2021年1
新年早々、コロナの感染拡大でバンコクもいつロックダウンが始まるかわからない状況になる中、ビジネス紙のプラチャーチャートが3つの業界団体、住宅事業協会、タイコンドミニアム協会、タイ不動産協会に対し、2021年の不動産市場予測についてインタビューした記事が載っています。

3協会ともネガティブなコメントが中心ですが、私の受けた印象は、バンコクのロックダウンがあろうがなかろうが、コロナの感染拡大が今後3、4カ月以上続けば、多分、今年の不動産市場はもう回復の見込みがないだろうというものです。

結論としては、昨年
急ぐな、焦るな、コンドの底値状態は来年も続く!」で2021年の市場もよくないと書きましたが、その後、想定外の感染拡大により市場環境はさらなる悪化が予想されるので、少なくとも向こう半年はもう何もせず投資資金の温存が最善策だと思います。

以下がこのインタビュー記事のキーポイントですが、昨年10月に私が書いたこのブログ記事を先に読んでから、以下のコメントを読んでもらうと、現在の状況悪化が納得できると思います。


ทั้งนี้ มี dead lock คือ สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ 2 ขา ได้แก่ สินเชื่อพรีไฟแนนซ์ หรือสินเชื่อผู้ประกอบการ กับสินเชื่อโพสต์ไฟแนนซ์ ซึ่งปล่อยกู้ให้กับคนซื้อที่อยู่อาศัย
สภาพปัญหาคือสินเชื่อพรีไฟแนนซ์ ดีเวลอปเปอร์มีการกู้เพื่อซื้อที่ดินกับก่อสร้างโครงการ ใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนทั้งค่าการตลาด เงินเดือนพนักงาน ฯลฯ ถ้ายอดขายไม่เดินไปตามเป้าจะมีปัญหาจ่ายคืนเงินกู้ ขณะที่สินเชื่อโพสต์ไฟแนนซ์ถูกตรวจสอบเข้มข้น จนทำให้การยื่นกู้ 10 ราย กู้ไม่ผ่าน 6 ราย

金融機関のローンに関する問題は2種類あるが、これらが今の住宅市場デッドロックの原因となっている。
1つはデベロッパーに貸し出す開発ローンであり、もう1つが住宅を購入する顧客に貸し出す住宅ローンである。
開発ローンの場合、デベロッパーは用地取得費、建設費等の開発費用、そしてプロジェクトのマーケティング費用や従業員の給料等のワーキングキャピタルに使うのであるが、住宅の売れ行きが目標を下回る場合、資金力のないところは返済に窮しデフォルトすることになる。
一方、住宅購入者が借りる住宅ローンも与信チェックが厳しくなっているため、6割が住宅ローン審査に落ちるという状況である。

ในขณะที่ภาพใหญ่ของเศรษฐกิจมหภาคประเมินว่า มาตรการล็อกดาวน์ถ้ากินเวลา 3-4 เดือนจะกระทบต่อการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่เคยคาดหวังให้เป็น U-shape อาจต้องกลายเป็นการฟื้นตัวในโมเดล L-shape ซึ่งหมายถึงโอกาสฟื้นตัวทางเศรษฐกิจจะทอดยาวออกไปอีก 

ロックダウンが3~4カ月に及べば、これまでU字型回復が予想されていたタイ経済はさらに悪化し、L字型回復になる。つまり、経済の回復はさらに長引き先が見えなくなる。

“ผลกระทบล็อกดาวน์ธุรกิจขนาดกลาง-ย่อมที่มีพลังน้อยอยู่แล้วก็คงจะเหนื่อยอีกรอบ ในส่วนตลาดคอนโดฯปีนี้ไม่คิดว่าจะมีการแข่งกันเปิดโครงการ แต่อาจจะมีสต๊อกที่ดินที่ซื้อไว้แล้วจำเป็นต้องพัฒนาต่อ ซึ่งเป็นการเปิดโครงการเพื่อประคับประคองงบการเงิน แต่ไม่ใช่เปิดเพราะอยากจะแข่งว่าใครใหญ่กว่าใคร ใครมากกว่าใคร”

ロックダウンが中小デベロッパーに及ぼすダメージは特に大きい。彼らは既に体力を消耗してしまっていているので、これ以上の負担には耐えられず、2021年にコンドミニアムの新規プロジェクトを売り出すところはほとんどないであろう。
ただし、既に用地取得してしまっているものについては、新規プロジェクトとして売り出してくるものはあるだろう。しかし、これは他社との競争という前向きなものではなく、資金に窮しているのでどうしても売りたいという、財務上の問題からくるものである。

昨年も別のブログ記事で書きましたが、今年は中小デベロッパーで資金ショートにより建設途中で破綻し、プロジェクトごと銀行に差し押さえされてしまうところが出てくるかもしれません。

そして、私のバブル崩壊時の経験からも、
そういう例が何件も出てくると、次はコンドミニアム市場全体が総崩れするので、今のコロナの問題が解決の見通しが付き、潮目が変わったのを見届けるまでは、しばらく不動産市場には近寄らない方がよさそうです。