値下げ物件
さて、スクムビット通りやCBDといったロケーションに拘らなければ、もっと大きな値下げをしているプロジェクトもいくつか目につきます。

例えば、このメイナーですが、チャオプラヤー川の岸辺に建ち、30㎡から62㎡まで1ベッドルームと2ベッドルームがありますが、全てのユニットが最大40%値引きとなっています。

ここまでやると、もうデベロッパーの開発利益はほとんどないのではないかとも思いますが、それでもデベロッパーは完成在庫を一刻も速く一掃したいわけです。


ところで、このプロジェクトのデベロッパーは大手の一角、メージャーです。ブランドもあるし、そういい加減な施工をしているとも聞いていません。むしろ、ローライズのマエストロシリーズなどは、私の好きなブランドでもあります。

彼らは、現在建設中であるアソークのミュニーク、そして竣工済のプロンポンのマークといったスーパーラグジュアリーコンドも開発していますが、一方で、郊外でもこういったメインクラスの大型プロジェクトを手広く手掛けているだけに、資金負担も大きいはずです。


販売在庫
しかも、メージャーは「今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その3)」で私が狙い目と指摘した、100億バーツ以上の販売在庫を抱え、かつ負債比率の高いデベロッパーの1つでもあります。

上の図は昨年末のデータに基づいて作成されたものですが、その後のコロナ騒動で、どのデベロッパーもさらにキャンセル等で販売在庫が膨らんでいるはずで、メージャーも資金繰りがもっと大変になっていてもおかしくありません。

従って、こういうデベロッパーのプロジェクトこそ底値買いのチャンスでもあるのですが、建設中のプロジェクトには、コンプリーションリスクと呼ばれる竣工前破綻のリスクがあるので、むしろ完成在庫を検討するべきです。

値下げ2
さて、ターンセータギットの記事によれば、各社、この2カ月間のコンドミニアム売上はほとんどゼロであり、これはもうリーマンショックを超えて、1997年の通貨危機並み、つまり23年ぶりのマーケット低迷と書いています。

現在の住宅全体の販売在庫は、3,000億バーツ(約1兆円)もあり、今後さらに新しいプロジェクトが竣工してくると、もっと増えることになることから、各デベロッパーは必死で在庫一掃を試みているのです。

その結果、メージャーなどは4月15日からシークレットセールで50%値下げをオファーしたり、オールインスパイアーは月額わずか22バーツのダウンペイメントで2年間、実質タダで住めるというキャンペーンを展開しています。

また、スパライは新しい試みとして、新規プロジェクトをプリセールで購入予約しても、竣工引渡し時に住宅ローンが借りられなければ、ダウンペイメントを全額返金するというスキームを導入しました。

これなど、日本のローン特約停止条件と同じです。すなわち、プレビルドの大きなリスクの1つである、竣工時にローンが借りられければ、それまで払ったダウンペイメントを放棄して泣く泣くキャンセルせざるを得ないというリスクがなくなり、実需層にとっては非常に魅力的なオファーなのです。

もっとも、問題はその実需層の購買意欲が、今はほとんどなくなっていることであり、もし昨年末あたりからこれを始めていたら、今頃はかなりの在庫圧縮ができていただろうと思うのですが…。

各社値引

ちなみに、REICによれば、現在、69,000戸の住宅完成在庫があり、その内、コンドミニアムは30,000ユニットで、その他が39,000戸だそうです。さらに、これ以外に建設中プロジェクトの販売在庫が合計90,000戸もあり、これから完成在庫はますます増えるとのことです。

いずれにせよ、タイのコロナの問題については峠を越しつつあるものの、これからやってくる経済不況を考慮すると、不動産市場はますます悪くなると考えるべきです。

その結果、生き残りをかけたデベロッパーの投売りは、今後さらに激しさを増すと思うのです。

このブログが参考になったらシェアお願いします。

 

にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村