値引きセール1
こんな記事が出ています。どちらかというと提灯記事であり、今のマーケットではショックでも何でもないのですが、主催者であるネクサスが大手デベロッパーの販売在庫、特に完成在庫を集めて特価セールを行うというものです。

基本的にオンラインでやるので、日本からでもアクセスできるはずです。興味があれば参加して、自分の気に入る値下げ物件を探してみて下さい。また、今の市場価格の水準を掴む意味でも、参考になると思います。

ネクサス特別セール
これには、デベロッパー40社、80プロジェクト、1,500ユニットが原価割れの赤字セールで売り出されるそうです。赤字といっても、タイの不動産開発の場合、もともと日本より粗利が大きく、25%あるとして、そこから販管費で5%、その他で5%を差し引いても、まだ15%の経常利益が出ます。

従って、何を赤字といっているかにもよりますが、私は大体15%値引が経常ベースの損益分岐点だろうと勝手に思っています。

ただし、これも10万バーツ/㎡以下のアフォーダブルならそこまで値下げすればまず赤字になると思いますが、ラグジュアリークラスになればなるほど利益率が高いので、その場合は20%ぐらいの値下げが分岐点ではないかと思います。

さらに、FQ(外国人枠)のキャンセル住戸の場合、前購入者から既に20%から25%のダウンペイメントを没収しているので、実際には赤字ではありません。

そうはいっても、完成在庫の場合、竣工後の金利や共益費がかさんできているので、竣工して1年以上経っているようなプロジェクトは、デベロッパーとしては早く手放したいはずです。

先日、「完成在庫を狙って強気で指値交渉(その1)」でナイトフランクの値引率を載せましたが、これはそこでも書いたように、現在建設中のものも含まれるので、都心部で20%値下げなどというのはごく一部の物件です。

ところで、完成在庫といっても玉石混交で、この中には、大量のキャンセルが出て
困っている二流プロジェクトも多く混じっています。一方、アシュトンアソークやノーブルプルンチットのような、デベロッパーが値上りを期待してわざと手持ち物件として残しておいたと思われるような物件も含まれていて、本当はこういうのを指値して買っていくべきで、安物買いの銭失いにならないよう、あまり値引率にばかり固執しない方がいいというのもあります。

一方、デベロッパーがここまで落としてくるということは、リセールで売りたがっている個人投資家は、当然、さらに安い値段を提示してきます。

デベロッパーだけから買う必要はないので、Condo Exchange Center等のオーナーズポスティングなども、同時に見ておくべきです。

次回に続く


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