サバイバル1
昨日の現地オンライン紙、グルンテープトゥーラギットに載った今年の不動産マーケット予測ですが、以下の通り、やはり今年はダメ、下手すれば来年半ばまで不動産市場は回復しないというものです。

สถานการณ์โควิดระลอกใหม่ในปีนี้ ค่ายอสังหาริมทรัพย์ต่างประเมินว่าการฟื้นตัวเศรษฐกิจหรือกำลังซื้อต้องใช้เวลาข้ามปี หรือประมาณกลางปี 2565 ในปีนี้จึงต้องประคับประคองธุรกิจให้อยู่รอด

昨年末に起こった感染第2波で状況が一変したため、不動産業界は経済回復及び消費者の住宅購買意欲の回復は最低1年、悪くすると来年の半ばまでかかると予想していて、今年は各デベロッパーにとって生き残りをかけた事業展開の年となる

このブログでも、昨年末の総括として「タイに来て以来、不動産市場最悪の年。来年は光が見えるか!」で書いたように、2021年の不動産市場はリカバリーが始まるタイミングがほとんど読めない状況が続いています。

従って、「
投資家目線でいえば、現在のバンコク不動産市場、特にコンドミニアム市場はリスクばかり高くて魅力に乏しい投資対象になってしまっています。この時期でも買うことを勧めるのは仲介業者ぐらいで、確かに運が良ければ将来儲けられるかもしれませんが、今の市場環境ではそのリスクを取るには見合わないと思います。つまり、ハイリスク、ローリターンの投資環境ではないかと思うのです」と書いたのですが、今のバンコクのコンドミニアムは投資に値せず「休むも相場なり」と何もしないのがベストだと思っています。

それもあって、今さら今回のこのコラム記事にも驚きませんが、むしろ、やはりそうかというのが実感です。少なくともコロナのワクチンが世界に行きわたり、やがて外国人観光客がタイに戻り始めたときが、外国人投資家が戻ってくるタイミングでもあり、同時に今は様子見をしているタイ人富裕層も動き始める時だと思っています。

ではここで、もう少しこのコラム記事の内容を見ていくことにします。

สังเกตได้ว่าแผนลงทุนโครงการใหม่ของแต่ละบริษัทหลายแห่งหันมาโฟกัสที่ “Affordable Segment” คือกลุ่มลูกค้ามีกำลังซื้อจำกัด มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย และเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีจำนวนมากในตลาด ฉะนั้นผู้ประกอบการอสังหาฯตั้งราคาที่ผู้ซื้อสามารถซื้อได้ (Affordable Price) ในระดับราคาตั้งแต่ 1 ล้านกว่าบาทไปจนถึง 3 ล้านบาท เพื่อตอบโจทย์กับภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว 

今年、デベロッパー各社は廉価なアフォーダブルの住宅市場をターゲットにしつつある。というのも、このセグメントの顧客は収入の多くない層で購買能力に限りがあるであるものの、市場全体に占める彼らの自己居住のための住宅需要は非常に大きいからである。従って、デベロッパーは今後100万から300万バーツの廉価な住宅を開発して今の経済不況を乗り越える計画である

ถึงแม้กระนั้นก็ยังคงมีความเสี่ยง! นั่นก็คือยอดปฏิเสธสินเชื่อ (reject rate) หรือกู้ไม่ผ่านในปีที่ผ่านมา มีสถิติสูงเป็นประวัติการณ์ถึง 80% แถมปีนี้ยังเจอโควิดรอบใหม่ ยิ่งซ้ำเติมปัญหากู้ไม่ผ่านอีก เพราะแบงก์เพิ่มเกณฑ์พิจารณาสินเชื่อ โดยนำปัจจัยความเสี่ยงของบริษัทเป็นองค์ประกอบ 

ただし、それにも大きなリスクがある。このセグメントでは昨年、住宅ローン申請の80%が却下されたのである。そして、今年もコロナの第2波によって各企業の収益がまた悪化する可能性があることから、銀行は与信基準をさらに厳格にしつつあり、住宅ローンの却下率はもっと上がる可能性もある

จึงถือเป็นเรื่องที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ ในปีนี้ ที่จะขยายฐานในกลุ่ม Affordable Segment ไม่ว่าจะเป็นโนเบิล แสนสิริ ศุภาลัย เอพี ที่มองว่าเป็น “ทางรอด” ในปีฉลู ในการผลักดันยอดขายให้ฉลุยตามเป้า 

従って、今年はノーブル、サンシリ、スパライ、APといった大手にとってさえも、このアフォーダブルセグメントでのビジネスの成功にその生き残りがかかっているのである

แทนที่จะเป็นเซกเมนต์พรีเมียม ที่มีกำลังซื้อแต่คนซื้อยังไร้อารมณ์ซื้อและกระตุ้นด้วยราคา “ไม่มีผล” ต่อการตัดสินใจเหมือนกับกลุ่มที่มีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (เรียลดีมานด์) 

一方、高級物件のプレミアムセグメントについては、消費者である富裕層は購買能力はあるものの、そもそも新しい物件を買おうというムードではなく、値段を安くしても実需のミドルクラスのようには購入してくれない

このコラムのポイントはこんなところですが、実際、今はミドルクラス向けのアフォーダブルが大きな需要はあっても住宅ローンが借りられず売れない、アッパーミドルクラス以上の富裕層は資金はある、もしくは住宅ローンは問題なく借りられるものの、そもそも買う気がない、そして外国人投資家もコロナで海外不動産どころではないという3拍子揃ったアゲインストの中、デベロッパーはどっちに向いても逃げ出せない袋小路に迷い込んでしまったようなものです。

その結果、バンコクのコンドミニアム市場が回復を始めるきっかけになるのは、やはり外国人投資家次第だと私は思います。

ワクチンでコロナが落ち着き、そして世界景気の回復が始まり、それに伴って外国人投資家が動き出せば、タイ人の富裕層や投資家層も動き始めて、廉価なアフォーダブル以外のCBDやダウンタウンの高級物件も売れるようになるはずです。ただ、今のような先の読めない現状では、タイ人投資家層も「休むも相場」と同じことを考えているわけです。