株式投資6
これが、大手不動産デベロッパーの9月時点での株価に対する配当利回りの比較ですが、黄色の枠で囲ってあるのが、どちらかというとリスクのある投資対象であり、オレンジの枠が来年の不動産市場がさらに悪化しても、まず破綻はないだろうと思われる安全度の高いデベロッパーです。

特に、総合デベロッパーであるランドアンドハウスとクオリティハウスは、このブログでも何回か推薦しているブランドですが、プロジェクトのクオリティに対する信頼感もあるし、顧客に対するアフターフォローも他社よりいいというのが、これまでLHのザ・ルームと今の自宅のQハウスに投資してきた私自身の経験からの実感でもあります。

株式投資9

それに、アナンダやAP、オリジンのように大量のコンドミニアム供給を行って、マーケットシェア争いを展開してきたデベロッパーとは一線を画しているので、財務内容でも安心感が持てます。

このことは日本を例に取ればわかりやすいのですが、これはいわゆるマンデべと呼ばれるマンション専業デベロッパーと、地所、三井不、東急、野村、住不に代表される大手総合デベロッパーとの力と余裕の違いです。

マンデべの場合、かつてマンション供給日本一を誇っていたサーパスやライオンズマンション、長谷工などに見られるように、簡単に倒産したりどこに行ったのかわからなくなってしまうほど業務縮小してしまうところが多いのですが、それだけビジネスが偏りすぎていて財務体質が弱いということでもあります。

それもあって、こういうLHやQH、スパライのような総合デベロッパーはあまり株価が下落しておらず、利回りはそれほど魅力的ではないのですが、ここで頭に入れておかなければならないのは、タイの場合、日本と違って株式の売却益、すなわちキャピタルゲインに対する課税がないことです。

従って、半年先になるか、それとも1年先になるかはわかりませんが、とにかく会社が生き残ってさえいれば、やがて不動産市場が回復してきた時に実現できるキャピタルゲインは、決して小さくないのではないかと、私は考えています。

むしろ、コンドミニアムというハードアセットに直接投資して価値が2割上昇する可能性よりも、商業不動産開発も行う総合デベロッパーの株価の方が先に2割上昇する可能性の方が高いと思うし、現物資産を売却する場合、特定事業税や印紙税、移転税等の税金を取られてしまうことを考えると、今のような時期は「出口」が読めない不動産市場よりも、流動性の高い株式市場で不動産投資をする方が投資妙味があると思うのです。

株式投資5
しかも最近、CBREは以下のようなコメントを出しました。

ซีบีอาร์อี ชี้ตลาดคอนโดมิเนียม กทม.อยู่ในภาวะฟื้นตัว หลังคลายล็อกดาวน์ มีแนวโน้มเปิดโครงการใหม่ต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม แนะจับตาหน่วยก่อสร้างแล้วเสร็จ ปี 2563 สร้างความผันผวนรอบใหม่

CBRE談:ロックダウン緩和以降、新規プロジェクトの売出しが増加傾向にあり、バンコクのコンドミニアム市場は回復途上にあるようだ。今後の完成在庫数の増減に注目し、新しい動きを注視していく必要がある)


ここでCBREがいう“市場が回復途上”というのにはなかなか同意できませんが、こんなことをいうところも出てきているので、遅くとも来年後半あたりからは、少しずつ状況も好転するのではないかと思っています。

また、株の先読みといって、現物市場に先んじて株価が先に上り始めることも多いので、そういう意味では今頃がちょうどいい仕込み時のような気もします。

ところで、最近、カシコン銀行リサーチも不動産株を推奨するようになってきているので、次回はそれを紹介してみます。

次回に続く

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