バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

新線・新駅について

中低価格帯のプロジェクトが市場を席巻する(その5)

新線沿線コンドさて、余談はここまでにして、今回の主題である「中低価格のプロジェクトが市場を席巻する」に戻ることにします。

これまでにも何回か書いてきましたが、タイ中央銀行の融資規制や中国人バイヤーの減少で、投資目的のコンドミニアム購入は急減しています。

特に、タイ人のアッパーミドルクラスによる投資目的の購入が激減していて、今は自己居住目的の購入が中心です。

その結果、購入可能価格も以前よりかなり下がってきていて、15万バーツ/㎡以上の物件はなかなか売れなくなっています。

添付の図は、こういった自己居住目的の購入者に特に人気のある新線や延伸線、ブルー、グリーン、オレンジ、イエローの沿線で販売中の15万バーツ/㎡以下の新規プロジェクトについてです。ミドルクラスは予算の関係から、今は不便でも将来電車が走るようになればもっと便利になるところを買ってきているというわけです。

日本の第一次住宅取得者層も同じようなことを考えるので、これについては理解できると思いますが、日本人なら別に新築でなくてもいいと考えるところが、タイ人はやはり新築志向が強いところがちょっと違うというところでしょうか。

この図を簡単に解説すると、現在開発が進む新線沿線プロジェクトで、実需層が買える15万バーツ/㎡以下のプロジェクトの供給数です。

1.ブルーライン(MRT):14,000ユニットの新規供給があり、既に75%が販売済

2.グリーンライン(北部延伸線):9,280ユニットの供給で、既に82%が販売済

3.オレンジライン(東側):17,400ユニット以上の供給があり、主にラームカムヘーン通り沿いとフアマーク駅周辺

4.イエローライン:ラートプラーウ周辺の2,000ユニット

すなわち、新規開発プロジェクトにおいては、自己居住目的でとにかくマイホームが欲しいという人達が買う、先に(その1)で書いたオリジンプロパティやオールインスパイアのようなプロジェクトですが、こういった30㎡もない狭小ユニットでかつ価格的にも200万バーツ前後までの物件が、これから数年間、新築市場を席捲するのだろうと思っています。

しかし残念ながら、我々は自己居住目的で買うのではないので、こういう狭くて劣化の速い廉価物件を買った場合、投資リターンが下手をするとマイナスになる可能性もあります。従って、この表のような新線沿線で開発中のプロジェクトにいくら人気があるといっても、我々日本人が投資として買ってもいいところはほとんどないと思うのです。

一方で「40歳以下購入層の人気ロケーション」の中で、これから住宅取得を始める大きなボリュームゾーンであるミレニアル世代、特にアッパーミドルクラスと思われる層の需要についてこんなことを書いています。

(ミレニアル世代は)都心部で交通の便がいいロケーションを重視していて、かつ購入可能な価格帯の物件に人気が集まっている。さらに、彼らはブランドがあり信頼できる大手デベロッパーの開発物件を好む傾向もある。具体的にはエッカマイ、フアイクワン、パヤータイといった3つのエリアであるが、これらはいずれもバンコクの(CBDからは離れた)ミドルエリアに位置し、今、ミレニアル世代が最も注目しているエリアである

我々が注目するとすれば、やはりこういったダウンタウンやフリンジの中古を含めたリセール物件しかないと思うのですが、これを書いたのが昨年の9月のことであり、その後、融資規制等で状況が変わり、購入当初は賃貸してできるだけ資金回収しておき、自分が住むのはその後にするという投資的購入が激減した結果、当時の「彼らは30㎡以下の物件で13万~30万バーツ/㎡の価格帯の物件に興味を示す傾向がある」というくだりのところは、今は「15万バーツ/㎡以下」に変える必要あると思っていますが…。

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中低価格帯のプロジェクトが市場を席巻する(その4)

Philippine Condosこの1週間ほど、フィリピンの物件視察を兼ねて遊びに行っていたので、途中で話が切れてしまいましたが、今日から再開します。

ところで、私には今回が初めてのフィリピンだったのですが、
最近、ASEANで最も元気を取り戻しつつあるのがフィリピンのマニラとかセブのコンド市場ということもあり、ちょっと興味があったので見てきました。

ただし、そもそもそこに住んでいるわけでもなく、土地勘もない門外漢の私には偉そうにああだこうだと能書きをいう資格もないので、旅行者目線で見てきた程度です。

それでも、マストランジットの駅からの距離とか、デベロッパーのブランドやCRMといったバンコク市場においては重要なクライテリアも、フィリピン市場においてはほとんど役に立たないことぐらいはわかりました。

また、JLLの不動産市場透明度調査からもわかるように、フィリピンはまだ透明度が低く、タイほどには不動産ビジネスが成熟していません。もっとも、その分、リスクはあるものの、これからが面白いということでもありますが…。

それと、これは余談ですが、フィリピン人はみんな英語を喋れるということだったので、私は少なくともアッパークラス以上はオランダ人のようにネイティブと遜色ないほどの英語を喋るのだろうと、勝手に想像していました。

ところが、ホテルのレセプションマネジャーにせよ、デパートのマネジャーにせよ、いわゆるアッパークラスといわれる人達でも文法的な言い回しに
間違いが多く、フィリピン人は実はそれほど英語がうまくないというのがわかりました。

この違いはその国の生活水準や教育水準の差からくるのだろうと思いますが、ちゃんとした教育の中で正しい英文法を学んだ人はあまり多くないようで、必ずしもオランダ人のようにごく普通の一般人でもイギリス人と遜色ないほどの洗練された英語が喋れるわけではないようです。

ただし、
フィリピン人はさすがに小さい頃から英語を喋って慣れ親しんできていることもあり、日本人の下手くそ英語でも確実に理解してくれます。つまり、簡単な英語しか喋れない日本人にとっては、現地の人達とのコミュニケーションも取り易く、ここが簡単な英語でもなかなか通じないことが多いタイとは違います。

さらに、フィリピンはタイよりまだ全然物価も安いので、
考えようによっては、リタイヤ後の日本人ロングステイヤーにとっては、タイよりフィリピンの方が余程いいのではないかとも思った次第です。

私は20代でアメリカに留学したのですが、毎日英語で必死にビジネスの勉強をしていると、1年後には英語で夢を見るようになっていました。しかし、50を過ぎてバンコクに来てからタイ語の勉強を始めたのですが、もう8年もいるのに一度もタイ語で夢を見たことはないし、テレビを見ても半分くらいしかわかりません。

やはり、歳をとると語学習得力は愕然と低下するのです。従って、もしフィリピン人がみんなオランダ人のように英語が流暢だったら、多分、
普通のリタイアした日本人はヒアリングがついていけないので、フィリピン生活は相当なフラストレーションになるはずです。

その点、タイだったら、タイ語自体が難しい文法のない比較的簡単な言語なので、「バンコク不動産投資・基礎編」の最終章「タイ語って簡単?」で書いたように、英語ができない人でも半年間、みっちりタイ語の勉強をすれば、タイ人とベーシックなコミュニケーションは取れるようになれるのです。もっとも、これも人によるのかもしれませんが…。

一方、フィリピンの場合、まさかタガログ語を勉強するわけにはいかないので、基本的に日本人にとっては英語しかないわけです。従って、フィリピン人も実は英語があまりうまくないということは、逆に聞き取りやすいということでもあり、リタイアした日本人ロングステイヤーにとっては、
むしろ過ごし易い国なのではないか、と私は思ったのでした。

次回に続く





中低価格帯のプロジェクトが市場を席巻する(その3)

オンヌット駅前ではここで、身近な例を挙げてみます。前回のAREAの表では、7年間の値上り率No.1になったのがミッドタウンフリンジ、BTSスクムビット線のオンヌット駅周辺です。

オンヌットは3年前に出版した「バンコク不動産投資・基礎編」の中で、一番のお勧め候補地として推薦したし、実際に私自身も7年前に同駅の将来性に着目して、まだ更地状態のときに駅前のプロジェクト(この写真の右のハイライズ)で2ベッドルームを購入したのですが、既に今年で築5年になりました。

そして、ここには私自身が今も住んでいるので、周辺のタイ人業者とも時々雑談をするのですが、彼らによれば、年初にオンヌット駅前でシネマコンプレックスがオープンしたこともあり、現在の駅周辺地価はさらに値上りして80万バーツ/4㎡(タランワー)を超えているそうです。

しかし問題は、ここまで地価が上がると、もし駅前で用地取得ができたとしても、新規で開発されるコンドミニアムの売値は軽く20万バーツ/㎡を超えてしまい、デベロッパーが争って取得しようということにはならないだろうと思うのです。

同じような例が2駅先のプンナウィティ駅前で開発分譲中のクインです。外国人販売用ユニットの平均価格は21万バーツ/㎡台で、この価格に相応しいラグジュアリー級のハイスペックなのは認めますが、残念ながら売行きは大してよくありません。

Segmentation実際、「アナンダのポジショントーク(その2)」でも書いたように、今の新築市場ではグレードセグメントでいうアッパークラスどころか、メインクラスのプロジェクトでさえ、なかなか売れなくなっています。従って、
地価がここまで上がってくると、自己居住目的のアッパーミドルクラスではもうミッドタウン駅前のハイライズプロジェクトには手が届かないのです。

ただし、スクムビット77とか81にある周辺プロジェクトであれば新築でも価格的に購入可能であり、中古であれば駅前でもまだ大丈夫なので、オンヌット全体が手が届かなくなったわけではありません。だから私は今、この沿線、特にプラカノーンからウドムスク間でIRRが10%以上を期待できる5つの有望中古物件だけに絞って、予算が2,000万円以下のクライアントに底値買いを勧めているのですが…。


一方で、頼みの綱であった中国人バイヤーも減りつつある中にあっては、「サンシリもハイエンド市場から撤退?」で書いたように、
大手デベロッパーでさえも大きな開発資金が必要なハイライズにはなるべく手を出さないようにしているのが、今の業界事情です。


この状況下では、いわゆるフォーストセラー(Forced Seller)と呼ばれる、何らかの理由により売却を余儀なくされた地主が駅前の一等地を売り出したとしても、多分安く買い叩かれてしまうはずであり、実はこれが本当の市場価格なのです。

従って、実際にはCBDやオンヌットのような人気のあるマストランジット駅周辺の地価は停滞、もしくは値下り傾向にあるというのが実態ではないかと、私は思うのです。


特に、来年から土地に対する課税も始まり、こういうフォーストセラーがこれから出てくるかもしれず、もしそうなると地価の下落が具現化することになります。

次回に続く

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中低価格帯のプロジェクトが市場を席巻する(その2)

各駅周辺地価の上昇率さて、これは著書「続・バンコク不動産投資」執筆時に私が参考資料として載せた表です。

出典はAREA(Agency for Real Estate Affairs)で、それを私が邦訳したものですが、
2017年末時点において、過去7年間で地価上昇が最も激しかった駅周辺の地価を彼らが鑑定したランキング表です。


著書の表でも、50万バーツ/4㎡以上になると販売価格が15万バーツ/㎡を超えてくると注釈を入れましたが、そ
条件としてアシュトンアソーク、引渡しできず(その2)」で説明したように、ハイライズが建てられる要件を満たしている必要があります。


なお、これについては前述著書の第4章6項「投資のロケーションは地価水準で選べ」でも解説しているので、読んでみて下さい。各駅の地価水準は、自分が投資すべきセグメントのプロジェクトに相応しいエリアであるかどうかの重要な判断基準にもなるので、バンコクでコンドミニアム投資をする上で、基礎知識として知っておくべきことです。


ちなみに、いくら駅に近くても、23メートルの高さ制限がある8階建のローライズしか建てられない土地では、容積割増が十分取れず、あまり値上りしません。

Chambers On Nut Stationそれもあって、私はオンヌット駅前のチャンバースについて「DDプロパティの市場予測(その3)」で解説したように、自己居住や長期のイールドプレイが主たる目的であれば買ってもいいが、数年程度の比較的短期の投資でキャピタルを取ってIRRで勝負するつもりであれば、投資には向かないプロジェクトだと思っています。

ところで、この新聞記事の内容では、バンコクのコンドミニアム市場は今後も順風満帆というような印象を受けてしまうのですが、実態はそうではないと私は思っています。

特に、この中でフェニックスプロパティコンサルタントがいっている、”中心部の高額コンドミニアム価格に値下りする気配がないし、今後も地価の上昇は止まらないからである”というところですが、どこか投資を煽るようなこのくだりには、私は賛成できません。

むしろ、CBDや人気のある都心部やその周辺の駅前の地価などは、現在、停滞もしくは値下り傾向にあるというのが実態ではないかと思うのです。

次回に続く

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中低価格帯のプロジェクトが市場を席巻する(その1)

廉価プロジェクトのロケーションこれはタイの経済紙、ターンセータギット(ฐานเศรษฐกิจ)に数日前に載っていた記事ですが、近い将来、ミッドタウンや郊外であっても将来の新線や延伸線の駅周辺で開発されるプロジェクトの場合、10万バーツ/㎡以下で買えるものはもうなくなってしまうだろうというものです。

 

ではまず、この記事の内容について概要を訳していきます(注:原文は本文の下に添付)。

 

マストランジット新線や延伸線の工事が進むにつれて、沿線の地価も値上りしてきたが、その結果、周辺のコンドミニアム開発コストも上昇し、今では10万バーツ/㎡以下のプロジェクトを見つけるのが困難になった。また、専有面積も小さくなるばかりである。

 

それに伴い、低所得層の人々は職場からさらに遠ざかった郊外の不便なところに住むしかなくなっているが、それでも彼らの住宅需要は大きい。従って、デベロッパーは今、郊外のマストランジット新線や延伸予定地で、10万バーツ/㎡以下のプロジェクトの開発に注力している。

 

例えば、オリジンプロパティが将来オレンジラインとイエローラインが交差するミンブリで開発中のプロジェクトや、オールインスパイアがラートプラーウで開発中のプロジェクトなどは7万バーツ/㎡である。いずれにせよ、郊外でこの価格は高いというしかないが、これも新線の影響である。

 

一方、フェニックスプロパティコンサルタントの調査によれば、今ならまだ10万バーツ/㎡以下のプロジェクトがいくつか存在するが、将来、これら新線や延伸線が開通すれば、今よりさらに地価が上昇してしまうことから、こういう価格帯のプロジェクトはもうなくなってしまうであろうとのことである。

 

かつてバンコクに存在した5万バーツ/㎡以下のプロジェクトが市場から消えて久しいが、これと同様に、やがて10万バーツ/㎡のプロジェクトもなくなってしまうのである。なぜなら、中心部の高額コンドミニアム価格に値下りする気配がないし、今後も地価の上昇は止まらないからである。

 

結局、新規プロジェクトの価格は用地取得価格に左右される。そして、現在各デベロッパーが建設用地として探しているのは、容積率(FAR)が700%あって50万バーツ/4㎡(タランワー)以下で買える土地であるが、これであれば、15万バーツ/㎡以下でなんとか新しいプロジェクトを開発できるからである。

 

翻訳はここまでですが、以前、著書でも書いたように、バンコクの場合、マストランジット沿線の容積率が700%エリアでは、一つの目安として地価が50万バーツ/4㎡以上になると、新規プロジェクトの売出価格が15万バーツ/㎡を超えてくるというのが、業界の共通認識でもあります。

 

従って、10万バーツ/㎡以下で売り出されるハイライズプロジェクトの場合、地価が30万バーツ/4㎡以下でなければ建てられないのだろうと思うのですが、そうやって見ていくとサブアーバンならまだしも、ミッドタウンではもうなかなか難しくなってきているのがわかります。

次回に続く

 

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เปิดทำเลคอนโดราคาถูก ชานเมือง

จากความก้าวหน้าการก่อสร้างรถไฟฟ้าส่งผลให้ราคาที่ดิน ขยับสูง ต้นทุนการพัฒนาคอนโดมิเนียมขยับตาม ขณะราคาต่อตารางเมตรตํ่ากว่าแสนบาทเริ่มหายาก หากมีห้องต้องเล็กจิ๋วทำให้การอยู่อาศัยสำหรับ ผู้มีรายได้น้อยถูกถ่างออกไปนอกเมือง ไกลแหล่งงาน ท่ามกลางค่าครองชีพค่าเดินทางที่ถีบตัวสูงเมื่อความต้องการยังมี ผู้ประกอบการจึงปักหมุดโครงการชานเมืองแนวเส้นทางรถไฟฟ้า

สายใหม่ๆและส่วนต่อขยาย ในระดับราคาตํ่า 100,000บาทต่อตารางเมตรเช่น บมจ.ออริจิ้นพร็อพเพอร์ตี้ ยึดทำเลจุดตัดรถไฟฟ้าสายสีส้ม และสีเหลือง ขึ้นคอนโดฯราคา7หมื่นบาทต่อตารางเมตร ทำเลรามคำแหง 209 หรือมีนบุรีโครงการดิออริจิ้น อย่างไรก็ตาม เมื่อถามว่า ชานเมืองราคานี้แพงหรือไม่ ต้องยอมรับว่าก็แพงพอดู เพราะอิทธพลรถไฟฟ้า เช่นเดียวกับ บมจ.ออลล์อินสไปร์ พัฒนาคอนโดฯทำเลลาดพร้าวใกล้โชคชัย 4 ในราคา 7 หมื่นบาทต่อตารางเมตรคอนโดฯถูกอีกทำเลที่หาได้ในกทม. แนวรถไฟฟ้า บมจ. พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟคซื้อตึกร้างลดต้นทุนได้มาก พัฒนาคอนโดฯซอยนวมินทร์135 จำนวน 2,621 หน่วยเข้าร่วมโครงการบ้านล้านหลังและส่วนที่เหลือ หากผู้มีรายได้น้อยกู้ไม่ผ่านก็ขายให้กับคนทั่วไป โดยมีสถานีรถไฟฟ้าสายชมพู คู้บอน สายสีนํ้าตาล สถานีแยกนวมินทร์ และสถานีนวลจันทร์เพียง 899,999 บาทขนาดห้อง 22 ตารางเมตร ตกราคาตารางเมตรละกว่า 4 หมื่นบาท ขณะหน่วยงานภาครัฐ จะมีการเคหะแห่งชาติ(กคช.) กระจายอยู่ทั่วไป รวมถึงทรัพย์ของสถาบันการเงินต่างๆ

ทั้งนี้ จากการสำรวจของฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ พบว่า โครงการคอนโดมิเนียมในอนาคตอาจจะหาโครงการที่มีราคาขายตํ่ากว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรไม่ได้แล้วในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า เพราะเมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าทั้งหมดสร้างเสร็จและเปิดให้บริการอีกทั้งเชื่อมต่อถึงกันจะมีผลทำให้ราคาที่ดินสูงเกินกว่าจะพัฒนาในระดับราคาตํ่ากว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร แม้ว่าในปัจจุบันสัดส่วนของโครงการที่มีราคาขายตํ่ากว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรจะยังคงมีอยู่แต่ก็มีการขยายตัวในอัตราที่ลดลงต่อเนื่อง และคงไม่มีโครงการในระดับราคานี้อีกในอนาคตแบบที่โครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาตํ่ากว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตรที่หายไปจากตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครมาระยะหนึ่งแล้วเพราะราคาที่ดินที่สูงขึ้นต่อเนื่องและไม่มีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลงขณะคอนโดฯในทำเลสำคัญราคาระดับเกิน100,000บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปขนาดห้อง24 ตารางเมตร ราคาอยู่ที่ประมาณ 2-3 ล้านบาทต่อหน่วย ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและสายใหม่เช่นกันแต่จะขยับเข้ามาในเขตกรุงเทพฯชั้นกลางยิ่ง รถไฟฟ้าใกล้เสร็จหรือเตรียมเปิดใช้เส้นทางราคาอาจจะขยับขึ้นอยู่กับความต้องการทั้งนี้ ปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการพัฒนาโครงการคือ ราคาที่ดิน หากผู้ประกอบการจำเป็นต้องซื้อที่ดินในพื้นที่ที่ไกลออกไปจากเมืองชั้นในหรืออยู่นอกพื้นที่ที่มีเส้นทางรถไฟฟ้า หรือรถไฟฟ้าใต้ดินปัจจุบันเปิดให้บริการ โดยราคาที่ดินที่ผู้ประกอบการต้องการนั้นส่วนมากจะเลือกที่ไม่เกิน 500,000 บาทต่อตารางวา แต่ก็ขึ้นอยู่กับ FAR ด้วย ถ้าราคาที่ดินสูงกว่านี้แต่ได้ FAR มากกว่า 7 ขึ้นไปก็ยังสามารถพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาตํ่ากว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตรได้ แต่ผู้ประกอบการเลือกที่จะพัฒนาโครงการในอีกระดับมากกว่าถ้าได้ที่ดินที่มี FAR สูงๆ


Not Every Line is Equal! (その2)

路線差別化従って、これからは消費者がマストランジットの路線選別に厳しくなり、魅力がある路線とないもので差別化が起こるようになる。

つまり、CBDに通うための
路線ごとの時間と費用がコンドミニアムを選ぶ際の重要なポイントになってくるのだが、同様に、デベロッパー側も既存及び将来の新線を問わず、今後の新規供給について路線ごとの選別が厳しくなるであろう。

 

特にミッドタウンやサブアーバンの1ベッドルームに関しては、マストランジットの駅に近いということがコンドミニアム選択のキーポイントであり続けるものの、これからは他の要素も入ってきて選択基準はもっと複雑になってくる。

 

以上がCBREのレポートですが、日本人には分かりやすいですね。東京では既に何十という鉄道路線が地上と地下で走っていますが、その中でも新宿副都心とCBD丸の内の両方に直結する中央線、人気の街、渋谷と横浜を結ぶ東横線、同じく人気の街、渋谷と吉祥寺を結び、その上、沿線住民の所得水準が日本一の富裕層路線として名高い井の頭線等々、路線ごとのステータスは既にはっきり確立されています。

ただし、運賃は通勤手当として会社が負担するのが一般的な日本と違ってタイでは個人負担なので、路線のステータスやブランドよりも運賃と利便性が最優先されるということなのです。


そして、1日当たり74万人が使うグリーンラインとわずか2万人しか使わず毎日900万円もの赤字を出すパープルライン。この差が不動産価格に与えるであろう影響は明らかです。

 

いずれにせよ、私も本の中で「パープルライン沿線のコンドミニアムは買ってはいけない」と早い内からこの沿線には見切りをつけましたが、これから更に大量のコンドミニアムが竣工引渡しを迎えること、パープルラインの不人気だけでなく住宅ローンの与信基準も厳しいままであることから、この沿線では今、相当なキャンセルや投げ売りが出ているのではないかと私は思います。

もっとも、たとえ安い価格で投げ売りが出ても「パープルラインはそれでも買ってはけない」というのが私のアドバイスですが。

 

結局のところ、本の第7章2項「主な有望投資エリア」で列記したように、マストランジットの路線についてはあまりややこしく考えないで、アソークからオンヌットが我々日本人投資家にとって投資の王道、ちょっと視野を広げてダークホースのウドムスクとペチャブリーあたりだろうと今も思っています。

 

そして、バンコクでの投資物件選択でもっと大切なのは、玉石混交の混沌の中で自分の投資クライテリアを満たせる物件を吟味し選び取っていく力、だと思います。

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Potential condominium purchasers are going to become more selective in choosing future mass transit location realizing that not all lines are equally attractive and carefully weighing up the trade-off between the total cost of a condominium compared to the time and travel cost of commuting to and from the CBD.

Developers are also going to be more selective both along existing mass transit lines and the future lines that are under construction or being planned.

Proximity a mass transit station is going to continue to be one of the most important factors in driving midtown and suburban one bedroom condominium demand but it will become more complicated.

Currently, Bangkok has around 120 kilometres of operating mass transit routes with 80 stations. There are 80 kilometres of mass transit lines under construction with 54 stations due to be completed by 2020.

The government has accelerated plans for a further 130 kilometres with another 92 stations.

Both developers and purchasers will be examining the potential for the new routes in much more detail before making decisions.

A article written by James Pitchon, Head of Research & Consulting, CBRE Thailand  

Not Every Line is Equal! (その1)

purple vacant最近、何回かに分けてパープルラインの現状について書いてきましたが、9月1日からとうとう運賃の大幅値引きも始まりました。

しかし、それでも乗客数は1日当たり2万2千人と2千人しか増えておらず、引き続き大赤字を垂れ流しながら走っているというのが実情です。

 

当初、MRTは1日10万人が目標と豪語していたそうですが、最近は沿線に住む人々の通勤方法が今の車やバスからパープルラインに移行するにはもう少し時間がかかる、と随分トーンダウンしてきています。

 

そんな折、CBREからこんなレポートが出てきました。Not Every Line Is Equal(全ての路線に同等の魅力があるわけじゃない)という題名で、なかなか説得力のある内容です。

 

マストランジットの出現(注:1999年12月のBTSスクムビットライン開通が最初のマストランジット)はそれまでのバンコクのコンドミニアム市場を一変させただけでなく、若い人が結婚を待たずに実家を出て、コンドミニアムに1人で住むという新しい生活パターンをも生み出した。

 

しかし、今、全てのマストランジット路線が同等に魅力があるかというとそうではない。

 

マストランジット路線の人気度は乗客数と相関関係があることが分かっているが、現在最も人気があるマストランジットはBTSグリーンラインで1日に74万人の乗客が利用する。そしてMRTが31万人で、エアポートリンクが6万人と続く。

 

そんな中、開通後の人気を先取りして、この3年間に沿線で大量のコンドミニアムの新規供給があったパープルラインの乗客数は、いざ開通してみれば1日わずか2万人強と予想外の不人気である。

 

現在、パープルライン沿線の各駅から800メートル以内にあるコンドミニアムは既に31000ユニットが竣工済で、更に24000ユニットが建築中である。パープルラインが「速く安くダウンタウンに行ける交通手段」という利用者の需要に応えられなかった場合、今後、沿線の住宅需要は縮小する可能性さえある。

(次回に続く) 


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Not Every Line Is Equal 

Mass transit has changed residential condominium development patterns in Bangkok combined with the change in social patterns with young people leaving home and buying a property before they get married.

Not every existing mass transit line has proved equally attractive to one-bedroom condominium buyers who form the majority of condominium demand outside of the city centre where most buyers work or study in the downtown Bangkok.

There is a close correlation between passenger numbers on each line and the level of real demand for each location and this will continue to be the case.

The most successful line has been the BTS Light Green and Dark Green Lines with around 740,000 passengers per day followed by the MRT Dark Blue Line with around 310,000 passengers per day then the Airport Rail Link, now operated primarily as a commuter line, with just over 60,000 passengers per day.

For the last three years, there has been significant condominium development along the new route of the MRT purple line which opened on August 6th, but initial passenger numbers have been disappointing and reported in the press as being around 20,000 passengers per day.

The disappointment has been due to the “missing link” to the MRT Dark Blue Line together with the  frequency and speed of trains leading to a longer than anticipated journey time to downtown Bangkok.

Around 31,000 condominium units located within 800 metres of a station have been completed along MRT Purple Line and further 24,000 condominium units are under construction as of Q2 2016.

End-user demand for condominium units can potentially be diminished for this location unless the Purple Line can live to buyers’ expectations of providing a convenient journey to downtown Bangkok that is faster and cheaper than taking alternative forms of transport such as your own car, buses or vans.

パープルライン、9月1日からとうとう運賃半額!(その2)

パープル2

昨日の東京でのセミナーは近づく台風の中、多くの方々にお集まりいただきまして、ありがとうございました。

あの後、私は羽田から夕方6時5分発の四国高松行きJAL便に乗って日帰りでとんぼ返りしましたが、運良く雨には降られませんでした。

さて、先日レポートしたパープルラインの記事の概略を以下、訳します。

バンコク高速鉄道株式会社(BEM)は対策会議を開き、9月1日からパープルラインの運賃を当面、半額とし、基本料金が14バーツ、1駅ごとに1バーツづつ加金し最大29バーツに値下げすることにした。つまり、端から端まで16駅あるこの電車に乗った場合、当初は42バーツであったのが、29バーツになるということである。(注:実際には半額にはなっておらず、当初は1駅毎に2バーツずつ加金するところが、半分の1バーツずつに値下げしたということのようです)

更に、既存のMRTに乗り換えてフアランポーンまでいく場合でも、当初は70バーツかかるはずだったのが、今回の値下げで54バーツでいけるようになる。ただし、この値下げは、将来MRTとパープルラインがダイレクトで繋がるまでの暫定的なものとする。

尚、これには条件がついており、できるだけ乗客がパープルラインを通勤の足として毎日使ってくれるようになることが会社側の狙いであり、乗客はMRTプラスという定期券を買わなければならず、普通に現金で乗車券を買う乗客は値引きしないというもの。

また、それ以外にも沿線駅の駐車場使用料も値下げし、車で駅まで通ってくる通勤客の負担をできるだけ減らすようにした。

その結果、BEMは今の1日あたり2万人の乗客数が3割上昇し、2万6千人になると見込んでいる。

以上ですが、半額にしてもわずか6千人増です。当初の1日7万3千人という計画から比べるとほとんど焼石に水のように思えます。

もっとも何もしないよりはもちろんいいですが、それにしても前途多難です。実は、昨日のセミナーでも、私はサブアーバン(郊外)は今もこんな状況だから、そんなところのコンドミニアムは買ってはいけない、と話したところなのですが...。
 

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ทั้งนี้ ผู้โดยสารที่จะได้รับการลดอัตราค่าโดยสารดังกล่าวจะต้องใช้บัตรเอ็มอาร์ที พลัส (MRT Plus)เท่านั้น และหากบัตรเอ็มอาร์ที พลัส สำหรับนักเรียนและนักศึกษา จะได้รับส่วนลดเพิ่มขึ้นอีก 10% จากอัตราค่าโดยสารที่ลดแล้ว ส่วนบัตรโดยสารชนิดเหรียญจะไม่ได้รับการลดอัตราค่าโดยสาร เนื่องจากเป็นการจูงใจให้ประชาชนหันมาใช้บัตรเอ็มอาร์ที พลัสมากขึ้น

นอกจากนี้ที่ประชุมยังได้เห็นชอบลดอัตราค่าจอดรถ ในบริเวณอาคารจอดและจรของสถานี 3 แห่ง คือสถานีบางรักน้อยท่าอิฐ อาคารจอดรถสถานีสามแยกบางใหญ่ และอาคารจอดรถสถานีคลองบางไผ่ ลง50% เหลือ 5 บาท/ 2 ชั่วโมง (ชม.) จากเดิม 10 บาท/ 2 ชมและอัตราค่าโดยสารรายเดือน เหลือ 500บาท จากเดิม 1,000 บาท ซึ่งจากมาตรการที่ออกมา รฟม.ได้คาดการณ์ว่าจะมีผู้โดยสารมาใช้บริการรถไฟฟ้าสายสีม่วงเพิ่มขึ้น 30% จากจำนวนผู้โดยสารที่มาบริการในช่วงแรก จำนวน 20,000 คน 

パープルライン、9月1日からとうとう運賃半額!(その1)

パープルライン

明日から来週の週末にかけて東京(28日)、名古屋(3日)、大阪(4日)でバンコク不動産投資セミナーをやるので、その資料作成で忙しく、このところブログの更新が滞ってしまいました。

 

今回のセミナーではプロンポンとトンローのコンドミニアム市場にフォーカスし、まさに今、竣工が近づき買いのチャンス到来となっているベストバイ・プロジェクト等について具体的に名前を挙げ、更にそれをリテインド・エージェントを使って割安に買う方法についても語ります。

無料セミナーですので、参加にご興味のある方は私までご連絡下さい。

 

さて、昨日やっとその資料作成も終わり、久しぶりに何か面白いニュースでもあるかとタイ語版DDプロパティをチェックしたところ、先日来、このブログでもレポートしてきたパープルラインが9月1日から起死回生の運賃半額戦略を始めることになった、というレポートが出ていました。

 

私はやはり日本人なので、今月の8月6日に開通したばかりなのにどうしてそんなに簡単に運賃を半額にできてしまうのか、そうであればそもそもこの運賃は最初どうやって決めたのか、などといろいろと考えてしまいます。

 

でも、日本なら公共交通機関の運賃変更は国土交通大臣の承認が必要でそんな簡単に認められない、となるところが、「あんまり人気がないみたいですね。じゃ、来月から運賃半額にします」とサクッとできてしまうところが、さすが後出しジャンケンありのタイらしくて、これもまた楽しいですね。

 

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ดีเดย์ 1 .! “รถไฟฟ้าสายสีม่วงลดค่าโดยสาร 50% ดึงคนใช้เพิ่ม

มติที่ประชุมเห็นชอบ ลดราคาค่าโดยสารรถไฟฟ้าสายสีม่วงต่อสถานีลง 50% ค่าโดยสารแรกเข้า 14 บาทเดินทางตลอดสาร 16 สถานี ลดราคาเหลือ 29 บาท หวังดึงผู้โดยสารเพิ่ม มีผล 1 .ยนี้

พล..ยอดยุทธ บุญญาธิการ ประธานกรรมการ (บอร์ด) การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) เปิดเผยว่า ที่ประชุมร่วมกับบริษัท ทางด่วนและรถไฟฟ้ากรุงเทพ จำกัด (มหาชน) หรือบีอีเอ็ม มีมติเห็นชอบลดราคาค่าโดยสารรถไฟฟ้าสายสีม่วงต่อสถานีลง 50% เหลือสถานีละ 1 บาท จากเดิมค่าโดยสารต่อสถานีละ 2 บาท แต่ยังคงอัตราค่าโดยสารแรกเข้าไว้ที่ 14 บาท ซึ่งหากรวมค่าโดยสารตลอดสายจำนวน 16 สถานี ราคาจะลดลงเหลือ 29 บาท จากเดิมราคาอยู่ที่ 42 บาท และหากเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน สุดสายปลายทางที่สถานีหัวลำโพง ราคาจะอยู่ที่ 54 บาท จากเดิมราคาอยู่ที่ 70 บาท โดยมีผลตั้งแต่วันที่ 1 กันยายนเป็นต้นไปจนกว่าการเชื่อมต่อสถานีรถไฟฟ้าระหว่างช่วงสถานีบางซื่อและเตาปูนจะแล้วเสร็จ

パープルライン、1日9百万円の赤字たれ流し中

パープルラインの赤字先日、パープルラインの現状について報告しましたが、今日、タイ語版DDプロパティからもこんなレポートが出ています。

 

8月6日の運転開始以降、1日当たりの乗客数は2万人と、計画の7万3千人を大きく下回り、当初計画のわずか27%となっている。そして、この路線を運行する会社(รฟม.ローフォーモー)に入る収入は1日にわずか60万バーツ(約180万円)しかない。

 

つまり、乗客は平均30バーツ(90円)を払っていることになるが、一方でパープルライン運行に伴う初年度費用は運営費用と設備維持管理費用を合わせて約13億2千7百万バーツ(約40億円)、1日当たり360万バーツ(約11百万円)である。

 

従って、パープルラインは毎日3百万バーツ(約9百万円)の赤字を出しながら走っていることになり、ローフォーモーにとってもこれは相当な資金負担である。しかも今後、人件費や電気代が上がっていくので、運行費用は増大していく。

 

更に、パープルライン建設には600億バーツ(約1800億円)もの費用がかかっているが、この回収は今のところ目処が立たないということでもある。

 

まあ、ざっとこんな内容ですが、一旦開通し走らせた以上、廃線にするわけにもいかないので、これから何とか黒字転換を図るしかないわけですが、1日180万円の収入を得るために1100万円の費用をかけて走らせる電車ですから気が遠くなりますね。

改善案として、運賃を値下げする、終点のタオプーンとバンスーのシャトルバスをもっと増やす(今はバスの数が少なくて乗客はシャトルバスに乗るにも相当待たなければならないようです)、もっと時間通りに走らせて、しかもちゃんと駅の指定されたところで停車する(運転もおぼつかないようで、遅れたり駅の中でオーバーランしたりしているようです)というようなことが助言として書かれていました。


福岡で作った日本製の電車なので、既存のドイツ製のより操縦が難しいのかもしれません。どうも初歩的なトラブル続出のようですが、どんな具合なのか、ちょっと乗ってみたくなりました。

 

いずれにせよ、パープルラインが黒字転換するには1キロも離れたバンスーまでバスで行って乗り換えるのでなく、タオプーンとMRTを一刻も速く直結するのが先決問題で、次にCBDまで出るのに最大で片道80バーツ(240円)もかかってしまうという一般市民にとって負担が大き過ぎる運賃の見直しがポイントだと思いますが、どちらも簡単なことではなさそうです。

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ขาดทุนยับวันละ 3 ลบ.เล็งปรับลดค่าโดยสาร “รถไฟฟ้าสายม่วง
ลังจากการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) เปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน-บางใหญ่ ตั้งแต่วันเสาร์ที่ 6 สิงหาคม 2559 เป็นต้นมา ผลปรากฏว่ามีผู้โดยสารน้อยมากมีเพียงวันละ 20,000 คนเท่านั้น ต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ โดยปริมาณผู้โดยสารที่ รฟม.คาดการณ์ไว้จะมีวันละ 73,000 คนในปีแรกที่เปิดให้บริการ ดังนั้น ปริมาณผู้โดยสารที่มีจริงคิดเป็น 27% ของปริมาณที่คาดการณ์ไว้เท่านั้น

ดังนั้น เมื่อมีผู้โดยสารน้อย รายได้จากค่าโดยสารก็น้อยตามด้วย ปรากฏว่า รฟม.มีรายได้จากค่าโดยสารเพียงวันละประมาณ 600,000 บาทเท่านั้น นั่นคือ ผู้โดยสารจ่ายค่าโดยสารเฉลี่ยคนละ 30 บาท

สำหรับการบริหารจัดการรถไฟฟ้าสายสีม่วงนั้น รฟม.ต้องจ้างบริษัท ทางด่วนและรถไฟฟ้ากรุงเทพ จำกัด (มหาชน) หรือบีอีเอ็มเป็นผู้ให้บริการเดินรถและซ่อมบำรุงรักษา ซึ่งรฟม.ตัองเสียค่าบริการเดินรถไฟฟ้าและบำรุงรักษาให้แก่บีอีเอ็มในปีแรกที่เปิดให้บริการ 1,327.5 ล้านบาท หรือคิดเป็นวันละประมาณ 3.6 ล้านบาท ค่าจ้างดังกล่าวจะเปลี่ยนแปลงทุกปีตามอัตราเงินเฟ้อและค่าไฟฟ้า

ในขณะที่รฟม.เก็บค่าโดยสารได้วันละ 600,000 บาท แต่ต้องเสียค่าจ้างให้บีอีเอ็มวันละ 3,600,000 บาท ดังนั้น รฟม.จึงต้องแบกภาระขาดทุนวันละ 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นภาระหนักของรฟม.

การคิดกำไรขาดทุนดังกล่าวข้างต้นนั้น ยังไม่รวมค่าก่อสร้างที่มีมูลค่าประมาณ 6 หมื่นล้านบาท (รวมงานทุกประเภท) ดังนั้น จึงเห็นได้ชัดว่าการประกอบการเดินรถไฟฟ้าสายสีม่วงจะไม่สามารถมีรายได้จ่ายค่าก่อสร้างได้ เนื่องจากมีรายได้น้อยมาก น้อยเสียจนไม่พอจ่ายแม้เพียงแค่ค่าจ้างเดินรถไฟฟ้าและซ่อมบำรุงรักษา

ด้วยเหตุนี้ รฟม.จะต้องหาหนทางทำให้มีผู้โดยสารเพิ่มมากขึ้นให้ได้ มิฉะนั้น จะต้องแบกภาระการขาดทุนอย่างหนักตลอดไป 

閑古鳥が鳴くパープルライン

パープルライン昨日、現地の新聞、プラチャーチャート・トゥラギットに載った記事です。


政府があれだけ鐘や太鼓の鳴り物入りで今月6日に開通させたパープルラインの現状です。

 

なんか、全然お客が乗ってないそうで、当初の試算だとイケイケドンドンで1日に7万3千人の乗客が利用すると鼻息が荒かったのが、いざ開けてみたらわずか2万人ということです。

 

この路線は都心部に通勤する場合、今のところ終点のタオプーンに着いてもそこから約1キロも離れたMRTのバンスーまで行って乗り換えなければなりません。そんな不便な電車に乗って通勤したいと思う人はあまりいないということです。

 

そんなに急いで開通しても肝心のMRTとの連結がうまくできてなければ利用客が伸びないだろうというのは簡単に予想できたと思うのですが。それにしても当初計画の3分の1以下の乗客ですか。これからが大変そうです。

 

この記事だと、下手をするとあと10年以上赤字を覚悟しなければならないようですが、もし日本だったら開通と同時にもう廃線案が出てきているかもしれませんね。

 

しかし、こんな調子だと、現在でも沿線で1万4千ユニットもある大量のコンドミニアムの販売在庫が減るどころかもっと増えるかもしれません。やっぱり、パープルライン沿線のコンドミニアムは向こう数年間、手を出すべきではないように思います。


グリーンライン延伸もこんなにならなければいいですが。しかし、サムットプラガンは工場地帯であり、昔の埼玉県川口市みたいなところなので、こちらもイメージはあまりよくありません。

 

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17 ส.ค. 2559

ประชาชาติธุรกิจออนไลน์
รถไฟฟ้าสีม่วงโหรงเหรงเล็งลดราคาดึงคนเปิดหวูดรถไฟฟ้าสายสีม่วงไม่เปรี้ยง ผู้โดยสารหลุดเป้าจาก 7.3 หมื่นคน เหลือแค่ 2 หมื่นคน/วัน เตรียมจัโปรโมชั่น ตั๋วรายวัน รายเดือน เหมาจ่ายตลอดสาย บัตร 10 ปีขึ้นได้ ไม่อั้น ยอมรับขาดทุน 11 ปี

 

パープルラインはグリーンラインもいつか行く道?

パープルライン売れ残りさて、前回、開通が目前に迫ったパープルライン(注:8月6日開通予定)沿線コンドミニアム市場の現状について書きました。

今年4月までの政府の住宅購入刺激策もあって、大手デベロッパーは新規プロジェクトの売り出しを中断し、販売在庫と完成在庫の処分に注力していたにもかかわらず、どうやらあまり効果がなかったということです。

 

パープルラインは日本人にはあまり関係のない新線であり、他人事のように思うかもしれませんが、実は日本人投資家が結構買っているグリーンライン延伸線の沿線各駅でも同じような状況になりつつあります。

 

この表を見てもらうと分かりますが、これはAREAが現在の販売在庫のユニット数を地域ごとに調べたものです。この中で、ノンタブリ県とバンスーはいずれもパープルライン沿線であり、合計13,000ユニット以上の在庫があります。

 

次に、第2位にきているのがサムットプラガン県であることに注目して下さい。ここはグリーンライン延伸線が走るエリアです。つまり、現在、7,592ユニットが販売在庫であり、これに起点となるバンコク都内のベーリングを加えると、多分総数は1万ユニット近くあるのではないかと思います。

 

実際、大手デベロッパーAP(アジアンプロパティ)のアニュアルレポートを読むと、彼らがパープルライン沿線でいくつか売り出したアスパイアーなどは、昨年末時点で半分かそれ以下しか売れていないものがほとんどで、相当な販売不振が分かります。

 

そして、同様に彼らがグリーンライン延伸新駅で昨年売り出した、アスパイアーエラワンのフェーズ1も販売率15%とかなりひどい状況です。

通常、プリセールで半分以上売れてしまう人気プロジェクトでないと、ゲンガムライは難しいというのが私の認識ですが、このプロジェクトは
1,576ユニットもある大型プロジェクトであり、今後フェーズ2が出てくることを考えると、将来的にエラワンエリアでの供給過剰リスクはかなり高いと思います。

 

また、来年は固定資産税導入が予定されていて、郊外の資金力のない地主が土地を手放すため、市況は更に悪化するとの予測も出ており、大手デベロッパーではサブアーバン市場から当面撤退し、今後はダウンタウンやミッドタウンフリンジのマーケットに注力するとアナウンスするところも出てきています。

 

こうやって調べていくと、2020年に開通すると予想されているグリーンラインも、結局はパープルラインの通ってきたのと同じ道を行くことになるような気がするのですが...。

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パープルライン、大量の販売在庫を残して開通

Untitled

パープルラインの開通が来月と目前に迫ってきましたが、拙著の本でもはっきりと「パープルライン沿線は買ってはいけない」と書いた手前、個人的にも気になっていました。

 

そこへ、先月末、調査機関のAREAからこんな調査結果が発表されました。これまでも、1万ユニットもの販売残があると指摘されていましたが、昨年11月から今年の月までの6ヶ月間にわたる、政府の住宅購入刺激策で販売在庫がかなり減ることが期待されていたのですが、なんと14,000ユニットとむしろ増えてしまっています。

 

年以上前になりますが、これでもか、これでもかと、毎年1万ユニットもの新規供給がパープルライン沿線に出てくるのを見て、これはもう危ないと判断し、悩んだ末にこの沿線でプリセールで買っていたベッドルームの購入予約権をキャンセルしました。

 

このことについては、結局、約100万円のダウンペイメントの損切りをしたと本の中でも書いて恥をさらしましたが、今になってみれば正しい選択だったと思います。

 

デベロッパーがほとんど無謀とも言えるほどの強引な新規供給をしてくるタイのコンドミニアム市場では、投資家がデベロップメントパイプラインをしっかり見ておかないと、供給過剰の中でデベと共倒れになってしまうリスクがあるという、いい勉強をさせてもらいました。

これもプレビルドの開発リスク、つまり、マーケットリスクを取るということです。
高い授業料でしたが、被害を途中で食い止めることができて、まあよかったと思っています。

 

実際のところ、この表で見てもわかるように、パープルラインで一番売れ残っているのは平米単価が万から万バーツのいわゆるエントリーレベル、つまり、第一次購入者向けプロジェクトが全体の8割近くを占めています。従って、これだけ売れ残っている理由としては、供給過剰だけでなく金融機関の与信基準が厳しいため、中低所得層が住宅ローンを借りられずにキャンセルされたものも多いからだと思います。

 

いずれにせよ、需給関係が悪い状態がもっと長引きそうな郊外の廉価なセグメントは避け、ダウンタウンにあって、少なくともアッパークラス以上のプロジェクトに、我々は投資すべきだろうと思います。


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これから大化けする8つの駅とは?(その2)

samlongสถานี สำโรง · ถือเป็น อีก ทำเล ที่ ได้รับ ผลกระทบ จาก เส้นทาง รถไฟฟ้าสายสีเหลือง โดย สถานี สำโรง เป็น ปลายทาง ที่มา บรรจบ กับ เส้นทาง รถไฟ ฟ้า ที่ ต่อ ขยาย มาจาก แบริ่ง ซึ่ง จะ เปิด ให้บริการ ใน อีก ไม่ กี่ปี ข้างหน้า โดย เส้นทาง รถไฟ ฟ้า ส่วนต่อ ขยาย นี้ มี การเปลี่ยน แปลงค่อน ข้างชัด เจน ใน ช่วงหลายปี ที่ผ่านมา โดย มี โครงการ คอนโดมิเนียม เปิด ขาย กระจาย ไป ใน หลายๆสถานี · ซึ่ง เมื่อ การก่อสร้าง ของ สาย สีเหลือง มี ความชัดเจน มากขึ้น · จะ ช่วย ให้ ศักยภาพ ของ เส้นทางนี้ มีมาก ขึ้น อย่างแน่นอน ในอนาคต

 

以下、要訳です。

 

「サムローンはイエローライン開通の恩恵を最も受ける駅の一つと思われる。その理由は、サムローンはイエローラインの終着駅であり、かつ現在ベーリングから延伸工事中のグリーンラインの駅にもなることから、今は何もないところが一度に2つの路線のクロスポイントとなるというのと、グリーンラインの延伸工事はもう開通間近であることから、サムローンへの期待度は大きい。

更に、過去数年の間にこのグリーンライン延伸線の各新駅で、既に相当数の新規コンドミニアムプロジェクトが売り出されたことからも、この開通により沿線地域の状況が一変するのは既に誰の目にも明らかである。そして、同様にイエローラインのポテンシャリティも更に高まりつつあり、サムローンの将来性は高い」

 

コリアーズの期待度も高いようですが、私もサムローンは確かにこれから可能性があると思っているし、今のところ、ここは買いだろうと思っています。ただ、サムローンと次の2駅だけは来年、先に開通させるという噂があるようですが、どうも根拠の無い話のようでもあり、あまり期待しないほうがいいと思います。

 

ただし、要注意なところもあります。パープルラインの現状を思い出して下さい。こういう時には機関投資家がやるようにデベロップメント・パイプラインの調査が必要です。

 

もし、パープルラインがそうだったように、これからこの沿線にデベロッパーが押し寄せて、年間1万ユニットもの新規プロジェクトがグリーンライン延伸線沿線で出始めるとすれば、それは即刻、投資家撤退の合図です。デベと投資家は立場が違うことを理解しなければなりません。

 

前回のブログでも書いたように、サムローンは圧倒的な利便性という潜在力を持っています。しかし、一方で、ここはCBDでもダウンタウンでもないので、土地は資金力のあるデベロッパーであれば、いくらでも手に入ります。そうすると、同じような物件がほぼ無尽蔵にこれから出てくる可能性があるのです。

 

だから私はいつも、デベがいくらお金を積んでもなかなか手に入らなくなってしまったバンコク都心部の一等地で、これからキャップ・コンプレッションが起こるエリアでのコンドミニアム購入を勧めているのです。

しかし、だからと言って新興住宅地を全否定しているわけではありません。予算の関係もあってどうしても都内の物件が買えない人もいます。
その場合、CBDやダウンタウンの一等地であれば駅から500メートル離れていても大丈夫ですが、郊外の場合は徒歩数分、やはり200メートル以内に絞り込むべきです。これによって、オーバーサプライの危険性はかなり薄められます。

プロはリスクを認識した後、必ずそれを緩和する措置を取りますが、
これをリスク・ミティゲーションといいます。


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これから大化けする8つの駅とは?(その1)

サムローンさて、先週のビジネス紙、ฐานเศรษฐกิจに載っていたコリアーズのリサーチ部門による注目すべきレポートを紹介します。

題して、「コンドミニアム投資で、今後大化けする可能性のある8つの駅」についてです。

 

この8つの駅で日本人にとってあまり関係のないところは訳しませんが、タイ語に自信のある読者の人で、他のところも知りたい人は、文章もそれほど難しくないので、下の原文を読んでみて下さい。

 

さて、この8つの駅とは?

 

コリアーズによれば、これから2020年末までに敷設される政府承認済の合計10の新線沿線はどれも値上がりするものの、その中でも飛び抜けて人気を集める駅とそうでもない駅が出てくる。従って、同じ投資をするならこういう人気エリアを狙うべきということです。(注:不動産投資では当然のことであり、東京で言えば、同じ田園都市線でも二子玉や溝の口、京葉線なら舞浜、新浦安人気が先行したのと同じことです)

 

その8つとは、ライトレッドラインのタリンチャン、ピンクラインのミンブリー、レッドラインのラクシー、ピンクラインのウォング・ウィアング・ラクシー、パープルラインのノンタブリー・ガバメント・センター、オレンジラインのラムサーリー、そしてイエローラインのサムローンとパタナガーン。

 

これらの大化けする駅の共通点は、どれも2つ以上の線が交わるインターセクションということです。つまり、複数の路線が集まる程、そこには便利さを求めて都心部に通勤する人々が集まってくるということであり、これは日本も同じで分りやすいですね。

 

さて、この中で我々が最も注目すべきは、やはりサムローンだと思います。

何故なら、サムローンはグリーンラインとイエローラインが交差するインターセクションであるだけでなく、グリーンラインに乗れば一度も乗り換えることなく、CBDのプロンポン、アソーク、プルンチット、チットロム、そしてサイアムスクエアまで直通で行けるという圧倒的な利便性を持つからです。

 

では、次回は、コリアーズのサムローンに関するコメントを読んでみます。

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8ทำเลทองติดรถไฟฟ้า เอกชนสบช่องแห่เปิดคอนโดฯรับการเปลี่ยนแปลง

คอลลิเออร์ส เปิด 8 ทำเลน่าจับตา พบการเปลี่ยนแปลงอย่างชัดเจนรับอานิสงส์รถไฟฟ้า 10 สาย จับตาพื้นที่ “ตลิ่งชัน-มีนบุรี” เริ่มเห็นความเปลี่ยนแปลงรับสีผังใหม่ คาดตลาดคอนโดฯโตแน่ เผยพื้นที่แนวจุดตัดยังคงมีเสน่ห์ ผู้ประกอบการแห่ลงทุนพัฒนาโครงการ


ทำเลที่น่าสนใจ

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า เส้นทางรถไฟฟ้า 10 สายที่มีกำหนดแล้วเสร็จทั้งหมดทุกสายภายในปี 2563 หรือบางสายอาจจะล่าช้าออกไปมีผลอย่างมากต่อการเปลี่ยนแปลงในหลายๆ พื้นที่ ตลอดแนวเส้นทางที่รถไฟฟ้าผ่าน เพราะเท่ากับเป็นการเปลี่ยนแปลงศักยภาพของทำเลนั้นๆ ไปในทางที่ดีขึ้น แต่อาจจะมีบางทำเลที่มีการเปลี่ยนเกิดขึ้นรวดเร็วกว่าทำเลอื่นๆ โดยทำเลที่อาจจะเปลี่ยนแปลงแบบรวดเร็วคือทำเลที่มีความพร้อมในหลายๆ เรื่องอยู่ก่อนแล้ว เช่น ศูนย์การค้า มหาวิทยาลัย หรือเป็นจุดตัดของเส้นทางรถไฟฟ้า 2 สาย รวมทั้งผังเมืองที่อาจมีการเปลี่ยนแปลง เพื่อเอื้อประโยชน์ในการพัฒนา


ทำเลที่น่าสนใจ

โดยทำเลที่น่าสนใจประกอบด้วย สถานีตลิ่งชัน ปัจจุบันเริ่มเห็นความเปลี่ยนแปลง ทั้งทางด่วนพิเศษศรีรัชที่กำลังจะเสร็จในปีนี้ และเป็นพื้นที่มีเส้นทางเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อนผ่าน อีกทั้งยังมีโครงการของเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายจากบางหว้ามาตามถนนราชพฤกษ์ ประกอบกับการที่กรุงเทพฯจะเปลี่ยนผังสีที่บังคับการใช้ประโยชน์รอบๆ สถานีเป็นสีแดงหรือให้เหมาะสมกับศักยภาพที่เพิ่มขึ้นในอนาคต ทำให้พื้นที่รอบๆ สถานีตลิ่งชันกลายเป็นอีกทำเลที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจ ปัจจุบันมีโครงการทาวน์โฮมราคาสูงกว่า 3 ล้านเปิดขายอยู่หลายโครงการ ถ้าทุกอย่างเป็นไปตามที่กล่าวไปข้างต้น โดยเฉพาะเรื่องของผังเมืองคาดว่าจะคอนโดมิเนียมเปิดขายแน่นอน


ทำเลที่น่าสนใจ

สถานีมีนบุรี ปลายทางของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพูและสีส้ม ทำให้พื้นที่รอบๆ สถานีมีนบุรีเป็นอีกทำเลที่หลายๆ บริษัทเริ่มให้ความสนใจมากขึ้น และเช่นกันกับสถานีตลิ่งชันที่ทางกรุงเทพฯเผยว่าอาจมีการปรับสีผังเมืองให้สอดคล้องกับศักยภาพอนาคต ปัจจุบันอาจจะมองไม่ค่อยเห็นอะไรมากนัก แต่ถ้ามีการก่อสร้างของเส้นทางรถไฟฟ้าทั้ง 2 สายและมีความคืบหน้าต่อเนื่อง ก็อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นแบบรวดเร็ว รอบๆ พื้นที่นี้ ในรูปแบบของที่อยู่อาศัยแนวราบ แต่ในอนาคตอาจมีโครงการแนวสูง และพื้นที่ค้าปลีกเข้ามามากขึ้นจากที่มีแต่ไฮเปอร์มาร์เก็ต


ทำเลที่น่าสนใจ

สถานีหลักสี่ ซึ่งเป็นจุดตัดของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดง แอร์พอร์ตลิ้งค์พญาไท – ดอนเมืองและสายสีชมพูทำให้พื้นที่รอบๆ นี้มีศักยภาพเพิ่มขึ้นแน่นอนในอนาคต แม้ว่าพื้นที่บางส่วนเป็นกรรมสิทธิ์ของการรถไฟแห่งประเทศไทย แต่ยังเหลือที่ดินอีกไม่น้อยที่มีศักยภาพในการพัฒนาในอนาคต สถานีวงเวียนหลักสี่ จุดของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพูกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว ปัจจุบันทำเลนี้มีความน่าสนใจอยู่แล้วเพราะมีมหาวิทยาลัยขนาดใหญ่ แม้ว่าพื้นที่ส่วนใหญ่อาจจะอยู่ในความครอบครองของวัด มหาวิทยาลัย ค่ายทหาร แต่ก็ยังมีพื้นที่ทางตอนเหนือให้เอกชนเข้าไปพัฒนา ซึ่งในอนาคตคาดว่าจะเปลี่ยนแปลงอย่างมาก ตามความคืบหน้าของการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าที่มีการเริ่มต้นก่อสร้างไปแล้วระดับหนึ่งสำหรับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว


ทำเลที่น่าสนใจ

สถานีศูนย์ราชการนนทบุรี พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงเป็นตัวอย่างที่ดีของการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้น หลังจากที่เกิดการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้า โดยเฉพาะในทำเลที่มีศูนย์ราชการ หรือว่ามีศักยภาพอื่นๆ มารองรับอยู่แล้วในพื้นที่ เพราะพื้นที่รอบๆ ศูนย์ราชการนนทบุรีมีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นจำนวนมาก แม้จะลดลงในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา แต่ก็น่าจะมีมากขึ้นในอนาคต เนื่องจากสถานีนี้เป็นจุดเริ่มต้นของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพูทำให้สถานีนี้เป็นจุดตัดของเส้นทางรถไฟฟ้า 2 สายในอนาคต อีกทั้งถ้ามีการปัดฝุ่นโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาลกลับมาใหม่ก็จะทำให้เป็นจุดเชื่อมต่อของเส้นทางรถไฟฟ้าถึง 3 สายด้วยกัน แต่ก็เป็นเรื่องที่ยังไม่แน่นอนสำหรับสายสีน้ำตาล


ทำเลที่น่าสนใจ

สถานีลำสาลี รถไฟฟ้าสายส้มที่มาจากกลางเมืองเพื่อไปยังมีนบุรีนั้นมีจุดตัดกับเส้นทางรถไฟฟ้าหลายสายที่น่าสนใจ แต่จุดหนึ่งที่โดดเด่นคือ สถานีลำสาลี ซึ่งเป็นจุดตัดกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองที่มาจากสำโรง ซึ่งคาดว่าสถานีนี้จะเป็นจุดที่มีคนมาเปลี่ยนเส้นทางการเดินทางค่อนข้างมาก เพราะจะเป็นจุดที่คนจากกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันตก และฝั่งใต้สามารถเข้าสู่กรุงเทพฯชั้นในได้ โดยไม่ต้องนั่งรถไฟเปลี่ยนเส้นทางที่สยาม แม้จะใช้เวลามากขึ้นแต่เป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจ ปัจจุบันพื้นที่รอบๆ ยังไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลงแต่หลายฝ่ายคาดว่าจะเริ่มมีเมื่อการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าทั้งสองเส้นทางเริ่มเป็นรูปเป็นร่างมากขึ้นในอนาคต


ทำเลที่น่าสนใจ

สถานีพัฒนาการ สถานีที่เป็นจุดตัดหรือจุดบรรจบของเส้นทางรถไฟฟ้า 3 สาย คือ สายสีเหลือง แอร์พอร์ตลิ้งค์ปัจจุบัน และรถไฟชานเมืองสายสีแดงอ่อน ปัจจุบันเริ่มมีโครงการคอนโดมิเนียมเข้าไปเปิดขาย และในอนาคตคาดว่าจะมีมากขึ้นแน่นอน ตามความคืบหน้าของการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าโดยเฉพาะสายสีเหลืองที่น่าจะมีผลต่อศักยภาพของทำเลนี้มากที่สุด และสถานีสำโรง ถือเป็นอีกทำเลที่ได้รับผลกระทบจากเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง โดยสถานีสำโรงเป็นปลายทางที่มาบรรจบกับเส้นทางรถไฟฟ้าที่ต่อขยายมาจากแบริ่งซึ่งจะเปิดให้บริการในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า โดยเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายนี้มีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างชัดเจนในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายกระจายไปในหลายๆ สถานี ซึ่งเมื่อการก่อสร้างของสายสีเหลืองมีความชัดเจนมากขึ้น จะช่วยให้ศักยภาพของเส้นทางนี้มีมากขึ้นอย่างแน่นอนในอนาคต


“ทำเลต่างๆ ที่กล่าวไปแล้วทั้ง 8 ทำเลนั้น เป็นทำเลที่เป็นที่ตั้งสถานีรถไฟฟ้าในอนาคตที่จะเป็นจุดตัด จุดเชื่อมต่อ ต้นทางหรือปลายทางของรถไฟฟ้ามากกว่า 1 เส้นทางขึ้นไป ซึ่งทำให้ศักยภาพของทำเลนั้นมีมากขึ้น เนื่องจากจะมีคนเดินมาที่จุดนั้นๆ มากมายจาก 2 เส้นทาง นอกจากนี้ในหลายทำเลอาจมีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของผังเมืองที่มีผลต่อศักยภาพในการพัฒนาที่ดินในทำเลนั้นๆ โดยตรงอีก แต่การจะเห็นความเปลี่ยนแปลงนั้นอาจต้องใช้เวลาหรือว่าต้องรอปัจจัยอื่นๆ เข้ามามีส่วนช่วยในการเสริมศักยภาพอย่างน้อยอาจต้องรอ 2 ปีขึ้นไป โดยอาจจะมากกว่าหรือน้อยกว่านี้ก็ขึ้นอยู่กับศักยภาพของแต่ละทำเล” นายสุรเชษฐ กล่าว 

コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言やコンサルティングをします。最も多いのが、投資家が購入を検討している物件に対するセカンドオピニオンの依頼ですが、これについても投資家目線でレポートします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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