開発用地売却
พิษโควิดลามหนัก บิ๊กอสังหาฯแห่ขายที่ดิน-ทรัพย์สิน นอกจากระบายสต๊อกเก่า รักษาสภาพคล่อง ชำระหุ้นกู้ ล่าสุดยักษ์พฤกษา ประกาศขายที่ดิน 5 แปลงรวดแนวรถไฟฟ้า กำเงินสดไว้ในมือ
「コロナの影響は相当大きく、デベロッパーも完成在庫の処分だけでなく、とうとう開発用地をも手放し始めている。例えば、大手デベのプルクサーは社債償還用の手元資金調達のため、スカイトレイン沿線にある5つの開発用地の売却処分を発表した」

これは、つい2日前の記事ですが、業界最大手ともいえるプルクサーでさえ、将来の開発のために用地取得していた5つの土地の処分を決めたわけです。

前回の表を見ると、完成在庫については、プルクサーはセナやサンシリ、アナンダに比べれば少ないものの、昨年末時点で762億バーツ(2,500億円)という業界最大の
建設途中を含めた販売在庫を抱えていることから、資金繰りは相当厳しいのだろうと思います。

同様に、サンシリも業界でプルクサーに次ぐ有利子負債があること、しかも、負債資本倍率は2.39とプルクサーの0.98よりかなり高く、状況はもっと深刻かもしれません。

従って、今はデベロッパーと投資家との“我慢比べ”の時だと、私は思っています。

年内償還総額
上の図のように、これから大量の社債償還期日が次々とやってくる中、デベロッパーもいつまでも悠長なことをしていられないはずです。

大手であっても、資金ショートを避けるために、いよいよ完成在庫の損切りをするところが出てくると思うのです。もしかすると、先日のペースデベロップメントのように破綻するところもいくつか出てくるかもしれません。そして、いよいよそこが市場の底値であり、これからそう長く待たないうちにやってくるのではないかと思うのです。

引渡し条件の緩和1
ところで、上の写真の中のコメントは、商工会議所の不動産設計建設協会の会長のものです。

デベロッパーもこれだけ大々的なセールをやっても、今の市場ではなかなか新規の客など見つからないとわかってきた。従って、
以前のように引渡しに応じない購入者に対し、簡単に解約してダウンペイメントを没収したりできない状況になってきている。

むしろ、
引渡しに迷っている既存顧客に対し、顧客の状況に合うように譲歩するのが一番の得策だ、というものです。

そして実際、デベロッパー各社は建設工事をわざと遅らせたり、竣工後の引渡し期限を延長したり、あるいは、支払い開始をコロナ危機の後とし、先に住み始めてもらうというような対策を取るようになっているということです。

例えば、アナンダは
コロナのせいでタイに来られなくなった中国人購入客に対し、引渡し期限の延期を受け入れたと発表しました。多分、大量の中国人購入者を持つ力のある仲介業者、エンジェル・リアルエステートの要求が通って、半年から1年の期限延長を受け入れたのだろうと思います。

アナンダとしても、相当な中国人顧客がいるのでしょうから、期限通りに引渡しに応じない客のダウンペイメントを次々と没収していたら、ますます完成在庫が増えるわけで、それこそ自分の首を締めるようなものです。

そういう状況なので、日本人購入者も最低でも半年ぐらいは引き延ばしていくべきだと思うのです。タイのロックダウンは既に段階的緩和が始まっていて、今日から第2フェーズに入ります。そして、6月中旬には完全に解除される予定です。また、非常事態宣言もその内解除されるので、他の国に比べると先行してコロナの最悪期を脱しつつあります。

一方、ここまで長期間、売買が細ってしまっている以上、一旦市場が底を打つと、底値買い狙いの投資家だけでなく、実需層の買いや、富裕層や外国人の投資家層が戻ってくるので、大きくはなくても
それなりのリバウンドはあると思います。

その場合、払ったダウンペイメントの満額回収は無理としても、うまくいけば、いくらかは回収できるかもしれません。どうせダメ元なのですから、今から諦めることはありません。せいぜいジタバタして半年か1年、引渡しを先延ばしできれば、光明も見えてくるかもしれません。

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