値下りしたエリア1
REIC(Real Estate Information Center)の調査結果によれば、第2四半期のコンドミニアム市場はロックダウンの影響をもろに受けたとのことです。

特に、BTSグリーンラインでサムットプラガン県の奥、サムローングよりもっと先の終点に近いエリアの完成在庫の値下りが激しく、最大36%の値下りとなったとのこと。今、郊外の完成在庫にはどのデベロッパーも頭を抱えているようです。

一方、第3四半期は始まったばかりですが、一応、非常事態宣言は残るものの、ロックダウンも解除されて次第に平常に戻りつつあります。

値下りしたエリア2
しかし、先日、「ウィクリート・ムアンタイ(タイの危機)はまだまだ続く」で書いたように、日本とタイでは中小企業の定義は違うものの、日本の中小企業が350万社ほどであるのに対し、人口が半分のタイは300万社もあります。

そして、ここで働く人たちの収入が大きく減ったため、住宅ローンの与信が通らなくなり、今は100万バーツ前後のエントリークラスのコンドミニアムの引渡しがもっとも大きな落ち込みを示しています。

4~5年前はラグジュアリーコンドブームで20万バーツ/㎡を超える物件が飛ぶように売れ、やがてそのブームが去ると、今度は多くのデベロッパーが郊外の新線沿線等でロワーミドルクラスの実需を狙って5万バーツ/㎡程度のアフォーダブル市場に流れ込みました。

それが次々と竣工し、キャンセルによる完成在庫が積み上がった結果が、郊外での各社値引合戦です。プレビルドの場合、プリセールから竣工引渡し期限までのタイムラグは大体3年ですが、この間に市場環境が大きく変わったわけで、これがプレビルドの怖いところでもあります。

ところで、今度はデベロッパーは、収入減の比較的少ない大手企業等で働くアッパーミドルクラスの実需にシフトしつつあるのですが、市場全体の購買意欲が低迷しているので、やがてここもまたサチレートするような気がします。

従って、今は、デベロッパーが売り出す新規プロジェクトなど買うべきではないし、やはり、完成在庫の損切り狙いがベストということになります。これについては、「2020年下半期、どう動くバンコク不動産市場(その1)」で書いたCBREの、第3四半期はバーゲンハンターが動き出すという予想に賛成です。

その中でも特に、個人のダウンの投売りが狙い目ですが、ざっくりいってできれば当初プリセール価格より2割は安く買いたいところです。

しかも、何らかのアップサイドのある物件にターゲットを絞るべきなのですが、時々、生活者としての主婦目線だけで物件を見ている人に会ったりします。

賃貸ビジネスを主とする仲介業者なら主婦目線でもいいのですが、投資家の場合、投資と賃貸を混同せずに、新聞や調査機関の情報から中長期のトレンドを把握し、市場の構造と特性をも理解した上で不動産のアップサイドを見抜く必要があります。

もっとも、そういう私も読み違いはしょっちゅうありますから、やはり
海外不動産投資は難しいです。

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