間取り1

バンコクで最大の発行部数を誇る週刊誌のWise。ここが年に1度発行する不動産年鑑、「BHG」(バンコク・ハウジング・ガイド)の巻頭特集記事を書かせてもらうことになりました。

 

既に原稿は書き終えて出版社に提出済みですが、この中で、バンコクのコンドミニアム購入で「失敗しないための3つの基本原則」と題して、一番最初にもってきているのが次のくだりです。

 

【30平米以下の狭小ユニットは買ってはいけない】

購入総額が大きくならず多くの消費者に売りやすいというデベロッパー側の一方的都合だけで、バンコクではこれまで大量の狭小ユニットが供給されてきた。その結果、郊外、都心部を問わず小さな1ベッドルームが市場に溢れ、今後、入居者募集も売却もままならないという事態に直面する可能性が高い。従って、1ベッドルームに投資する場合でも、最低35平米、できれば40平米台が理想である。そしてもし予算が許すなら、さらに希少性が高い2ベッドルームに手を伸ばすべきだ。

 

このことは、これまでのセミナーでも繰り返し言ってきたことなので、私のセミナーに出た方は覚えておられると思いますが、今回はそれについて書いてみます。

 

まず、この間取り図を見て貰いたいのですが、これはスクムビットソイ36で建設中のRHYTHMスクムビット36-38の主なユニットの間取図です。

 

このプロジェクトで一番小さなユニットがこの24平米ですが、ここまで小さくなるともう1ベッドルームは無理でこのようにスタジオルーム、つまり日本でいうワンルームになってしまいます。この広さにしてはよく考えた間取りだとは思いますが、どうやったところで24平米では限界があります。

 

例えばこの例だと、テレビを正面から見るにはベッドに座って見るしかなく、キッチンはクッキングをするというよりはレトルト食品を温める程度しかできないようなミニキッチンで、食事はソファーに座って、もしくは床に座って食べるのでしょうか。この程度のサイズだと快適な居住性からは程遠いのが分かります。従って、これを日本人の駐在員が借りてくれる可能性はかなり低いと思います。

 

日本でもワンルームより30平米以上あるコンパクトマンション(1ベッドルーム)の方がマンションを購入する女性の間に人気が高いですが、やはりリビングとベッドが同じ部屋だと居住空間として落ち着かず、長期的には住みにくいからです。

 

間取図3さらに、最近はこれより小さい21平米などというものも大手デベロッパーが売り出してきています。ただ、これは郊外のタイ人中低所得層を狙ったものなので、彼らが自分で我慢して住むつもりであればまだ理解できますが、間違っても日本人が投資対象として買うような物件ではありません。まさに安物買いの何とやらです。

 

実際、このRHYTHMスクムビット36-38は、以前このブログでも書いたように、ロケーションの割に価格が安く、ソイ36ではお勧めプロジェクトなのですが、つい1ヶ月ほど前に現地の販売事務所を覗いた際に聞いたところ、ほとんど竣工間近だというのに、このスタジオタイプだけはまだ売れ残っているとのことでした。

 

どうしてデベロッパーのAPは、郊外でもないトンローでこんな狭小ユニットを作ったのか理解に苦しみますが、多分、このユニットは新築時はまだ日本人現採組(現地採用組)等の入居者はいるかもしれませんが、2年も経つと新築プレミアムもなくなり、家賃を2万バーツ以下に落とさない限り、入居者募集がかなり難しくなるはずです。

 

これに比べると、隣の33平米の1ベッドルームは居住空間と寝室が分離され、フロンテッジも5メートルは取ってあるようです。ベッドの長さが2メートルあるので、通路部分の60センチを合わせて寝室開口2.6メートルは最低線であり、一方、リビングも32型テレビを見るには最低でも2.5メートルはほしいので、開口部は最低5メートル以上必要です。本当は6メートルはほしいところですが、このユニットは許容範囲ギリギリのところです。また、比較的広いバルコニーもあるので洗濯物も干せるし、あまりものを買わなければ何とか中長期でも住めそうな広さです。

これに日本人向けにバスタブをつけたら35平米位になりますから、まあ、最低でもこのぐらいの広さが必要だということなのです。


次回に続く


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