スクムビット・ソイ３６がこれから開発が進み、様変わりする可能性が高いということは既に前々回の（その１）でも書きました。
また、今のところソイ４９、５１、３８に比べて一番開発が遅れています。実際に行って見てもらえば分かりますが、ソイ３６は中に行くほど他の３つのソイに比べてごちゃごちゃしていて落ち着かない通りです。
だからこんなところはダメだと思うのであれば、オーソドックスにトンローソイ５５を買えばいいのですが、個人の不動産投資には普通、株のように悪目買いとか逆張りはないと私は考えていて、既存のエスタブリッシュされた高級住宅地への投資か、潜在的にこれから開発が進み様変わりする可能性のある場所への投資か、基本は２通りの順張りしかないと思っています。
そして、典型的な後者であるソイ３６は、あと５年もすれば様変わりするポテンシャリティを秘めたロケーションだと思います。
さて、そのソイ３６で、今後次の５つのプロジェクトが立ち上がる、もしくは竣工しますが、これからそれぞれについてコメントしていくことにします。
１． フラグラント・デベロップメントによるＳＣとコンドミニアム開発
この写真はつい先週、私がＢＴＳトンロー駅から撮ったもので、手前左の広大な更地にフラグラントがＳＣを開発するようです。まだ詳細は未確認ですが、駅周辺にはまとまった規模の店舗がないのでこれが完成するとソイ３６は生活利便性で格段に良くなります。
そして、この奥にできるコンドミニアムの方は平米３５万バーツ以上のスーパーラグジュアリーになるらしく、将来の価格上昇を相当織り込んでしまっているため、あまり投資妙味はありません。これならソイ５５の築浅中古を買うべきです。
（注：その後、フラグラントは敷地の一部をシンハーリアルエステートに売却してしまい、今後の計画については不明です）
２． ＵＲＢＩＴＩＡ（１３０ユニットのローライズ）
次にフラグラントのコンドの向こうにできるのがＵＲＢＩＴＩＡというプレビルドで平米１８万バーツ台。
新興デベでこれが初めてのコンドミニアムです。拙著の本、１３２ページで写真付きで紹介したように、プレビルドで新興デベというのは注意しなければなりません。「パンフレットと出来上がった物件のグレードが違う！」というプレビルド特有のリスクが存在するからです。
特にこのプロジェクトは、建物中央にエイトリアムを入れて各階の共用部通路を回廊形式にし、全館に採光するという斬新な設計です。
凝ったデザインのコンドほど工事監理をしっかりやらないとコストオーバーランのリスクがありますが、自社でモニタリング・エンジニアも抱えてない中小デベの場合、このリスクはもっと高くなります。その結果、資金力のない中小新興デベは他のところでスペックダウンする可能性があります。
また、不動産評価サイトを調べると、このデベは消費者からその誠意のない対応や、いい加減なことを言うという苦情が寄せられていて、ちょっと心配です。
ただ、そうはいってもまだ更地ながら既に９割が予約済みという噂も聞こえてくるので、やはりＢＴＳトンロー駅から徒歩３－４分というこのロケーションは魅力なのだろうと思います。
次回に続く
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