バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

その他

東南アジアでリタイア、人気リゾートベスト3(その4)

プーケットそして、最後に人気第1位のタイについてです。

1.言語:タイ語(英語はわずかに使われる程度)

2.生活費:1,050ドル/月(約11万円)

3.人気リタイアメントスポット:プーケット、フアヒン、パタヤ、チェンマイ

4.リタイアメントビザ:期間1年、更新可

退職生活者にとってのタイの魅力は、割安な生活費と食文化である。最近、米ドルやユーロといった世界の主要通貨に対してタイバーツが高くなっているものの、物価にはまだ割安感がある。しかも、医療は水準が高いにかかわらず、極めてリーズナブルな費用ですむ。

国内に多くのリタイアメントスポットがあり、かつ、国内移動が容易なところも魅力である。
タイ国内のどこにでも外国人退職者がいて、ビーチ沿いに住みたい人達はプーケットやパタヤに住むし、山間部に住みたい人達はチェンマイを選ぶ。また、フアヒンなどは海と山の両方があるリゾート地。

従って、タイはリタイアリーの間で最も人気のある国ではあるのだが、一方で、ビザ取得の手続きが幾分面倒なのがネックである。

リタイアメントビザを取るには、タイ国内で80万バーツ(約300万円)の預金、もしくは年金等で65,000バーツ/月(約23万円)以上の収入があることが必要であり、ハードルが高い。しかも、期間は1年で、この財務基準を満たしていることを条件に、毎年更新しなければならない。

グーグルサーチ等で調べると、このリタイアメントビザについては失敗談や許可されなかった例が多く出ていて、ビザ取得に苦労している人も多いというのが実情である。

従って、タイで不動産投資をする余裕のあるリタイアリーであれば、期間10年の投資ビザ取得を考える方が得策かもしれない。

さて、コラム記事は以上ですが、実は私も以前、この投資ビザを検討したことがあります。これまでに40㎡~50㎡のコンドミニアム、計8ユニットに投資してきたので、投資額1,000万バーツ(約3,500万円)ならいつの時点でも超えていました。

しかし、自宅を除いてあまり長期で持たず、機関投資家と同じく
市場動向に応じて最長5年で資産を入れ替えていくというのが私の投資方針なので、投資ビザでは10年間、投資の「出口」で足かせとなると思い、諦めました。 

実際、昨年後半以降、市場が大転換し低迷が始まる中、このブログでも書いてきたように手持ち物件を次々と売却し、今は「待つも相場なり」と様子見をしているところであり、このビザでなくて結局は良かったと思っています。

また、
為替市場でのタイバーツ高により、「タイでハッピーリタイアメントはもう夢か?」でも書いたように、タイのリゾート地での生活費はかなり高くなっているので、フィリピンより生活費が安いというのは嘘です。

さらに、最近のトーモー28や30、そして今月末から施行されるタイの健康保険加入義務化で、外国人リタイアリーにとってタイのハードルはますます高くなっています。

ちなみに、この健康保険はタイの保険会社でなければならず、60歳前後のリタイアリーの場合、安いものでも年間5~6万バーツの保険料がかかることになり、70代になればさらに高くなります。

こうなると「タイランドエリートカード
」を使って、50万バーツで5年間の滞在権を買う方が得かもしれません。もっとも、近いうちにエリートカードも値上げに動くかもしれませんが…。


いずれにせよ、このところ高齢者にとってますます住みにくくなりつつあるタイは、ついの住みかとしては、もう期待しない方がいいのかもしれません。

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東南アジアでリタイア、人気リゾートベスト3(その3)

クアラルンプール人気第2位のマレーシアですが、次のようなことが書いてあります。

1.言語:マレー語であるが、英語と中国語も広く使われ、比較的普及している

2.生活費:1,400ドル/月(約15万円)

3.人気リタイアスポット:ペナン、クアラルンプール

4.リタイアメントビザ:期間10年、マルチエントリー(MM2H)


ラグジュアリーコンドミニアムは、他のアセアン諸国に比べて価格が非常に安い。しかも、マレーシアで自己居住用不動産を購入し、かつ生活費をマレーシアで働かなくとも自己資金で賄えるという証明ができれば、マルチエントリーが可能な10年間のビザがもらえるというマレーシア独自のプログラム、MM2H(Malaysia My Second Home)があり、東南アジアでも特に人気がある。また、このビザを取れば、同伴家族についても同じく滞在許可が出る。

生活費はアセアンの中ではシンガポールに次ぐ高さであるが、それでもアメリカやヨーロッパに比べれば割安である。また、医療費については欧米諸国よりかなり安い。

多様な文化と自然が共存するジョージタウンは、特にアメリカ人リタイアリーの間で人気があるが、クアラルンプールでは、ここ数年、香港人とシンガポール人退職者達の流入が続いている。一方、メラカは、最近、リタイアリー達の間で確実に人気が出てきているスポットである。

マレーシアについては以上です。

このMM2Hビザについては、私も詳しくはありませんが、家族も帯同できるという点が魅力なのだろうと思います。

タイの場合、夫婦できても、もし奥さんが50才以下であればリタイアメントビザは取れないので、面倒なことになります。それでも、50万バーツ払って5年間住めるエリートカードやコンドミニアム等に1,000万バーツ以上投資することで許可される、期間10年の投資ビザというのもありますが、その点、MM2Hはシンプルです。

次回に続く


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東南アジアでリタイア、人気リゾートベスト3(その2)

dumaguete beachさて、まず、3位人気のフィリピンですが、どうして欧米人に選ばれるかというと、以下がその理由です。

1.言語:英語
2.生活費:1,100ドル/月(12万円)前後
3.人気リタイアスポット:セブ、ラグーナ、クラーク
4.リタイアメントビザ:無期限

まず、フィリピンはどこでも英語が通じるという点で人気が高い。

さらに、東南アジアでリタイアするにはベストともいえるビザ制度がある。このビザの便利なところは、マルチエントリーが最初から与えられるので何度でも出入国が可能であり、しかも無期限でフィリピンに居住可能である。

生活費も比較的安くカンボジアやタイに次ぐ。また、外国人が買える不動産についても制限がなく、値段も破格に安い。

セブ島は日本人や韓国人リタイア組に人気が高く、ラグーナやクラークはオーストラリア人やアメリカ人に人気が高いし、北ヨーロッパ諸国やドイツのリタイア組はフィリピン群島全体に広く住んでいる。

フィリピンについては以上ですが、ここでも一番最初に言語を持ってきているように、使用されている言語の問題は非常に重要です。例えば、タクシーに乗って英語で簡単な行き方を説明した場合、フィリピンなら問題なくわかってくれるのですが、タイのタクシーではほとんど通じないのを経験した人は多いと思います。

特に高年齢の日本人リタイア組にとっては、普段の生活の中で英語が通じず、かといってタイ語という新しい言葉を身につけるのも容易ではないため、生活面での支障が多くなりフラストレーションがたまってしまった結果、1、2年で日本に帰ってしまう人達も多いと聞いています。

ところで、このリストでタイの人気が第1位だからといっても、これは参考にはなりません。というのも、この記事を書いているのがタイランドプロパティといって、そもそもタイのサイトなので、幾分、バイアスがかかっていると思います。従って、この3つの国の各地域が欧米人にほぼ同等に人気があると考えた方がいいと思います。

それに、前回も書いたように、もし海浜リゾートで暮らすのであれば、やはり、私なら英語で気楽に生活できるフィリピン、しかも、プーケットやパタヤよりも治安が良く日本人向きであり、物価も今のタイバーツ高の為替水準であれば、多分、パタヤの半分近い生活費で暮らせるセブ島の方を選ぶだろうと思います。

もっとも、私の場合、東南アジアの大都会が好きなので、今のところ、リゾートに住もうとは思いませんが…。

ところで、セブのCBDにあるコンドミニアムの場合、新築は既に10万バーツ/㎡を超えてきています。先日、アヤラ財閥が建設中のコンドを見てきたのですが、造りやスペック、間取りも大した事がなく、バンコクのアッパークラスにも引けを取るようなプロジェクトでした。

そこで、これがセブのラグジュアリーコンドだ、とアヤラから説明されたのですが、そういう意味では
不動産価格は決して安いとは思いませんでした。もっとも、ビーチリゾートの家(ビラ)などは、また違うのだろうとは思いますが…。

次回に続く

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東南アジアでリタイア、人気リゾートベスト3(その1)

リゾート1前回、「タイでハッピーリタイアメントはもう夢か?」で、このところのタイバーツ高で、日本人に限らず外国人全体にとって、タイは住みにくい国になってきていると書きました。

また、パタヤで暮らす欧米人などは、フィリピンやカンボジアに再移住をする人達も出てきているというバンコクポストの記事も紹介しました。

しかし、誤解しないで欲しいのですが、ネガティブなことばかりでタイはもうつまらないという印象をもった人もいるかもしれませんが、そうでもありません。

私などは、中国や欧米社会で10年以上暮らしてきて、タイを入れると外国生活は20年を超えますが、やはり、今は東南アジアが一番面白いと思っているし、大都会バンコクの混沌が好きで
日本に戻ろうという考えは、今のところありません。

以前、「海外不動産投資でプチリッチになろう」でも4回にわたって書きましたが、HNWI (High Net Worth Individual)、日本だと
いわゆるプチリッチの登竜門といわれる100万ドル(1億円)前後のネットアス(純資産)ができた人の場合、年齢に関係なくそろそろアーリーリタイアして東南アジアで過ごすことを考えてみるのもいいのではないか、とさえ思っています。

実際、私がこれまで会ってきた友人でもある40代、50代のイギリス人やイタリア人などは、1億円程度のネットアスでさっさとリタイアして、パタヤに移住してきていますから…。


そこで、今回のレポートは、以前、「タイバーツ独歩高、バンコクに住むエクスパットの反応」で紹介した英国系サイトの記事を紹介してみます。

さて、タイの不動産に対する考えは、タイ人、日本人、そして欧米人でそれぞれ違うので、時々、欧米人の考えることを参考にするのも役に立ちます。特に、リゾート地については日本人はチェンマイを除き、ほぼマイノリティですから…。

いずれにせよ、パタヤやプーケットなどの海浜リゾート地を積極的に買っている外国人は、欧米人のリタイア組と中国人投資家による一騎打ちなので、あまり我々には関係ないものの、参考になります。

それに、こういうリタイアメント生活の話になると、やはり日本人より1日の長がある欧米人の方が、ハッピーリタイアメントの過し方を知っていると思うので、紹介してみることにしました。

まず、彼ら欧米人に人気のある東南アジアの国とリゾート地、ベスト3は以下の通りです。

1.タイ(プーケット、フアヒン、パタヤ、チェンマイ)
2.マレーシア(ペナン、クアラルンプール)
3.フィリピン(セブ、ラグーナ、クラーク)

私は、この中で
フィリピンのセブとマレーシアのクアラルンプールには行ったことがあります。その限られた浅い経験と知識からいわせてもらうと、「中低価格帯のプロジェクトが市場を席巻する(その4)」で「考えようによっては、リタイヤ後の日本人ロングステイヤーにとっては、タイよりフィリピンの方が余程住み易いのではないかとも思った次第です」と書いたように、セブ近辺はイギリス人に限らず、英語を第1外国語として話す欧米人にとっても第1候補である理由がわかります。

安い生活費、素晴らしいビーチとエメラルドグリーンの海、そして何より、フィリピン人なら誰でも当然のように喋る英語、が3大ポイントです。

私の場合も、英語での生活はほとんど苦にならないのですが、タイ語は所詮、第2外国語の範疇であり、まだまだ難しいという感覚があります。

従って、欧米人エクスパットにとって、国民のほとんどが英語を喋るフィリピンなら、
生活していくうえで言葉の苦労があまりなく、これは測り知れず大きなメリットだというのがわかります。

一方、マレーシアのクアラルンプールについては、市街地にはゴミもあまり落ちてなくて、街全体が綺麗に保たれているので、日本人、特に夫婦連れの日本人に人気があるのが理解できます。

しかし、私はここに住みたいとは特に思わなかったのですが、やはり東南アジアの魅力である、カオスを感じられなかったのと、イスラム教というどこか違和感のある文化に馴染めなかったからだと思います。

さて、個人的な独断と偏見に満ちた話はここまでにして、ではまず、欧米人達がどう思っているのか、この記事に沿って3位のフィリピンから見ていこうと思います。

次回に続く


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タイでハッピーリタイアメントはもう夢か?(その3)

超円高もっとも、我々日本人にとっては、2012年前後にこれより凄い超円高バーツ安の時期があったのですが…。

その頃、スーパーリッチなどの市中為替交換業者に1万円を持って行けば、4,100バーツに交換してもらえたのを覚えている人も多いと思います。

当時、私もタイに住み始めて間もない頃だったのですが、巷でいわれていたのが、タイは日本の3分の1の生活費で暮らせる、ということでした。

しかし、バンコクの場合、それはややオーバーながら、少なくとも東京の半分以下の生活費で暮らしていけるというのが、私の実感でした。

その後、このグラフでわかるように、2016年にバーツ安となったものの、それ以降、ほぼ3年間、日本円だけでなく世界の主要通貨に対するバーツ高のトレンドが続いています。

そして、もしこの状況が今後も続くとしたら、欧米人だけでなく我々日本人にとっても、タイはもうハッピーリタイアメントライフとはあまり縁がない国になってしまうはずです。


しかし、いくら貿易黒字と観光収入が魅力といっても、それが今、バーツ高のためにじりじりと減りつつあるわけで、今後、さらにタイバーツ高が続くというよりも、むしろ米ドルを含めた主要通貨に対するバーツ下落が遠からず始まるのではないかと思っています。

もっとも、バーツ下落はまだ1、2年先のことかもしれず、いずれにせよ、バンコクでの不動産投資のタイミングとしては難しい時期なので、新規の投資に関しては、今は様子見が得策だという考えには変わりないのですが…。

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タイでハッピーリタイアメントはもう夢か?(その2)

fxタイバーツがこれだけ買われる理由は、今も続く貿易黒字と600億ドルを超える巨額の観光収入にある。

ブルームバーグの記録によれば、2019年だけでタイバーツは米ドルに対し6%以上も高くなり、アジア各国の中で最もパフォーマンスの良かった通貨である。

また、みずほ銀行の通貨トレーダーによれば、タイバーツは今後も強い通貨であり続けるだけでなく、他国企業が米国による中国製品に対する関税を回避するために、タイに工場を移転するようなことが起これば、さらにバーツ高が進む可能性もあるとのこと。

40年前、デンマークからパタヤに移住してきたニールズ・コロフによれば、パタヤの欧米人年金生活者たちの一部は、このバーツ高に対し、既に行動を起こしつつあるとのことである。

すなわち、ベトナム、カンボジア、そしてフィリピンへと移住していくエクスパットが増えつつあり、今も数千人のエクスパットが海外移住を検討している。

また、20年前にオーストリアから移住してきたクリスティアン・フォースターいわく、パタヤに住み続ける年金生活者にとって、これからは生活費を切り詰め、生活スタイルを変えて質素に暮らしていかなければならないという一大転期にきている、とのこと。

しかし同時に、タイでの生活費は今のところ、まだアメリカやヨーロッパ等の先進国よりは割安感があることから、これからもタイはリタイア後の移住候補地の1つではあり続けるであろう。

ところで、最初に登場したブライアン・マクシーの話に戻すと、彼が現在受け取っている月額1,000ポンド(約13万円)の年金では、既にリタイアメントビザ更新の要件を満たすことができなくなっていて、今はタイの銀行に80万バーツ(22,000ポンド)の預金をしなければならない。

それでも、彼自身はパタヤを離れるつもりはないものの、80万バーツもの大金を銀行口座で眠らせておかなければならないというのは負担が大きい、とのことである。

以上が、バンコクポストの記事ですが、ここに添付したのが、今日時点の米ドルとタイバーツの交換レートの推移です。これを見ると、2015年後半から2016年末まで1年半続いたタイバーツ安の間に、香港、シンガポール等の外国人投資家が、一挙にタイで不動産投資を始めた理由がわかります。

次回に続く

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A trade surplus and annual foreign tourism receipts exceeding $60 billion underpin its resilience.


The currency has appreciated more than 6% against the dollar so far in 2019, the best performer in a basket of Asian economies tracked by Bloomberg.


It’s likely to stay resilient, said Masakatsu Fukaya, an emerging-market currency trader at Mizuho Bank in Tokyo. There could be more upward pressure if firms relocate production to Thailand to skirt US tariffs on China-made products, according to Fukaya.


Some pensioners are already voting with their feet, according to Niels Colov, who moved from Denmark about 40 years ago and helps to organise a club for expats in Pattaya.


“There’s an exodus of foreigners from this area to Vietnam, Cambodia and the Philippines,” he said. “We’re talking thousands of people.”


Some of those remaining may have to cut back spending, said Christian Foerster, an Austrian who retired to Thailand 20 years ago.


“There’s an enormous change,” he said. “Everything is more expensive. But it’s about adjusting, adapting and living modestly.”


At the same time, the cost of living in Thailand remains lower than in developed nations such as the United States or in Europe, and officials continue to promote it as a retirement destination.


Baht strength leaves Pattaya retiree Maxey’s £1,000 pension far short of the minimum monthly requirement. As a result, he maintains the equivalent of a £22,000 deposit to satisfy the bank savings rule when renewing his visa.


“That’s a lot of money to hold in a bank account that you can’t touch,” Maxey said, while adding he wants to stay on in Thailand despite the difficulties as he’s settled in the country.


タイでハッピーリタイアメントはもう夢か?(その1)

Thai Bahtバンコクポストで、最近の急速なタイバーツ高のせいで生活費が上昇したため、欧米人の間でも、タイは住みにくい国になったという記事が出ていました。

これについては、最近私も実感しているので、「今は「入口」ではなく「出口」を目指すとき」や「タイバーツ独歩高、バンコクに住むエクスパットの反応」でも既に書いたのですが、不動産投資とも間接的に関係する興味深い内容なので、これも紹介してみることにします。

たとえば、2016年のバーツ安の頃に、タイは生活費が安いからと、定年退職後のハッピーリタイアメントライフを過ごすためにやってきた人の間でも、自己居住用不動産を購入した人の場合、当時の交換レートでまとまった資金を日本円からタイバーツに交換して送金しているはずなので、今は2割前後の為替差益が出ていることになります。

一方、賃貸で過ごしてきた人にとっては、1バーツが3円50銭以上という今の為替レートでは、家賃も含めると馬鹿にならない生活費となってしまい、もうハッピーリタイアメントどころではない状況になっているのかもしれません。

しかし、輸出が減り、観光収入も減り、経済全体が低迷しつつある中、どうしてタイバーツだけが世界の主要通貨に対して独歩高を続けているのか、私を含めて不思議に思う人が多いはずですが、その理由についてもこの記事は書いてあります。

さて、下の記事は定年後のリタイアメントを過ごすためにタイにやってきたイギリス人の話で始まりますが、興味深いので全訳してみることにします。

題:タイバーツ高がハッピーリタイアメントライフの夢を打ち砕く

イギリス人のブライアン・マクシ―は、UKポンドで受け取る年金で十分余裕のあるリタイアメントライフが過ごせると信じてタイに移住してきたのだが、今のタイバーツ高により、最近はリタイアメントビザ取得のための財務要件を満たすのが難しくなってきているのを実感している。

彼はかつて航空機のエンジニアであったが、20年前に55歳で移住してきたころには、タウンハウス、ピックアップトラック、オートバイといったものを安く買うことができた。当時、1ポンドは60バーツの価値があったからである。しかし、今は38バーツにしかならない。

その頃、彼が住むパタヤでは、物価が安く生活しやすい場所として、主にヨーロッパの定年退職者に人気があったのだが、もう今はそんなことはない。

これは急速なバーツ高が、タイで過ごす外国人達に与えている影響の一つの例であるが、実はタイバーツは、この5年間で米ドルに対し、世界で最も強くなった通貨のベスト5に入っているのである。そして、これがタイの輸出競争力を低下させ、2014年以来最低の経済成長に引き下ろしてしまっている。


昨年、タイ政府は8万件のリタイアメントビザを発給したが、それでも2014年から30%の増加となった。このビザを取るためには、外国人はタイ国内の銀行に80万バーツを預金するか、65,000バーツ/月の年金収入、もしくは、年金収入と預金の合計が80万バーツなければならないという決まりになっている。

タイの移民局によれば、2018年、イギリス人がリタイアメントビザの取得数で最多数を占めていて、それに続いてアメリカ人、ドイツ人、中国人、スイス人と続いたが、彼らはいずれも、安い生活費と太陽に満ちたリタイアメント生活を夢に描いてタイにやってきたのである。

ところで、1997年に起こったアジア通貨危機当時、叩き売られたタイバーツであるが、今は世界中の投資家から、魅力ある安全な通貨と目せられるようになっている。

次回に続く

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Surging baht shatters expat dreams of easy retirement

Brian Maxey moved to Thailand from the United Kingdom expecting his sterling pension to afford him an easy retirement. Instead, he’s finding it harder to meet his visa’s financial stipulations because of the strong baht.


The former aircraft technician easily bought a townhouse, pickup truck and motorcycle when he arrived at the age of 55 two decades ago. Back then the pound bought about 60 baht, but now it fetches a little less than 38 baht.


“It was a cheap place to live then,” Maxey said in an interview in the coastal city of Pattaya, which is popular with European retirees. “It’s not anymore.”


The pressure on foreign pensioners is just one example of how the baht’s sharp appreciation is rippling through Thailand. The currency is the world’s top-performer against the dollar over five years, hurting export competitiveness and putting the economy on course for the weakest growth since 2014.


The government issued almost 80,000 retirement visas last year, a climb of 30% from 2014. To qualify, foreigners must show a deposit of 800,000 baht in a Thai bank or have a monthly income of 65,000 baht. Another route is to have income and deposits totaling 800,000 baht combined.


Britons accounted for the largest number of retirement visas in 2018, Immigration Bureau data shows. They were followed by Americans, Germans, Chinese and Swiss pensioners seeking affordable, sun-dappled golden years. 

Once best known for crashing and sparking the 1997 Asian financial crisis, the baht is today seen as a haven by global investors. 

いよいよゴーサインが出たグレイライン(その2)

grey lineさて、ここで注意しなくてはならないのは、タイのコンドミニアム市場の特性として、新線の計画が決まっただけでは不動産の値上りはまだ始まらないということです。

タイ人も、前回のようにEIAが取れなくて計画が頓挫したり、最悪中止になってしまうことがあることを心得ていて、いざ着工するまで信用しないというところがあります。

以前、「ラーマ4通り(その1)」の中で、「ここは何でもありのタイなので、最後でひっくり返ることも珍しくありません。だからタイ人達も実際に工事が始まるまで信用しないのですが、それもあって、AREAは着工と同時にラーマ4の地価が倍になると言っているのだろうとも思います」と解説しましたが、こちらでは着工が値上りのトリガーだと思っていて下さい。

そして、最後にもう一段高になるのが、路線開通の時といわれているのですが、着工から開通にかけて緩やかに値上りが続き、開通時にもう一度大きく値上りするということが多いようです。

ただし、パープルラインのように路線格差で期待外れに終わるケースもあるので注意が必要です。今はゴールド、レッド、オレンジ、イエローラインなどの新線が着工していますが、これら沿線の駅で販売されているプロジェクトも、実際には既存のマストランジットの駅周辺で売り出されるプロジェクトより販売率は落ちるという統計も出ていて、新線は本当に開通してみるまでわからないというのが本音のようです。

従って、今回のニュースで仲介業者や販売在庫の一掃を急ぐデベロッパーの口車に乗せられてすぐに投資を始める必要はありません。時間をかけて慎重に物件選択と価格交渉を進めていくべきです。

ところで、「急速に縮小するコンドミニアム市場(その2)」で紹介したように、この1、2年で高騰した用地を取得してしまったデベロッパーはしばらく抱え込むしかないということですが、特にトンローやプロンポンの高級住宅地はそうだと思います。

従って、私はトンロー通りで売られているスーパーラグジュアリーなどは既に将来の値上り分を織り込んでしまっているのであと数年は値上りしないし、既存プロジェクトについてもグレイラインが開通しても大して恩恵を享受できないのではないかと思っています。

一方、ちょうど3年前に「トンロー、スクムビット・ソイ36の注目プレビルド」と題して6回にわたり、ソイ36の将来性に注目して、当時の新築プロジェクトを紹介していったのですが、グレイラインの恩恵を受けるという意味では、むしろ駅周辺の割安感のあるソイ36や38が面白いと思っています。

ところで、当時、この中で私は「ベストバイはRHYTHM36-38」と書いています。日本のレインズに近い売買と賃貸に関する実際の取引事例が調べられるタイ語のデータベースがあるのですが、それを見るかぎり、今、このプロジェクトの賃貸ユニットは、家賃が750バーツ/㎡前後であればテナントが比較的短期間でつくという実績が出ていて、空室リスクの低いプロジェクトだとわかります。

最近、このブログで頻繁に書くようになってきたように、これからは日本人だけでなく欧米人の現地採用者やデジタルノマド、タイ人アッパーミドルクラス等を対象にして、脱日本人駐在員の賃貸運用をするべきであり、そういう意味でこれは家賃も手頃で理想的な投資物件ではないかと、私は考えています。

いずれにせよ、この辺の理由については、ソイ36と38を含めたトンロー駅周辺の市場予測として、その内、またあらためて書こうと思っています。

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いよいよゴーサインが出たグレイライン(その1)

Grey Line Phase 13カ月ほど前に「バンコク・グレイラインについて」でグレイラインは沿線住民の反対でEIAが取れずに頓挫していると書きました。

しかし、先週、BMA(Bangkok Metropolitan Administration)が当初のプランを修正し、とりあえず北部からBTSトンロー駅に南下してくるフェーズ1と西のタープラからルンピニーパークまでのフェーズ2に分けて2021年に着工し、2023年の開通を目指すことになったようです。

ただし、これもまたEIAが必要なので、100%確実というわけではないはずなのですが、既に8割の沿線住民から承諾が取れているので、今度はほぼ間違いないということらしいです。

しかし、残念ながら、もっとも重要で経済効果のあるトンローもしくはプラカノンからルンピニーパークまでの当初計画ではフェーズ2に入っていたスクムビットとシーロムを結ぶ区間が後回しになってしまいました。

この区間は土地の収用が難しく、とりあえず見切り発車ということのようですが、トンロー駅からスクムビット38を通ってラーマ4に出るという当初の案は、
トンロー駅前で広大な土地を持つグラミー社の社長が反対しているとの噂もあり、しかもソイ38がドン突きの行き止まりでラーマ4に接道していないことから、その他多くの地権者の土地収用も必要になり、かなり難航するといわれてきたのです。

そこで出てきたのが、プラカノンのスクムビット通りとラーマ4の交差点を始発駅にするという現実的な代案です。それであれば、ラーマ4という公道の上を走ることから、土地の収用も不要でコスト的にも安くなります。

私もこちらの方が理にかなっていると思っていたので、著書でも書いたように、BTSプラカノン駅からラーマ4を通ってルンピニーのワンバンコクを経由し、チョンノンシー駅まで繋げることになるだろうと思っていたのですが、結局、この区間については何も決まらないままペンディングということのようです。

しかし、それでもこの2つのフェーズのグレイラインには、ビジネス街でありながらBRT(専用レーンの高速バス)しかない陸の孤島ともいえるラーマ3やラートプラーウ以北をCBDに繋げる重要な価値があるので、ノンタブリ県郊外とブルーラインを結ぶだけのパープルラインなどよりずっと存在価値は大きいと思います。

そこで早速、タイランドプロパティドットコムなどは、
これがトンローの不動産市場にどんな影響を与えるかという点についてコメントしていて、駅からもっとも離れたサンシリのザ・モニュメントの人気が出るのではないかなどという予想をしています。

もちろん、トンロー通り沿いのハイライズだけでなく横道のソイにあるローライズも含め、すべてのコンドミニアムにとって大なり小なりプラス要因になるとは思いますが、私はむしろグレイラインの恩恵をもっとも受けるのはジャンクションになるBTSトンロー駅周辺のプロジェクトではないかと思っています。

次回に続く

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タイバーツ独歩高、バンコクに住むエクスパットの反応

タイバーツUKポンド先日、タイバーツの独歩高について、日本人投資家にとって、今は買うよりも売却を検討するチャンスである、という私の考えを書いたのですが、偶然、英国系のタイランドプロパティも16日付の記事で興味深いことを書いていました。

これによれば、バンコクに住む外国人エクスパットは収入がタイバーツなので、今の強いタイバーツを使って逆に母国で不動産を購入したり、また、タイ人投資家もタイ国内から海外の不動産への投資を始めているということです。

以下、興味深いところを抜き出してみますが、全文は本文の下に添付しているので、興味があれば読んでみて下さい。

Strong Thai Baht opens new doors for local property investors
強いタイバーツがタイの投資家に新たな投資の扉を開く

The Thai Baht continues to make gains against most major currencies. This has hit the Thailand property market. According to Knight Frank Thailand, the sales rate for new condos in the Thai capital slowed to the lowest levels ever in the second quarter of this year.
 
世界の主要通貨に対するタイバーツ高は今も続いているが、これはタイの不動産市場を低迷させている原因の1つとなっていて、ナイトフランク・タイランドによれば、今年第2四半期の新規コンドミニアムの販売率はこれまでで最悪を記録した。

A strong Thai Baht has created international property investment possibilities for both local Thai buyers and expats that were unappealing when exchange rates were unfavourable. 
ところで、強いタイバーツは現地のタイ人投資家だけでなくタイに住む外国人エクスパットにも海外での不動産投資機会をもたらした。

expats based in Thailand are beginning to leverage the soaring Baht to purchase property in their home countries. Before the uptick of the Baht, this was unthinkable.
タイに住むエクスパットはバーツ高のメリットを使って、彼らの母国で不動産を購入し始めているが、バーツがまだこれほど強くなかった頃には考えられないことであった。

The Thai Baht has been Asia’s best performing currency with it ending the first half of 2019 up five percent year-on-year. Capital Market Research at Kasikorn Bank said that the bank doesn’t foresee a downturn for the Baht until next year due to global and local economic circumstances.
タイバーツは今年前半、前年比5%のバーツ高となり、アジアの通貨の中で最も高いパフォーマンスを示した。さらに、カシコン銀行のリサーチ部門は、現在の世界経済及びローカル経済の環境を見る限り、このバーツ高は来年まで止まらないと予測している。

The strong Baht has dented tourism and economic growth in Thailand, but it is not all bad news for overseas real estate investors looking at the Kingdom. Many developers have been offering steep discounts in order to clear out current inventory helping offset the unfavourable exchange rate.
強いバーツはタイの観光収入や輸出を減らし、経済成長にマイナスの影響を与えているが、実はタイでの不動産投資を狙っている外国人投資家にとって、悪い話ばかりでもない。多くのデベロッパーが相当な値引きをしてでも販売在庫を処分しようとしているので、これがバーツ高というマイナス要因を打ち消している。

以上ですが、これは英国系の記事なので、強いタイバーツの為替メリットを使って、最近、ブレグジットのごたごたで特に安く売られているUKポンドに換え、イギリスの不動産に投資資金が流れ始めているということを大きく取り上げています。

不動産というのは金額が大きいので、当然、為替の影響も大きくなり、このように投資家の行動にも直結するのです。しかし、今のタイバーツ高にも関わらず、果敢に買いに入ってきているところがあります。それが、先日、「最新出口戦略:タイ不動産を物色する香港バイヤーを狙え」でも書いたように、香港のバイヤーなのです。

だからといって、我々日本人にとっては、まさかロンドンの不動産を買うわけにもいかないので、やはり、バンコクであまり将来性のないコンドミニアムを持ってしまっている、もしくは、購入後にそれなりに値上りし、賃貸収入も享受してきたが、最近は値上りも一段落したのでここらが売り時か、と思っている投資家にとっては、一旦売却して日本円に換えてまずは日本に資金を戻して投資を完了させるか、私のように、当面は米ドルにして次の投資のための待機資金として海外で温存するのがベストではないかと思うのです。

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Strong Thai Baht opens new doors for local
property investors

September 16, 2019

The Thai Baht continues to make gains against most major currencies, especially the US Dollar, Euro and UK Pound. In fact, the Baht to Euro and Pound exchange rates continue to hit historic levels while the Thai currency hasn’t performed this well against the dollar since 2013.   

This has hit the Thailand property market. According to Knight Frank Thailand, the sales rate for new condos in the Thai capital slowed to the lowest levels ever in the second quarter of this year. A shrinking number of overseas investors is just one of a few issues facing the market. 
And while there is some cause for concern about the property market, especially among overseas investors, it has also opened up new doors for local and expat property investors who are now seeing their money go a lot further than in the past.
Locals look abroad for real estate
A strong Thai Baht has created international property investment possibilities for both local Thai buyers and expats that were unappealing when exchange rates were unfavourable. The UK in particular has proven to be popular because of the flagging Pound.
For Thai buyers, this is a chance to diversify their property investment portfolio at a fraction of the price. The UK real estate market is seen as a stable investment and one that is well-known among Thai buyers with many having either studied abroad in England or planning to send their children there for education.
“In context with wider economic trends, there is a current perception amongst overseas buyers that now is the time to purchase to benefit from the UK’s property market, before the sterling regains its full strength,”. “At Experience Invest, we believe when the dust settles after the UK leaves the EU, and some of the new trade negotiations are in place, the pound will recover back to the pre-Brexit level.”
Additionally, “Golden Visa” programs that offer EU residency for property investors are proving to be popular as well. Excellium Capital has hosted several Invest in Portugal seminars in Bangkok, all of which have recorded a strong turnout.
Meanwhile, expats based in Thailand are beginning to leverage the soaring Baht to purchase property in their home countries. Before the uptick of the Baht, this was unthinkable. 
Thai Baht expected to remain strong
The Thai Baht has been Asia’s best performing currency with it ending the first half of 2019 up five percent year-on-year. Capital Market Research at Kasikorn Bank said that the bank doesn’t foresee a downturn for the Baht until next year due to global and local economic circumstances.
The strong Baht has dented tourism and economic growth in Thailand, but it is not all bad news for overseas real estate investors looking at the Kingdom. Many developers have been offering steep discounts in order to clear out current inventory helping offset the unfavourable exchange rate.



今は「入口」ではなく「出口」を目指すとき

FOREX変動率月足米ドル人民元以前、「CBREの四半期レポートから思うこと(その2)」の中で「あまりにタイバーツ高・ドル安が続くので、つい先週、タイバーツ口座に持っていた現金をごっそり米ドル口座に移し替えたほどで、今のバーツ高は明らかに行きすぎだと思っています」と書きましたが、それからもさらにドルに対してタイバーツ高が進んでいます。

それもあって、今週さらにバーツから米ドルに換えて、持ち高を増やしたのですが、しばらくはこのままドルを買い下っていこうと思っています。

米ドルであれば、例えば、私がバンコクの銀行口座からカナディア銀行に持つドル口座にネット送金し、2年の定期預金にすれば、年率5.2%の利息を稼げます。

それも、1回につき60万バーツまでなら、タイバーツから米ドルへの交換、バンコクからの海外送金まで、すべて自宅のPCでも簡単にできるのです。

今の不動産市場低迷期の難しい局面では、余程面白い物件を底値で買えるのでもない限り、
あまり投資妙味を感じません。

ミッドタウンで利回りがせいぜい5~6%程度、しかも空室リスクもあるというごく平均的な物件を買うのであれば、むしろ様子見をすべき時です。

それなら、今の異常とまで思えるタイバーツ独歩高のチャンスに米ドルに換え、将来きっとくる基軸通貨ドルの反転に期待しながら高金利で運用する方が、リスクが小さいと思うのです。

さて、このグラフは今日時点の日本円、米ドル、人民元のタイバーツに対する交換レートの推移ですが、それを基にそれぞれの変動率を計算したのが上の表です。

このグラフを見ると、
いずれの通貨に対しても、2016年にタイバーツは底を打ち、それ以降、バーツ高が続いているのがわかります。

また、2017年から急増してきた中国人投資家が昨年をピークに今年に入って激減し、かつダウンペイメントの支払いを止めてプレビルド購入予約権をキャンセルしたり、竣工引渡しになってそれに応じない人も相次いでいる理由が、為替面からもわかります。

彼らにしてみれば、2016年の頃に比べて最大33%もタイ全体のコンドミニアム価格が上昇してしまったことになり、今から買うのはちょっと躊躇してしまっているのかもしれません。

しかし、逆に考えれば、2016年当時、先陣を切ってタイのコンドミニアムを購入した中国人バイヤーにとっては、むしろ売り時であり、たとえキャピタルゲインがゼロで売却したとしても、為替益で3割と下手な不動産投資より儲かってしまうのです。

ところで、クーデターでやっと不動産市場が落ち着いたのを契機に、外国人投資家がどっと入ってきたことで、2015年から高級コンドミニアムの高騰が始まりました。

その時の地価高騰でCBD等で売出される新規プレビルドの価格が急速に値上りしたのを見て、私は新築よりも割安感のある築浅中古物件を買った方がいいとセミナーやブログでアドバイスし続けてきたのですが、当時中古を買った人にとっては、今はある意味で売りのタイミングがきていると思っています。


タイバーツと日本円の変動を見ると、21%のバーツ高です。例えば、当時タイミングよく2,000万円ほどの中古物件を購入した人は、既に21%為替差益が取れていることになり、今、2,400万円の価値になっているわけです。

従って、あまり将来性のないコンドミニアムを買ってしまった投資家にとっては、今はむしろこの為替メリットを生かして、一旦「出口」に向かうべきチャンスでもあると、私は思うのです。


実際、私も昨年、2物件売却し、今も売却しようとしている1ベッドルームがありますが、自己居住目的は別として、投資が本来の目的であれば、ただダラダラ持つだけが不動産投資ではありません。当然、「出口」が不可欠であり、機関投資家のアセットマネジャーがやるように、タイミングを見て資産の入れ替えをするのです。

つまり、キャピタルゲインも賃貸運用でもあまりアップサイドが期待できない物件を持ってしまった投資家にとっては、この表題の通り、今は「入口」よりも「出口」を目指すべきタイミングだと思うのです。

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タイランドエリートカードについて

Thailand Elite Cardもう4~5年前になりますが、まだ40代の日本人で、ある程度お金も貯まったので、大好きなバンコクでセカンドライフをおくろうとやってきた友人がいました。

彼はとりあえずタイ語学校に通い、学生ビザ(Education Visa)を延長しながら滞在していたのですが、2年目に入ったころ、移民局からいつまでもタイ語の勉強をしているのはおかしいということで、入国を拒否されたのです。

その時に彼に残されたオプションはもう、観光ビザを延長するビザランという方法もダメでエリートカードしかなかったのですが、
1,000万円ほどの貯金しかなかった彼にとって、最低50万バーツ(約180万円)もするエリートカードは将来の滞在費のことを考えると負担が大きく、とても支払えないものでした。

そして結局、彼は50才になってロングステイビザが取れるようになったらまた戻ってくるといいながら、タイを去っていきました。その後、彼も50歳になり、昨年、バンコクに戻ってきたような噂を聞きましたが、年齢によってはタイは簡単には住めない場所なのだと、その時初めて認識させられました。

私は不動産ブログを書くことを条件に
ある外資系企業にワークパミットを取ってもらっていたので、あまりそういう話とは縁がなかったのですが、80万バーツ(300万円弱)を現地の銀行に預金するだけで簡単にリタイアメントビザが取れる50代に比べて、40代の人にとってタイはなんとハードルが高いのかと思ったものです。

また、今の私のクライアントはバンコクで不動産を購入するような人達なので、比較的裕福な人が多いのですが、リタイアメントビザを取っても、毎年ジェーンワタナーまで行って1日がかりで更新するのが面倒だという人や、先週末に私がフィリピンから帰ってきた時も、スワナプーム空港で長蛇の列ができていて、入国審査に1時間半もかかってうんざりさせられたのですが、そういう時間を無駄にするのが嫌だという人で、50代以上でも敢えてエリートカードを購入する人もいます。

タイランドエリートは、特にタイで不動産を購入する人にはいろいろとメリットがあるということを
、下の英文解説にも詳しく書いてあるので、興味のある人は読んでみて下さい。

ところで、実は以前、東京でセミナーを行ったときの主催者がこのエリートカードのオフィシャル・エージェントになっているのですが、その縁で
私のクライアントにも紹介が可能です。その場合、直接タイランドエリートに申し込むより若干条件も良くなるので、もし興味があればご連絡ください。
(Thailand Elite Official Site: 
https://www.thailandelite.com/?locate=en

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Why should real estate agents offer Thailand Elite to their clients?

When someone overseas starts the process of purchasing property in Thailand, there is a lot they don’t know. And we’re not just talking about the rules and regulations. They will likely need more information when it comes to banking, cost of living and, of course, visas. 

Convenience is something clients expect in just about every industry these days. And real estate is no different. If you’re like most Thailand-based real estate agencies that work with foreign buyers, chances are you already provide help to clients when they are looking for financial or legal assistance.

This helps make their life easier. But what about helping them obtain the right visa if they plan on regularly staying in the country? If you have ever dealt with the Thailand Immigration office, you understand the visa process isn’t always a smooth and transparent experience.

So, why would you simply leave your clients to try and navigate its complications? Instead of throwing them into the proverbial deep end, there is a way you can support them with the visa process, similar to how you would refer them to a preferred legal services provider.    

By working with the official agent of the Thailand Elite residence program, you can offer your clients the ability to join the Thailand Elite residence program as an add-on to their property purchase. Not only are they receiving the perfect real estate, but an Elite visa also guarantees their comfort when they’re in Thailand.

Five-, 10- and 20-year privilege entry visas are available through the program with the option to secure visas for family members also provided. Of course, there is much more to the Thailand Elite residence program than this. A broad range of complimentary services and benefits are given to those who sign up. 

These include limousine transfers at airports throughout Thailand; expedited immigration formalities and passport-control processing; and government concierge services and assistance opening bank account in either Thai baht or a foreign currency. 

バンコク・グレイラインについて

Grey Line Phase 1最近、複数の日系仲介業者の物件広告の中で、グレイラインの第2フェーズ駅、「ラーマ4」が2022年に開通予定、という記述が目に止まりました。

これは、私の認識とは違っているので、今回、私が把握している状況について書いてみることにします。

実際、私も著書である「続・バンコク不動産投資」第2章の中で、5年後に様変わりするロケーション、タムレ・サカヤパープと題してグレイラインの起点となるプラカノンを挙げたくらいなので、第2フェーズの進捗状況には特に注目しています。

私がプラカノンを推薦した理由には大きく2つあり、デジタルノマドの増加とこのグレイラインなのですが、当時、グレイラインは第1フェーズと第2フェーズ、最終的には川向うに延びる第3フェーズまで計画されていました。

その中で、私は第1フェーズよりもCBDを走る第2フェーズの方が不動産市場にとって有望だと考えて、プラカノンを推薦したものです。

しかし残念ながら、事業主体であるMRTAが昨年6月に
EIA(Environmental Impact Assesment、簡単にいえば建設許可)の申請をしたところ、沿線住民からの強い反対により承認されませんでした。そしてこれは以下の状況から、その後、何か進展があったとは聞いていません。

City Hall has called for a revival of the first phase of the Grey electric monorail train line project from Watcharapol to Thong Lor following its failure to gain approval from locals living along the planned route and an unsuccessful environmental impact assessment.

(訳:当局はグレイラインの沿線住民の反対によるEIA不認可に関して、第1フェーズについて再度検討し出し直しするように要求した)

このEIAの取得については「アナンダと三井不のJV、またトラブル?」のところでも3回にわたってアナンダと三井不動産がこの承認が取れないで困っているという話を書きました。8階建のローライズのプロジェクトについてはEIA認可取得はそう難しくないと聞いていますが、30階建等のハイライズの場合、プロジェクトによっては承認を取るのが相当難しいそうです。

ましてや公道での交通規制を伴うスカイトレインの建設においては、沿線住民の猛烈な反対が予想されもっと難しいのだろうと容易に想像がつきます。

ちなみに、第1フェーズの16キロ部分については建設期間が3年と見積もられているので、今年、このEIAの承認が取れれば、2022年の開通も不可能ではないと思いますが、第2フェーズについてはまず不可能だと思います。

それに、調べてもその後建設許可が取れたというニュースはどこにもなく、私の知る限り、グレイラインの全フェーズは着工の目途が立ってないというのが現状だと思います。

従って、これらの広告はちょっとミスリーディングでもあり、何をベースに2022年に第2フェーズが開通予定といっているのか腑に落ちません。

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タイ不動産の基礎知識を身につけたい人へ

Recommended Bookタイの不動産に興味があり、まずは取引や物件選定方法等、全体にわたって基礎知識を身につけたいという人におすすめの本をここで紹介してみようと思います。

私もバンコクに住み始めて、何か有益な図書はないかとあれこれ探した結果、4年前に購入し、今も時々手に取って読み返している本がこれです。

「Buying Property in Thailand」といいますが、今回、お勧めの本としてこのブログの右枠に添付しておきました。

残念ながら、これはバンコクのような大都市型コンドミニアムでなく、プーケットなどのリゾート地での住宅取得に関して書かれた本です。

しかし、バンコクでの投資にも役立つ記述が多く、7年も前に書かれたものですが、現在、日本語で書かれたこれほど体系的な本が見当たらない中、お勧めです。

例えば、前回のブログでも書いたように、我々のような個人がデベロッパーと直接価格交渉できることや、タイのブローカーのいい加減さやレベルの低さ等、業界の実態を赤裸々に描いていて、10年前も今も、そしてリゾート地でも大都市バンコクでも様子は全然変わらないと苦笑させられます。

そしてつくづく、宅建業法のないこの国の不動産投資には最新の注意が必要だと再認識させられます。

ただし、全編英語で書かれたものなので、これまでに英語の原書で本を読んだ経験がなければ、少々てこずるかもしれません。

しかし、これまで欧米を含め海外不動産の仕事を長年やってきた私から見ても、将来、海外不動産投資をしてみよう、海外不動産の仕事をしてみようと思っている人には、語学と不動産に関する基礎知識の両方が身につくというダブルのメリットもあるので、お勧めの本です。


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エムクオーティエ 紀伊国屋書店

紀伊国屋書店東京と大阪での住宅産業協会さん主催の講演会を終え、1週間ほど前にバンコクに戻ってきたのですが、昨日、タイ語文法の本を買いに久しぶりにプロンポン駅前のエムクオーティエ3階、紀伊国屋書店さんに行きました。

バンコクに日系書店はいろいろありますが、規模の大きさといい、場所といい、便利なので専門書を買うときはいつもここに行きます。

そこで、私の著書「バンコク不動産投資」の基礎編と実践編の2冊とも10冊以上、ビジネス書籍棚中段の目につくところに置いて頂いているのを見つけました。出版社のセルバ出版は三省堂書店系なのですが、本当に有難いことです。

ちなみに、実践編を書いた後、いつもお世話になっていて、今回のセミナーにも呼んで頂いた関西住宅産業協会の理事長から、「前回の基礎編に比べて今回の本は、バンコクのことがよくわかっている人でないと
ちょっと内容が難し過ぎる。基礎編から一挙に上級編に飛ぶ前に、中級編というのを書いておいた方がよかった」というコメントを頂きました。

なるほど、と思いました。確かにバンコクのコンドミニアム市場動向や取引形態、土地勘等、ある程度の経験や事前知識がある人でなければ、読みづらいかもしれません。

しかし、実際に数千万円の自己資金を投じて不動産投資をする以上、海外不動産にはいろいろと日本とは違うところや注意すべき点が多いので、購入する直前までにはせめてこのぐらいの知識は持っておいた方がいいと思ったことを実践編では書いたつもりです。

将来、もし機会があればもうちょっと分かりやすいように基礎と上級編の架け橋になる中級編も出すかもしれませんが、とりあえずは現時点で私が持っている知識を総動員して、コンドミニアム投資の実践に役立つキャッシュフローの作り方や複合利回りの計算、税金の計算等、実務的なことも書いたつもりです。

従って、いざ本当に物件を購入する段階になったら、是非、読んでおいて頂きたいと思っています。価格も700バーツ台です。購入する物件価格に比べたらタダみたいなものですので、その節はよろしくお願いします。

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タイ経済回復、実態は貧富の差が拡大?(その3)

住宅購入促進についてさて、タイでもそうなのですが、開発途上国に多い傾向として福利厚生が手厚いのと人員整理等がない安定職として、警察官を始め公務員人気が非常に高いという側面があります。


また、住宅取得の面でも、同じ中所得層であっても民間企業で働く人の場合、5割前後が銀行から住宅ローンの借り入れができない中、公務員だけはほとんどが借り入れできるという格差があります。

従って、今のコンドミニアム市場で銀行から借り入れができて住宅や投資物件が買えるタイ人は、主に公務員等の一部中所得層とアッパーミドルクラス以上の民間企業で働く人、もともとの富裕層、そしてそもそも借り入れなどしない外国人と思っていいと思います。

それもあって、
この調査結果にもあるように住宅購買力が低迷するランシットなどの郊外では、民間で働く中低所得層が多く、郊外の廉価な住宅市場での不動産投資には私は消極的なのですが、少なくとも、購買力格差が開きつつある中、今しばらくは郊外物件は敬遠した方がいいのではないかと思っています。


そうはいっても、CBDやトンロー辺りで5,000万円近くもするコンドミニアムを買える人もそう多くはいないと思うので、予算が1,500万円~2,000万円の一般投資家が注目するべきは、数の上で圧倒的に多いこのアッパーミドルクラスがこれから買うエリアだろうと思うのです。

そう考えると、今後の投資対象はやはりダウンタウン、フリンジからミッドタウン、しかもその中でもごく限られたエリアだろうと思うのですが…。

さて、来月10日と11日に全国住宅産業協会主催により、東京、大阪で開かれる私の講演会では、このフリンジ、ミッドタウン市場の将来性と問題点についても解説する予定です。

また、最近、市場が急回復しつつあるバンコクの奥座敷、パタヤ市場の動向についても、現地の大手デベロッパーと有力エージェントに参加してもらい、私が通訳となって合同セミナーを行います。

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タイ経済回復、実態は貧富の差が拡大?(その2)

コンドミニアム販売さて、続いて住宅販売に関する最新調査からも、タイ経済はむしろ悪化しているように思える。

その証拠として、廉価な不動産物件の成約件数や売上高の減少が特に目立つからである。
過去においても、住宅市場全体が低迷したときには、廉価な低所得層向けの住宅物件市場が特に大きく低迷した。

例えば、2013年の上半期に成約した住宅ユニット総数の52%が200万バーツ以下の物件であり、これは過半数の物件が中低所得層向けの住宅であったことになる。一方、金額ベースでもこういうアフォーダブルな住宅は市場全体の26%のシェアを占めていた。


しかし、2018年上半期を見ると、アフォーダブルな物件は全体の販売ユニット数のわずか25%を占めるだけとなり、金額ベースではわずか10%に過ぎない。

一方で、アッパーミドルクラス以上が対象の500万バーツを超える物件は、総販売数56,754ユニットの19%を占めるようになり、さらに金額ベースでは45%ものシェアを占めている。

このことは、一部中所得層、アッパーミドルや富裕層しか住宅が買えなくなっているということであり、低所得層の住宅購買力は減少していることになる。

ところで、一部中所得層とは、毎年ボーナスや昇給があり、福利厚生も手厚い公務員などであり、バンコク首都圏に住む約150万人の公務員が住宅を購入する余裕がある。しかし一方で、民間セクターの中所得層は住宅購買力が減少しているというのが実情である。

次回に続く

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Dr.Sopon Pornchokchai, President, Agency for Real Estate Affairs who conducted the most comprehensive survey of real estate markets in Thailand since 1994 warned that Thai economy is getting worse.  A clear evidence was the number and value of low-priced housing were shrinking significantly.

In the past, when housing markets were in trouble,  there would be a down market trend to offer low-priced housing for the vast majority of lower income groups in the markets.  In 2013, 52% of the total housing units sold in the first half of the year were priced Baht 2 million and below (USD 64,500 at that time).  This implied that most of the units offered were for lower and lower-middle income groups.  These units were accounted for 26% of the total value in the market of USD 5.452 billion.

However, in the first half of 2018 or five years later, low-priced units were only 25% of the total sales accounted  for 10% of the total value of USD 7.462 billion.  Whereas, the high price units (including those offered for higher middle income groups and priced over Baht 5 million or USD 161,300) were sold for 19% of the total 56,754 units.  However, their value were accounted for 45% of the total value.

This meant that today only those middle income, higher middle income and high income  groups can afford a house in the markets.  The affordability of those lower income groups were shrinking.
It should be recognized that some 60% of the public servants or government employees or 1.5 million people are living in the Bangkok Metropolitan Region.  That was why they could afford a house in an open market.  They had bonus and salary increases with good welfare; whereas, the private sectors were less privileged.

タイ経済回復、実態は貧富の差が拡大?(その1)

街中景気感度調査下のタイ語のレポートは、独立系不動産市場リサーチの最大手、AREAがバンコク郊外住宅地で約1,000人の成人に今のタイ経済について実感調査をした結果を公表したものです。

その結果わかったのが、貧富の差がますます開き、中低所得層にとっては、タイ経済はむしろ悪化しているというのが実感のようです。

まずは、以下がそのサマリーです。

このサーベイは8月上旬、1,002人、平均年齢39歳の人達を対象に、今のタイ経済についてどう思うかについて行われたものである。


経済状況は1年前に比べて今はどうか、そして今後どうなると予想しているかについてアンケートを取り、1をワースト、10をベストの10点満点で評価してもらい、それをまとめたのがこの表である。

1.
現在のバンコクの経済状況は3.7と非常に悪く、2017年の方がが4.7と今より良かったと思っている。また、来年度の見込は4.3であった。


2.
アンケート調査の場所は郊外の住宅地である北部のランシット、南部のサムローン、西部のオムノイであったが、状況はどこも同じで2018年の経済状況は昨年より悪化しているが、来年は若干良くなるだろう。しかし、2019年の経済も2017年ほどにはよくならないというものであった。


3.
職業別の分析でも評価は大体同じであったが、低所得層や自営業の層に比べると、公務員等のパブリックセクターだけは比較的楽観的な見方をしている。


4.年齢別分析では、30歳以下の人はシニア世代の人達に比べて楽観的な見方をしている。


そして、全体的な見方としては、総選挙が行われて今の軍事政権が交代すれば、タイ経済は好転するという見方をしている人が多い。


また、GDPだけを見るとタイ経済は回復してきているように見えるが、実態は貧富の差がますます開きつつあり、特に低所得層は苦しくなってきているのであり、政府は早急な是正策を実行する必要がある。

次回に続く

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ด่วน! ย้ำผลสำรวจล่าสุด เศรษฐกิจทรุดหนักจริงๆ

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยได้นำคณะออกสำรวจความคิดเห็นของประชาชนในเขตปริมณฑลของ

กรุงเทพมหานคร อันได้แก่ บริเวณตลาดรังสิต ฟิวเจอร์พาร์ครังสิต และโดยรอบ บริเวณตลาดสำโรงและอิมพีเรียลสำโรง และบริเวณตลาดอ้อมน้อยและโดยรอบ เพื่อทราบความคิดเห็นของประชาชนต่อภาวะเศรษฐกิจ อันจะทำให้รัฐบาลได้มีข้อมูลเพื่อประกอบการวางแผนพัฒนาประเทศต่อไป

การสำรวจครั้งนี้ดำเนินการในระหว่างวันที่ 8 และ 9 สิงหาคม 2561 โดยสัมภาษณ์ประชาชนที่บรรลุนิติภาวะแล้วจำนวน 1,002 ราย ที่มีอายุเฉลี่ย 39 ปี ให้ประเมินสถานการณ์เศรษฐกิจในปี 2561 ณ ขณะนี้ เทียบกับปีที่แล้ว (พ.ศ.2560) และให้คาดการณ์เทียบกับปีหน้า (พ.ศ.2562) โดยให้คะแนนอยู่ระหว่าง 1-10 โดย 1 คือแย่สุด ในขณะที่ 10 คือดีที่สุด ส่วนคะแนนกลางๆ คือระหว่าง 5-6 ผลสำรวจพบว่า

1.       ณ ปัจจุบัน (พ.ศ.2561) คะแนนที่ประเมินได้คือ 3.7 ซึ่งต่ำกว่าคะแนนที่ 5-6 คะแนนอยู่ค่อนข้างมาก แสดงว่า สถานการณ์เศรษฐกิจในขณะนี้ไม่ดีอย่างชัดเจน และหากเทียบกับเมื่อปีที่แล้ว พ.ศ.2560 ปรากฏว่าคะแนนอยู่ที่ 4.7 หรือดีกว่าปีนี้ แสดงว่าเศรษฐกิจตกต่ำลงกว่าที่ผ่านมา อย่างไรก็ตามผู้ตอบแบบสอบถามคาดว่าเศรษฐกิจจะดีขึ้นในปี 2562 แต่ก็ยังต่ำกว่าปี 2560 หรืออาจจะรวมก่อนหน้านี้ด้วยอยู่ดี

2.       หากเปรียบเทียบระหว่างทำเล คือรังสิต สำโรงและอ้อมน้อย ปรากฏว่าทุกที่มีสภาพคล้ายกันหมด ก็คือ เศรษฐกิจในปี 2561 แย่กว่าปี 2560 และคาดว่าเศรษฐกิจจะดีขึ้นในปี 2562 โดยมีเพียงย่านรังสิตที่คิดว่าปี 2562 จะดีขึ้นกว่าปี 2560 และปี 2561 ส่วนที่สำโรง และอ้อมน้อย ต่างเห็นว่า แม้เศรษฐกิจปี 2562 จะกระเตื้องกว่าปี 2561 แต่ก็ยังต่ำกว่าปี 2560 ที่ผ่านมาอยู่ดี

3.       ในส่วนของกลุ่มอาชีพ พบว่า ทุกกลุ่มอาชีพประเมินว่าสถานการณ์เศรษฐกิจในปี 2561 มีค่าต่ำกว่าเกณฑ์เฉลี่ยที่ควรจะเป็น และแย่กว่าปี 2560 แต่จะกระเตื้องขึ้นในปี 2562 กลุ่มข้าราชการประเมินสถานการณ์ไว้ดีกว่ากลุ่มอื่นๆ ทั้งนี้เพราะข้าราชการเป็นอาชีพที่มีความมั่นคง และยังมีโบนัสและการขึ้นเงินเดือนอย่างต่อเนื่อง กลุ่มลูกจ้างเอกชนก็ยังมองเศรษฐกิจในแง่ดีกลุ่มอาชีพอื่น จะสังเกตได้ว่ากลุ่มคนงานระดับล่าง เช่น คนงานก่อสร้าง และกลุ่มเจ้าของกิจการขนาดเล็ก ๆ แบบ Self Employed มองเศรษฐกิจตกต่ำเป็นอย่างมาก และคงได้รับผลกระทบทางลบมาเป็นพิเศษ

4.       หากมองจากกลุ่มอายุ จะพบว่าทุกกลุ่มก็มองเป็นในทำนองเดียวกันคือ ปีที่แล้ว ดีกว่าปีนี้ และปีหน้าจะดีกว่าปีนี้ โดยปีหน้า (พ.ศ.2562) จะยังไม่ดีเท่าปี 2560 กลุ่มที่มีอายุ 30 ปีลงมา มองในแง่ดีกว่ากลุ่มที่มีอายุมากขึ้น คือ กลุ่มที่มีอายุ 31-45 ปี และกลุ่มที่มีอายุ 45 ปีขึ้นไป ประเมินภาวะเศรษฐกิจไว้ต่ำที่สุดเมื่อเทียบกับกลุ่มที่มีอายุน้อยกว่านั่นเอง ทั้งนี้คงเป็นเพราะผู้ที่มีอายุน้อย ยังมีศักยภาพในการทำงานมากกว่ากลุ่มที่มีอายุมากกว่า ซึ่งโอกาสการย้ายงานต่าง ๆ ก็คงจะยากกว่านั่นเอง


สำหรับเหตุผลที่หลายคนมองว่าเศรษฐกิจในอนาคตในปี 2562 จะดีกว่าปี 2561 นั้น เพราะว่าหากมีการเลือกตั้ง สถานการณ์เศรษฐกิจจะดีขึ้น มีมิตรประเทศมาคบคามากขึ้น หลายคนก็คาดหวังว่าการเลือกตั้งจะทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงทางการเมือง ได้รัฐบาลชุดใหม่ที่มีความเชี่ยวชาญทางเศรษฐกิจมาบริหารประเทศ ทำให้ประเทศก้าวพ้นจากภาวะฝืดเคืองในขณะนี้ แต่หากไม่มีการเลือกตั้ง สถานการณ์ก็จะตกต่ำลงไปอีก ทั้งนี้เป็นไปตามคำให้สัมภาษณ์ของประชาชน

ดร.โสภณ เสนอแนะให้ทางรัฐบาลเร่งช่วยเหลือกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและเกษตรกรในประเทศ เช่น การประกันราคาผลิตผลทางบการเกษตรเช่นในยุคก่อน เร่งหาตลาดสินค้าของไทยให้มีประสิทธิผลขึ้น ทั้งนี้ค่าแรงขั้นต่ำควรมีการปรับปรุงทุกปีเพื่อความอยู่รอดของประชาชนระดับล่าง ควรเร่งลดความเหลื่อมล้ำโดยมาตรการด้านภาษีที่ในขณะนี้มุ่งเน้นแต่การสนับสนุนผู้มีรายได้สูง และที่สำคัญ ควรจัดการเลือกตั้งให้บริสุทธิ์ยุติธรรม โดยอาจเชิญสหประชาชาติมาจัดการเลือกตั้ง เพื่อให้ได้รัฐบาลของประชาชนมาบริหารประเทศ

 การไม่มีการเลือกตั้งต่อเนื่องยาวนานมาจนเข้าปีที่ 5 แล้ว ปรากฏว่าประชาชนต่างเห็นว่าเศรษฐกิจหดตัวลง แตกต่างจากตัวเลข GDP ของทางราชการอย่างเด่นชัดยิ่งขึ้นตลอดเวลา อย่างไรก็ตามกลุ่ม

ข้าราชการ และกลุ่มผู้มีรายได้สูงก็คงไม่ได้รับผลกระทบแต่อย่างไร ทั้งนี้ประเทศไทยคงอยู่ในสภาพ "รวยกระจุก จนกระจาย" นั่นเอง
 

続・バンコク不動産投資 実践編

続 バンコク不動産投資 表紙このところしばらくブログが更新できていませんが、GWは日本に帰国していたものの、新刊著書の最終ゲラ校正で忙しくしていました。しかし、それもやっと昨日終わり、ほっとしているところです。

出版社からの連絡では、5月25日頃に日本の書店で販売開始とのことですが、セルバ出版に直接申し込んでおけば、送料無料で印刷後すぐに発送してくれるようです。


また、今回の本は約250ページと前著書より厚くなっていますが、前著書の基礎編とペアをなす実践編ということもあり、表紙カバーのデザインも前著書と合わせました。

 

内容としては、今のバンコク市場で何が起こっているのか、これからどういうことが起こりそうなのか、そして今ならどんな物件を買うべきなのかといったことについて、ロケーション、ユニットサイズやタイプ、価格帯といった観点から解説しています。

 

また、私自身が今、売主から直接投売りが出てきたら購入を検討しようと目をつけている築浅リセール物件についても、具体的にプロジェクト名と現在の市場価格を挙げて紹介しているので、参考にしてもらえればと思います。
 

ところで、今月12日から始まる東京、名古屋、大阪でのセミナーでは、この本の主題でもある「投資の実践」に関して、売却時の税金や予想キャッシュフローの作り方、それに基づく投資リターンの計算や投資判断の仕方についても解説するので、先にセミナーを受けてから本を読むとわかりやすいと思います。

 

ただし、早速今日からセミナーに使うパワーポイント資料を作らなければならず、まだあたふたした状態が続いているので、セミナーが終わってバンコクに戻るまでもうしばらくブログの更新はお休みになりそうです。

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今、不動産投資で老後をタイで暮らす方法(その5)

The Bangkok Sukhumvit 43

ところで、本項の主題は「不動産投資で老後をタイで暮らす方法」です。

 

それであれば、どちらかというと築10年以上の中古物件で、以下のような投資クライテリアを満たす部屋が空室リスクを軽減できます。

 

しかも利回りもそれなりに高く、地価の安い頃に開発された物件なので投資総額も同じサイズの新築プレビルドよりかなり少なくできます。

 

① 日本人駐在員に人気がある(建物の入居率を調べればすぐわかりますが、日本人学校に通いやすいとか、日系スーパーに近いとかの理由で、人気物件には日本人テナントが8割ぐらいいます)

② ロケーションに優れる(将来の資産価値増大のためにマストランジットの駅にも近い)

③ 管理状態が良い(資産価値維持のために重要)

④ 少なくとも100㎡以上ある広い物件(今、新築プレビルドでこれだけ広い物件は家賃が10万バーツ近くになるので、日本人駐在員であっても予算的にかなり厳しく、新築物件とあまり競合しなくなる)

⑤ 2百万バーツ位かけてフル・リノベーションする

 

新築時は施工やデザインの良否はわかるにしても、将来その物件がDOMUSのように資産価値を維持できるかどうかは管理次第です。

 

ただ、管理ができているかどうかは、修繕計画がしっかり履行され、館内細則がちゃんと守られているかどうかによるので、築5年ぐらい経たないとわからないものです。

 

従って、築10年以上経っていて、管理がしっかりできているのに古いという理由だけでタイ人の購入希望者が少ない物件こそ買いだと思うのです。

 

例えば、前々回に写真添付したDOMUSなどは、管理状態と住環境の良さで入居者に人気の高いコンドミニアムとして投資家の間ではよく知られていて、築11年になるのに価格は当初の10万バーツ/㎡から18万バーツ/㎡へと今もまだ上昇を続けています。

 

また、日本人テナントをターゲットとする場合、例えばスクムビット43などは大半のコンドミニアムが築10年以上にも関わらず、日本人駐在員ファミリーが多く住む通りです。

 

そこで需要の多い150㎡前後の2ベッドルーム、3ベッドルームを8万~12万バーツ/㎡程度で買い、2百万バーツかけてフルリノベーションすれば、空室リスクはかなり低くなります。

 

ただし、これを日本に住んでいる投資家が業者任せでやることはお勧めしません。本来、こういう大きな工事は出来高払いにすべきなのを工事業者に7割もの前金だけ取られて逃げられたり、手抜き工事をされたりでトラブルに巻き込まれる事になります。

 

生半可な改装工事ではないので人任せにせず、やはり自分で現場におもむき少なくとも週に2、3回は施主としてのモニタリングが必要になります。

 

私もロンドンでオフィスビルのリファビッシュをやっていた時には、プロのモニタリングエンジニア同伴で毎日のように現場に通い、工事監理に余念がありませんでしたが、バンコクに住む日本人でこれができるのは、時間に余裕のあるリタイアした施主だけです。

 

従って、最初はちょっと面倒ですが、そのあと5年、10年と不動産賃貸収入で悠々自適のハッピー・リタイアメント生活を送りたければ、私ならこれが最短距離だと思うのです。


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今、不動産投資で老後をタイで暮らす方法(その4)

Suanpetch

さて、いよいよ結論に入ります。

 

2011年以来、私がバンコクのコンドミニアム市場を観察してきた結果、その構造的特徴は以下のものです。

 

1. タイ人の過剰な新築偏重(日本人もアメリカ人も新築は好きだが、やはりコンドミニアムの場合、ロケーションが最も重要だと考える。しかし、タイ人は駅から遠くても新築に固執する人が非常に多い)

 

2. 特に築10年を超えた物件などは、古いということだけで購入希望者が激減

 

3. 2万バーツを超える家賃が払えるのは基本的に外国人エクスパットがほとんどだが、その中でも単身で3万~5万バーツ、ファミリーの場合で6万~8万バーツ近く払えるのは企業駐在員である

 

4. そして、彼らは同じ家賃なら新築より広さとロケーションにこだわる傾向があり、中古物件でも管理が行き届き、きれいにリノベーションされた物件を選択する

 

5. バンコク全体では毎年5万ユニット以上もの新規供給で、特に郊外は過剰気味

 

6. デベロッパーのダウンタウンやCBDへの開発シフトで都内中心部も高級物件が大量に供給されつつあり、市場では物件の選別化が始まっている

 

以上から、ゲンガムライ(購入予約権の転売)やフリップ(所有権の転売)でなく、イールドプレイ(中長期賃貸運用)の投資が目的の場合:

 

  竣工直前直後の投げ売りか築数年の築浅物件を安く買う

 

  築10年以上で日本人駐在員の入居率が非常に高い、ロケーションに優れた広い中古物件を安く買ってリノベーション

 

今のバンコクコンドミニアム市場で中長期投資を考えた場合、空室リスクを可能な限りミティゲートしなければなりませんが、投資利回りもそれなりに高く取れるベストな買い方がこの2つだと思うのです。

 

次回に続く


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今、不動産投資で老後をタイで暮らす方法(その3)

DOMUS

バンコクに住んでいることの2つ目の強みは、物件が常に近くにあることです。

 

いつでも様子を見に行けるし入居者が日本人の場合、仲介業者を通さず直接コミュニケーションが取れます。

 

例えば、何か不具合があったとき、対応が非常に遅いとか、何もしないタイ人大家が多く、その結果、何回言っても何もしてくれないので引っ越すことにしたという日本人駐在員は結構います。

 

その点、家主が現地に居れば迅速な対応で空室リスクを軽減することも可能です。

 

私がかつて駐在員だったロンドンでは、古い街なので新規供給がほとんどなく、日本人が多く住むフィンチレイなどの程度の良い物件はいつも払底していました。

 

従って、日系仲介業者はテナントよりも家主側につく傾向にあり、投資家は空室リスクのことはあまり考えなくても大丈夫でした。

 

しかしバンコクの場合、プロンポンやトンローといった高級住宅地のタイ人大家は高額な家賃が払える日本人テナントを欲しがっていてる上に、新規物件が供給過剰気味なこともあって、日系賃貸仲介業者はおのずと数が限られている日本人テナント側につく傾向にあります。

 

実はこの違いが家主にとって厄介なのですが、家主と入居者間でトラブルがあった場合でも、私の今までの経験からも、仲介料は家主が払ったにも関わらず、仲介業者はあまり家主のためには動いてくれません。余程の人気プロジェクトで入居者がすぐ決まる物件の大家なら話は別ですが…。

 

CBREもレポートの中で書いていましたが、タイには住宅のオーナー代行を本業としてやるプロパティマネジメント会社がありません。そうなると、日本に住む大家の場合、仲介業者に任せっきりというケースが多くなり、空室リスクが高くなります。

 

それに、いわゆる1ストップサービスというのは効率がよさそうで実はリスクがあります。つまり、購入と賃貸を両方まとめて面倒見ますという業者は普通、賃貸物件の情報を同業他社に出すことはせず、自社で取り込もうとするので、どうしてもテナント見込み先の案内件数が減ってしまいます。

 

実際、私がロンドンで開発をしていた時も、施主として投資アドバイザーはサビルス、リーシングエージェントはCBREHealey Bakerというように分けて使っていました。

 

住宅の入居者募集の場合も同じで、日系業者1社だけに絞らず、3、4社に依頼するのはごく普通のことであり、現地に住んでいるとこんな当たり前のことが容易にできます。

 

次回に続く

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今、不動産投資で老後をタイで暮らす方法(その2)

Investment Method

さて、バンコクでのハッピーリタイアメント生活が目的の人が不動産投資をする場合、日本に住んでいる人に比べて大きな利点が2つあります。

 

まず、1年の半分以上をバンコクで過ごすのであれば、日本の税務上、原則として非居住者ということになります。これは日本に住民票があるとか、海外への転出届を出したとかは関係ありません。

 

そしてこのメリットは、バンコクで得た賃貸収入に対して日本の税金がかからなくなるという点です。そもそも非居住者には日本での確定申告義務がないし、マイナンバー制も関係ありません。ただし、日本に投資用不動産を持っている場合は、その国内物件については申告義務が残ります。

 

さらに、来年から始まる予定の海外の銀行口座にある預金残高が日本の国税にも通知されるという制度ですが、非居住者口座は適用外と聞いています。ただし、これについては日本で調べて下さい。

 

一方、バンコクで不動産投資をしているタイ人で、賃貸収入を申告納税している人はほとんどいません。四角四面にいえば、本来は納税義務があるのですが、賃貸収入については税務署にも大目に見てもらえるようです。

 

ただし、不動産を売却した時には、土地局での移転登記の際にしっかり税金を取られます。それも日本のように売却価格から売却費用や減価償却後の取得原価を引いたキャピタルゲインに対する課税という洗練された税体系でなく、単純に売却価格にドカンと税金がかかります。

 

つまり、たとえ売却損を出していてもSpecific Business Tax(特殊事業税)、Withholding Tax(源泉税)、Transfer Tax(移転税)がかかり、これがバカになりません。

 

それに、いわゆるフリップ(転売)は、税金はかかるものの資金を寝かせないで短期間で儲ける手法であり、これを商売にする不動産投資のプロか専門家でもなければ効率がよくありません。

 

なにより、個人でこんな回転売買などしていたら、忙しくて当初のハッピーリタイア生活という目的を達成できなくなってしまいます。

 

従って、長期間バンコクに住むのであれば、できるだけ賃貸収入の大きい、つまりハイイールド(高い賃貸利回り)でかつ空室リスクの低い物件を買って、売却益のことなど考えずに、税金のかからない家賃収入を目的に長期間運用した方が得だということになります。

 

次回に続く

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今、不動産投資で老後をタイで暮らす方法(その1)

happy retirement

まだタイの預金金利が67%と高かった頃、バンコクでセカンドライフを過ごしに来た日本人達は、当時物価も安かったこともあって、退職金等の預金利息だけで、元本を減らさずにバンコクライフを満喫できたと聞いています。

 

それが今、状況は様変わりし、タイのカシコン銀行の1年定期預金金利は税引前でわずか1.3%です。

 

これで金利生活をするには1億円相当の定期預金をしてもまだ足りません。しかも、今は円安であり、タイの物価もそう割安感はありません。

 

日本では資産1億円あればプチリッチといわれていて、とりあえず小金持ちと見なされますが、お金持ち、と呼ばれるには資産5億円以上、と何かの金融雑誌で読んだことがあります。

 

アメリカでも100万ドル、いわゆるミリオネアーはいくらでもいるので、昔と違ってもう金持ちとは思われてないようです。

 

そんな金余りが続く中、歴史的な預金金利低下により、富裕層からミドルクラスまで、今はタイに限らず世界中で不動産に資金シフトが起こっています。つまり、預金金利で暮らせないなら不動産収入で、という思いが強いのでしょう。

 

そこで、私がもしバンコクで不動産投資をしてその王道ともいえるイールドプレイ(不動産賃貸運用)だけで10年以上、質素ながらも不満のないハッピーリタイア生活を送りたければどうするだろうか、と考えてみました。

 

その結果、もしバンコクでのハッピーリタイアメントが自分の最重要投資目的であれば、これまでブログで書いたことと矛盾するように見えますが、多分、私はプレビルドや築浅物件など買わないだろうと思うのです。

 

次回に続く

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デジタルワーカーに大人気のタイ、正式なビザが出ます

Smart Visa以前、バンコクでリモートワークする(その1)でも書きましたが、バンコクではPCだけ持ってやってきて働く外国人リモートワーカーが急増しています。

Normad ListNormad List 22014年以降、タイはリモートワークに適したベストロケーションとしてデジタルワーカー達に注目されるようになり(注:この理由についてはタイでリモートワークする外国人が急増中(その2)で詳しく書いています)、今ではバンコクだけでなくタイ全体で増えています。

やはり何と言っても高級コンドミニアムの家賃が安く、生活費がどこよりも安いことが最大のメリットです


これに対して、今まではビザが要るのかどうか政府の見解もはっきりせずグレイなエリアと言われていて、大半のデジタルワーカー達は観光ビザを延長するビザランでタイに長期滞在していました。

しかし、タイ政府もここにきて、デジタルワーカー達はタイ経済の発展にプラスだとの結論に達し、公式に期間4年のデジタルノーマッドのためのビザ、“スマートビザ”というのを発行することになったようです。


それまでは実際にビジネスを立ち上げたり、投資家、会社の管理職や専門性の高い職種の外国人だけに就労ビザが出されていたのですが、このスマートビザによりタイがデジタルワーカー達のハブとなり、今まで以上にデジタルワーカー達がタイに集まるようにするのが狙いです。

ただし、デジタルワーカー全員がスマートビザを取れるとは限りません。基本的にビザの対象は3つのグループで、1つは専門性が高く革新的なニュービジネスを生み出せる人、次は10の分野でタイへの投資に貢献できる人(ここに不動産投資が入っているかどうかは不明)、そして新しいビジネスを立ち上げる人となっていますが、
詳細はまだ明らかにされていません。

尚、この4年のビザがあれば就労ビザは不要で、今まで必要であった90日レポートも1年に1回ですむようになりますが、
その人でなければできない専門性を持ったデジタルワーカーである必要があります。


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วันนี้นายกรัฐมนตรี เป็นประธานการประชุมคณะกรรมการบริหารราชการแผ่นดินเชิงยุทธศาสตร์ (บยศ.) ครั้งที่ 9/2560 เพื่อขับเคลื่อนโครงการที่สำคัญ 2 เรื่อง คือ SMART Visa และ Doing Business Portal ติดตามรายละเอียดของทั้ง 2 โครงการได้ที่นี่

โครงการ SMART Visa เป็นหนึ่งในนโยบายในการช่วยสนับสนุนให้บุคลากรจากต่างชาติ อย่างเช่น นักลงทุน ผู้เริ่มธุรกิจใหม่ พนักงานที่มีความสามารถ และผู้เชี่ยวชาญในด้านเทคนิค ได้เข้ามาแลกเปลี่ยนความรู้ทั้งภาครัฐและเอกชน ช่วยเสริมศักยภาพการเติบโตของธุรกิจในประเทศไทย และยังเพิ่มอัตราการจ้างงาน การผลิต และการขาย เพื่อผลักดันเศรษฐกิจให้ก้าวหน้ายิ่งขึ้น มาดูกันว่าบุคคลใดบ้างที่สามารถยื่นขอ SMART Visa ได้ และจะได้สิทธิอะไรเพิ่มเติมจาก Visa แบบปกติ สามารถดูรายละเอียดเพิ่มเติมกันได้ที่นี่#ขับเคลื่อนไทยให้ก้าวหน้า

‘DIGITAL NOMAD VISA’ FINALLY INTRODUCED IN THAILAND WITH A 4 YEAR DURATION

August 19, 2017 / Nomad Guide 


The Thai government approved a “Smart Visa” for business professionals today. It will be a major boost for Thailand as a Nomad hub, as it will invite more Digital Nomads and help them stay for longer durations than 3 months. They have currently limited the applicants to startup business owners, investors, high leveled executives, or other highly-skilled professionals. This visa may not work out for all Digital Nomads and all the details are not available at the moment. Currently, DNs can pay taxes as a foreign company or register the company in Thailand. (Thailand registered companies can get a tax holiday for 3 to 8 years)

 

A work permit won’t be necessary with this “Smart Visa”. Rather than reporting to authorities every 90 days now “Smart Visa” holders will only need to report to the immigration bureau every one year. This visa can also extend to family members. Although, it may not apply for all Digital Nomads, especially those working as content writers and other professions not fitting into the highly-skilled professional category.

 

This was long awaited by Digital Nomads as Thailand saw a sudden ‘boom’ of Digital Nomads since 2014. Most Digital Nomads are still working there on tourist visas without work permits. The work permit was considered as a major gray area, with some co-working spaces in Chiang Mai getting raided for unknown reasons. The government expects that this move would boost business growth leading to long-term economic benefits. Application for this visa would be available from January 2018. This is quite similar to the French Tech Visa introduced earlier this year.

タイでリモートワークする外国人が急増中(その4)

Normad List 2さて、話がそれましたが、ここに上げた表が人気ベスト9の詳細内訳です。

黄色で囲ってあるところが弱点なのですが、バンコクはマイアミ並みに治安が悪いようです。

マイアミは私も2回ほど行ったことがありますが、バンコクのほうが大分安全なような気がします。もっとも、最後にマイアミに行ったのはもう10年以上前の頃なので、今は知りませんが…。

ただ、ここでリモートワーカー達が最も重要視するのは前にも書いたように、インターネット環境と生活費だと思います。その意味では、同率3位のロサンゼルス以下、全部で5つの都市がアメリカですが、生活費がバンコクよりかなり高くなっています。

しかし、英語圏でもないロシア人や日本人にとってはどうせ
英語が不得手なこともあり、無理してアメリカに住む必要もないので、やはりバンコクの方が人気が上なのだろうと思います。実際、毎日タイ語学校に通ってタイ語の勉強を真面目に続けているロシア人や日本人は多いですが、この点、駐在員は学校に通う時間などありません。フリーランスというのがデジタルワーカー達の最大の強味であり、海外生活をエンジョイしてますね。 

また、サムイ島やプーケット島などについては、物価もそこそこでネット環境のインフラも整備されているので、ナイトライフやイベントが好きな都会志向の人はバンコク、自然が好きなリゾート志向の人はチェンマイやトロピカル・アイランドと住み分けができているようです。

参考までに、どうしてデジタルワーカー達がタイを選んだのかについてのコメントを下に貼り付けておきました。

タイは入国ビザでうるさい事を言わない、世界中からフライトがあるのでアクセスが便利というのは、さすが観光立国のタイ、外国人に対して門が広いです。

そして興味深いのは、タイが選ばれるもう1つの理由として、ヨーロッパとアメリカの中間にあるため、両大陸のビジネスアワーとオーバーラップするという、なるほどと思う強味もあります。

つまり、真冬の時期に厳寒のアメリカやヨーロッパのカウンターパート達を相手に、名前はサムイだけどちっとも寒くないサムイ島のビーチで
その1の写真のように寝そべって仕事をするという、夢のような職場環境でもあるわけです…。(これ、あんまり面白くないですかね?)

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Why did we decide on Thailand?
Honestly, there are many incredible locations in the world which we could have chosen. But we also didn’t want to make it more difficult for this first experiment than needed.
The key factors we were looking for are:

  • Easy access (flights, visa, etc.)
  • A fast and stable Internet connection (absolutely crucial when working remotely)
  • A time zone that overlaps with our headquarters in Barcelona and with the US where most of our clients are.
  • Good (touristic) infrastructure. We don’t need luxury. But we did want things to work out without having constant problems. And dealing with people that speak English and are already used to Western values and needs simplifies that a lot and reduces your chances of having constant headaches or even desires to kill someone right on the spot.

So we decided on a country which we already knew quite well from our personal travel experiences: Thailand. And in particular a tropical island called Koh Samui.
Some of us had been there before, so we knew our way around and even had some local Thai friends that could help us in setting everything up.

タイでリモートワークする外国人が急増中(その3)

visa日本人はエクスパットというと、企業の駐在員のことだと思っている人が多いのですが、それは違います。

本来、国を離れて遠くの場所に住む人、という意味なので、バンコクに住むロングステイヤーや現地採用で働く人、そして、デジタルワーカー達も含まれます。

 

ちなみに、日本の外資系企業ではエクスパットと区別して駐在員という意味ではセカンディーというのをよく使うのですが、実際にはこれも間違いで、イギリス人ビジネスマンに聞くと、そういう意味はないそうです。

 

ここでちょっと不動産投資の話に戻るのですが、これまでブログや雑誌のコラムの中で、1ベッドルームであっても家賃が2万バーツ以上の物件に投資すべきと書いてきましたが、これにはそもそも駐在員はターゲットとして想定していません。ターゲットはその他のエクスパットであるロングステイヤー、現地採用、そしてデジタルワーカー達です。

 

駐在員は会社の住宅手当があるので、大抵の人はもっと広くて家賃の高いところに住みます。私も駐在員だったから分かるのですが、5万バーツの住宅手当があるのに会社のために節約して2万バーツの狭小物件に住むような殊勝な人など絶対にいませんから。

 

一方、このデジタルワーカー達はほとんどがフリーランスで住宅手当などありません。だから家賃にはこだわりがあります。私の知っている38歳の日本人プログラマー、Eさんは、大阪の会社からプログラム開発の仕事を請け負っていて、月収40万円から50万円をもらいながら、トンローソイ53の家賃3万バーツの1ベッドルームに住んでいました。2011年の大洪水の前にやってきたそうで、バンコクはもう6年にもなりますが、つい2ヶ月前、借りていた部屋を引き払い、神戸の実家に戻っていきました。送別会の飲み会で聞いたところ、結婚するのでしばらくは日本で働くそうです。

ここに添付したようにデジタルノーマッドは就労許可は要らないらしいのですが、彼の場合も
観光ヴィザで入国していたので、ヴィザランとかいうやり方でその観光ヴィザを延長していました。だから、時々用もないのに日本に帰っていて、面倒臭い、早く50歳になってリタイアメントヴィザが欲しい、とか言っていましたね。まだ、38歳なのに…。ただし、このヴィザの件はちょっとグレイゾーンのようです。


実は今、中国人やロシア人がタイでコンドミニアムを買っている大きな理由の一つがこれなのですが、ある程度お金に余裕があれば、今、コンドミニアムを先行投資で買って賃貸しておき、将来、50歳以上になった時に自分のセカンドライフで使いたい、という投資と自己居住を兼ねた一石二鳥狙いです。

でも、私から見ると、そんな物件買ったら投資になんかならないのでは、というのを買っている人が多いのですが…。

いずれにせよ、この位の収入を得ながらバンコクで暮らす日本人デジタルワーカーにはこれまで何人か会ったし、ロシア人達もその位もらっているようなことを言っていたので、多分、10万から15万バーツがバンコクに来ているデジタルノーマッド達の平均的な月収だろうと思います。

また、見方を変えれば、今はデジタルの世界で勝負できる専門能力を持つ連中
なら国境はないのと同じで、世界のどこででも働けるということでもあります。


次回に続く

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タイでリモートワークする外国人が急増中(その2)

Normad Listさて、これが現在、世界中のリモートワーカーから評価の高い都市のランキングです。

バンコクが世界第3位になっていますが、その理由の一つがインターネット環境の優秀さです。

デジタルワーカーとかデジタルノーマッドと呼ばれる連中が海外でネットを使って仕事をする以上、インターネットがサクサクと繋がらないのでは話にならないので、デジタル環境は最重要項目です。

このベスト9の中で、速度が40MBPSと最も優秀なのがバンコクです。でも何故か、私のコンドミニアムのネットは遅いしすぐディスコネクトになるので、これって本当なのかな?、と思ったりもするのですが…。多分、月額料金をケチって一番安いのから2番めので契約しているからだけかもしれません…。

そして次の重要な理由が生活費の安さです。このベスト9の中でルーマニアやハンガリーを抑えて、バンコクは月額1,077ドルと最安値を維持しています。つまり、住宅の家賃を入れても贅沢しなければ、1ヶ月12万円ぐらいで生活できるということです。

もっとも、我々日本人にとってはここ数年の円安で、かつてはバンコクの物価は日本の3分の1以下で楽勝、と幾分上から目線で見ていたのが、今はどう見ても2分の1がいいところです。つまり、日本人は昔より貧乏になったということです。その内、タイ人は凄いな、と下から目線で見ることになるかもしれませんね。

その証拠に、セカンドライフをバンコクで送ろうと5年以上前にやってきた団塊の世代の人達は、最近の円安で20万円ぐらいの年金では夫婦でやっていけなくなったとかで、かなりの人達が日本に戻っていると聞いています。

私がロンドンで駐在員をしていたバブルの頃は、ジャパンアズナンバー1、世界最強のジャパンマネーと世界からおだてられて、肩で風を切ってリージェントストリートを闊歩していたものですが…。

でも、こうやって世界各国の都市と比較してタイ、そしてバンコクの人気度を示してくれると分りやすいし、バンコクの中でも最近、サンシリなどがco-working spaceとしてこういうタイ人を含めたデジタルワーカー達のためのワークスペースをコンドミニアムの周辺に作って売り物にしているのも納得がいきます。

残念ながら、前回の写真はサムイ島で働くデジタル・ノーマッドの写真なのですが、タイのトロピカル・アイランドに関する資料は見つかリませんでした。しかし、白い砂浜と沖縄よりきれいだといわれるアンダマン海の透明な海が白人達を惹きつけるのは当然のことです。

特に最近は、ルーブルの安定もあって、ロシア人がパタヤやプーケットに戻ってきているので、そこで働くデジタルワーカー達ももっと増えるだろうと思います。実際、私がタイ語学校で知り合うロシア人は殆どが30台から40代前半のリモートワーカー達です。

次回に続く

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タイでリモートワークする外国人が急増中(その1)

remote working毎回、不動産投資の話ばかり書いていると、ちょっと飽きてきます。

元々このブログは、半分暇つぶしのつもりで始めたのですが、
最近は毎週せっせと不動産マーケットの動向を調べたりしていて、アーリーリタイアしてのんびり暮らそうとバンコクにやってきたつもりだったのに、これって何だか本末転倒ではないか、と思うようになりました。

当初は、いわゆる「バンコク沈没組」(バンコクに住む人にしか分からない隠語ですが、意味は大体想像がつくはずです)には入りたくなかったので、keep myself busyのつもりで始めたブログですが、今はブログのアップロードだけでなく、雑誌のコラム記事の連載、日本での不動産投資セミナーがライフワークになっています。

これはこれでラッキーだったとは思うのですが、やはりちょっと息抜きがしたいとも思うようになり、これからは、たまにはブレークタイムとしてエッセイ風にバンコクに居て思ったこと、感じたことを気ままに書いていくことにします。

そこで、以前、バンコクでリモートワークすると題して、インターネットを使って仕事をしながらバンコクでの生活をエンジョイしている連中の話を書いたところ、びっくりするほどの閲覧があり、これってあんまり不動産とは関係ないのだけど、と思いながらも、日本ではこういう話が受けるのかと思ったことがあります。

従って、今回は最初のブレークタイムとして、今もバンコクだけでなく南の島や北のチェンマイでも急増しているリモートワーカーの話題について書いてみます。

次回に続く

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雑誌連載について

雑誌連載先日、バンコクに住んでいる人なら誰でも知っている週刊誌「ワイズ」さんから連絡があり、編集長との打合せ結果、今月末から3ヶ月間、12回にわたり、バンコクのコンドミニアムについて連載することになりました。

読んだことがある方もおられるかもしれませんが、実は昨年の10月から今年の3月末までの6ヶ月間、既に連載していたのですが、あれは私が毎回書き下ろしたものではありません。

ワイズさんの編集部が私の出した本「バンコク不動産投資」のオリジナル原稿をあれこれ切り貼りして半年間、連載という形で載せてきたもので、私も他人事のように時々読んでただけです。

私としては、何もしなくて原稿料がもらえるので、究極の軽労働だと思って有難く報酬だけ受け取ったのですが、1年以上前に上梓した本の原稿なので、
基本的なところはそう変わってないものの、最新動向というものではなく、この辺はちょっともう違うな、というような若干の違和感を感じる部分もありました。

従って、今回は書き下ろしでいくということなので、最新動向を書いていくつもりです。つい先日、何とか連載3回分ぐらいの原稿を書き終えて編集長に送ったところですが、バンコクの不動産購入に興味のある人に是非読んでいただけたらと思います。

ところで、もう既に1年以上にもわたり、月刊経済誌「アレイズ」さんでも「バンコク不動産投資最新動向」という題で連載させてもらっています。バンコクの野村総研さんも連載しているビジネスマン向けの雑誌なので、ちょっと難しい記事が多いですが、私も毎月1ページをもらって書かせてもらっています。

原稿用紙4枚程度で何を書いてもいいということなので、バンコクの不動産市場について独断と偏見に満ちた視点から書かせてもらっていますが、私にとってはライフワークみたいなもので、楽しみながら書いています。

しかし最近は、他のことばかりやっててあまりブログの更新もできなくなってきていて、これではいけないと思うようになり、しばらく日本でのセミナーを中断して原稿書きに専念することにしました。その代わり、今度はワイズさんの不動産会社であるBHGさんと近々バンコクでセミナーをやってみようかという話もしています。もっとも、これについてはまだ日程等未定ですが。

いずれにせよ、そんなわけなので、これから3ヶ月ぐらいはタイムリーな情報発信を増やしていくつもりなので、このブログの方もよろしくお願いします。

尚、メルマガは基本的にアレイズやワイズの雑誌に投稿した記事を日本の読者の方達にもお届けすることを目的に始めたものです。

ちなみに、先週配信した4月に開通したばかりのサムローン駅についての話は、5月10日発行の月刊アレイズに載る記事を一足早く送らせて頂いたのですが、こんな感じでこれからもブログ以外の雑誌等で書いた記事や情報をメルマガで配信していくつもりですので、興味のある方は是非、メルマガ登録をお願いします。

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そろそろ年末なので、気が緩みますね

間取り図

Q House On Nut

今日はもう1216日。アレイズ新年号の原稿締切が19日なので、この週末になんか書いて出さなくてはなりません。

 

そう思って、今日は午後3時には家に帰って自宅の書斎でちびちび酒を飲みながらネタを考えていたら、ネタが見つからないまま、結局酔っぱらってしまいました。

 

オンヌット駅前の25階にある自宅の書斎(この間取図のセカンド・ベッドルームを書斎にしています)から見る小高い丘の上に住んでいるような眺望とジョニ黒ストレートのマッチングが気持ちいいので、知らず知らず酒が先に進んでしまいます。

 

でも、多くの人はどうしてこういう物件のよさが分からないのですかね。コンドのクオリティを判断する一つの大きな尺度がFrontage to Depth Ratioですが、これが1以上ある物件はなかなかありません。

日本のマンションは大半がスカイウェイ式の外廊下なので、玄関側にも明かり取り程度の窓を付けて田の字型にできますが、バンコクのコンドは中廊下式なので、外向きの開口部しかありません。従って、このレシオが重要になります。快適な居住空間のためには最低でもレシオ1以上欲しいですね。

私なんかは4年前のプリセールでこのユニットのレシオが1.5近くもあるので、これの一点買いで飛びついて買ってしまいました。
ブログでも以前、某コンドプロジェクトに対して、CBDでもないのに間口が4メートルもないうなぎの寝床のような1ベッドルームなんか買ったらダメだ、とこき下ろしたことがありますが、一人住まいの私の部屋はわずか44㎡ですが、8メートル以上の贅沢な開口部を持つユニットです。

 

間口がそれだけあって44㎡ということは、奥行きが5メートルちょっとしかないということであり、どの部屋も開放感と眺望は最高です。こんな贅沢な間取のコンドというのはなかなかないのですが・・・。

 

さて、明日はフランス人の友人、ジャックがあのレイモンランドのロフト・エッカマイを買いたいと言うので連れていき、その後はまた酒盛りです。

 

でも、日曜には何とか面白い新年号の原稿を書くつもりですが・・・。


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タイ人、アッパーミドルクラスの給料っていくら?(その2)

タイ人の給料比較さて、前回の表を和訳したのがこれですが、いわゆるアッパーミドルクラスの月収については、ざっくり言って少なくとも5万バーツ、約15万円あると考えていいのではないかと思います。ただ、繰り返しますが、これは月収上位3位の業種での最低値なので、平均値ではありません。

 

しかも、タイは女性がよく働く国なので、日本のように専業主婦はあまりいません。従って、夫婦の収入を合わせた世帯収入ということを考えると、この1.5倍ぐらいの月収があると考えても無理はないと思います。

 

さらにタイの生活物価は日本の半分以下ということも考慮すれば、課長クラスや部長クラスのアッパーミドルクラスにとっては、平米15万バーツのハイクラスで、40から50平米、金額にして600万から750万バーツ(1,800万から2,200万円)程度の1ベッドか2ベッドルームを購入するのはそれほど無理な話でもないように思えます。

 

となると、もしプレビルドを買って将来竣工前にゲンガムライで転売して儲けたければ、このクラスの駅近プロジェクトを狙うのは間違ってないと思います。

 

そもそもどうして竣工直前の物件がよく売れるのかを考えると分かるのですが、普通のサラリーマンの場合、住宅を全額キャッシュで買うのは無理なので、当然、銀行の住宅ローンを借りることになります。

 

その場合、竣工引渡しが近づいて初めて銀行に借り入れ申請をするわけで、そこで与信が降りれば即ローンを実行して買えます。しかし、プレビルドをプリセールで買った場合、その時に与信が降りても、銀行も馬鹿ではありませんから竣工までの間に何年も経っている以上、貸し出し実行前に再審査をしますから、そこで却下されれば何の意味もありません。

 

従って、将来の自分の仕事と収入が確実で住宅ローンが借りられる自信がある人はプリセールで買いに入りますが、それが心配、もしくは余計なリスクを取りたくない人は、竣工引渡しが近づいた物件をちゃんと与信が降りてから買おうとします。その場合、デベロッパーも日本で言うローン特約を受けてくれる場合が多く、与信が降りなかったためにダウンペイメントを全部失うというリスクはなくなります。

 

これがゲンガムライのチャンスが生まれる市場構造であり、竣工前の転売というと聞こえが悪いですが、分かりやすく言えば高利回りのつなぎ融資みたいなものです。従って、キャッシュリッチな富裕層や外国人投資家にとっては、ここにプレビルド特有のゲンガムライとイールドプレイ投資のダブルチャンスが出てくるわけです。ただし、所有権移転登記前の売買なので税務署に知れることがなく、税金回避の温床になっていることも事実で、ちょっと胡散臭いところもあります。

いずれにせよ、もし竣工時に不動産市況が現在のように悪いと、竣工前に売り抜けることができなくなるので、ハイリスク・ハイリターンという投機的な面もあるのです。
だから私は、たとえゲンガムライ狙いであっても、最悪の場合は自分で買い取ってイールドプレイに切り替える覚悟を持って投資することをアドバイスしています。


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タイ人、アッパーミドルクラスの給料っていくら?(その1)

給料比較

拙著の本やこのブログの中で、近い将来、ホワイトカラーミドルクラス(アッパーミドルクラスのこと)が実需で買い上がってくる、グレードセグメントで15万バーツ以上のハイクラス、駅近の物件を買うべき、とお勧めしてきました。

 

しかし、そうは言ってもタイ人のミドルクラスの月給はいったいいくらなのだろうと思いますよね。

ナイトフランクの資料でこんなのが目に止まりました。これは職位別の最高月収がもらえるベスト3の業界を表にしたものですが、この業界なら最低でもこれだけもらえるというものです。

そして、住宅購入に関してのアッパーミドルクラスというのはこの中でいう課長クラス以上だと思っていいと思います。

 

今、タイ経済は不景気のど真ん中にあるというのに、失業率は1%以下です。しかも大学卒のミドルクラス以上に対する求人は急増中でサラリーも毎年上がっています。

 

そういうのを聞くと、どうしてタイが不景気なのかと矛盾を感じると思いますが、中国がGDP成長率で6%以上あるにも関わらず、中進国の罠にはまって悪戦苦闘中であるのと同じで、タイもまた中進国であり、年率3%程度の経済成長では全然足りないということなのだろうと思います。

 

ところで、この表で分かるように不動産業界の部長クラス以上の月収は他業種に比べて最高クラスです。住宅市場が飽和点に達している日本と違って、タイではデベロッパーはまだまだ儲かる人気業種だというのが分かると思います。

さらにこの上に、儲かった年には6ヶ月とか10か月という結構なボーナスも出ているようですから、物価調整をした実質ベースでは、日本の大手不動産会社の部長クラスより多くもらっているのだろうと思います。


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バンコクでリモートワークする(その2)

co-work

ところで、私が今ここでやっていることは、バンコクの不動産マーケットの最新情報を英語とタイ語で入手し、それを現地に見に行って確認したりしながら、自分のコメントを添えて日本の読者に対してブログで伝えるということです。

 

これもある意味、リモートワークです。しかし、これはさすがに日本に居てはできません。不動産はローカル性が強いのでバンコクに居るからこそオンタイムな情報が取れるのであって、世界のどこにいてもできるというものでもありません。

 

偶然、ロングステイ先として選んだのがバンコクだったのですが、この記事のようにバンコクの街が世界でもベスト3に入るほどリモートワーカー達に人気があるということなら、運良く私もこの街でインターネットを使ってリモートワークをしていることになると気が付き、少し嬉しくなりました。

 

手前味噌になってしまいますが、実際、バンコクで自分で買ったコンドミニアムに住み、リラックスして生活しながら、毎日このブログ記事を書いています。そして、たまに日本に出かけて行ってセミナーを開いたり、バンコクまで訪ねてきて頂いたクライアントに投資コンサルティングをしたりと、今はこのリモートワークを楽しんでいます。

 

従って、日本に居なくともインターネットを使ってどこででも仕事ができるという立場の人であれば、リモートワークでバンコクに住んで仕事をすることも、是非一度検討してみるべきだと思います。ワーク・ライフ・バランスは最高です。


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Co-working spaces continue to grow in popularity as both startups companies and traditional businesses require greater flexibility. This, along with advances in technology that have improved communication and collaboration, has helped co-working spaces rise to prominence.

This trend has begun to make inroads in the Asia-Pacific region including Bangkok where places like The Hive and Hubba continue to grow in popularity. However, the trend is still relatively new and it remains to be seen just what effect it will have on the office market as a whole.

“It is undeniable that co-working space is a new rising trend in the Bangkok office market,” Nithpat Tongpun, head of office services, CBRE Thailand, said. “However, it is necessary that co-working operators in Bangkok truly understand the demand level, all associated costs and investment returns so that they have a clear picture of the market as the competition in co-working space has been increasing.”

CBRE_Expansion Plans of Co-working Space Operators in Asia Pacific
CBRE’s latest Viewpoint, The Rise of Co-working Space in Asia Pacific: Boon or Bane?, noted that there are nearly 200 co-working spaces in the Asia Pacific region. Most of these are located in gateway cities such as Hong Kong, Singapore, Shanghai, Tokyo, Sydney and Melbourne. And while local and regional co-working space operators are the most prevalent in Asia Pacific with a market share of 60 percent, several international players could soon expand into the region.

“Competition among co-working space operators is intensifying as they open more centers, lease larger spaces and increase their presence in prime areas. This will increase real estate occupancy costs and squeeze profit margins,” Dr. Henry Chin, head of research, CBRE Asia Pacific, explained. “Co-working space operators need to plan expansion carefully, keep costs in check and be aware of this increasing competition—as well as conducting thorough assessments of supply and demand dynamics.”

バンコクでリモートワークする(その1)

Remote Work

以下は、リモートワーク(会社から遠く離れた外国でインターネットを使って仕事をすること)をする主にフリーランスの外国人にとって、バンコクは世界で最も人気がある街の1つである、という記事です。

 

バンコクではオフィスの新規供給がほとんどないので、オフィス賃料は高止まりしている。しかし、フォーブスの調査によれば、バンコクは自宅で仕事をするには世界でも最高の場所の一つとのこと。また、ノーマッドの調査によれば、バンコクはリモートワークで働きながら住むのであれば、世界で人気ナンバー1とのことでもある。

 

その最大の理由は、街のプライムエリアでコンドミニアムやサービスアパートメントが充実していて、しかも他の国の大都市に比べて家賃が相当安いところにある。また、バンコクの生活費の安さも魅力であり、更にナイトライフやWiFi環境整備の良さも理由の一つである。

 

その上、バンコクには外国人が多いことから、外国人同士のコミュニティも発達していて、母国から遠く離れていても孤独にならず、楽しめる生活環境がある。

 

尚、このフォーブスのランキングでバンコクに匹敵する他の街には、ハワイのオアフ島、イタリアのブラノがあるが、これらはその風光明媚な住環境が魅力で、そこではリモートワーカー達がリラックスして仕事に打ち込めることが人気の理由である。そして、チェコのプラハやテキサスのオースティン、フランスのコルマーが後に続く。

 

さて、記事の内容は以上ですが、実は私は今も毎日、午前9時から12時までの3時間、好きでバンコクのタイ語学校に通っています。そして、そこで知り合ったロシア人やイギリス人にインターネットを使って本国の企業相手に仕事をしているフリーランサー達が多く、確かにこういうリモートワーカー達がバンコクに多いことを実感しています。

 

次回に続く


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Bangkok one of the world’s top remote working destinations

While office rents in Bangkok have remained high with only a limited amount of new office supply coming onto the market a new trend in working could render that point moot for some. Forbes named Bangkok as one of the world’s best places to work from home. In addition to this Normad.com ranked the Thai capital as the best city in the world to live and work remotely.

Low rents are among the reasons Bangkok is deemed to be such a great place to work remotely from. An upscale condominium unit or serviced residence in a prime Bangkok location is significantly cheaper than in many other cities. This is one of the most important considerations for remote workers.

Bangkok’s low cost of living also factor in the ranking as well as the city’s infamous nightlife and solid Wi-Fi connectivity. There is also a sizable expat community that helps create a positive environment for remote workers who come to the country from abroad.

Other cities to make the list were Hawaii’s famed island of Oahu and Burano in Italy. The reasons these locations were ranked so high had more to do about scenery than anything else. Both are situated in picturesque areas that help remote workers stay focused and relaxed.

Prague, the capital of the Czech Republic, also made the list for more pragmatic reasons. While there is plenty of history and unique places, rents in the city are also quite inexpensive and the cost of living is low as well. Austin, Texas and Colmar, France rounded out the list.

コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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