終わらない価格戦争1
数日前、「地価推移から将来の有望ロケーションが見えてくる(その4)」でコリアーズ・インターナショナルのプレスリリースの内容を少し書きました。

今回の彼らの調査では、昨年竣工したユニット数は57,220と、それまでで最高だった2018年の55,325ユニットをも超えて過去最高となったということであり、それが上のグラフです。

さらに、今年も45,000ユニット以上が竣工するものの、今の買い手不在の市場ではこれら完成ユニットも多くが引き取られず、完成在庫がもっと積み上がる可能性が大なわけです。

彼らの予想では、今年はこれら
在庫処分の価格戦争激化によって、既に資金繰りがタイトとなっているデベロッパーから最初のプリセール価格よりもさらに値引きされた物件が次々と出てくるという興味深いものです。

そこで今回は、経済紙グルンテープトゥーラギットに載ったこの記事の内容を、もう少し詳しく見ていきます。

สำหรับในปี 2564 คาดว่าจะมีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จและจดทะเบียนแล้วมากกว่า 45,000 ยูนิตในพื้นที่กรุงเทพมหานคร การเติบโตของอุปทานคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จและจดทะเบียนแล้วนั้นสูงที่สุดในปี 2020 เนื่องจากอุปทานใหม่ ในปี 2560 มีห้องชุดเปิดตัวใหม่ 58,424 ยูนิตและในปี 2561 จำนวน 66,021 ยูนิตพบว่ามีห้องชุดเปิดขายใหม่ 124,445 ยูนิตส่งผลให้ในปี 2563 ที่ผ่านมามีคอนโดมิเนียมจำนวนมากที่สร้างเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุดออกจากอาคารชุดดังกล่าว โครงการที่เปิดขายในอดีต

2021年は45,000ユニット以上のコンドミニアムがバンコクで竣工することから、完成在庫はさらに増加すると予想される。そもそもこれらは(当時起こっていた中国人投資家の爆買いをターゲットに)デベロッパーが2017年に58,424ユニット、2018年に66,021ユニットと合計124,445ユニットもの新規プロジェクトをプリセールで売り出したものであり、それが2020年と2021年に一挙に竣工を迎えているのである。

สำหรับคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วจำนวนมากนี่เป็นอีกปัจจัยสำคัญที่สร้างความกังวลให้กับนักพัฒนาว่าจะมีการโอนห้องชุดจำนวนเท่าใดเมื่อการก่อสร้างแล้วเสร็จและลูกค้าจะถูกเรียกให้โอนกรรมสิทธิ์ และหากต้องทิ้งหน่วยเหล่านั้นในปริมาณมากในการชะลอตัวของตลาดนี้จะเป็นอีกประเด็นสำคัญสำหรับนักพัฒนาที่จะนำหน่วยเหล่านี้กลับสู่ตลาดอีกครั้ง หรืออย่างที่เราเห็นผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะขายหน่วยเหล่านี้ซ้ำโดยการลดราคาให้ต่ำกว่าในช่วงก่อนการขายก่อนหน้านี้เพื่อกระตุ้นความสนใจของเด็ก ๆ มากขึ้น และกระตุ้นการโอนกรรมสิทธิ์เพื่อรับรู้รายได้และดึงดูดเม็ดเงินเข้า บริษัท มากที่สุดด้วยเหตุนี้สงครามราคาจะยังคงดำเนินต่อไปในตลาดคอนโดในปี 2564

そして今、デベロッパー各社が憂慮しているのは、販売済の物件が今年またしても竣工後にユーザーに引き取られずキャンセルされてしまい、コンドミニアムがさっぱり売れない現在の市場で再度販売しなければならなくなることである。
この場合、多くのデベロッパーが最初のプリセール価格をも下回る値段で出すという価格戦争が続くことになる。デベロッパーにとっては、いつまでも完成在庫を保有しておくわけにはいかず、とにかく所有権を移転して売上計上し、できるだけ多くのキャッシュが必要なのである。

中国人の大量キャンセルだけでなくタイ人購入者からも引き続き竣工物件の引取拒否が続いていることから、今年竣工する物件の大半が完成在庫となって残るため、デベロッパーの資金繰りを圧迫します。

コロナの影響により、2020年は誰も予想していなかったコンド不況が市場を襲い、さらに運の悪いことに、2017年、2018年と中国人の爆買い時期とタイミングが合ってしまった結果、その時に大量に売り出された物件がちょうど昨年と今年に竣工を迎えるという最悪のことが起こっているわけです。

そういう意味では、そもそも中国人投資家なんか最初から来なければよかったともいえるのですが、逆にいえば、2017年のプリセール価格より安く新築物件が買えるというチャンスが来ているわけです。

もっとも、大量の解約が出ているということは、販売当時プリセールで買った人たちがそれでも要らないと捨てているわけですから、プリセール価格からいくら安く買えるかというのがポイントになってくると思います。

基本的にタイのデベロッパーの開発利益は粗利でも20%以上あるし、既に既存の契約者から15%から25%のダウンペイメントを解約違約金として
没収しているわけですから、ここでもし我々がこのキャンセル物件をプリセール価格で買ったら、彼らは当初計画していた利益をもう一度確保できてにんまりなわけです。

従って、プリセール価格以下での販売は昨年から既に一部で行われていたことでもあり、新築完成在庫でも駅近の優良プロジェクトで、しかもプリセール価格より2割ぐらい安くないと、私自身は食指が動きません。