生き残り戦略
さて、ナイトフランクリサーチはこの中で以下のコメントをしています。

1.昨年売れたコンドミニアムユニット数は39,919ユニットで、これは一昨年前の58,000ユニットから31%の大幅ダウン。
その結果、2019年末のデベロッパーの販売在庫は98,158ユニットとなった。

2.昨年は、LTV規制の導入等でタイ人の投資目的の購入が減り、中国人投資家の減少については、中国政府が海外への送金を禁止したことや、その経済成長のスローダウンが原因。

3.その結果、昨年のコンドミニアム購入者の70%から80%がタイ人による自己居住目的の買いであり、彼らは実需なのでプレビルドで買うよりも、すぐに住める完成物件を好んで買う傾向がある。また、価格も300万バーツ以下のものを買う。

4.2020年のコンドミニアム市場も、コロナウイルスの世界的感染で中国人の購入を筆頭に外国人の購入はさらに減少する。

5.こんな状況下、2020年の各デベロッパーの生き残り戦略も以下のように違ってきている。

a. 供給をストップまたは極端に減らしてリスク回避し、コンドミニアム市場から距離を置く(ランドアンドハウス、ゴールデンランド、プロパティパーフェクト、アナンダ、SCアセット)

b. ネーウラープ(戸建て、セミデタッチ、タウンハウスの低層住宅)にシフトする(セナ)

c. 地方へのコンドミニアム展開(AP)

d. テナントを入れてインカムプロデューシングとし、50~100ユニット単位のバルクで機関投資家に売却(LPN)

e. 販売を中止し、市場が回復するまで一時撤退(プルクサー)

以上ですが、正直な話、私はこのどれにも興味がありません。その代わり、以前「市場から撤退を始めた大手デベロッパー」でも書いたように、彼らデベロッパーがもうバンコクのコンドミニアム開発から撤退したいというのが手に取るようにわかるということは、既存の完成在庫は彼らにとって相当なお荷物であり、早く処分したいということでもあります。

一方、開発型の不動産デベロッパーと完成物件に投資する不動産ファンドなどの機関投資家とでは、ビジネス上の利害関係が違います。つまり、デベロッパーが開発をやめれば、これから供給過剰の問題が徐々に解消されていくことになり、投資家にとってはチャンス到来でもあるわけです。

ただし、我々日本人は、少なくともタイの銀行からは借入できないし、この時期に日本で自宅担保に資金調達するのもできないと思うので、まさに普通預金口座に現金を持っているキャッシュリッチな人だけが参戦できる市場です。

間違っても、借金をして買おうとはしないで下さい。今は、余裕資金を持つ人だけの底値買い相場です。

その代わり、完成在庫を叩いて最低でも3割以上値引きを取って買えば、コロナウイルス騒動が収まった2年後には大きなキャピタルゲインが狙えるチャンスでもあると思うのです。

では、次回は、私と同じように考える底値買い狙いの投資家たちが、いよいよ市場に戻り始めているという話をしてみようと思います。

次回に続く

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