バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコクの不動産投資について、今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法等、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

今後の不動産マーケット予測

2020年下半期、どうなるバンコク不動産市場(その2)

GDP
これは、最近IMFが公表したタイの実質GDP成長率予測です。コロナによるロックダウンや外国人観光客の入国禁止で経済が相当犠牲になった結果、マイナス6.7%と、この分布地図にあるようにベトナムやカンボジア、マレーシアといった周辺ASEAN諸国に比べても大きな落ち込みになりそうです。

ただ、アジア通貨危機の例を見てみると、当時もマイナス7.6%と落ち込んだものの、短期間でリバウンドしたこともあって、コロナ制圧に成功したタイ経済は来年にはリバウンドすると、IMFも考えているようです。

従って、不動産市場も同様に、来年あたりから回復が始まると考えてもいいように思うのですが、外国人が買えない低層住宅と違って、コンドミニアムの場合、外国人投資家が戻ってこないとリバウンドは難しいという市場特性があります。

中国人の人気
そうなると、やはり、今、世界で一番タイの不動産を欲しがっている中国人投資家の動向が、コンドミニアム市場復活の鍵を握っていることになります。

以前、「ノーブルのセールスプロモーションには裏がある?(その1)」の中で、デベロッパー業界の内輪話として、「コロナの影響で、今は中国人バイヤーの動きがほぼ完全に止まっているが、これはバンコクのコンドミニアムに対する需要がなくなったわけではなく、むしろ、中国人バイヤーの間では、タイは世界で一番投資したい国へと人気がさらに上昇している。
 従って、コロナが落ち着けば、以前にも増して中国人投資家が戻ってくる、というのがタイの多くのデベロッパーが描く将来予測であり、ロケーションや間取り等、条件のよい物件は無理に値引きせず、中国人バイヤーが戻ってくるまで温存しておこうと考えるデベロッパーが増えている。
 しかし一方、資金繰りが苦しいデベロッパーは、同時に完成在庫の処分も速やかに進めなければならず、そういう彼らが始めた戦略が、中国人投資家がまず買わないような郊外の不便な物件、そして、都心部でも低層階、間取りが悪い、眺望が遮られているといった、タイ人しか買わないような物件をまず先に格安で処分する」という話を聞いたと書きましたが、デベロッパー各社も中国人投資家が市場低迷の突破口だと考えているわけです。

実際、最近のノーブルのセールの場合、プリセール価格へのリセットはいいのですが、ノーブル・プルンチットは「うなぎの寝床」みたいな間口の狭いユニットが中心、リコールもバルコニーに目障りな柱があるユニット、APのワンワイアレスにしても、1,300ユニットを超す大型プロジェクトでありながら、今回のセールはわずか13ユニットのみで、しかも2ベッドルームは1つもなく、小さい1ベッドルームやスタジオのみであることなどを考えると、
やはり、中国人投資家の再来を手ぐすねを引いて待っているのかもしれません。

それもあって、最近私は、デベロッパーから買うよりも、むしろ、タイ経済悪化の影響をもろに受けて、竣工引渡しが近づいても減収でローンがつかず引渡しに応じられないタイ人や、
急激なバーツ高による予算オーバーやロックダウンで入国できない外国人投資家が、切羽詰まってダウンの投売りをしてくるのを狙う方が、プリセール価格以下での底値買いのチャンスがあると考えるようになりました。

一方、築浅中古を格安で買うというのもありなのですが、既に中古になっているということは、住宅ローンがついて引渡しを受けているので、売主もダウンの投売りのように損切りしてでも処分しなければならないというケースは少なくなります。

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2020年下半期、どう動くバンコク不動産市場(その1)

CBRE予測1
以下は、最近CBREが年初からの市場動向と今後の予測について、デベロッパーや不動産投資家、実需層に対し聞き取り調査を行った結果、出てきたコメントです。

タイバーツ高やLTVのローン規制により、昨年後半から始まった住宅市場の低迷は、今年に入ってやや回復の兆しが見えたが、その後のコロナの影響でまた失速することとなった。

ただし、コンドミニアム以外の戸建てやタウンホーム等の低層住宅市場は、
少なくとも3月までは取引も活発で特にコロナによる大きな影響を受けていなかった。

それが、ロックダウンが始まった4月以降、物件を見にくる客が激減し、低層住宅市場までもが、取引が止まってしまった。

ただ、5月以降、ロックダウンの緩和に伴い、低層住宅市場は回復途上にある。しかし
、コンドミニアム市場については、外国人の入国禁止が続く間、自己居住目的の実需層、及び賃貸運営目的の投資で買うタイ人投資家だけが市場の主役である状況が続く。

ところで、昨年からの市場低迷でデベロッパーが多くの新規供給を延期したため、供給過剰が改善され、需給もバランスしつつある。

従って、今後はまず最初に
第3四半期に入ると、この市場の主役であるタイ人の実需層や投資家層が、今の買い手市場の中、割安な物件を底値買いで購入し始める。

そして、その後、第4四半期には、外国人投資家もタイに入国できるようになると予想され、それに合わせて、竣工物件の引き渡しに応じるために、既に購入していた外国人投資家がタイに戻ってくる。その結果、これまで引渡しが遅れていた物件の移転登記が行われ、売買が完了する。

ただし、コロナ以前の頃のように、新規プロジェクトのマーケットも回復するかというと、それはコロナのワクチンができるまで難しい。

概略はこんなところですが、要するに、年内に外国人投資家が戻ってきて、リバウンド的な力強いコンドミニアム市場の回復が起こるかといえば、それはまず望めないということだと私は思います。

次回に続く

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「待つも相場なり」でもう一段安を待て!(その3)

住宅販売在庫
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ร้อนระอุตั้งแต่ต้นปี จากปรากฏการณ์การนำสต๊อกเก่า หน่วยหลุดดาวน์ ทิ้งโอน หมุนเวียนจัดโปรโมชัน ลดแลกแจกแถมดัมพ์ราคาขายใหม่ เพื่อนำเงินสดที่ได้สร้างสภาพคล่อง ชำระหุ้นกู้ที่ครบกำหนดในปีนี้ประดังเข้ามา มองว่าไม่ง่ายนักสำหรับการระบายออกได้รวดเร็วกลางกระแสเชี่ยวโควิด-19 ที่รุนแรงขึ้น เนื่องจากกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อ เพียงกลุ่มเดียวและไม่มากนัก หากเทียบกับความเสียหายบนซากปรักหักพักของธุรกิจ คนตกงาน ซึ่งเป็นกลุ่มสร้างตัวเรียลดีมานด์เดิม 

これはターンセータギットに載った記事ですが、ここに書いてある内容は以下のようなものです。

「今、3,000億バーツ(1兆円)もの住宅販売在庫を抱える不動産業界は
販売在庫の一掃に必死であり、年初から竣工引渡し促進のためのプロモーション、価格の見直し、そして投売りなど、異常な競争が続いている。
 というのも、今年は多くのディベンチャー(社債)が償還期限を迎えるため、手元流動性が必要だからである。しかしながら、コロナの影響が続く中、デベロッパー間の競争も激しく、なかなか在庫が掃けない。
 一方で、当初唯一頼りとしていた自己居住目的の実需層による購買意欲も、コロナによる失業や減収懸念からほとんど消えてしまっているのが現状である」。


資金不足
そんなお先真っ暗な中、まず第2四半期だけで業界全体で総額780億バーツ(2,500億円)もの社債償還期限を迎えるというのです。

特に、準大手や中堅デベロッパーについては、社債のロールオーバー(借り換え)に必要な資金手当てを金融機関が断ってくる可能性があるとのことで、もしそうなった場合、破綻するデベロッパーが出てくる可能性も十分あります。

資金繰り状況
これは、スパライ、サンシリ、プルクサー、セナの大手デベロッパーの資金繰り状況です。各社ともコメントで資金繰りは問題ないようなことをいっていますが、今の時点で社債の償還に応じる資金手当てがついてないなどというはずもなく、大手でさえ実際にはその時になってみなければわかりません。

また、準大手以下のもっと小さいところは追加担保がなければ融資に応じないと銀行にいわれているようで、資産に余裕がないところはいよいよ大変だろうと思います。

いずれにせよ、少なくとも今年一杯はコロナの影響によりタイ経済全体が不況となるのは間違いなく、住宅の購買需要が持ち直すとは思えません。

年内償還総額
一方で、そうこうしているうちに第3四半期、第4四半期と社債の償還期限が次々にやってくるので、デベロッパー各社は一層の在庫販売努力、つまり値下げに動くはずです。そして、当然、それに伴って、中古相場も下がります。

しかし、コンドミニアムの完成在庫だけで30,000ユニット、建設中のものも入れると100,000ユニットの販売在庫といわれている今、簡単に一掃できるはずもありません。

従って、本当の底値買いのタイミングはもう少し先だと思うのです。

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「待つも相場なり」でもう一段安を待て!(その2)

ベストタイミング
実は4月20日に、こんな内容の記事が英字紙The Nationに載りました。この執筆者は私と同じく「デベロッパー在庫処分値引きの実例(その3)」で紹介した経済紙ターンセータギットの記事を取り上げていて、デベロッパー各社が在庫一掃の特別値引きを始めた今こそ、コンドミニアムはいよいよ買いのタイミングなのではないか、と考えているようです。

しかし、前回にも書いたように、私は全く違う考えで、まだまだマーケットは悪くなると見ているので、もう一段安を待った方がいいと考えているわけですが、あと半年もすればどちらが正しいかわかると思います。

日本のマンション市場
ちなみに、東京の住宅市場に関しても状況は同じようです。コロナの影響でオリンピックも延期されたし、これから世界的な不況がくることから、21日のプレジデントオンラインの記事によると、今は
「底なし沼」状態ということです。

これによれば、「新築マンション・一戸建て販売はほぼストップといっていい。三井不動産レジデンシャルや住友不動産・三菱地所レジデンスは一部を除いて新築マンションモデルルームなどの販売拠点を閉鎖している」ということですが、これはバンコクも同じで、販売事務所に客がやってこないのでオンライン特別値引と銘打って、ネットで広告をしているわけです。

しかし、バンコクの場合、供給過剰により30,000ユニットものコンドミニアム完成在庫があることから、状況はもっと深刻であり、
買いのチャンスはまだまだ先だと思っています。

コロナ後の経済

ところで、今回、コロナが不動産市場にも大きな影響を与えていますが、コロナウイルスは今後も長期間なくならないといわれていることもあり、世界ではこれからますますデジタルによるリモートワークが増えてきます。

もともとタイ人は大企業で働くよりも、自由に働くことに重きを置くところがあります。だから、自分で起業したり、フリーランスで働く人が多く、コーワーキングスペースやシェアードオフィスがシェアを延ばしてきました。

そして、今回のコロナ騒動で多くの企業がテレワークを実施したところ、これがサービス業の管理部門などではうまく回ることがわかってきたとのことで、今後はクラウドを使ってのサテライトオフィスや在宅での勤務に拍車かかります。

オフィス需要
そうなると、住宅に対する価値観も変わってきます。これまで、職住接近と駅に近いことがコンドミニアム購入の最優先項目であったのから、むしろ生活利便性が重視されるようになり、ショッピングモールが近い、病院が近いなどの重要度が高まってくることになります。

私など、最近のパタヤのコンドミニアム市場がバンコク同様に崩れているのを見て、これからデベロッパーの資金繰りがますます苦しくなるにつれて、さらに販売価格も下がるように思います。

そういうチャンスがあれば、ナクルアあたりで海が一望できる50㎡ほどのコンドミニアムをセカンドハウスとして買い、1カ月の半分ぐらいはそこでこのブログを書いたり、ゴルフをしたりして過ごすのもいいと考えるようになりました。

そして、リモートワークが一般的になれば、たぶん、タイ人アッパーミドルクラスも私と同じことを考えるような気がします。

それに、将来、バンコクから高速列車が走るようになれば、パタヤはもっと身近になり、投資先としても面白いと思います。


では、次回は各デベロッパーの資金繰り面での今の窮状について書いてみたいと思います。これが悪くなればなるほど、我々にとってはコンドミニアムが安く買えるチャンスがあるわけですから目が離せません。

次回に続く

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「待つも相場なり」でもう一段安を待て!(その1)

アナンダの値下げ攻勢
ここ数日、頻繁に目につくアナンダのセールスプロモーション広告です。しかし、2年間タダで住めるとか、最大300万バーツ(1,000万円)の値下げとかは、前回のブログ記事で紹介したように、他社でもオンラインでプロモーションを展開しているところであり、あまり魅力を感じなくなってきています。

むしろ、この広告からわかるのは、アナンダも現在、32ものプロジェクトで完成在庫を抱えているということであり、金額とかユニット数まではわかりませんが、これらに現在建設中のものを入れた昨年末の販売在庫が200億バーツ(670億円)以上あり、そして最近売出したラーマ9のアイディオなどの新規プレビルドなどを入れると、たぶん、相当な資金負担だろうと思います。

ところで、これまで紹介してきたアナンダも、ノーブルやメージャーも、都心部の駅近でロケーションのいいプロジェクトが多いという共通点があるのですが、大きな違いは資金繰り状況ではないかと思います。

corona 3
アナンダは昨年末の負債資本比率も1.64とそれほど高くなく、それもあって最近、ディベンチャーファイナンスで40億バーツ(130億円)の資金調達ができたようなので、当面は手元資金に余裕があると思います。

従って、この中にもし自分の気に入ったものがあったとしても、今は飛びつかない方がよさそうです。あと数カ月モニターしていれば、納得できる価格まで下がってくるかもしれません。

一方、ノーブルやメージャーはもっとぎりぎりの値下げを出してきているので、そういう意味では「今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その3)」の表で赤枠で囲った7社の完成在庫や特別セールなどは調べてみる価値がありそうです。

ところで、つい今年初めまで私はこのブログでも、これだけ都心部が値上りしてしまったら、プラカノーン以遠のフリンジやミッドタウンの方が、これからは投資妙味があるということを書いてきました。

特に、トンローやプロンポンのプレビルドは30万バーツ/㎡を超すプロジェクトばかりになった結果、将来の値上がり分をも先取りしてしまったので、これから数年はプラカノンからウドムスクあたりの方が面白いと考えていたし、著書でもそう書きました。


しかし、予想外であったこのコロナの影響で状況が変わりつつあると考えています。

リセッション
先日寄稿した「コロナが直撃、タイ不動産市場は暴落の危機へ」の中で書いたように、タイの不動産市場はますます状況が悪くなっていきます。

また、最近のブルームバーグの予測でも、アメリカ経済は向こう12カ月以内に100%の確率で大きなリセッション(経済不況)がやってくるということですが、これはタイも同じです。

そして、前回紹介したターンセータギットの記事にあるように、既に今のコンドミニアム市場の状況は12年前のリーマンショックを超えていて、23年ぶりの不況、すなわち、トムヤムグン危機以来だというのです。


ここまでくると、当面は「待つも相場なり」で見送りが一番ですが、次第に底値買いのチャンスが近づいてきているのも事実です。

どこで底を打つかはわかりませんが、もし、いくつかのデベロッパーが破綻し始めるようなことがあれば、その時こそは間違いなくチャンスです。

次回に続く

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3つのリサーチ会社が不動産市場の大幅ダウンを予想

2020市場予測
昨日、タイコンドミニアム市場の暴落危機について、私の考えていることを書いたところですが、偶然、現地の経済紙、プラチャーチャート・トゥーラギットに、タイの著名なリサーチ会社3社による、コロナによるリセッションや消費者購入意欲の減退などを踏まえた上での、現時点の市場予測が出ていたので概略を書きます。

ちなみに、これは以前にも書いたことがあるのですが、この3社はどこもバイアスのないニュートラルな報告をするので、私は個人的には信頼していて、このブログでも頻繁に紹介させてもらっています。

さて、以下にこれら3社の現時点での市場予測をまとめましたが、いずれも値下りが続くハードランディングになる、との厳しい見方をしています。

1.AREA
コロナの影響が始まる以前は、今年の住宅市場は5%から10%の成長と見込んでいたが、コロナ感染が始まった今となっては、15%から20%のマイナス成長と大幅なダウンを予想する。

2.REIC
現在、住宅市場には68,000戸もの完成在庫があり、その内、30,000ユニットがコンドミニアムである。また、コロナの影響により、今年の引渡しは昨年比で、戸数で11%から17%の減、金額で13.8%から17.1%の減になり、完成在庫はさらに増加する。

3.コリアーズインターナショナル・タイランド
今年第1四半期で売り出された新規プロジェクトは、5,880ユニットと過去8年間で最少となった。しかも、販売達成率は、わずか31%と過去10年間で最低となり、市場の縮小低迷は激しい。しかしまだ、3カ月が終わったばかりであり、残り9カ月をデベロッパー各社も戦略を練って乗り切ろうとしているので、今はまだ今後の予想はできない。

大体、こんな感じで、どこも見通しは暗い、もしくはまだ見えてこないというところです。

私としては、REICがここでいっている竣工引渡しの減少予測はどのベースなのかが不明であり、これは単純にタイ人の投資家や実需層のことだけをいっているのではないかと思います。

そもそも、中国人バイヤー等の外国人投資家がどれだけ竣工引渡しを受けずに解約してくるかなど、これからの為替や外国の経済状態にもよるので予測は難しいはずであり、完成在庫がさらに急増する可能性は十分あると思うのです。

では、次回はナイトフランクが今日のレポートで書いている、最近、キャッシュリッチな投資家達が底値買い狙いで買い始めた事例等、マーケットで今何が起こっているかについて見てみることにします。

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リーマンショック時を超える不動産不況がくる(その4)

corona 2ところで、もう10年以上前になりますが、リーマンブラザーズが破綻した時、株式市場は即座に反応して下落したのですが、実は不動産市場にその影響が本格的に出てくるまでに、半年以上のタイムラグがありました。

それから数年間、世界の不動産市場も低迷したのですが、不動産というのは株式のように毎日相場が立っていて即座に売却できるという資産ではありません。

もともと流動性が悪く取引成立までにかなりの時間がかかることから、一旦市場が下落し始めると、ほとんどの買いが引っ込み様子を見始めるので、次の取引成立までに相当なタイムラグが起こります。

すなわち、バンコクのコンドミニアム市場でも、今後しばらくは買い手不在の中、取引がほとんど成立しないままに気配値だけが下がり続けると思うのです。

そして、ほぼ底値と思えるところまで下がりきって、やっと取引が成立し始めるのですが、今はその時がいつになるのかもわかりません


これが不動産の最大の弱点である流動性のなさであり、マーケットが一旦崩れ出すと途中での売却は非常に難しくなるのです。

残念ながら、バンコクのコンドミニアム市場は既にそういう状況になっていて、売物件ばかりが目立ちますが、ほとんど取引が成立していません。従って、完成物件の先物買いである購入予約権を持っている投資家は、まだ解約するという手段が残っているだけ、不幸中の幸いでもあると思うのです。

今のような時期は、たとえいくらかの損切りを余儀なくされても、竣工引渡しによる資金流出を避け、
手元に資金を置いておくべきであり、以前にも書きましたが「Cash is King」です。

corona 3また、これは別に個人の話だけでなく、法人の危機管理のファイナンスの動きを見てもわかります。

アナンダもつい最近、社債を発行して資金調達をしました。表向きは、これからの新規プロジェクトのためとかいっていますが、実態は、今年竣工引渡しがくる大型プロジェクトの、解約による完成在庫増に備えるためだろうと思います。

また、デベロッパーに限らず製造業等でも、世界中で多くの企業がこのところ、社債やコマーシャルペーパーを発行して手元流動性資金を増やしてきています。

しかし、アナンダなどの比較的余裕のある大手はまだ、直接金融市場でこうやって低利の資金調達が可能ですが、「今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その3)」の表にある、既に負債比率がかなり高いところや非上場の中堅デベロッパーは効率的な資金調達が難しく、今後の大量解約や販売在庫の積み上がりで破綻するところが出てくる可能性もあります。

もしそうなると、
アジア通貨危機の時のように建設途中で止まるプロジェクトも出てきて、それこそコンドミニアム市場の底が抜けてしまうのですが、今回のコロナによるリセッションは、少なくともリーマンショックの時よりずっと大きいと、私は警戒しています。

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リーマンショック時を超える不動産不況がくる(その3)

観光収入1まず1つ目の「外国人投資家のさらなる減少」ですが、これは、そもそも外国人観光客の減少が今後も続くことが原因です。

今のコロナウイルス感染拡大があと1、2カ月で終わったとしても、世界経済がV字型回復するというようなことは、まず考えられません。

先のタイ航空を始めとする各国のエアラインや自動車産業等、世界中の実体経済が既に影響を被っていることから、今回のリセッションは、
金融業界だけの問題で起こったリーマンショックよりも強烈なはずです。

しかも、アメリカを始め各国政府がこれからとんでもない額の財政支出をしますが、これが全て税金という形で国民の負担になるわけで、この不況は長引くと思います。

いずれにせよ、バブル崩壊やアジア通貨危機の時、当時テフロン経済と呼ばれていたタイでさえも、不動産市場の回復には最低数年を要したことから、大地震があった後の余震が続くのと同じで、今回も少なくとも1年以上、コンドミニアムの値下りが続くと思っています。

さて、この表は2018年の資料ですが、観光収入世界4位の観光立国タイには、昨年4,000万人(うち、1,100万人が中国人)もの外国人観光客が訪れました。

それが(その1)で書いたように、今年は既に2月の時点から観光客は激減していて、今は非常事態宣言により、原則、入国禁止です。
それに、今後、非常事態宣言が解除され、外国人の入国が緩和されることになったとしても、世界経済は既にリセッションに入っているので、やはり観光客は戻ってきません。

そもそも景気が悪くなる場合、一般家庭は海外旅行などという贅沢なものに余剰資金を使うよりも、できるだけ出費を抑えてもしもの時のために備えようとします。海外旅行は最後の最後にしか回ってきません。

従って、中国ではコロナが克服され、普段の生産活動を取り戻し始めたといっていますが、だからといって、すぐにまた1,000万人もの観光客がタイに戻ってくることはなく、その半分でも難しいと思います。


一方、2017年頃をピークに多くの中国人がバンコクのコンドミニアムに投資した理由が、急増する中国人観光客にホテル代わりに貸せば高い利回りで運用できるから、ということであったことを思い出して下さい。

実際、中国人バイヤーのほとんどは
購入した物件に自分では住んでいません。中国人観光客向けの民泊施設として貸したり、中国の旅行会社に借り上げてもらったりしています。しかし、今後、中国人観光客が激減してしまうと、空室状態が長く続くようになり、もう手放そうと投売りが出てきます。

さらに、当時、プレビルドを買った中国人投資家も多くいて、
彼らが2017年から2018年にかけて大量に買ったプレビルドの多くは、今年と来年に引渡し期限を迎えます。その場合、投資として回らないのであれば、購入予約権を損切りして手放すか、最悪、ダウンペイメントを放棄して解約する方がリスクが低いと考えるようになります。

実際、もし私が彼らの立場なら「今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その1)」の中で、「これは見方によっては不幸中の幸いだったのかもしれません。最悪、契約キャンセルの場合、それまで払ったダウンペイメントを捨てることになってしまいますが、それ以上の損は被りません。逆にいえば、デベロッパーが今後のマーケットリスクを引き継ぐことになり、彼らは今、これを一番恐れているわけです」と書いた通り、それまでに払った20%から25%のダウンペイメントを放棄してでも、一旦撤退することを選ぶと思います。

そうなると、今でもデベロッパーは負担の大きい完成在庫をかなり抱えているのに、さらに大量の完成在庫が増加するわけで、その資金負担は「今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その3)」で書いたように、特に負債比率の高いデベロッパーの経営を圧迫することになります。

もっとも、エンジェル・リアルエステートなどはかなり力のある仲介業者なので、「中国人投資家の激減でブローカーも四苦八苦」で書いたように、それを見越して、大分前からデベロッパーに引渡し期限を半年から1年、延長するように交渉していて、アナンダなどは既に受け入れているようですが…。

中国人バイヤーところでこれは、コロナ感染拡大が問題になる前の1月に、コリアーズが出していた中国人投資家からの資金流入予測を私がグラフにしたものですが、今はもっとひどいことになっているはずです。

今年は投売りや損切り売却によるマイナス、つまり、ネットの資金流出になるかもしれません。


いずれにせよ、かつて外国人投資家購入額全体で3割以上を占めていた中国人投資家の存在感は、今後小さくなると考えるべきです。

そして、中国人投資家が好んで買っていたラチャダー通りやラーマ9通り沿いのプロジェクトは相当な売り物件が出てくると思います。

一方、日本を含め、シンガポールや香港、台湾の個人投資家も状況はほぼ同じです。実は私もそうですが、長期で景気が悪化しつつある場合、投資は一旦手仕舞いし、当面は手元流動性を高めて様子を見るというのが定石です。従って、彼らもしばらくはバンコクの不動産市場には戻ってきそうにありません。

次回に続く

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リーマンショック時を超える不動産不況がくる(その2)

GDP 2020さて、昨年1年間、コンドミニアム市場を低迷させてきた主たる要因は、米中貿易戦争の影響等によるタイ経済の減速、中央銀行の住宅ローン融資規制、タイバーツ高、中国人を中心とする外国人投資家の激減、そして市中銀行の実需層に対する厳しい与信基準等でした。

この中で唯一、バーツ高の問題だけが最近、やや緩和されてきていますが、その他については特に改善しておらず、むしろ、今後悪化する可能性もあります。

そして、今年に入ってコロナウイルスの蔓延という世界経済全体を揺るがす大きな問題が起こり、今後、世界景気のリセッション入りは明らかです。

同様に、タイでも今後、非常事態宣言の影響等が経済面で出てきて、失業率の上昇や家計収入の減少が始まります。

これは、実際に今のバンコクの通りを歩けばわかることですが、スーパーの食料品売り場とコンビニ、薬局以外、デパートも、映画館も、マッサージ屋も人の集まるところは全部閉まっているし、前回紹介したタイ航空の問題だけでなく、トヨタやホンダも工場閉鎖を決めたりと、このバンコクポストの図にあるように、タイの多くの産業がダメージを受けています。

そんな中、タイ中央銀行の2020年のGDP予測は、昨年度比で5.3%のマイナス成長、そしてコロナの影響は来年まで続くという見方をしていますが、実際にはこれでも保守的過ぎて、全然足りないような気さえします。

その結果、今後のバンコクのコンドミニアム市場は、「外国人投資家の減少がさらに続く」、国内のリセッションで国内の実需層住宅需要も伸びずに販売在庫がさらに積み上がり「破綻するデベロッパー」も出てくる、の2つが大きなリスク要因となると思っています。

つまり、バンコクのコンドミニアム市場では、これから価格下落というダウントレンドが長期間続くということです。


次回に続く

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リーマンショック時を超える不動産不況がくる(その1)

タイ航空の危機3月初め、まだタイにはコロナの感染がほとんど広がっていませんでした。

従って、「所詮、これは中国の国内問題」とばかりに、タイ国内では今ほどの危機感はなかったのですが、実は観光業界では、既に1カ月以上前から、中国人を中心に外国人観光客が激減するという異変が起こっていました。

その結果、
今は成長期から成熟期への過渡期?(その4)」で紹介したように、7,000台もの観光バスが仕事もなく駐車場に停められていて、既にタイの観光業界は瀕死の状態になっていました。

そして、3月26日の非常事態宣言以降、
さらにそれがエスカレートして、国際、国内ほとんどの空の便が欠航となり、今度は飛ぶあてのなくなった大量の大型旅客機がスワナプームやドンムアン空港に駐機され、溢れています。

そんな中、
以前、緊急避難、外国人は故郷を目指す」でもタイのナショナルフラッグキャリア、タイ航空の経営難についてちょっと触れたことがありますが、2日前の新聞、プラチャーチャートによると、月間100億バーツもの運営経費がかかるタイ航空は、今や赤字の垂れ流しで資金繰りが回らなくなっていて、2カ月以内に新たな再生プランを出して財務省の援助を得られなければ、いよいよ経営破綻かと危ぶまれているようです。

といっても、別にこれはタイ航空に限らず他も同じで、どこのエアラインも大型旅客機を飛行場に駐機させている状態で経営が逼迫しつつあるのですが…。

カナダ航空の解雇例えば、カナダ航空は従業員の半数を一時解雇して生き延びることを表明したところです。

タイ航空も、仕事がないのなら同様のことをして、最も経費のかかる人件費をカットすればいいのですが、どうも労使環境の事情が違うようです。

この記事を読むと、従業員の給料を25%から40%削減するというような経費削減策を考えているようですが…。

ところで、話は変わりますが、別にここで私はタイ航空のことを心配して書いているわけではなく、ナショナルエアラインの倒産危機は、これから世界中でとんでもないリセッションが始まる前兆だということを心配しているのです。

そして、今回の著書でも「それでもタイの不動産を復活させるのは外国人投資家」と、わざわざ項を割いて書いたように、バンコクのコンドミニアム市場が復活するためには、外国人投資家が戻ってくることが必須条件だと考えているのですが、今のこの状態では外国人投資が増えるのは無理だと思うのです。


次回に続く

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新築プロジェクト低迷の中、中古物件取引が拡大中(その3)

不良在庫9.経済の悪化でタイ人だけでなく外国人投資家についてもコンドミニアム需要はさらに減少するリスクがあり、大量の販売在庫を抱えたデベロッパー間での価格競争はもっと熾烈になる。その上、割安な価格の中古物件との競争も加わる。

10.デベロッパーの利益率はますます減少し、特に大量の販売在庫を多く抱えるデベロッパーほど収益が苦しくなるので、人員整理等の管理費節減や効率化が必要になり、新規プロジェクトの売出にも慎重になってくるのではないか。

翻訳は以上ですが、今回の著書でも例を挙げたように、ウィズダム101で昨年脚光を浴びたプンナウィティでも、実はソイ101のちょっと奥に入るとコンドーピーシングと呼ばれる不良在庫と化した物件が投売りされています。

もちろん、いくら安くて未入居といっても、こんなのは買ってはいけませんが、ここで書かれているように、次々と大量に市場に売り出されてくる割安な中古物件の影響で、新築の完成在庫はこれからますます安くなりそうです。

この写真はプラスプロパティのコメントなのですが、既に完成して長期間売れてない物件はもう販売を諦めて、収益物件として賃貸に出すべきだというところも出てきています。もっとも、簡単に入居者がつく物件なら既に売れているのではないかとも思うのですが…。

さらに、これに追い打ちをかけているのがコロナウイルスで、今、売買市場では閑古鳥が鳴いています。こんな状況下ではデベロッパーも完成在庫の整理が進まず、いくら大手であっても、資金繰りの問題があるはずなので、いよいよ損切りも出てくるのではないかと思います。

その結果、ダムが決壊するように、コンドミニアム市場全体がちょっと危なくなってきつつあるような気もするので、いくら安くても少なくともあと数ヵ月は下手に動かない方がいいのかもしれません。

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ความเสี่ยงของเศรษฐกิจที่มีอยู่รอบด้านยังคงกดดันอุปสงค์ในตลาดคอนโดมิเนียม ทั้งอุปสงค์ที่เป็นชาวไทย
และชาวต่างชาติ จึงมีโอกาสที่การแข่งขันทางราคาของกลุ่มคอนโดมิเนียมอาจมีมากขึ้น รวมถึงการแข่งขันที่มาจากคอนโดมิเนียมมือสองที่มีความได้เปรียบในเรื่องของราคาที่ต่ำกว่าโดยเปรียบเทียบในพื้นที่เดียวกัน

ดังนั้น มีโอกาสทำให้อัตรากำไรของผู้ประกอบการปรับตัวลดลง โดยเฉพาะกลุ่มที่มีคอนโดมิเนียมเหลือขายจำนวนมาก ทั้งนี้ ผู้ประกอบการอาจต้องอาศัยการบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อลดทอนผลจากอัตรากำไรที่ลดลงจากการแข่งขันทางราคาที่อาจเกิดขึ้น ขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่อาจต้องระมัดระวังมากยิ่งขึ้น

今は成長期から成熟期への過渡期?(その5)

コロナ入国規制CBDを中心とするダウンタウンやミッドタウンの既に用地取得が難しくなっているところでは、長年にわたりタイ不動産市場の特徴でもあった新築志向が崩れつつあり、今はまさに世界の大都市同様、バンコクも市場の成熟化が進んできています。

ちょうどその過渡期に、今回の不動産不況がやってきたわけですが、その中でもコロナウイルスについては、昨日写真を載せたようにタイの観光業界全体がかなりの影響を受けているし、中国人投資家の激減やキャンセルで不動産業界も大きな影響を受けているわけです。

もっとも、コロナウイルス自体はタイでは感染者も急増しておらず、一昨日もこの写真のように中国や韓国からの入国者に対してコロナに感染してないという医者の証明を持参する義務を課したところで、今のところうまくコントロールできているように見えます。

いずれにせよ、コロナウイルスの問題自体は比較的短期間で収束すると思うし、これだけが市況低迷の原因であれば、いわゆる悪目買いでそろそろ底値買いに出てもいい時期かもしれません。

しかし、「
市場から撤退を始めた大手デベロッパー(その1)」で紹介した、今年は一切コンドミニアムの開発には手を出さないというランドアンドハウスのコメントのように、タイ中央銀行が住宅ローン規制を緩和して住宅市場を活性化させようとしているが、ほとんど効果はなく、今のコンドミニアム市場は怖くて近寄れない。それに、コロナウイルス騒動だけが原因ではなく、実際にはそれ以前の2019年から、様々な要因により外国人投資家の需要は陰りを見せていたので、今の市場低迷はもっと根が深い」というのが本当のところだと思うので、もうしばらく市場低迷と値下りは続くはずだと考えています。

とはいえ、この過渡期が終われば再びバンコクの不動産市場に中国を含め、香港やシンガポール等の諸外国からの資金が流入してくるはずであり、そこが市場回復のスタートだと考えているので、その時までが底値買いのチャンスだと思います。

実際、つい最近のことですが、中国の大金持ちから200ユニットものまとまった量の購入指図がプルクサーに入ってきているという報告もあり、歴史的にもこういう底値買いのうまい中国人の一部が買い始めたということは、我々にとってもそろそろ底値買いタイミングが近づいているシグナルなのかもしれません。

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今は成長期から成熟期への過渡期?(その4)

瀕死の観光業界さて、話をバンコクに戻すと、以前、「オレンジ、ピンク、イエロー対トンロー」で書いたように、今後は新線沿いの郊外プロジェクトが多く供給されるものの、だからといって、我々のような外国人の投資に向いているわけではありません。

すなわち、パタヤのジョムティエンと同様、
これら開発が進む新興エリアは、デベロッパーにとっては大量供給のビジネスチャンスがある有望市場というわけですが、そのことが必ずしも投資家にとっても魅力があるというわけではないからです。

10年ほど前に日本人投資家も多く買っていたベーリングのプロジェクトなどがそうですが、新興エリアなのに
駅から500メートルも離れていることにはあまり触れず、将来グリーンラインが延伸すれば都心へも近く、職住接近の絶好のロケーションなので値上りしする、といううたい文句で売り出されたプロジェクトがいくつかあります。

デベロッパーにしてみれば、当時は比較的容易に用地取得でき、粗利で開発利益が3割も取れたおいしいプロジェクトだったわけですが、結局、駅前は今も閑散としており、これを買った個人投資家で儲けた人はほとんどいないと思います。

従って、タイの新聞記事やニュースを読んで、これからはここが有望だとか、人気が出るという言い回しがあっても、それを誰がいっているのか注意して見なければいけません。

一方で、都心部の一等地では用地不足が深刻化していることから、マーケットシェア争いをしているデベロッパーにしてみれば量的な開発余地がなく、ビジネスとしてあまり妙味がないという面もあります。

しかし、逆に投資家にしてみれば、新規の競合物件が出てこなければ、既存物件であっても、ロケーションが一等地なら家賃水準だけでなく、キャップコンプレッション(還元利回りの低下)で価格の値上りも期待できることになり、
複合利益であるIRR(内部収益率)で見れば、いくらでも新規供給が出てくる新興エリアよりも投資妙味があることになります。

次回に続く

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今は成長期から成熟期への過渡期?(その3)

BTSコロナウイルス撲滅ダンスコロナウイルス撲滅ダンス
(状況がタイよりもっと深刻なこともあるとは思いますが、日本でJRがもしこんなの出したら、ふざけるなと非難ごうごうかもしれませんね)

 Jomtien and Na Jomtien have remained popular locations among developers during the past five years.
 Many projects were large-scale developments launched by Chinese firms. Some consisted of more than 2,000 units per project.
 The boom caused these two locations to see the largest number of unsold units in Pattaya, with about 20,000 units at the end of 2019.


さて、このコリアーズのコメントから読み取れるのは、パタヤ全体で史上最多の25,000ユニットもの販売在庫が出ているとはいうものの、実はその内、20,000ユニットがジョムティエンエリアに集中しているということです。

そして、用地取得が比較的容易なジョムティエンでは、
中国のデベロッパーが開発しているものが多く、中には2,000ユニットを超すような大型プロジェクトもあるとのことで、当然、彼らはそれらを母国で中国人バイヤーに売りまくっていたのが、ここにきて売れなくなり、キャンセルも続出で悲鳴を上げているわけです。

従って、同じパタヤではあるものの、セントラルとノースパタヤはある意味、ジョムティエンとは別のマーケットであり、それらが小さな半島を隔てて隣り合わせで存在するような状況になっているのだと思います。

ところで、バンコク市場もこれほど極端ではありませんが近いものがあります。以前から、私はラチャダーピセーク通りやラーマ9通り沿いは中国人バイヤーが多く、彼らはほとんど自分で住まないので、大半が賃貸市場に出てくるだけでなく、違法な民泊に使われるので投資先としては向かないと警告してきましたが、ここでも昨年からキャンセルや竣工引渡しの未実行が目立ってきています。

このことは既に「中国人投資家の激減でブローカーも四苦八苦」でも中国人向けブローカーとして最大手のエンジェルのコメントを紹介しましたが、「新型コロナウイルスによる肺炎(COVID19)の流行や中国
政府による海外送金規制で中国人の支払いが滞っていて、顧客全体の5割を占める中国人の不動産購入額の支払いが不透明となっている」という彼らのコメントからも、深刻な状況は同じだろうと思います。

次回に続く


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今は成長期から成熟期への過渡期?(その2)

Pattaya over supply少し話はそれますが、実は昨夜、2週間ほどの一時帰国からバンコクに戻ってきたのですが、関西空港に昼の12時頃着いたところ、出発フロアは本当に人影まばらでした。

そして今回、私が乗ったのはLCCでしたが、飛行機も約400人の定員に対し40人ほどの乗客しか乗っていませんでした。

その上、
エアバスA330-300というエンジン騒音の比較的小さい新型機で1人で3席を使って横になって寝られたので、全く快適な6時間のフライトでした。

しかも、これで全部込みで片道たったの9,000円という出血大サービスですから、航空会社も儲かってないのは確実です。

一方、ドンムアン空港には夕方7時に着いたのですが、こちらもガラガラで、タイも日本も観光収入に注力しているだけに、今回のコロナウイルス騒動の両国経済への影響は大きなものがあるはずです。その内にGDPという具体的な数字に反映されるようになり、株式や不動産市場にもさらに影響が広がると思っています。

ただし、日本では、
タイは日本人の入国に神経質になっている、と少し大袈裟に喧伝していますが、そんなことはなく、何の問題もなくイミグレを通れたし、タイ人でもマスクをしてない人も半分位いるので、BTSに乗っていても以前のPM2.5の時のマスク率と何ら変わっていないように思いました。

さて、このコロナ騒動の影響がバンコクだけでなく、タイのリゾートコンドミニアム市場の代表ともいえるパタヤ市場でも広がってきています。

Over Supply in Patttayaパタヤのコンド市場は、2013年まで続いたロシア人特需がルーブル危機で崩壊したのに続き、今度はここ数年、中国人特需で買われてきたのが、人民元安とコロナの影響でますますおかしくなってきているようです。

以前、このブログでも「コロナウイルスでバンコク市場は弱り目に祟り目(その1)
コロナ騒動で中国政府が中国人の団体旅行を始めとする海外旅行を禁止したことなどで観光客が激減し、それに伴ってコンドミニアムの購入契約の大量キャンセルも相次ぐことになり、パタヤではフロアごとキャンセルされるプロジェクトも出るだろうとの予測が出ています」と、コンドミニアム協会のコメントを解説しました。

そして今回、コリアーズのリサーチが出したコメントもそれをデータを使って具体的に解説していて、「市場から撤退を始めた大手デベロッパー(その2)」でも書いたように、彼らのレポートには
説得力のあるものが多いと私は評価しています。

彼らのコメント全文は下に添付しましたが、パタヤの販売在庫は今後も中国人のキャンセルで増え続けて史上最多になること、特にその大半がジョムティエンでの供給過剰ということであり、ここではかつてのような市場崩壊リスクもありそうです。

ただし、今の中国人特需はコロナウイルスが収まれば、来年にはまた戻ってくるという見方をしていて、前回のマーケット崩壊よりはリカバリーが速そうです。

一方、用地取得が困難なウォンガマットは供給がほとんどないことから、こんな時でもリスクは比較的小さいようですが、バンコク同様、パタヤもあれだけコンドミニアムが開発されてくると、市場は成熟期を迎えつつあるのだと思います。

不動産は、最後はロケーションがものを言う」という原則からしても、特に成熟市場においては、用地取得が困難な一等地にあることの方がポイントが大きいので、今後はパタヤでも新興エリアでの新築に拘るよりも、成熟した最高の一等地にある物件を買う方が安全だということだろうと思います。

次回に続く

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Colliers warns on Pattaya oversupply

Developers should freeze the supply of new condominiums in Pattaya because the coronavirus outbreak is hurting demand and will increase the number of unsold units to a record high, says property consultant Colliers International Thailand.

Phattarachai Taweewong, associate director of research for Colliers, said the impact from the virus on the condo market will be severe in Pattaya, where the market relies heavily on foreign buyers, particularly from China.

"The market has been down since last year because the Chinese, who make up the majority of foreign buyers in Pattaya, had difficulties with money transfers and felt the impact from the trade war," he said. "The stronger baht and weaker yuan also weakened their purchasing power."

Mr Phattarachai said there will be completed condo units at projects scheduled to transfer in the first half to Chinese buyers that will not be transferred.

"These buyers may dump the units they booked despite making down payments," he said. "These units will return to the market as unsold supply."

According to Colliers research on the Pattaya condo market, unsold supply exceeded 25,000 units at the end of 2019, up from 12,800 units in 2018. The 2019 figure was a record high, beating the 2014 level of 19,140 unsold condo units.

The surge was largely because of an abundance of new condo supply launched last year with a total of 15,540 units, the biggest portion in the past five years.

Mr Phattarachai said this year will see at least three new condo projects with a total of 1,200 units scheduled to launch in Pattaya.

"As the coronavirus has dampened demand, developers should wait until existing supply is absorbed," he said. "Otherwise the number of unsold units will soar to a new high this year.

"The market will come back next year as Chinese buyers consider buying more overseas properties. To survive the current setback, developers should extend the transfer period for Chinese buyers and find new markets such as India and Europe."

Colliers also reported a drop in the average sales rate of new condo supply launched last year to 25% -- down from 35% in 2018, 38% in 2017 and 45% in 2016 -- due to the large amount of new supply launched during the year.

The overall sales rate of condo supply was 73%, narrowly rising from 2018. But the number of returned units will cause the sales rate to drop to 70% by the end of 2020, Mr Phattarachai said.

Jomtien and Na Jomtien have remained popular locations among developers during the past five years. Many projects were large-scale developments launched by Chinese firms. Some consisted of more than 2,000 units per project.

The boom caused these two locations to see the largest number of unsold units in Pattaya, with about 20,000 units at the end of 2019.

Wong Amat saw the smallest number of unsold condos at only 580 units, due to limited land supply.

"The most popular condo projects in the second half of last year were those offering a guaranteed return, as condo buyers in Pattaya bought them as second homes," Mr Phattarachai said. "The programme gives them an alternative to make a better return than depositing money."

He said condo demand in Pattaya each year is about 35% of total unsold supply.

The remaining 25,000 units will take at least three years to absorb if there is no new supply being added.

"As the market remains sluggish and the number of unsold units was huge, some developers froze development temporarily," Mr Phattarachai said.

今は成長期から成熟期への過渡期?(その1)

コンドミニアム市場からの撤退一昨年後半から様子がおかしくなり、昨年初めから明らかに失速が始まって以来、今も低迷が続くバンコクのコンドミニアム市場。

私は2011年にバンコクに移り住んで以来、市場の動きを見てきたわけですが、アジア通貨危機が終わり、マストランジットシステムの開通とともに20年近く続いてきたバンコクのコンドミニアム市場の成長が、とうとうここで一段落したように思います。

特に、2010年代は毎年供給過剰が指摘されながらも、クーデター後の香港やシンガポールを中心とする外国人投資家需要の急増、ラグジュアリーコンドに対する富裕層の投資需要、そして中国人投資家の特需等、次々と新たな需要が発生した結果、2018年前半まで市場の成長が続いたわけです。

しかし、著書の「2020年の混乱市場を勝ち残るヒント」でも根拠を挙げて詳しく書きましたが、バンコクのコンドミニアム市場にとっては幸運が重なった結果、
その実力以上にここまで長く成長を続けられたのではないかと、最近、私は考えるようになりました。

また、タイ人だけでなく外国人も含めて短期転売、中長期投資、自己居住の3つの需要が重なり合い、その相乗効果でコンドミニアム市場を支えてきたわけですが、これが2019年に入ると、米中貿易戦争の影響を受けたタイ経済の低迷、タイバーツ高、中央銀行の住宅ローン融資規制、そして今年に入ってからのコロナによる観光客の激減と投資家のキャンセル等、たて続きに悪材料が出てきた結果、まさに市場全体が逆回転し始めたわけです。

そして今、需要全体の4割を占めるという投資需要が激減し、コンドミニアム市場はミドルクラスを中心とする自己居住目的の実需にしか頼れないというのが実情です。

しかしこの実需でさえ、世界で4番目に高いといわれるタイのGDPに対する家計債務比率により、銀行が住宅ローンの与信基準を厳しくしているので、住宅需要はあってもローン申請者の4割が却下されるという問題があり、販売在庫は一向に減らず、今まさにバンコクのコンドミニアム市場は八方塞がりの状態になっているわけです。

一方、既にCBDでは相当数のコンドミニアムが開発され、少なくとも中古を含めれば量的にはエクスパットの賃貸需要を十分満たせるだけのものがあることから、都心部の賃貸市場でも空室リスクが相当高くなってきています。

従って、今の低迷期が終わっても、CBREが予測するような、また以前のように投資需要が復活し、市場が急回復するということはちょっと無理だと思うし、デベロッパーが以前のように年間6万ユニットもの新規プロジェクトをまた供給し始めることはもうないだろうと、個人的には考えています。

次回に続く

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急速に縮小するコンドミニアム市場(その2)

whizdom6.例えば、スーパーラグジュアリーの場合、コンドミニアムの建設費用は土地代とほぼ同じ、ラグジュアリークラスの場合は土地代の1.3倍、メインクラスやエコノミークラスであれば、土地代の1.5倍から2倍となる。その上、プロジェクトの竣工後は区分所有者として売れ残った部分について、他のオーナーと同様に管理費用等の運営費用も負担しなければならず、これらの追加費用はデベロッパーにとって馬鹿にならない。

7.市場が縮小しつつあるコンドミニアムの開発にはこういうリスクがあるので、
この1、2年、デベロッパーはミックスユースという複合開発により飲食業等にも乗り出して、ビジネスのバランスを取ろうとしているのである。

すなわち、コンドミニアムの売行きが悪化し市場が急速に縮小しつつある中、デベロッパーはコンドミニアムの開発を取りやめにして、当面は取得した用地を抱え込んだ方がましだと考えているわけです。

実際、大手デベロッパーがここ1、2年で取得したCBDの用地などはかなり高値掴みをしているので、そのコストに見合う価格でコンドミニアムを今さら開発しても、ラグジュアリーブームはもう終わっているのでまず売れません。

その結果、デベロッパーはリスクの高いコンドミニアム市場への過剰な依存をやめて、
ここ数年、ミックスユースという住宅以外の不動産開発に展開しようとしている、というのが案外本当のところなのでしょう。

そういえば、プンナウィティのウィズダム101などを見ると、駅からあれだけ遠いのでは住宅だけ建設しても17万バーツ/㎡もの価格ではまず売れません。そこで、オフィスや店舗ビルも一緒に開発してエリア全体の付加価値を上げようとしているわけです。

しかし、半年ほど前に鳴り物入りでオープンした
ウィズダム101のショッピングモールですが、最近はお客もあんまりいなくて閑散としているようなことを聞きました。私自身もオープンした頃に1度行ったきりですが、やはり駅から遠いのでわざわざ行くほどのこともないと思い、それ以来行っていません。

ところで、以前読んだ記事では、タイのコミュニティモールの実に8割が失敗しているそうです。そういう意味では、
ウィズダム101も所詮、プンナウィティ住民のローカルモールなのかもしれません。

やはり、
駅から遠いところに無理やり作るミックスユースよりも、オンヌットやウドムスクのような駅前開発の方がわかりやすくてよさそうです。それに、東南アジア最大級ともいわれるザ・バンコクモールがウドムスクの駅前にできたら最後、ウィズダム101には閑古鳥が鳴くようになるのかもしれません。

このブログでも書きましたが、難しいことは考えず、CBDやダウンタウンならまだしも、ミッドタウンまで行ったら駅から200メートル以内を買え、というのが単純で無難だと思います。

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急速に縮小するコンドミニアム市場(その1)

縮小する不動産市場数日前、現地ビジネス紙、ターンセータギットに大手デベロッパー、プルクサーのCEOであるプラサート氏がセミナーで話した内容が載っていました。

私はこの人の発言内容にはいつも注目していて、以前にもこのブログで何回か取り上げたことがあるのですが、バンコクの不動産市場で何が起こっているのかをバイアスをかけずニュートラルに伝えてくれるので、親会社にとって都合のいいような内容でポジショントークをするデベロッパー系リサーチ会社より余程参考になると思っています。

なお、記事本文は以下にペーストしておきましたが、タイ語で結構長いので興味深いところだけを解説します。これを読むと、我々がこれからどうすればいいのかについても、ある程度の方向性が見えてくると思います。


主題:急速に縮小する市場に立ち向かう不動産業界

1.昨年以降、国内外の経済低迷やバーツ高などでタイのコンドミニアム市場も失速したが、特に今年に入って施行されたLTVによる融資規制の影響が大きい。その結果、2019年の第3四半期は
各デベロッパーが開発を先延ばしするので、新規で売り出される供給量も減少する。

2.年初にはまだ中国人投資家がタイの不動産を買い漁っていたが、その後、アメリカとの貿易戦争やタイバーツ高中国人民元安の影響で彼らは激減した。しかし、この2か月間は、今度は反政府デモに触発された香港バイヤーのセカンドハウス需要の買いが急増した。まさに、メインランドチャイニーズから香港チャイニーズへの主役交代と目まぐるしい変化が起こったのである。

3.地価動向についても、最近は需給を反映するようになってきた。つまり、デベロッパーはもうかつてのように、都心部での無謀な用地取得争いをしなくなった。高価な土地で新規開発をしてもそれを買える消費者がいなくなった今、売れないコンドミニアムの開発などできないからである。

4.同様に、新規開発についても慎重になり、売れるかどうかわからないのに、以前のようにマーケットシェア争いのために見切り発車で大量の開発を実行してしまうようなこともなくなった。

5.既に用地取得をしてしまったデベロッパーは開発を延期したり中止したりして、当面、マーケットが回復するまで抱え込むところが増えてきた。というのも、一旦建設を始めてしまうとその建設コストは用地取得コスト以上にかかるので資金負担リスクが大きいからである。

次回に続く


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อสังหาฯ รับมือตลาดหดตัวอย่างรวดเร็ว
28 Sep 2019

ช่วง 1-2 ปีนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีเรื่องราวเกิดขึ้นมากมาย และท้าทายผู้ประกอบการ ไม่ว่าภาวะเศรษฐกิจโลกถดถอย ส่งผลให้ภาวะเศรษฐกิจไทยไม่ดีตามมา แต่กระนั้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังเติบโตอย่างร้อนแรงทั้งในแง่มูลค่าตลาด และกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยเฉพาะผู้ซื้อต่างชาติ จนนำมาสู่การออกมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ด้วยเกณฑ์สัดส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าบ้าน หรือ (Loan to Value : LTV) เพียงมาตรการเดียวส่งผลกระทบอย่างเห็นชัดเจน โดยเฉพาะต่อตลาดคอนโดมิเนียมนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท-พรีเมี่ยม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวในงานสัมมนา”ผ่ากลยุทธ์ ธุรกิจคอนโดมิเนียม ปี 2019”ว่า ในปีที่ผ่านมามีปัจจัยมากมายที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดการเปลี่ยนแปลง ทั้งกำลังซื้อในประเทศและลูกค้าต่างชาติ และผู้ต้องการที่อยู่อาศัยจริง  มาถึงปีนี้เป็นปีแห่งการสร้างสมดุลในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์  ทั้งนี้ ภาษีและมาตรการต่างๆของภาครัฐ ที่มีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างร้อนแรง โดยเฉพาะมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย สร้างผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างเห็นได้ชัด ในพื้นที่กรุงเทพฯปริมณฑล ยอดขายช่วงครึ่งปีแรกปีนี้ ในแง่มูลค่าติดลบ 13% ส่วนในแง่จำนวนหน่วยติดลบ 11% ในขณะที่ตลาดเปิดตัวโครงการใหม่ ครึ่งแรกปี 2562 มากกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมูลค่าสูงขึ้น 17% ด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่สูงขึ้น 21% เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายซื้อที่ดินและวางแผนพัฒนาไว้เรียบร้อย ไม่สามารถเลื่อนโครงการ อย่างไรก็ตาม ช่วงไตรมาส 3 เริ่มเห็นหลายรายชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ คาดว่ายอดเปิดตัวไตรมาส 3 จะลดลงส่วนยอดขายตลาดต่างจังหวัดโดยเฉพาะจังหวัดหลักๆ ไปในทิศทางเดียวกับตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล นั่นคือครึ่งแรกปีนี้มูลค่าติดลบ 8%  ในแง่จำนวนยูนิตก็ติดลบ 12%ด้านยอดโอนกรรมสิทธิ์ในครึ่งปีแรกยังทรงตัว เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรกของปีก่อน เนื่องจากเป็นลูกค้าที่ทำสัญญาก่อนเดือนตุลาคม 2561 ซึ่งมาตรการ LTV ยังไม่มีผลบังคับใช้กับลูกค้ากลุ่มนี้ ส่งผลให้สินเชื่อใหม่ของธนาคารพาณิชย์ในครึ่งปีแรก ยังไม่เห็นผลกระทบจากมาตรการของ ธปท. อย่างไรก็ดี คาดว่าจะส่งผลกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ในครึ่งปีหลังนี้ จากการที่ยอดขายในครึ่งปีแรกหดตัวอย่างรวดเร็ว(Hard Landing)
ส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในโครงสร้างของตลาดอสังหาฯหลายด้านด้วยกัน เริ่มจากกำลังซื้อลูกค้าต่างชาติ ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา ตลาดต่างชาติเกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างมาก ช่วงต้นปีลูกค้าจีนค่อนข้างคึกคักมาก แต่หลังจากเงินบาทแข็งค่าเมื่อเทียบกับเงินหยวนของจีน รวมถึงเกิดสงครามการค้าสหรัฐ-จีน ทำให้ลูกค้าจีนหายไปจากตลาดอสังหาฯของไทย อย่างไรก็ตาม ช่วง 1-2 เดือนนี้ลูกค้าฮ่องกงมาหาซื้อบ้านหลังที่ 2 ในประเทศไทยค่อนข้างมาก ผลจากเหตุประท้วงในฮ่องกง  ถือว่าตลาดสลับจากจีน แผ่นดินใหญ่ เป็นจีน ฮ่องกง  ราคาที่ดิน ขณะนี้เริ่มเข้าสู่ภาวะสมดุล ผู้ประกอบการรายใหญ่ไม่แข่งกันซื้อที่ดินราคาแพงๆ เพราะที่ดินที่แพง สูงเกินกำลังซื้อของผู้บริโภค ราคาที่ดินสะท้อนถึงตัวสินค้าจะขายได้หรือไม่การลงทุนโครงการเป็นไปอย่างระมัดระวัง กลุ่มที่เคยลงทุนพัฒนาโครงการมากๆ  ถ้าขายโครงการไม่ได้ก็ยอมถอย หรือยกเลิกโครงการ วันนี้ไม่มีใครมีอัตตา ต้องเอาตัวรอด ถือที่ดินที่มีอยู่ภาระน้อยกว่าฝืนสร้างโครงการ เมื่อก่อสร้างไปแล้วค่าก่อสร้างมีสัดส่วนเท่ากว่าๆ ถ้าเป็นตลาดไฮเอนด์ก็เกือบเท่ากับราคาที่ดิน โดยระดับซูเปอร์ลักชัวรี่ต้นทุนค่าก่อสร้างเท่ากับราคาที่ดิน ระดับลักชัวรี่ค่าก่อสร้างประมาณ 1.3 เท่าของราคาที่ดิน แต่ถ้าเป็นกลุ่มระดับกลาง-ล่างประมาณ 1.5 เท่า หรือ 2 เท่า ฉะนั้น หากตลาดกลุ่มนี้วาย ก็ ไม่ควรสร้าง เพราะผู้ลงทุนต้องเติมเงินอีก 2 เท่าของราคาที่ดิน“ยิ่งไปกว่านั้นเมื่อการก่อสร้างเสร็จเรียบร้อย โครงการคอนโดมิเนียมร้ายกว่าราคาที่ดิน มีภาระจ่ายค่าส่วนกลางหลังได้จัดตั้งนิติบุคคล ดีเวลลอปเปอร์ไม่ใช่เจ้าของโครงการแต่เป็นเจ้าของร่วม เจ้าของโครงการคือลูกบ้านที่เข้าอยู่อาศัยแล้ว และเสียงใหญ่ด้วย ดังนั้น ต้นทุนของโครงการคอนโดมิเนียมไม่ใช่ดอกเบี้ยอย่างเดียว ยังมีค่าส่วนกลาง กรณีที่มีห้องชุดที่ขายไม่หมด เจ้าของต้องจัดโปรลดแลกแจกแถม ภาระนี้ค่อนข้างมาก”สำหรับเซกเมนท์ที่มีการเติบโตอย่างมากในช่วง 1-2 ปีนี้นั่นคือ โครงการมิกส์ยูสเกิดขึ้นค่อนข้างมาก จากธุรกิจเครื่องดื่มและอาหารที่สนใจเข้ามาลงทุน ทำให้ตลาดอสังหาฯเปลี่ยนการสร้างสมดุล

2019年の住宅供給は2割減

AREA Forecast下に添付したのは、AREAが最近公表した今年のバンコク首都圏住宅供給に関する市場予測です。

タイ経済の悪化が主な原因で、前年度比金額で29%減、戸数で21%減になるだろうとのことです。

これについては、NEXUSやコリアーズもコンドミニアムの新規供給量が前年度比2割減と予測しているので、やはり今年の住宅市場の減速は免れないということだろうと思います。特に金額ベースで約3割も減るとなると、各デベロッパーの決算にも大きな影響を与えることになりそうです。

タイの大手住宅デベロッパーの決算書を調べると、コンドミニアムの開発は粗利が25%前後もあり、日本のそれが10%程度なのに比べて非常においしいビジネスだとわかります。しかし、今後数年間は付加価値が低いエントリークラスのプロジェクトが開発の中心になることから、総合デベロッパーは別としても、多くのコンドミニアム専業デベロッパーが減収減益となるはずです。もっとも、こういう時期こそコンド専業デベロッパーの株は逆張りで買いなのかもしれませんが...。

ただし、AREAによれば、この供給減によりバンコクの不動産市場では当面バブルのリスクが緩和されたということで、プラス面もあるようです。これまでの慢性的な供給過剰から需給が引き締まった健全な住宅市場に戻るには、一時的に成長の減速も必要なことなので、この機会に販売在庫を一掃して一旦すっきりさせた方がいいのかもしれません。

さて、このAREAの調査結果で注目すべきは、今年に入ってからの5カ月間で売出された住宅全体のうち、価格が100万バーツ以下のコンドミニアムが戸数で21%を占めて最大となり、続いて2位が100万~200万バーツのコンドで全体の15%、そして3位が200万バーツ~300万バーツのコンドで10%と、300万バーツ以下のコンドミニアムの新規供給が、タイの住宅市場全体の半数近くと上位を独占したことです。

以前、「これからの市場の主役、中低価格帯」でも4回にわたってDDプロパティ等の予測を紹介しましたが、今後は200万バーツ以下の物件が市場での中心になるという予測は間違っていなかったようです。

実際、つい3年前にはCBDでラグジュアリークラスの高額物件が大量に供給されていたのが、今年は100万バーツ以下の郊外型エントリークラスのコンドミニアムが最も多く売出されているという、驚くべき市場の変化だと思います。

いずれにせよ、当面、我々外国人投資家はそういう廉価物件には手を出さず、静観するのがベストではないかと思っています。さらに、最近では一部でいよいよ土地の値段も下がり始めたという報告も出ていて、こういうことはこれまでなかっただけに、今回の事態は相当深刻なような気もします。

それでも、Condo Exchange CenterやZmyHome等でたまに出てくるまだ地価が割安だった3,4年前に売り出されて最近竣工したプロジェクトの投売り等は積極的にチェックするべきだと思うのですが、これも言葉や土地勘、プロジェクトに対する評価やブランド価値に対する知識等でタイ人に比べるとハンディがあるので、魅力的な売物件情報をタイムリーに拾うのはそう簡単ではないとも思います。(注: 私はいつもそういう物件をモニターしているので、リテインドエージェントとしてであれば、ご案内は可能です)

であれば、
少なくともあと1年はこの低迷状態が続くと思うので、焦らず無理せずに「待つも相場、休むも相場なり」というスタンスで、買えなければ買えないでそれでよしと開き直るべき時期ではないかと思うのです。


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ด่วน คาดปี 2562 ตลาดที่อยู่อาศัยจะหดตัวแรง 21%

            คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2562 จะหดตัวลงถึง 21% หรือหนึ่งในห้าของตลาด ทั้งที่เมื่อคราวไตรมาสที่ 1 คาดว่าจะหดตัวเพียง 15%

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) คาดการณ์ว่าตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลจะหดตัวอย่างแรงประมาณ 21% ทุกฝ่ายควรเตรียมตัวให้ดี

จากข้อมูลล่าสุดของศูนย์ข้อมูลฯ พบว่า ณ 5 เดือนล่าสุดของปี มีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นรวมจำนวน 86 โครงการ รวม 37,644 หน่วย รวมมูลค่า 148,964 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 3.957 ล้านบาท

อย่างไรก็ตามปี 2561 มีหน่วยเปิดใหม่ 125,118 หน่วย มูลค่าการพัฒนา 565,811 ล้านบาท  อาจกล่าวได้ว่าราคาหน่วยขายเฉลี่ยในปี 2561 สูงถึง 4.522 ล้านบาท

            ถ้านำข้อมูล 5 เดือนแรกมาพิจารณาเบื้องต้นโดยคูณด้วย 12 หารด้วย 5 จะเห็นว่าจะมีโครงการเปิดตัวใหม่ในปี 2562 ประมาณ 90,346 หน่วย หดตัวกว่าปี 2561 ถึง -28% และมีมูลค่าการพัฒนาเพียง 357,514 ล้านบาท หรือหดตัวลงถึง -37% ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยก็ลดลงไป -9%  การลดลงมากเช่นนี้เป็นเพราะสถานการณ์เศรษฐกิจของไทยชะลอตัวลง แม้แต่โครงการราคาถูกๆ ก็ยังขายแทบไม่ออก

อย่างไรก็ตามโดยปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นในไตรมาส 1/2562 เป็นลักษณะเฉพาะที่มีโครงการราคาถูกเปิดตัวมามาก  แต่หากเป็นในยามปกติ  ดร.โสภณ คาดว่าราคาต่อหน่วยน่าจะเป็นเงิน 4.1 ล้านบาท  หากใช้ราคาเฉลี่ยที่ 4.1 ล้านบาท และหากประมาณกว่าจำนวนหน่วยขายในอีก 7 เดือนต่อมาน่าจะสูงกว่าใน 5 เดือนแรก อยู่ 15% ก็จะทำให้จำนวนหน่วยที่เปิดใหม่ในปี 2562 น่าจะเพิ่มเป็น 98,251 หน่วย ทำให้จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่น่าจะลดลงเพียง -21% จากปี 2561 และทำให้มูลค่าการพัฒนาเพิ่มเป็น 402,828 ล้านบาท หรือลดลงกว่าปี 2561 -29%

            ดังนั้นศูนย์ข้อมูลฯ จึงคาดการณ์ว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ของตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลน่าจะหดตัวกว่าปี 2562 ราว 21% ซึ่งก็ถือว่าเป็นการหดตัวที่มีนัยสำคัญ  เพราะหากไม่หดตัวและยังเปิดกันมากมายเช่นปี 2561 ก็จะนำไปสู่ภาวะฟองสบู่ได้  แต่ถ้าหดตัวลงบ้างก็จะไม่เกิดภาวะฟองสบู่ และทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยเติบโตไปอย่างต่อเนื่อง

            สิ่งที่พึงระวังในปี 2562 ก็คือ การไม่เปิดตัวโครงการใหม่ๆ มากจนเกินไปในแต่ละทำเลเสี่ยง การออกหุ้นกู้ที่มีดอกเบี้ยสูงจนเกินไป อาจทำให้เกิดการผิดชำระหนี้ได้ หรือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ซึ่งในแง่หนึ่งอาจเป็นข้อดีในการเพิ่มอุปสงค์ แต่ในอีกแง่หนึ่งประชาชนจะเดือดร้อนเพราะราคาที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นมาก  ส่วนราคาวัสดุก่อสร้างแทบไม่มีการปรับเพิ่มขึ้น  ค่าแรงขั้นต่ำก็คงไม่ได้เพิ่มมากขึ้น คงเป็นแค่การหาเสียงของพรรคการเมืองบางพรรคเท่านั้น

            หากเศรษฐกิจดีกว่านี้ ก็จะทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยมีการเติบโตที่สูงกว่านี้ จึงต้องรอรัฐบาลชุดใหม่ว่าจะทำให้เศรษฐกิจดีขึ้นได้หรือไม่

下半期に起こりそうなこと(その2)

REIC市場予測残念ながらこの調子では、「これからの市場の主役、中低価格帯(その4)」で紹介したREIC(Real Estate Information Center)のベースシナリオをさらに下回ることになりそうです。

最新の報告では、今年の新規供給が前年比2割減になると予想しているところも出てきているし、竣工プロジェクトの引渡しも急減しつつあるわけですから。

ところで、「サンシリもハイエンド市場から撤退?」で書いたように、かつてはスーパーラグジュアリーの旗手であったサンシリが年初に突然、高級市場から撤退して廉価なプロジェクトにほぼ100%シフトすると極端な方向転換を発表したので、このブログでも紹介したのですが、今になってみれば、彼らはマーケットの先を読み違えていなかったことになります。

さらに、「10年で最大の値引き合戦が進行中!(その3)」でも書きましたが、他の大手デベロッパーが完成在庫一掃に躍起となる中、「
サンシリは今年3月までの半年間、販売キャンペーンを行った結果、100億バーツ以上あった販売在庫が現在では20~30億バーツまで減らせたとのこと」ということで、これが本当なら昨年10月にはもう完成在庫処分に動き始め、今年3月には他社より先に既に区切りをつけていたことになり、彼らの市場動向に対する読みは今後も参考にした方がよさそうです。

いずれにせよ、今年下半期は
市場全体が冷え込む中、中低所得層の実需買いによるエントリークラスのプロジェクトが中心となって、市場を牽引していくのだろうと思うのです。

ただし、
だからといって日本人投資家が郊外でこのエントリークラスの廉価な物件を追いかけたらだめで、新築なら最低でもミッドタウンでメインクラス以上のセグメントを買うべきです

また、むしろタイ人アッパーミドルクラスの購買意欲が減退している今こそ、アッパークラスやハイクラス市場も低迷しつつあるので、下半期は中古を含めたこういうグレードセグメントが底値買いのチャンスだとも思うのです。

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下半期に起こりそうなこと(その1)

Segmentation7月に入り、下半期が始まりましたが、これからコンドミニアム市場ではどんなことが起こるのでしょうか。

日系デベロッパーに関していえば、上半期、セナと阪急阪神不動産のJVは積極的に新規開発を発表してきているし、それは住友林業も同様です。どちらかというと、遅れて参入してきた日系デベロッパーにはまだ既存の開発プロジェクトが少なく、従って完成在庫を抱えるリスクもあまりないので、先行した三菱地所や三井不動産のようなところとは、幾分、ビジネス戦略が違うようです。

ところで、私は年初に「これから狙うべきセグメント!(その1)」の中で、とにかく今年は不透明要素が多いので、半年か1年、様子見をするのがベストと書きました。

そして、以下のようにも書いています。
もう1年以上前から、私は日本各地のセミナー等で、ラグジュアリーコンドミニアムには勝ち組と負け組が出てくるようになりつつあり、以前のように売り出せばどれでもすぐに完売できる時代は終わった、と解説してきました。つまり、このセグメントは需要がそれほど拡大しないので、ある程度需要が満たされれば、その後は伸びが緩やかになります。
 そして、いよいよこのラグジュアリー及びスーパーラグジュアリー級の高級コンドミニアムの人気が下降局面に入るのが今年だと思います


さらに
これから狙うべきセグメント!(その3)」では、「最近の金利上昇と4月1日から始まる住宅ローン融資規制も、このアッパーからハイクラスのセグメントにとって短期的には大きなマイナス要因です。それは、この価格帯には投資目的や転売目的で買うタイ人が多いのですが、それが相当数減少することになるからです

現在、ラグジュアリーやスーパーラグジュアリーの高額物件が苦戦し、2年近く前に平均33万バーツ/㎡でプリセールを開始したトンロー駅前のエッセなどは、実際にはまだ半分程度しか売れてないような噂が聞こえてきます。

一方、トンローでプロパティパーフェクトと住友林業が売り出したハイドなどは、今までのような値付けでは売れないとわかったので、価格設定を随分抑えて売り出してきています。つまり、今のCBDや高級住宅地では、数年前のようにデベロッパーが鼻息を荒くして価格をどんどん吊り上げる時代は終わったということです。

従って今、サンシリのモニュメント、シンハーのエッセ、ランドアンドハウスのバンコク等、トンローで最高級といわれたプロジェクトは、販売面で今後の長丁場を余儀なくされています。もっとも、バンコクを代表するトンロー通りであり、しかも最高のスペックでもあるので、決して
悪いプロジェクトではないとは思うのですが…。

一方、アッパーミドルクラス向けのミッドタウンでも、プンナウィティ駅前のクインなどは、プリセール開始からかれこれ半年以上経ちますが、タイ人の投資や転売需要が激減してしまったことから、ここもあまり売れ行きは良くないようです。

このプロジェクトもロケーションがよく、ハイスペックでクオリティは高いのですが、
いくら駅前とはいえ、ミッドタウンで20万バーツ/㎡という強気な価格設定では、タイ人の実需層はついてこられないと思います。


すなわち、私が一番心配していたタイ人アッパーミドルクラスの購買意欲が、投資や転売が難しくなったために半減してしまい、今は15万バーツ/㎡前後の物件でさえも売れなくなってしまっているのです。


もっとも、「これからの市場の主役、中低価格帯(その3)」の中で「これからの市場の主役は中低価格帯である100万から500万バーツの物件に移ると予想され、中でも200万バーツ以下のアフォーダブルの比率が高くなります」と自分で書いたものの、だからといって、まさかこういうエントリークラスが市場の中心になるような時代がくるとは思ってもいなかったのですが…。


次回に続く


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やがて始まるVicious Circle(悪の連鎖循環)(その5)

中国人投資家の現状一方で、3日前に今度はこんな記事も出ました。

このエンジェルというエージェントはバンコクのコンドミニアムを中国人に売っている業者としてこちらでも有名なのですが、その彼らが今年はダメだというのです。

前回のアナンダの株主対策のためのポジショントークと違い、
これは信憑性が高く、タイでも中国人投資家の勢いがいよいよ減速し始めているのがわかります。

すなわち、「台頭著しい中国人投資家、そのリスクに備えろ」で4回にわたって書きましたが、その中で書いたタイ中央銀行が危惧する次のようなことがこれから起こる可能性が高いのです。

不動産デベロッパーへの影響: 
外国人需要の増加に対して、デベロッパーがそれに応じて外国人へのコンドミニアム販売に注力し過ぎた場合、デベロッパーの財務状態とコンドミニアム供給市場の両方に悪影響を与える可能性がある。

例えば、将来、タイで多くのコンドミニアムを購入している外国人の属する国が経済危機に陥った場合や、外国またはタイ政府が外国人によるタイ不動産購入の規制を始めた場合、外国からの不動産購入資金の流入も急減することになる。(まさに今の中国がそうです)

その結果、外国人購入者は契約をキャンセルし、竣工時の移転登記が行われなくなるという事態になれば、最終的にデベロッパーの資金繰りが悪化し、さらに、そのキャンセルされた物件が国内市場に流入してくることで、市場に供給過剰をもたらすことにもなる。


金融セクターへの影響:

外国人需要の増加は今のところ、金融機関の与信基準に影響を与えていない。つまり、法律でタイの金融機関は外国人が不動産購入する際に融資することを禁止されていることから、直接的な影響は受けていない。
しかし、デベロッパーが今後外国人需要にシフトし過ぎた場合、彼らは開発コストの70%以上を借入金でまかなっていることから、もし不動産市場で異変が起こった場合、デベロッパーへの融資が焦げ付くというような間接的なリスクがある。


この結果、先の中央銀行によるLTV規制だけでなく、中国人バイヤーの激減もこのVicious Circleに勢いをつけることになるのです。

また、これはバンコクだけでなく、パタヤやプーケットなど、中国人が多く買っている他のコンドミニアム市場にも、今後、相当な影響が出てくると思うし、以前書いたように、少なくともあと半年はタイのコンドミニアム市場は混迷と低迷が続き、焦らなくても底値買いのチャンスが巡ってくるのではないかと思うのです。

ところで、現地に居ると、同業の友人や業界関係者、オンライン情報やマスコミ等、いろんなルートから情報が入ってくるのですが、単なるポジショントークから真実を伝えているものまでごちゃ混ぜです。

そこで私の場合、英語とタイ語を使って情報を取捨選択した後、自分なりに分析して日本語で発信しているわけですが、これが機関投資家として市場動向分析をやってきた強みだとも思っています。もっとも、読みが外れて見当違いの方を向いていることも多々あるのですが…。

そして今度は、このVicious Circleが終わり、市場が活気を取り戻してリバウンドし始める兆候をいち早く見極めることが、自分にとって次のチャレンジだと思っています。そして、その時は少額ではありますが、私自身も底値買いを狙って買い出動するつもりです。

何といっても、リバウンド寸前に底値買いして、あとはゆっくり値上り益を享受して転売するというのが理想のキャピタルゲイン狙いの投資ですから。もっとも、そんなのはプロでもなかなかできないというのも真実ですが…。

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やがて始まるVicious Circle(悪の連鎖循環)(その4)

ANANDAこれは6日前のバンコクポストで出たアナンダの記事です。

今年前半は中央銀行のLTV融資規制でわずか2つのプロジェクトしか売り出せず、それもわずか39%しか売れてないそうです。

しかし、後半には全部で8つ、340億バーツ(約1,200億円)もの新規プロジェクトを売り出して中国人に売るそうです。

こんなことは現実的でなく、すぐにポジショントークだと思いましたが、以下のようなことが書いてあります。

As the Chinese market remains strong, the company set up an international unit to tap new segments in second-tier Chinese cities. It expects the sales proportion from foreign buyers will rise from 20% in the first quarter to one-third by the end of the year.

(訳:中国人の購買意欲は今も旺盛であり、アナンダは今後、中国各地の中核都市に拠点を設けて販売する。これにより、外国人購入者比率を今の20%から30%以上に引き上げる)

ポジショントークでなく、アナンダがこんなことを本気で考えているとしたら、多分、成功しないのではないかと思います。確かに地方都市の購入者は少しは増えるかもしれませんが、大マーケットの大都市の顧客からのキャンセル続出、購入意欲の減退で中国人バイヤーは全体として大幅に減りつつあるからです。

20%から30%以上に外国人シェアを増やすどころか、まずコストに見合わないだろうと思うし、こんな時に中国人購入者をあてにして1,200億円ものプロジェクトを始めたら、以前にも書きましたが、コンドミニアムというのは一旦着工したらもう止められないというリスクがある(注:サンシリもハイエンド市場から撤退?)ので、それこそ資金繰りが危なくなります。

だから、今、多くのデベロッパーは新規開発をストップし、完成在庫を含めた販売在庫の一掃に注力しているわけです。

また、詳しいことは書けませんが、実は私のところにも、中国本土のデベロッパーが開発したバンコクのプロジェクトの完成在庫を日本人に売ってくれないかという話が来ています。詳細を見ると、ロケーションも価格もまあまあのプロジェクトなのに、いまだに相当数の完成在庫を抱えているのです。

そこで結論をいうと、中国本土のデベロッパーがお膝元である母国の中国人に売れなくて困っているのに、こんな中でアナンダが単独で中国に乗り込んで行ったところで仕方がないし、やはりこれは株主等に対するポジショントークだろうと思うのです。

次回に続く

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やがて始まるVicious Circle(悪の連鎖循環)(その3)

積み上がる不良在庫実は昨年、私は東京のある中堅企業と顧問契約をしていたのですが、その会社はバンコクのプレビルドに興味を持ち、購入予約権の転売益を狙っていくつものプレビルドプロジェクトの購入予約権を購入していました。

ただ、現地に支店もなく市場動向がわからないということで、私の東京でのセミナーに参加した後、コンタクトがあり、バンコクの不動産市場に異変があった場合、すぐに知らせて欲しいということで、顧問契約を結んだものです。

そして私は、昨年10月に同社社長宛にメールで次のような警告を出しています。


2018年10月20日
XX様
ご無沙汰しております。
つい最近、タイ中央銀行がセカンドモーゲージに対し自己資金の下限を2割にするという方針を打ち出しました。現在、中央銀行は各界にヒアリングをしているところであり、今後どういう決着になるかはまだわかりません。
しかし、これが予定通り施行されるとなると、最も影響を受けるのはプレビルドの転売狙いが多い10万バーツから20万バーツ/㎡の物件だろうと思います。
今、デベロッパーや金融機関はこの新規制に反対していますが、長い目で見たら他の東南アジアの国と同様、これが流れだろうと思います。
従って、現在お手持ちの購入予約権は、今のうちに手仕舞いすることをお勧めします。

これに対して、先方の社長様から早速翌日、返事がありましたが、その後、うまく売り逃げられたのかどうかは、私にはわかりません。

一方、私も「いつ買うの?、今でしょ!(その1)」で自分自身の投資物件に関して、以下のように書いています。

”昨年10月に友人である不動産データベース会社「ZmyHome」の社長から、中国人バイヤーからのキャンセルが急増してきたことや、流通市場で売物件がオーバーフロー気味になりつつあり、2019年は物件売却がかなり難しくなりそうだという話を聴きました。
 また、AREAやREIC等の不動産業界記事や新聞記事を読んでいくうちに、いよいよコンドミニアム市場が低迷期に入りつつあるということがわかってきたので、当時、自分自身が売り出していたトンローの1ベッドルーム(40㎡)の売出価格を大幅値下げしてエグジット(中古物件を改装して転売(出口編6))を急いだわけですが、今になって思えば、ぎりぎりセーフだったかと胸をなでおろしています”


次回に続く

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やがて始まるVicious Circle(悪の連鎖循環)(その2)

中国マネー失墜プレビルド投資というのはまさに「諸刃の剣」です。

不動産市場が上昇している間は、”バイジョーング”と呼ばれる購入予約権の転売によって少ない資金で大きく儲けることができる、つまりレバレジを効かせて稼げるので、これまでタイ人アッパーミドルクラスや富裕層に人気のマネーゲームでした。

しかし、この歯車が今のように逆回転し始めると、自分の買った物件が値下りしてしまった、もしくは値下りする局面になります。

その結果、たとえ自己居住目的の実需であっても、タイ人の場合、ダウンペイメントは5%から15%であることが多いので、これからさらに値下りするリスクのある
竣工物件を引き取るより、それまでに払ったダウンペイメントを捨ててでも、一旦キャンセルした方がいいと考えるようになります。

一方、アッパーミドルクラスによる投資や転売目的の投機的
購入の中心価格帯が平米単価で10万バーツから20万バーツのコンドミニアムなのですが、中には購入者全体の半分以上が転売目的であるプロジェクトもあったりします。

しかし、資金力のない彼らは今のタイ中央銀行のLTVによる住宅ローン規制によって窮地に立たされているので、竣工しても資金手当てがつかず、ここでもキャンセルせざるを得なくなるケースが続発します。また、そもそもこれこそが中央銀行の狙いであり、今後も彼らに対する救済措置は期待できません。

その結果、自己居住、投資、転売目的の全ての購入者から予約権のキャンセルが続出することになり、それを受けてデベロッパーによる在庫一掃のために販売価格の値下げが始まります。するとさらに多くのキャンセルが出てきて、それに伴い物件価格もさらに値下りする、という負の連鎖反応が起こります。

これがVicious Circle、すなわち悪の連鎖循環であり、特に投資や転売目的の購入者が多いアッパーからハイクラスの物件ほど叩き売られるリスクが高いのです。

さらに、ここに添付した新聞記事は、今朝の日経新聞に出ていたものですが、このブログでも以前、「中国人バイヤー動向」と題して2回にわたって書きましたが、最近の中国人投資家の撤退やキャンセル増で、まさにタイ中央銀行が危惧していたことが現実味を帯びつつあるようです。

そう考えると、今のバンコクのコンド市場がこんな状況になりつつある中、「アナンダと三井不のJV、またトラブル?」で3回にわたり書いたように、EIA取得に失敗して1年近くも売買契約ができない状況でありながら、デベロッパーであるアナンダと三井不動産が今もかたくなに解約に応じようとしないのには、キャンセルさせず何とか購入者をつなぎとめておきたいという意図が透けて見えるのです。

次回に続く

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やがて始まるVicious Circle(悪の連鎖循環)(その1)

Noble BE19 33ノーブル ”ノーブルよ、お前もか!”という感じです。

3月に
大量のバックログ、無事引渡しできるのか?(その4)」の中で、ここに掲載している下の広告(NOBLE DAY)を取り上げ、BE19とBE33の2つのプロジェクトが随分割安な価格で出ていると紹介したところでした。

ノーブルというデベロッパーはロケーションの選択がいい、つまり用地取得が非常にうまいので、
私は個人的には決して嫌いではありません。従って、この時にもこう書いています。

ノーブルBE19が16万バーツ/㎡台で買えるのであれば、私の記憶しているところでは、ほぼ3年前のプリセール時の最低価格であり、ここから減額交渉をしてさらなる値引きを取れるのであれば、検討する価値は大いにあると思います。
 ちなみに、うまくいくかどうかはわかりませんが、別に焦る必要はないと思っているので、私もワタナースクール側の眺望がある中層階のキャンセルユニットに対し値引き交渉しているところです」

実際、ワタナースクールの借景が見えるユニットに指値交渉したのですが、さすがに結構な値引き要求だったので、その時は受け入れられませんでしたが…。

そして、それなら無理して買わなくてもいいか、とまた別の物件を物色し始めたのですが、そうこうしているうちに、つい先週、ノーブルがとうとうこんなキャッチフレーズで、この2つのプロジェクトをプリセール以下の処分価格で売り出してきたのです。

ไม่ต้องไปซื้อรีเซลโดนบวกหลายๆแสน เพราะราคานี้ถูกกว่า Presale ฟังไม่ผิดครับ ถูกกว่า Presale ครับ อีกแล้วครับพี่น้องเต้ กล้า ท้า เช็ค ราคารอบ Presale ของทั้งสองโครงการได้เลย อย่าง Noble BE19 เริ่ม 6.2 ล้าน และ Noble BE33 เริ่ม ประมาณ 7 ล้าน แต่วันนี้กับโปรอำมหิตนำมาขายเพียง 5.9 ล้าน สนใจลงทะเบียนซื้อก่อนได้ที่

(訳:もう市場に出ている転売益が何10万バーツも上乗せされたリセール物件など買う必要はない。なぜなら、今回の特別価格はなんと最初のプリセール価格よりも安いのだ!兄弟たちよ、嘘だと思うなら、この2つのプロジェクトの最初のプリセール価格を調べてみてくれ!)

こんな広告を日本で出したら、最初に買ったお客が怒り出すだろうと思いますが、これがマーケットというものです。最初だろうが最後だろうが、その時に自己責任で買ったのであり、値上りして儲かったらにんまりで、値下りして損したらけしからんと怒り出すのは日本人ぐらいで、タイのプレビルド市場でそれは通用しません。

そして、キャッシュリッチな日本人投資家にとっては、最近の円高という追い風も受けて、これからが買い出動のチャンスだろうとも思うのですが、私の個人的な考えでは、まだまだ状況は悪化すると思うので、あと半年ぐらいかけてゆっくり底値買いを物色するつもりでいいのではないかと思っています。

もっとも、以前にも書いたように、玉石混交の中から自分の目で有望プロジェクトを選び取り、ブローカーなど使わずにデベロッパーと納得がいくまで自力で交渉して買わなければ、せっかくの千歳一隅のチャンスも無駄になってしまいますが…。

一方、既に25%のダウンペイメントを払って購入予約をしてしまった人にとっては、今の事態は相当深刻です。

次回に続く

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これからの市場の主役、中低価格帯(その4)

竣工保存登記数2019年は昨年以上の数のコンドミニアムプロジェクトが竣工を迎えることになります。

しかし、
これはREIC(Real Estate Information Centre)の予測図にですが、主に中央銀行のLTV規制が原因で、実際に購入者に引渡され保存登記されるユニット数は、昨年の97,319ユニットから73,834ユニットへと24%も激減するという予想です。

在庫一掃セールつまり、完成在庫がさらに急増するわけですが、それもあって今、アナンダーの在庫処分セールノーブルの在庫処分セールで例を挙げたように、各デベロッパーは完成在庫の一掃に注力しています。

その中でも、特にこれまで投資や短期転売目的で投機的に買われることが多かった、プリセールの価格帯が10万から15万バーツ/㎡の1ベッドルームは、この融資規制で相当な影響を受けるはずです。

このことは以前、
中央銀行のコンド融資規制で市場はどうなる?(その3)でも書いたので読んでみて下さい。

その結果、竣工が近づくにつれて、市場には投売りやキャンセル物件の在庫処分が結構出てくると思っています。また、同価格帯の築浅中古もこれに引っ張られて売れなくなり、今後は買い手市場になる可能性が高いと思
うのです。

従って、こういう物件の中から30㎡程度の1ベッドルームでBTSスクムビットラインの駅から遠くても500メートル以内等、厳格な投資クライテリアに基づいて中古を含めた優良物件を探していけば、ミレニアル世代の需要増による空室リスク低減(ただし、日本人駐在員に貸すのは難しい)及びキャピタルゲインの両面で投資妙味があるはずです。

(注:この件については来月10日発行の「ArayZ」4月号でも、「主役はラグジュアリーから中低価格帯へ」と題して詳しく書いたので、ぜひ手に取って読んでみて下さい)

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これからの市場の主役、中低価格帯(その3)

ネーウラープ市場これまで私は著書等で、外国人である我々日本人が投資として買うのであれば、300万バーツ以下の物件は、かかる手間暇が同じ割に空室リスクも高く、投資効率が悪いのでやめておいた方がいいと書いてきました。

しかしながら、先にも書いたように、これからの市場の主役は中低価格帯である100万から500万バーツの物件に移ると予想され、中でも200万バーツ以下のアフォーダブルの比率が高くなります。

だからといって、アフォーダブルの範疇に入る郊外の廉価物件は劣化が速いし値上りしないので、やはり買ってはいけないと思いますが、300万バーツ前後、つまり1,000万円前後の1ベッドルームであっても需要増大が見込めるので、新築に限らず築浅中古のリセールを含め、将来性のあるロケーションで厳しい投資クライテリアを満たす物件に絞って積極的に検討していくべきだろうと思うようになりました。

特に、この図にあるように、今、多くのデベロッパーが、市場低迷が見込まれるコンドミニアムを避けて郊外のネーウラープと呼ばれる低層住宅の開発にシフトするようになってきています。

その結果、
まだ地価の安い将来の新線沿線や高速の出入口近く等で用地取得したタウンハウスやセミデタッチハウスが、300万から500万バーツの価格帯でこれから続々と売り出されてきます。

こうなると、同じ郊外のコンドミニアムは土地付きタウンハウスなどとも競合することになり、多分、ほとんど値上りしないと思います。

しかし一方で、郊外でなく職住接近を望む実需層も多く、CBD周辺のミドルエリアでのコンドミニアム需要も増大してきますが、ミレニアル世代が住みたがっているロケーションについてはDDプロパティの市場予測(その2)40歳以下購入層の人気ロケーション(その1)で書いたように既にわかっています。

であれば、今後は彼らの予算で買える300万バーツ前後の中低価格帯の物件こそ積極的に検討するべきチャンスだと思うのです。


次回に続く

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これからの市場の主役、中低価格帯(その2)

アフォーダブル タウンハウス一方で、大量のバックログ、無事引渡しできるのか?(その4)で書いたように、竣工が近づいたCBDのプロジェクトで、途中でキャンセルされたり売れ残ったユニットが、ほとんど販売当初のプリセール価格で再度売り出されるという市場の矛盾も起こっています。

かつての、”ロケーションのいいところに売り出されたブランドプロジェクトを、プリセールで早目に買っておけば、竣工する頃には多かれ少なかれ値上りする”というプレビルド神話はもう一昔前のことなのです。

となると、これからは築浅中古物件、竣工引渡し前の投売りやデベロッパーの在庫処分が格好の投資対象になるのですが、それも本当にいいものはなかなか出て来ないので、投資家自身の土地勘や、その駅や路線の将来性、プロジェクト自体を見極める力量、そして最後に価格交渉力が必要になります。

著書でも書きましたが、「入口」で失敗した物件のリカバリーはまず無理なので、物件選択には細心の注意と検討が必要であり、セールスやブローカーのいうことにはあまり振り回されないことです。

ちなみに、私は物件売却である「出口」戦略のお手伝いなら利害が一致するのでやらせて頂いていますが、物件購入時のいわゆる一般媒介はクライアントとの利害の不一致が起こるのが嫌なのでやらないようにしています。

その代わり、自分自身でバンコクのコンドミニアム8物件にこれまで投資してきました。試行錯誤を重ねながらやっているので、その内、最初の頃の2つはロスディールで若干の損切をしましたが、あとの6つは利益が出ています。

自宅を含めまだ保有している物件も一部ありますが、この2年でにエグジットした4物件だけでも300万バーツ程度の、
バンコクで暮らすには不足しないだけの売却益を実現できています。

そして、このブログも自分自身の投資戦略をまとめるという意味もあって、投資家目線で書いているのですが、今は
焦らず「待つも相場なり」だと思っているので、今回の東京セミナーでもそうアドバイスしたし、2月号の月間経済誌ArayZでも書いたように、投資家にも無理に買わせようとはしません。

しかしそんな中、このところ、目に見えてマーケットの潮目が変化してきたので、これからの投資方法やスタンスに
若干修正をする必要があるとも思うようになってきました。

次回に続く

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これからの市場の主役、中低価格帯(その1)

トレンド変化先日、サンシリもハイエンド市場から撤退?で書いたように、デベロッパー各社は今、ラグジュアリークラスの大型コンドミニアムプロジェクトを避け、中低所得層向けの小型プロジェクトにシフトしつつあります。

また、DDプロパティの市場予測で3回にわたって書いたように、
「1981年から1996年の間に生まれたいわゆるミレニアル世代の45%がこれから親元を離れて独立する。そしてその65%が自宅を購入しようと貯金をしていて、今後大きな市場になる。しかし、彼らの購入予算は100万から400万バーツに集中し、500万バーツ以上の物件を購入できる人はわずか5%程度なので、デベロッパーはこの需要に照準を合わせて新規開発供給を始める」とのことであり、この流れがこれからのコンドミニアム開発の主流になりそうです。

一方、「デベロッパーは今後、転売目的の投機的な購入でなく、実需層の購入に対して住宅ローンを出すという金融機関の方針に従って、実際の住宅需要が多い物件に絞って供給するようになる。具体的には、コンドミニアムより実需の大きい一戸建てやタウンハウスなどの低層住宅の開発に力を入れるようになる」ともあります。

そんなこともあり、私は今回の東京セミナーでは、ラグジュアリーコンドミニアム市場はこれから人気下降局面が続くので、20万バーツ/㎡を超えるような高額物件は買ってはいけないとアドバイスしました。

同時に、外国人である我々の場合は、12万/㎡から15万バーツ/㎡あたりに価格のターゲットを絞って、その中でもロケーションがよく、かつ割安感のある物件を物色するべきだという話をしたのですが、多分、これだとBTSスクムビット線のミッドタウンであっても、駅前で売り出される新規プレビルド物件を買うのは、価格的になかなか難しいと思います。

DDプロパティの市場予測(その3)で紹介したチャンバース・オンヌットのようなプロジェクトもたまにはあるのですが、オンヌットより2駅先のプンナウイッティ駅前で現在プリセール中のプロジェクト、クインなどは平均価格が20万バーツ/㎡もするのですから…。

次回に続く

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DDプロパティの市場予測(その3)

Chambers On Nutまた、このミレニアル世代の住宅需要は確かに大きいのですが、だからといって我々も出て行って同じところを一緒になって買うべきと考えるのは少し短絡的です。

この実需層は第一次取得層であり、日本と同じく資金的な理由から最初は郊外や都心部周辺の廉価な物件を買うことになりますが、こういうロケーションは土地がまだ払底しておらず、今後も供給過剰が続き、その結果、なかなか値上りせず、賃貸も容易ではありません。従って、投資対象としては向いてないともいえます。

ただし、ここなら検討可、といえるのは著書でも書いたように、BTSスクムビット線沿線であり、
この中ではプラカノン、オンヌット、ウドムスクにかけての沿線はいいと思います。もっとも、駅から遠くても500メートル以内、できれば200メートル以内のプロジェクトですが…。

例えば、最近、大手デベロッパーのSCアセットがオンヌットの駅から徒歩5分弱のところ、スクムビット81でチャンバース・オンヌット (
Chambers On Nut Station) というローライズプロジェクトを売り出しましたが、これなどはロケーションも悪くないし、デベロッパーのブランド価値もあるし、価格も300万バーツ台とミレニアル世代にはもってこいのプロジェクトだと思います。

実際、なかなかお買い得感のあるプロジェクトなのですが、残念ながらローライズ全般にいえる、廉価で華がない地味な物件であり、スクムビット通りのブランドハイライズほどには値上りしないと思うので、キャピタルゲインも欲しいというのなら、多分、不向きです。

バンコク市場は新築志向が強く、最近中古市場に対する見方が変わってきたとはいえ、今も中古物件はそれほどには値上りしない傾向にあります。従って、将来の売却益のことも考えて
投資として買うなら、各駅を代表するような、中古でも人気が衰えず希少価値のある優良物件を買うべきなのです。

ただし、中長期で賃貸運用するのが主目的であり、賃貸需要が大きく空室リスクが低い、そして
それなりの利回りが継続的に見込めることが一番の投資クライテリア、というのであれば、チャンバースへの投資はありです。

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DDプロパティの市場予測(その2)

2018 Supplyこれ以外にもDDプロパティは、そのレポートの中でこれからの住宅需要について書いているのですが、ここで参考になると思うのは、以下のようなところです。

1.今後は中央銀行の意向もあって、金融機関はいわゆる投機的購入を行う人には融資をしくなり、その結果、ゲンガムライ(竣工前の転売)目的の購入は激減していく。

2.1981年から1996年の間に生まれたいわゆるミレニアル世代の45%がこれから親元を離れて独立する。そしてその65%が自宅を購入しようと貯金をしているで、今後大きな市場になる。

3.しかし、彼らの購入予算は100万から400万バーツに集中し、500万バーツ以上の物件を購入できる人はわずか5%程度なので、デベロッパーはこの市場に照準を合わせて新規開発供給を始める。

4.ミレニアル世代が買おうとしているロケーションは、全体の36%がバンコク郊外、続いて26%が都心部周辺の新CBDとなるラチャダーピセーク、ラートプラオ、ラーマ9、そして15%がシティフリンジの住宅地、プラカノン、オンヌット、ウドムスクである。

以上、内容としては大体こんなところですが、ミレニアル世代の動向については40歳以下購入層の人気ロケーションで4回にわたり、既に詳しくレポートしているので読んでみて下さい。

ところで、この中で一番気になるのが、今後、転売目的の買いが減る、というところです。こういう投機的な買いは、今までバンコクのコンドミニアム市場を支えてきた柱の一つでもあり、これが減るというのは今後、新規で売り出されるプロジェクトの売れ行きがかなりスローになる可能性があります。

次回に続く

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พฤติกรรมผู้บริโภค
จากผลสํารวจความคิดเห็นของผู้บริโภคต่อสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ DDproperty Consumer Sentiment Survey ล่าสุดพบว่า ความพึงพอใจของผู้บริโภคปรับตัวลดลงจากผลสํารวจรอบที่ผ่านมาอยู่ที่ร้อยละ 57 จากร้อยละ 61 ในการสํารวจครั้งก่อนหน้า และลดลงอย่างมากจากเมื่อ 3 ปีก่อนหน้าที่ดัชนีความพึงพอใจของผู้บริโภคสูงถึงร้อยละ 68 โดยผู้บริโภคส่วนใหญ่ร้อยละ 70 มองว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันสูงเกินกว่าที่ควรจะเป็น และกว่าร้อยละ 61 มองว่า รัฐบาลไม่ได้ออกมาตรการใด ๆ ที่จะช่วยสนับสนุนให้ผู้บริโภคสามารถซื้อ ที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น โดยผู้บริโภคร้อยละ 83 มองว่าอสังหาริมทรัพย์จะมีมูลค่าสูงขึ้น ภายใน 1-5ปี ผู้บริโภคร้อยละ 41 กําลังพิจารณาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในอีก 6 เดือน ซึ่งขยับขึ้นจากร้อยละ36 ในครึ่งปีหลัง 2560 ที่ผ่านมาทั้งนี้ แม้จะมีความต้องการว่าจะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย แต่หากในอีก 6 เดือนข้างหน้า ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังสูงเกินเอื้อมถึง ก็อาจซื้อไม่ได้จริง
ประเด็นที่น่าจับตามองคือ กําลังซื้อของกลุ่มมิลเลนเนียล (Millennials) หรือคนที่เกิดระหว่างปีพ.ศ. 2524-2539 โดยคนกลุ่มนี้มีแนวโน้มจะกลายเป็นตลาดใหญ่ของภาอสังหาริมทรัพย์ และจะมีการตัดสินใจซื้อบ้านในอนาคตเนื่องจากปัจจุบันชาวมิลเลนเนียลส่วนใหญ่ยังอาศัยอยู่กับพ่อแม่และมีความต้องการที่จะย้ายออกไปซื้อที่อยู่อาศัยอยู่เองถึงร้อยละ 45 และชาวมิลเลนเนียล ร้อยละ 65 มีแผนการเก็บเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งคาดว่าจะมีกําลังซื้ออยู่ระหว่าง 1-4 ล้านบาท เมื่อมองจากสถานการณ์ดังกล่าวแล้ว ดีเวลลอปเปอร์อาจจะต้องพิจารณาประชากรกลุ่มนี้รวมถึงในเรื่องของระดับราคามากขึ้น
ด้านระดับราคา พบว่าผู้บริโภคที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยภายใน 6 เดือน ร้อยละ 95 มี ความสามารถในการซื้อไม่เกิน 5 ล้านบาท ปัจจัยที่มีผลต่อการเลือกที่อยู่อาศัยอันดับ 1 ถึงร้อยละ 95 ยังคงเป็นเรื่องของทําเล โดยร้อยละ 36 ระบุทําเลที่ต้องการอันดับ 1 คือ กรุงเทพฯรอบนอก รองลงมาร้อยละ 26 เลือกทําเลโซนศูนย์กลางธุรกิจใหม่ของกรุงเทพฯ หรือ NewCBDs ได้แก่ รัชดาภิเษก, ลาดพร้าว และพระราม 9 ตามด้วย ร้อยละ 15 ระบุว่า ต้องการทําเลพระโขนง, อ่อนนุช และอุดมสุข กล่าวโดยสรุป ในช่วงที่ผ่านมา ผู้บริโภคส่วนใหญ่ยังมองว่าอสังหาฯ ในปัจจุบันมีราคาสูงกว่าที่ควรจะเป็น และภาวะเศรษฐกิจยังไม่ปรับตัวดีขึ้น จึงชะลอการซื้ออสังหาริมทรัพย์ออกไป และอยากให้รัฐบาลกําหนดเกณฑ์ราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดขายใหม่ และให้มีมาตรการช่วยเหลือผู้ซื้อบ้านหลังแรก รวมถึงอยากให้รัฐควบคุมอุปทานขออสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ทั้งนี้ คาดการณ์ว่าผลสํารวจในรอบต่อไปความพึงพอใจจะมีแนวโน้มปรับตัวลดลงหลังจากที่มาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย มีผลบังคับใช้ซึ่งทําให้ผู้บริโภคต้องวางเงินดาวน์มากขึ้น และต้องมีความพร้อมทางด้านการเงินที่มากขึ้นหากมีบ้านหลังที่สอง

DDプロパティの市場予測(その1)

DD Property Forecast 2019タイ最大の不動産ポータルサイトであるDDプロパティから2019年の市場予測が出てきましたが、下にあるようにタイ語のレポートなので、大切と思えるところだけをピックアップして訳してみます。

ただ、個人的な意見としては、DDプロパティはやや不動産業界寄りのポジショントーク的なコメントが多く、全部鵜呑みにはしない方がいいと思っていますが…。


ではまず、今年の不動産市場動向に関する彼らの予測です。

2019年の不動産市場は第1四半期までは成長が続くが、タイ中央銀行による住宅ローンに関するLTVの新ルール(中央銀行の融資規制でコンド市場はどうなる?を参照)が効力を持つ4月1日以降、変化が起こる。

すなわち、第2四半期以降、各デベロッパーはこの新ルールの規制にかからないミドルからアッパークラスのプロジェクト、金額でいえば800万バーツ以上、1,000万バーツ以下のプロジェクトを積極的に開発するようになる。

しかし、800万バーツ以下の比較的安いプロジェクトについては、タイの経済回復が芳しくないことや、減少傾向にあるとはいっても以前高水準にある
家計債務などが原因で、このクラスの住宅市場は依然低迷し、積極的な供給はされないと見込んでいる。

デベロッパーは今後、転売目的の投機的な購入でなく、実需層の購入に対して住宅ローンを出すという金融機関の方針に従って、実際の住宅需要が多い物件に絞って供給するようになる。

具体的には、コンドミニアムより実需の大きい一戸建てやタウンハウスなどの低層住宅の開発に力を入れるようになる。

さらに、バンス―駅周辺再開発やBTS新線、高速道路周辺等の郊外でも住宅の開発が行われ、老人向けの住宅開発も増加する。また、地価が高騰した都心部ではミックスユース(複合開発)が増加する。

一方、将来にわたって安定した利益を維持し、かつリスク分散するために、デベロッパーは他企業との提携やJVを増やし、新しい事業機会を模索するようになる。

また、3月24日に行われる民政移管選挙後の不透明性が市場の様子見を誘い、住宅需要と供給の両方を減少させる。その結果、不動産市場は全体として低迷する。ただし、この低迷は短期間に終わると予想する。

次回に続く

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แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2562

แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตต่อเนื่องจากไตรมาส 4 ของปี 2561 จนถึงไตรมาส

1 ของปี 2562 ก่อนจะปรับตัวเพื่อรับมาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของทาง

ธปท. ซึ่งจะบังคับใช้วันที่ 1 เมษายน 2562 ซึ่งมาตรการดังกล่าวจะส่งผลกระทบกับผู้ที่ผ่อน

ที่อยู่อาศัยพร้อมกัน 2 หลังขึ้นไป และที่อยู่อาศัยที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยต้อง

วางเงินดาวน์ขั้นตํา ร้อยละ 10-30

จากมาตรการดังกล่าวคาดว่าผู้ประกอบการจะยังคงพัฒนาโครงการในตลาดระดับกลาง-บน

ราคาตั้งแต่ 8 ล้านบาทขึ้นไป เนื่องจากไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการดังกล่าว ส่วนตลาดระดับ

กลาง-ล่าง ราคาตำกว่า 8 ล้านบาท ซึ่งยังไม่ฟื้นตัวจากสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และภาวะหนี้

ครัวเรือนที่แม้จะลดลงแต่ก็ยังคงอยู่ในระดับสูง ผู้ประกอบการจะเลือกพัฒนาโครงการเฉพาะ

ในพื้นที่ที่มีอุปสงค์สูง รวมทั้งหันมาพัฒนาโครงการแนวราบมากกว่าแนวสูงซึ่งเป็นกลุ่มเรียล

ดีมานด์มากกว่าซื้อเพื่อเก็งกำไร ภายใต้นโยบายของธนาคาร/สถาบันการเงินที่มีความเข้มงวด

ในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น

นอกจากนี้ จากโครงข่ายคมนาคมทั้งสถานีกลางบางซื่อ รถไฟฟ้าสายต่าง ๆ และมอเตอร์เวย์

ทำให้การเดินทางออกสู่ชานเมือง และต่างจังหวัดทำได้สะดวกขึ้น รวมถึงการพัฒนาเขตพื้นที่

ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ของรัฐบาล ล้วนแต่เป็นปัจจัยเสริมที่จะทำให้อุปทาน

กระจายออกไปยังพื้นที่ชานเมือง ปริมณฑล และจังหวัดทางภาคตะวันออกมากขึ้น


โดยอุปทานใหม่ที่เข้าสู่ตลาดจะยังคงแข่งขันกันด้วยนวัตกรรมใหม่ ๆ ส่วนรูปแบบโครงการ

จะเห็นภาพการพัฒนาโครงการสำหรับผู้สูงอายุมากขึ้น ตอบรับการเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ และ

โครงการรูปแบบมิกซ์ยูส (Mixed-use) โดยเฉพาะพื้นที่ใจกลางเมือง เนื่องจากราคาที่ดิน

ปรับตัวสูงขึ้น และเป็นการสร้างรายได้ที่มั่นคงในระยะยาวให้กับผู้ประกอบการ รวมถึงการ

ร่วมมือกันพัฒนาโครงการในแบบ Joint Venture ที่นำจุดเด่นของแต่ละบริษัทมาช่วยเพิ่ม

ศักยภาพให้กับโครงการ และเป็นการลดความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจ

สิ่งที่น่าจับตาคือการเลือกตั้งที่มีกำหนดจะจัดขึ้นในปี 2562 โดยคาดว่าจะทำให้ตลาด

อสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวทั้งฝั่งอุปสงค์และอุปทาน เพื่อรอดูสถานการณ์ทางการเมืองที่

อาจเกิดความขัดแย้งหลังการเลือกตั้ง และความชัดเจนด้านนโยบายของรัฐบาลชุดใหม่ แต่จะ

เป็นการชะลอตัวในช่วงสั้น ๆ




2019年のコンドミニアム市場は低迷か!(その3)

Nexus Forecast年が明け、調査機関やデベロッパーが次々と今年の市場予測やビジネスプランを発表してきていますが、昨年初めの各社予想に比べると随分トーンダウンしているのがわかります。

たとえば、ネクサスプロパティ・リサーチは、下のレポートの中で2019年のコンドミニアム供給量は昨年の60,900ユニットから53,000ユニットへと13%も縮小するとの予測を立てています。

LPN(ルンピニ)は既に昨年末、2019年のコンドミニアム市場は低迷すると予想し、今年はコンドミニアムから戸建てやタウンハウスといった低層住宅に開発の中心をシフトするとアナウンスしました。

また、最近では阪急阪神不動産とJVを組むセナも市場低迷による販売不振を見越して、コンドミニアムの供給量を縮小すると発表しています。

さらに、つい昨日のニュースでは、今度は東京建物とJVを組むレイモンランドも、今後はコンドミニアム市場全体がスローダウンするとして、ホテルや健康産業等の新規分野に事業展開し、不動産開発事業自体の比重を下げていくと発表しました。

実は中古物件を改装して転売(出口編5)で紹介したZmyHomeのナタポン社長と昨年面談した際にも、彼の予想では、2019年の
住宅市場では引き続きリセール物件が需要を上回って市場に出回るため、個人の売主にとって物件売却がますます難しくなるだろうとの意見でした。

それもあって、私は先の中古物件を改装して転売(出口編6)で書いたように、状況がさらに悪くなる前に年内に自分の物件を売却した方がいいと判断して、売値を420万バーツへと大幅に下げたのですが、特に我々日本人にとってはエグジットでハンディがあるので、売却に関してマーケティングチャンネルの選択と価格設定の重要性を強調したわけです。

一方で、アメリカと中国の貿易戦争や英国のEU離脱による世界景気への波乱要因、また、軍事政権に代わり民政移管選挙によって選ばれた新政権は、これまで
軍事政権が大盤振る舞いで進めてきた新線、道路網等のインフラ整備計画を見直すのではないかともいわれています。

さらに、最近の金利上昇と新たに導入されるLTVの新ルール(中央銀行の融資規制でコンド市場はどうなる?)で住宅ローンの借り入れがますます難しくなる等、市場にとって不透明でネガティブな要因が多すぎます。

こういったことを考慮していくと、少なくとも向こう半年から1年間は今後のコンドミニアム市場動向は読めないし、むしろ悪い方向に向かう可能性の方が高いこともあり、今は「待つも相場なり」と決め込んで、少なくとも新規プレビルドには手を出さない方が得策であり、逆に売却できなくて困っている売主からリセール物件を底値買いできるチャンスでもあると思うのです。

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ตลาดคอนโดมิเนียม

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด (Mrs. Nalinrat Chareonsuphong, Managing Director of Nexus Property Marketing Company Limited)  เผยว่า ปี 2561 ยังคงเป็นปีที่มีอุปทานของคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นในตลาดในจำนวนที่ค่อนข้างสูง จากทั้งผู้ประกอบการรายใหญ่และรายย่อย โดยมีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นใหม่ 60,900 หน่วย จาก 138 โครงการ ซึ่งทำให้คอนโดมิเนียมมีหน่วยสะสมทั้งสิ้น 610,900 หน่วย ทำเลที่นิยมในการพัฒนาโครงการอันดับหนึ่งยังคงเป็นพญาไท รัชดา และ พหลโยธิน (21,100 หน่วย, 35%) ตามมาด้วย พระโขนง สวนหลวง (13,500 หน่วย, 22%) และ ธนบุรี เพชรเกษม (8,500 หน่วย, 14%) ตามลำดับ และในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาทั้ง 3 ทำเลนี้ก็มีอัตราการเพิ่มของอุปทานมากที่สุดโดยมากกว่า 65-70% เลยทีเดียว ซึ่งก็มีสาเหตุมาจากกระแสการอยู่อาศัยคอนโดใกล้รถไฟฟ้าที่มีมาอย่างต่อเนื่องนั่นเอง และในทำเลเหล่านี้ก็ยังคงหาที่ดินที่จะพัฒนาได้มากกว่าทำเลที่อยู่ในใจกลางเมือง
สำหรับการคาดการณ์แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2562 นั้น นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ เชื่อว่า ในส่วนของอุปทานใหม่ที่จะเกิดขึ้นในปี 2562 น่าจะเพิ่มขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงกับตัวเลขเฉลี่ย 5 ปีที่ผ่านมาที่ประมาณ  53,000 หน่วย ในขณะที่ความต้องการยังคงอยู่ในช่วงระหว่าง 50,000-55,000 หน่วย จากตัวเลขประมาณการดังกล่าว อัตราการขายรวมและห้องเหลือในตลาดก็น่าจะอยู่ในปริมาณใกล้เคียงกับตัวเลขปีนี้ สำหรับรูปแบบของการพัฒนาสินค้าก็จะปรับให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายย่อยมากขึ้น เช่นคอนโดสำหรับคนรักการออกกำลังกาย สำหรับผู้สูงอายุ หรือ คนรักสัตว์ เป็นต้น นอกจากนี้ คอนโดมิเนียมเช่าสิทธิระยะยาวในทำเลที่ดีก็จะมีออกมาในตลาดเพิ่มขึ้น รวมถึงโครงการ mixed used ที่ผสมผสานคอนโดมิเนียมเข้ากับพื้นที่เชิงพาณิชย์ซึ่งน่าจะตอบโจทย์ ไลฟ์สไตล์คนรุนใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบายก็จะเปิดตัวมากขึ้นเช่นกัน






2019年のコンドミニアム市場は低迷か!(その2)

IMG_20190114_073416一昨日、日本からバンコクに戻ってきたのですが、朝起きると自宅の窓から見える風景が様変わりしていました。

これは今朝8時頃、自宅から撮った写真ですが、空気汚染でPM2.5が高濃度になり、
太陽が既に昇っているのに霧がかかったようになって遠くが見えません。

冬場は乾季なので雨が降らず、南西からのモンスーン風も吹かないことから、バンコクの汚れた空気がよどんだまま滞留しているようです。

普通ならこの時期には北東から吹く風が出て夜になると寒いぐらいになるのですが、今年はそれがなく汚れた空気を押し流していけないのかもしれません。また、このよどんだ空気は遠くパタヤやラヨーンにも広がっていて、そこでもPM2.5はバンコクと同じ位高くなっています。

冬の晴れた日にはスカッと抜けた青空が広がる日本ですが、こういうところで日本の空気がきれいなのを実感します。ちなみに、日本各地のPM濃度は安全圏の50前後なのに対し、バンコクのサパンクワイ周辺は今、400近くと桁違いです。こんなのがいつまでも続くと肺がんが怖いですね。

さて、このバンコクのよどんだ空気と同じでコンドミニアム市場の行方も先が見えない踊り場に来ているような気がするので、
前回に続き、今年のコンドミニアム市場についてもう少し書いてみることにします。

タイ中央銀行インデックスこれはタイ中央銀行の新規コンドミニアム価格と地価に関する調査資料なのですが、直近の数値を見ると地価は2016年3月をピークに約3年間、横ばいになっているように見えます。

特に郊外の地価が伸び悩んでいるのだろうと思いますが、CBDの一等地がいくら値上りしたといっても全体でみれば地価は横ばい状態ということです。

だからといって、これでバンコクの地価上昇が止まることはまずありませんが、新規コンドミニアムの売出価格だけが上昇を続けていることから乖離が出てきています。

そして、過去の事例を見ると、先行して上昇したコンドミニアム価格は
地価が追いついてくるまで、2~3年の間、高止まりしたままになるという傾向があります。今回はこの後も乖離が広がっていくのか、それとも一過性のものなのか、あと半年ぐらい先を見てみないとわかりませんが…。

ただ、このことは先のAREAの調査結果にある、市場が縮小して供給量が10~17%も減る一方で、売出価格だけが1年で12%も上昇する見込みという内容と一致しているようにも思えますが、そうであれば今の時期に新規で売り出されるプレビルドを買っても竣工までに転売して儲けるゲンガムライはなかなか実現できないことになります。

いずれにせよ、投資の世界では「休むも相場、待つも相場なり」という言葉があるように、少なくとも新規で売り出されるプロジェクトに関しては今はそんな、様子見をすべき時期ではないかと思うのです。

次回に続く

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2019年のコンドミニアム市場は低迷か!(その1)

Housing Market2019年に入りこれが最初のブログですが、実は昨年の第4四半期あたりから、タイ人のアナリストや業界関係者と話していて、どうもバンコクの住宅市場、特に新規のコンドミニアム市場がよくないという印象を受けていました。

実際のところ、供給過剰によるコンドミニアム市場低迷の兆候は2016年後半あたりからあったのですが、デベロッパーのバンコク都内中心部への開発シフトや、それに伴う外国人投資家、特に中国人の購入激増が市場を支えてきたわけです。

しかしながら、昨年はバンコク都内の竣工直前のプロジェクトから相当数の投売りが出てきただけでなく、キャンセルになった物件に対してデベロッパーが都心部のプロジェクトであっても家賃保証を付けたりと、在庫一掃に相当苦心しているのを目の当たりにしてきました。

このAREAのレポートでも、2018年の住宅市場は全体として供給量が2017年度比で約10%、最悪17%縮小すると予想していて、特にコンドミニアム市場が縮小するようです。

昨年始めに2018年、専門家たちの予測で5回にわたり、2018年の市場予測について書きましたが、タイ経済は今後良くなるからコンドミニアム市場はリバウンドする、という一部のデベロッパーや大手エージェントの楽観的な予測ははずれ、市場は伸び悩んだということになります。

その時にも書きましたが、当時、私はどちらかと言えばこの楽観的な予測には懐疑的で、AREAほど悲観的ではありませんでしたが、コンドミニアム市場は伸び悩む可能性の方が高いのではないかと危惧していました。

さらに、最近、あるデベロッパーから聞いた話ですが、この頼みの綱であった中国人投資家の勢いについても、このところ中国政府による海外不動産購入規制がじわじわと効いてきているようです。つまり、ラチャダーピセークなどであれほど買いまくっていた中国人投資家なのですが、資金送金ができずにキャンセルになるという事例が増加しているそうです。

ちょっと前までは、香港経由や仮想通貨等を使って送金できたので、中国政府の規制は効果がないとまで言われていたのですが、これも次第に難しくなってきているということだと思います。従って、今後は中国人投資家の購入が減るだけでなく、既に契約されたものでもキャンセルが続出するかもしれません。

こんな状況下、今年は選挙があって軍事政権から民主主義政権に戻るからタイ経済が回復し、不動産市場もよくなるという楽観的な見方もあるのですが、今の供給過剰の問題がある程度解決するまでコンドミニアム市場、特に新規開発プロジェクトの売行きは良くないように思います。

従って、よほど優れたプロジェクトでない限り、これからCBDで新規に売り出されるプレビルドは、相当高額で用地取得をしてしまっていることもあって、当面見送っておいた方が無難な年になるのではないかと、個人的には思っています。

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今年のコンドミニアム市場は減速低迷か(その4)

LPNフラッグシップ低層住宅この記事の中でLPNは、銀行の住宅ローン与信基準のさらなる引き締めがコンドミニアム売上減の最大の理由と位置付けていますが、これはLPNの主たる市場である中所得層が対象のアフォーダブルコンドに対していえることです。

でなければ、今後彼らは単に戸建てやテラスハウス等の低層住宅市場にシフトしたところで意味がないことになります。

すなわち、比較的高価格の低層住宅市場はアッパーミドルクラスや富裕層が顧客層であり、資金的にも余裕があるので与信基準の問題も少なく、今後も大きな成長が続くと見込んでいるわけです。

2カ月ほど前、バンコク市場の供給過剰が沈静化し始めた?でAREAが調査したところ、バンコクの住宅市場での新規供給量が減少し始め、これが来年も続けば不動産バブルのリスクも遠のくのではないかとコメントしていることをレポートしました。

その中でAREAはまさにこんなこともいっています。
「新規供給の平均売出価格は今後も上昇すると予想している。つまり、高額物件の価格上昇が続いて平均価格を押し上げるのである。ここには、中低所得層が経済不況の中で今も収入減に苦しむ中、一方でアッパーミドルクラス以上の高所得層は不況の影響をほとんど受けておらず、もっと高額の住宅が買えるという重要な事実が隠れている」。

さらに、2月に増えないミドルクラスの住宅購入意欲でコリアーズ・インターナショナルがいっていたように、年初から中低所得層の住宅購買意欲は盛り上がっていなかったのが、結局、10月に入った今も続いているわけです。

また、年初にDDプロパティ、2018年の市場予測で、DDプロパティだけでなくネクサスや多くのデベロッパーがいっていた、今年はタイ経済が上向くので不動産市場もリバウンドする、という都合の良い市場予測は、
タイ経済回復、実態は貧富の差が拡大?で書いたように、どうやらはずれたということだとも思います。

従って、現状はといえば、数年前まで人気のあったラグジュアリーコンド市場が減速し、中低所得層向けの郊外廉価住宅市場も相変わらず低迷が続く中、コンドミニアムに関しては40歳以下購入層の人気ロケーションで書いたようなアッパーミドルクラスや外国人投資家が買う10万バーツ~20万バーツ/㎡のダウンタウンやフリンジのプロジェクトが今後も買われていくし、価格も上がっていくと思うのです。

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今年のコンドミニアム市場は減速低迷か(その3)

アイディオQさて、LPN(ルンピニ)はアフォーダブルなコンドミニアムのデベロッパーとして知られていて、タイの中所得層の間で非常に人気があります。

コストパフォーマンスがよく、手頃な価格の割にそれ以上のクオリティのプロジェクトを開発するので、私も好きなデベロッパーの一つです。

しかし、郊外のプロジェクトが中心であり、今の低迷する郊外市場の実情を考えると、我々外国人の投資としてはなかなかキャピタルゲインの実現が難しいものが多いように思います。

従って、第3四半期の売上がこれまでの最低水準だったというのは、郊外プロジェクトが多いLPNのビジネスのマーケット特性が原因というのもあると思います。

しかし、郊外市場だけでなくバンコク市場全体についても、彼らが言うように「
他の多くのデベロッパーも実状は同じであり、現在、各社とも大幅値引きの宣伝をして竣工物件の在庫一掃をしようとしている。また、今年第3四半期の業界全体のコンドミニアムプリセールと竣工引渡しの金額は、どちらも昨年同期比10%から20%減となったと予想している」というのは多分、正しいのだろうと思うのです。

ここで一つの例を挙げてみると、3~4カ月前のことですが、BTSに乗っていたらアナンダーの竣工済プロジェクト、アイディオQ・ラーチャテウィが確か6%の利回り保証付でキャンペーン販売中という車内広告が目に留まりました。

このプロジェクトはBTSサイアム駅の隣、ラーチャテウィ駅が最寄り駅で、
ロケーション的にもパトゥムワンにあってサイアムやアソーク、シーロムへの通勤が便利、全室プライベートエレベータ完備と機能的にも優れたラグジュアリープロジェクトです。

また、将来レッドラインが開通すれば新駅のすぐそばという絶好のロケーションにもなるのですが、それでも最後は、デベロッパーが一番やりたくない利回り保証という販売方法をアナンダーは選択するしかなかったことから、当時私はその広告を見て、ラグジュアリーコンドブームはいよいよ終わりつつあると思ったものです。


覚えている方もおられるかもしれませんが、約1年前にラ・アトレ主催のセミナー資料の中で私はこう解説しています。

ラグジュアリープロジェクトの大量供給で、投資家は価格に見合う優れたプロジェクトだけを選別するようになってきている。その結果、かつて好調だったプリセール販売率は2014年の85%から2016年には58%へ急落。
ラグジュアリーコンドは多くのデベロッパーがこの市場に参入してきた結果、かつての売手市場からやや供給過剰気味になりつつある。そして、今は勝ち組プロジェクトと負け組プロジェクトが出始めていてるので、今後は物件選択に注意が必要」。

そして、今年に入ってこの傾向は顕著になってきているように思えます。

次回に続く

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今年のコンドミニアム市場は減速低迷か(その2)

LPN表題:2019年のコンドミニアム市場の減速を見越して低層住宅市場にシフトするLPN

LPN(ルンピニ開発)は、現在のコンドミニアム市場の低迷が続き、来年も成長が鈍化したままであると予想している。

従って、今後はコンドミニアムから戸建てやタウンハウス、セミデタッチハウス等の低層住宅開発にシフトするとのこと。

今第3四半期は、LPNにとってコンドミニアムのプリセールや竣工引渡しがこれまでで最低の水準となりそうである。

しかし、これはLPNだけでなく、他の多くのデベロッパーも実状は同じであり、現在、各社とも大幅値引きの宣伝をして竣工物件の在庫一掃をしようとしているとのこと。

そして、この市場低迷の原因は金融機関の住宅ローン与信基準の引き締めや金利上昇にあり、これが消費者の購入意欲を減退させているという。

LPNは、今年第3四半期の
業界全体のコンドミニアムプリセールと竣工引渡しの金額は、どちらも昨年同期比10%から20%減となったと予想しているが、その主たる原因は金融機関与信基準のさらなる引き上げにあると考えている。


実際、コンドミニアムに対する需要は今も強く、需要自体が減少したわけではない。しかし、購入者の多くはサラリーが不十分なため、銀行から住宅ローンを借りることができないというのが実態である。

その結果、第4四半期、及び来年のコンドミニアム市場は来年の総選挙を見越して今よりは若干上向くだろうとは予想しているが、それでもこれまでよりは成長が鈍化し、むしろ戸建てやタウンハウス、セミデタッチハウスのような低層住宅市場の方が活況を呈すると予測している。

従って、2019年のビジネスプランでは、LPNはコンドミニアムの供給を減らして低層住宅の開発にシフトし、新規供給全体に占める割合を2018年の10%~20%から30%~40%に倍増させる計画である。

これに対する補足説明と私のコメントは次回に。


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L.P.N. moving away from condo slowdown in 2019

SET-listed residential developer L.P.N. Development Plc will shift to development of single houses, townhouses and duplexes next year, doubling launches in this segment after seeing a slowdown in the condo market.


Chief executive Opas Sripayak said from 2019, the condo market will fall behind previous years' growth as negative factors such as stricter mortgage regulations and higher interest rates will dampen consumer sentiment.


"The third quarter this year is the worst period, as condo presales and transfers will be the lowest," he said. "We see many developers advertising for ready-to-transfer units with heavy discounts."


Mr Opas estimated a drop of 10-20% in total condo presales and transfers in the overall market in the third quarter from the same period last year. The key cause was financial institutions tightening mortgage lending rules.


Condo demand remained strong but buyers were unable to get housing loans as their monthly income was lower than the bank's requirement or credit line.


"The market in the fourth quarter will pick up and continue next year because of the general election," he said. "But the low-rise [single house, townhouse and duplex] market will be stronger."


In 2019, L.P.N. plans to more than double low-rise products from 10-20% of total new launches this year to 30-40% next year. It aims to open low-rise projects worth a combined 5 billion baht and condo sites worth a total 10 billion.


今年のコンドミニアム市場は減速低迷か(その1)

ザ・エッセ トンロー今年3月、プリセールを開始したトンロー駅前のザ・エッセ(スクムビット36)は、バンコクポストの記事によれば、現在の販売率が56%とのことです。

こんな駅前の一等地なのに、半年経ってまだ半分しか売れてないのか、と思う人も多いかもしれませんが、今のラグジュアリー市場であれば、私はこの数字は悪くないと思います。

そもそも、平均34万バーツ/㎡もするスーパーラグジュアリー級コンドがそう簡単に完売できるはずもなく、2~3年前に始まったラグジュアリーコンドブームは既に一段落したということだと思います。

それに、今まで私が見てきた経験からも、マーケットシェア争いに必死になって次々と新規供給
を続けているデベロッパーよりも、竣工するまでに完売できればいいという余裕のマーケティング戦略を取っているデベロッパーの方が、結局は良いプロジェクトを開発しているように思います。

特に地価上昇が続くCBDの場合、最初は多少割高感があっても、時間の経過に伴って次第に割高感も解消されてきます。そうなると、そのプロジェクトのクオリティやデザイン、デベロッパーの信頼度が改めて見直されるようになり、その結果、竣工引渡しを迎える頃にはほぼ完売、というのがうまいマーケティング戦略だとも思います。

一方で、ロケーションがよく、かつプリセール価格も少し割安感があるというような人気プロジェクトは、デベロッパーの狙い通り最初から転売狙いの投機目的の連中によって食い物にされ、
瞬く間に売れてしまうケースが多いのですが、結局最後になって、ゲンガムライ(転売)に失敗した連中の投売りが出てくるということがよくあります。

例えば、アシュトンアソークやパーク24、ライフ・スクムビット48などがそうです。従って、今後バンコクで新築を買うのであれば、当初人気があって早めに売り切れとなったものの、転売狙いの投機的な購入が多過ぎたために、転売に失敗して最後に出てくる投売りを狙うか、もしくは販売価格が
多少割高で、ダウンペイメントも25%以上と高く、転売狙いの投機家を最初から寄せ付けないしっかりしたプロジェクトを買うかのどちらかだろうと思うのです。

このことはすなわち、4~5年前に比べてコンドミニアム市場が大きく変化してきているということでもあり、竣工前の転売で一儲けするプレビルド・マネーゲームの時代が終わろうとしていることでもあると思います。

さて、今年も第3四半期が終わり、最後の第4四半期が始まりましたが、このブログでも年初にDDプロパティ、2018年の市場予測2018年、専門家たちの予測で各社の市場予測について書きました。

また、著書でも今後の市場予測は楽観派と悲観派の2つに分かれるということで、それぞれの見方を解説したのですが、今のところ、どちらの方向に向かいつつあるのか興味があるところです。このことについては、当時、私が連載中の月間経済誌「ArayZ」でも書いているので読んでみて下さい。

そこで、今回はビッグ10の一角、ルンピニが本音で語っている今のコンドミニアム市場について触れてみることにします。

次回に続く


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台頭著しい中国人投資家、そのリスクに備えろ(その4)

タイ中央銀行統計タイ中央銀行によるこの調査分析の結果、外国人によるコンドミニアム購入需要は今後も増加する傾向にあり、この需要増はこれまではタイ国内のコンドミニアムの供給過剰問題を緩和するという効果もあったのだが、今後さらに急増すると、新たな問題を引き起こす可能性があり、警戒が必要との結論に至った。

そして、今後は政府機関と不動産業界が以下の対応策を導入していくべきであるとのアドバイスを関係機関に流した。

政府はコンドミニアムに対する外国人購入需要の最新動向について常時調査を行い、正確かつタイムリーなデータを入手しその分析結果を遅滞なく公表する。そして、不動産関連の政府官庁の政策決定機関やデベロッパーなどの関係業者はその調査結果や分析結果をいち早く政策決定や事業計画の決定に反映していく必要がある。

とまあ、こんな内容のことをタイ中央銀行が警告しているわけですが、私が日本でセミナーを行うときにいつも一番最初に持ってくるのが、コンドミニアム市場動向のグラフです。

実はこの中央銀行の地価とコンドミニアム売出価格の推移を示したインデックスが彼らのHPにはあるのですが、それを私が自分でグラフに変換して、これまでの価格推移を相対的に表すグラフを使って説明してきました。

これは、タイ中央銀行という公の機関が調査するインデックスなので不動産エージェントやデベロッパーの都合のいい点だけを強調したバイアスのかかった情報でなく、市場動向の実態を表しているというメリットがあるからです。

いずれにせよ、今後も外国人、特に中国人の購入が急増するのはほぼ間違いないと思えるところであり、その影響による不動産価格高騰によって自分の投資物件の価値も上がるというメリットがある反面、政府や不動産デベロッパーなどが何らかの対策を取らなければ、今後はマーケットリスクがこれまで以上に高くなってくること、他国と同じようにタイ国内でも国民が住宅を買えなくなるという社会問題が出てくること、兼ねてから指摘してきた中国人投資家の違法民泊賃貸など、様々な問題が起こってくる可能性があります。

例えば、このことは著書でも書いたのですが、現在、中国人投資家の中心的な予算は400万バーツ前後の物件で、民泊で旅行者に賃貸しやすい1ベッドルームの購入が多く、ロケーションとしてはMRT沿線のラーマ9やラチャダーに多いという調査結果が既に出ていることもあり、少なくともこういうデータは逐次参考にしていくべきです。

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บทวิจัยชิ้นนี้ สรุปเอาไว้ว่า อุปสงค์ชาวต่างชาติมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แม้ปัจจุบันการเพิ่มขึ้นของอุปสงค์นี้ มีส่วนช่วยบรรเทาปัญหาอุปทานคงค้างได้บางส่วน แน่ยังต้องติดตามผลกระทบ การซื้ออาคารชุดชาวต่างชาติที่เร่งขึ้นมากต่ออาคารชุดไทยในระยะต่อไปอย่างใกล้ชิด

 

ส่วนข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย แบ่งออก ได้เป็น 2 ด้านคือ ด้านข้อมูล หน่วยงาน ภาครัฐที่เกี่ยวข้องควรจัดเก็บข้อมูล ที่สะท้อนอุปสงค์ต่างชาติต่อที่อยู่อาศัยไทย ให้เป็นระบบ ถูกต้องแม่นยำ และทันการณ์รวมถึงพิจารณาแนวทางเผยแพร่ข้อมูลให้สาธารณชนทราบซึ่งจะเป็นประโยชน์ทั้งกับผู้ประกอบการและผู้ดำเนินนโยบาย ที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ เพื่อนำข้อมูลมาใช้วิเคราะห์ภาวะและ แนวโน้มอุปสงค์ชาวต่างชาติและวางแผนการดำเนินธุรกิจได้อย่างเหมาะสม  

台頭著しい中国人投資家、そのリスクに備えろ(その3)

外国人購入者比率コンドミニアム市場での3つの主要なプレイヤーといえば、タイ人消費者、デベロッパー、そして金融機関であるが、外国人需要の急増はそれぞれに対して次のような影響を及ぼす。

 

タイ人消費者への影響: 
これは理論上の話であるが、今後外国人需要が増加するにつれて、やがてタイ国内のコンドミニアム価格も上昇することになる。
一方で、もしタイ人の収入増がそれに追いつけなければ、将来、タイ人消費者が自宅としてコンドミニアムが買えなくなるという、カナダ等の諸外国と同じ問題が発生する可能性がある。


不動産デベロッパーへの影響: 
外国人需要の増加に対して、デベロッパーがそれに応じて外国人へのコンドミニアム販売に注力し過ぎた場合、デベロッパーの財務状態とコンドミニアム供給市場の両方に悪影響を与える可能性がある。

例えば、将来、タイで多くのコンドミニアムを購入している外国人の属する国が経済危機に陥った場合や、外国またはタイ政府が外国人によるタイ不動産購入の規制を始めた場合、外国からの不動産購入資金の流入も急減することになる。

その結果、外国人購入者は契約をキャンセルし、竣工時の移転登記が行われなくなるという事態になれば、最終的にデベロッパーの資金繰りが悪化し、さらに、そのキャンセルされた物件が国内市場に流入してくることで、市場に供給過剰をもたらすことにもなる。


金融セクターへの影響:

外国人需要の増加は今のところ、金融機関の与信基準に影響を与えていない。つまり、法律でタイの金融機関は外国人が不動産購入する際に融資することを禁止されていることから、直接的な影響は受けていない。
しかし、デベロッパーが今後外国人需要にシフトし過ぎた場合、彼らは開発コストの70%以上を借入金でまかなっていることから、もし不動産市場で異変が起こった場合、デベロッパーへの融資が焦げ付くというような間接的なリスクがあるのだ。


次回に続く

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ผลกระทบ ต่อผู้บริโภค ในทางทฤษฎี อุปสงค์ ชาวต่างชาติที่มากขึ้นจะส่งผลให้อุปสงค์อาคารชุดของไทยเพิ่มขึ้น และทำให้ ราคาอาคารชุดแพงขึ้นตาม ซึ่งอาจกระทบความสามารถในการซื้ออาคารชุดของ ผู้บริโภคในประเทศได้หากรายได้ของ ครัวเรือนในประเทศปรับเพิ่มขึ้นน้อยกว่าการเร่งตัวของราคาอาคารชุด

ด้าน ผลกระทบต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ อุปสงค์ชาวต่างชาติ ที่เพิ่มขึ้นอาจส่งผลกระทบด้านลบ ต่อฐานะการเงินและอุปทานอาคารชุด ในตลาดได้หากผู้ประกอบการเน้นขาย โครงการให้ลูกค้าชาวต่างชาติมากเกินไป

 

เนื่องจากหากลูกค้าต่างชาติเกิดปัญหา เช่น เศรษฐกิจของประเทศลูกค้าเกิด วิกฤติ หรือภาครัฐ (ทั้งไทยและต่างประเทศ) ออกมาตรการทำให้เกิดอุปสรรคต่อ การนำเงินเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในไทย จะส่งผลต่อการตัดสินใจโอนกรรมสิทธิ์ ของลูกค้าต่างชาติและกระทบต่อฐานะ การเงินของผู้ประกอบการ รวมถึง เพิ่มอุปทานคงค้างในตลาดได้

 

ส่วน ผลกระทบต่อภาคสถาบัน การเงิน อุปสงค์ชาวต่างชาติที่เพิ่มขึ้น ไม่ได้ส่งผลกระทบต่อคุณภาพสินเชื่อ Post-financing ของภาคสถาบันการเงิน เนื่องจากข้อกำหนดของไทยที่ ไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติกู้เงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์จากสถาบันการเงิน ในไทยได้โดยเสรีแม้ผลกระทบทางตรงมีจำกัด แต่ยังต้องติดตามความเสี่ยง ทางอ้อม คือคุณภาพหนี้ของผู้ประกอบการ (Pre-financing) หากผู้ประกอบการ เน้นลูกค้าต่างชาติมากจนเกินไป หรือ ประเมินความต้องการลูกค้าต่างชาติ ผิดพลาด อาจกระทบฐานะการเงินของ ผู้ประกอบการและส่งผลต่อเนื่องถึง ภาคสถาบันการเงินที่เป็นเจ้าหนี้ได้ สะท้อนจากสัดส่วนการระดมทุนของ ผู้ประกอบการมากกว่า 70% พึ่งพาสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์


台頭著しい中国人投資家、そのリスクに備えろ(その2)

外国人投資家この調査結果によれば、2017年に外国人がコンドミニアム購入のために海外からタイに送金してきた資金は708億バーツ(約2,400億円)であり、2016年の532億バーツ(約1,800億円)に比べて33%も増加していたことがわかった。

ちなみに、2012年から2016年までのコンドミニアム購入のための海外からの送金額の平均増加率は年率10%であったことからも、その急増ぶりがわかる。

この2017年の外国人購入額急増について国別に調べてみると、中国(香港を含む)がその大部分を占めている。また、外国人の需要は大きく自己居住需要と賃貸運用する投資需要の2つに分けられることがわかった。

一方で、外国人の場合、竣工後の移転登記の際に解約となる率が非常に低く、このことから竣工前に購入予約権の転売益を狙うゲンガムライ目的の買いは少ないことがわかる。


しかし、これらの自己居住需要と賃貸運用投資需要以外に、竣工引渡し時の解約率が減った理由はもう一つある。

それは、デベロッパーが外国人のゲンガムライ転売行為を阻止するために、外国人に対してはダウンペイメントの比率を販売金額の25~30%に引き上げていることである。

ちなみに、タイ人がコンドミニアムを購入する場合は5~10%のダウンペイメントが一般的であり、この差が外国人の転売を抑制しているのである。


そして、この調査報告書の指摘はさらに続き、外国人の購入需要増は将来、タイのコンドミニアム市場全体に影響を及ぼすことになると述べている。


次回に続く


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บทวิจัยระบุว่า อุปสงค์ชาวต่างชาติ ปี 2560 เร่งขึ้นมากสะท้อนจากสัดส่วน มูลค่าการซื้ออาคารชุดของชาวต่างชาติต่อมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุด ทั่วประเทศที่เพิ่มขึ้น โดยพบว่า มูลค่า เงินโอนเพื่อซื้ออาคารชุดปี 2560 อยู่ที่ 70,758 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2559 อยู่ที่ 53,259 ล้านบาท คิดเป็นการขยายตัวที่ 33% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน (YoY) สูงกว่าการขยายตัวปี 2555-2559 ที่เติบโตเฉลี่ยปีละ 10%YoY

การขยายตัวของอุปสงค์ต่างชาติ ในปี 2560 มาจากประเทศจีน (Mainland และฮ่องกง) เป็นหลักซึ่งส่วนใหญ่ นิยมซื้อเพื่ออยู่จริงและเพื่อลงทุน ปล่อยเช่า ขณะที่การซื้อเพื่อเก็งกำไร ใบจองมีน้อยสะท้อนจากอัตราการยกเลิก การโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ ที่อยู่ในระดับต่ำมาก ซึ่งนอกจากเหตุผล ที่ผู้ซื้อต้องการอยู่อาศัยจริงหรือปล่อยเช่า แล้วอีกเหตุผลหนึ่งที่ทำให้การยกเลิก การโอนกรรมสิทธิ์อยู่ในระดับต่ำเป็น เพราะผู้ประกอบการมีมาตรการป้องกัน การเก็งกำไรของชาวต่างชาติ โดยบริษัท จะเก็บเงินดาวน์ในอัตราที่สูง (25-30% ของราคาอาคารชุด) เมื่อเทียบกับลูกค้า คนไทยที่ส่วนมากจะถูกเก็บเงินดาวน์ 5-10% ของราคาอาคารชุด

งานวิจัยชิ้นนี้ยังระบุด้วยว่า ผลกระทบของอุปสงค์ชาวต่างชาติต่อตลาดอาคารชุดไทย ผ่านผู้เล่นที่เกี่ยวข้อง 3 ภาคส่วน สำคัญ คือผู้บริโภค ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และภาคสถาบันการเงิน พบว่า



台頭著しい中国人投資家、そのリスクに備えろ(その1)

中国人投資家下の記事は、最近、増加の一途をたどる外国人投資家の実態について、現地の経済新聞であるグルンテープ・ツーラギットに載ったものです。

その内容は非常に興味深いもので、最近の外国人、特に中国人投資家のコンドミニアム爆買いともいえる急増に対し、タイ中央銀行が警戒しているという記事です。

ここ数年来、カナダ西海岸やオーストラリアなどで中国人の不動産購入が原因で価格が高騰し、バンクーバーなどは小さなアパートを借りるだけで家賃が20万円にもなっているそうで、
住民から苦情が出ています。

その結果、カナダ政府やシンガポール政府は外国人の購入規制に動いたのですが、タイ政府は今のところ何の動きもしてないので、ここしばらくは中国人のバンコクやパタヤでのコンドミニアム購入は増え続けると考えるべきです。

しかし、今の調子で外国人の買いが増加し続けると、やがてバンコクの住宅市場も他の国と同じような問題が起こるのかもしれません。


さて、まずは記事の概要から。

外国人のコンドミニアム購入ラッシュが続く中、タイ中央銀行は最近の調査結果、「外国人のコンドミニアム需要:市場の現状とリスクについて今後も注視していかなければならない」という警告を発した。

タイのコンドミニアムに対する外国人需要、特に中国人の需要が増加傾向にある一方で、住宅に対するタイ人の国内需要がまだ回復途上にあるため、コンドミニアム価格への大きな影響は今のところ出ていない。

また、現時点ではこの需要が今後急激なコンドミニアム価格の上昇をもたらし、タイ国民が住宅を買えなくなってしまうような事態になる兆候も出ていない。

しかし、タイ中央銀行は、コンドミニアムデベロッパーが外国人需要に応じて次々と新規供給を続けていくと、将来これが供給過剰となって不動産市場にショックを与える可能性があると警戒している。

もっとも、今のところ、デベロッパーも新規供給には慎重になっていて、国内需要に重きを置いて供給計画を立てているのでこのリスクはそれほど高くないのだが…。


次回に続く

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ต่างชาติแห่ซื้อ
คอนโดพุ่ง แนะเก็บข้อมูลป้องเสี่ยงทางอ้อม

ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เผยแพร่บทวิจัยเรื่อง อุปสงค์ชาวต่างชาติในตลาดอาคารชุดไทย : สถานการณ์ปัจจุบันและความเสี่ยง ที่ต้องติดตามในระยะต่อไปเขียนโดย มณีรัตน์ ก้องเสียงเศรษฐกร สายนโยบายการเงิน ธปท.

บทวิจัยนี้ระบุว่า อุปสงค์ชาวต่างชาติต่ออาคารชุดไทยในปัจจุบันมีแนวโน้ม เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะชาวจีน ซึ่งมีส่วน ช่วยทดแทนอุปสงค์ในประเทศที่ยังอยู่ ในช่วงฟื้นตัว ทำให้อาคารชุดคงค้าง ในตลาดไม่ปรับเพิ่มขึ้นมากนัก และ ยังไม่พบสัญญาณว่าอุปสงค์เหล่านี้จะ ทำให้ราคาอาคารชุดเร่งขึ้นและกระทบความสามารถในการซื้ออาคารชุดของ ผู้ซื้อในประเทศ
ส่วนความกังวลว่าผู้ประกอบการ จะเปิดโครงการใหม่เพื่อเน้นขายลูกค้า ต่างชาติมากเกินไป ซึ่งอาจกลายเป็น ปัญหาอุปทานล้นตลาดในอนาคตได้ หากเกิด Shock กับอุปสงค์ชาวต่างชาตินั้น จากการประเมินพบว่าความกังวลดังกล่าว ยังมีไม่มาก เนื่องจากผู้ประกอบการ ยังค่อนข้างระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่ และเน้นขายผู้บริโภคในประเทศเป็นหลัก


バンコク市場の供給過剰が沈静化し始めた?(その2)

Seminarレポートは以上ですが、実は私は今回の著書の中で、AREAの調査結果やグラフを多用しました。

というのも、ここで彼らが「
AREAはASEAN最大の独立系調査機関であり、デベロッパーや銀行から派遣された役員は一人もおらず、いかなるバイアスもかかってないニュートラルな調査結果を公表できるのが我々の強みである」と言っているように、デベロッパーが隠したがる悲観的な調査結果でも公表してくれるので非常に参考になるからです。

もっとも、時々極端なことも言い出すので全部が全部真に受けるわけではないですが、不動産エージェントのレポートに多い、顧客であるデベロッパー側にウエイトを置いたポジショントークにはちょっと辟易させられているので、それが全く感じられないところに価値があると思っています。

いずれにせよ、5月に2018年、バンコクの住宅供給は縮小か?で3回にわたり、レポートしましたが、どうも当時のAREAの予測は間違ってなかったようでもあり、まだ予断は許せませんが、年初にDDプロパティやNEXUSが予測していた「2018年は住宅マーケットがリバウンドする」という極めて楽天的な話とは、幾分状況が違ってきているように思えます。

ただ、ある意味、これは市場全体にとってはいいことでもあり、これで市場の需給がもう少し引き締まってくれば、来年後半ぐらいからまた市場全体の比較的健全な拡大成長が始まるように思うのです。

すなわち、逆張り的な意味では、今年はリーズナブルな価格の有望物件を買ういいチャンスなのではないかとも思うのですが…。

なお、まだ最終決定ではありませんが、9月に東京と大阪で開催予定のバンコクとパタヤの投資チャンスに関する合同セミナー(注:バンコクについては私が講師となり、パタヤについては外国人による英語セミナーなので、私が通訳をする予定)で、具体的な投資適格物件名や必要投資金額、投資成功例を挙げながら解説していくつもりです。

ただし、これは全国レベルの不動産業界団体が主催するセミナーであり、プロの
業界関係者を対象にしているので、満席の場合、残念ながら一般投資家の参加は難しいかもしれません。

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バンコク市場の供給過剰が沈静化し始めた?(その1)

バンコク住宅市場AREAからバンコク住宅供給に関する直近の調査結果が出てきました。

この調査報告書の概要をまとめたものが以下ですが、今年前半のバンコク首都圏の住宅新規供給量は縮小傾向にあり、当初AREAが懸念していたバブル発生の危険も、現時点ではやや遠のいたということのようです。

概要:

2018年半ばの現時点では、バンコク首都圏の住宅市場は深刻な供給過剰状態にはなっていないようだ。そして、このまま供給がコントロールできれば2018年は全体として不動産市場は安定した状態が続くであろう。

もっとも、今回の新規供給減少はタイ経済のスローダウンを反映しているのであるが、住宅市場にとっては供給過剰を避けられるという面では好都合ともいえる。

実際、今回の調査によると、2018年前半に売り出された新規プロジェクトは191と昨年の198より減少した。また、住宅の平均価格については米ドルベースで131,181ドル(約1,400万円)であったが、これは全米平均住宅価格の3分の1の水準である。

2018年1年間の総供給量は416プロジェクト、100,921ユニット、金額では約132億ドル程度になると予測されるが、これは2017年に比べて供給ユニット数と金額でそれぞれ12%、7%縮小することになる。

つまり、これが意味するところは、2018年全体のバンコク住宅市場は成長が低迷する傾向にあるということでもある。

従って、デベロッパーや金融機関は新規プロジェクトの売出やプロジェクトローンの融資には最新の注意を払うべきであり、さもなくば、将来、供給過剰が起こる可能性がある。

次回に続く


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There are still no serious oversupplies in Bangkok's housing markets as of Mid 2018 unless the supplies are still increase steadily.  If the supplies are controlled, the 2018 markets would be still stable.  The supplies were smaller.  This implies the slow down of the economy but would be good for no oversupplies in the markets.

Dr.Sopon Pornchokchai, President, Agency for Real Estate Affairs (AREA) presented a latest research paper on the real estate markets in the Bangkok Metropolitan Region with reference to the trends as of mid 2018.  AREA is the largest real estate information and valuation centre in this ASEAN Region.  The following is a summary of this presentation.

AREA conducts surveys of all types of real estate projects launched on monthly basis since January 1994.  In addition, AREA also conducts surveys on the updates of sales of existing housing projects on a quarterly basis in Bangkok as well.  In the latest survey in mid 2018, we found some 191 real estate projects launched during the first half of 2018.  Most of them were housing projects (owner-occupied low-rise residences and condominiums).  In addition, we also updated some 2004 projects in the markets.  Hence, this survey is always the largest one in Thailand.

Our information is thus the first-hand information catered for real estate developers, bankers and financiers, professionals in real estate, investors and the like.  AREA is very neutral because it will not get involved in real estate development nor brokerage business itself.  Our integrity is that we have no developers nor bankers sitting in our board to oversee our information prior to our members.

During the first half of 2018, the total number of real estate projects launched was 191 projects  compared to 198 projects launched last year.  Considering housing alone, the total number of projects were 189 with 45,873 housing units of all types at the value of USD 6.018 billion.  This made an average price of a unit at USD 131,181 which was approximately one third of the average house price in USA.

This is shrinking.  for the first half of last year (201), the total number of units was 54,281 units at a total value of Baht 182.647 billion (USD 5.372 billion at that time Baht 34 = USD 1) of the total 193 projects.  It can be observed that the average size per project was 281 units in 2017, significantly larger compared to the 2016 average of 241 units.

It is estimated that in 2018 as a whole, there would be 416 projects with a total number of units of 100,921 or USD 13.239 billion.  Compared to 2017, the total number of housing units and the value launched would be somewhat 12% and 7% lower.  This significant difference implies that the markets in 2018 would be not so active.

Developers and financiers should pay high attention to develop or finance projects at present so that the supplies would not be too high.  Otherwise, there might be oversupplies in the fuuture.

それでもキャピタルゲイン狙いはCBD?(その3)

Untitled7.一方で、タイ人富裕層も生活に便利なバンコク都中心部のコンドミニアムに好んで住み始め、その結果、都心部、ミッドタウン、郊外のすべてのマストランジットシステムの駅周辺でコンドミニアムが開発されるようになった。

8.世界の他の国に比べてバンコクのコンドミニアム市場の特徴は、中古物件の流通が比較的少ないことである。ほとんどのタイ人は新築志向が強く、プレビルドの段階、もしくは竣工時に新築物件を購入する傾向がある。また、竣工までに転売する投機目的で購入するケースも多いが、一旦竣工し、中古となった物件の流通は少なくなる。そして、新規プロジェクトと中古物件の価格差は開き続け、築5年以上の中古物件で周辺の新規プロジェクト価格に近い価格を維持できる物件はほとんどない。

9.シンガポールなどでは地価上昇に伴い古いコンドミニアムを取り壊して再開発する例も多いのだが、タイの場合、再開発には区分所有者全員が同意しなければならないというコンドミニアム法も再開発を阻んでいる一因である。

10.バンコクコンドミニアム市場の将来を予測すれば、今後も市場は経済状況次第で上下変動する中、リノベーションによって古いコンドミニアムにも魅力が出ることがわかるにつれて、これまであまり注目されてなかった中古物件の価値が再評価されるだろうし、一方で、これはどこの街でも同様だが、今後も新築物件への需要も衰えないであろう。


以上、これはCBREタイが今年で設立30年になるのを機に、これまでのバンコクのコンドミニアム市場の変遷や今後の市場動向について語っているものであり、私もバンコクに来てまだ7年なので、非常に参考になります。

20年以上前、最初は横へ横へと面で広がっていったコンドミニアム市場が、マストランジットの出現と高層建築の導入で方向転換が起こり、都心回帰という点への集中が始まったこと、そして今後もその流れは変わりそうもなく、やはり中長期的なキャピタルゲイン狙いならCBDの一等地という結論になるのだろうと思います。

特に、タイはコンドミニアム法から見ても、所有者が100%同意しなければ再開発不可という難しい規制がある限り、今後、都心部ではオフィスビルやアパートを取り壊して再開発していくしかありません。

従って、CBDでは開発用地が今でも不足しつつある中、今後は新築中古を問わずCBDの一等地に建つコンドミニアムに投資しておけば、少なくとも向こう5年や10年は市場価値は上がっていくだろうと思うのです。

また、中古物件の流通は新築に比較すると少ない、つまり、中古物件は不人気でなかなか売れないということなのですが、確かにバンコク特有の現象です。しかしそれは主にミッドタウンやサブアーバンの駅から離れた物件の傾向であり、私が見てきた限り、CBDやダウンタウンの立地がいいブランド物件や、プラカノン、オンヌットなどのフリンジにあるブランド駅前物件は、中古市場でも比較的需給が引締まっています。

例えば、オンヌットのQハウスなど、特に2ベッドルームはバカ高い値段のものしかなく、まともな市場価格ではなかなか売り物件が出てきませんから…。

また、賃貸運用する場合にも希少価値がある人気物件はその優位性が動かないので、建物が古くなることによる利回り低下も最低限に抑えられます。実際、トンローのHQなどは最近、家賃を値上げする例も出てきているようで、中古物件であっても人気物件の賃貸需要は弱まりません。


次回に続く

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Wealthy Thais have also started to favour living in a condominium, especially as Bangkok has become a more geographically centrally focused city with the best offices, shopping centres, restaurants and hospitals being in the city centre. The mass transit system has anchored the city centre which is now far more clearly defined and condominium developments have been clustered around mass transit stations in the centre and midtown and suburban areas.

 

Overall the Bangkok condominium market has seen 15 years of growth with only a brief slowdown during the 2008 global financial crisis.

 

The Bangkok market still has one feature that makes it different to many other property markets around the world and that is the relatively low level of secondary sales. Most Thai buyers still prefer new properties bought off-plan or on completion. There are speculative buyers who purchase with intention of reselling before completion of construction, but a relatively low level of re-sales after completion.

The gap in pricing between new and old condominiums is growing and only few buildings more than five years old have prices that are close to the prices of new projects in the same location. In Singapore, owners of some older buildings have agreed to sell the whole block in a collective sale for redevelopment where the land value now exceeds the total price of all the units, but that has not happened in Bangkok, partly because the Thai condominium law requires 100% agreement of all co-owners to revoke the condominium.


“I have seen a huge improvement in design, specification and build quality over the last 30 years with developers clearly focused on end-user requirements,” said Ms. Aliwassa. “Looking forward, the market will fluctuate depending on the economic climate and we may see a more active interest in older buildings as purchasers start to see the value in renovation, but there will, as with all cities, still be demand for new buildings.”

それでもキャピタルゲイン狙いはCBD?(その2)

New Supplyさて、以下の点が、このCBREのコメントの中で参考になったところです。

 

1.1980年代から90年代はバンコク都は横に広がる拡大を続けたが、2000年代に入ってからは高層のハイライズコンドミニアムや近代的オフィスビルの建設が始まるにつれて、今度は中心部に向かって開発がシフトするようになった。

2.その結果、
都内中心部の重要度が高まり、特にこの2年間のCBDの地価上昇は激しかった。また、それまで都心部でありながら未開発であったラーマ4とワイヤレスロードの角にあるワンバンコクのような大型開発も行われつつある。


3.このきっかけになったのが1999年12月に開通したBTSと2004年に開通したMRTであり、これらマストランジットシステムが都心部への集中をもたらした。そして2020年代にはバンコクのマストランジットシステムの総距離は460キロとロンドンのそれを追い抜く見込である。

4.以後、このマストランジットの駅周辺の地価が最も上昇してきた。しかし、
現在、1日のマストランジット総乗降客は120万人と言われているが、今後もどの路線でも人気が出るというわけではなく、人気の路線、人気の駅とそうでない路線、駅が出てくる。


5.今後も都心部がホテル、オフィス、住宅の全てにおいてベストロケーションであり続け、一方で所有権のあるフリーホールドの土地の入手がさらに困難になる中、人気駅に近い中心部の地価はこれからも上昇を続けるとCBREは予測している。ただし、時には経済の低迷や不動産サイクルなどの要因で地価も影響を受けるので、紆余曲折はあるものの長期的には上昇トレンドが続くのである。

6.
アジア通貨危機の影響が終わった2003年以降、バンコクのコンドミニアム市場は再び成長を始めたが、それを牽引してきたのがミッドタウンのプロジェクトである。結婚を待たずに若者たちが親元を離れ自分の住宅を持つというライフスタイルが始まったのであるが、その彼らが買ったのがミッドタウンの1ベッドルームであった。

次回に続く

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CBRE is celebrating its 30th anniversary of the opening of the company in Bangkok and Ms. Aliwassa Pathnadabutr, managing director of CBRE Thailand, looks back at the last 30 years of condominium development in Bangkok. “When I first joined the company, which was called Richard Ellis in 1988, there were only about 2,600 completed condominium units in downtown Bangkok and now there are 140,000 and about 630,000 in the whole city.”

 

In 1988, it was possible to buy a condominium unit off-plan in downtown Bangkok for around THB 20,000 - 25,000 per square metre, but purchasers got a bare concrete shell with a very basic bathroom. There were no wall, floor or ceiling finishes, no fitted kitchen, air conditioning, lighting or electrical outlets provided by the developer. Today most condominiums are sold on a fully-fitted basis, including air conditioning and kitchens with appliances and purchasers just need to provide loose furniture.

 

Prices for new buildings have risen by more than 1,000 per cent with many new condominiums selling for over THB 300,000 per square metre in prime locations. In the late 1980’s, the most expensive condominium project was Somkid Gardens, behind Central Chidlom, where you could have bought a unit off-plan for around 35,000 baht per square metre. Today the most expensive condominium development in Bangkok is 98 Wireless where the developer, Sansiri, says they have sold a unit for more than THB 700,000 per square metre.

 

The Condominium Act permitting the sale of freehold strata title condominium property came into effect in 1979 and for the first few years there was only limited development.

 

The late 1980’s and early 1990’s were Thailand’s “Asian Tiger” years where more than 90,000 condominium units were built in Bangkok. The condominium market was highly speculative with people trading off-plan contracts as if they were shares, with little thought about design, specification or who the end-user target market was.

 

The result was that some of the developments from that period were quite poor quality. The speculative bubble started to cool in 1994 and finally burst in 1997 with the Asian Financial Crisis. The market came to a halt with construction stopping on half-built projects and no sales. Prices did not immediately fall as the foreclosure process was so inefficient and it was not until the early 2,000’s that unsold inventory was cleared and unfinished projects started to be completed. The first new launches did not take place until 2003.

 

Since then there has been a big jump in demand, especially in the midtown areas, as young people now leave home before marriage and can afford to buy their own home. It is this social change and increase in disposable income that has fuelled the mainly one-bedroom midtown condominium market.

 


それでもキャピタルゲイン狙いはCBD?(その1)

BKK Land Pricesバンコクポストに載ったCBREのレポートによれば、バンコク中心部の地価は過去30年間で10倍になったそうです。

といっても、バンコクのどこなのかよくわからず、時代とともにCBDと呼ばれるエリアも移動してきたので、ちょっと紛らわしいのですが、下のレポートからすると、サトーンやセントラルルンピニなどの今のCBDのことのようです。

従って、バンコク都全体が10倍になったのかどうかまではわかりませんが、30年で10倍ということは、日本の高度成長期での東京の地価上昇以上かもしれません。

ただし、このグラフを見るとわかりますが、特にこの2年間の値上りは異常です。30年で10倍といっても、実際にはわずかこの2年間で3割から4割の上昇をしているように見えるのです。

そして、もしそうであれば、今のCBD新規プロジェクトへの投資には十分な注意と警戒が必要ではないかと思ってしまうのですが…。

このことは既に今の都心部新規プレビルドは要警戒圏かで3回にわたり書いてきたので、今更ここでは書きませんが、この中でCBREはいくつか参考になることをいっているので、ここではそれを取り上げることにします。

次回に続く

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Land prices in central Bangkok have increased by 1,000% since 1988 when property consultant CBRE established an office in Bangkok.

Land prices rose dramatically during the Asian Tiger boom years from 1988-1996 before the market came to a grinding halt in the 1997 financial crisis. Price growth resumed in the early 2000s and there has been a rapid escalation of prices over the past two years for prime central business district (CBD) sites.

Two landmark transactions in the late 1980s were the acquisition of an eight-rai site on Sathon by the original developer of the abandoned Empire Tower for around 125,000 baht per square wah and the acquisition of a 21-rai site on Wireless Road, which was then the Standard Chartered Bank manager's house, by the M Thai Group for around 250,000 baht per sq w. The plot was developed to be All Seasons Place.

The latest sale on Sathon was the eight-rai Australian Embassy plot for 1.45 million baht per sq w in 2017. In Lumpini, SC Asset paid 3.1 million baht per sq w for an 880-sq-w site on Lang Suan Road. The largest land sale in terms of value was the sale of the 23-rai British Embassy site in 2018 to the Central Group/Hongkong Land joint venture.

CBRE says the increase in land prices has not been uniform and there has been a huge change in the development patterns in Bangkok.

Historically, the commercial city centre was on Charoen Krung Road and the government buildings were on Rattanakosin Island. In the 1950s and 1960s, the commercial centre moved to Silom and Surawong roads.

Bangkok grew in the 1970s and 1980s, but did not have a clearly defined city centre and development spread as new roads were built, but this has changed.

The two big changes have been the opening and extension of the mass transit system with the first skytrain line in 1999 and the first MRT line in 2004.

The mass transit lines have changed the way of life in Bangkok. By the mid-2020s, Bangkok should have about 460 kilometres of mass transit lines, outstripping the 402-km London Underground system.

The popularity of Bangkok's mass transit routes with over 1.2 million users a day has increased land values next to stations, but not every line or station is equally attractive. Land values have been partially determined by the popularity of a line and a station.

"The other big determinant of land prices has been urban planning and building regulations, particularly those governing how much space can be built. Obviously if less space can be built on a site then the land is worth less," said Kulwadee Sawangsri, executive director of capital markets for investment and land at CBRE Thailand.

Planning and building regulations have become increasingly stricter and more sophisticated and have become a key factor in determining land price.

In the 1980s and 1990s, Bangkok spread further outward, but in the 2000s, Bangkok has become more inward looking with the adoption of high-rise condominium living and the growth of modern office space. The city centre is becoming more clearly defined and the next round of development will be built on many of the remaining under-utilised sites such as the 105-rai Suan Lum site of the One Bangkok development on the corner of Rama IV and Wireless roads.

Land prices are starting to form a much greater proportion of total development costs as they have risen at faster rates than construction costs. Total development costs have risen, mainly due to the increase in land prices, driving condo prices higher and raising the revenue needed to make rental projects feasible.

CBRE expects central Bangkok will continue to be the most preferred location for the best hotels, offices, retail centres, residences and other types of buildings. Bangkok will have a clearly defined city centre with extended development along the mass transit line routes concentrated in clusters around the stations.

The rate of increase of land prices will depend on the level of development activity and the returns that can be generated from development. This will vary depending on what can be built and how much customers can afford to pay either to buy or rent in the completed developments.

As the number of freehold potential development sites in Central Bangkok declines, CBRE expects that land prices will continue to rise.

In some cases, land prices will be higher than the value of the existing building on the plot and we will see more older buildings being demolished and sites being redeveloped.

The demolition of Kian Gwan Tower I on Wireless Road and Vanissa Building on Chidlom Road are good examples. There are also plans to demolish the Dusit Thani Hotel and redevelop the site. So far, it has only been single ownership buildings that have been demolished.

The condominium law requires 100% of co-owners agree to revoke the condo, enabling it to be sold and redeveloped. This has not happened to date, although there are some condos where the total value of all the units is less than the vacant possession value of the land where the condo has been built.

The sale of all units and the redevelopment of the site has taken place in other countries, particularly in Singapore where the number of co-owners needing to agree to a block sale is lower. CBRE thinks it will be very difficult to get 100% of condo owners in Bangkok to agree to sell all the units to a developer.

"Assuming that planning regulations do not change and the amount of space that can be built on sites remains the same, then Bangkok's CBD land prices are likely to continue to rise," said Aliwassa Pathnadabutr, managing director of CBRE Thailand, who has worked for the company for 30 years.

She said the gains will be in line with the economy and property development cycle.

2018年、バンコクの住宅供給は縮小か?(その3)

AREA forecastAREAのレポートはポジショントークがなく中立的、というよりやや悲観的過ぎるレポートが多いのですが、その切り口がデータに基づいて理論武装しているので読み応えがあります。

それで私も最近は、CBREやナイトフランク、プラスプロパティの営業面重視のバイアスがかかったコメントをあまり真に受けないようにしているのですが、そういった意味では、コリアーズ・インターナショナルも比較的ニュートラルなコメントを出していると思います。

もっとも、AREAのレポートは全部タイ語なので、誰でも読めるわけではありませんが、コリアーズは英語なのでバンコクの不動産市場の動向を知りたければここのレポートを読むことをお勧めします。

実際、私の著書でも、前回の基礎編ではCBREのデータを比較的多く使ったのですが、今回の続編ではAREAとコリアーズのデータを多用して、できるだけマーケットの真の動向を表すようにしました。

さて、私はこの続編の著書の中で、「AREAはこの流れで住宅供給が続けば、2019年か2020年には不動産バブルがはじける」と警告していると、ここに添付したグラフを基に彼らの理論的根拠を解説しています。

しかし、今彼らがいうように2018年の新規供給量が大幅に減るのであれば、むしろこれはバンコクの不動産市場にとって適度な冷却期間となり、バブルリスクが緩和される方向に動くとも思います。

この調子であと2年ぐらい住宅市場が停滞すれば、投機的な短期転売であるゲンガムライ狙いで買った連中の投げ売りが始まり、それに伴うキャンセルでデベロッパーも販売在庫を抱えてしまい、新規供給に手が回らなくなるという好循環になり、今の慢性的な供給過剰が和らぎ需給が改善するかもしれません。

もっとも、供給過剰の根源はサブアーバンであり、キャップ・コンプレッションの続くダウンタウンやフリンジはそれでも買いだと私は思っていますが…。

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