株式投資1
相当深刻な不動産不況ということもあって、最近は不動産関連株が全体的に値下りしています。実際、このブログでも何回か書いてきましたが、大手デベロッパーでも完成在庫がなかなか掃けない中、ディベンチャーで直接市場で調達していた資金の償還期日が続々と到来しつつあり、資金繰りが苦しいところもかなり出てきています。

販売在庫

もう半年近く前になりますが、「今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その3)」の中で、グルンテープトゥーラギットの表をもとに「この中で、ブランドがあり、かつ資金繰りがかなりタイトに見えるという観点からスクリーニングすると、100億バーツ以上の大きな販売在庫を抱えていて、負債資本倍率の高いところとして、プロパティパーフェクト、ノーブル、アーリヤ、そしてメージャーが目につきます」と書きましたが、やはりデベロッパー各社の株価は下落し、今回、上のターンセータギットの記事が指摘しているように、今年上半期決算に対する配当は相当高い利回りになっています。

例えば、ノーブルの配当はなんと年率で7.97%にもなるということであり、ここまで利回りが高くなってくると、下手にハードアセット(現物不動産)に投資して、入居者募集や手抜き工事によるトラブル、そして今は最も難しい「出口」リスクを取るよりも、いつでも手放せる換金性の高い株式による不動産投資を選ぶべきではないかとも思うのです。

本来、ハードアセットへの投資メリットは、自分名義で所有でき、株式のように投資先が倒産した場合に価値がゼロになるリスクがありません。また、貸すにせよ、売却するにせよ、すべて自分の判断で行えること、そして家賃やキャピタルゲインも全部自分のものになるところにあります。つまり、投資家がオーナーとして不動産投資そのものをやれるところにあり、また、日本で申告する場合は節税メリットもあります。

しかし、今の完全な買い手市場の中、将来の
「出口」がさっぱり読めない状況では、特に日本人のような外国人投資家にとってハードアセットは不利であり、先のブログでも”今は買ってはいけない”と書いたように、よほどの底値買い物件にでも出会わない限り、しばらくは様子見とすべき時期だとも思います。

そこで最近、私が目を向けるようになってきたのが、株式市場での高配当デベロッパーへの投資です。以下は、ターンセータギットが高配当デベロッパーの例として今回挙げている4つの大手デベロッパーですが、今はオンヌットなどのミッドタウンフリンジでも、新築の駅前コンドミニアムは表面利回りでせいぜい5%ぐらいでしか回らないことを考えると、換金流動性の高い高配当株式の方が投資妙味があるように思うのです。

もっとも、株式の場合、投資先が倒産したら元も子もなくなってしまうので、ノーブルのような資金繰りがかなり苦しそうなところは、ちょっと慎重に検討した方がいいとも思うのですが...。
高配当デベロッパー

次回に続く



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