Bearingところで、BTSグリーンラインのかつての終着駅、オンヌットがここまで発展してきたのに比べ、今の終着駅、ベーリングはもう5年にもなるのに、相変わらず駅前にほとんど何もなく閑散としています。やはり、昔から人が住んでいた街と、人の暮らしがない新興住宅地ではベースが違います。

駅から500メートル以上離れたところに幾つかコンドミニアムが建っていますが、何故か日本人を含む外国人が多く買っています。しかし、基本的に
タイ人アッパーミドルはこんな生活が不便なところでコンドミニアムを買って、将来便利になるまで5年も10年も我慢しようなどとは考えません。やはり、最初から便利なところを買うのです。

それに、ベーリング駅周辺はもともと街ではなかったので、今も少数の地主が駅前の土地のほとんどを持っています。そして、相続税も固定資産税もないこの国の地主は相当な富裕層であり、お金に困っていません。従って、持っているだけで毎年値上がりする土地神話が生きている国で、駅前一等地の土地を簡単に手放すはずがありません。

ここが日本と構造や特性が違うタイ不動産の特徴の一つです。日本の感覚で、ここは更地ばかりで将来大規模開発ができる。これから様変わりするに違いないと考えてしまうと失敗します。返って既に街が出来上がっているところのほうが土地が細かく分筆され常時取引されているし、地価も既にかなり高いので手放す富裕層も多くなります。

隣り合う細かい土地を買い集めて大きな土地にするほど平米単価での地価は上がるのですが、これを業界用語でマリエッジ・バリュー(結婚による付加価値?)と呼びます。
つまり、土地を買い集めてアマルガメイトすることで付加価値を作り出すのですが、マリエッジ・バリューを有効に使って大きなプロジェクトを開発し利益を出すのもデベロッパーの仕事です。例えば、森ビルの六本木ヒルズがそれです。しかし、ベーリングのように最初から大地主がほとんどの土地を持っているところではデベも歯がたたず、圧倒的に大地主の立場が強いのです。

元々何もなかったからこそできた千葉県の新浦安駅前のような大規模複合開発ができれば、ベーリングも様変わりするだろうし面白いのですが、そもそも土地が出てこなければデベは何もできません。
今回のプラユット政権による土地建物税や相続税の導入により、こういう地主達が土地を手放すようになれば状況は変わってくるかもしれませんが。

ベーリングの場合、
そもそもこんなところに駅をもってきたことが間違いです。これはオンヌットに住むタイ人から聞いたことなので、若干信憑性に問題がありますが、もともとの計画では、新駅は今のベーリングではなく、オンヌットのような既存の街の中になる予定だったそうです。それが当地特有の利権絡みの反対があり、結局そこには駅を作れず今のところにせざるを得なかったのだそうです。

いずれにせよ、ベーリングは今後、ウドムスクのザ・バンコクモールとサムローンのインペリアルモールに挟まれた形になり、住民も少ないので、スーパーなどの大型店舗はまずやってこないでしょう。ただ、バンナーが副都心になればそのベッドタウンにはなるかもしれませんが、それも随分先の話だろうと思います。

さて、こういうタイ不動産の構造と特性が分かってくると不動産投資の熟達者には、ならば投資として次の狙い目はどこか、ということもおのずと見えてくると思うのですが、これについてはこのブログではなく、今執筆中のアレイズ11月号に書いて投稿したので、そちらも読んでみて下さい。

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