値引率
これはナイトフランクが出してきた、デベロッパーが現在販売中のコンドミニアムに関するロケーション別の値引率比較です。

当然のことですが、供給過剰が一番激しい郊外ほど値引き率が大きくなりますが、実際には販売を開始したばかりのプロジェクトと建設中の販売在庫、そして完成在庫であるかによっても値引率は大きく違います。

それに、私はデベロッパー破綻という最悪のケースも考えて、今は完成在庫のみを投資対象とするべきとこのブログでも書いてきていますが、完成在庫の値引き率の実態はこの程度ではすまないと考えています。

特に「「待つも相場なり」でもう一段安を待て!(その3)」で書いたように、これからもっと資金繰りが厳しくなるデベロッパーにしてみれば、プリセールで売り出したばかりのプロジェクトならまだ建設に取り掛かってないので、用地取得費用だけで止めておけますが、コンドミニアムという建物の性質上、一旦建設工事を始めてしまったものは途中で止めることができないので、開発費用がどんどんかさんでいきます。

従って、デベロッパーとしては竣工までにできるだけ多く売ってしまいたいわけですが、それよりも頭が痛いのが完成在庫です。

例えば、7割ぐらい売れていて3割が完成在庫として残っている場合、既に多くの入居者がいるわけですから未販売の部分の共益費等はデベロッパー負担になるし、建物が劣化していく中で、マーケット価格も値下りするという今の状況は、二重、三重のリスクなわけです。

販売在庫
このグラフにあるように、昨年末でバンコクの累積供給ユニット数である62万ユニットと累積販売実績の52万ユニットとの差が約10万ユニットあることから、単純に10万ユニットもの販売在庫があるわけです。

そして、これまでにも書きましたが、問題はその内の30,000ユニットが完成在庫であり、彼らの頭痛の種でもあるわけです。

ちなみに、つい数年前まで、大手デベロッパーの中には随分高飛車な態度のセールスも多かったものですが、今は住宅ローン審査など必要がなく、全額現金で買う我々外国人はのどから手が出るほど欲しい客です。

従って、言い方は悪いですが、今回は札束でセールスマンの頬を叩くつもりで、満足するだけの値引きが取れないのであれば買うのはやめた、という強気の指値交渉をして、ダメなら余裕をもって立ち去ればいいだけだと考えています。

ただし、こういうデベロッパーとの交渉の場合、仲介業者は話がややこしくなるだけで不要です。彼らはデベロッパーから3%から5%のコミッションをもらえることから、基本的に取引が成立することを優先するのでどうしても利害の不一致が起こります。

やはり、ここは自分で有望物件を選び出し、直接デベロッパーに指値交渉して、その分も値引きしてもらった方が得です。

なお、そういう有望物件の発掘や指値交渉には私がアドバイザーとしてお手伝いもできますが、あとはそんなに難しくもないので、投資家とデベロッパーのやり取りで簡単に権利移転までやれます。

それにもし必要なら、時々私が使っている権利移転専門のプロ、日本でいう司法書士みたいなタイ人女性を使って10,000バーツで手配することもできます。

さて、こんな状況下、大手デベロッパーはこれからの生き残りをかけてそれぞれ戦略を練ってきているわけですが、それについて次回、見ていくことにします。

次回に続く

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