NaVara Residenceプラスプロパティのレポートに対し、以下、私の思っていることをコメントしてみます。

 

1.これはロケーション次第です。私は、CBDであれば駅から500メートルぐらい離れていても問題ないと思いますが、ダウンタウンやミッドタウンフリンジの場合、できるだけ徒歩2-3分、つまり200から300メートル以内の距離に投資クライテリアを設定すべきだと思っています。
それにシャトルバスは夜遅くなるともう走ってないし、モーターサイなどは危なくて毎日乗っていられません。
しかし、そうはいっても、普通は駅からの距離が一番価格に影響するので予算に制限がある以上、ロケーションについてはある程度の妥協も仕方ありませんが。

 

2.基本的にこれは正しいコメントだと思います。ただ、築1-2年だと転売目的で空室のままで持っている投資家もいるので、単純に7割以上の入居率を適用するのは無理があるかもしれません。

 

3.これは確かにあります。日本でも大体マンションというのは容積率の高い準工業地域や商業地域に建てられるのですが、本当の住宅通の人は湾岸の超高層マンションなどより建ぺい率も容積率も厳しい制限がある1種住専のところで土地を贅沢に使って開発された、4階とか5階建ての落ち着いたマンションを好む傾向があります。
これと同じで、例えば、セントラル・ルンピニーの一等地、ランスアン通りからソイに入ったナヴァラ・レジデンスのような物件は希少価値があります。都心でしかも大通りに面してない静かなところに住みたい人などは、こういうソイの小ぶりなプロジェクトを好むのですが、ユニット数が少なく競合も少ないので、家主からすれば入居者が見つけやすく、空室リスクは低くなります。
ただし、今、富裕層や外国人投資家が買っているのはほとんどがCBDハイライズの大型ラグジュアリーコンドです。やはり、小さいローライズは目立たないのであまり人気がないのだろうとも思います。 

 

4.日本でもマンションの2階とか3階に住みたがる人が時々いますが、これはマイナーです。眺望はよくないし、車の音はうるさいしであまりメリットはありません。ハイライズの場合、高層階を好む人の方が圧倒的に多いので、投資コストは少し高くなっても将来の出口を考えた場合、マーケッタビリティという観点から高層階の方が有利だと私は思います。
ただし、8階建てのローライズの場合はあまり気にしなくてもいいとも思います。3階ぐらいのほうが投資コストも低いし家賃も大差ないので、この場合はプラスプロパティが言っていることは正しいと思います。

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