日系企業のタイ進出も一段落。さらに、家族帯同でなく単身赴任の駐在員が増えてきたことから、
賃貸市場にも変化が出てきたわけです。つまり、以下のコメントにあるように、最近はサービスアパートでも1ベッドルームに対する需要が大きくなってきて、ほとんどフル稼働状態だというのです。

we are seeing more active demand for one-bedroom units which is different from what we have seen in the past. Two-bedroom units used to be more popular for expats moving to Thailand with their family. Now, many apartments are fully occupied for their one-bedroom units and the demand is still increasing
これまでは2ベッドルームに対する駐在員の需要が大きかったが、最近は1ベッドルームに対する需要が増えて、多くのサービスアパートで1ベッドルームの満室状態が続いている。そして、この需要はさらに拡大中である

ただし、誤解してはいけないのが、いくら単身赴任が増えたといっても、彼らはやはり30㎡台の1ベッドルームにはなかなか住まないということです。よほどロケーションがよく、しかも新築のきれいな物件であれば話は別ですが、普通は1ベッドルームといっても、日本人の場合、やや広めの40㎡以上の部屋の人気が高いのです。

従って、投資として購入するのであれば、数年も経つと新築プレミアムがなくなって空室リスクが高まる35㎡の新築物件を買うよりも、築5年ぐらい経っていても、そのロケーションの良さと住みやすい広さと間取りで今でも賃貸需要を維持できている、40㎡以上の1ベッドルームの方が、これからも空室リスクが低くお勧めということになります。

また、先のCBREのコメントにあるように1年で4%も日本人エクスパットが減ったということには、実はもっと大きな意味があります。すなわち、この統計はタイ政府が外国人エクスパットに発給した労働許可証の推移であり、当然、これには帯同している家族の数は入っていません。

そこで、最近は家族帯同者が減って単身赴任が増えているということも合わせて考えると、実際の日本人の数はもっと急激に減りつつあるということが見えてきます。


さらに、最近はプレビルドで竣工前に転売してその値上り益を狙う投資が失敗する可能性が高くなってきたことも考慮すると、我々は今、投資のクライテリアを脱日本人駐在員、キャピタルゲイン狙いから賃貸運用中心に、新築から中古へ、そして短期より中長期投資にシフトするべき転換期にきていると思うのです。

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1ベッドルームにシフトするエクスパット需要(その2)

Work Permitさて、今回の話を読む前にCBREの四半期レポートから思うこと」の(その3)と(その4)を読み返してもらうと入りやすいと思います。

最近も、CBREのリサーチ部門が外国人エクスパット、特に企業駐在員向け賃貸住宅市場について、再びこんなことを書いていました。

ชาวต่างชาติที่ทำงานในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่เลือกเช่าที่พักอาศัยมากกว่าซื้อ ทำให้ตลาดให้เช่าที่พักอาศัยสำหรับชาวต่างชาติมีการแข่งขันสูงเนื่องจากชาวต่างชาติที่ทำงานในกรุงเทพฯ ไม่ได้มีจำนวนเพิ่มมากขึ้น มีเพียงชาวจีนสัญชาติเดียวเท่านั้นที่เพิ่ม แต่ส่วนใหญ่มีงบประมาณต่ำกว่าผู้เช่าชาวญี่ปุ่น ชาวอเมริกัน และชาวยุโรปอยู่มาก
バンコクの外国人エクスパットのほとんどは、自分の家を買わずに賃借しているが、このところ、外国人エクスパットの数があまり増えておらず、(賃貸物件の供給増により)入居者獲得競争はますます激しくなっている。一方、唯一、中国人エクスパットの数だけは増えつつあるが、彼らは日本人やアメリカ人、ヨーロッパ人に比べて住宅予算が少ない

そして、今回のCBREのレポートでは、以下のようなことが書いてあります。

As the number of Japanese expats in Thailand decreased to lower than 20% of the total expats for the first time in 2019 and dropped to 34,133 as of April 2019, a 4% decline Y-o-Y, CBRE is seeing a change in demand and its impact on the rental apartment sector in Bangkok
(2019年4月、日本人エクスパット数は34,133人に減少し、外国人エクスパット全体に占めるシェアがとうとう20%以下と、これまでで最低となった。これは、数の上で前年同期比、4%も減少したことになる)

さらに、これに伴って日本人の賃貸需要にも変化が出てきているというのです。すなわち、日系企業は以前のような家族同伴での赴任を減らし、単身赴任を増やすようになってきていて、賃貸需要もこれまでの2ベッドルームから1ベッドルームにシフトしているということなのです。

実は、こういう形での日系企業の駐在員経費削減は、別にタイだけに限ったことでなく、今では世界中で同じことが起こっています。

25年ほど前のことですが、私がロンドンで日系不動産会社の駐在員をしていた頃は、今とは全く逆でした。多くの日系企業では、家族帯同が海外駐在の条件であり、独身男性はそもそも対象外、また、結婚していても単身赴任は不可でした。

当時、日本人にとって海外駐在というのは精神的にストレスも大きく、それを支える家族が同行するべきというのが、日系企業の人事や労務に対する考え方で、
海外駐在員は駐在手当等で相当手厚い待遇をしてもらっていました。だから、都銀の駐在員などは、10年、ニューヨークに駐在すると、帰国後に家が建つといわれていたほどです。

しかし、そんな時代はもう終わり、今は海外も身近になり、英語ぐらい話せて当り前という時代になったこともあって、企業は経費削減策としてむしろ独身者を含む単身赴任を増やしているわけです。

次回に続く



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1ベッドルームにシフトするエクスパット需要(その1)

Mode AddressChambers On Nut Station今回は、タイで不動産投資をするにあたり、今後ますます重要になってくる賃貸による「運用」方法と、それに関して最近のエクスパット(特に日本人駐在員)を中心に、賃貸需要に変化が起こっているという話題について書こうと思います。

さて、4月1日から始まったタイ中央銀行のLTVレシオ導入による住宅ローン融資規制により、転売益を狙った投資需要が激減してしまっています。

その結果、すでに書いてきたように、300万バーツを超える物件の販売がかなり落ち込んでいて、デベロッパー各社は200万バーツ以下のミドルクラス実需向けプロジェクトの開発にシフトしているわけです。


そして、このLTVレシオ規制の基準は諸外国に比べても特に厳し過ぎるものでもないし、むしろ、これからのタイの不動産市場の健全な成長にとってプラスになると私は思うのです。従って、多分、今後も緩和されない可能性が高いのではないかとも思っています。

そうなると、プレビルドという開発形態を利用して
「入口」からすぐに「出口」に向かう短期投資、すなわち、プリセールで安く買ったバイジョーング(購入予約権)を竣工引渡し前に売り抜けて儲ける手法、タイ語で「ゲンガムライ」と呼ばれる投資が、以前のように人気が出ることはもうないかもしれません。

この10年間、コンドミニアム価格を急速に引き上げてきた一つの原因が、こういった転売狙いの買いをあてこんだデベロッパーの強引な用地取得と新規供給だったのですが、今後それがなくなれば、これまでのように価格が急上昇していくこともなくなり、おのずと売却益狙いでなく、正攻法の中長期賃貸運用が投資の主流になります。

その場合、
「入口」と「出口」の間に中長期間の「運用」が入る、すなわち、イールドプレイをするわけですから、当然、投資の「入口」である物件選定のクライテリアも変わることになります。

具体的には、デューディリジェンスの中心が、将来の
新線、新駅の開発などに伴う地価や投資物件の値上りよりも、家賃収入に基づくNOIとそのキャッシュフロー予測に移ることになります。つまり、できるだけ空室リスクが低く、キャッシュフローがぶれないことが重要となり、ハイライズである必要はあまりなくなります。

むしろ、ローライズであっても、ブランドがある、BTSの駅に近い、スーパーや病院が近い便利な生活環境、静かでプライバシーが保てる等、何らかの面で住宅として卓越した優位性を持つ物件を購入した上で、
前回紹介したように、インテリアデザイナーを使って入居者が住みたくなるような、ワンランク上の魅力ある内装の付加価値をつける、というのがこれからの効果的「運用」方法ではないかと思うのです。

例えば、中古なら「欧米人をたくさん見かける駅は値上りする(その5)」で紹介した2つのプロジェクト、新築なら「DDプロパティの市場予測(その3)」で推薦したオンヌットのチャンバースようなローライズですが、ハイライズに比べて地味なロケーションにあり、将来のキャピタルゲインはあまり期待できないかもしれませんが、価格的に割安感があり、その分、賃貸利回りもよくなるのです。

ちなみに、
偶然ですが、ちょうど今、これは第2次か第3次販売だと思うのですが、デベロッパーのSCアセットがこのチャンバースのオンライン予約を受け始めたところのようです。もし興味があれば直接申込むのもいいと思います。

もっとも、私なら既に第1次プリセールで販売されたバイジョーングのリセールをもっと安く買うと思いますが…。

ところで、ネクサスプロパティリサーチが最近、面白いタイ語のレポートを書いているので、また機会があれば紹介しますが、彼らは、これからは中古を見直すべきというのが結論のようです。

次回に続く

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新築よりも安い!リノベーション物件でお部屋探し「ひかリノベ」      
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エッセ・アソークのデザイナーズフィットアウト(その2)

以下が今回のフィッティングアウトの完成写真とその説明です。

IMG_20190810_121237IMG_20190817_1145076013281311.デザイナーBさんのアイデアで、玄関を入ったところで靴を履き替える習慣のある日本人入居者用に、腰掛ける場所のある収納戸棚をビルトイン。
トップとサイドの建材はキッチンカウンターと同じ模様の高級感あるマーブルストーンを、そして収納扉にはグレイミラーを使用。

328126IMG_20190817_1145265123281283281302.ソファやコーヒーテーブルはBさんの協力工房が製作したオリジナル。
特にソファは英国伝統のチェスターフィールド(これは私のお気に入りのデザインなので、彼女にリクエストしました)。

IMG_20190817_1146502703281253.ソファの後ろには、高価なグレイミラーを天井高3メートルの壁一面に貼り付けたので、ちょっと手狭な感じがあったリビング全体に
奥行きが出て、落ち着いた解放感のある空間に。

4.
ベッドの横で張り出していた寝室の邪魔な柱をグレイミラーとラミネート板でふかして隠した結果、ベッド周りはスッキリした平面かつシンメトリーに(ボード部分は扉として開閉し、中は収納)。

328123IMG_20190817_1147215705.キングサイズの
ビルトインベッドは、協力工房がアンティークの特殊処理をした本物のチーク材を使って製作。

6.
ベッドのヘッドボード裏にはLEDを格納した間接照明。

3281297.IMG_20190810_121417Bさんはリビングのコーヒーテーブルやテレビ台のトップだけでなく、化粧台のカウンタートップにもマーブルストーンを使い、その背面では同じ模様の高級感のあるラミネートパネルを使用。IMG_20190810_121518

8.玄関横の収納キャビネット上部、リビングと寝室それぞれのテレビ台の上部、ベッドのヘッドボードの上部、と3メートルの天井高を生かした十分なビルトイン追加収納

間取図ビフォー1ビフォー2ビフォー3モデルルーム9.最後は着工前に撮った室内写真です。
デベロッパーからの竣工引渡し時点では、こんな
壁紙だけの殺風景な状態でした。

ここに素人のオーナーが現地
高級家具店のINDEX等でいくら高価な家具を買ってきて置いても、余程のインテリアセンスがなければ、大抵はスーパーラグジュアリーとは思えない凡庸な内装になってしまい、結局、コストパフォーマンスが悪くなってしまいます。

自己居住目的ならそれでも問題ありませんが、投資として購入した場合、特にハイライズは普通500ユニット以上と数が多いので、
竣工時には同じ間取りの部屋がほぼ同時に賃貸市場に出てくることになり、入居者獲得競争が激しくなります。

その結果、もし半年、1年という空室期間が出てしまった場合、IRR(内部収益率)が著しく下がってしまうのです。

また、新築時に余裕をもって少し贅沢すぎるぐらいに内装工事をしておき、最初に他の競合ユニットと差別化しておく方が、将来入居者が入れ替わるときにも有利になるので、お勧めです。

それに、ビルトイン家具の据え付けやミラーの貼り付けは下地調整から始まる大掛かりな工事なので、これを後でやるのは非常に投資効率が悪くなります。

例えば、私自身がやって「デザイナー仕様でグレードアップ」と「中古物件を改装して転売(改装編2)」「中古物件を改装して転売(改装編3)」「中古物件を改装して転売(改装編4)」で3回にわたって紹介したトンローの中古物件のようなリファビッシュメントになるわけです。

この時の例のように、極めて状態の悪い物件を格安で買って、徹底的にリファビッシュした後に転売するのが目的なら、これもありです。

しかし、そのまま賃貸運用を続けるのであれば、既存の内装をほぼ全部ストリップアウトしなければならないので、結局2度手間になり、しかも工事のために数カ月の余分なダウンタイムが出ることから投資効率も落ちることになります。


そういったことから、特にこういう高級物件の場合、それに相応しい
プロのインテリアデザイナーを使って、最初から少し贅沢なぐらいにフィットアウトして差別化しておく、とういうのが中長期イールドプレイ投資のベストな運用方法だと、私は思うのです。

ところで、この物件は先日、日頃付き合いのある石川商事さんとシグネットホームさんに入居者募集をお願いしたところなので、興味のある方は直接問い合わせてみてください。


 
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エッセ・アソークのデザイナーズフィットアウト(その1)

エッセアソーク眺望328125私は昔から海外不動産の現場が好きなこともあって、バンコクでも日本在住のクライアントから時々コンドミニアムのフィッティングアウト(内装工事)の依頼を引受けています。

もちろん、
条件次第ではありますが、引受ける以上は施主代理人としてしっかりプランニング段階から施工監理まで、オーナーと連絡を取りながら、責任を持って完成まで面倒をみます。

実は、先日もシンハーが初めて開発したスーパーラグジュアリーコンド、エッセ・アソークの1ベッドルーム(47㎡)をオーナーの依頼でフィットアウトしたところです。

スーパーラグジュアリーの内装工事依頼は久しぶりなのですが、今回、そのクライアントから
実際の完成写真をこのブログで掲載していいとの承諾をもらったので、参考までに紹介することにしました。

さて、著書でも書きましたが、フィッティングアウトは単なるリフォームと違い、入居者が住んでみたくなる魅力的なデザインとコストのバランスが大切です。

それもあって、私はこれまでも内装工事業者より
コストパフォーマンスが高いフリーランスのインテリアデザイナーを使ってきているのですが、今回はデザイナーを使った内装工事」(合計4話)で紹介した2人の女性デザイナーのうち、高級物件を得意とする英国帰りのデザイナー、Bさんを起用しました。

この案件については、工事期間中に長い連休が入ったこともあり、工期が1カ月半と契約より少しオーバーランしたものの、当初プラン通りマーブルストーンやグレイミラーといった高価な建材をふんだんに使用した魅力的な内装で、デベロッパーのモデルルームにも引けを取らないレベルに仕上がったと、私は思っています。

一方、コスト的には、同じ広さのアシュトンアソークが2ベッドルームだったのに対し、こちらは壁が1枚少ない1ベッドルームということもあって幾分安くなりましたが、洗濯機、4Kテレビ2台、ベッドのマットレスといった本来施主が買いそろえるものを別にして8,500バーツ/㎡でした(ただし、私の施主代理施工監理費は別です)。

ヒルトンホテルなどの高級物件のフィッティングを手掛けるBさんは、もう一人の有能なデザイナーであるOさんに比べてもどうしてもデザイン料が高くなるのですが、
一流デザイナーというのは、インテリアの魔法使いのようなものなので、このぐらいのコストは仕方がないとも思います。

さて、次回はプロのインテリアデザイナー仕様がどんなものなのか、詳細な完成写真を披露します。

次回に続く




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外国人需要に依存し続けるデベロッパー(その2)

香港バイヤー1これはつい先日も、「最新出口戦略:タイ不動産を物色する香港バイヤーを狙え」で書いたことですが、今、バンコクでも香港のバイヤーが急増しています。

しかし、もともと中国人投資家が買い始める前は、外国人でタイの不動産を一番多く買っていたのは香港人です。

大分前になりますが、「それでも香港投資家の勢いは止まらない?」と題して、香港バイヤーのタイ不動産市場でのプレゼンスについてCBREのコメントを紹介しました。結局、年初の彼らの予想を超えて、中国人バイヤーは香港人を凌駕してしまったのですが、実は香港人の買いは
コンスタントに続いています。

返還時にイギリスと1国2制度維持の合意ができているとはいっても、約束を守らない中国ですから、いつかは中国に取り込まれてしまうのではないかという危機感が香港人の中には常にあり、これが継続的なタイ不動産の買いにつながっているのだろうと思いますが、
最近のデモにより、その流れが再燃したというわけです。

実は、タイの不動産を買う外国人投資家の中で、意外に台湾人投資家も多いのですが、これも同じ理由からなのかもしれません。

この香港人の買いは、デモが鎮静化すればまた減少するという短期的なものかもしれませんが、それでも低迷する今のタイの不動産市場にとっては、恵みの雨ともいえる「特需」が始まったわけです。

もっとも、もし万が一、中国が軍隊を使ってデモを鎮圧するという天安門事件のようなことが起これば、香港人のタイ不動産購入はさらに拍車がかかることにもなるのですが…。

参考までに、以下はシドニーとシンガポールからのニュース記事ですが、香港バイヤーは今、オーストラリアやニュージーランド、そしてアジアではマレーシア、タイ、台湾の不動産を買っているというものです。

SYDNEY: Hong Kong buying enquiries for expensive
Australian and New Zealand homes have ramped up due to anti-government protests in the Chinese-ruled city, according to property agents and real estate data, as wealthy investors look for a safe haven.

SINGAPORE: Singapore’s housing market isn’t turning out to be the beneficiary many may have thought from Hong Kong’s increasingly fraught protests. Instead, investors are looking to cheaper property markets like Malaysia, Thailand and Taiwan.

ただし、基本的に外国人はすぐにはそこに住まず、当面は賃貸で運用する投資目的の購入がほとんどです。そして、これが増え続けると、誰も住んでない空室が至る所にあるのに、値段だけが高騰してしまって自己居住の実需層であるタイ人が買えなくなるという市場のミスマッチが起こってしまうことになります。

実際、一部ではそういうところも既に出てきているのですが、そうなるとタイの不動産市場は変化に脆い市場になってしまい、マーケットリスクの観点から、我々の投資先としても相応しくない市場になってしまいます。

従って、いくら香港人の特需があるといっても、今の販売在庫処分にはもってこいですが、最初から外国人投資家に依存した新規開発などは、これ以上デベロッパーにやってほしくないものです。

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外国人需要に依存し続けるデベロッパー(その1)

人民元安前回、中国のエンジェル・リアルエステートのコメントを紹介しましたが、違法民泊の勧めには反対ではあるものの、彼らがいうように、しばらく中国人投資家はタイに戻ってこないというのは、正しい見解なのだろうと思います。

今の米中貿易戦争が短期終結する見込はなさそうであり、それに伴って中国景気はますます悪くなりそうです。

また、米国が指摘するように中国が為替操作国なのかどうかはわかりませんが、止まらない人民元安とタイバーツ高が続く中、中国人投資家にとってタイの不動産価格は、日本やシンガポールといった他の外国人にとってのそれ以上に高騰してしまいました。

そして、私が中国人投資家はしばらく戻ってこないと考えるのには、もう一つ大きな理由があります。以前「中国人が狭小1ベッドルームを買う理由」で3回にわたり中国人バイヤーの特徴について詳しく解説したのですが、「
タイで不動産を購入している中国人は、もちろん高級コンドを買う連中もいますが、主な購入層がミドルクラスで、予算的にも300万から500万バーツ(1,000万円から1,600万円)の物件に集中しているというものです」と書きました。

すなわち、タイの不動産を買う中国人達は、数年前までアメリカやカナダの住宅を
マネーロンダリングを兼ねて買い漁っていた、中国の資金力のある高級官僚や会社経営者でなく、本国の住宅価格高騰で自宅購入を諦めたようなミドルクラスが多いのです。

こういうお金は
利回りや収益に細かい臆病なお金であり、比較的景気動向に影響されやすいのです。従って、中国景気が悪い中にあっても昨年のような購入が戻ってくるいうことは多分ないと、私は思っています。

そのへんの見極めだと思うのですが、「やがて始まるVicious Circle(悪の連鎖循環)(その4)」でアナンダがこれから売上を増やすために、ミドルクラスの多い中国の地方都市にも積極的に販売攻勢をかけるという、見当違いとも思える方針をアナウンスした時も
私は否定的でした。

そして昨日、中堅デベロッパーのオールインスパイアーからも、中国人投資家は今年末には戻ってくるという以下のような単純で楽観的なコメント記事が出たのですが、多分それはないと私は思います。
Chinese buyers will make a comeback in the tourism and property sectors in the fourth quarter of this year and into the first quarter of 2020, despite the stronger baht.
"Chinese are the largest source of tourist arrivals in Hong Kong," he said. "Many of them may shift to travel to Thailand instead. Tourism growth will also spur foreign demand in the condo market."
(中国人バイヤーは、タイバーツ高にも関わらず、今年第4四半期から来年の第1四半期にかけて戻ってくる。その理由は、香港にとって最大の観光客である中国人が、今のデモで香港からタイに旅行先を変更すると予想しているからであり、観光客が増えればタイのコンドミニアム購入も増える)

ただし、同時に彼らは以下のようなコメントも出しているのですが、これこそ、今我々が見過ごしてはいけない値千金の情報だと思うのです。
Earlier this month the company recorded more than 100 million baht in condo sales to buyers from Hong Kong, compared with normal sales of 10-20 million baht per month to such buyers.
(通常、香港バイヤーは当社の物件を月間15百万バーツ(5千万円)のペースで購入しているのだが、今月は上旬だけで1億バーツ(3億5千万円)も購入した)

次回に続く



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バンコクの不動産は本来の市場価値より3割高い?(その2)

違法民泊反対では、以下にこのプレスリリースの概要を抜き書きしてみます。

1.2018年は中国人投資家の大量の買いが原動力となって、新規プロジェクトが66,021ユニットも売り出されたが、今年は状況が様変わりしている。今、デベロッパーは新規供給よりも既存プロジェクトの販売在庫処分を重点的に取り組んでいる。

2.エンジェル・リアルエステートはタイのコンドミニアムのFQ(Foreign Quota:外国人割り当て部分)をアジアの外国人に売る大手ブローカーであるが、タイの不動産はキャピタルゲインだけでなく、中長期賃貸による利回りも期待以下となったので、今後は過去2~3年間で起こったような外国人の大量購入はなくなると予測している。特に最大勢力である中国人投資家は、今後、投資先を日本やカンボジア、トルコ等にシフトするであろう。

3.米中の貿易戦争、タイバーツ高人民元安、香港のデモといった対外的要因、そして、過去2年間で大量に新規プロジェクトが供給されたことによる市場での供給過剰、売出価格も本来の市場価値より20~30%割高になっていて、その結果、賃貸利回りも3~4%に低下したという内部的要因により、今のタイ不動産市場では、中国人投資家の投資意欲も明らかに減退している。従って、今年後半もタイ人と外国人両方の購入や竣工引渡しが減少し、コンドミアム市場の低迷が続く。

4.しかし、次の3つのことをすれば、外国人投資家を引き戻すことができる。すなわち、①政府が法律で短期宿泊を認めて、コンドミニアムでの民泊を可能にする。(これにより、投資家の賃貸収入が増加し通常の賃貸契約より利回りが高くなる)②高くなり過ぎた今の販売価格を(デベロッパーは)値下げする。③新規供給を減らす。

とまあ、こんなことが外国人投資家、特に中国人を呼び戻すためのアドバイスとして書いてあるのですが、②については、既に「やがて始まるVicious Circle(悪の連鎖循環)(その1)」でも書きましたが、各デベロッパーが販売在庫一掃のために、今も値下げを繰り返していて、かなり値がこなれてきています。

また、デベロッパーはこれから売り出す新規プロジェクトについても
値付けには慎重になっていて、これまでのように強気一辺倒ということにはならないだろうと思います。

③についても、「これからの市場の主役、中低価格帯(その4)」で書いたように、今年は2割以上新規供給が減ると予想しているところが多いので、彼らのいう通りに市場の調整が進行中です。

ただし、①についてですが、プーケットやパタヤのようなビーチリゾートならまだしも、バンコクのコンドミニアムの住人にしてみれば、ガヤガヤやかましい観光客が我が物顔でロビーやプールで大騒ぎし、個人の静かな生活のプライバシーを踏みにじるようなことをされてはたまったものではありません。

従って、私が今住んでいるコンドミニアムもそうですが、自己居住するタイ人だけでなく、賃借している外国人居住者も大半が民泊反対の立場であり、エンジェルのいうように法律で民泊を認めるような事にはならないだろうと思うし、フアヒンでは「違法民泊の問題」で書いたように、実際に厳格な判決が出て罰金刑が課されています。

それに、これができなければ中国人投資家は戻ってこないというのなら、それでも構わないと思うのです。もともと、リーマンショック以降、中国人投資家などいなくても紆余曲折はありながらも10年にわたりバンコクの不動産市場は基本的には右肩上がりを続けてきたのです。

従って、エンジェルはこの中で中国人が戻らなければ市場は回復しないとでもいっているような印象を受けるのですが、これは多分に彼らの思い上りであり、こんな中国人によるイレギュラーな価格上昇は健全な不動産市場の成長にとって要らないと、私は思うのです。

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バンコクの不動産は本来の市場価値より3割高い?(その1)

割高なコンドミニアム価格下に添付したのは、中国の大手不動産ブローカーであるエンジェル・リアルエステートが数日前にプレス発表したオフィシャルメッセージです。

これによれば、中国の投資家はこのままではタイの不動産市場にはもう戻ってこないだろうという極めて悲観的な見方なのですが、その理由の一つが、バンコクのコンドミニアム価格は本来の市場価値より2~3割高く、これではキャピタルゲインも取れないし賃貸利回りも低いので、もう投資妙味がないからだというちょっとショッキングなものです。

もっとも、バンコクのコンドミニアムは中国の不動産より利回りが数倍高いということで、過去2~3年の間、中国人バイヤーにコンドミニアムを散々売りつけておいて、なんで急に今頃になってそんなことをいい出すのかと思ったりもするのですが…。

それに、ここで彼らが指摘する、利回りがわずか3~4%ほどしかないというのは、優良物件の場合、2~3年前もそんなものだったし、それまでの理屈がひっくり返ったような印象を持ってしまうのです。

まあ、そうはいっても、エンジェルはここ数年の中国人投資家急増の波に乗って、タイでもそのプレゼンスを上げてきたのであり、お膝元である中国本土の投資家動向を最もよく知っているはずです。

その彼らが、今年の下半期以降もこのままではもう中国人バイヤーは戻らないというのですから、多分、その予測は間違ってはいないのだろうとは思います。

なお、これについては6月にも「やがて始まるVicious Circle(悪の連鎖循環)(その5)」で当時のエンジェルのアナウンスを報告しています。しかし、私は年初に「中国人バイヤー動向」のところで2回にわたり、中国人バイヤーはその内、減少に向かう可能性が高いと書きましたが、その理由はここでエンジェルがいっているものとは幾分違います。

それに、このアナウンスの中での彼らの主張はどうも無茶苦茶で、タイが法律を変えて民泊を認めなければ中国の投資家は戻ってこないだろうとか、ちょっと上から目線で偉そうにいっているようにも思えるのですが、
トンロー・スクムビット36新築市場(その2)でも紹介したように、私は収益最優先の中国人バイヤーは当然のように違法民泊に出すので、むしろ昨年のように大挙して買いに来ない方が、不動産市場が荒れなくていいとさえ思っていて、これには全く同意できません。

しかし、興味深いところもあるので、次回でこのプレス発表の概要を解説してみようと思います。


次回に続く

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เอเยนต์จีนผวาลูกค้าลดวูบ ราคาคอนโดไทยสูงกว่าตลาด30%

โบรกเกอร์จีนรายใหญ่ “แองเจิล” เผยแนวโน้มลูกค้าซื้ออสังหาฯไทยลด เหตุราคาคอนโดฯปรับขึ้นสูงเกินจริง 20-30% ผลตอบแทนตํ่า แนะเปิดช่องให้เช่าระยะสั้นเพื่อสร้างรายได้ธุรกิจคอนโดมิเนียมที่เคยเฟื่องฟูอย่างมากช่วง 3 ปีที่ผ่านมา โดยมีตลาดลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะนักลงทุนชาวจีน เป็นกลุ่มหลักที่ขับเคลื่อนตลาดคอนโดมิเนียมเติบโต สำหรับในกรุงเทพมหานครสูงสุดเป็นประวัติการณ์ในปี 2561 มียอดการเปิดขายโครงการใหม่มากถึง 66,021 ยูนิต แต่ในปี 2562 สถานการณ์ตลาดตรงข้ามกับปีก่อน จากปัจจัยเศรษฐกิจโลกและในประเทศเข้าสู่ภาวะชะลอตัว ซํ้าด้วยมาตรการควบคุมสินเชื่อบ้าน LTV วงการอสังหาริมทรัพย์ประเมินการเปิดตัวโครงการคอนโด มิเนียมใหม่ๆ จะลดน้อยกว่าปีที่ผ่านมา เพราะช่วงครึ่งปีแรกรายใหญ่ในตลาดมัวสาละวนกับการระบายสต๊อก ทั้งนี้ มาตรการ LTV เริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ต้นเดือนเมษายนที่ผ่านมานายไซม่อน ลี ประธานกรรมการ บริษัท แองเจิล เรียลเอสเตท คอนซัลแทนซี่ จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านการตลาดและขาย โดยเฉพาะโควตาต่างประเทศ ซึ่งเป็นโบรกเกอร์รายใหญ่ที่ทำตลาดในภูมิภาคเอเชีย กล่าวถึงทิศทางการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของผู้ซื้อต่างชาติว่า ปีนี้ความสนใจลงทุนจะลดลงจากช่วง 2-3 ปี เนื่องจากผลตอบแทนและผลกำไรที่นักลงทุนคาดหวังจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยลดลง อย่างแรกเลยคือกำไรจากการค้าขายอสังหาริมทรัพย์ และกำไรจากการปล่อยเช่าระยะยาว โดยเฉพาะชาวจีน ที่เป็นลูกค้ากลุ่มใหญ่ที่สุดที่เลือกลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ทั้งนี้ เบนไปลงทุนที่ญี่ปุ่น กัมพูชา และตุรกี อย่างไรก็ตาม ชาวจีนยังไม่ทิ้งตลาดอสังหาฯประเทศไทย

ขณะนี้ตลาดอสังหาฯของไทยได้รับผลกระทบจากปัจจัยภายนอก ทั้งสงครามการค้า, เงินบาทแข็งตัว, เงินหยวนอ่อน รวมถึงกลุ่มผู้ประท้วงในฮ่องกง และปัจจัยภายในที่สินค้าประเภทคอนโดฯของประเทศไทยเปิดตัวเป็นจำนวนมากตลอดระยะเวลา 2 ปี จนเกิดภาวะล้นตลาด ด้านราคาขายมีการตั้งราคาสูงกว่าตลาด (Over Price) ทำให้ Capital gain ได้ไม่ถึง 20% ผลกำไรจากการเช่า (Yield) เหลือเพียง 3-4% เท่านั้น ทำให้นักลงทุนที่สนใจลงทุนในประเทศไทย ตลอดระยะเวลา 2 ปีที่ผ่านมาหดตัวลงอย่างชัดเจน ทำให้ในช่วงไตรมาส 3-4 ของปีนี้ จะเป็นการชะลอตัวและถดถอยอย่างแท้จริง ดีเวลอปเปอร์ต้องปรับตัว เนื่องจากยอดขาย-โอน ลดลงทั้งกลุ่มลูกค้าไทย-ตปท. ส่งผลให้การเปิดโครงการน้อยลงการดึงนักลงทุนต่างประเทศให้หันกลับมามองประเทศไทยได้ ต้องปรับใน 3 จุดคือ กฎหมายไทยควรเปิดให้นำห้องชุดที่ซื้อลงทุนทำธุรกิจเช่าแบบระยะสั้น เหมือนประเทศอื่นๆ เช่น ญี่ปุ่น กัมพูชา ตุรกี ไซปรัส กรีก และกลุ่มประเทศทางยุโรป อื่นๆ สามารถประกอบกิจการธุรกิจเช่าแบบระยะสั้น ซึ่งทำให้เงินจากนักลงทุนเริ่มจะหลั่งไหลไปสู่ประเทศที่มีการอนุญาตให้ประกอบกิจการ เพราะมองว่าให้ผลกำไรที่ดีกว่าการปล่อยเช่าแบบระยะยาว อาทิ ญี่ปุ่น ซึ่งธุรกิจปล่อยเช่าระยะสั้น อนุญาตให้สามารถประกอบกิจการได้ เป็นอย่างมาก การบริหารจัดการนั้น ญี่ปุ่นมีการจัดโซนสาหรับการปล่อยเช่าที่พัก อาทิ ในโตเกียวทางตอนใต้ที่อนุญาตให้ปล่อยเช่าที่พักระยะสั้นสูงสุด 180 วัน และที่พักระยะยาวสูงสุด 180 วัน พื้นที่ส่วนต่างๆ อาทิ โอซากา อนุญาตให้สามารถประกอบธุรกิจที่พักแบบระยะสั้นสูงสุด 365 วัน ส่วนประเทศอื่น อาทิ ตุรกี เองก็มีนโยบายที่เอื้ออำนวยต่อการลงทุนของต่างชาติ กรณีที่ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคา 8 ล้านบาท จะได้หนังสือเดินทางตุรกี

หากจุดแรกสามารถแก้ไขได้ จะทำให้นักลงทุนมีกำไรจากการปล่อยเช่า ส่วนอีก 2 จุดที่ต้องปรับคือราคาที่สูงเกินตลาด กับการเปิดโครงการมากๆ ของผู้ประกอบการ ที่ทำให้สินค้ามีจำนวนมาก ซึ่งกระทบต่อราคาขายต่อรวมถึงกำไรจากการขายอสังหาฯ

ปัจจุบันมี 3 โครงการที่สามารถทำยอดขายได้ดี 
1.โครงการรีเจ้นท์ บางซ่อน ราคา 9.9 แสนบาทต่อยูนิต โครงการอื่นที่ใกล้กันมีราคาสูงกว่า 
2.แชปเตอร์ เจริญนคร ราคาขาย 1.7 แสนบาทต่อตารางเมตร ขณะที่โครงการอื่นริมแม่นํ้าเจ้าพระยาอยู่ที่กว่า 3 แสนบาทต่อตารางเมตร และ 
3.ไซมิส พระราม 9 ราคา 1.05 แสนบาทต่อตารางเมตรสำหรับแองเจิลฯ ในปีนี้คาดว่าจะขายได้กว่า 1,000 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 3 ล้านบาทต่อยูนิต ทั้งนี้คาดหมายจะปิดที่ 1,500 ยูนิต ขณะที่ปี 2561 ขายได้ 3,200 ยูนิต

最新出口戦略:タイ不動産を物色する香港バイヤーを狙え

香港抗議運動先日も「今の外国人投資家動向からその先を読む(その1)」の中でちらっと書きましたが、友人のアナリストから、香港からの買いがバンコクで急増しているので、手持ち物件を売りたければ、今なら彼らをターゲットにするといい、というアドバイスをもらい、ちょっと調べたところ、下に添付したように、確かにそれをサポートする情報がありました。

日本語なので一番わかりやすいのが、この毎日新聞の記事ですが、実際、2カ月も続く抗議運動と中国の脅威に恐れをなした富裕層は、将来の移民を睨んでバンコクでも不動産を買い始めています。

台湾などへの移民希望者が急増
毎日新聞 - 2019年8月23日
 「逃亡犯条例」改正案への反対運動を契機とした政府への抗議運動が6月から続く香港で、台湾などへの移民を希望する市民が急増している。移民手続きなどを代行する業者への問い合わせも殺到しており、香港メディアは、政治混乱や将来への不安などが背景にあると伝えている。
 台湾当局の発表によると、今年1~7月に長期在留資格を得た香港人は1835人で前年同期比約30%増。定住資格を得たのは759人で同約20%増だった。ロイター通信によると、高額投資が条件となるオーストラリア東部ニューサウスウェールズ州移住のためのビザ申請も急増しているという。
 マンション価格や生活費が高騰する香港からはこれまでも年6000~8000人が海外に移民。だが最近の移民増加の背景には、長引く抗議デモに伴う対立の激化で「1国2制度」が失われることへの懸念があると報じられている。

ただ、同じ中国語圏の台湾に逃げたいというのは、多分、ミドルクラスが多いのではないかと思います。やはり、富裕層は英語も流暢だろうし、香港と同様に中国の脅威が残る台湾に逃げるより、もっと安全な国に移民したいと思うはずであり、そう考えると、下の22日付バンコクポストが書いているように、アジアであればマレーシアとタイがベストチョイスというのは頷けます。

Spooked by Protests, HK citizens snap up apartments in Malaysia
KUALA LUMPUR/HONG KONG: Hong Kong citizens have snapped up about 200 apartments in the past two months at a sprawling housing development in Malaysia, two estate agents said, a sign that some Hong Kongers are looking for homes elsewhere due to the political volatility at home.
The latest purchases will nearly double the number of apartments held by Hong Kong residents in the $100-billion Forest City developed by China's Country Garden Holdings Ltd on the southern tip of Malaysia.
Real estate agents expect Malaysia and Thailand to benefit the most from some Hong Kong residents' frustration over the second bout of lengthy anti-government demonstrations in five years in the former British colony, which returned to Chinese rule in 1997.
Source: Bangkok Post – 22 August 2019

もっとも、下の20日付バンコクポストが書いているように、彼らのほとんどは広い高額コンドミニアムを物色しているので、タイ人のアッパーミドルクラスが買うような、30㎡前後の1ベッドルームは多分買わないと思いますが...。

Magnolia Says HK Protests Good for Sale
Two months of increasingly chaotic protests in Hong Kong are driving investment money out of the city and into Thailand’s ultra-luxury condominiums, according to one of the biggest developers in the Southeast Asian country.
“The protests give us an advantage for this project,” Keerin said. “If you look at Thailand right now, compared to other countries, we have a good level of political stability.”
In Hong Kong, where pro-democracy demonstrators have filled the streets since June, development and high-end investment are on hold. Last week, CK Asset Holdings Ltd. and Sun Hung Kai Properties Ltd. decided to postpone sales of new multi-billion-dollar projects, and transactions in the secondary market are down sharply, especially for luxury homes.
Bangkok real estate has also been attractive to international investors because, even after years of gains, prices are still often cheaper than in less traveled-to cities such as Jakarta, Kuala Lumpur, or Vietnam’s Ho Chi Minh City.
“Compared to Hong Kong, we’re still much cheaper,’’ Keerin said. “Foreigners come here and they can see that what we have to offer is nothing less than what you’d find in New York, Hong Kong or Singapore.”
Source: Bangkok Post – 20 August 2019

それでも、香港の富裕層ばかりでなくミドルクラスもバンコクの物件を物色しているはずなので、今の低迷するコンドミニアム市場で敢えて不動産を売却したい場合の有効な「出口戦略」は、やはり香港バイヤーに直接顧客ルートを持つエージェントを使ってみることだろうと思うのです。

ただし、勘違いしないでいただきたいのですが、これはタイの仲介業者のことではありません。香港のブローカーでタイの不動産を扱っているところです。そういうところには、当り前のことですが、タイの不動産を買いたいという現地の顧客から問合せがもっとも多く集まってくるのです。

例えば、日本在住の人がタイのコンドミニアムを買いたければ、直接面談しながら不動産市場や物件の詳細を聞けるという安心感から、まず東京に店がある業者に問合せしようとするケースが多いはずであり、次がバンコクにある日系業者で、タイの業者に直接問い合わせる人は少ないのと同じです。

そんなこともあり、結果はどう出るかわかりませんが、私も今、トンローのプレビルドで55㎡の広めの1ベッドルーム、プリセール価格が700万バーツほどの投資物件のバイジョーング(購入予約権)を持っているので、タイの不動産を得意とする香港のエージェントを使ってリセールで売りに出してみているところです。

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今の外国人投資家動向からその先を読む(その2)

外国人比率(以下はAREAのコメント)
3.タイ政府は外国人が購入できるコンドミニアムの価格に下限をつけるべきである。さもなくば、彼らのゲンガムライ狙いの投機的な買いで、一般のタイ人が自己居住用に買うような物件まで値上りしてしまう。また、外国人は新規プロジェクトしか買えないようにして、リセールの購入を禁止したり、外国人の売買に対する税金を引き上げるという方法も検討すべきである。

4.上半期に外国人が購入したコンドミニアムはユニット数で市場全体の14%となり、昨年の20%に比べて落ち込んだ。主な原因は中国人バイヤーの減少であり、今後さらに減るものと思われる。また、現時点では市場での売買全体の3分の2が自己居住用の実需によるものであるが、それでもまだ3分の1が、転売目的や外国人の購入である。これがもっと減れば、デベロッパーも乱開発により慎重になり、やがて供給過剰の問題もなくなる。従って、政府は今の内に何らかの対策を講じるべきである。

AREAのレポートは以上ですが、上の表は前回添付したAREAの表を基に、私が外国人が買う3つのエリアに絞ってまとめたものです。

すなわち、バンコク都心部であるダウンタウン(外国人購入額全体の55.6%)、中国大使館があり、中国人が中心となって購入するラチャダーからラートプラーウにかけてのMRT沿線
(同19.5%)、そして日本人を含めアジア人及び欧米人の購入が比較的多いBTSスクムビット沿線のオンヌットからサムットプラガンにかけての東部エリア(同13.9%)で、金額ベースでの外国人購入の約9割が集中しているのです。そして、この傾向は今後もまず変わらないと思います。

そこで、各エリアについて私の考えを書いてみます。

バンコク都心部:新築物件は、今の売買市場の主役ともいえる一般タイ人の自己居住需要ではなかなか手が出せないので、低迷が長引きそうです。やはり、富裕層や投資目的の買いが出てこないと難しい市場です。ただし、アッパーミドルクラスが自己居住用で買える価格帯にある、たとえばローライズの築浅中古などは動くと思いますが、それでも30㎡以下がほとんどなので、我々が買っても日本人への賃貸は諦めるしかありません。

ラチャダー~ラートプラーウ:
中国人バイヤー見参、日系デベは道を空けろ(その2)で書きましたが、私としては中国人バイヤーが多いラチャダー周辺は民泊で出される物件が多い上に、賃貸するにも中国人入居者は家賃交渉が厳しいので、日本人投資家は避けておくべきと思っています。

また、このエリアは
都心部でもないのに、ラーマ9を筆頭に大量の新規供給が行われ、今も多くのプロジェクトが建設中です。しかも、4ユニットに1つが外国人の購入であることがこの表からわかりますが、その大半が中国人バイヤーです。そして、ほとんどの中国人は新築しか買わないことから、新規供給プロジェクトに占める彼らの比率は25%よりもっと上がります。

そこでAREAがいうように、今後さらに中国人の購入減やキャンセルが続けば、新築の販売在庫が積み上がり続けるはずで、今の供給過剰状態はもっと悪化します。

ただし、この沿線は
40歳以下購入層の人気ロケーション」で書いたように、タイ人アッパーミドルクラスが住みたがるエリアでもあり、そういう賃貸ニーズもかなりあるので、もうしばらく待って底値買いした上で、中国人でなくタイ人に賃貸するという運用戦略であれば、それはありかもしれません。

オンヌットより東のエリア:この中でも特にバンコク都内(ベーリング駅を超えるとサムットプラガン県に入るので人気が落ちる)では、欧米人や日本人の現地採用組、タイ人アッパーミドルクラスの賃貸需要があります。この表を見る限り、BTSスクムビット線沿線のオンヌットからウドムスクにかけてのミッドタウンエリアであれば、まだ外国人比率も15%程度とラチャダーのように買い荒されていないように思えます。

従って、予算が2,000万円前後の日本人投資家にとっては、このエリアでリセールを含めた駅近物件を底値買いしていくのがベストだと思うのです。少なくとも、今後とも外国人は誰も買わないようなノンタブリなどは買うべきではありません。

また、AREAのいう通り、これまでタイのコンドミニアム市場は外国人に対して開かれ過ぎていたところがあり、これがタイ人の住宅購入を難しくしつつあるので、これからはマレーシアやシンガポール、香港のように、政府が外国人の購入に一定の縛りをつけてくる可能性はあると思います。

もしそうなれば、ミッドタウンの手頃な価格帯の物件は、将来規制が入って買えなくなることも考えられるので、ラグジュアリー級の富裕層向けプロジェクトよりも、中古でもいいので駅前で購買層が厚い400万から500万バーツの広めの1ベッドルームや2ベッドルームを買っておく方が、投資としても面白いと思うのです。

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ในความเป็นจริงประเทศไทยพึงกำหนดราคาห้องชุดขั้นต่ำที่ต่างชาติจะสามารถซื้อได้ เพื่อป้องกันการมาเก็งกำไร และทำให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้นสูงจนเกินไป จนทำให้ประชาชนไทยเองไม่สามารถที่จะมีบ้านได้ เพราะถูกชาวต่างชาติแย่งซื้อ  หรือไม่ก็อาจกำหนดให้ต่างชาติซื้อได้แต่บ้านมือหนึ่ง ห้ามซื้อบ้านมือสอง   นอกจากนั้นยังอาจคิดภาษีสูงๆ เพื่อยับยั้งการซื้อขายห้องชุดโดยคนต่างชาติ
            การที่ต่างชาติซื้อห้องชุด 14% ของจำนวนทั้งหมดนี้นับว่าลดลงกว่าแต่ก่อนที่ประมาณ 20% เพราะจีนเข้ามาซื้อในปริมาณที่ลดลง  ในอนาคตอาจจะลดลงกว่านี้อีก  ตลาดที่อยู่อาศัยในทุกวันนี้ มีผู้ซื้ออยู่เองจริง ประมาณ สองในสามเท่านั้น เพราะมีนักเก็งกำไรและต่างชาติมาร่วมซื้อด้วย  ถ้าการเก็งกำไรและการซื้อโดยต่างชาติลดลง ตลาดคงต้องสร้างอุปทานลดลงกว่านี้  การวางแผนการพัฒนาโครงการจึงต้องสำรวจวิจัยให้ถ้วนถี่
            รัฐพึงมีนโยบายที่ชัดเจนต่อการซื้อทรัพย์โดยชาวต่างชาติ หาไม่ประเทศไทยจะประสบปัญหาในไม่ช้า

今の外国人投資家動向からその先を読む(その1)

外国人が投資するエリアAREA(Agency for Real Estate Affairs)が現在販売中の2400にも及ぶ住宅プロジェクトに調査員を派遣して、その販売状況を調べ、今年上半期の外国人投資家動向をまとめた結果が、先日発表されました。

その結果を見ると、この表のように外国人の投資はごく限られたエリアに集中しているのがよくわかりますが、レポートには政府は早めに外国人の購入に規制をした方がいいとか、なるほどと思わせられるAREAの興味深い意見も書かれています。

また、タイの場合、外国人投資家といっても大きく①中国人、②香港やシンガポール、日本、台湾といったその他アジア勢、③イギリスやドイツ、北欧などのヨーロッパ勢の3つに分けられるのですが、その中ではここ数年、中国人の増加が際立っていました。しかし、今年に入ってそれが急減しつつあるということも数字に出ています。

一方で、2カ月にも及ぶデモによる中国との軋轢で、身近な避難場所としてタイの不動産がまた香港の投資家から物色され始めているということも、最近、
友人のアナリストから耳にしました。これは短期的な流れなのかもしれませんが、市場にとって悪い話ばかりでもないようです。

従って、今の停滞する不動産市場の中で、自分の持っている物件をどうしても売りたければ、香港の投資家層に顧客ルートを持つエージェントに売却依頼をするというのも一つの出口戦略だと思います。

さて、ではまず、「今年上半期のコンドミニアム売買金額全体に占める外国人比率は19%」というキャプションで始まる、このレポートのポイントを見ていこうと思います(注:本文は下に貼り付けています)。


1.今年上半期、バンコク首都圏全体では26,680ユニットのコンドミニアムが売買され、その中で外国人の購入は3,659ユニットと全体の14%であり、また、金額ベースでは19%を占めた。特に外国人購入額の中で都心部の占める比率は56%となった。

2.バンコク都心部とラチャダーからラートプラーウにかけての2つのエリアでは、ユニットベースでどちらも25%と外国人比率が最多となったが、一方で、ほとんど見向きもされなかったのがノンタブリからバーンブアトーングにかけてのエリアである。また、都心部で外国人が購入したユニット数は1,231となり、外国人全体の購入数である3,659ユニットに対して34%であった。

3.一方、金額においては、外国人の購入額は178億バーツ(約620億円)であり、バンコク売買市場全体の19%を占めたが、中でもラチャダーからラートプラーウでは同エリア売買市場の26%と、都心部の24%を抜き最高となった。また、外国人購入額全体に占める都心部物件の購入額は99億バーツ(約340億円)と全体の55.6%となった。

次回に続く

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ครึ่งแรกปี 62 ต่างชาติซื้อห้องชุดมูลค่า 19%

ในรอบครึ่งแรกของปี 2562 ชาวต่างชาติซื้อห้องชุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลไปประมาณ 14% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด มีมูลค่ารวมถึง 19% ของทั้งหมด โดยในเขตใจกลางเมืองต่างชาติซื้อทะลุถึง 56%
            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยว่า จากผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยทุกประเภท เชื่อว่า มีเพียงห้องชุดที่มีชาวต่างประเทศสนใจซื้อเป็นพิเศษ ส่วนที่อยู่อาศัยประเภทอื่น เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และตึกแถว ไม่มีชาวต่างชาติซื้อ หรือซื้อได้ยากกว่า เช่น ต้องนำเงินเข้ามาลงทุน 40 ล้านบาท เป็นต้น
            ในกรณีห้องชุดตามกฎหมายไทยกำหนดให้ต่างชาติสามารถซื้อได้ถึง 49% ของพื้นที่ห้องชุดที่ขายได้ทั้งหมดในอาคารชุดหนึ่งๆ ยกเว้นในเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกที่ต่างชาติสามารถซื้อได้ถึง 100%  ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ส่งคณะนักวิจัยออกสำรวจตลาดโครงการห้องชุดและที่อยู่อาศัยทั้งหมดเกือบ 2,400 โครงการที่ยังขายอยู่ในท้องตลาดพบว่า

  1. ในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 มีห้องชุดขายได้แล้วประมาณ 26,680 หน่วย โดยต่างชาติซื้อ 3,659 หน่วย หรือประมาณ 14% ของหน่วยขายทั้งหมด โดยในเขตใจกลางเมือง และเขตรัชดา-ลาดพร้าวมีต่างชาติซื้อแห่งละ 25%   ส่วนบริเวณที่มีต่างชาติซื้อน้อยที่สุดคือนนทบุรี-บางบัวทอง ต่างชาติซื้อเพียง 2% ของทั้งหมด รองลงมาคือแถวสุขสวัสดิ์-ประชาอุทิศ ซื้อเพียง 3%  อย่างไรก็ตามเมื่อพิจารณาจากจำนวนหน่วยที่ต่างชาติซื้อ ปรากฏว่าในเขตใจกลางเมือง ต่างชาติซื้อมากที่สุด 1,231 หน่วย รวมเป็น 34% ของหน่วยขายที่ต่างชาติซื้อไปทั้งหมด (3,659 หน่วย)

   2. ในแง่มูลค่าพบว่าในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 มีห้องชุดขายได้แล้วประมาณ 93,648 ล้านบาท โดยต่างชาติซื้อ 17,783 ล้านบาท หรือประมาณ 19% ของมูลค่าของหน่วยขายทั้งหมด โดยในเขตรัชดา-ลาดพร้าวมีต่างชาติซื้อ 26% ซึ่งถือว่าสูงสุด ส่วนในเขตใจกลางเมือง มีต่างชาติซื้อ 24%   ส่วนบริเวณที่มีต่างชาติซื้อน้อยที่สุดคือนนทบุรี-บางบัวทอง ต่างชาติซื้อในมูลค่าเพียง 0.1% ของทั้งหมด รองลงมาคือแถวปิ่นเกล้า-พุทธมณฑล ซื้อเพียง 0.4%  อย่างไรก็ตามเมื่อพิจารณาจากจำนวนหน่วยที่ต่างชาติซื้อ ปรากฏว่าในเขตใจกลางเมือง ต่างชาติซื้อมากที่สุด 9,893 ล้านบาท รวมเป็น 55.6% ของมูลค่าที่ต่างชาติซื้อไปทั้งหมด (17,783 ล้านบาท)

中低価格帯のプロジェクトが市場を席巻する(その5)

新線沿線コンドさて、余談はここまでにして、今回の主題である「中低価格のプロジェクトが市場を席巻する」に戻ることにします。

これまでにも何回か書いてきましたが、タイ中央銀行の融資規制や中国人バイヤーの減少で、投資目的のコンドミニアム購入は急減しています。

特に、タイ人のアッパーミドルクラスによる投資目的の購入が激減していて、今は自己居住目的の購入が中心です。

その結果、購入可能価格も以前よりかなり下がってきていて、15万バーツ/㎡以上の物件はなかなか売れなくなっています。

添付の図は、こういった自己居住目的の購入者に特に人気のある新線や延伸線、ブルー、グリーン、オレンジ、イエローの沿線で販売中の15万バーツ/㎡以下の新規プロジェクトについてです。ミドルクラスは予算の関係から、今は不便でも将来電車が走るようになればもっと便利になるところを買ってきているというわけです。

日本の第一次住宅取得者層も同じようなことを考えるので、これについては理解できると思いますが、日本人なら別に新築でなくてもいいと考えるところが、タイ人はやはり新築志向が強いところがちょっと違うというところでしょうか。

この図を簡単に解説すると、現在開発が進む新線沿線プロジェクトで、実需層が買える15万バーツ/㎡以下のプロジェクトの供給数です。

1.ブルーライン(MRT):14,000ユニットの新規供給があり、既に75%が販売済

2.グリーンライン(北部延伸線):9,280ユニットの供給で、既に82%が販売済

3.オレンジライン(東側):17,400ユニット以上の供給があり、主にラームカムヘーン通り沿いとフアマーク駅周辺

4.イエローライン:ラートプラーウ周辺の2,000ユニット

すなわち、新規開発プロジェクトにおいては、自己居住目的でとにかくマイホームが欲しいという人達が買う、先に(その1)で書いたオリジンプロパティやオールインスパイアのようなプロジェクトですが、こういった30㎡もない狭小ユニットでかつ価格的にも200万バーツ前後までの物件が、これから数年間、新築市場を席捲するのだろうと思っています。

しかし残念ながら、我々は自己居住目的で買うのではないので、こういう狭くて劣化の速い廉価物件を買った場合、投資リターンが下手をするとマイナスになる可能性もあります。従って、この表のような新線沿線で開発中のプロジェクトにいくら人気があるといっても、我々日本人が投資として買ってもいいところはほとんどないと思うのです。

一方で「40歳以下購入層の人気ロケーション」の中で、これから住宅取得を始める大きなボリュームゾーンであるミレニアル世代、特にアッパーミドルクラスと思われる層の需要についてこんなことを書いています。

(ミレニアル世代は)都心部で交通の便がいいロケーションを重視していて、かつ購入可能な価格帯の物件に人気が集まっている。さらに、彼らはブランドがあり信頼できる大手デベロッパーの開発物件を好む傾向もある。具体的にはエッカマイ、フアイクワン、パヤータイといった3つのエリアであるが、これらはいずれもバンコクの(CBDからは離れた)ミドルエリアに位置し、今、ミレニアル世代が最も注目しているエリアである

我々が注目するとすれば、やはりこういったダウンタウンやフリンジの中古を含めたリセール物件しかないと思うのですが、これを書いたのが昨年の9月のことであり、その後、融資規制等で状況が変わり、購入当初は賃貸してできるだけ資金回収しておき、自分が住むのはその後にするという投資的購入が激減した結果、当時の「彼らは30㎡以下の物件で13万~30万バーツ/㎡の価格帯の物件に興味を示す傾向がある」というくだりのところは、今は「15万バーツ/㎡以下」に変える必要あると思っていますが…。

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中低価格帯のプロジェクトが市場を席巻する(その4)

Philippine Condosこの1週間ほど、フィリピンの物件視察を兼ねて遊びに行っていたので、途中で話が切れてしまいましたが、今日から再開します。

ところで、私には今回が初めてのフィリピンだったのですが、
最近、ASEANで最も元気を取り戻しつつあるのがフィリピンのマニラとかセブのコンド市場ということもあり、ちょっと興味があったので見てきました。

ただし、そもそもそこに住んでいるわけでもなく、土地勘もない門外漢の私には偉そうにああだこうだと能書きをいう資格もないので、旅行者目線で見てきた程度です。

それでも、マストランジットの駅からの距離とか、デベロッパーのブランドやCRMといったバンコク市場においては重要なクライテリアも、フィリピン市場においてはほとんど役に立たないことぐらいはわかりました。

また、JLLの不動産市場透明度調査からもわかるように、フィリピンはまだ透明度が低く、タイほどには不動産ビジネスが成熟していません。もっとも、その分、リスクはあるものの、これからが面白いということでもありますが…。

それと、これは余談ですが、フィリピン人はみんな英語を喋れるということだったので、私は少なくともアッパークラス以上はオランダ人のようにネイティブと遜色ないほどの英語を喋るのだろうと、勝手に想像していました。

ところが、ホテルのレセプションマネジャーにせよ、デパートのマネジャーにせよ、いわゆるアッパークラスといわれる人達でも文法的な言い回しに
間違いが多く、フィリピン人は実はそれほど英語がうまくないというのがわかりました。

この違いはその国の生活水準や教育水準の差からくるのだろうと思いますが、ちゃんとした教育の中で正しい英文法を学んだ人はあまり多くないようで、必ずしもオランダ人のようにごく普通の一般人でもイギリス人と遜色ないほどの洗練された英語が喋れるわけではないようです。

ただし、
フィリピン人はさすがに小さい頃から英語を喋って慣れ親しんできていることもあり、日本人の下手くそ英語でも確実に理解してくれます。つまり、簡単な英語しか喋れない日本人にとっては、現地の人達とのコミュニケーションも取り易く、簡単な英語でもなかなか通じないことが多いタイとは違います。

さらに、フィリピンはタイよりまだ全然物価も安いので、
考えようによっては、リタイヤ後の日本人ロングステイヤーにとっては、タイよりフィリピンの方が余程住み易いのではないかとも思った次第です。

私は20代でアメリカに留学したのですが、毎日英語で必死にビジネスの勉強をしていると、1年後には英語で夢を見るようになっていました。

しかし、50を過ぎてバンコクに来てからタイ語の勉強を始めたのですが、もう8年もいるのに一度もタイ語で夢を見たことはないし、テレビを見てもあまりわかりません。やはり、歳をとると語学習得力も愕然と低下するのだと思います。

従って、もしフィリピン人がみんなオランダ人のように英語が流暢だったら、多分、
普通のリタイアした日本人はヒアリングがついていけないので、フィリピン生活は相当なフラストレーションになるはずです。

従って、フィリピン人も実は英語があまりうまくないということは、逆に聞き取りやすいということでもあり、リタイアした日本人ロングステイヤーにとっては、むしろ過ごし易い国なのではないか、と私は思ったのでした。

次回に続く





中低価格帯のプロジェクトが市場を席巻する(その3)

オンヌット駅前ではここで、身近な例を挙げてみます。前回のAREAの表では、7年間の値上り率No.1になったのがミッドタウンフリンジ、BTSスクムビット線のオンヌット駅周辺です。

オンヌットは3年前に出版した「バンコク不動産投資・基礎編」の中で、一番のお勧め候補地として推薦したし、実際に私自身も7年前に同駅の将来性に着目して、まだ更地状態のときに駅前のプロジェクト(この写真の右のハイライズ)で2ベッドルームを購入したのですが、既に今年で築5年になりました。

そして、ここには私自身が今も住んでいるので、周辺のタイ人業者とも時々雑談をするのですが、彼らによれば、年初にオンヌット駅前でシネマコンプレックスがオープンしたこともあり、現在の駅周辺地価はさらに値上りして80万バーツ/4㎡(タランワー)を超えているそうです。

しかし問題は、ここまで地価が上がると、もし駅前で用地取得ができたとしても、新規で開発されるコンドミニアムの売値は軽く20万バーツ/㎡を超えてしまい、デベロッパーが争って取得しようということにはならないだろうと思うのです。

同じような例が2駅先のプンナウィティ駅前で開発分譲中のクインです。外国人販売用ユニットの平均価格は21万バーツ/㎡台で、この価格に相応しいラグジュアリー級のハイスペックなのは認めますが、残念ながら売行きは大してよくありません。

Segmentation実際、「アナンダのポジショントーク(その2)」でも書いたように、今の新築市場ではグレードセグメントでいうアッパークラスどころか、メインクラスのプロジェクトでさえ、なかなか売れなくなっています。従って、
地価がここまで上がってくると、自己居住目的のアッパーミドルクラスではもうミッドタウン駅前のハイライズプロジェクトには手が届かないのです。

ただし、スクムビット77とか81にある周辺プロジェクトであれば新築でも価格的に購入可能であり、中古であれば駅前でもまだ大丈夫なので、オンヌット全体が手が届かなくなったわけではありません。だから私は今、この沿線、特にプラカノーンからウドムスク間でIRRが10%以上を期待できる5つの有望中古物件だけに絞って、予算が2,000万円以下のクライアントに底値買いを勧めているのですが…。


一方で、頼みの綱であった中国人バイヤーも減りつつある中にあっては、「サンシリもハイエンド市場から撤退?」で書いたように、
大手デベロッパーでさえも大きな開発資金が必要なハイライズにはなるべく手を出さないようにしているのが、今の業界事情です。


この状況下では、いわゆるフォーストセラー(Forced Seller)と呼ばれる、何らかの理由により売却を余儀なくされた地主が駅前の一等地を売り出したとしても、多分安く買い叩かれてしまうはずであり、実はこれが本当の市場価格なのです。

従って、実際にはCBDやオンヌットのような人気のあるマストランジット駅周辺の地価は停滞、もしくは値下り傾向にあるというのが実態ではないかと、私は思うのです。


特に、来年から土地に対する課税も始まり、こういうフォーストセラーがこれから出てくるかもしれず、もしそうなると地価の下落が具現化することになります。

次回に続く

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中低価格帯のプロジェクトが市場を席巻する(その2)

各駅周辺地価の上昇率さて、これは著書「続・バンコク不動産投資」執筆時に私が参考資料として載せた表です。

出典はAREA(Agency for Real Estate Affairs)で、それを私が邦訳したものですが、
2017年末時点において、過去7年間で地価上昇が最も激しかった駅周辺の地価を彼らが鑑定したランキング表です。


著書の表でも、50万バーツ/4㎡以上になると販売価格が15万バーツ/㎡を超えてくると注釈を入れましたが、そ
条件としてアシュトンアソーク、引渡しできず(その2)」で説明したように、ハイライズが建てられる要件を満たしている必要があります。


なお、これについては前述著書の第4章6項「投資のロケーションは地価水準で選べ」でも解説しているので、読んでみて下さい。各駅の地価水準は、自分が投資すべきセグメントのプロジェクトに相応しいエリアであるかどうかの重要な判断基準にもなるので、バンコクでコンドミニアム投資をする上で、基礎知識として知っておくべきことです。


ちなみに、いくら駅に近くても、23メートルの高さ制限がある8階建のローライズしか建てられない土地では、容積割増が十分取れず、あまり値上りしません。

Chambers On Nut Stationそれもあって、私はオンヌット駅前のチャンバースについて「DDプロパティの市場予測(その3)」で解説したように、自己居住や長期のイールドプレイが主たる目的であれば買ってもいいが、数年程度の比較的短期の投資でキャピタルを取ってIRRで勝負するつもりであれば、投資には向かないプロジェクトだと思っています。

ところで、この新聞記事の内容では、バンコクのコンドミニアム市場は今後も順風満帆というような印象を受けてしまうのですが、実態はそうではないと私は思っています。

特に、この中でフェニックスプロパティコンサルタントがいっている、”中心部の高額コンドミニアム価格に値下りする気配がないし、今後も地価の上昇は止まらないからである”というところですが、どこか投資を煽るようなこのくだりには、私は賛成できません。

むしろ、CBDや人気のある都心部やその周辺の駅前の地価などは、現在、停滞もしくは値下り傾向にあるというのが実態ではないかと思うのです。

次回に続く

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中低価格帯のプロジェクトが市場を席巻する(その1)

廉価プロジェクトのロケーションこれはタイの経済紙、ターンセータギット(ฐานเศรษฐกิจ)に数日前に載っていた記事ですが、近い将来、ミッドタウンや郊外であっても将来の新線や延伸線の駅周辺で開発されるプロジェクトの場合、10万バーツ/㎡以下で買えるものはもうなくなってしまうだろうというものです。

 

ではまず、この記事の内容について概要を訳していきます(注:原文は本文の下に添付)。

 

マストランジット新線や延伸線の工事が進むにつれて、沿線の地価も値上りしてきたが、その結果、周辺のコンドミニアム開発コストも上昇し、今では10万バーツ/㎡以下のプロジェクトを見つけるのが困難になった。また、専有面積も小さくなるばかりである。

 

それに伴い、低所得層の人々は職場からさらに遠ざかった郊外の不便なところに住むしかなくなっているが、それでも彼らの住宅需要は大きい。従って、デベロッパーは今、郊外のマストランジット新線や延伸予定地で、10万バーツ/㎡以下のプロジェクトの開発に注力している。

 

例えば、オリジンプロパティが将来オレンジラインとイエローラインが交差するミンブリで開発中のプロジェクトや、オールインスパイアがラートプラーウで開発中のプロジェクトなどは7万バーツ/㎡である。いずれにせよ、郊外でこの価格は高いというしかないが、これも新線の影響である。

 

一方、フェニックスプロパティコンサルタントの調査によれば、今ならまだ10万バーツ/㎡以下のプロジェクトがいくつか存在するが、将来、これら新線や延伸線が開通すれば、今よりさらに地価が上昇してしまうことから、こういう価格帯のプロジェクトはもうなくなってしまうであろうとのことである。

 

かつてバンコクに存在した5万バーツ/㎡以下のプロジェクトが市場から消えて久しいが、これと同様に、やがて10万バーツ/㎡のプロジェクトもなくなってしまうのである。なぜなら、中心部の高額コンドミニアム価格に値下りする気配がないし、今後も地価の上昇は止まらないからである。

 

結局、新規プロジェクトの価格は用地取得価格に左右される。そして、現在各デベロッパーが建設用地として探しているのは、容積率(FAR)が700%あって50万バーツ/4㎡(タランワー)以下で買える土地であるが、これであれば、15万バーツ/㎡以下でなんとか新しいプロジェクトを開発できるからである。

 

翻訳はここまでですが、以前、著書でも書いたように、バンコクの場合、マストランジット沿線の容積率が700%エリアでは、一つの目安として地価が50万バーツ/4㎡以上になると、新規プロジェクトの売出価格が15万バーツ/㎡を超えてくるというのが、業界の共通認識でもあります。

 

従って、10万バーツ/㎡以下で売り出されるハイライズプロジェクトの場合、地価が30万バーツ/4㎡以下でなければ建てられないのだろうと思うのですが、そうやって見ていくとサブアーバンならまだしも、ミッドタウンではもうなかなか難しくなってきているのがわかります。

次回に続く

 

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เปิดทำเลคอนโดราคาถูก ชานเมือง

จากความก้าวหน้าการก่อสร้างรถไฟฟ้าส่งผลให้ราคาที่ดิน ขยับสูง ต้นทุนการพัฒนาคอนโดมิเนียมขยับตาม ขณะราคาต่อตารางเมตรตํ่ากว่าแสนบาทเริ่มหายาก หากมีห้องต้องเล็กจิ๋วทำให้การอยู่อาศัยสำหรับ ผู้มีรายได้น้อยถูกถ่างออกไปนอกเมือง ไกลแหล่งงาน ท่ามกลางค่าครองชีพค่าเดินทางที่ถีบตัวสูงเมื่อความต้องการยังมี ผู้ประกอบการจึงปักหมุดโครงการชานเมืองแนวเส้นทางรถไฟฟ้า

สายใหม่ๆและส่วนต่อขยาย ในระดับราคาตํ่า 100,000บาทต่อตารางเมตรเช่น บมจ.ออริจิ้นพร็อพเพอร์ตี้ ยึดทำเลจุดตัดรถไฟฟ้าสายสีส้ม และสีเหลือง ขึ้นคอนโดฯราคา7หมื่นบาทต่อตารางเมตร ทำเลรามคำแหง 209 หรือมีนบุรีโครงการดิออริจิ้น อย่างไรก็ตาม เมื่อถามว่า ชานเมืองราคานี้แพงหรือไม่ ต้องยอมรับว่าก็แพงพอดู เพราะอิทธพลรถไฟฟ้า เช่นเดียวกับ บมจ.ออลล์อินสไปร์ พัฒนาคอนโดฯทำเลลาดพร้าวใกล้โชคชัย 4 ในราคา 7 หมื่นบาทต่อตารางเมตรคอนโดฯถูกอีกทำเลที่หาได้ในกทม. แนวรถไฟฟ้า บมจ. พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟคซื้อตึกร้างลดต้นทุนได้มาก พัฒนาคอนโดฯซอยนวมินทร์135 จำนวน 2,621 หน่วยเข้าร่วมโครงการบ้านล้านหลังและส่วนที่เหลือ หากผู้มีรายได้น้อยกู้ไม่ผ่านก็ขายให้กับคนทั่วไป โดยมีสถานีรถไฟฟ้าสายชมพู คู้บอน สายสีนํ้าตาล สถานีแยกนวมินทร์ และสถานีนวลจันทร์เพียง 899,999 บาทขนาดห้อง 22 ตารางเมตร ตกราคาตารางเมตรละกว่า 4 หมื่นบาท ขณะหน่วยงานภาครัฐ จะมีการเคหะแห่งชาติ(กคช.) กระจายอยู่ทั่วไป รวมถึงทรัพย์ของสถาบันการเงินต่างๆ

ทั้งนี้ จากการสำรวจของฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ พบว่า โครงการคอนโดมิเนียมในอนาคตอาจจะหาโครงการที่มีราคาขายตํ่ากว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรไม่ได้แล้วในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า เพราะเมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าทั้งหมดสร้างเสร็จและเปิดให้บริการอีกทั้งเชื่อมต่อถึงกันจะมีผลทำให้ราคาที่ดินสูงเกินกว่าจะพัฒนาในระดับราคาตํ่ากว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร แม้ว่าในปัจจุบันสัดส่วนของโครงการที่มีราคาขายตํ่ากว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรจะยังคงมีอยู่แต่ก็มีการขยายตัวในอัตราที่ลดลงต่อเนื่อง และคงไม่มีโครงการในระดับราคานี้อีกในอนาคตแบบที่โครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาตํ่ากว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตรที่หายไปจากตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครมาระยะหนึ่งแล้วเพราะราคาที่ดินที่สูงขึ้นต่อเนื่องและไม่มีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลงขณะคอนโดฯในทำเลสำคัญราคาระดับเกิน100,000บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปขนาดห้อง24 ตารางเมตร ราคาอยู่ที่ประมาณ 2-3 ล้านบาทต่อหน่วย ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและสายใหม่เช่นกันแต่จะขยับเข้ามาในเขตกรุงเทพฯชั้นกลางยิ่ง รถไฟฟ้าใกล้เสร็จหรือเตรียมเปิดใช้เส้นทางราคาอาจจะขยับขึ้นอยู่กับความต้องการทั้งนี้ ปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการพัฒนาโครงการคือ ราคาที่ดิน หากผู้ประกอบการจำเป็นต้องซื้อที่ดินในพื้นที่ที่ไกลออกไปจากเมืองชั้นในหรืออยู่นอกพื้นที่ที่มีเส้นทางรถไฟฟ้า หรือรถไฟฟ้าใต้ดินปัจจุบันเปิดให้บริการ โดยราคาที่ดินที่ผู้ประกอบการต้องการนั้นส่วนมากจะเลือกที่ไม่เกิน 500,000 บาทต่อตารางวา แต่ก็ขึ้นอยู่กับ FAR ด้วย ถ้าราคาที่ดินสูงกว่านี้แต่ได้ FAR มากกว่า 7 ขึ้นไปก็ยังสามารถพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาตํ่ากว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตรได้ แต่ผู้ประกอบการเลือกที่จะพัฒนาโครงการในอีกระดับมากกว่าถ้าได้ที่ดินที่มี FAR สูงๆ


最新トレンド:タイ人入居者需要のミッドタウンブーム

賃貸需要これは先月、経済紙グルンテープトゥラギットกรุงเทพฯธุรกิจ)に出ていた記事ですが、以前、「よみがえるか、陸の孤島」で6回にわたって私が書いた内容とほぼ同じようなことが書いているので、敢えて取り上げました。


まずは、この記事の概要を書いてみます(注:原文は下に添付しています)。

表題:コンドミニアムの供給過剰により家賃相場が値下がりした結果、10,000バーツ/月以下の賃貸物件に人気


不動産賃貸サービスのプロパチルが賃貸市場動向に関する討論会を開いたところ、参加した企業から以下のようなコメントがあった。


1.CBDであるプルンチットエリアでは新規プロジェクトが次々と竣工したことで、新しい賃貸物件が市場に大量に供給され、現在借り手市場となりつつある。その結果、特に月額家賃が10,000~30,000バーツの物件が(家賃下落の)影響を受け始めている。


2.CBD周辺のダウンタウンや郊外の一部では家賃が半額まで落ちたところも出てきていて、さらに入居者もライフスタイルへのこだわりが強くなりつつあることから、その住宅需要にも変化が出てきている。その結果、今、入居希望者はマストランジットシステム沿線の便利なエリアにあるコンドミニアム、特にオンヌット、プンナウィティ、ウドムスク、ベーリング、サムローンがますます人気を集めつつある。


3.一方、CBDにあるコンドミニアムで月額家賃が20,000~25,000バーツの物件は次第に入居者募集に時間がかかるようになった。つまり、空室リスクが高くなりつつあり、家賃の下落も始まっている。その理由は、供給過剰による競争激化で賃貸市場が借り手市場になりつつあるからである。


4.しかし、月額家賃が6,000~9,000バーツの物件に対する需要は大きく、特に大学の多いランシット(注:タマサート大学がある)やガセサート大学の近くにあるサパーンマイ周辺の人気が高い。また、ペチャブリー、ラーマ9、スティサーンのようなMRT沿線エリアも中国人の入居者需要が大きい。


以上ですが、これからはスクムビットラインのミッドタウンが人気が出てくるのでCBDよりも狙い目であるとか、イールドプレイをするのなら日本人駐在員に固執せずこれからはタイ人需要をもターゲットにすべきであること、そして地下鉄MRT沿線のラチャダーピセーク通り沿いのラーマ9やフアイクワン、スティサーンなどは中国人や韓国人が入居者になるのでやめておいた方がいいということなど、私がこのブログで書いてきた理由がわかると思います。

ただし、家賃が半額まで下落しているというのはあまり聞いたことがないので、ここで書いている通りごく一部のことではないかと思います。たとえば、かなり築年数の経った、しかも駅から500メートル以上離れたような投資対象としても全く面白みのないような物件です。

ところで、これからコンドミニアムを買って賃貸運用をすることを考えているのであれば、ラーチャダムリやプルンチットに代表されるセントラルルンピニ、そしてアソークからエッカマイにかけてのインナースクムビットと呼ばれる欧米人と日本人が多く住む、いわゆる高級住宅街にはそろそろ見切りをつけて、ミッドタウンに目を向けた方がいいということです。

当然、この意見に反対する人も多いだろうし、同じ不動産関連記事を読んでいても、安くなったCBDが今こそ買いだという意見も目にするので、そう思う人はプロンポンとかトンローの新築物件を買えばいいですが、私はあまり興味がありません。


もちろん、アソークからトンローにかけての高級物件市場がもう終わりというわけではありませんが、これから日本人エクスパットが減っていく中、現在工事中の新規ラグジュアリープロジェクトが次々と竣工し賃貸市場に出てくてくるという2つの大きなアゲインストの中では、投資回収に時間がかかり過ぎると思うのです。


従って、これまでにも書いてきたように、特にプラカノーンからウドムスクにかけてのエリアが今、一番投資妙味があると私は思っていますが、そこの駅前で築浅のブランドプロジェクトを狙っていくべきだと思っています。


ただし、残念ながら、家賃水準が10,000バーツ程度では投資として規模が小さ過ぎるし、スクムビットライン沿いはあまりそれには固執しなくてもいいと思います。ランシットなどの学生需要であれば10,000バーツ以下の物件に人気があるのはわかりますが、15,000バーツ前後でも欧米人や日本人の現地採用やデジタルノマドの需要があるし、タイ人アッパーミドルクラスでも次第にこのぐらいの家賃が払えるようになってきています。


また、それでもこの程度の家賃収入では投資規模として小さすぎるのですが、順次複数ユニットを買い増ししていけば、投資規模を大きくすることができるし、その分、リスク分散もできるというメリットもあります。

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คอนโดเช่าต่ำหมื่นบูม ซัพพลายล้นฉุดราคา

วานนี้ (8 ก.ค.) PropaChill ผู้ให้บริการเช่าที่อยู่อาศัยทั้ง บ้าน คอนโดมิเนียม อพาร์ทเม้นท์ ในเครือบริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด จัด เสวนาในหัวข้อ“เจาะขุมทรัพย์ตลาดเช่าคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าราคาไม่เกิน 10,000 บาท”

นายธนา ต่อสหะกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พรีโม เซอร์วิส โซลูชั่น จำกัด ผู้ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ครบวงจรบริษัทในเครือ บจม.ออริจิ้น พร็พเพอร์ตี้ กล่าวว่า แนวโน้มตลาดอสังหาฯปล่อยเช่า ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD: Central Business District)โซนสุขุมวิท เพลินจิต ที่มีระดับราคาสูงตั้งแต่ 10,000-30,000 หมื่นบาทต่อเดือนเริ่มได้รับผลกระทบจากภาพรวมคอนโดที่เปิดใหม่เพิ่มขึ้น ทำให้ผู้เช่ามีทางเลือกมากขึ้น 

ส่วนหนึ่งเริ่มหันมาเช่าคอนโดในพื้นที่นอกเขตCBD และชานเมืองเพื่อลดค่าเช่าต่ำลง 50% ส่วนหนึ่งเกิดจากต้องการสัมผัสสิ่งแวดล้อมที่ตอบกับไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิต ส่งผลให้คอนโดแนวรถไฟฟ้าตั้งแต่ อ่อนนุช ปุณณวิถี อุดมสุข แบริ่ง สำโรง ได้รับความสนใจมากขึ้น ยาวไปถึงย่านแพรกษา

ส่วนคอนโดในเขต CBD ที่มีระดับราคาตั้งแต่20,000 -25,000บาทต่อเดือนปล่อยเช่าช้าขึ้นเรื่อยๆ และราคาลดลง เพราะการแข่งขันสูงลูกค้าเริ่มมีอำนาจการต่อรองมากขึ้น ขณะที่คอนโดระดับราคา 6,000-9,000 บาทต่อเดือนปล่อยเช่าดีมาก โดยเฉพาะโซนที่มีมหาวิทยาลัยอย่างรังสิต ส่วนอีกโซนคือสะพานใหม่ มหาวิทยาลัยเกษตร ฯ นอกจากนี้ยังมีโซน เพชรบุรี พระราม9 สุทธิสาร ซึ่งกลุ่มลูกค้าส่วนหนึ่งจะเป็นชาวจีน

2019年の住宅供給は2割減

AREA Forecast下に添付したのは、AREAが最近公表した今年のバンコク首都圏住宅供給に関する市場予測です。

タイ経済の悪化が主な原因で、前年度比金額で29%減、戸数で21%減になるだろうとのことです。

これについては、NEXUSやコリアーズもコンドミニアムの新規供給量が前年度比2割減と予測しているので、やはり今年の住宅市場の減速は免れないということだろうと思います。特に金額ベースで約3割も減るとなると、各デベロッパーの決算にも大きな影響を与えることになりそうです。

タイの大手住宅デベロッパーの決算書を調べると、コンドミニアムの開発は粗利が25%前後もあり、日本のそれが10%程度なのに比べて非常においしいビジネスだとわかります。しかし、今後数年間は付加価値が低いエントリークラスのプロジェクトが開発の中心になることから、総合デベロッパーは別としても、多くのコンドミニアム専業デベロッパーが減収減益となるはずです。もっとも、こういう時期こそコンド専業デベロッパーの株は逆張りで買いなのかもしれませんが...。

ただし、AREAによれば、この供給減によりバンコクの不動産市場では当面バブルのリスクが緩和されたということで、プラス面もあるようです。これまでの慢性的な供給過剰から需給が引き締まった健全な住宅市場に戻るには、一時的に成長の減速も必要なことなので、この機会に販売在庫を一掃して一旦すっきりさせた方がいいのかもしれません。

さて、このAREAの調査結果で注目すべきは、今年に入ってからの5カ月間で売出された住宅全体のうち、価格が100万バーツ以下のコンドミニアムが戸数で21%を占めて最大となり、続いて2位が100万~200万バーツのコンドで全体の15%、そして3位が200万バーツ~300万バーツのコンドで10%と、300万バーツ以下のコンドミニアムの新規供給が、タイの住宅市場全体の半数近くと上位を独占したことです。

以前、「これからの市場の主役、中低価格帯」でも4回にわたってDDプロパティ等の予測を紹介しましたが、今後は200万バーツ以下の物件が市場での中心になるという予測は間違っていなかったようです。

実際、つい3年前にはCBDでラグジュアリークラスの高額物件が大量に供給されていたのが、今年は100万バーツ以下の郊外型エントリークラスのコンドミニアムが最も多く売出されているという、驚くべき市場の変化だと思います。

いずれにせよ、当面、我々外国人投資家はそういう廉価物件には手を出さず、静観するのがベストではないかと思っています。さらに、最近では一部でいよいよ土地の値段も下がり始めたという報告も出ていて、こういうことはこれまでなかっただけに、今回の事態は相当深刻なような気もします。

それでも、Condo Exchange CenterやZmyHome等でたまに出てくるまだ地価が割安だった3,4年前に売り出されて最近竣工したプロジェクトの投売り等は積極的にチェックするべきだと思うのですが、これも言葉や土地勘、プロジェクトに対する評価やブランド価値に対する知識等でタイ人に比べるとハンディがあるので、魅力的な売物件情報をタイムリーに拾うのはそう簡単ではないとも思います。(注: 私はいつもそういう物件をモニターしているので、リテインドエージェントとしてであれば、ご案内は可能です)

であれば、
少なくともあと1年はこの低迷状態が続くと思うので、焦らず無理せずに「待つも相場、休むも相場なり」というスタンスで、買えなければ買えないでそれでよしと開き直るべき時期ではないかと思うのです。


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ด่วน คาดปี 2562 ตลาดที่อยู่อาศัยจะหดตัวแรง 21%

            คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2562 จะหดตัวลงถึง 21% หรือหนึ่งในห้าของตลาด ทั้งที่เมื่อคราวไตรมาสที่ 1 คาดว่าจะหดตัวเพียง 15%

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) คาดการณ์ว่าตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลจะหดตัวอย่างแรงประมาณ 21% ทุกฝ่ายควรเตรียมตัวให้ดี

จากข้อมูลล่าสุดของศูนย์ข้อมูลฯ พบว่า ณ 5 เดือนล่าสุดของปี มีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นรวมจำนวน 86 โครงการ รวม 37,644 หน่วย รวมมูลค่า 148,964 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 3.957 ล้านบาท

อย่างไรก็ตามปี 2561 มีหน่วยเปิดใหม่ 125,118 หน่วย มูลค่าการพัฒนา 565,811 ล้านบาท  อาจกล่าวได้ว่าราคาหน่วยขายเฉลี่ยในปี 2561 สูงถึง 4.522 ล้านบาท

            ถ้านำข้อมูล 5 เดือนแรกมาพิจารณาเบื้องต้นโดยคูณด้วย 12 หารด้วย 5 จะเห็นว่าจะมีโครงการเปิดตัวใหม่ในปี 2562 ประมาณ 90,346 หน่วย หดตัวกว่าปี 2561 ถึง -28% และมีมูลค่าการพัฒนาเพียง 357,514 ล้านบาท หรือหดตัวลงถึง -37% ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยก็ลดลงไป -9%  การลดลงมากเช่นนี้เป็นเพราะสถานการณ์เศรษฐกิจของไทยชะลอตัวลง แม้แต่โครงการราคาถูกๆ ก็ยังขายแทบไม่ออก

อย่างไรก็ตามโดยปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นในไตรมาส 1/2562 เป็นลักษณะเฉพาะที่มีโครงการราคาถูกเปิดตัวมามาก  แต่หากเป็นในยามปกติ  ดร.โสภณ คาดว่าราคาต่อหน่วยน่าจะเป็นเงิน 4.1 ล้านบาท  หากใช้ราคาเฉลี่ยที่ 4.1 ล้านบาท และหากประมาณกว่าจำนวนหน่วยขายในอีก 7 เดือนต่อมาน่าจะสูงกว่าใน 5 เดือนแรก อยู่ 15% ก็จะทำให้จำนวนหน่วยที่เปิดใหม่ในปี 2562 น่าจะเพิ่มเป็น 98,251 หน่วย ทำให้จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่น่าจะลดลงเพียง -21% จากปี 2561 และทำให้มูลค่าการพัฒนาเพิ่มเป็น 402,828 ล้านบาท หรือลดลงกว่าปี 2561 -29%

            ดังนั้นศูนย์ข้อมูลฯ จึงคาดการณ์ว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ของตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลน่าจะหดตัวกว่าปี 2562 ราว 21% ซึ่งก็ถือว่าเป็นการหดตัวที่มีนัยสำคัญ  เพราะหากไม่หดตัวและยังเปิดกันมากมายเช่นปี 2561 ก็จะนำไปสู่ภาวะฟองสบู่ได้  แต่ถ้าหดตัวลงบ้างก็จะไม่เกิดภาวะฟองสบู่ และทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยเติบโตไปอย่างต่อเนื่อง

            สิ่งที่พึงระวังในปี 2562 ก็คือ การไม่เปิดตัวโครงการใหม่ๆ มากจนเกินไปในแต่ละทำเลเสี่ยง การออกหุ้นกู้ที่มีดอกเบี้ยสูงจนเกินไป อาจทำให้เกิดการผิดชำระหนี้ได้ หรือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ซึ่งในแง่หนึ่งอาจเป็นข้อดีในการเพิ่มอุปสงค์ แต่ในอีกแง่หนึ่งประชาชนจะเดือดร้อนเพราะราคาที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นมาก  ส่วนราคาวัสดุก่อสร้างแทบไม่มีการปรับเพิ่มขึ้น  ค่าแรงขั้นต่ำก็คงไม่ได้เพิ่มมากขึ้น คงเป็นแค่การหาเสียงของพรรคการเมืองบางพรรคเท่านั้น

            หากเศรษฐกิจดีกว่านี้ ก็จะทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยมีการเติบโตที่สูงกว่านี้ จึงต้องรอรัฐบาลชุดใหม่ว่าจะทำให้เศรษฐกิจดีขึ้นได้หรือไม่

トンロー・スクムビット36新築市場(その2)

VTARA36168の隣にあるVTARA36は、ローライズながら450ユニット以上もある大型プロジェクトなのですが、現在、相当数のユニットが民泊で貸し出されています。

このプロジェクトは当初販売時から香港のエージェントを使っていたことから、メインランドの中国人が多く買っているとは聞いていたのですが、今、
アゴダやブッキングドットコムなどで調べると多くの部屋が違法民泊ホテルとして市場に出てきているのがわかります。

しかし、もう4年も前になりますが、当初、デベロッパーのVプロパティは、日本人駐在員に人気のあるスクムビット49の温泉付きコンド、エークワを真似て館内に温泉を作り、
日本人エクスパットを入居者ターゲットにして売り出したものです。

それがどういうわけか、日本人エクスパットでなく、
スーツケースを引きずりながらロビーを平気で出入りする観光客がたくさんいるわけですから、日本人エクスパットの賃借人はますます望めないという状況です。

もっとも、日本人入居者が付かないから仕方なく民泊が増えたのか、お金にシビアな
中国人オーナーが多いので普通の賃貸よりも儲かる民泊が増えたのかはわかりませんが、多分、前者の理由の方が大きいのではないかと思います。

それもあって、以前、
このブログでも「中古物件を改装して転売(入口編1)」で紹介したように、このプロジェクトは昨年から相当数の投売りが出ていました。そういう状況下で私が書いたのが、この7階の57㎡の物件は広いし、さらにもう1割値引きが取れれば、つまり10万バーツ/㎡以下なら、竣工時の「フリップ」目的で買っても悪くないと思ったものです」というコメントですが、そこまで足元を見られていたわけです。

そして、168もこれと同じ状況が起こる可能性があると私は思っています。つまり、入居者募集がかなり難しいのではないか、その上、
購入予約権の転売で儲けられるという時代が終わった今、コンドミニアム市場ではむしろ実質的な値下りが始まっているので、将来竣工しても最悪損切りをしたり、やむなく民泊を始める投資家が出てくる可能性もあるのではないかと思うのです。

スクムビット36の通り周辺には、当初リミックス、キーン、クレスト、リズム、アシュトン等があったのですが、その後、ビートニック、アービティアが竣工し、さらにエッセ、アイディオQ、そしてスクムビット38でランドアンドハウスのザ・ルーム、サンシリの新規ハイライズがたて続きに売り出されます。

従って、バンコクの日本人エクスパットが減少傾向となる中、この通りでの供給過剰が明らかとなり、さらに2022年にはラーマ4通りを走るグレイラインの新駅がすぐ近くにできるという当初の期待も遠のいた結果、トンロー駅から離れた168スクムビットやVTARA36のようなローライズはその魅力がかすんでしまいました。

長期的にはこの通りに新しいコンドミニアムが次々と開発されるのはエリア全体の発展につながるのでプラス面もあるのですが、残念ながらこれから竣工を迎えるのではちょっとタイミングが悪過ぎると思うのです。

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トンロー・スクムビット36新築市場(その1)

市場価格このブログで私は、昨年末あたりからトンローの新築市場が停滞し始めたと書いてきました。

では、現在建築中、もしくは竣工して間もないプロジェクトの市場が実際に今、どうなっているのか興味のあるところですが、最近、こういうマーケット地図が出されました。

特にこの地図に載っている168スクムビット36やルネストンロー5については、私が日本でバンコクのコンドミニアム市場動向についてセミナーを行った際、講演のあとで、同席していたデベロッパーが直接自社物件の販売説明会を行っていたこともあり、私自身も少なからず縁があります。

そこで今回は、このスクムビット通りの偶数側、スクムビット36、38の市場で今何が起こっているのかを見ていくことにします。

先日、「バンコク・グレイラインについて」の中で書きましたが、この168のプロジェクトにとって重要な意味を持っていたグレイラインが沿線住民の反対で頓挫してしまったことにより、正直なところ、値上り期待が半減してしまったと私は思っています。

もっとも、こういうタムレ・サカヤパープ(将来性のあるロケーション)への投資については、タイの場合、番狂わせがしょっちゅう起こるので仕方がないことではありますが…。

ところで、この地図では168スクムビット36が12万バーツ/㎡から145,000/㎡へと2割も値上りしたとありますが、どうもこれは実態を正確に表していません。実際、私もソイ36は当時から注目していたので、2つのスタジオを繋げて55㎡の1ベッドルームにするという条件で一番安いプリセール価格で買ったのですが、それでも124,000バーツ/㎡でした。

これまでに1、2件ぐらいはタイミングよく2割の利鞘を取って購入予約権が転売された事例もあったかもしれませんが、現在ではせいぜい、隣のVTARA36よりちょっといい程度の値上りではないかと思っています。

従って、プリセール以降、2次、3次の値上後にこの物件を購入した人については、残念ながら、時価が買値を下回っている可能性もあります。

次回に続く

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大手デベロッパーのブランド価値、個人的評価(その3)

ブランド価値さて、この表が私がこれまで得てきた経験や知識、情報に基づく各デベロッパーのブランド価値に対するざっくりとした評価です。

ただし、先にも書いたように、これは私が限られた範囲のプロジェクト、主にスクムビットを中心とするプロジェクトを見てきた上での主観に基づいています。

従って、これに納得できない人も多いだろうし、間違っているところもあると思います。しかし、これまで数多くタイの不動産を見てきたつもりだし、このブログで紹介してきたニュースや調査レポートに基づく市場の評価も把握した上での評価であり、これからタイで不動産投資をする人にとって、ある程度の参考にはなるのではないかと思います。

これにいくつか注釈をつけるとすれば、以下です。

1.同じデベロッパーであっても
プロジェクトごとでかなりバラツキがあり、全部一緒くたにして評価はできないので、敢えて大まかに3段階評価とし、◎が優秀、〇が平均的、△があまりよくない、で分類し、さすがに✖はつけませんでした。プロジェクトによっては、こんなのは絶対に避けた方がよいというものもありますが、それはコンサルティングの中で語る話であり、そこまでは踏み込んでいません。

2.郊外がメインになるエントリークラスやメインクラスについては、メトロポリスのようなプロジェクトを除き、基本的に日本人は買わない方がいいと思っているのでリストに入れていません。しかし、LPNやスパライは本来、このセグメントに強みを持つデベロッパーであり、優秀なデベロッパーだと私は思っています。

3.具体例としては、APの
最高グレードであるアドレスシリーズはここ7~8年以内に竣工したもの、例えばスクムビット28や61のプロジェクトは、ファサードの経年劣化が少なくデザインもよくできているので、なかなかクオリティの高いものだと思いますが、それより前の築年数の経ったものはこれがアドレスかと思うほど平均的なクオリティのものが多くあります。
 一方、APは最近、アドレスの新規開発はほとんどやらなくなったようで、
むしろランク下のリズムやライフ、アスパイアを中心に開発しています。ハイクラスやアッパークラスに入るリズム、ライフはそれなりにクオリティがいいと思いますが、タイ人のユーザー評価を見ていると、その下のアスパイアは施工上のクレームが多いようです。その結果、このようにセグメントによって、私の評価も違ってきます。

以上ですが、日本に居てあまりデベロッパーのことを知らないという人は、これから不動産投資をする上での参考にしてもらえばと思います。

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大手デベロッパーのブランド価値、個人的評価(その1)

Mode Address著書でも書いたことですが、バンコクで中古を含めてコンドミニアムを購入する際に重要なポイントは、以下の順だと私は思っています。

1.ロケーション
2.建築施工のクオリティ
3.デベロッパーのブランド
4.CRM(顧客サービス、顧客満足度の向上)
5.プロパティマネジメント(建物管理)

日本とは順番が違うところがバンコクのコンドミニアム市場の特性の1つであり、これを理解しておかないと失敗してしまうリスクがあります。

周辺環境を含めたロケーション、そしてデザインや施工のハード面の良さが最も重要なのは日本も同じですが、次に重視されるのは築年数の経った物件が多い日本の場合、建物管理です。つまり、古い中古ほど、地所や三井不といったデベロッパーのブランド価値よりもしっかり管理メンテナンスされていることの方が重要です。

しかし、タイではちょっと事情が違います。もちろん、
管理は重要ではあるものの、オーナーが年次総会にほとんど出席せず、自分では何もしない日本の場合と違って、タイ人オーナーには自分の大切な資産である建物の管理運営状況を監視している人が多く、管理体制に問題がある場合、管理会社は数年ごとに交代させられることになります。その結果、管理体制の改善も行われていきます。

それに、アセットマネジャーとして各種不動産のプロパティマネジメントを管理してきた経験上、大体築10年を超えたあたりから修繕でのメンテナンスの差が目立ち始めるのですが、ほとんどの物件が築10年以内であるバンコクでは、少なくとも今のところ、修繕は日本ほど重要ではありません。

また、これまで賃貸運用によるイールドプレイ目的で投資するのであれば、築5年以内ぐらいの築浅物件が一番買い得だと書いてきていますが、こういう物件ならあまり修繕履歴に神経質になる必要もありません。

実際、いくらタイのコンドミニアムは経年劣化が速いといっても、アッパークラス以上のプロジェクトであれば、それなりの建材を使っているので築5年かそこらの物件ではプリヴェンティブ・メンテナンスと呼ばれる予防修繕の必要はほとんどありません。ビルディングエンジニアを使った本格的な計画修繕の検討や導入が必要になってくるのは築7、8年目ぐらいからだろうと思います。

従って、タイでは竣工後すぐに不動産価格に影響が出るデベロッパーのブランド価値やCRMが重視される、というより重視すべきだと私は思っているのですが、気をつけなければいけないタイのコンドミニアムの特性です。

ではなぜ、タイではブランドがそれほど重要なのかというと、中小デベロッパーの開発したプロジェクトを見るとわかりますが、詐欺同然のような瑕疵だらけの施工をしておいて、引渡しを済ませたらあとは何もしないという無責任なデベロッパーが少なくないからです。

品確法がある日本ならそんなことはありえませんが、中小にはCRMによる顧客満足度向上努力などする余裕がないデベロッパーが多く、当然、ブランド価値などありません。

また、タイの民法上の建物に対する保証期間は5年なのですが、施工で重要な瑕疵が見つかっても大手でさえ保証期間内であることなど無視して直さないケースがあるのです。
(参考記事:「よくある話?、それとも運が悪かっただけ?」)

特にローライズコンドは中小デベロッパーの主戦場であり、タイ人富裕層などは玉石混交の危ない市場であると知っているので、信頼できる施工とアフターフォローに実績がある大手デベロッパー、たとえば以前、「欧米人をたくさん見かける駅は値上りする(その5)」で紹介したこの写真のようなブランドプロジェクトを高く評価するのです。そして、そのブランド価値は将来売却するときにも評価されます。

一方、超高層のハイライズは資金的負担が大きいので中小デベでは参入できませんが、大手間でもやはりブランド価値に大きな違いがあるのです。そこで次回は、大手デベロッパーごとのブランド価値について書いてみます。


次回に続く

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最新版・タイのデベロッパー、ビッグ10(その4)

市場分布6.バンコク首都圏とそれ以外のエリアで、過去25年間の新規供給実績を比較すると、供給戸数において7割、開発金額においては8割近くと、首都圏に集中しているのがわかる。
 また、過去25年間に417万戸もの大量の住宅が新規供給されてきたが、新築需要は最近減少しつつある。その理由は、過去に開発された住宅が、今は中古となって市場に大量に存在することになったからである。
(所見:25年間の住宅供給全体の中で、バンコク首都圏の占める比率が金額ベースで8割ということは、コンドミニアムに限ればおそらく9割を超えていると推測できます。
 また、
AREAが指摘する通り、過去から蓄積されてきた大量の中古物件の存在もバンコクの新築コンドミニアム販売不振の原因になっていて、現状ではコンドミニアム市場がサチレートしているのだろうと思います)

以上がAREAのレポートとそれに対する私のコメントですが、私にはこの最後のAREAのコメントが一番気がかりです。

2019住宅市場
昨年あたりから、プレビルド物件が竣工を迎えてもプリセール価格に比べてほとんど値上りしないケースが増えてきている原因は、いつ買うの?、今でしょ!(その1)」で説明したように、中古を含めたリセール物件が市場でオーバーフローしているからなのかもしれません。

すなわち、中央銀行の融資規制や中国人バイヤーの減少や解約という
外部的要因でなく、実はこの大量の中古物件の存在という市場自体の内部的要因が主な足カセとなってコンドミニアムのプレビルド市場の低迷をもたらしている気がします。

そうなると、今のリセール物件のオーバーフローが落ち着き、かつ新規物件の供給過剰も沈静化するまでには、まだかなりの時間がかかりそうです。

従って、「2019年のコンドミニアム市場は低迷か!(その3))」で年初に書いた少なくとも向こう半年から1年間は今後のコンドミニアム市場動向は読めないし、むしろ悪い方向に向かう可能性の方が高いこともあり、今は「待つも相場なり」と決め込んで、少なくとも新規プレビルドには手を出さない方が得策であり、逆に売却できなくて困っている売主からリセール物件を底値買いできるチャンスでもあると思うのです」というくだりは、「少なくとも向こう1年から2年は」に書き換えた方がいいのかもしれないと思うのです。

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AREAレポートの続き
หากเทียบระหว่างการพัฒนาในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลกับจังหวัดภูมิภาคทั้งหมด จะพบว่า ในจังหวัดภูมิภาคมีสัดส่วนเป็นส่วนน้อย โดยมีจำนวนโครงการเพียง 40% ของทั้งหมด  มีจำนวนหน่วยเพียง 30% ของทั้งมด และมีมูลค่ารวม 23% ของทั้งหมด  แม้ประชากรส่วนใหญ่จะอยู่ในจังหวัดภูมิภาค แต่ส่วนมากยังอยู่ในชนบท ไม่ได้ซื้อที่อยู่อาศัยแบบบ้านจัดสรรหรือห้องชุดแต่อย่างใด

การเกิดเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยถึง 4,171,484 หน่วย ในรอบ 25 ปีที่ผ่านมา นับว่าสูงมาก นับได้ประมาณปีละ 166,859 หน่วย  หรือมีมูลค่ารวม 380,271 ล้านบาทในแต่ละปี  อุปสงค์นี้มีจำนวนลดลงตามลำดับเพราะมี “บ้านมือสอง” เกิดขึ้นเป็นเงาตามตัว  แต่มูลค่าการพัฒนาในระยะหลังกลับมีสูงขึ้นเพราะการพัฒนาสินค้าที่มีมูลค่าสูงเพิ่มขึ้นมากกว่าสินค้าที่มีมูลค่าต่ำ เนื่องจากกำลังซื้อในระดับล่างลดลงในขณะนี้


最新版・タイのデベロッパー、ビッグ10(その3)

アソーク駅前4.AP、ランドアンドハウス、クオリティハウスは5、6、7位と続いているが、実は関連会社同士でもある。
 特にランドアンドハウスとクオリティハウスは兄弟会社で関係が深く、この2社の開発総額を合わせると、1位のプルクサーをも凌ぐ。
 また、この3社の特徴は、ユニット単価の高い高級物件を得意とするデベロッパーであり、特にランドアンドハウスは485万バーツ/ユニットと最も高い。

 (所見:ユニット当たりの平均価格を比べればわかりますが、この3社やサンシリの平均価格が400万バーツ以上なのに対して、プルクサーが214万バーツ、LPN(ルンピニ)に至ってはわずか147万バーツと低価格住宅に関しては群を抜いていることがわかります。
 ただし、「アナンダのポジショントーク(その2)」の中で私はこうも書いています。
 「LPNは私個人としては非常にいいデベロッパーだと思うのですが、かつて、そのLPNがプロンポンのソイ24でルンピニ24というラグジュアリープロジェクトを開発しました。残念ながら、外見は格好いいのですが、内装は安普請で私はあまり魅力を感じませんでした。
やはり、これまで得意としてきたセグメントからあまりかけ離れたセグメントでの開発は難しいのだろうと思います。
 同様にこのセグメントにあまり経験のないアナンダが、コスト管理の勝負でもある100万バーツ台の物件をしっかり開発できるのかという疑問があります」
 つまり、こういうアフォーダブルプロジェクトの開発ノウハウは一朝一夕には身につかないと思うので、高級物件を得意としてきた大手がこれからエントリークラスに入ってくるとしても、そう簡単ではないだろうと私は考えています)


アナンダーへのクレーム5.8位のアナンダと10位のオリジンは1997年のトムヤムクン経済危機(アジア通貨危機)以降に設立された比較的新しいデベロッパーであるが、急成長してきた。
 (所見:この2社は後発組ということもあったのでしょうが、これまでマーケットシェア拡大を最優先し、コンドミニアムの大量供給に余念がありませんでした。
 その結果、施工監理やCRM(Customer Relationship Management )をおろそかにしてきた面があり、正直なところ、ビッグ10に入っていても彼らのプロジェクトのブランド価値はあまりないと私は思っています。
 ちなみに、このブログでも
よくある話?、それとも運が悪かっただけ?」、アシュトンアソーク、引渡しできず」、そして最近では「アナンダと三井不のJV、またトラブル?」等でアナンダの問題点をレポートしてきました。
 一方、オリジンについても同様で、特に施工監理に問題が多いデベロッパーだと私は思っているので、コンサルティングの中でも私は否定的なコメントをすることが多いです)

次回に続く

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AREAレポートの続き

แม้ บมจ.เอ พี (ไทยแลนด์) บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮาส์ และ บมจ.ควอลิตี้ เฮาส์ จะติดอันดั้บที่ 5, 6 และ 7 แต่โดยที่เป็น “เครือญาติ” กัน  โดยเฉพาะ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮาส์ และ บมจ.ควอลิตี้ เฮาส์ หากถือเป็นเครือเดียวกัน ก็อาจมีขนาดใหญ่กว่า บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ในด้านมูลค่าการพัฒนาเสียอีก  ทั้งนี้เพราะบริษัททั้ง 3 แห่งนี้พัฒนาสินค้าที่มีราคาเฉลี่ยสูงเป็นพิเศษ โดยเฉพาะ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮาส์ พัฒนาในราคาถึง 4.853  ล้านบาทต่อหน่วยโดยเฉลี่ย

มีข้อน่าสังเกตประการหนึ่งก็คือ ในจำนวนบริษัทขนาดใหญ่พิเศษ 10 แห่งนี้ มีอยู่ 2 แห่งที่เป็นบริษัทที่เพิ่งเปิดตัวหลังวิกฤติเศรษฐกิจเมื่อปี 2540 คือ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ซึ่งมีขนาดใหญ่เป็นอันดับที่ 8 และ 10  ในระยะหลังมานี้ เริ่มมีบริษัทใหม่ๆ ที่เติบใหญ่มากขึ้นเรื่อยๆ รวมทั้งบริษัทจากประเทศจีนจำนวนหนึ่งด้วย  บริษัทมหาชนขนาดใหญ่ 10 แห่งนี้ ยังมีราคาขายสินค้าสูงกว่าบริษัทอื่นๆ โดยมีราคาเฉลี่ยที่ 3.101 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทอื่นๆ มีราคาเฉลี่ยเพียง 2.228 ล้านบาท

最新版・タイのデベロッパー、ビッグ10(その2)

デベロッパービッグ10さて、では下に貼り付けたAREAの「タイの大手デベロッパー10社」という題のレポートを解説していきますが、各社に対するAREAのコメントで面白そうなところをピックアップしながら、私自身のコメントも入れて書いてみます。

1.過去25年間にタイで供給されてきた住宅は約417万戸、約9兆1、300億バーツにのぼり、この内、大手10社のシェアは供給戸数で11%、プロジェクト数で20%、プロジェクト金額で28%を占める。

2.プルクサーは名実ともに業界1位のデベロッパーである。それに続くLPNは供給ユニット数では2位だが、開発金額においては8位。理由は、LPNは廉価な中低所得層向コンドミニアムの開発が中心であり、販売平均価格も147万バーツ/ユニットと最も低いからである。
 しかし現在、この中低所得層の住宅購買力が低下していることから、LPNはもっと購買力のあるアッパーミドルクラス向けの市場に開発をシフトしつつある。
アッパーミドルの給料 (所見:厳密には、ตลาดระดับกลางค่อนข้างบนที่มีกำลังซื้อมากกว่า と表現しているので、実際にLPNが現在シフトしようとしているのは、いわゆる中低所得層よりも少し所得が高いアッパーミドルクラスというニュアンスです。
 従って、私がいつもこのブログや著書の中で書いている、月収5万バーツを軽く超えるようなエリートクラスのアッパーミドルクラスとはちょっと違うように思えます。
 すなわち、既に「アナンダのポジショントーク(その1)」で書いたように、アナンダが300万~500万バーツの価格帯が売れなくて今年の売上目標を減額せざるを得なくなってきたことからも、LPNもそこまではいかず、多分、郊外の平均販売価格が
200万~250万バーツのプロジェクトにターゲットをシフトするつもりなのだろうと思います)

3.サンシリはプロジェクト数ではそう多くないが供給戸数で388万ユニットと3位に入った。しかも、開発総額では3,600億バーツと業界2位であり、平均価格も400万バーツ/ユニットを超え、高級物件に強いデベロッパーであることがわかる。また、首都圏以外のエリアに関しては、サンシリグループはプルクサーをも凌ぐ開発販売実績を持つ。
 (所見:ただし、サンシリは年初に大きく方向転換して今年の新規開発のほとんどを中低所得層向けの廉価なプロジェクトにシフトすると発表していています)

次回に続く

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10 บริษัทอสังหาฯ ที่ใหญ่ที่สุดในไทย


พฤกษา เรียลเอสเตทยังครองอันดับหนึ่งในแผ่นดิน ตามด้วย แอล พี เอ็น’ ‘แสนสิริ’ ‘ศุภาลัยและ เอ พี’  10 บริษัทแรก ครองส่วนแบ่งตลาดทั่วประเทศมากที่สุดถึง 11% ในด้านจำนวนโครงการ 20% ในด้านจำนวนหน่วย และ 28% ในด้านมูลค่าโครงการ


ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) นำเสนอข้อมูลผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในประเทไทย ตั้งแต่เดือนมกราคม  2537 ที่ศูนย์ข้อมูลฯ เริ่มสำรวจ จนถึงสิ้นเดือนมีนาคม 2562 รวมเวลา 25 ปี 3 เดือน พบว่า มีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นรวมกัน 21,011 แห่งทั่วประเทศ รวม 4,171,484 หน่วย รวมมูลค่า 9,126,507 ล้านบาท หรือเป็นเกือบ 3 เท่าของงบประมาณแผ่นดินไทยในแต่ละปี หน่วยขายเหล่านี้มีมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยคือ 2.228 ล้านบาท 

ในจำนวนนี้มีบริษัทที่ใหญ่ที่สุด 10 แห่ง ซึ่งล้วนแต่เป็นบริษัทมหาชนทั้งสิ้น โดยบริษัทอันดับหนึ่งก็คือ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ซึ่งพัฒนาโครงการรวมทั้งหมด 664 แห่ง รวมหน่วยขาย 232,438 หน่วย มีมูลค่ารวม 497,866 ล้านบาท  บริษัทนี้แม้พัฒนาจำนวนที่อยู่อาศัยน้อยกว่าการเคหะแห่งชาติซึ่งพัฒนาบ้านเอื้ออาทรไปราว 300,000 หน่วย  แต่เมื่อเทียบกับบ้านเคหะชุมชนซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยที่สร้างตามปกติของการเคหะแห่งชาติ (142,103 หน่วย: https://bit.ly/2Lj9Uw5) ก็กลับพบว่า บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท สร้างที่อยู่อาศัยมากกว่าการเคหะแห่งชาติเสียอีก

บมจ.แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเม้นท์ เป็นบริษัทที่มีสินค้าผลิตออกมามากเป็นอันดับที่สองถึง 129 โครงการ แต่มีจำนวนหน่วยขาย 117,697 หน่วย  อย่างไรก็ตามมูลค่าที่รวมเป็นเงิน 172,798 ล้านบาทนั้น เป็นเพียงลำดับที่ 8 เท่านั้น เพราะกลุ่มนี้เน้นสร้างบ้านราคาถูกโดยเฉพาะห้องชุดพักอาศัย โดยมีราคาเฉลี่ยที่ 1.469 ล้านบาท แต่ในปัจจุบัน เน้นตลาดระดับกลางค่อนข้างบนที่มีกำลังซื้อมากกว่า ในขณะที่ตลาดล่างมีกำลังซื้อต่ำมากในขณะนี้


บมจ.แสนสิริ แม้มีจำนวนโครงการไม่มากและจำนวนหน่วยมากเป็นอันดับ 3 คือ 88,458 หน่วย แต่มีมูลค่าสูงสุดเป็นอันดับที่ 2 รวมเป็นเงิน 360,030 ล้านบาท ทั้งนี้บ้านของบริษัทนี้มีราคาเฉลี่ยที่ 4.07 ล้านบาท   กลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่สร้างบ้านขายมากที่สุดในจังหวัดภูมิภาค (ยกเว้นกรุงเทพมหานครและปริมณฑล) มากกว่า บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตทที่เป็นบริษัทอันดับหนึ่งเสียอีก


最新版・タイのデベロッパー、ビッグ10(その1)

Big10過去25年にわたるタイのデベロッパーの開発実績、具体的にはこれまで供給してきた総戸数を基に、現時点でのビッグ10のランキングが独立系調査機関、AREAから発表されました。

ただし、これは住宅全体についてなので、コンドミニアムだけでなく一戸建てやタウンホームも含まれています。

従って、必ずしもコンドミニアムのビッグ10というわけではありませんが、今のタイの住宅市場にあって極めて大きな影響力を持つ、業界のガリバー10社だともいえます。

また、AREAのレポートを読むと、中小を含めると200社を超すタイ不動産デベロッパーが競う中、このガリバー達だけでプロジェクト全体の3割近い開発シェアを持っていることがわかります。

これは、日本のガリバーである大手5社、すなわち地所、三井不、住不、東急、野村に似ていますが、実はちょっと違います。

日本の大手5社は総合デベロッパーであり、住宅というよりもオフィス、ショッピングセンター、ホテル等の商業ビルを中心に開発するデベなので、その経験やノウハウの深さは住宅専業デベとは一線を画しています。

そういう視点で見ると、日本人にもお馴染みのターミナル21を開発し、モール専業のセントラルやエンポリアムのモールグループにも対抗できるランドアンドハウスや、センターポイントホテルのクオリティハウスのような総合デベロッパーは、顧客対応のCRMもしっかりしているし、施工面でも完成度の高い住宅を供給することから、以前、このブログでも「不動産デベロッパーに対するタイ人の評価ランキング」として紹介したように、タイ人の間で評価が高いのがわかります。

すなわち、タイの消費者は、施工やアフターフォローのしっかりした安心できるデベロッパーから買いたいと思っているのであり、我々投資家もブランドは重要ですが、ビッグ10といった事業規模にはそれほどこだわる必要はないと、私は考えています。

例えば、コンドミニアムの開発では、わずか数年前に参入してきた新参者のシンハーですが、実は長年、商業ビル開発をやってきている上場企業です。その彼らが初めて手掛けたコンドミニアムがエッセアソークなのですが、先日竣工したので見に行ったら、高級プロジェクトを得意とする他の大手に引けを取らない
デザインやクオリティーで、さすがだと思わせられました。

ところで、3、4年前までは10位のオリジンはここに入ってなかったのですが、時代の流れでしょうね。かつてそこにいた、サラデーンワンのようなスーパーラグジュアリーを得意とするSCアセットが今回は圏外となったようです。しかし、あとは順位に入れ替わりはあるものの、馴染みの深い常連メンバーが今も上位に君臨しています。

また、これからは中低所得層の実需でエントリークラスの物件がマーケットを牽引するとすれば、「アナンダのポジショントーク(その2)」で書いたように、こういうアフォーダブルなプロジェクトを得意としてきたLPNやプルクサー、スパライが今後地力を発揮してくるのではないかと思っています。

では次回、私の勝手な独断と偏見も混ぜながら、このAREAのレポートを解説してみることにします。

次回に続く

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下半期に起こりそうなこと(その2)

REIC市場予測残念ながらこの調子では、「これからの市場の主役、中低価格帯(その4)」で紹介したREIC(Real Estate Information Center)のベースシナリオをさらに下回ることになりそうです。

最新の報告では、今年の新規供給が前年比2割減になると予想しているところも出てきているし、竣工プロジェクトの引渡しも急減しつつあるわけですから。

ところで、「サンシリもハイエンド市場から撤退?」で書いたように、かつてはスーパーラグジュアリーの旗手であったサンシリが年初に突然、高級市場から撤退して廉価なプロジェクトにほぼ100%シフトすると極端な方向転換を発表したので、このブログでも紹介したのですが、今になってみれば、彼らはマーケットの先を読み違えていなかったことになります。

さらに、「10年で最大の値引き合戦が進行中!(その3)」でも書きましたが、他の大手デベロッパーが完成在庫一掃に躍起となる中、「
サンシリは今年3月までの半年間、販売キャンペーンを行った結果、100億バーツ以上あった販売在庫が現在では20~30億バーツまで減らせたとのこと」ということで、これが本当なら昨年10月にはもう完成在庫処分に動き始め、今年3月には他社より先に既に区切りをつけていたことになり、彼らの市場動向に対する読みは今後も参考にした方がよさそうです。

いずれにせよ、今年下半期は
市場全体が冷え込む中、中低所得層の実需買いによるエントリークラスのプロジェクトが中心となって、市場を牽引していくのだろうと思うのです。

ただし、
だからといって日本人投資家が郊外でこのエントリークラスの廉価な物件を追いかけたらだめで、新築なら最低でもミッドタウンでメインクラス以上のセグメントを買うべきです

また、むしろタイ人アッパーミドルクラスの購買意欲が減退している今こそ、アッパークラスやハイクラス市場も低迷しつつあるので、下半期は中古を含めたこういうグレードセグメントが底値買いのチャンスだとも思うのです。

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下半期に起こりそうなこと(その1)

Segmentation7月に入り、下半期が始まりましたが、これからコンドミニアム市場ではどんなことが起こるのでしょうか。

日系デベロッパーに関していえば、上半期、セナと阪急阪神不動産のJVは積極的に新規開発を発表してきているし、それは住友林業も同様です。どちらかというと、遅れて参入してきた日系デベロッパーにはまだ既存の開発プロジェクトが少なく、従って完成在庫を抱えるリスクもあまりないので、先行した三菱地所や三井不動産のようなところとは、幾分、ビジネス戦略が違うようです。

ところで、私は年初に「これから狙うべきセグメント!(その1)」の中で、とにかく今年は不透明要素が多いので、半年か1年、様子見をするのがベストと書きました。

そして、以下のようにも書いています。
もう1年以上前から、私は日本各地のセミナー等で、ラグジュアリーコンドミニアムには勝ち組と負け組が出てくるようになりつつあり、以前のように売り出せばどれでもすぐに完売できる時代は終わった、と解説してきました。つまり、このセグメントは需要がそれほど拡大しないので、ある程度需要が満たされれば、その後は伸びが緩やかになります。
 そして、いよいよこのラグジュアリー及びスーパーラグジュアリー級の高級コンドミニアムの人気が下降局面に入るのが今年だと思います


さらに
これから狙うべきセグメント!(その3)」では、「最近の金利上昇と4月1日から始まる住宅ローン融資規制も、このアッパーからハイクラスのセグメントにとって短期的には大きなマイナス要因です。それは、この価格帯には投資目的や転売目的で買うタイ人が多いのですが、それが相当数減少することになるからです

現在、ラグジュアリーやスーパーラグジュアリーの高額物件が苦戦し、2年近く前に平均33万バーツ/㎡でプリセールを開始したトンロー駅前のエッセなどは、実際にはまだ半分程度しか売れてないような噂が聞こえてきます。

一方、トンローでプロパティパーフェクトと住友林業が売り出したハイドなどは、今までのような値付けでは売れないとわかったので、価格設定を随分抑えて売り出してきています。つまり、今のCBDや高級住宅地では、数年前のようにデベロッパーが鼻息を荒くして価格をどんどん吊り上げる時代は終わったということです。

従って今、サンシリのモニュメント、シンハーのエッセ、ランドアンドハウスのバンコク等、トンローで最高級といわれたプロジェクトは、販売面で今後の長丁場を余儀なくされています。もっとも、バンコクを代表するトンロー通りであり、しかも最高のスペックでもあるので、決して
悪いプロジェクトではないとは思うのですが…。

一方、アッパーミドルクラス向けのミッドタウンでも、プンナウィティ駅前のクインなどは、プリセール開始からかれこれ半年以上経ちますが、タイ人の投資や転売需要が激減してしまったことから、ここもあまり売れ行きは良くないようです。

このプロジェクトもロケーションがよく、ハイスペックでクオリティは高いのですが、
いくら駅前とはいえ、ミッドタウンで20万バーツ/㎡という強気な価格設定では、タイ人の実需層はついてこられないと思います。


すなわち、私が一番心配していたタイ人アッパーミドルクラスの購買意欲が、投資や転売が難しくなったために半減してしまい、今は15万バーツ/㎡前後の物件でさえも売れなくなってしまっているのです。


もっとも、「これからの市場の主役、中低価格帯(その3)」の中で「これからの市場の主役は中低価格帯である100万から500万バーツの物件に移ると予想され、中でも200万バーツ以下のアフォーダブルの比率が高くなります」と自分で書いたものの、だからといって、まさかこういうエントリークラスが市場の中心になるような時代がくるとは思ってもいなかったのですが…。


次回に続く


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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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