バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

その他

我々は誰も見捨てない

corona6今朝の経済紙、タイの日経新聞ともいえるグルンテープトゥーラギットに載った記事です。

最近話題になっていた、コロナで収入が減った人たちを助けるために、政府が5,000バーツ/月の支援金を出すという件ですが、今朝から早速タイ南部のソンクラー県住民に届き始めたようです。

当初政府は、審査をパスした人にまず通知がいくといっていたらしく、その通知が届かなかった住民たちは、審査に落ちたのだろうと諦めていたところに、今朝、支援金が振り込まれてきたのを知り、喜んでいるというニュースです。

この政府支援は、コロナ被害を受けて売上が激減した中小商店や農民などの、生活に困っている人たちを助けるというのが目的です。

日本では30万円の支援金とかで、随分大盤振る舞いの話になっていますが、それに比べればタイは月額たったの5,000バーツ(約17,000円)の小さなお金です。

しかし、タイの場合、蓄えのない人が多く、これらの人たちにとって、わずか5,000バーツでも生活する上ですぐにでも必要なお金であり、何よりスピードが重要なことから、受け取った人達は本当に助かっているということです。

支援金を受け取ったある人は、この2カ月間、売上がほとんどゼロで、生活にも貧窮していたそうです。また、ある人は、何の審査結果も届いてなかったものの、銀行から「5,000バーツの入金あり」のSMSメッセージが届いた瞬間、当てにしていた政府からの支援金に違いないと思ったそうです。

ところでこれは、今回の政府のスローガン、'เราไม่ทิ้งกัน'(我々は誰も見捨てない)、の政策 に沿って支援されているものです。

こんなことをいうと不謹慎かもしれませんが、タイ政府のやり方にはどこかちょっとロマンを感じますよね。日本ではこんなことはいわないでしょうから…。

それに、通知等の事務作業で遅れが出る前に一刻も速く支援を始めるというスピード感は、トップダウンの軍事政権だからこそできるのかもしれません。

もっとも、緊急事態でもあり、ひょっとするとちゃんと審査なんかしてないのかもしれませんが、いずれにせよ、素晴らしい判断だと思います。

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'เราไม่ทิ้งกัน' ชาวสงขลาเฮ รับเยียวยา 5,000 บาท
ประชาชนดีใจ ตื่นขึ้นมามีเงินเข้าในบัญชี 5,000 บาท ไม่คิดว่าจะผ่านการคัดเลือก จะนำเงินที่ได้ไปใช้จ่ายรายวัน
ผู้สื่อข่าวรายงานจากจังหวัดสงขลา ประชาชนหลายคนเริ่มได้รับการโอนเงินเยียวยาผู้ที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 หรือ เราไม่ทิ้งกัน ตามนโนบายของรัฐบาล จำนวน 5,000 บาท เช่น หญิงสาวอายุ44 ปี ซึ่งเป็นผู้ประกอบการร้านเครื่องเสียงในอ.หาดใหญ่
และเป็นหนึ่งในผู้ที่ผ่านการคัดเลือกให้ได้รับเงิน 5,000 บาท โดยมีการโอนเงินเข้าบัญชีพร้อมเพย์ของธนาคารไทยพาณิชย์เมื่อเวลา 02.21 น. และมาเห็นข้อความเงินเข้าในตอนเช้า
หญิงสาวคนนี้บอกว่า ทีแรกก็ไม่แน่ใจว่าเป็นเงินเยียวยาโควิด19 หรือไม่ เพราะตามข่าวบอกว่าจะมีข้อความส่งมาให้ก่อนว่าผ่านหรือไม่ผ่าน แต่อยู่ๆก็มีเงินเข้ามาทันที โดยระบุในข้อความว่าเงินโอน/เงินเดือนละ 5,000 บาท ซึ่งน่าจะเป็นเยียวยาจากโควิด19
โดยได้ลงทะเบียนในประเภทของผู้ประกอบการเพราะได้รับความเดือดร้อนอย่างหนักจากโควิด19 โดยเช่าบ้านเปิดร้านเครื่องเสียงและซ่อมรถยนต์เล็กๆกับสามี แต่ละวันแทบไม่มีลูกค้าแม้แต่รายเดียวในช่วงเกือบ 2 เดือนที่ผ่านมา เงิน 5,000 บาท ที่ได้จะนำไปเป็นค่าใช้จ่ายรายวันและขอบคุณรัฐบาลที่ให้การช่วยเหลือ

感染者38人に減少、タイはコロナを封じ込められたのか?

corona 5今日、安倍首相が緊急事態宣言を出す予定です。

一方、タイでは今朝、昨日の感染者は38人まで減ってきたという報告が出ました。

3月26日の非常事態宣言と、それに伴うバンコクのロックダウンからわずか12日、予想外の展開です。

これで、入院者多数による医療崩壊も起こさず、コロナ感染拡大を食い止めることができたと安心するのは、まだちょっと早いと思いますが、くしくも今日、日本がぎりぎりまで粘って、とうとう緊急事態宣言を出すわけで、早々と非常事態宣言を出して感染拡大を阻止しようとしたタイとの対比が将来できるかもしれません。

正直なところ、これまで粘って普通に経済活動を続けてきた日本と、早くから外国人の入国規制や、
デパートや映画館などの人が多く集まるところを閉鎖したことによるタイ経済への影響を考えると、今のところ、どちらが正しかったのかはまだわかりません。

ただ、これからかなり強烈で世界的なリセッションがくるのはほぼ間違いないと、私は考えています。

ところで、コロナは免疫力の弱い高年齢者に感染しやすいといわれているのですが、タイの統計を見る限り、感染者の平均年齢が35歳と、年齢はあまり関係ないようです。

従って、日本でも最近、予想外に若者の感染者が増えているというような記述を見かけるのですが、タイの事例を見る限り、30代40代の人でも油断してカラオケとかで遊んでいると、感染してしまうことになるかもしれません。自己責任とかいって、あまり軽く見ない方がよさそうです。

ところで、バンコクの不動産市場のことをこのブログで書いている私としては、今、ここでコロナ感染が阻止できて、近い将来にタイで普通の生活が取り戻せるかどうかは、これからの不動産マーケットにも大きな影響与える重大なことだと思っています。

是非、これが本当にコロナ制圧成功の兆候であればいいと思っている次第です。

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感染拡大阻止には法的拘束力を!(エピローグ)

コロナ18先日、「感染拡大阻止には法的拘束力を!」で書いたブログ記事が日本の言論サイトである「アゴラ」にも載りました。

このサイトのことはあまり知らないし、これからも政治的なことに首を突っ込むつもりもないのですが、そもそもブログでこのコラムを書こうと思ったきっかけは、先週、埼玉スーパーアリーナで開かれたK1の試合で、会場に来た観客が、コロナ感染は「自己責任」だから問題ないようなことをいっている記事を読んで、それは違うだろうと思ったことに始まります。

20代、30代の若い人にしてみれば、コロナなんてほっとけば治るただの風邪みたいなものかもしれません。しかし、視点を変えて、自分の年老いた両親、もしくは祖父母のことを思えば、ちょっとは考えが変わると思います。

確かに、自分が感染するのは自己責任です。しかし、周囲の多くの人、特に高齢者や基礎疾患のある社会的弱者ともいえる人達に感染させると、重症化させてしまうというのがコロナの厄介なところです。

その点、タイのプラユット首相が早々と非常事態宣言を出し、法的拘束力を持ってコロナ蔓延阻止に取り組み始めたことには大賛成です。

一方、安倍首相は、学校閉鎖はさっさと決めたのに、
日本の経済界が受けるダメージに配慮しているのだろうと思いますが、感染者が2,000人になろうとしている今でも、「緊急事態宣言」の発令を逡巡しています。

私と違う意見の人も多くいるとは思いますが、日本ももうこの辺が限界だと思うし、一刻も速く法的拘束力を持ってコロナ感染拡大阻止に取り組むべきだと思っています。

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感染拡大阻止には法的拘束力を!

コロナ15毎日、あまり外に出ないようにしているので、時間を持て余していることもあり、このところコロナに関する現地の記事をよく読んでいます。

一方、不動産市場の動きはほとんど止まっているので、大して書くこともないことから、むしろこのコロナのブログ記事をほぼ毎日一つ書いています。

さて、今日からいよいよ「非常事態宣言」が発令され、プラユット首相をトップとするCRES(非常事態対策本部)が特別法の下、コロナウイルスの感染拡大阻止に取り組みます。

しかし、つい数週間前まで、タイでは感染者が100人以下と比較的少なく、日本より安全な国と思われていたのです。

それがここにきて、一挙に感染者が増え、今日にも1,000人を超えようとしています。

そのきっかけの1つとなったのが、3月6日にバンコクのルンピニ・ムエタイスタジアムで開催されたタイ式ボクシング会場での集団感染でした。この時の感染者だけで130人近くに上り、これが一挙にバンコク都内に拡散し、パンデミックとなって連日感染者が増え続けることになったわけです。

そこで、今になってわかってきて批判されているのが、実は同試合の2日前である3月4日、タイ観光スポーツ省ムエタイスポーツ委員会が、コロナ感染防止のために試合を延期するようにとの緊急書状を開催者に出していたにもかかわらず、試合が開催されたということです。

そしてその結果、スタジアムに集まった2,500人の観衆のどよめきの中、コロナウイルスが集団感染していったわけです。

下のタイ語の新聞記事を読むと、同書状が出たのが試合開催のわずか2日前であったこと、ドタキャンすれば損害賠償で訴えられるリスクがあったこと等、開催者側にもいくつかの事情はあったようで、結局、試合は開催され、集団感染が起こり、そして今日の「非常事態宣言」につながったわけです。

ではなぜ、当局が緊急書状で開催中止を要請したのに、このムエタイの試合を止められなかったのかというと、実は法的拘束力がなかったからです。

コロナ16私も実際にこの書状を読みましたが、そもそも表題が「
ขอความร่วมมือ」では法的拘束力がないように思えます。

すなわち、これはただの協力依頼、協力要請であり、最終的には開催者側に決定権があるように読めるのです。

しかし、開催者側の事情も分かりますが、会場に来た観客がコロナに集団感染し、最終的に身近な高齢者にまでうつしてしまうというリスクについても考えるべきでした。

さて、本日、この宣言を出すことで、特別法の下、プラユット首相には強力な法的権限が与えられました。特に、もともとが軍事政権であることから簡単に軍隊を動かせるので、命令に反してイベントを開くようなことがあれば、直ちに軍隊を派遣し叩き潰すことができるわけです。もっとも、それに逆らってでもイベントをやろうとする人は、多分、もういないと思いますが…。

コロナ17ところで、これは日本で数日前、埼玉スーパーアリーナで開催されたK1イベントと状況がほとんど同じです。

試合開催に対して埼玉県が再三にわたりイベントの自粛を要請していたにも関わらず、開催者側はそれを無視しイベントを開いたわけで、今、集団感染が危惧されています。

日本はどこか自由ボケしていて、なんでも反対したり要請に従わなかったりするのが当然の権利と思っている人が多いのかもしれませんが、しかしその結果、間接的に全く関係のない人達にも感染させ、その生命を奪ったりすることになるリスクのことを考えると、今回の場合は「自己責任」の問題などではなく、法律による強権行使が必要だろうと思うのです。

調べてみると、日本の総理大臣にも疫病対策等として「新型インフルエンザ等緊急事態宣言」の発令が認められているようです。今回のタイの事例を教訓にして、時期既に遅しとなる前に法的拘束力や強制力を行使して、一刻も速くパンデミックを阻止する行動をとるべきだ思います。

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แฉ กกท. ส่งหนังสือถึงลุมพินี ขอให้เลื่อนจัดมวยศึกใหญ่ แต่ไม่เป็นผล ทำโควิด-19 ลามหนัก

หลังศึกใหญ่ ลุมพินีแชมป์เปี้ยนเกียรติเพชร ที่สนามมวยลุมพินี เมื่อวันที่ 6 มี.ค. ปรากฎว่ามีพิธีกร เซียนมวย แม้แต่นายสนามมวย ติดไวรัสโควิด-19 กันเป็นจำนวนมาก และทำให้เชื้อแพร่ระบาดไปหลายพื้นที่ของประเทศไทย จนทำให้มีเสียงวิพากษ์วิจารณ์ตามมา ถึงการจัดมวยนัดดังกล่าว เนื่องจากอยู่ในช่วงที่เชื้อไวรัสโควิด-19 กำลังแพร่ระบาด

ต่อมามีการเผยแพร่เอกสารของ สำนักงานคณะกรรมการกีฬามวย การกีฬาแห่งประเทศไทย ที่ทำหนังสือด่วนที่สุดถึง นายสนามมวยลุมพินี เมื่อวันที่ 4 มี.ค. ใจความระบุว่า ขอให้เลื่อนการจัดกิจกรรมที่มีการรวมตัวของประชาชนจำนวนมาก และอาจมีความเสี่ยงต่อการแพร่ระบาดของโรคโดยไม่จำเป็น ตามมติครม.วันที่ 3 มี.ค.63 ในวาระสำคัญถึงมาตรการป้องกันไวรัสโควิด-19 พร้อมระบุว่าด้วยว่า ขอความร่วมมือผู้ประกอบการสนามมวย นายสนามมวย พิจารณาให้ความร่วมมือตามคำสั่งดังกล่าวอย่างเคร่งครัด

ด้าน นายวิบูณ จำปาเงิน ผู้อำนวยการสำนักงานคณะกรรมการกีฬามวย การกีฬาแห่งประเทศไทย ในฐานะนายทะเบียนเปิดเผยว่า ทางการกีฬาแห่งประเทศไทย ได้ทำหนังสือขอความร่วมมือสนามมวยทั่วประเทศ ตั้งแต่วันที่ 4 มี.ค.ให้จัดการแข่งขันในระบบปิด ซึ่งในส่วนของสนามทั่วไป ทาง กกท. มีอำนาจในการดำเนินการ และที่ผ่านมาก็ถูกร้องเรียนจากผู้ประกอบการมากมาย บางรายจะดำเนินการฟ้องร้อง

明日、「非常事態宣言」発令

コロナ14昨日、プラユット首相が3月26日を持って「国家の非常事態」とする旨の宣言を出しました。

私の知るところでは、2010年にアピシット首相が赤シャツ内乱に対して出したもの、そして、2014年にインラック首相がス・テープ率いる反政府運動に対して出したものに続いて3回目です。

なんかタイはしょっちゅう「非常事態」になっているように見えるかもしれませんが、過去2回が政治的動乱を制圧するものであったのに対し、今回は国民全体の生命のためにコロナ感染を抑えようとするもので、対立する反対勢力もおらず、根本的に性格が違っています。

そして、3月26日より、政府各省庁の権限をプラユット首相率いる非常事態センター(CRES)に集中させ、国家を挙げてコロナ感染拡大を阻止しようとするものですが、軍隊を傘下に収めるプラユット首相には強力な実行力がありそうで、この記事の写真のように、タイのマスコミも首相の手腕に期待しているように思えます。

ちなみに、安倍首相が学校の一斉休校を決めた時に、野党や都道府県知事、校長などがここぞとばかりに狭い了見の勝手な反対意見をいっていましたが、少なくともバンコクでは今のところ、そんな声は聞こえてこないようです。


また、日本では格闘技K1のイベントが埼玉県の中止要請を無視して行われ、集団感染が起こった可能性があるとのニュースが出ていますが、今回の「非常事態宣言」により、一部の連中に自分勝手なことをさせない強制力を持って対応してもらいたいものです。

ところで、この「非常事態宣言」が出されると、我々外国人にとってどんな影響や拘束力が出てくるのかが気になるところですが、原則として以下の6つアイアンルール(鉄則)が強制されることになるようです。

1. ห้ามมิให้บุคคลใดออกนอกเคหสถานภายในระยะเวลาที่กำหนด เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากเจ้าหน้าที่ หรือได้รับยกเว้น
         
2. ห้ามมิให้มีการชุมนุมหรือมั่วสุมกัน ณ ที่ใด ๆ หรือกระทำการใดอันเป็นการยุยงให้เกิดความไม่สงบเรียบร้อย   
     
3. ห้ามการเสนอข่าว การจำหน่าย หรือทำให้แพร่หลายซึ่งหนังสือ สิ่งพิมพ์ หรือสื่ออื่นใดที่มีข้อความอันอาจทำให้ประชาชนเกิดความหวาดกลัว เจตนาบิดเบือนข้อมูลข่าวสาร     
   
4. ห้ามการใช้เส้นทางคมนาคมหรือการใช้ยานพาหนะ หรือกำหนดเงื่อนไขการใช้เส้นทางคมนาคม     
    
5. ห้ามการใช้อาคาร หรือเข้าไปหรืออยู่ในสถานที่ใด ๆ   
      
6. ให้อพยพประชาชนออกจากพื้นที่ที่กำหนดเพื่อความปลอดภัยของประชาชน หรือห้ามผู้ใดเข้าไปในพื้นที่ที่กำหนด

この中で我々に直接的に関係がありそうなのが、1の指定された時間帯での外出禁止、4の交通機関を使っての移動の禁止というところだと思いますが、広義でとらえると、我々日本人は日本に帰れないということではないかと心配になったりもするのですが…。

そうであれば、もしどうしても日本に帰る用があるのであれば、今日中に帰国便に乗るしかないことになりますが、それは難しいでしょうね。

それに、昨日、このブログで日本のナショナル・フラッグキャリアであるJALとANAには日・タイ間の便をなんとか飛ばし続けて欲しいと書いたところなのですが、昨夜の日本大使館からの連絡ではどうやら欠航が始まるようです。

次第にコロナウイルスが身近なものになり、タイに居ることにちょっと身の危険を感じるようになってきましたが、とはいっても今さらどうしようもないし、赤シャツの時のようにセントラルワールドが放火されて焼け落ちたりするような内乱状態が続くのでもないので、何かと生活面では不便ではあるものの、じっと家に居れば大丈夫なのかなとも思います。

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緊急避難、外国人は故郷を目指す

コロナ10昨日、タイ政府が陸上で接する国境を全て封鎖しました。

偶然、このブログで22日の日曜に多くの外国人労働者が母国のミャンマーやラオスに帰るべく、モーチットのバスターミナルに押し寄せていたという記事を紹介したところだったのですが、ひょっとすると、彼らはこの国境封鎖を見越して急いでいたのかもしれません。

しかし、ウドンタニにしろチェンライにしろ、そこにたどり着くまでに10時間以上もバスに乗って、それから国境を渡るバスに乗り換えるのでしょうから、昨日の国境封鎖の前に、間一髪で間に合ったのでしょうか?

タイ政府としては、とにかくバンコクから出るな、という要請をしているのであって、タイ人であろうが外国人労働者であろうが、故郷に帰ってコロナウイルスをバンコクの外に拡散させないためにやっていることなので、外国人労働者に対する悪意はないのでしょうが、彼らの多くは違法労働者でもあり、もし病気にでもなったらどうにもならないという危機感もあるのかもしれません。

しかし、ここでタイ政府に国境封鎖をされると効果てきめんであり、国境を越えられない以上、この国外脱出の流れも落ち着くと思います。ところで、我々日本人もいざとなった時に、果たして日本に帰れるのかと心配になってきます。

コロナ11特に我々の場合、陸路では帰れず、どうしても空路になりますが、そんな中、22日から始まったタイ民間航空局の外国人入国規制の翌日、ほとんどのエアラインが欠航になる中、バンコクの飛行場にそれでも飛んできた飛行機のことが、ビジネス紙のグルンテープトゥーラギットに出ていました。

それは、ロシアのナショナル・フラッグキャリア(その国を代表するエアライン)のアエロ・フロートです。

見ての通りの大型旅客機が乗客たった3人を乗せて飛んできたのです。この乗客はコロナ陰性証明と10万ドルの医療保険証書を持つロシア人なのか、それとも母国に戻るタイ人なのかはわかりませんが、よくキャンセルしないで飛ばすものだと感心します。

いわずもがなですが、日本のナショナル・フラッグキャリアはJALとANAです。幸い、今のところ減便しながらも飛んでいるようですが、日本人は誰もコロナ陰性証明を取れないので、今の
状況はアエロ・フロートと似たようなもので、バンコクに飛んでくる飛行機に乗っているのは、多分数少ないタイ人だけだろうと思います。

それでも、いざとなった場合、自国に帰れる飛行機が毎日、日・タイ間で飛んでいるというのは心強いものです。何らかの理由で緊急に帰国しなければなくなったときに、日本に行く飛行機が飛んでないというのは非常に怖いことでもあり、採算重視のLCCが欠航するのは仕方がありませんが、日本のナショナル・フラッグキャリアには何とか頑張って飛ばし続けて欲しいものです。

コロナ12ところで、ターンセータギットによれば、タイのナショナル・フラッグキャリアであるタイ航空はいよいよ危機的状態のようです。

それでもまだ頑張って日本行の便を飛ばしていますが、実態は今回のコロナ騒ぎで相当な赤字を出していて、もう耐えられないのではないか、その上、タイのナショナル・フラッグキャリアとはいえ、タイ政府の援助も見込めないということで、倒産寸前の瀕死の状態という記事が載っていました。

今回のコロナウイルスの世界的蔓延で、体力のないエアラインは淘汰され、航空業界にも一大再編成が起こるのかもしれません。

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母国に逃げ帰る外国人労働者たち?

コロナ8バンコクポストによると、昨日から始まったバンコク都と近隣5県の施設閉鎖で3週間の休みとなった多数の外国人労働者が大挙して母国へ戻ろうと、バスターミナルが混み合ったそうです。

タイ語で労働者のことを「ガマゴン」と呼びます。このガマゴンの中でも、建設現場で働く人が多いのがミャンマー人で、レストラン等のサービス業ではタイ語に近いラオス語を話すことからラオス人が多いとされるのですが、昨日、約8万人がバスターミナルに押し寄せたそうです。

コロナ9
บขส.เผยไม่พบคนแห่กลับภูมิลำเนา
บขส.เผยปริมาณผู้โดยสารเดินทางวันนี้ (22 มี.ค.63) ปกติ ส่วนใหญ่เป็นแรงงานต่างชาติ พร้อมขอความร่วมมือไม่จำเป็นขอให้งดเดินทางเพื่อลดความแออัดในสถานีขนส่งนายจิรศักดิ์

しかし、現地の新聞、ターンセータギットによるとちょっと話が違っていて、上の記事を読むと、昨日、モーチットのバスターミナルからバスに乗ったのはほとんどが母国に帰る外国人労働者であったものの、混み合う中で不要な旅行は控えるようにと要請する必要もないほどで、各バスターミナルはこの写真のように平時と変わらず、特に混み合ってはいなかったようなことをいっています。


2つの新聞で書き方というか、トーンが違うのですが、多分、後者の方が正しい表現なのではないかと思います。

確かに、今のバンコクは人があまり出歩かなくなっていますが、外国人労働者がパニックになって急いで母国に逃げ帰る、というのはちょっと大袈裟なような気がします。

いずれにせよ、あの狭いバスの中に何十時間も居れば、もし一人の感染者がいればクラスター化し、一挙にミャンマーやラオスにも感染者を拡大させてしまうリスクがあるわけです。


しかし、もっと怖いのは、来月、タイの正月でもある夏のソンクラーンが始まれば、日本の盆帰りと同じでタイ国内でバンコクから田舎に帰省する民族の大移動が始まります。そして、地方でもし、コロナの感染が広がれば、病院も不足しているタイの田舎では医療崩壊が起こるかもしれません。

本当にタイミングが悪いとしかいいようがありませんが、ソンクラーンまでに何とかコロナの蔓延が収まればと願うばかりです。

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バンコク都の緊急閉鎖命令

コロナ5昨夜10時過ぎ、バンコクの日本大使館から以下のメールが届きました。

「本21日夕刻,タイ内務省は公式SNS(タイ内務省広報アカウント)で,バンコク都に近接する5つの県(ノンタブリー県,ナコンパトム県,パトゥムタニ県,サムットプラカン県,サムットサコン県)において,新型コロナウイルス感染症(COVID−19)の感染拡大予防のために,バンコク都と同様の措置(3月22日から4月12日まで指定する施設の暫定的な閉鎖)を実施する旨発表しました」。

実は、同日、これより先に、バンコク都が独自でこの記事のような緊急命令を下したのですが、タイ内務省も急遽これに追随し、近隣5県すべてでも同様の措置を取らせる決定をしたようです。

ちなみに、このニュースをいち早く聞きつけた日本人の買いだめで、昨日の午後はフジスーパーで多くの人がカート一杯の買い物をしてごった返していたそうです。

私はといえば、2011年の大洪水を覚えているので、とにかく水だけあれば何とかなると思い、近くのコンビニで水をいくつか買ってきただけでした。

また、
このバンコク都のアナウンスには、スーパーマーケットとコンビニは閉めないということが書いてあったので、私は運よくオンヌット駅前に住んでいることもあり、徒歩数分でロータス、ビッグC、トップスのどれにも行けることから、食料買いだめの必要は感じませんでした。

コロナ7とはいうものの、サイアムパラゴンなどは閉店してしまったので、いわゆる
ห้าง(ハーング)と呼ばれるショッピングセンターにはデパート系とスーパー系の2つがあるのですが、開いているのはスーパーだけのようです。

コロナ6ところで、最近は、電車の中ではマスクをする、切符を買う時は前の人から2メートル離れて立つ、乗車する前に体温を測る…、ということで、普段はおっとりしたタイ人の生活も次第に神経質になりつつあります。

実は昨日も、翌日から閉鎖されることになったとはつゆ知らず、バンナーのゴルフ練習場に行ってきたのですが、その帰り、汗をどっぷりかいて暑かったので、BTSの中でマスクをしないでいたら、隣に座っていた人が2メートル以上離れていきましたから…。

そんなわけですが、私の場合、コンドミニアムのフィットネスも閉鎖されているし、今回の措置で毎週水曜日のムービーデイによく行っていた映画館も、そしてゴルフ場だけでなくゴルフ練習場までも閉鎖されることになったので、4月12日まで、こんなブログでも書きながら毎日家でゴロゴロするしかなくなってきたわけです。

なんとか今回のバンコク都の緊急命令が功を奏し、タイのコロナ蔓延がストップすればいいのですが…。

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そして誰もいなくなった

コロナ3このところの外出規制や国際便の欠航、外国人の入国規制等で、バンコクのマストランジットシステム各線も乗客が随分減っているという話題です。

空港と都心部を結ぶエアポートリンクなどは、今月初めの時点で1日の利用客が通常8万人から7,000人も減ったとレポートしていましたが、その後、国際便が相次いで欠航となり、外国人の実質入国拒否が始まった現在、今はそんなものではなく、もっと激減しているだろうことは、容易に想像できます。

しかしそれにしても、
このBTS駅構内の写真はちょっと大袈裟にも思えます。昼の12時40分なのに、都心部の駅のホームに誰もいないというのは、たまたま電車が走り去ったその直後に写真を撮ったのではないかと思ったりもするのですが…。

そうはいっても、実は私は最近、街に出て行かないようにしているので、本当のところはよくわかりません。しかしいずれにせよ、タイ経済の至るところで大きな影響が出てきつつあることは間違いありません。


コロナ4特に、開通当時からさっぱり人気のないMRTパープルラインなどは、今、最低運賃を14バーツ、最大でも20バーツまでと値下げし、かつMRTブルーラインとの乗り継ぎをする場合は、最大70バーツが48バーツになるように運賃設定しているようですが、それでも日中の車内はこんな有様のようです。

ただし、政府としても、マストランジットはバンコクの街の動脈でもあり、利用客が減ってもこれを止めてしまうことはできないといっているので、交通機関が麻痺する心配はなさそうです。

それに、実は当初計画では今年、運賃値上げを予定していたらしいのですが、今はそれどころではなくなったということで、運賃改定は延期したとのことです。


同様に、不動産市場も売買がほとんど凍結状態で、かつ賃貸でも4月からの赴任を予定していた駐在員から、賃貸予約のキャンセルが続出しているそうです。

よくいわれる経済活動の3要素である、ヒト、モノ、カネの動きのうち、今はこのヒトが外に出歩かなくなり、移動もしなくなっているわけで、コロナウイルス、別名「中共コロナ」が猛威を振るっている間はこれも仕方がないことかもしれません。

しかし、中国共産党による隠蔽のおかげで、今、世界中が
本当に迷惑しているわけであり、中国政府に対するアメリカの非難には全く同感です。習近平は世界に対してせめて謝罪くらいしろよ、といいたくなりますね。

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バンコクでもカーイモット(売り切れ)続出

コロナ2最近、タイ語で「ขายหมด(カーイモット)」、つまり、「売り切れ」と書かれた表示をよく目にするようになりました。

これがコンドミニアムの話ならうれしい限りですが、残念ながらちょっと違います。

数日前も、自宅近くの大型スーパーに買い物に行ったのですが、日本のようにトイレットペーパーがカーイモットになり、ママー(インスタントラーメン)のような保存の効く食品も全部がなくなったわけではありませんが、陳列棚が随分スカスカで品薄になっているのに気が付きました。

ついでに家電売り場も覗いてみたところ、なんと空気清浄機もカーイモットで、展示品はあるのですが、販売在庫が一つもありません。コンドミニアム販売在庫の一掃に苦心する不動産業界とは大違いです。

運よく私は、1月にPM2.5が濃厚になった際に、日本製のプラズマクラスター型空気清浄機を買ったところでしたが、本当かどうか知りませんが、プラズマイオンが室内のコロナウイルスを殺し、HEPAというフィルターがコロナウイルスを除去するらしいです。それで、タイでも空気清浄機がカーイモットなわけです。

また、フードコートにいくと、普段は席がびっしりと並べられているのが、飛沫が飛ばない安全距離は2メートルということで、席と席が2メートル以上離れておいてありました。

それに、タイ政府からの要請で、入国後の2週間は人の集まるところには行かず、毎日朝晩2回、体温を測れということだったので、私も極力、都心部には出かけないようにしていました。そして、体温についても、あちこちの店で体温計を探して回ったのですが、どの店でもカーイモットでした。

そこで仕方がないので、自宅近くのセンチュリープラザの入口でセキュリティが入館者全員の体温を測っていたのでそこで測ってもらったのですが、なんとわずか33.5度しかありませんでした。その結果、この熱感センサーを使った体温計は、額にかざすだけで一瞬で体温を測ってくれるのはいいのですが、実際には大して役に立ちそうにもないことがわかりました。

ところで、今月5日に入国してからやっと昨日でその2週間の経過観察期間も終わったので、なんとなく自由になったような気がしていたのですが、昨日、タイ民間航空局は全ての国の外国人に対し、コロナ陰性証明と10万ドル以上の医療保険証書を持っていなければ、22日以降入国させないとアナウンスしました。

しかし、日本ではそもそも症状がなければ保健所等がコロナの検査をしてくれず、この陰性証明を入手できないので、実質的に日本人は全面的に入国禁止ということになるのではないかと思ったりもするのですが…。

いずれにせよ、私も
タイへ戻ってこられなくなると困るので、来月予定していた日本への一時帰国は一旦延期するしかなさそうです。

ところで、これまで感染者の比較的少なかったバンコクですが、このところ毎日感染者が急増中で、ひたひたとコロナウイルスが自分の身の回りにも近寄ってきているのを感じます。

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中国人投資家の激減でブローカーも四苦八苦

ブログPV最近はこのブログも読者が増えて、新しい記事を更新しない日でも毎日400人から500人が読みに来てくれるようになりました。

おかげさまで、
バンコクのコンドミニアム事情というニッチな話題に特化したブログにもかかわらず、にほんブログ村のバンコク情報カテゴリーでのPVランキングも、このところ1位になることが続いていて、本当にありがたく思っています。

数年前の順調に市場が成長していたころに比べて、今は市場が低迷しかなり危ない状況になりつつあるにもかかわらず、逆に読者が増えてきているということは、むしろ危機が迫ってきた今こそ、バンコクの不動産市場の情報を得ようとしている人が増えているのかもしれません。

最新著書でも書いたように、今年は「待つも相場、休むも相場なり」でじっと状況を見ていくべき時であり、基本的には動かない方がいいと私は考えているので、しばらくは具体的にどのプロジェクトがいいとかお勧めだとか、ピント外れのことを書く気もありません。

余程割安な投売り物件(多分、個人の単発的なリセール物件になると思います)が出たら粛々と拾っていくというのがベストであり、実際、私もそれを狙っているのですが、日本在住者の場合はなかなか良い情報が取れないし、これはという物件を見つけても即座に動けません。

従って、確かな信頼できる情報ルートがないのであれば、底値買いにはあまり期待しない方がいいかもしれません。

くれぐれもコミッション目当ての仲介業者のセールストークを鵜呑みにせず、自分で十分検討を重ねた上で、投資は自己責任であるということを自覚して判断して下さい。

さて、前回、「ナイトフランクのネガティブな市場予測」でも引用したタイの日経新聞ともいえる、グルンテープ
ゥーラギット紙に、今度は中国人クライアントが多いことで有名なエンジェル・リアル・エステートが以下のコメントを載せています。

このブログでもこれまで、コロナウイルスの影響等で中国人バイヤーが激減しつつあることを伝えてきましたが、こうやって現場の第一線で仲介をしているブローカーから具体的な状況説明が出ると、今の深刻度が一層実感できます。

新型肺炎で
不動産仲介会社 25%減収

タイの外国人向け不動産仲介会社エンジェル・リアル・エステート・コンサルタンシーのサイモン・リー社長(共同創業者)は、2020 年の売上高が前年比 25%減の 40 億~50 億バーツ(約 142 億~177 億円)との見通しを示した。新型コロナウイルスによる肺炎(COVID19)の流行などで、顧客全体の5割を占める中国人の不動産購入額の支払いが不透明となっている。

エンジェルの顧客の売約件数は 3,000 戸(販売総額 200 億バーツ)で、このうち住宅の完成・引き
渡しで年内に購入代金の支払い期限を迎えるのは 2,000 戸(約 140 億~150 億バーツ)。エンジェルの顧客は中国人が 50%、中国以外のアジア人が 40%、欧州人が 10%を占めるが、肺炎の流行や中国政府による海外送金規制で中国人の支払いが滞っている。

エンジェルは大手デベロッパーに対し、コロナの流行が収束するまで中国人の支払いを6カ月から1年間待つ
よう交渉しているが、資金の流動性で問題を抱えている業者などは支払い期限を3カ月過ぎても支払わない場合に頭金を没収する措置を取っているという。リー社長は、コンドミニアム(分譲マンション)の在庫が 20 万戸あり、放出に約2年かかる見通しのため、中国人の支払い期限を延長する方が市場にもプラスとの見方を示した。

記事は以上ですが、もしこの延期の要求が通り、各デベロッパーが引渡しと決済を半年から1年待ってくれるとすれば、当然それは日本人を含め他の外国人投資家にも適用されるべきです。

そうなれば、今バイジョーング(購入予約権)を持っている投資家は、急いで損切りしなくてもよくなることになり、ある意味、既存の投資家を救済できる反面、今の市場の失速低迷を長引かせてしまうリスクもあり、底値買いを狙っている投資家にとってはデメリットとなります。

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コロナウイルスでバンコク市場は弱り目に祟り目(その2)

コロナウイルスさて、以下が今回のコロナウイルス騒ぎに関する業界関係者のコメント概略です。

1.タイコンドミニアム協会会長談
昨年、米中貿易戦争やバーツ高元安等の影響で、270億バーツへと半減した中国人バイヤーの不動産購入が、コロナウイルスに伴って中国が国をシャットダウンしたことで、さらに半減すると予想している。
第1四半期中にこの問題が素早く解決できるかどうかでコンドミニアム市場も大きく影響を受けるので、デベロッパー各社は状況を注視するべき。もし長引けば、中国人バイヤーのコンドミニアム解約が増加することになる。
特に、パタヤの多くの物件のように、エージェント(仲介業者)を通して一括購入契約が行われたものは、1フロア全部が解約されるというケースも出てくる。

(注)中国人バイヤーの多くは英語もできないこともあって、直接現地でデベロッパーと契約する人は少なく、中国専門のエージェントを通して購入するケースが多いのです。その際、エージェントはデベロッパーからフロア単位でバルク買いし、自分たちの利益を上乗せして再販しているケースが多いと聞いています。つまり、これらのユニットが売れなければ、エージェントも買い取るわけにはいかないので、フロアごとキャンセルされるケースが出てくるのです。実はバンコクでも、昨年からバルク買いしたエージェントからのまとまったキャンセルが出るという同様の問題が出ています。

2.プルクサー社長談
第2四半期以降も中国のシャットダウンが続けば、タイ経済、観光収入、貿易輸出にも大きな影響を与えるようになり、タイのコンドミニアムも中国への輸出品に近い側面があることから、大きな影響がある。
特に、中国人バイヤーへの依存度の高い、ラーマ9、ラチャダー、ラームカムヘーンといったところのプロジェクトは大きな影響を受ける。ただし、当社は従来からあまり中国人が興味を示さなかったBTSグリーンライン沿いのプロジェクトを進めているので、それほどの影響は受けないであろう。

(注)以前からこのブログでも、ラーマ9やラチャダーは中国人購入者が多く、そのほとんどが賃貸として市場に出回るので、ここでの投資は避けておいた方がいいと書いてきましたが、同じ将来のCBDといわれていても、ラーマ9とグリーンライン沿線のバンナーでは中国人リスクの度合いが違うわけです。

3.LPN社長談
米中貿易戦争とバーツ高で中国人バイヤーは昨年来激減していて、既に中国人がターゲットのエリアでの新規プロジェクトは先延ばししているので、今のところ大きな問題はない。
ただし、2、3か月程度で今の問題が解決できなければ、不動産市場だけでなく、タイ経済全体に大きな影響を与えることになる。

4.セナ社談
中国人の大半がエージェント経由で購入しているので、わざわざタイにやってくる必要がないことから、コロナウイルスの問題はそう大きくはない。また、セナは既にコンドミニアムの開発を減らしていて、中国人バイヤーのシェアが20%から10%へと下がっているので、影響も小さい。

5.スパライ社長談
むしろタイバーツ高の影響の方が大きく、今回のコロナウイルス問題は1か月もすればおさまると思うので、大きな影響はないと考えている。

以上、各社見通しが違いますが、
コンドミニアム協会がやや過剰な反応をしているのに対し、デベロッパー各社は昨年初めから大型の新規コンドミニアムの開発を見送り始め、ミドルクラス以下の実需向けにシフトしてきたことや、ネーウラープと呼ばれる低層住宅開発へのシフトから、あまり今回の影響を気にしていないようです。

いずれにせよ、結果はあと数カ月もすればわかるはずです。

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คอนโดรูด50% จีนยกเลิกซื้อ พัทยาทั้งฟลอร์
ตลาดคอนโดฯไทยอ่วม พิษไวรัสโคโรนา จีนปิดประเทศ ส่อลากยาว ทำลูกค้าจีนหายไปจากตลาดเพิ่มอีก 50% พัทยา ยกเลิกซื้อทั้งฟลอร์ จับตาทำเลเสี่ยง พระราม 9-รัชดาฯ-รามคำแหง สมาคมอาคารชุดฯ-บิ๊กเนมถอดใจ ไตรมาสแรก  

 คำสั่งปิดประเทศ สกัดการแพร่ระบาดไวรัสโคโรนา ของนาย สีจิ้น ผิง ประธานาธิบดี สาธารณรัฐประชาชนจีน สร้างความสั่นสะเทือนไปทั่วโลก เนื่องจากกำลังซื้อชาวจีนมีอิทธิพลต่อเศรษฐกิจในหลายประเทศ ทั้งภาคการท่องเที่ยว การส่งออก การซื้อขายลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตลาดคอนโดมิเนียม ประเทศไทยถูกไวรัสตัวนี้ถล่มซ้ำต่อเนื่องมาจาก ปลายปี 2562 ที่ฝุ่นตลบจากผลกระทบเศรษฐกิจโลก สงครามการค้าระหว่างจีน กับสหรัฐอเมริกา ค่าบาทแข็งค่า สถานการณ์ความรุนแรงฮ่องกง อีกทั้งผลกระทบภายในประเทศ มาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อ (แอลทีวี) ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) โดยยังไม่ทราบว่าสถานการณ์จะกลับเข้าสู่ภาวะปกติได้เมื่อใดนางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทยระบุ การปิดประเทศของจีนเพื่อยับยั้งการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรนา ส่งผลให้ลูกค้าจีนหายไปจากตลาดคอนโดมิเนียมไทยเพิ่มขึ้นอีก 50% เมื่อเทียบจากมูลค่าการซื้อขายเมื่อปี 2562 27,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นช่วงที่ได้รับผลกระทบจากสงครามการค้า
ไตรมาสแรก ผู้ประกอบการควรมองข้ามยอดขายสำหรับชาวจีนออกไป หากจีนไม่สามารถแก้ปัญหาได้เร็ว ผลที่ตามมาจะเกิดปัญหา คนจีนยกเลิกซื้อขายคอนโดมิเนียมในไทยมากขึ้น โดยเฉพาะกรณีซื้อผ่านเอเยนต์ เพราะล่าสุดเริ่มเกิดขึ้นแล้วที่ พัทยา ลูกค้าจีนขอยกเลิก ทั้งชั้น

 นายปิยะ ประยงค์  ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท-แวลู บริษัท พฤกษาเรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ต้องจับตาการแก้ปัญหาของจีนว่าจะหาทางออกได้เร็วหรือไม่ หากปัญหาลุกลามบานปลายข้ามไปยังไตรมาส 2 เชื่อจะกระทบเศรษฐกิจภาพใหญ่ ท่องเที่ยว ส่งออก ทั้งนี้ตลาดคอนโดฯเปรียบเสมือนสินค้าส่งออกตัวหนึ่งต้องพึ่งพาลูกค้าจีนก็จะทรุดตามไปด้วย สำหรับทำเลเสี่ยง อาจได้รับผลกระทบจากการปิดประเทศของจีน ได้แก่ พระราม 9, รัชดาฯ และรามคำแหง ส่วนบริษัท น่าจะได้รับผลกระทบไม่มากเนื่องจากโครงการที่จะเปิดตัวใหม่ อยู่ในช่วงปลายปี และอยู่ในทำเลรถไฟฟ้าสายสีเขียว ที่ชาวจีนให้ความสนใจน้อย เช่น สุขุมวิท 54, สุขุมวิท 97สอดคล้องกับนายโอภาส ศรีพยัคฆ์ 

ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) สะท้อนว่า จากผลพวง สงครามการค้า ค่าบาทแข็ง ตั้งแต่ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้คอนโดมิเนียมเหลือค้างสต๊อกทั้งระบบ จึงเป็นโจทย์ให้บริษัท ปรับแผน ยกเลิก เปิดพื้นที่ขายโครงการให้กับลูกค้าจีน มุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าคนไทยที่มีกำลังซื้อจริง อย่างไรก็ตาม ยอมรับว่ามีเพียงโครงการเดียว ตั้งอยู่บริเวณทำเลมักกะสัน ที่เปิดขายให้จีนเมื่อ 2 ปีก่อนล่าสุดมีการโอนเรียบร้อย ก่อนหน้าที่จะเกิดเหตุการณ์ไวรัสโคโรนา นายโอภาส ประเมินว่า หากโคโรนา สามารถยับยั้งได้ในเวลาอันสั้นเช่น 2-3 เดือนตลาดอสังหาริมทรัพย์จะไม่ได้รับผลกระทบ มุมกลับกรณี สถานการณ์ส่อเค้าบานปลายเชื่อว่า ไม่เพียงแต่ธุรกิจอสังหาฯเท่านั้นแต่จะกระทบต่อเศรษฐกิจในภาพรวมทั้งระบบ

 ด้านนางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ระบุว่า ตลาดอสังหาฯมีความกังวลต่อปัจจัยภายนอก เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลก ส่งผลกำลังซื้อต่างชาติ เช่น ชาวจีน ยกเลิกการซื้อคอนโดฯ อยู่ไม่น้อย ส่วนกรณีการแพร่ระบาดของ ไวรัสโคโรนา ที่อยู่ในการควบคุมของรัฐบาลจีน และ รัฐบาลไทยนั้น ยอมรับอาจจะมีผลต่อตลาดอยู่บ้าง ในแง่ทางอ้อมที่เกี่ยวเนื่องกับภาคการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นพระเอกตัวหลักในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย เพราะยึดโยงกับกำลังซื้อในตลาดอสังหาฯ แต่เมื่อเกิดปัญหาดังกล่าวขึ้น ทำให้แนวโน้มภาคการท่องเที่ยวที่คาดการณ์ก่อนหน้าว่าจะดี อาจแย่ลงได้ การที่รัฐบาลจีน สั่งห้ามคนจีนในเขตการระบาดของไวรัส ออกนอกประเทศเป็นการชั่วคราว คงไม่มีผลกระทบต่อการซื้อขาย, การนัดโอนปิดการขาย หรือ การโอนกรรมสิทธิ์แต่อย่างใด เนื่องจาก ปกติของขั้นตอนต่างๆ ดังกล่าว ผู้ซื้อซึ่งมักเป็นนักลงทุน จะกระทำผ่านเอเยนต์ (ตัวแทนซื้อ ขาย) เป็นหลักไม่จำเป็นต้องเดินทางมาเอง เป็นเพียงการโอนเงินข้ามประเทศมาเท่านั้น จึงไม่น่าจะมีผลต่อตลาดรวมมากนัก โดยเฉพาะรายที่มีการขายให้กับนักลงทุนชาวจีนเป็นจำนวนมากขณะที่ปัจจุบัน บริษัทมีสัดส่วนลูกค้าชาวจีนน้อยลงมากอยู่ที่ประมาณ 10% จากเดิม 20% จากปัญหาเงินบาทแข็งค่า รวมถึงการที่บริษัท เริ่มพัฒนาคอนโดฯน้อยลง และหันไปจับกลุ่มโปรดักต์แนวราบเพิ่มขึ้น ซึ่งสอดคล้องกับทิศทางของตลาด 

นายประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหารบมจ.ศุภาลัยมองว่าลูกค้าคนจีนอาจลดลงแต่เป็นเพราะเรื่องค่าเงินมากกว่า ส่วนเรื่องโรคไวรัสที่คาดว่าเป็นช่วงสั้นๆไม่น่าจะเกิน1เดือนน่าจะจบทำให้ไม่น่าจะเกิดผลกระทบ

コロナウイルスでバンコク市場は弱り目に祟り目(その1)

コロナによるキャンセル最近、BTSに乗ると、乗客の半分近くがマスクをしています。

しかしよく見ると、安っぽいものが多く、PM2.5よりずっと小さいコロナウイルスを防ぐには全く役に立たないそうで、ただの気休めのようにしか思えません。

確かに、感染者であれば、マスクをすると少なくとも外部に飛沫を飛ばさないようにするので有益ではあるそうなのですが、BTSの駅などで降りる人を待たずに我先にと乗り込もうとするタイ人が、そこまで他人のことを考えてマスクをしているようにも思えません。

だから私は、コロナウイルスを防ぐ効果が全くないマスクなどしませんが、できるだけ繁華街には出て行かないようにしています。

さて、このコロナウイルス騒動が長びくと、バンコクやパタヤのコンドミニアム市場にも大きな影響を与えるそうです。

これはターンセータギットに載っていた記事ですが、コロナ騒動で中国政府が中国人の団体旅行を始めとする海外旅行を禁止したことなどで観光客が激減し、それに伴ってコンドミニアムの購入契約の大量キャンセルも相次ぐことになり、パタヤではフロアごとキャンセルされるプロジェクトも出るだろうとの予測が出ています。

動かない資産である不動産とはいいながら、タイのコンドミニアムは今や中国に対するタイの輸出品と化していて、それが中国人観光客の激減と中国経済の失速、バーツ高人民元安等で、中国人購入者が昨年は半減しましたが、今回の騒動でさらに半減してしまうそうです。

また、バンコクでも、これまで中国人が主な購入者であったラーマ9やラチャダー、ラームカムヘーンのプロジェクトに特に注意が必要とのことです。

運よく、彼らがあまり興味を持ってなかったスクムビット沿いへの影響は、比較的少ないようですが、それにしても、無傷ではいられないかもしれません。

まさか、こんな伝染病騒ぎで不動産市場までもが影響を受けるとは、昨年末には予想もできなかったのですが、今回の著書でも経験談として詳しく書いたように、2018年後半に始まった潮目の変化を読み取り、2019年末までに手持ちの投資物件を全て手仕舞いしておいてよかったと改めて思います。

いずれにせよ、このコロナ騒動がいつまで続くかによって、
バンコクだけでなくパタヤやプーケットの海浜リゾートを含め、これからタイの不動産市場はさらに大きな影響を受ける可能性があり、既に低迷が続いているタイのコンド市場にとって、まさに弱り目に祟り目というわけです。

では、次回、この記事の概要を見ていくことにします。

次回に続く

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不動産コラム集について

コラム集表紙先日、「不動産コラム集」として紹介した新たな電子書籍がアマゾン出版から承認され、販売開始となったのでお知らせします。

以下がその目次ですが、全て現地の雑誌等で連載してきたものなので、バンコク在住の方は読んだことがあるかもしれません。また、これまでの著書で引用されている内容も多く、目新しいものではないかもしれません。

ただ、2016年から時系列に並べているので、
市場の変化に応じて最初はバンコクのコンドミニアム市場に対して極めてポジティブであった私の考え方が、2018年あたりから次第に警戒感を持つようになり、2019年に入ってからはかなりネガティブに変わってきているのがわかると思います。

そして、これらコラム記事で書いてきた経験や知識の積み上げから、最新の不動産市場動向やこれから市場で起こりそうなこと、そしてこの失速低迷が続くコンドミニアム市場で失敗しないための参考になればと書いた著書が、「バンコク不動産投資(2020年の混乱市場を勝ち残るヒント)」です。

目次

1.将来のヴィンテージ・コンドミニアムを買え!
2.プレビルドから中古へ、主役交代始まる
3.不動産投資の錬金術 マリエッジバリューを狙え
4.プレビルドで大切なのは、プロジェクトを選び取る力
5.注目のスクムビット・ソイ36
6.ダークホースはBTS「幸福駅」
7.マイナス成長でも地価上昇は止まらない
8.バンコク コンドミニアム事情
9.1ベッドルーム投資は可能な限りリスク軽減を
10.2017年はオンヌットからバンナーに注目!
11.ラグジュアリープロジェクトの大量供給、市場は息切れしないのか?
12.どんな日本人達がバンコクのコンドミニアムを買っているのか
13.サムローンはスクムビットライン延伸線の試金石
14.タムレ・トーングとタムレ・サカヤパープ、どっちに投資する?
15.バンコク コンドミニアム市場の今
16.安いからと郊外物件を買ってはいけない
17.デベロッパーが隠す、本当は一番怖い空室リスク
18.不動産投資の錬金術 ゲンガムライは竣工後に勝負する
19.ダラダラ持つな、イールドプレイは5年でエグジット
20.“ピー”は買い
21.プレビルド待機資金の運用と為替リスクのヘッジ
22.続々と参入する日系デベロッパー、武器は低コストジャパンマネー
23.アシュトン・アソークの投売りを買え
24.「木を見て森を見ず」で失敗するな!
25.ハッピー・リタイアメントをタイで過ごす方法
26.2018年度版「コンド購入の教科書」
27.2018年、プレビルド投売りの買い場が来る
28.楽観と悲観、2つに割れた2018年市場予測
29.BTSスカイトレインで最も地価が上昇した駅
30.「出口」でエージェントを使うなら灯台下暗し
31.デベロッパーの選択について
32.危ない自称不動産投資の専門家達
33.誰でも不動産投資で儲けられるわけではない
34.スクムビットライン南部延伸線は買い場が到来?
35.急増する中国人投資家は諸刃の剣
36.サムローン駅を代表するプロジェクト「メトロポリス」
37.中古物件のリファビッシュは儲かるビジネス
38.バンコク保有不動産の効果的エグジット方法
39.今の新規コンドミニアム市場、「待つも相場なり」
40.都心部の新規プレビルドは敬遠、中古こそ狙い目
41.主役はラグジュアリーから中低価格帯へ
42.海外不動産投資で世界のミリオネアを目指せ!
43.日系デベロッパー、強気一辺倒から急変、逃げ腰へ!
44.10年に1度の投売りが始まった!

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不動産コラム集

コラム集表紙2016年6月から経済誌「アレイズ」の連載を始め、その間、並行して「ワイズ」や「バンコクハウジングガイド」にもコラムを書いてきました。
また、それ以前は2015年から「タイ自由ランド」でも不動産コラムを書いていたので、その連載も含めるとかれこれ5年以上にわたり、不動産マーケットについて連載をしてきたことになります。

そこで今回、これまでに書いてきたコラム記事の中から44話を選んで加筆修正、再編集して電子書籍としてアップすることにしました。

ところで、バンコクの不動産に関する本は英語でもあまり出てないので、今度はバンコクの不動産を買う他の外国人、つまり香港やシンガポール、台湾、ヨーロッパの人向けに、英語で簡単な本を出して反響を見てみようかと思っています。

もっとも、思ったままのことを書くので半分趣味の世界であり、いつになるかもわかりませんが…。

さて、このコラム集はこれまでのバンコクの不動産市場の変遷がわかるように、時系列で編集しています。こうやって読み返すと、2011年にバンコクにやってきた当時から供給過剰の問題は指摘されていたものの、2018年末頃まで、タイ人の投資需要と外国人需要が市場の矛盾を吸収してきたのだとわかります。

そして今、市場を支えてきた両輪ともいえるこの2つの需要が鳴りを潜めてしまった結果、しばらく出口の見えない状況になっているわけです。

ただ、あと数年もすると、次はここが化けそうだという確かなタムレ・サカヤパープもいくつか出てきているので、お先真っ暗というわけでもありません。

しかしながら、この状況で買い出動というのはさすがにまだ早いという感じなので、やはり今年は「待つも相場なり」で様子見をするしかないのかなとも思っています。

いずれにせよ、このコラム集はアマゾンの出版審査が来週には終わると思うので、興味があれば、是非読んでみて下さい。

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年齢詐称詐欺?

timeline_20190110_124746 (2)ここ数年に知り合った人の多くから、私のブログを見て、「このプロフィール写真は詐欺だ。一体何年前の写真を載せているのだ?」といわれるようになりました。

実際、この写真は私がまだドイツ証券に居た頃に、赤坂の山王パークタワーのオフィスで撮ったものですが、まだ40代終わりの頃のものです。

その数年後、リーマンショックの不動産不況で会社を解雇され、今さらええ歳こいて再就職先探しなどしたくない、とアーリーリタイアを決め込んでなんとなく2011年にバンコクにやってきたものです。

しかし、そうこうしているうちに数年もすると暇を持て余してきたので、
昔取った杵柄でバンコクで個人投資家として不動産投資を始めました。

そして、ある程度タイ語も喋れるようになり、次第に不動産市場の動向もわかるようになった頃、就労ビザを取って給料も払ってくれるという会社があり、そこで仕事として不動産
ブログを書き始めたというのが、そもそものいきさつです。

その当時は、まだこの現役時代の写真でも十分だったのですが、バンコクに来てもう9年目になりました。さすがにこの写真は今の私とは大分違うので、実は、以前にも
このライブドアのプロフィール写真を変更しようと試みたことが何回かあります。しかし、毎回なぜか変更できず、結局そのままになっていました。

つい先日も、ライブドアのお問合せ先に、何度やってもプロフィール写真の変更ができません、とメールしたのですが、それでも一向に返事もありません。

そこで仕方がないので、最近、プロフィール欄を「近況は以下の著者紹介で」と変更して、アマゾンの著者紹介を使って、私の近況や最近の写真を紹介するようにしたものです。

この写真はプロンポンのエムクオーティエで撮ったのですが、今の実際の私はこんな感じです。まあ、写真などは重要でもないとは思いますが、「この写真は詐欺だ」とかいわれると、ズルをしているようで落ち着かないので、ここで一応自己弁護させてもらいます。

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新書籍 2020年の混乱市場を勝ち残るヒント(その2)

地価上昇ストップ「2019年、バンコクの不動産市場は一大転換期を迎えた。
 タイ中央銀行による住宅ローン規制、タイバーツの独歩高、タイ経済の低迷、中国人投資家の激減…。
 コンドミニアム市場にとってかつてないほどのアゲインストの嵐が吹き荒れる中、リーマンショックの回復から10年にわたり成長を続けてきたバンコク不動産市場の興隆が、いよいよ失速したのである。

 本書は、この転機にあって、日本人投資家がやがて来たるべき市場復活に備えるためのヒントについて、記したものである。」(アマゾンの本書案内文より)

さて、以下が今回の書籍のもくじです。大体の内容がこれで掴めると思うので載せておきます。

まえがき
1.2020年のコンドミニアム市場

2.コラム記事からわかること

3.筆者自身の実例や経験を基に解説


第1章 2019年に始まった不動産市場の失速と低迷

1.クーデター以前のバンコク不動産市場

2.クーデター以降の凄まじいリバウンド

3.外国人投資家と富裕層によるラグジュアリーブームの終焉

4.中国人投資家の台頭

5.CBREの参考レポート

第2章 コンドミニアム市場が失速した原因

1.タイ人投資家を市場から締め出した中央銀行

2.回ってきた外国人投資家依存のつけ

3.タイ経済を蝕むバーツの独歩高

4.減らない家計債務と増加する不良債権

 

第3章 今の市場で起こっていること
1.投資妙味が半減したタイ不動産
2.コンドミニアム市場の一大危機
3.悪いキャップ・コンプレッション
4.2020年も続く「待つも相場、休むも相場なり」
5.それでもタイの不動産を復活させるのは外国人投資家

第4章 これからの「入口」戦略

1.既存の高級住宅地よりこれから発展するエリアへ

2.CBDからフリンジ、ミッドタウンへ

3.中古物件へシフト

4.空室リスクの低い中古物件を発掘する方法

5.面白くなってきた新築プレビルド

6.所得層別購入可能価格帯

 

第5章 これからの「運用」戦略

1.空前の空室リスクがCBD賃貸市場を直撃する

2.勝ち残りたければ脱日本人駐在員

3.優良物件はホールドアンドウエイト

4.アップサイドのない物件こそ為替差益でエグジット

5.リファビッシュして空室リスクを軽減 

第6章 これからの「出口」戦略

1.「行きはよいよい、帰りはこわい」

2.潮目の変化を見逃すな

3.まずはオーナーポスティングから 

4.リセールの取引事例を調べる方法

5.日本で待っていても「出口」の扉は開かない

 

第7章 168スクムビット36投資顛末記

1.トンロー奇数側人気の行き詰まりと変貌する偶数側

2.168スクムビット36

3.わずかに開いた「出口」の扉

4.マリエッジバリューでレアユニットに

5.168のプロとコン

6.最初のスクリーニング方法

第8章 その他の参考コラム記事
  全24話


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新書籍 2020年の混乱市場を勝ち残るヒント(その1)

表紙先日、やっとデジタル版の書籍が上梓できたので、紹介させていただきます。

2020年のバンコク・コンドミニアム市場は、引き続き混乱と低迷が続き、しかもタイバーツもさらに世界の主要通貨に対して高くなると予想する専門家が多い中、これからどうするべきなのか、難しい選択が必要になりそうです。

「続・バンコク不動産投資」でキャッシュフローを付けて実例を挙げて解説したような、10年前にCBDの高級住宅地でプレビルドに投資しておけば、大抵の場合、リターンでIRRが10%以上になったという時代はもう終わっています。

そして、バンコクのコンドミニアム市場は10年に一度のウィクリート(危機的状況)に陥っているとタイのマスコミ等が指摘する中、以前のように、どのプロジェクトが買いかとかの物件物色から最初に入るのは的外れだと思っています。

すなわち、具体的にどの物件がどうのこうのと考える前に、まずは自分の基本的な投資スタンスを決めて、
来年も続く買い手市場の中でどう対応していくべきなのかといった、投資方針やクライテリアを先に決めていく必要があります。

とはいっても、個人投資家にはそれぞれ投資の目的や予算、期間等に違いがあり、これが正しいという答えもないので、この本はあくまで、個人投資家が今後の方針決定をする上での参考、そしてヒントになればと書いたものです。

従って、ここでは、私自身が今の失速低迷中の市場に対してこれまでどう対応してきたか、来年はこういう投資スタンスがいいのではないか等、個人的に考えていることを書いています。

ただし、具体的な内容をいちいち用語の説明などせずに書いていて、拙著の「バンコク不動産投資 基礎編」と「続・バンコク不動産投資 実践編」を読んだ上で、ある程度、バンコクの不動産に事前知識がある方を対象に書いてあります。

次回に続く

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東南アジアでリタイア、人気リゾートベスト3(その4)

プーケットそして、最後に人気第1位のタイについてです。

1.言語:タイ語(英語はわずかに使われる程度)

2.生活費:1,050ドル/月(約11万円)

3.人気リタイアメントスポット:プーケット、フアヒン、パタヤ、チェンマイ

4.リタイアメントビザ:期間1年、更新可

退職生活者にとってのタイの魅力は、割安な生活費と食文化である。最近、米ドルやユーロといった世界の主要通貨に対してタイバーツが高くなっているものの、物価にはまだ割安感がある。しかも、医療は水準が高いにかかわらず、極めてリーズナブルな費用ですむ。

国内に多くのリタイアメントスポットがあり、かつ、国内移動が容易なところも魅力である。
タイ国内のどこにでも外国人退職者がいて、ビーチ沿いに住みたい人達はプーケットやパタヤに住むし、山間部に住みたい人達はチェンマイを選ぶ。また、フアヒンなどは海と山の両方があるリゾート地。

従って、タイはリタイアリーの間で最も人気のある国ではあるのだが、一方で、ビザ取得の手続きが幾分面倒なのがネックである。

リタイアメントビザを取るには、タイ国内で80万バーツ(約300万円)の預金、もしくは年金等で65,000バーツ/月(約23万円)以上の収入があることが必要であり、ハードルが高い。しかも、期間は1年で、この財務基準を満たしていることを条件に、毎年更新しなければならない。

グーグルサーチ等で調べると、このリタイアメントビザについては失敗談や許可されなかった例が多く出ていて、ビザ取得に苦労している人も多いというのが実情である。

従って、タイで不動産投資をする余裕のあるリタイアリーであれば、期間10年の投資ビザ取得を考える方が得策かもしれない。

さて、コラム記事は以上ですが、実は私も以前、この投資ビザを検討したことがあります。これまでに40㎡~50㎡のコンドミニアム、計8ユニットに投資してきたので、投資額1,000万バーツ(約3,500万円)ならいつの時点でも超えていました。

しかし、自宅を除いてあまり長期で持たず、機関投資家と同じく
市場動向に応じて最長5年で資産を入れ替えていくというのが私の投資方針なので、投資ビザでは10年間、投資の「出口」で足かせとなると思い、諦めました。 

実際、昨年後半以降、市場が大転換し低迷が始まる中、このブログでも書いてきたように手持ち物件を次々と売却し、今は「待つも相場なり」と様子見をしているところであり、このビザでなくて結局は良かったと思っています。

また、
為替市場でのタイバーツ高により、「タイでハッピーリタイアメントはもう夢か?」でも書いたように、タイのリゾート地での生活費はかなり高くなっているので、フィリピンより生活費が安いというのは嘘です。

さらに、最近のトーモー28や30、そして今月末から施行されるタイの健康保険加入義務化で、外国人リタイアリーにとってタイのハードルはますます高くなっています。

ちなみに、この健康保険はタイの保険会社でなければならず、60歳前後のリタイアリーの場合、安いものでも年間5~6万バーツの保険料がかかることになり、70代になればさらに高くなります。

こうなると「タイランドエリートカード
」を使って、50万バーツで5年間の滞在権を買う方が得かもしれません。もっとも、近いうちにエリートカードも値上げに動くかもしれませんが…。


いずれにせよ、このところ高齢者にとってますます住みにくくなりつつあるタイは、ついの住みかとしては、もう期待しない方がいいのかもしれません。

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東南アジアでリタイア、人気リゾートベスト3(その3)

クアラルンプール人気第2位のマレーシアですが、次のようなことが書いてあります。

1.言語:マレー語であるが、英語と中国語も広く使われ、比較的普及している

2.生活費:1,400ドル/月(約15万円)

3.人気リタイアスポット:ペナン、クアラルンプール

4.リタイアメントビザ:期間10年、マルチエントリー(MM2H)


ラグジュアリーコンドミニアムは、他のアセアン諸国に比べて価格が非常に安い。しかも、マレーシアで自己居住用不動産を購入し、かつ生活費をマレーシアで働かなくとも自己資金で賄えるという証明ができれば、マルチエントリーが可能な10年間のビザがもらえるというマレーシア独自のプログラム、MM2H(Malaysia My Second Home)があり、東南アジアでも特に人気がある。また、このビザを取れば、同伴家族についても同じく滞在許可が出る。

生活費はアセアンの中ではシンガポールに次ぐ高さであるが、それでもアメリカやヨーロッパに比べれば割安である。また、医療費については欧米諸国よりかなり安い。

多様な文化と自然が共存するジョージタウンは、特にアメリカ人リタイアリーの間で人気があるが、クアラルンプールでは、ここ数年、香港人とシンガポール人退職者達の流入が続いている。一方、メラカは、最近、リタイアリー達の間で確実に人気が出てきているスポットである。

マレーシアについては以上です。

このMM2Hビザについては、私も詳しくはありませんが、家族も帯同できるという点が魅力なのだろうと思います。

タイの場合、夫婦できても、もし奥さんが50才以下であればリタイアメントビザは取れないので、面倒なことになります。それでも、50万バーツ払って5年間住めるエリートカードやコンドミニアム等に1,000万バーツ以上投資することで許可される、期間10年の投資ビザというのもありますが、その点、MM2Hはシンプルです。

次回に続く


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東南アジアでリタイア、人気リゾートベスト3(その2)

dumaguete beachさて、まず、3位人気のフィリピンですが、どうして欧米人に選ばれるかというと、以下がその理由です。

1.言語:英語
2.生活費:1,100ドル/月(12万円)前後
3.人気リタイアスポット:セブ、ラグーナ、クラーク
4.リタイアメントビザ:無期限

まず、フィリピンはどこでも英語が通じるという点で人気が高い。

さらに、東南アジアでリタイアするにはベストともいえるビザ制度がある。このビザの便利なところは、マルチエントリーが最初から与えられるので何度でも出入国が可能であり、しかも無期限でフィリピンに居住可能である。

生活費も比較的安くカンボジアやタイに次ぐ。また、外国人が買える不動産についても制限がなく、値段も破格に安い。

セブ島は日本人や韓国人リタイア組に人気が高く、ラグーナやクラークはオーストラリア人やアメリカ人に人気が高いし、北ヨーロッパ諸国やドイツのリタイア組はフィリピン群島全体に広く住んでいる。

フィリピンについては以上ですが、ここでも一番最初に言語を持ってきているように、使用されている言語の問題は非常に重要です。例えば、タクシーに乗って英語で簡単な行き方を説明した場合、フィリピンなら問題なくわかってくれるのですが、タイのタクシーではほとんど通じないのを経験した人は多いと思います。

特に高年齢の日本人リタイア組にとっては、普段の生活の中で英語が通じず、かといってタイ語という新しい言葉を身につけるのも容易ではないため、生活面での支障が多くなりフラストレーションがたまってしまった結果、1、2年で日本に帰ってしまう人達も多いと聞いています。

ところで、このリストでタイの人気が第1位だからといっても、これは参考にはなりません。というのも、この記事を書いているのがタイランドプロパティといって、そもそもタイのサイトなので、幾分、バイアスがかかっていると思います。従って、この3つの国の各地域が欧米人にほぼ同等に人気があると考えた方がいいと思います。

それに、前回も書いたように、もし海浜リゾートで暮らすのであれば、やはり、私なら英語で気楽に生活できるフィリピン、しかも、プーケットやパタヤよりも治安が良く日本人向きであり、物価も今のタイバーツ高の為替水準であれば、多分、パタヤの半分近い生活費で暮らせるセブ島の方を選ぶだろうと思います。

もっとも、私の場合、東南アジアの大都会が好きなので、今のところ、リゾートに住もうとは思いませんが…。

ところで、セブのCBDにあるコンドミニアムの場合、新築は既に10万バーツ/㎡を超えてきています。先日、アヤラ財閥が建設中のコンドを見てきたのですが、造りやスペック、間取りも大した事がなく、バンコクのアッパークラスにも引けを取るようなプロジェクトでした。

そこで、これがセブのラグジュアリーコンドだ、とアヤラから説明されたのですが、そういう意味では
不動産価格は決して安いとは思いませんでした。もっとも、ビーチリゾートの家(ビラ)などは、また違うのだろうとは思いますが…。

次回に続く

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東南アジアでリタイア、人気リゾートベスト3(その1)

リゾート1前回、「タイでハッピーリタイアメントはもう夢か?」で、このところのタイバーツ高で、日本人に限らず外国人全体にとって、タイは住みにくい国になってきていると書きました。

また、パタヤで暮らす欧米人などは、フィリピンやカンボジアに再移住をする人達も出てきているというバンコクポストの記事も紹介しました。

しかし、誤解しないで欲しいのですが、ネガティブなことばかりでタイはもうつまらないという印象をもった人もいるかもしれませんが、そうでもありません。

私などは、中国や欧米社会で10年以上暮らしてきて、タイを入れると外国生活は20年を超えますが、やはり、今は東南アジアが一番面白いと思っているし、大都会バンコクの混沌が好きで
日本に戻ろうという考えは、今のところありません。

以前、「海外不動産投資でプチリッチになろう」でも4回にわたって書きましたが、HNWI (High Net Worth Individual)、日本だと
いわゆるプチリッチの登竜門といわれる100万ドル(1億円)前後のネットアス(純資産)ができた人の場合、年齢に関係なくそろそろアーリーリタイアして東南アジアで過ごすことを考えてみるのもいいのではないか、とさえ思っています。

実際、私がこれまで会ってきた友人でもある40代、50代のイギリス人やイタリア人などは、1億円程度のネットアスでさっさとリタイアして、パタヤに移住してきていますから…。


そこで、今回のレポートは、以前、「タイバーツ独歩高、バンコクに住むエクスパットの反応」で紹介した英国系サイトの記事を紹介してみます。

さて、タイの不動産に対する考えは、タイ人、日本人、そして欧米人でそれぞれ違うので、時々、欧米人の考えることを参考にするのも役に立ちます。特に、リゾート地については日本人はチェンマイを除き、ほぼマイノリティですから…。

いずれにせよ、パタヤやプーケットなどの海浜リゾート地を積極的に買っている外国人は、欧米人のリタイア組と中国人投資家による一騎打ちなので、あまり我々には関係ないものの、参考になります。

それに、こういうリタイアメント生活の話になると、やはり日本人より1日の長がある欧米人の方が、ハッピーリタイアメントの過し方を知っていると思うので、紹介してみることにしました。

まず、彼ら欧米人に人気のある東南アジアの国とリゾート地、ベスト3は以下の通りです。

1.タイ(プーケット、フアヒン、パタヤ、チェンマイ)
2.マレーシア(ペナン、クアラルンプール)
3.フィリピン(セブ、ラグーナ、クラーク)

私は、この中で
フィリピンのセブとマレーシアのクアラルンプールには行ったことがあります。その限られた浅い経験と知識からいわせてもらうと、「中低価格帯のプロジェクトが市場を席巻する(その4)」で「考えようによっては、リタイヤ後の日本人ロングステイヤーにとっては、タイよりフィリピンの方が余程住み易いのではないかとも思った次第です」と書いたように、セブ近辺はイギリス人に限らず、英語を第1外国語として話す欧米人にとっても第1候補である理由がわかります。

安い生活費、素晴らしいビーチとエメラルドグリーンの海、そして何より、フィリピン人なら誰でも当然のように喋る英語、が3大ポイントです。

私の場合も、英語での生活はほとんど苦にならないのですが、タイ語は所詮、第2外国語の範疇であり、まだまだ難しいという感覚があります。

従って、欧米人エクスパットにとって、国民のほとんどが英語を喋るフィリピンなら、
生活していくうえで言葉の苦労があまりなく、これは測り知れず大きなメリットだというのがわかります。

一方、マレーシアのクアラルンプールについては、市街地にはゴミもあまり落ちてなくて、街全体が綺麗に保たれているので、日本人、特に夫婦連れの日本人に人気があるのが理解できます。

しかし、私はここに住みたいとは特に思わなかったのですが、やはり東南アジアの魅力である、カオスを感じられなかったのと、イスラム教というどこか違和感のある文化に馴染めなかったからだと思います。

さて、個人的な独断と偏見に満ちた話はここまでにして、ではまず、欧米人達がどう思っているのか、この記事に沿って3位のフィリピンから見ていこうと思います。

次回に続く


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タイでハッピーリタイアメントはもう夢か?(その3)

超円高もっとも、我々日本人にとっては、2012年前後にこれより凄い超円高バーツ安の時期があったのですが…。

その頃、スーパーリッチなどの市中為替交換業者に1万円を持って行けば、4,100バーツに交換してもらえたのを覚えている人も多いと思います。

当時、私もタイに住み始めて間もない頃だったのですが、巷でいわれていたのが、タイは日本の3分の1の生活費で暮らせる、ということでした。

しかし、バンコクの場合、それはややオーバーながら、少なくとも東京の半分以下の生活費で暮らしていけるというのが、私の実感でした。

その後、このグラフでわかるように、2016年にバーツ安となったものの、それ以降、ほぼ3年間、日本円だけでなく世界の主要通貨に対するバーツ高のトレンドが続いています。

そして、もしこの状況が今後も続くとしたら、欧米人だけでなく我々日本人にとっても、タイはもうハッピーリタイアメントライフとはあまり縁がない国になってしまうはずです。


しかし、いくら貿易黒字と観光収入が魅力といっても、それが今、バーツ高のためにじりじりと減りつつあるわけで、今後、さらにタイバーツ高が続くというよりも、むしろ米ドルを含めた主要通貨に対するバーツ下落が遠からず始まるのではないかと思っています。

もっとも、バーツ下落はまだ1、2年先のことかもしれず、いずれにせよ、バンコクでの不動産投資のタイミングとしては難しい時期なので、新規の投資に関しては、今は様子見が得策だという考えには変わりないのですが…。

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タイでハッピーリタイアメントはもう夢か?(その2)

fxタイバーツがこれだけ買われる理由は、今も続く貿易黒字と600億ドルを超える巨額の観光収入にある。

ブルームバーグの記録によれば、2019年だけでタイバーツは米ドルに対し6%以上も高くなり、アジア各国の中で最もパフォーマンスの良かった通貨である。

また、みずほ銀行の通貨トレーダーによれば、タイバーツは今後も強い通貨であり続けるだけでなく、他国企業が米国による中国製品に対する関税を回避するために、タイに工場を移転するようなことが起これば、さらにバーツ高が進む可能性もあるとのこと。

40年前、デンマークからパタヤに移住してきたニールズ・コロフによれば、パタヤの欧米人年金生活者たちの一部は、このバーツ高に対し、既に行動を起こしつつあるとのことである。

すなわち、ベトナム、カンボジア、そしてフィリピンへと移住していくエクスパットが増えつつあり、今も数千人のエクスパットが海外移住を検討している。

また、20年前にオーストリアから移住してきたクリスティアン・フォースターいわく、パタヤに住み続ける年金生活者にとって、これからは生活費を切り詰め、生活スタイルを変えて質素に暮らしていかなければならないという一大転期にきている、とのこと。

しかし同時に、タイでの生活費は今のところ、まだアメリカやヨーロッパ等の先進国よりは割安感があることから、これからもタイはリタイア後の移住候補地の1つではあり続けるであろう。

ところで、最初に登場したブライアン・マクシーの話に戻すと、彼が現在受け取っている月額1,000ポンド(約13万円)の年金では、既にリタイアメントビザ更新の要件を満たすことができなくなっていて、今はタイの銀行に80万バーツ(22,000ポンド)の預金をしなければならない。

それでも、彼自身はパタヤを離れるつもりはないものの、80万バーツもの大金を銀行口座で眠らせておかなければならないというのは負担が大きい、とのことである。

以上が、バンコクポストの記事ですが、ここに添付したのが、今日時点の米ドルとタイバーツの交換レートの推移です。これを見ると、2015年後半から2016年末まで1年半続いたタイバーツ安の間に、香港、シンガポール等の外国人投資家が、一挙にタイで不動産投資を始めた理由がわかります。

次回に続く

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A trade surplus and annual foreign tourism receipts exceeding $60 billion underpin its resilience.


The currency has appreciated more than 6% against the dollar so far in 2019, the best performer in a basket of Asian economies tracked by Bloomberg.


It’s likely to stay resilient, said Masakatsu Fukaya, an emerging-market currency trader at Mizuho Bank in Tokyo. There could be more upward pressure if firms relocate production to Thailand to skirt US tariffs on China-made products, according to Fukaya.


Some pensioners are already voting with their feet, according to Niels Colov, who moved from Denmark about 40 years ago and helps to organise a club for expats in Pattaya.


“There’s an exodus of foreigners from this area to Vietnam, Cambodia and the Philippines,” he said. “We’re talking thousands of people.”


Some of those remaining may have to cut back spending, said Christian Foerster, an Austrian who retired to Thailand 20 years ago.


“There’s an enormous change,” he said. “Everything is more expensive. But it’s about adjusting, adapting and living modestly.”


At the same time, the cost of living in Thailand remains lower than in developed nations such as the United States or in Europe, and officials continue to promote it as a retirement destination.


Baht strength leaves Pattaya retiree Maxey’s £1,000 pension far short of the minimum monthly requirement. As a result, he maintains the equivalent of a £22,000 deposit to satisfy the bank savings rule when renewing his visa.


“That’s a lot of money to hold in a bank account that you can’t touch,” Maxey said, while adding he wants to stay on in Thailand despite the difficulties as he’s settled in the country.


タイでハッピーリタイアメントはもう夢か?(その1)

Thai Bahtバンコクポストで、最近の急速なタイバーツ高のせいで生活費が上昇したため、欧米人の間でも、タイは住みにくい国になったという記事が出ていました。

これについては、最近私も実感しているので、「今は「入口」ではなく「出口」を目指すとき」や「タイバーツ独歩高、バンコクに住むエクスパットの反応」でも既に書いたのですが、不動産投資とも間接的に関係する興味深い内容なので、これも紹介してみることにします。

たとえば、2016年のバーツ安の頃に、タイは生活費が安いからと、定年退職後のハッピーリタイアメントライフを過ごすためにやってきた人の間でも、自己居住用不動産を購入した人の場合、当時の交換レートでまとまった資金を日本円からタイバーツに交換して送金しているはずなので、今は2割前後の為替差益が出ていることになります。

一方、賃貸で過ごしてきた人にとっては、1バーツが3円50銭以上という今の為替レートでは、家賃も含めると馬鹿にならない生活費となってしまい、もうハッピーリタイアメントどころではない状況になっているのかもしれません。

しかし、輸出が減り、観光収入も減り、経済全体が低迷しつつある中、どうしてタイバーツだけが世界の主要通貨に対して独歩高を続けているのか、私を含めて不思議に思う人が多いはずですが、その理由についてもこの記事は書いてあります。

さて、下の記事は定年後のリタイアメントを過ごすためにタイにやってきたイギリス人の話で始まりますが、興味深いので全訳してみることにします。

題:タイバーツ高がハッピーリタイアメントライフの夢を打ち砕く

イギリス人のブライアン・マクシ―は、UKポンドで受け取る年金で十分余裕のあるリタイアメントライフが過ごせると信じてタイに移住してきたのだが、今のタイバーツ高により、最近はリタイアメントビザ取得のための財務要件を満たすのが難しくなってきているのを実感している。

彼はかつて航空機のエンジニアであったが、20年前に55歳で移住してきたころには、タウンハウス、ピックアップトラック、オートバイといったものを安く買うことができた。当時、1ポンドは60バーツの価値があったからである。しかし、今は38バーツにしかならない。

その頃、彼が住むパタヤでは、物価が安く生活しやすい場所として、主にヨーロッパの定年退職者に人気があったのだが、もう今はそんなことはない。

これは急速なバーツ高が、タイで過ごす外国人達に与えている影響の一つの例であるが、実はタイバーツは、この5年間で米ドルに対し、世界で最も強くなった通貨のベスト5に入っているのである。そして、これがタイの輸出競争力を低下させ、2014年以来最低の経済成長に引き下ろしてしまっている。


昨年、タイ政府は8万件のリタイアメントビザを発給したが、それでも2014年から30%の増加となった。このビザを取るためには、外国人はタイ国内の銀行に80万バーツを預金するか、65,000バーツ/月の年金収入、もしくは、年金収入と預金の合計が80万バーツなければならないという決まりになっている。

タイの移民局によれば、2018年、イギリス人がリタイアメントビザの取得数で最多数を占めていて、それに続いてアメリカ人、ドイツ人、中国人、スイス人と続いたが、彼らはいずれも、安い生活費と太陽に満ちたリタイアメント生活を夢に描いてタイにやってきたのである。

ところで、1997年に起こったアジア通貨危機当時、叩き売られたタイバーツであるが、今は世界中の投資家から、魅力ある安全な通貨と目せられるようになっている。

次回に続く

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Surging baht shatters expat dreams of easy retirement

Brian Maxey moved to Thailand from the United Kingdom expecting his sterling pension to afford him an easy retirement. Instead, he’s finding it harder to meet his visa’s financial stipulations because of the strong baht.


The former aircraft technician easily bought a townhouse, pickup truck and motorcycle when he arrived at the age of 55 two decades ago. Back then the pound bought about 60 baht, but now it fetches a little less than 38 baht.


“It was a cheap place to live then,” Maxey said in an interview in the coastal city of Pattaya, which is popular with European retirees. “It’s not anymore.”


The pressure on foreign pensioners is just one example of how the baht’s sharp appreciation is rippling through Thailand. The currency is the world’s top-performer against the dollar over five years, hurting export competitiveness and putting the economy on course for the weakest growth since 2014.


The government issued almost 80,000 retirement visas last year, a climb of 30% from 2014. To qualify, foreigners must show a deposit of 800,000 baht in a Thai bank or have a monthly income of 65,000 baht. Another route is to have income and deposits totaling 800,000 baht combined.


Britons accounted for the largest number of retirement visas in 2018, Immigration Bureau data shows. They were followed by Americans, Germans, Chinese and Swiss pensioners seeking affordable, sun-dappled golden years. 

Once best known for crashing and sparking the 1997 Asian financial crisis, the baht is today seen as a haven by global investors. 

タイバーツ独歩高、バンコクに住むエクスパットの反応

タイバーツUKポンド先日、タイバーツの独歩高について、日本人投資家にとって、今は買うよりも売却を検討するチャンスである、という私の考えを書いたのですが、偶然、英国系のタイランドプロパティも16日付の記事で興味深いことを書いていました。

これによれば、バンコクに住む外国人エクスパットは収入がタイバーツなので、今の強いタイバーツを使って逆に母国で不動産を購入したり、また、タイ人投資家もタイ国内から海外の不動産への投資を始めているということです。

以下、興味深いところを抜き出してみますが、全文は本文の下に添付しているので、興味があれば読んでみて下さい。

Strong Thai Baht opens new doors for local property investors
強いタイバーツがタイの投資家に新たな投資の扉を開く

The Thai Baht continues to make gains against most major currencies. This has hit the Thailand property market. According to Knight Frank Thailand, the sales rate for new condos in the Thai capital slowed to the lowest levels ever in the second quarter of this year.
 
世界の主要通貨に対するタイバーツ高は今も続いているが、これはタイの不動産市場を低迷させている原因の1つとなっていて、ナイトフランク・タイランドによれば、今年第2四半期の新規コンドミニアムの販売率はこれまでで最悪を記録した。

A strong Thai Baht has created international property investment possibilities for both local Thai buyers and expats that were unappealing when exchange rates were unfavourable. 
ところで、強いタイバーツは現地のタイ人投資家だけでなくタイに住む外国人エクスパットにも海外での不動産投資機会をもたらした。

expats based in Thailand are beginning to leverage the soaring Baht to purchase property in their home countries. Before the uptick of the Baht, this was unthinkable.
タイに住むエクスパットはバーツ高のメリットを使って、彼らの母国で不動産を購入し始めているが、バーツがまだこれほど強くなかった頃には考えられないことであった。

The Thai Baht has been Asia’s best performing currency with it ending the first half of 2019 up five percent year-on-year. Capital Market Research at Kasikorn Bank said that the bank doesn’t foresee a downturn for the Baht until next year due to global and local economic circumstances.
タイバーツは今年前半、前年比5%のバーツ高となり、アジアの通貨の中で最も高いパフォーマンスを示した。さらに、カシコン銀行のリサーチ部門は、現在の世界経済及びローカル経済の環境を見る限り、このバーツ高は来年まで止まらないと予測している。

The strong Baht has dented tourism and economic growth in Thailand, but it is not all bad news for overseas real estate investors looking at the Kingdom. Many developers have been offering steep discounts in order to clear out current inventory helping offset the unfavourable exchange rate.
強いバーツはタイの観光収入や輸出を減らし、経済成長にマイナスの影響を与えているが、実はタイでの不動産投資を狙っている外国人投資家にとって、悪い話ばかりでもない。多くのデベロッパーが相当な値引きをしてでも販売在庫を処分しようとしているので、これがバーツ高というマイナス要因を打ち消している。

以上ですが、これは英国系の記事なので、強いタイバーツの為替メリットを使って、最近、ブレグジットのごたごたで特に安く売られているUKポンドに換え、イギリスの不動産に投資資金が流れ始めているということを大きく取り上げています。

不動産というのは金額が大きいので、当然、為替の影響も大きくなり、このように投資家の行動にも直結するのです。しかし、今のタイバーツ高にも関わらず、果敢に買いに入ってきているところがあります。それが、先日、「最新出口戦略:タイ不動産を物色する香港バイヤーを狙え」でも書いたように、香港のバイヤーなのです。

だからといって、我々日本人にとっては、まさかロンドンの不動産を買うわけにもいかないので、やはり、バンコクであまり将来性のないコンドミニアムを持ってしまっている、もしくは、購入後にそれなりに値上りし、賃貸収入も享受してきたが、最近は値上りも一段落したのでここらが売り時か、と思っている投資家にとっては、一旦売却して日本円に換えてまずは日本に資金を戻して投資を完了させるか、私のように、当面は米ドルにして次の投資のための待機資金として海外で温存するのがベストではないかと思うのです。

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Strong Thai Baht opens new doors for local
property investors

September 16, 2019

The Thai Baht continues to make gains against most major currencies, especially the US Dollar, Euro and UK Pound. In fact, the Baht to Euro and Pound exchange rates continue to hit historic levels while the Thai currency hasn’t performed this well against the dollar since 2013.   

This has hit the Thailand property market. According to Knight Frank Thailand, the sales rate for new condos in the Thai capital slowed to the lowest levels ever in the second quarter of this year. A shrinking number of overseas investors is just one of a few issues facing the market. 
And while there is some cause for concern about the property market, especially among overseas investors, it has also opened up new doors for local and expat property investors who are now seeing their money go a lot further than in the past.
Locals look abroad for real estate
A strong Thai Baht has created international property investment possibilities for both local Thai buyers and expats that were unappealing when exchange rates were unfavourable. The UK in particular has proven to be popular because of the flagging Pound.
For Thai buyers, this is a chance to diversify their property investment portfolio at a fraction of the price. The UK real estate market is seen as a stable investment and one that is well-known among Thai buyers with many having either studied abroad in England or planning to send their children there for education.
“In context with wider economic trends, there is a current perception amongst overseas buyers that now is the time to purchase to benefit from the UK’s property market, before the sterling regains its full strength,”. “At Experience Invest, we believe when the dust settles after the UK leaves the EU, and some of the new trade negotiations are in place, the pound will recover back to the pre-Brexit level.”
Additionally, “Golden Visa” programs that offer EU residency for property investors are proving to be popular as well. Excellium Capital has hosted several Invest in Portugal seminars in Bangkok, all of which have recorded a strong turnout.
Meanwhile, expats based in Thailand are beginning to leverage the soaring Baht to purchase property in their home countries. Before the uptick of the Baht, this was unthinkable. 
Thai Baht expected to remain strong
The Thai Baht has been Asia’s best performing currency with it ending the first half of 2019 up five percent year-on-year. Capital Market Research at Kasikorn Bank said that the bank doesn’t foresee a downturn for the Baht until next year due to global and local economic circumstances.
The strong Baht has dented tourism and economic growth in Thailand, but it is not all bad news for overseas real estate investors looking at the Kingdom. Many developers have been offering steep discounts in order to clear out current inventory helping offset the unfavourable exchange rate.



今は「入口」ではなく「出口」を目指すとき

FOREX変動率月足米ドル人民元以前、「CBREの四半期レポートから思うこと(その2)」の中で「あまりにタイバーツ高・ドル安が続くので、つい先週、タイバーツ口座に持っていた現金をごっそり米ドル口座に移し替えたほどで、今のバーツ高は明らかに行きすぎだと思っています」と書きましたが、それからもさらにドルに対してタイバーツ高が進んでいます。

それもあって、今週さらにバーツから米ドルに換えて、持ち高を増やしたのですが、しばらくはこのままドルを買い下っていこうと思っています。

米ドルであれば、例えば、私がバンコクの銀行口座からカナディア銀行に持つドル口座にネット送金し、2年の定期預金にすれば、年率5.2%の利息を稼げます。

それも、1回につき60万バーツまでなら、タイバーツから米ドルへの交換、バンコクからの海外送金まで、すべて自宅のPCでも簡単にできるのです。

今の不動産市場低迷期の難しい局面では、余程面白い物件を底値で買えるのでもない限り、
あまり投資妙味を感じません。

ミッドタウンで利回りがせいぜい5~6%程度、しかも空室リスクもあるというごく平均的な物件を買うのであれば、むしろ様子見をすべき時です。

それなら、今の異常とまで思えるタイバーツ独歩高のチャンスに米ドルに換え、将来きっとくる基軸通貨ドルの反転に期待しながら高金利で運用する方が、リスクが小さいと思うのです。

さて、このグラフは今日時点の日本円、米ドル、人民元のタイバーツに対する交換レートの推移ですが、それを基にそれぞれの変動率を計算したのが上の表です。

このグラフを見ると、
いずれの通貨に対しても、2016年にタイバーツは底を打ち、それ以降、バーツ高が続いているのがわかります。

また、2017年から急増してきた中国人投資家が昨年をピークに今年に入って激減し、かつダウンペイメントの支払いを止めてプレビルド購入予約権をキャンセルしたり、竣工引渡しになってそれに応じない人も相次いでいる理由が、為替面からもわかります。

彼らにしてみれば、2016年の頃に比べて最大33%もタイ全体のコンドミニアム価格が上昇してしまったことになり、今から買うのはちょっと躊躇してしまっているのかもしれません。

しかし、逆に考えれば、2016年当時、先陣を切ってタイのコンドミニアムを購入した中国人バイヤーにとっては、むしろ売り時であり、たとえキャピタルゲインがゼロで売却したとしても、為替益で3割と下手な不動産投資より儲かってしまうのです。

ところで、クーデターでやっと不動産市場が落ち着いたのを契機に、外国人投資家がどっと入ってきたことで、2015年から高級コンドミニアムの高騰が始まりました。

その時の地価高騰でCBD等で売出される新規プレビルドの価格が急速に値上りしたのを見て、私は新築よりも割安感のある築浅中古物件を買った方がいいとセミナーやブログでアドバイスし続けてきたのですが、当時中古を買った人にとっては、今はある意味で売りのタイミングがきていると思っています。


タイバーツと日本円の変動を見ると、21%のバーツ高です。例えば、当時タイミングよく2,000万円ほどの中古物件を購入した人は、既に21%為替差益が取れていることになり、今、2,400万円の価値になっているわけです。

従って、あまり将来性のないコンドミニアムを買ってしまった投資家にとっては、今はむしろこの為替メリットを生かして、一旦「出口」に向かうべきチャンスでもあると、私は思うのです。


実際、私も昨年、2物件売却し、今も売却しようとしている1ベッドルームがありますが、自己居住目的は別として、投資が本来の目的であれば、ただダラダラ持つだけが不動産投資ではありません。当然、「出口」が不可欠であり、機関投資家のアセットマネジャーがやるように、タイミングを見て資産の入れ替えをするのです。

つまり、キャピタルゲインも賃貸運用でもあまりアップサイドが期待できない物件を持ってしまった投資家にとっては、この表題の通り、今は「入口」よりも「出口」を目指すべきタイミングだと思うのです。

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タイランドエリートカードについて

Thailand Elite Cardもう4~5年前になりますが、まだ40代の日本人で、ある程度お金も貯まったので、大好きなバンコクでセカンドライフをおくろうとやってきた友人がいました。

彼はとりあえずタイ語学校に通い、学生ビザ(Education Visa)を延長しながら滞在していたのですが、2年目に入ったころ、移民局からいつまでもタイ語の勉強をしているのはおかしいということで、入国を拒否されたのです。

その時に彼に残されたオプションはもう、観光ビザを延長するビザランという方法もダメでエリートカードしかなかったのですが、
1,000万円ほどの貯金しかなかった彼にとって、最低50万バーツ(約180万円)もするエリートカードは将来の滞在費のことを考えると負担が大きく、とても支払えないものでした。

そして結局、彼は50才になってロングステイビザが取れるようになったらまた戻ってくるといいながら、タイを去っていきました。その後、彼も50歳になり、昨年、バンコクに戻ってきたような噂を聞きましたが、年齢によってはタイは簡単には住めない場所なのだと、その時初めて認識させられました。

私は不動産ブログを書くことを条件に
ある外資系企業にワークパミットを取ってもらっていたので、あまりそういう話とは縁がなかったのですが、80万バーツ(300万円弱)を現地の銀行に預金するだけで簡単にリタイアメントビザが取れる50代に比べて、40代の人にとってタイはなんとハードルが高いのかと思ったものです。

また、今の私のクライアントはバンコクで不動産を購入するような人達なので、比較的裕福な人が多いのですが、リタイアメントビザを取っても、毎年ジェーンワタナーまで行って1日がかりで更新するのが面倒だという人や、先週末に私がフィリピンから帰ってきた時も、スワナプーム空港で長蛇の列ができていて、入国審査に1時間半もかかってうんざりさせられたのですが、そういう時間を無駄にするのが嫌だという人で、50代以上でも敢えてエリートカードを購入する人もいます。

タイランドエリートは、特にタイで不動産を購入する人にはいろいろとメリットがあるということを
、下の英文解説にも詳しく書いてあるので、興味のある人は読んでみて下さい。

ところで、実は以前、東京でセミナーを行ったときの主催者がこのエリートカードのオフィシャル・エージェントになっているのですが、その縁で
私のクライアントにも紹介が可能です。その場合、直接タイランドエリートに申し込むより若干条件も良くなるので、もし興味があればご連絡ください。
(Thailand Elite Official Site: 
https://www.thailandelite.com/?locate=en

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Why should real estate agents offer Thailand Elite to their clients?

When someone overseas starts the process of purchasing property in Thailand, there is a lot they don’t know. And we’re not just talking about the rules and regulations. They will likely need more information when it comes to banking, cost of living and, of course, visas. 

Convenience is something clients expect in just about every industry these days. And real estate is no different. If you’re like most Thailand-based real estate agencies that work with foreign buyers, chances are you already provide help to clients when they are looking for financial or legal assistance.

This helps make their life easier. But what about helping them obtain the right visa if they plan on regularly staying in the country? If you have ever dealt with the Thailand Immigration office, you understand the visa process isn’t always a smooth and transparent experience.

So, why would you simply leave your clients to try and navigate its complications? Instead of throwing them into the proverbial deep end, there is a way you can support them with the visa process, similar to how you would refer them to a preferred legal services provider.    

By working with the official agent of the Thailand Elite residence program, you can offer your clients the ability to join the Thailand Elite residence program as an add-on to their property purchase. Not only are they receiving the perfect real estate, but an Elite visa also guarantees their comfort when they’re in Thailand.

Five-, 10- and 20-year privilege entry visas are available through the program with the option to secure visas for family members also provided. Of course, there is much more to the Thailand Elite residence program than this. A broad range of complimentary services and benefits are given to those who sign up. 

These include limousine transfers at airports throughout Thailand; expedited immigration formalities and passport-control processing; and government concierge services and assistance opening bank account in either Thai baht or a foreign currency. 

バンコク・グレイラインについて

Grey Line Phase 1最近、複数の日系仲介業者の物件広告の中で、グレイラインの第2フェーズ駅、「ラーマ4」が2022年に開通予定、という記述が目に止まりました。

これは、私の認識とは違っているので、今回、私が把握している状況について書いてみることにします。

実際、私も著書である「続・バンコク不動産投資」第2章の中で、5年後に様変わりするロケーション、タムレ・サカヤパープと題してグレイラインの起点となるプラカノンを挙げたくらいなので、第2フェーズの進捗状況には特に注目しています。

私がプラカノンを推薦した理由には大きく2つあり、デジタルノマドの増加とこのグレイラインなのですが、当時、グレイラインは第1フェーズと第2フェーズ、最終的には川向うに延びる第3フェーズまで計画されていました。

その中で、私は第1フェーズよりもCBDを走る第2フェーズの方が不動産市場にとって有望だと考えて、プラカノンを推薦したものです。

しかし残念ながら、事業主体であるMRTAが昨年6月に
EIA(Environmental Impact Assesment、簡単にいえば建設許可)の申請をしたところ、沿線住民からの強い反対により承認されませんでした。そしてこれは以下の状況から、その後、何か進展があったとは聞いていません。

City Hall has called for a revival of the first phase of the Grey electric monorail train line project from Watcharapol to Thong Lor following its failure to gain approval from locals living along the planned route and an unsuccessful environmental impact assessment.

(訳:当局はグレイラインの沿線住民の反対によるEIA不認可に関して、第1フェーズについて再度検討し出し直しするように要求した)

このEIAの取得については「アナンダと三井不のJV、またトラブル?」のところでも3回にわたってアナンダと三井不動産がこの承認が取れないで困っているという話を書きました。8階建のローライズのプロジェクトについてはEIA認可取得はそう難しくないと聞いていますが、30階建等のハイライズの場合、プロジェクトによっては承認を取るのが相当難しいそうです。

ましてや公道での交通規制を伴うスカイトレインの建設においては、沿線住民の猛烈な反対が予想されもっと難しいのだろうと容易に想像がつきます。

ちなみに、第1フェーズの16キロ部分については建設期間が3年と見積もられているので、今年、このEIAの承認が取れれば、2022年の開通も不可能ではないと思いますが、第2フェーズについてはまず不可能だと思います。

それに、調べてもその後建設許可が取れたというニュースはどこにもなく、私の知る限り、グレイラインの全フェーズは着工の目途が立ってないというのが現状だと思います。

従って、これらの広告はちょっとミスリーディングでもあり、何をベースに2022年に第2フェーズが開通予定といっているのか腑に落ちません。

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タイ不動産の基礎知識を身につけたい人へ

Recommended Bookタイの不動産に興味があり、まずは取引や物件選定方法等、全体にわたって基礎知識を身につけたいという人におすすめの本をここで紹介してみようと思います。

私もバンコクに住み始めて、何か有益な図書はないかとあれこれ探した結果、4年前に購入し、今も時々手に取って読み返している本がこれです。

「Buying Property in Thailand」といいますが、今回、お勧めの本としてこのブログの右枠に添付しておきました。

残念ながら、これはバンコクのような大都市型コンドミニアムでなく、プーケットなどのリゾート地での住宅取得に関して書かれた本です。

しかし、バンコクでの投資にも役立つ記述が多く、7年も前に書かれたものですが、現在、日本語で書かれたこれほど体系的な本が見当たらない中、お勧めです。

例えば、前回のブログでも書いたように、我々のような個人がデベロッパーと直接価格交渉できることや、タイのブローカーのいい加減さやレベルの低さ等、業界の実態を赤裸々に描いていて、10年前も今も、そしてリゾート地でも大都市バンコクでも様子は全然変わらないと苦笑させられます。

そしてつくづく、宅建業法のないこの国の不動産投資には最新の注意が必要だと再認識させられます。

ただし、全編英語で書かれたものなので、これまでに英語の原書で本を読んだ経験がなければ、少々てこずるかもしれません。

しかし、これまで欧米を含め海外不動産の仕事を長年やってきた私から見ても、将来、海外不動産投資をしてみよう、海外不動産の仕事をしてみようと思っている人には、語学と不動産に関する基礎知識の両方が身につくというダブルのメリットもあるので、お勧めの本です。


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エムクオーティエ 紀伊国屋書店

紀伊国屋書店東京と大阪での住宅産業協会さん主催の講演会を終え、1週間ほど前にバンコクに戻ってきたのですが、昨日、タイ語文法の本を買いに久しぶりにプロンポン駅前のエムクオーティエ3階、紀伊国屋書店さんに行きました。

バンコクに日系書店はいろいろありますが、規模の大きさといい、場所といい、便利なので専門書を買うときはいつもここに行きます。

そこで、私の著書「バンコク不動産投資」の基礎編と実践編の2冊とも10冊以上、ビジネス書籍棚中段の目につくところに置いて頂いているのを見つけました。出版社のセルバ出版は三省堂書店系なのですが、本当に有難いことです。

ちなみに、実践編を書いた後、いつもお世話になっていて、今回のセミナーにも呼んで頂いた関西住宅産業協会の理事長から、「前回の基礎編に比べて今回の本は、バンコクのことがよくわかっている人でないと
ちょっと内容が難し過ぎる。基礎編から一挙に上級編に飛ぶ前に、中級編というのを書いておいた方がよかった」というコメントを頂きました。

なるほど、と思いました。確かにバンコクのコンドミニアム市場動向や取引形態、土地勘等、ある程度の経験や事前知識がある人でなければ、読みづらいかもしれません。

しかし、実際に数千万円の自己資金を投じて不動産投資をする以上、海外不動産にはいろいろと日本とは違うところや注意すべき点が多いので、購入する直前までにはせめてこのぐらいの知識は持っておいた方がいいと思ったことを実践編では書いたつもりです。

将来、もし機会があればもうちょっと分かりやすいように基礎と上級編の架け橋になる中級編も出すかもしれませんが、とりあえずは現時点で私が持っている知識を総動員して、コンドミニアム投資の実践に役立つキャッシュフローの作り方や複合利回りの計算、税金の計算等、実務的なことも書いたつもりです。

従って、いざ本当に物件を購入する段階になったら、是非、読んでおいて頂きたいと思っています。価格も700バーツ台です。購入する物件価格に比べたらタダみたいなものですので、その節はよろしくお願いします。

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タイ経済回復、実態は貧富の差が拡大?(その3)

住宅購入促進についてさて、タイでもそうなのですが、開発途上国に多い傾向として福利厚生が手厚いのと人員整理等がない安定職として、警察官を始め公務員人気が非常に高いという側面があります。


また、住宅取得の面でも、同じ中所得層であっても民間企業で働く人の場合、5割前後が銀行から住宅ローンの借り入れができない中、公務員だけはほとんどが借り入れできるという格差があります。

従って、今のコンドミニアム市場で銀行から借り入れができて住宅や投資物件が買えるタイ人は、主に公務員等の一部中所得層とアッパーミドルクラス以上の民間企業で働く人、もともとの富裕層、そしてそもそも借り入れなどしない外国人と思っていいと思います。

それもあって、
この調査結果にもあるように住宅購買力が低迷するランシットなどの郊外では、民間で働く中低所得層が多く、郊外の廉価な住宅市場での不動産投資には私は消極的なのですが、少なくとも、購買力格差が開きつつある中、今しばらくは郊外物件は敬遠した方がいいのではないかと思っています。


そうはいっても、CBDやトンロー辺りで5,000万円近くもするコンドミニアムを買える人もそう多くはいないと思うので、予算が1,500万円~2,000万円の一般投資家が注目するべきは、数の上で圧倒的に多いこのアッパーミドルクラスがこれから買うエリアだろうと思うのです。

そう考えると、今後の投資対象はやはりダウンタウン、フリンジからミッドタウン、しかもその中でもごく限られたエリアだろうと思うのですが…。

さて、来月10日と11日に全国住宅産業協会主催により、東京、大阪で開かれる私の講演会では、このフリンジ、ミッドタウン市場の将来性と問題点についても解説する予定です。

また、最近、市場が急回復しつつあるバンコクの奥座敷、パタヤ市場の動向についても、現地の大手デベロッパーと有力エージェントに参加してもらい、私が通訳となって合同セミナーを行います。

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タイ経済回復、実態は貧富の差が拡大?(その2)

コンドミニアム販売さて、続いて住宅販売に関する最新調査からも、タイ経済はむしろ悪化しているように思える。

その証拠として、廉価な不動産物件の成約件数や売上高の減少が特に目立つからである。
過去においても、住宅市場全体が低迷したときには、廉価な低所得層向けの住宅物件市場が特に大きく低迷した。

例えば、2013年の上半期に成約した住宅ユニット総数の52%が200万バーツ以下の物件であり、これは過半数の物件が中低所得層向けの住宅であったことになる。一方、金額ベースでもこういうアフォーダブルな住宅は市場全体の26%のシェアを占めていた。


しかし、2018年上半期を見ると、アフォーダブルな物件は全体の販売ユニット数のわずか25%を占めるだけとなり、金額ベースではわずか10%に過ぎない。

一方で、アッパーミドルクラス以上が対象の500万バーツを超える物件は、総販売数56,754ユニットの19%を占めるようになり、さらに金額ベースでは45%ものシェアを占めている。

このことは、一部中所得層、アッパーミドルや富裕層しか住宅が買えなくなっているということであり、低所得層の住宅購買力は減少していることになる。

ところで、一部中所得層とは、毎年ボーナスや昇給があり、福利厚生も手厚い公務員などであり、バンコク首都圏に住む約150万人の公務員が住宅を購入する余裕がある。しかし一方で、民間セクターの中所得層は住宅購買力が減少しているというのが実情である。

次回に続く

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Dr.Sopon Pornchokchai, President, Agency for Real Estate Affairs who conducted the most comprehensive survey of real estate markets in Thailand since 1994 warned that Thai economy is getting worse.  A clear evidence was the number and value of low-priced housing were shrinking significantly.

In the past, when housing markets were in trouble,  there would be a down market trend to offer low-priced housing for the vast majority of lower income groups in the markets.  In 2013, 52% of the total housing units sold in the first half of the year were priced Baht 2 million and below (USD 64,500 at that time).  This implied that most of the units offered were for lower and lower-middle income groups.  These units were accounted for 26% of the total value in the market of USD 5.452 billion.

However, in the first half of 2018 or five years later, low-priced units were only 25% of the total sales accounted  for 10% of the total value of USD 7.462 billion.  Whereas, the high price units (including those offered for higher middle income groups and priced over Baht 5 million or USD 161,300) were sold for 19% of the total 56,754 units.  However, their value were accounted for 45% of the total value.

This meant that today only those middle income, higher middle income and high income  groups can afford a house in the markets.  The affordability of those lower income groups were shrinking.
It should be recognized that some 60% of the public servants or government employees or 1.5 million people are living in the Bangkok Metropolitan Region.  That was why they could afford a house in an open market.  They had bonus and salary increases with good welfare; whereas, the private sectors were less privileged.

タイ経済回復、実態は貧富の差が拡大?(その1)

街中景気感度調査下のタイ語のレポートは、独立系不動産市場リサーチの最大手、AREAがバンコク郊外住宅地で約1,000人の成人に今のタイ経済について実感調査をした結果を公表したものです。

その結果わかったのが、貧富の差がますます開き、中低所得層にとっては、タイ経済はむしろ悪化しているというのが実感のようです。

まずは、以下がそのサマリーです。

このサーベイは8月上旬、1,002人、平均年齢39歳の人達を対象に、今のタイ経済についてどう思うかについて行われたものである。


経済状況は1年前に比べて今はどうか、そして今後どうなると予想しているかについてアンケートを取り、1をワースト、10をベストの10点満点で評価してもらい、それをまとめたのがこの表である。

1.
現在のバンコクの経済状況は3.7と非常に悪く、2017年の方がが4.7と今より良かったと思っている。また、来年度の見込は4.3であった。


2.
アンケート調査の場所は郊外の住宅地である北部のランシット、南部のサムローン、西部のオムノイであったが、状況はどこも同じで2018年の経済状況は昨年より悪化しているが、来年は若干良くなるだろう。しかし、2019年の経済も2017年ほどにはよくならないというものであった。


3.
職業別の分析でも評価は大体同じであったが、低所得層や自営業の層に比べると、公務員等のパブリックセクターだけは比較的楽観的な見方をしている。


4.年齢別分析では、30歳以下の人はシニア世代の人達に比べて楽観的な見方をしている。


そして、全体的な見方としては、総選挙が行われて今の軍事政権が交代すれば、タイ経済は好転するという見方をしている人が多い。


また、GDPだけを見るとタイ経済は回復してきているように見えるが、実態は貧富の差がますます開きつつあり、特に低所得層は苦しくなってきているのであり、政府は早急な是正策を実行する必要がある。

次回に続く

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ด่วน! ย้ำผลสำรวจล่าสุด เศรษฐกิจทรุดหนักจริงๆ

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยได้นำคณะออกสำรวจความคิดเห็นของประชาชนในเขตปริมณฑลของ

กรุงเทพมหานคร อันได้แก่ บริเวณตลาดรังสิต ฟิวเจอร์พาร์ครังสิต และโดยรอบ บริเวณตลาดสำโรงและอิมพีเรียลสำโรง และบริเวณตลาดอ้อมน้อยและโดยรอบ เพื่อทราบความคิดเห็นของประชาชนต่อภาวะเศรษฐกิจ อันจะทำให้รัฐบาลได้มีข้อมูลเพื่อประกอบการวางแผนพัฒนาประเทศต่อไป

การสำรวจครั้งนี้ดำเนินการในระหว่างวันที่ 8 และ 9 สิงหาคม 2561 โดยสัมภาษณ์ประชาชนที่บรรลุนิติภาวะแล้วจำนวน 1,002 ราย ที่มีอายุเฉลี่ย 39 ปี ให้ประเมินสถานการณ์เศรษฐกิจในปี 2561 ณ ขณะนี้ เทียบกับปีที่แล้ว (พ.ศ.2560) และให้คาดการณ์เทียบกับปีหน้า (พ.ศ.2562) โดยให้คะแนนอยู่ระหว่าง 1-10 โดย 1 คือแย่สุด ในขณะที่ 10 คือดีที่สุด ส่วนคะแนนกลางๆ คือระหว่าง 5-6 ผลสำรวจพบว่า

1.       ณ ปัจจุบัน (พ.ศ.2561) คะแนนที่ประเมินได้คือ 3.7 ซึ่งต่ำกว่าคะแนนที่ 5-6 คะแนนอยู่ค่อนข้างมาก แสดงว่า สถานการณ์เศรษฐกิจในขณะนี้ไม่ดีอย่างชัดเจน และหากเทียบกับเมื่อปีที่แล้ว พ.ศ.2560 ปรากฏว่าคะแนนอยู่ที่ 4.7 หรือดีกว่าปีนี้ แสดงว่าเศรษฐกิจตกต่ำลงกว่าที่ผ่านมา อย่างไรก็ตามผู้ตอบแบบสอบถามคาดว่าเศรษฐกิจจะดีขึ้นในปี 2562 แต่ก็ยังต่ำกว่าปี 2560 หรืออาจจะรวมก่อนหน้านี้ด้วยอยู่ดี

2.       หากเปรียบเทียบระหว่างทำเล คือรังสิต สำโรงและอ้อมน้อย ปรากฏว่าทุกที่มีสภาพคล้ายกันหมด ก็คือ เศรษฐกิจในปี 2561 แย่กว่าปี 2560 และคาดว่าเศรษฐกิจจะดีขึ้นในปี 2562 โดยมีเพียงย่านรังสิตที่คิดว่าปี 2562 จะดีขึ้นกว่าปี 2560 และปี 2561 ส่วนที่สำโรง และอ้อมน้อย ต่างเห็นว่า แม้เศรษฐกิจปี 2562 จะกระเตื้องกว่าปี 2561 แต่ก็ยังต่ำกว่าปี 2560 ที่ผ่านมาอยู่ดี

3.       ในส่วนของกลุ่มอาชีพ พบว่า ทุกกลุ่มอาชีพประเมินว่าสถานการณ์เศรษฐกิจในปี 2561 มีค่าต่ำกว่าเกณฑ์เฉลี่ยที่ควรจะเป็น และแย่กว่าปี 2560 แต่จะกระเตื้องขึ้นในปี 2562 กลุ่มข้าราชการประเมินสถานการณ์ไว้ดีกว่ากลุ่มอื่นๆ ทั้งนี้เพราะข้าราชการเป็นอาชีพที่มีความมั่นคง และยังมีโบนัสและการขึ้นเงินเดือนอย่างต่อเนื่อง กลุ่มลูกจ้างเอกชนก็ยังมองเศรษฐกิจในแง่ดีกลุ่มอาชีพอื่น จะสังเกตได้ว่ากลุ่มคนงานระดับล่าง เช่น คนงานก่อสร้าง และกลุ่มเจ้าของกิจการขนาดเล็ก ๆ แบบ Self Employed มองเศรษฐกิจตกต่ำเป็นอย่างมาก และคงได้รับผลกระทบทางลบมาเป็นพิเศษ

4.       หากมองจากกลุ่มอายุ จะพบว่าทุกกลุ่มก็มองเป็นในทำนองเดียวกันคือ ปีที่แล้ว ดีกว่าปีนี้ และปีหน้าจะดีกว่าปีนี้ โดยปีหน้า (พ.ศ.2562) จะยังไม่ดีเท่าปี 2560 กลุ่มที่มีอายุ 30 ปีลงมา มองในแง่ดีกว่ากลุ่มที่มีอายุมากขึ้น คือ กลุ่มที่มีอายุ 31-45 ปี และกลุ่มที่มีอายุ 45 ปีขึ้นไป ประเมินภาวะเศรษฐกิจไว้ต่ำที่สุดเมื่อเทียบกับกลุ่มที่มีอายุน้อยกว่านั่นเอง ทั้งนี้คงเป็นเพราะผู้ที่มีอายุน้อย ยังมีศักยภาพในการทำงานมากกว่ากลุ่มที่มีอายุมากกว่า ซึ่งโอกาสการย้ายงานต่าง ๆ ก็คงจะยากกว่านั่นเอง


สำหรับเหตุผลที่หลายคนมองว่าเศรษฐกิจในอนาคตในปี 2562 จะดีกว่าปี 2561 นั้น เพราะว่าหากมีการเลือกตั้ง สถานการณ์เศรษฐกิจจะดีขึ้น มีมิตรประเทศมาคบคามากขึ้น หลายคนก็คาดหวังว่าการเลือกตั้งจะทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงทางการเมือง ได้รัฐบาลชุดใหม่ที่มีความเชี่ยวชาญทางเศรษฐกิจมาบริหารประเทศ ทำให้ประเทศก้าวพ้นจากภาวะฝืดเคืองในขณะนี้ แต่หากไม่มีการเลือกตั้ง สถานการณ์ก็จะตกต่ำลงไปอีก ทั้งนี้เป็นไปตามคำให้สัมภาษณ์ของประชาชน

ดร.โสภณ เสนอแนะให้ทางรัฐบาลเร่งช่วยเหลือกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและเกษตรกรในประเทศ เช่น การประกันราคาผลิตผลทางบการเกษตรเช่นในยุคก่อน เร่งหาตลาดสินค้าของไทยให้มีประสิทธิผลขึ้น ทั้งนี้ค่าแรงขั้นต่ำควรมีการปรับปรุงทุกปีเพื่อความอยู่รอดของประชาชนระดับล่าง ควรเร่งลดความเหลื่อมล้ำโดยมาตรการด้านภาษีที่ในขณะนี้มุ่งเน้นแต่การสนับสนุนผู้มีรายได้สูง และที่สำคัญ ควรจัดการเลือกตั้งให้บริสุทธิ์ยุติธรรม โดยอาจเชิญสหประชาชาติมาจัดการเลือกตั้ง เพื่อให้ได้รัฐบาลของประชาชนมาบริหารประเทศ

 การไม่มีการเลือกตั้งต่อเนื่องยาวนานมาจนเข้าปีที่ 5 แล้ว ปรากฏว่าประชาชนต่างเห็นว่าเศรษฐกิจหดตัวลง แตกต่างจากตัวเลข GDP ของทางราชการอย่างเด่นชัดยิ่งขึ้นตลอดเวลา อย่างไรก็ตามกลุ่ม

ข้าราชการ และกลุ่มผู้มีรายได้สูงก็คงไม่ได้รับผลกระทบแต่อย่างไร ทั้งนี้ประเทศไทยคงอยู่ในสภาพ "รวยกระจุก จนกระจาย" นั่นเอง
 

続・バンコク不動産投資 実践編

本のカバー5月30日に日本のアマゾンや三省堂書店等で新刊「続・バンコク不動産投資 実践編」が発売になります。

私のところにも昨日、出版社から前著書の基礎編とペアで何冊か送られてきたのですが、私は1冊あれば十分なので、基礎編と実践編を合わせたセットで800バーツでお分けします。

ただし、5セットだけしかないのと、アソークのジャスミンシティ12階、ラ・アトレアジア(タイランド)に預けておくので、取りに来ていただかなければなりませんが、著者値引後の価格であり、もしご興味があれば
日本で買っても2冊で約3,700円なので割安です。

前回の基礎編はバンコクのコンドミニアム市場の変遷、価格推移といった基礎的なことを中心に書いたもので、今回はそれよりもっと具体的な例を挙げて、タイの不動産市場の動向や今の問題点、タイの不動産投資は本当に儲かるのか、儲かるとすれば年率何%で儲かるのか、ということについて事例を挙げて書いています。

従って、必ずしも前作は内容が古いということではなく、基礎と実践を2冊ペアで読んで頂くことを念頭に書いたつもりです。

ご希望の方は最初にメールでご連絡下さい。
bkk.condostory@gmail.com

お陰様で、昨日1日で5セット全部売れてしまいました。ありがとうございました。

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続・バンコク不動産投資 実践編

続 バンコク不動産投資 表紙このところしばらくブログが更新できていませんが、GWは日本に帰国していたものの、新刊著書の最終ゲラ校正で忙しくしていました。しかし、それもやっと昨日終わり、ほっとしているところです。

出版社からの連絡では、5月25日頃に日本の書店で販売開始とのことですが、セルバ出版に直接申し込んでおけば、送料無料で印刷後すぐに発送してくれるようです。


また、今回の本は約250ページと前著書より厚くなっていますが、前著書の基礎編とペアをなす実践編ということもあり、表紙カバーのデザインも前著書と合わせました。

 

内容としては、今のバンコク市場で何が起こっているのか、これからどういうことが起こりそうなのか、そして今ならどんな物件を買うべきなのかといったことについて、ロケーション、ユニットサイズやタイプ、価格帯といった観点から解説しています。

 

また、私自身が今、売主から直接投売りが出てきたら購入を検討しようと目をつけている築浅リセール物件についても、具体的にプロジェクト名と現在の市場価格を挙げて紹介しているので、参考にしてもらえればと思います。
 

ところで、今月12日から始まる東京、名古屋、大阪でのセミナーでは、この本の主題でもある「投資の実践」に関して、売却時の税金や予想キャッシュフローの作り方、それに基づく投資リターンの計算や投資判断の仕方についても解説するので、先にセミナーを受けてから本を読むとわかりやすいと思います。

 

ただし、早速今日からセミナーに使うパワーポイント資料を作らなければならず、まだあたふたした状態が続いているので、セミナーが終わってバンコクに戻るまでもうしばらくブログの更新はお休みになりそうです。

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今、不動産投資で老後をタイで暮らす方法(その5)

The Bangkok Sukhumvit 43

ところで、本項の主題は「不動産投資で老後をタイで暮らす方法」です。

 

それであれば、どちらかというと築10年以上の中古物件で、以下のような投資クライテリアを満たす部屋が空室リスクを軽減できます。

 

しかも利回りもそれなりに高く、地価の安い頃に開発された物件なので投資総額も同じサイズの新築プレビルドよりかなり少なくできます。

 

① 日本人駐在員に人気がある(建物の入居率を調べればすぐわかりますが、日本人学校に通いやすいとか、日系スーパーに近いとかの理由で、人気物件には日本人テナントが8割ぐらいいます)

② ロケーションに優れる(将来の資産価値増大のためにマストランジットの駅にも近い)

③ 管理状態が良い(資産価値維持のために重要)

④ 少なくとも100㎡以上ある広い物件(今、新築プレビルドでこれだけ広い物件は家賃が10万バーツ近くになるので、日本人駐在員であっても予算的にかなり厳しく、新築物件とあまり競合しなくなる)

⑤ 2百万バーツ位かけてフル・リノベーションする

 

新築時は施工やデザインの良否はわかるにしても、将来その物件がDOMUSのように資産価値を維持できるかどうかは管理次第です。

 

ただ、管理ができているかどうかは、修繕計画がしっかり履行され、館内細則がちゃんと守られているかどうかによるので、築5年ぐらい経たないとわからないものです。

 

従って、築10年以上経っていて、管理がしっかりできているのに古いという理由だけでタイ人の購入希望者が少ない物件こそ買いだと思うのです。

 

例えば、前々回に写真添付したDOMUSなどは、管理状態と住環境の良さで入居者に人気の高いコンドミニアムとして投資家の間ではよく知られていて、築11年になるのに価格は当初の10万バーツ/㎡から18万バーツ/㎡へと今もまだ上昇を続けています。

 

また、日本人テナントをターゲットとする場合、例えばスクムビット43などは大半のコンドミニアムが築10年以上にも関わらず、日本人駐在員ファミリーが多く住む通りです。

 

そこで需要の多い150㎡前後の2ベッドルーム、3ベッドルームを8万~12万バーツ/㎡程度で買い、2百万バーツかけてフルリノベーションすれば、空室リスクはかなり低くなります。

 

ただし、これを日本に住んでいる投資家が業者任せでやることはお勧めしません。本来、こういう大きな工事は出来高払いにすべきなのを工事業者に7割もの前金だけ取られて逃げられたり、手抜き工事をされたりでトラブルに巻き込まれる事になります。

 

生半可な改装工事ではないので人任せにせず、やはり自分で現場におもむき少なくとも週に2、3回は施主としてのモニタリングが必要になります。

 

私もロンドンでオフィスビルのリファビッシュをやっていた時には、プロのモニタリングエンジニア同伴で毎日のように現場に通い、工事監理に余念がありませんでしたが、バンコクに住む日本人でこれができるのは、時間に余裕のあるリタイアした施主だけです。

 

従って、最初はちょっと面倒ですが、そのあと5年、10年と不動産賃貸収入で悠々自適のハッピー・リタイアメント生活を送りたければ、私ならこれが最短距離だと思うのです。


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今、不動産投資で老後をタイで暮らす方法(その4)

Suanpetch

さて、いよいよ結論に入ります。

 

2011年以来、私がバンコクのコンドミニアム市場を観察してきた結果、その構造的特徴は以下のものです。

 

1. タイ人の過剰な新築偏重(日本人もアメリカ人も新築は好きだが、やはりコンドミニアムの場合、ロケーションが最も重要だと考える。しかし、タイ人は駅から遠くても新築に固執する人が非常に多い)

 

2. 特に築10年を超えた物件などは、古いということだけで購入希望者が激減

 

3. 2万バーツを超える家賃が払えるのは基本的に外国人エクスパットがほとんどだが、その中でも単身で3万~5万バーツ、ファミリーの場合で6万~8万バーツ近く払えるのは企業駐在員である

 

4. そして、彼らは同じ家賃なら新築より広さとロケーションにこだわる傾向があり、中古物件でも管理が行き届き、きれいにリノベーションされた物件を選択する

 

5. バンコク全体では毎年5万ユニット以上もの新規供給で、特に郊外は過剰気味

 

6. デベロッパーのダウンタウンやCBDへの開発シフトで都内中心部も高級物件が大量に供給されつつあり、市場では物件の選別化が始まっている

 

以上から、ゲンガムライ(購入予約権の転売)やフリップ(所有権の転売)でなく、イールドプレイ(中長期賃貸運用)の投資が目的の場合:

 

  竣工直前直後の投げ売りか築数年の築浅物件を安く買う

 

  築10年以上で日本人駐在員の入居率が非常に高い、ロケーションに優れた広い中古物件を安く買ってリノベーション

 

今のバンコクコンドミニアム市場で中長期投資を考えた場合、空室リスクを可能な限りミティゲートしなければなりませんが、投資利回りもそれなりに高く取れるベストな買い方がこの2つだと思うのです。

 

次回に続く


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今、不動産投資で老後をタイで暮らす方法(その3)

DOMUS

バンコクに住んでいることの2つ目の強みは、物件が常に近くにあることです。

 

いつでも様子を見に行けるし入居者が日本人の場合、仲介業者を通さず直接コミュニケーションが取れます。

 

例えば、何か不具合があったとき、対応が非常に遅いとか、何もしないタイ人大家が多く、その結果、何回言っても何もしてくれないので引っ越すことにしたという日本人駐在員は結構います。

 

その点、家主が現地に居れば迅速な対応で空室リスクを軽減することも可能です。

 

私がかつて駐在員だったロンドンでは、古い街なので新規供給がほとんどなく、日本人が多く住むフィンチレイなどの程度の良い物件はいつも払底していました。

 

従って、日系仲介業者はテナントよりも家主側につく傾向にあり、投資家は空室リスクのことはあまり考えなくても大丈夫でした。

 

しかしバンコクの場合、プロンポンやトンローといった高級住宅地のタイ人大家は高額な家賃が払える日本人テナントを欲しがっていてる上に、新規物件が供給過剰気味なこともあって、日系賃貸仲介業者はおのずと数が限られている日本人テナント側につく傾向にあります。

 

実はこの違いが家主にとって厄介なのですが、家主と入居者間でトラブルがあった場合でも、私の今までの経験からも、仲介料は家主が払ったにも関わらず、仲介業者はあまり家主のためには動いてくれません。余程の人気プロジェクトで入居者がすぐ決まる物件の大家なら話は別ですが…。

 

CBREもレポートの中で書いていましたが、タイには住宅のオーナー代行を本業としてやるプロパティマネジメント会社がありません。そうなると、日本に住む大家の場合、仲介業者に任せっきりというケースが多くなり、空室リスクが高くなります。

 

それに、いわゆる1ストップサービスというのは効率がよさそうで実はリスクがあります。つまり、購入と賃貸を両方まとめて面倒見ますという業者は普通、賃貸物件の情報を同業他社に出すことはせず、自社で取り込もうとするので、どうしてもテナント見込み先の案内件数が減ってしまいます。

 

実際、私がロンドンで開発をしていた時も、施主として投資アドバイザーはサビルス、リーシングエージェントはCBREHealey Bakerというように分けて使っていました。

 

住宅の入居者募集の場合も同じで、日系業者1社だけに絞らず、3、4社に依頼するのはごく普通のことであり、現地に住んでいるとこんな当たり前のことが容易にできます。

 

次回に続く

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今、不動産投資で老後をタイで暮らす方法(その2)

Investment Method

さて、バンコクでのハッピーリタイアメント生活が目的の人が不動産投資をする場合、日本に住んでいる人に比べて大きな利点が2つあります。

 

まず、1年の半分以上をバンコクで過ごすのであれば、日本の税務上、原則として非居住者ということになります。これは日本に住民票があるとか、海外への転出届を出したとかは関係ありません。

 

そしてこのメリットは、バンコクで得た賃貸収入に対して日本の税金がかからなくなるという点です。そもそも非居住者には日本での確定申告義務がないし、マイナンバー制も関係ありません。ただし、日本に投資用不動産を持っている場合は、その国内物件については申告義務が残ります。

 

さらに、来年から始まる予定の海外の銀行口座にある預金残高が日本の国税にも通知されるという制度ですが、非居住者口座は適用外と聞いています。ただし、これについては日本で調べて下さい。

 

一方、バンコクで不動産投資をしているタイ人で、賃貸収入を申告納税している人はほとんどいません。四角四面にいえば、本来は納税義務があるのですが、賃貸収入については税務署にも大目に見てもらえるようです。

 

ただし、不動産を売却した時には、土地局での移転登記の際にしっかり税金を取られます。それも日本のように売却価格から売却費用や減価償却後の取得原価を引いたキャピタルゲインに対する課税という洗練された税体系でなく、単純に売却価格にドカンと税金がかかります。

 

つまり、たとえ売却損を出していてもSpecific Business Tax(特殊事業税)、Withholding Tax(源泉税)、Transfer Tax(移転税)がかかり、これがバカになりません。

 

それに、いわゆるフリップ(転売)は、税金はかかるものの資金を寝かせないで短期間で儲ける手法であり、これを商売にする不動産投資のプロか専門家でもなければ効率がよくありません。

 

なにより、個人でこんな回転売買などしていたら、忙しくて当初のハッピーリタイア生活という目的を達成できなくなってしまいます。

 

従って、長期間バンコクに住むのであれば、できるだけ賃貸収入の大きい、つまりハイイールド(高い賃貸利回り)でかつ空室リスクの低い物件を買って、売却益のことなど考えずに、税金のかからない家賃収入を目的に長期間運用した方が得だということになります。

 

次回に続く

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今、不動産投資で老後をタイで暮らす方法(その1)

happy retirement

まだタイの預金金利が67%と高かった頃、バンコクでセカンドライフを過ごしに来た日本人達は、当時物価も安かったこともあって、退職金等の預金利息だけで、元本を減らさずにバンコクライフを満喫できたと聞いています。

 

それが今、状況は様変わりし、タイのカシコン銀行の1年定期預金金利は税引前でわずか1.3%です。

 

これで金利生活をするには1億円相当の定期預金をしてもまだ足りません。しかも、今は円安であり、タイの物価もそう割安感はありません。

 

日本では資産1億円あればプチリッチといわれていて、とりあえず小金持ちと見なされますが、お金持ち、と呼ばれるには資産5億円以上、と何かの金融雑誌で読んだことがあります。

 

アメリカでも100万ドル、いわゆるミリオネアーはいくらでもいるので、昔と違ってもう金持ちとは思われてないようです。

 

そんな金余りが続く中、歴史的な預金金利低下により、富裕層からミドルクラスまで、今はタイに限らず世界中で不動産に資金シフトが起こっています。つまり、預金金利で暮らせないなら不動産収入で、という思いが強いのでしょう。

 

そこで、私がもしバンコクで不動産投資をしてその王道ともいえるイールドプレイ(不動産賃貸運用)だけで10年以上、質素ながらも不満のないハッピーリタイア生活を送りたければどうするだろうか、と考えてみました。

 

その結果、もしバンコクでのハッピーリタイアメントが自分の最重要投資目的であれば、これまでブログで書いたことと矛盾するように見えますが、多分、私はプレビルドや築浅物件など買わないだろうと思うのです。

 

次回に続く

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デジタルワーカーに大人気のタイ、正式なビザが出ます

Smart Visa以前、バンコクでリモートワークする(その1)でも書きましたが、バンコクではPCだけ持ってやってきて働く外国人リモートワーカーが急増しています。

Normad ListNormad List 22014年以降、タイはリモートワークに適したベストロケーションとしてデジタルワーカー達に注目されるようになり(注:この理由についてはタイでリモートワークする外国人が急増中(その2)で詳しく書いています)、今ではバンコクだけでなくタイ全体で増えています。

やはり何と言っても高級コンドミニアムの家賃が安く、生活費がどこよりも安いことが最大のメリットです


これに対して、今まではビザが要るのかどうか政府の見解もはっきりせずグレイなエリアと言われていて、大半のデジタルワーカー達は観光ビザを延長するビザランでタイに長期滞在していました。

しかし、タイ政府もここにきて、デジタルワーカー達はタイ経済の発展にプラスだとの結論に達し、公式に期間4年のデジタルノーマッドのためのビザ、“スマートビザ”というのを発行することになったようです。


それまでは実際にビジネスを立ち上げたり、投資家、会社の管理職や専門性の高い職種の外国人だけに就労ビザが出されていたのですが、このスマートビザによりタイがデジタルワーカー達のハブとなり、今まで以上にデジタルワーカー達がタイに集まるようにするのが狙いです。

ただし、デジタルワーカー全員がスマートビザを取れるとは限りません。基本的にビザの対象は3つのグループで、1つは専門性が高く革新的なニュービジネスを生み出せる人、次は10の分野でタイへの投資に貢献できる人(ここに不動産投資が入っているかどうかは不明)、そして新しいビジネスを立ち上げる人となっていますが、
詳細はまだ明らかにされていません。

尚、この4年のビザがあれば就労ビザは不要で、今まで必要であった90日レポートも1年に1回ですむようになりますが、
その人でなければできない専門性を持ったデジタルワーカーである必要があります。


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วันนี้นายกรัฐมนตรี เป็นประธานการประชุมคณะกรรมการบริหารราชการแผ่นดินเชิงยุทธศาสตร์ (บยศ.) ครั้งที่ 9/2560 เพื่อขับเคลื่อนโครงการที่สำคัญ 2 เรื่อง คือ SMART Visa และ Doing Business Portal ติดตามรายละเอียดของทั้ง 2 โครงการได้ที่นี่

โครงการ SMART Visa เป็นหนึ่งในนโยบายในการช่วยสนับสนุนให้บุคลากรจากต่างชาติ อย่างเช่น นักลงทุน ผู้เริ่มธุรกิจใหม่ พนักงานที่มีความสามารถ และผู้เชี่ยวชาญในด้านเทคนิค ได้เข้ามาแลกเปลี่ยนความรู้ทั้งภาครัฐและเอกชน ช่วยเสริมศักยภาพการเติบโตของธุรกิจในประเทศไทย และยังเพิ่มอัตราการจ้างงาน การผลิต และการขาย เพื่อผลักดันเศรษฐกิจให้ก้าวหน้ายิ่งขึ้น มาดูกันว่าบุคคลใดบ้างที่สามารถยื่นขอ SMART Visa ได้ และจะได้สิทธิอะไรเพิ่มเติมจาก Visa แบบปกติ สามารถดูรายละเอียดเพิ่มเติมกันได้ที่นี่#ขับเคลื่อนไทยให้ก้าวหน้า

‘DIGITAL NOMAD VISA’ FINALLY INTRODUCED IN THAILAND WITH A 4 YEAR DURATION

August 19, 2017 / Nomad Guide 


The Thai government approved a “Smart Visa” for business professionals today. It will be a major boost for Thailand as a Nomad hub, as it will invite more Digital Nomads and help them stay for longer durations than 3 months. They have currently limited the applicants to startup business owners, investors, high leveled executives, or other highly-skilled professionals. This visa may not work out for all Digital Nomads and all the details are not available at the moment. Currently, DNs can pay taxes as a foreign company or register the company in Thailand. (Thailand registered companies can get a tax holiday for 3 to 8 years)

 

A work permit won’t be necessary with this “Smart Visa”. Rather than reporting to authorities every 90 days now “Smart Visa” holders will only need to report to the immigration bureau every one year. This visa can also extend to family members. Although, it may not apply for all Digital Nomads, especially those working as content writers and other professions not fitting into the highly-skilled professional category.

 

This was long awaited by Digital Nomads as Thailand saw a sudden ‘boom’ of Digital Nomads since 2014. Most Digital Nomads are still working there on tourist visas without work permits. The work permit was considered as a major gray area, with some co-working spaces in Chiang Mai getting raided for unknown reasons. The government expects that this move would boost business growth leading to long-term economic benefits. Application for this visa would be available from January 2018. This is quite similar to the French Tech Visa introduced earlier this year.

タイでリモートワークする外国人が急増中(その4)

Normad List 2さて、話がそれましたが、ここに上げた表が人気ベスト9の詳細内訳です。

黄色で囲ってあるところが弱点なのですが、バンコクはマイアミ並みに治安が悪いようです。

マイアミは私も2回ほど行ったことがありますが、バンコクのほうが大分安全なような気がします。もっとも、最後にマイアミに行ったのはもう10年以上前の頃なので、今は知りませんが…。

ただ、ここでリモートワーカー達が最も重要視するのは前にも書いたように、インターネット環境と生活費だと思います。その意味では、同率3位のロサンゼルス以下、全部で5つの都市がアメリカですが、生活費がバンコクよりかなり高くなっています。

しかし、英語圏でもないロシア人や日本人にとってはどうせ
英語が不得手なこともあり、無理してアメリカに住む必要もないので、やはりバンコクの方が人気が上なのだろうと思います。実際、毎日タイ語学校に通ってタイ語の勉強を真面目に続けているロシア人や日本人は多いですが、この点、駐在員は学校に通う時間などありません。フリーランスというのがデジタルワーカー達の最大の強味であり、海外生活をエンジョイしてますね。 

また、サムイ島やプーケット島などについては、物価もそこそこでネット環境のインフラも整備されているので、ナイトライフやイベントが好きな都会志向の人はバンコク、自然が好きなリゾート志向の人はチェンマイやトロピカル・アイランドと住み分けができているようです。

参考までに、どうしてデジタルワーカー達がタイを選んだのかについてのコメントを下に貼り付けておきました。

タイは入国ビザでうるさい事を言わない、世界中からフライトがあるのでアクセスが便利というのは、さすが観光立国のタイ、外国人に対して門が広いです。

そして興味深いのは、タイが選ばれるもう1つの理由として、ヨーロッパとアメリカの中間にあるため、両大陸のビジネスアワーとオーバーラップするという、なるほどと思う強味もあります。

つまり、真冬の時期に厳寒のアメリカやヨーロッパのカウンターパート達を相手に、名前はサムイだけどちっとも寒くないサムイ島のビーチで
その1の写真のように寝そべって仕事をするという、夢のような職場環境でもあるわけです…。(これ、あんまり面白くないですかね?)

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Why did we decide on Thailand?
Honestly, there are many incredible locations in the world which we could have chosen. But we also didn’t want to make it more difficult for this first experiment than needed.
The key factors we were looking for are:

  • Easy access (flights, visa, etc.)
  • A fast and stable Internet connection (absolutely crucial when working remotely)
  • A time zone that overlaps with our headquarters in Barcelona and with the US where most of our clients are.
  • Good (touristic) infrastructure. We don’t need luxury. But we did want things to work out without having constant problems. And dealing with people that speak English and are already used to Western values and needs simplifies that a lot and reduces your chances of having constant headaches or even desires to kill someone right on the spot.

So we decided on a country which we already knew quite well from our personal travel experiences: Thailand. And in particular a tropical island called Koh Samui.
Some of us had been there before, so we knew our way around and even had some local Thai friends that could help us in setting everything up.

タイでリモートワークする外国人が急増中(その3)

visa日本人はエクスパットというと、企業の駐在員のことだと思っている人が多いのですが、それは違います。

本来、国を離れて遠くの場所に住む人、という意味なので、バンコクに住むロングステイヤーや現地採用で働く人、そして、デジタルワーカー達も含まれます。

 

ちなみに、日本の外資系企業ではエクスパットと区別して駐在員という意味ではセカンディーというのをよく使うのですが、実際にはこれも間違いで、イギリス人ビジネスマンに聞くと、そういう意味はないそうです。

 

ここでちょっと不動産投資の話に戻るのですが、これまでブログや雑誌のコラムの中で、1ベッドルームであっても家賃が2万バーツ以上の物件に投資すべきと書いてきましたが、これにはそもそも駐在員はターゲットとして想定していません。ターゲットはその他のエクスパットであるロングステイヤー、現地採用、そしてデジタルワーカー達です。

 

駐在員は会社の住宅手当があるので、大抵の人はもっと広くて家賃の高いところに住みます。私も駐在員だったから分かるのですが、5万バーツの住宅手当があるのに会社のために節約して2万バーツの狭小物件に住むような殊勝な人など絶対にいませんから。

 

一方、このデジタルワーカー達はほとんどがフリーランスで住宅手当などありません。だから家賃にはこだわりがあります。私の知っている38歳の日本人プログラマー、Eさんは、大阪の会社からプログラム開発の仕事を請け負っていて、月収40万円から50万円をもらいながら、トンローソイ53の家賃3万バーツの1ベッドルームに住んでいました。2011年の大洪水の前にやってきたそうで、バンコクはもう6年にもなりますが、つい2ヶ月前、借りていた部屋を引き払い、神戸の実家に戻っていきました。送別会の飲み会で聞いたところ、結婚するのでしばらくは日本で働くそうです。

ここに添付したようにデジタルノーマッドは就労許可は要らないらしいのですが、彼の場合も
観光ヴィザで入国していたので、ヴィザランとかいうやり方でその観光ヴィザを延長していました。だから、時々用もないのに日本に帰っていて、面倒臭い、早く50歳になってリタイアメントヴィザが欲しい、とか言っていましたね。まだ、38歳なのに…。ただし、このヴィザの件はちょっとグレイゾーンのようです。


実は今、中国人やロシア人がタイでコンドミニアムを買っている大きな理由の一つがこれなのですが、ある程度お金に余裕があれば、今、コンドミニアムを先行投資で買って賃貸しておき、将来、50歳以上になった時に自分のセカンドライフで使いたい、という投資と自己居住を兼ねた一石二鳥狙いです。

でも、私から見ると、そんな物件買ったら投資になんかならないのでは、というのを買っている人が多いのですが…。

いずれにせよ、この位の収入を得ながらバンコクで暮らす日本人デジタルワーカーにはこれまで何人か会ったし、ロシア人達もその位もらっているようなことを言っていたので、多分、10万から15万バーツがバンコクに来ているデジタルノーマッド達の平均的な月収だろうと思います。

また、見方を変えれば、今はデジタルの世界で勝負できる専門能力を持つ連中
なら国境はないのと同じで、世界のどこででも働けるということでもあります。


次回に続く

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タイでリモートワークする外国人が急増中(その2)

Normad Listさて、これが現在、世界中のリモートワーカーから評価の高い都市のランキングです。

バンコクが世界第3位になっていますが、その理由の一つがインターネット環境の優秀さです。

デジタルワーカーとかデジタルノーマッドと呼ばれる連中が海外でネットを使って仕事をする以上、インターネットがサクサクと繋がらないのでは話にならないので、デジタル環境は最重要項目です。

このベスト9の中で、速度が40MBPSと最も優秀なのがバンコクです。でも何故か、私のコンドミニアムのネットは遅いしすぐディスコネクトになるので、これって本当なのかな?、と思ったりもするのですが…。多分、月額料金をケチって一番安いのから2番めので契約しているからだけかもしれません…。

そして次の重要な理由が生活費の安さです。このベスト9の中でルーマニアやハンガリーを抑えて、バンコクは月額1,077ドルと最安値を維持しています。つまり、住宅の家賃を入れても贅沢しなければ、1ヶ月12万円ぐらいで生活できるということです。

もっとも、我々日本人にとってはここ数年の円安で、かつてはバンコクの物価は日本の3分の1以下で楽勝、と幾分上から目線で見ていたのが、今はどう見ても2分の1がいいところです。つまり、日本人は昔より貧乏になったということです。その内、タイ人は凄いな、と下から目線で見ることになるかもしれませんね。

その証拠に、セカンドライフをバンコクで送ろうと5年以上前にやってきた団塊の世代の人達は、最近の円安で20万円ぐらいの年金では夫婦でやっていけなくなったとかで、かなりの人達が日本に戻っていると聞いています。

私がロンドンで駐在員をしていたバブルの頃は、ジャパンアズナンバー1、世界最強のジャパンマネーと世界からおだてられて、肩で風を切ってリージェントストリートを闊歩していたものですが…。

でも、こうやって世界各国の都市と比較してタイ、そしてバンコクの人気度を示してくれると分りやすいし、バンコクの中でも最近、サンシリなどがco-working spaceとしてこういうタイ人を含めたデジタルワーカー達のためのワークスペースをコンドミニアムの周辺に作って売り物にしているのも納得がいきます。

残念ながら、前回の写真はサムイ島で働くデジタル・ノーマッドの写真なのですが、タイのトロピカル・アイランドに関する資料は見つかリませんでした。しかし、白い砂浜と沖縄よりきれいだといわれるアンダマン海の透明な海が白人達を惹きつけるのは当然のことです。

特に最近は、ルーブルの安定もあって、ロシア人がパタヤやプーケットに戻ってきているので、そこで働くデジタルワーカー達ももっと増えるだろうと思います。実際、私がタイ語学校で知り合うロシア人は殆どが30台から40代前半のリモートワーカー達です。

次回に続く

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タイでリモートワークする外国人が急増中(その1)

remote working毎回、不動産投資の話ばかり書いていると、ちょっと飽きてきます。

元々このブログは、半分暇つぶしのつもりで始めたのですが、
最近は毎週せっせと不動産マーケットの動向を調べたりしていて、アーリーリタイアしてのんびり暮らそうとバンコクにやってきたつもりだったのに、これって何だか本末転倒ではないか、と思うようになりました。

当初は、いわゆる「バンコク沈没組」(バンコクに住む人にしか分からない隠語ですが、意味は大体想像がつくはずです)には入りたくなかったので、keep myself busyのつもりで始めたブログですが、今はブログのアップロードだけでなく、雑誌のコラム記事の連載、日本での不動産投資セミナーがライフワークになっています。

これはこれでラッキーだったとは思うのですが、やはりちょっと息抜きがしたいとも思うようになり、これからは、たまにはブレークタイムとしてエッセイ風にバンコクに居て思ったこと、感じたことを気ままに書いていくことにします。

そこで、以前、バンコクでリモートワークすると題して、インターネットを使って仕事をしながらバンコクでの生活をエンジョイしている連中の話を書いたところ、びっくりするほどの閲覧があり、これってあんまり不動産とは関係ないのだけど、と思いながらも、日本ではこういう話が受けるのかと思ったことがあります。

従って、今回は最初のブレークタイムとして、今もバンコクだけでなく南の島や北のチェンマイでも急増しているリモートワーカーの話題について書いてみます。

次回に続く

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雑誌連載について

雑誌連載先日、バンコクに住んでいる人なら誰でも知っている週刊誌「ワイズ」さんから連絡があり、編集長との打合せ結果、今月末から3ヶ月間、12回にわたり、バンコクのコンドミニアムについて連載することになりました。

読んだことがある方もおられるかもしれませんが、実は昨年の10月から今年の3月末までの6ヶ月間、既に連載していたのですが、あれは私が毎回書き下ろしたものではありません。

ワイズさんの編集部が私の出した本「バンコク不動産投資」のオリジナル原稿をあれこれ切り貼りして半年間、連載という形で載せてきたもので、私も他人事のように時々読んでただけです。

私としては、何もしなくて原稿料がもらえるので、究極の軽労働だと思って有難く報酬だけ受け取ったのですが、1年以上前に上梓した本の原稿なので、
基本的なところはそう変わってないものの、最新動向というものではなく、この辺はちょっともう違うな、というような若干の違和感を感じる部分もありました。

従って、今回は書き下ろしでいくということなので、最新動向を書いていくつもりです。つい先日、何とか連載3回分ぐらいの原稿を書き終えて編集長に送ったところですが、バンコクの不動産購入に興味のある人に是非読んでいただけたらと思います。

ところで、もう既に1年以上にもわたり、月刊経済誌「アレイズ」さんでも「バンコク不動産投資最新動向」という題で連載させてもらっています。バンコクの野村総研さんも連載しているビジネスマン向けの雑誌なので、ちょっと難しい記事が多いですが、私も毎月1ページをもらって書かせてもらっています。

原稿用紙4枚程度で何を書いてもいいということなので、バンコクの不動産市場について独断と偏見に満ちた視点から書かせてもらっていますが、私にとってはライフワークみたいなもので、楽しみながら書いています。

しかし最近は、他のことばかりやっててあまりブログの更新もできなくなってきていて、これではいけないと思うようになり、しばらく日本でのセミナーを中断して原稿書きに専念することにしました。その代わり、今度はワイズさんの不動産会社であるBHGさんと近々バンコクでセミナーをやってみようかという話もしています。もっとも、これについてはまだ日程等未定ですが。

いずれにせよ、そんなわけなので、これから3ヶ月ぐらいはタイムリーな情報発信を増やしていくつもりなので、このブログの方もよろしくお願いします。

尚、メルマガは基本的にアレイズやワイズの雑誌に投稿した記事を日本の読者の方達にもお届けすることを目的に始めたものです。

ちなみに、先週配信した4月に開通したばかりのサムローン駅についての話は、5月10日発行の月刊アレイズに載る記事を一足早く送らせて頂いたのですが、こんな感じでこれからもブログ以外の雑誌等で書いた記事や情報をメルマガで配信していくつもりですので、興味のある方は是非、メルマガ登録をお願いします。

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เพราะผมจะได้มีกำลังใจเขียนเรื่องอีกไปนะครับ

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そろそろ年末なので、気が緩みますね

間取り図

Q House On Nut

今日はもう1216日。アレイズ新年号の原稿締切が19日なので、この週末になんか書いて出さなくてはなりません。

 

そう思って、今日は午後3時には家に帰って自宅の書斎でちびちび酒を飲みながらネタを考えていたら、ネタが見つからないまま、結局酔っぱらってしまいました。

 

オンヌット駅前の25階にある自宅の書斎(この間取図のセカンド・ベッドルームを書斎にしています)から見る小高い丘の上に住んでいるような眺望とジョニ黒ストレートのマッチングが気持ちいいので、知らず知らず酒が先に進んでしまいます。

 

でも、多くの人はどうしてこういう物件のよさが分からないのですかね。コンドのクオリティを判断する一つの大きな尺度がFrontage to Depth Ratioですが、これが1以上ある物件はなかなかありません。

日本のマンションは大半がスカイウェイ式の外廊下なので、玄関側にも明かり取り程度の窓を付けて田の字型にできますが、バンコクのコンドは中廊下式なので、外向きの開口部しかありません。従って、このレシオが重要になります。快適な居住空間のためには最低でもレシオ1以上欲しいですね。

私なんかは4年前のプリセールでこのユニットのレシオが1.5近くもあるので、これの一点買いで飛びついて買ってしまいました。
ブログでも以前、某コンドプロジェクトに対して、CBDでもないのに間口が4メートルもないうなぎの寝床のような1ベッドルームなんか買ったらダメだ、とこき下ろしたことがありますが、一人住まいの私の部屋はわずか44㎡ですが、8メートル以上の贅沢な開口部を持つユニットです。

 

間口がそれだけあって44㎡ということは、奥行きが5メートルちょっとしかないということであり、どの部屋も開放感と眺望は最高です。こんな贅沢な間取のコンドというのはなかなかないのですが・・・。

 

さて、明日はフランス人の友人、ジャックがあのレイモンランドのロフト・エッカマイを買いたいと言うので連れていき、その後はまた酒盛りです。

 

でも、日曜には何とか面白い新年号の原稿を書くつもりですが・・・。


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タイ人、アッパーミドルクラスの給料っていくら?(その2)

タイ人の給料比較さて、前回の表を和訳したのがこれですが、いわゆるアッパーミドルクラスの月収については、ざっくり言って少なくとも5万バーツ、約15万円あると考えていいのではないかと思います。ただ、繰り返しますが、これは月収上位3位の業種での最低値なので、平均値ではありません。

 

しかも、タイは女性がよく働く国なので、日本のように専業主婦はあまりいません。従って、夫婦の収入を合わせた世帯収入ということを考えると、この1.5倍ぐらいの月収があると考えても無理はないと思います。

 

さらにタイの生活物価は日本の半分以下ということも考慮すれば、課長クラスや部長クラスのアッパーミドルクラスにとっては、平米15万バーツのハイクラスで、40から50平米、金額にして600万から750万バーツ(1,800万から2,200万円)程度の1ベッドか2ベッドルームを購入するのはそれほど無理な話でもないように思えます。

 

となると、もしプレビルドを買って将来竣工前にゲンガムライで転売して儲けたければ、このクラスの駅近プロジェクトを狙うのは間違ってないと思います。

 

そもそもどうして竣工直前の物件がよく売れるのかを考えると分かるのですが、普通のサラリーマンの場合、住宅を全額キャッシュで買うのは無理なので、当然、銀行の住宅ローンを借りることになります。

 

その場合、竣工引渡しが近づいて初めて銀行に借り入れ申請をするわけで、そこで与信が降りれば即ローンを実行して買えます。しかし、プレビルドをプリセールで買った場合、その時に与信が降りても、銀行も馬鹿ではありませんから竣工までの間に何年も経っている以上、貸し出し実行前に再審査をしますから、そこで却下されれば何の意味もありません。

 

従って、将来の自分の仕事と収入が確実で住宅ローンが借りられる自信がある人はプリセールで買いに入りますが、それが心配、もしくは余計なリスクを取りたくない人は、竣工引渡しが近づいた物件をちゃんと与信が降りてから買おうとします。その場合、デベロッパーも日本で言うローン特約を受けてくれる場合が多く、与信が降りなかったためにダウンペイメントを全部失うというリスクはなくなります。

 

これがゲンガムライのチャンスが生まれる市場構造であり、竣工前の転売というと聞こえが悪いですが、分かりやすく言えば高利回りのつなぎ融資みたいなものです。従って、キャッシュリッチな富裕層や外国人投資家にとっては、ここにプレビルド特有のゲンガムライとイールドプレイ投資のダブルチャンスが出てくるわけです。ただし、所有権移転登記前の売買なので税務署に知れることがなく、税金回避の温床になっていることも事実で、ちょっと胡散臭いところもあります。

いずれにせよ、もし竣工時に不動産市況が現在のように悪いと、竣工前に売り抜けることができなくなるので、ハイリスク・ハイリターンという投機的な面もあるのです。
だから私は、たとえゲンガムライ狙いであっても、最悪の場合は自分で買い取ってイールドプレイに切り替える覚悟を持って投資することをアドバイスしています。


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タイ人、アッパーミドルクラスの給料っていくら?(その1)

給料比較

拙著の本やこのブログの中で、近い将来、ホワイトカラーミドルクラス(アッパーミドルクラスのこと)が実需で買い上がってくる、グレードセグメントで15万バーツ以上のハイクラス、駅近の物件を買うべき、とお勧めしてきました。

 

しかし、そうは言ってもタイ人のミドルクラスの月給はいったいいくらなのだろうと思いますよね。

ナイトフランクの資料でこんなのが目に止まりました。これは職位別の最高月収がもらえるベスト3の業界を表にしたものですが、この業界なら最低でもこれだけもらえるというものです。

そして、住宅購入に関してのアッパーミドルクラスというのはこの中でいう課長クラス以上だと思っていいと思います。

 

今、タイ経済は不景気のど真ん中にあるというのに、失業率は1%以下です。しかも大学卒のミドルクラス以上に対する求人は急増中でサラリーも毎年上がっています。

 

そういうのを聞くと、どうしてタイが不景気なのかと矛盾を感じると思いますが、中国がGDP成長率で6%以上あるにも関わらず、中進国の罠にはまって悪戦苦闘中であるのと同じで、タイもまた中進国であり、年率3%程度の経済成長では全然足りないということなのだろうと思います。

 

ところで、この表で分かるように不動産業界の部長クラス以上の月収は他業種に比べて最高クラスです。住宅市場が飽和点に達している日本と違って、タイではデベロッパーはまだまだ儲かる人気業種だというのが分かると思います。

さらにこの上に、儲かった年には6ヶ月とか10か月という結構なボーナスも出ているようですから、物価調整をした実質ベースでは、日本の大手不動産会社の部長クラスより多くもらっているのだろうと思います。


次回に続く


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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオン、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
その他には、現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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プロフィール

藤澤愼二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

近況は以下の著者紹介で
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