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私は現地在住の投資家として、マーケットの動きを逐次ウォッチしてきたのですが、首尾一貫、繰り返しブログの中で書いてきたことが3つあります。

 

1.30平米以下の物件は買うな!
総額が大きくならないので売りやすいというデベロッパーの一方的な都合だけで、今まで30平米以下の狭くて使い勝手の悪い部屋が大量に供給されてきたが、今やダウンタウン、郊外を問わず明らかにオ―バーサプライであり、日本人エクスパットに貸すのは難しい。

 

2.サブアーバンは買うな!
東京近隣の千葉県、埼玉県、神奈川県に相当するバンコクのパリモントン、つまり、近隣3県のサムットプラガン県、パトゥンタニー県、ノンタブリー県は買ってはいけない。ここではこれからも土地がいくらでも出てくるし、銀行の住宅ローン融資もつかないので市況は向こう数年間好転しない。つまり増賃もなければキャップ・コンプレッションも起こらないから投資対象としては失格。

そこで私は拙著の本の中でも、買うならダウンタウンか遠くてもオンヌットのようなバンコク都内のミッドタウン・フリンジ、そしてセグメンテーションでアッパークラスかそれより上に入る物件を買え、と固執してきたわけです。 

 

3.割安な築浅中古物件を買え!
デベロッパーは地価高騰を理由に新規プレビルドの販売価格を毎年当然のように値上げしてきた。一方で、大手デベロッパーは従業員にボーナスを年間10ヶ月も払っていたりと十分儲けていて、タイでは不動産デベは高給業種である。しかしこれは消費者不在の値上げでもあり、投資としてはむしろ価格上昇の出遅れ感が大きいエリアで築浅中古を買うべき。
 

ただし、必ずしも新規のプレビルド全部がダメというわけではなく、これは買いだというプロジェクトも当然あります。また、たとえ郊外であっても、例えばサムローンのメトロポリスなど、予算の制約で10百万円以上は無理だがそれでもどうしても買いたいという人には、いくつか選りすぐったプロジェクトを、私のクライアントにはお勧めしてきました。

 

しかし、そうはいっても、所詮、サムローンなどはサムットプラガーン県。つまり、バンコクが東京ならサムットプラガーンは千葉県みたいなもので、プライドの高いタイ人アッパーミドルクラスが敬遠する可能性が高いのです。

従って、予算が10百万円以下であれば、わざわざ為替リスクや土地勘のないリスクを取ってバンコクで海外不動産投資をするよりも、東京の中古ワンルームマンションを買った方がいい、と私は思っているし、本の中でもそう書いています。

実際、海外不動産で大儲けできるようなことを書いた本がたくさん出ていますが、常識で考えて土地勘もなく、地歴や土地柄、市場のトレンドもよく知らない外国人が簡単に儲けられるわけがありません。

本当にいいプロジェクトは、我々が出て行く前にプリセール段階で現地の投資家に先に買い占められてしまっていることが多いし、そもそも、自分で果敢に不動産投資をしたこともなく、従ってそれで大きな損を出した経験もないのに、ただ他人に投資を焚き付けているだけにしか思えません。

では次回は、ソイ36の5つの競合プロジェクトを比較しながらコメントしていこうと思います。


次回に続く

 

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