建設コストと地価2
そして、最後にAREAは以下の非常に興味深いコメントで、この調査結果を締めくくっています。

ปรากฏการณ์นี้เป็นเครื่องบ่งชี้ว่าการก่อสร้างที่อยู่อาศัยขนานใหญ่เช่นที่เกิดขึ้นตลอด 3 ทศวรรษที่ผ่านมา อาจจะผ่านไปไม่ผ่านกลับมาอีก เพราะต้นทุนค่าที่ดินแพงขึ้นมาก

これを私なりに意訳するとこうなります。

「過去30年間にわたり、バンコクでは大量の住宅供給が行われてきた。しかし、ここまで地価だけが一方的に値上りしてしまうと、開発コスト全体に占める用地取得費用の比率が高くなりすぎて、過去で起こってきたような住宅の大量供給はもうできないのではないか」

つまり、こういうことだと思うのです。最近はCBDの駅前一等地に開発される高級コンドミニアムの用地取得費用は
開発コスト全体の4割を占める、ともいわれるようになっているのですが、この比率が将来、5割、6割とさらに上がってくると、コンドミニアムを買うというよりも、むしろ、そのロケーションに対する土地の持ち分を買っているようなものになってきます。

例えば、ロンドンのメイフェアやケンジントン、ニューヨークのセントラルパークが一望できるアッパーイーストの高級住宅地がそうですが、既に市場では築年数などほとんど問題にならず、そのロケーション価値に対して中古物件が高額で取引されていますが、これと同じようなことが、バンコクでもやがて起こるということではないかと思います。

最近はロケーションを優先して中古コンドミニアムを購入するタイ人も次第に増えてきつつはあるものの、バンコクではこれまで30年間、ほぼ毎年、大量の新築物件の供給が行われてきた結果、コンドミニアムに関してはタイ人の新築志向が強く、中古よりも新築を買う人が圧倒的に多数派でした。

従って、他の国に比べて、今も中古の割安感が大きいのですが、「今年も値上りが続くバンコクの地価」でも書いたように、都心部の地価が上り続ける中、建設コストに対する用地コストの比率がますます大きくなってくると、当然、ロケーションのいい中古物件にもっと見直しが入るはずです。少なくとも、地価の値上りが続く一等地にある中古物件が、今後、2割も3割も値下りするということは考えにくいのです。

もちろん、今はコロナによる不動産市場の低迷で、新築であっても投売り物件をかなり安く買えるようになっています。従って、予算に余裕があれば、別に中古に固執する必要はなく、新築を狙っても問題はないと思いますが、その場合は、以前にも書いたようにざっくりいって、3年ぐらい前のプリセール価格から、さらに2割安く買うのが底値買いの基準になると、個人的には考えています。

いずれにせよ、AREAが指摘するように、地価が高騰したために過去30年間のような大量の住宅供給は今後はもうできない、のであれば、今は希少価値のある都心部やミッドタウンの駅前高層物件で、しかもブランドのあるデベロッパーが開発した眺望のいい物件を安値で買える、最後のチャンスなのかもしれません。

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