ナイトフランク住宅販売調査
これは、タイの経済紙、グルンテープ・トゥーラギットに載った、不動産コンサルティング会社のナイトフランク・タイランド、及びコリアーズインターナショナル・タイランドの最近の調査結果とコメントです。


まず、ナイトフランクからですが、以下にまとめました。

1.2メートルのソーシャルディスタンシングを取るように政府がいっていることもあり、バンコクのコーワーキングスペースは、ガラガラでオフィス市場も大きなダメージを受けている。

2.タイでコロナウイルスの感染が始まった1月下旬から現在までの住宅販売動向について調査したところ、市場の悪化がはっきりしていて、新規プロジェクトのプリセールが従来比で半減していることがわかった。また、モデルルームを訪れる客数も半分以下となり、デベロッパーも展示場での販売員の数を半分以下に減らしている。

3.2020年の新規売出プロジェクトは11,000~12,000ユニットにまで落ち込むと予想される。これは、57,000ユニットが売り出された昨年比で80%のダウンであり、過去8年間で最少の供給数である。なお、過去8年間の平均年間新規供給量は60,000ユニットである。

4.3月15日までの2週間で売り出された新規プロジェクトは3つしかなかったが、その大半が100,000バーツ/㎡以下の実需層向けのプロジェクトであり、3月15日以降は政府のコロナ感染を阻止する規制が厳しくなった結果、一切の新規プロジェクトの売出がストップした。

5.第2四半期についても、非常事態宣言下の政府の規制により、大手デベロッパーは新規供給ができそうもないことから、昨年末までに積み上がった100,000ユニットもの販売在庫の一掃に注力することになる。

6.コロナの感染が始まる前までは、今年の新規供給は20,000ユニットと予想されていた。その内訳は、大手上場デベロッパーが13,000~15,000ユニット、そして非上場の中小デベロッパーが5,000ユニットであったが、現時点では、中小は新規プロジェクトを取り止めることから、大手だけにより、11,000~12,000ユニットに落ち着くと予測している。

7.この2、3カ月の間に売れた物件は、100,000バーツ/㎡以下の廉価で、かつラームカムヘーンやジェーンワタナーといった新線の駅に近いものばかりである。

8.こういう状況下、デベロッパーは戦略的に、契約予約金やダウンペイメント比率の引き下げ、そして販売価格の実質値下げ等を繰り広げて、積極的に客の購買意欲を誘おうとしている。ただし、これらの値引きは売れ残っている販売在庫に対してであり、新規で売り出したプロジェクトについては値引きはせず、市場が回復するまで価格を維持したまま待つようだ。

9.一方、不動産市場が下落する中、マーケットではキャッシュを持つ投資家にとっては底値買いのチャンスとなっていて、将来、景気が回復する途上で転売して十分利益が取れると思われる物件を買い始めている。

10.特にCBD等の都心部中古市場において動きが出ていて、前オーナーが15万バーツ/㎡で購入し、一旦は20万バーツ/㎡まで値上がりしたものを新オーナーが17万バーツ/㎡で買い取るような取引がかなり出てきているが、この場合、売り手も買い手もウインウインのケースとなる。

次回に続く

このブログが参考になったらシェアお願いします。
 

にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村


“ไนท์แฟรงค์”เปิดผลวิจัยโควิด-19 ทุบยอดขายที่อยู่อาศัยวูบ50%

ผลจากมาตรการเว้นระยะห่างทางสังคมเพื่อลดการแพร่ระบาดโควิด-19 ส่งผลกระทบกับตลาดอาคารสำนักงาน ซึ่งหนึ่งในจำนวนนั้นคือโค-เวิร์คกิ้ง สเปซ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งในผู้เช่าของตลาดอาคารสำนักงาน

นางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัทไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย ) จำกัด เผยผลวิจัยตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงที่เกิดการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 ปลายเดือนม.ค.2563จนถึงขณะนี้ว่า ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัว โดยพบว่ายอดขาย (Pre-sale) ลดลงกว่า 50% มีผู้เข้าเยี่ยมโครงการลดลงกว่าครึ่ง ทำให้ต้องลดจำนวนตัวแทนการขายในโครงการ จากมากกว่า 5 คน เหลือ 1-2 คนต่อโครงการ 

ขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2563 คาดว่า จะเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 1.1-1.2 หมื่นยูนิตจาก 50 โครงการ หรือหายไปประมาณ 80%จากปี 2562 ที่มีการเปิดตัว 5.7 หมื่นยูนิตจาก 130 โครงการ อีกทั้งยังถือเป็นปีที่มีการเปิดตัวลดลงต่ำที่สุดในรอบ 8 ปีที่ผ่านมา จากค่าเฉลี่ยในรอบ 8 ปีที่ผ่านมามีการเปิดตัวโครงการใหม่ 6 หมื่นยูนิตต่อปี

โดยในช่วงครึ่งเดือนแรกของมี.ค. (1-15 มี.ค.) พบว่ามีการเปิดตัวเพียง 3 โครงการส่วนใหญ่ราคาต่ำกว่า 1 แสนบาทต่อตร.ม. และหลังจากวันที่ 15 มี.ค.ภาครัฐเมื่อเริ่มมีมาตรการสกัดการระบาดเข้มข้นขึ้น พบว่าไม่มีการเปิดตัวเลย ทำให้คาดว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะไม่มีการเปิดตัวโครงการในไตรมาสที่ 2 เนื่องมาจากมาตรการรัฐสั่งปิดสถานที่ชุมชน และเป็นช่วงการเคอร์ฟิว จึงหันไปเน้นการระบายสต็อกเก่าสะสมในตลาดที่ณ สิ้นปี 2562 พบว่ามีคอนโดมิเนียม เหลือขาย 623,381 ยูนิต ขายไปแล้ว 525,223 ยูนิต เหลือสะสมกว่า 1 แสนยูนิต

“ก่อนจะมีโควิด-19 คาดว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้ประมาณ 2 หมื่นยูนิต มาจากการรวบรวมข้อมูลจาก 20 บริษัทอสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์ ที่มีแผนจะเปิดตัวโครงการ 1.3-1.5หมื่นยูนิต และเป็นบริษัทอสังหาฯนอกตลาดหลักทรัพย์รายกลางและเล็กอีก 5,000 ยูนิตซึ่งเมื่อโควิดเกิดขึ้น คาดว่าทำให้รายกลางและรายเล็ก ระงับการเปิดตัว คงเหลือเพียงแต่รายใหญ่ จึงคาดว่าจะเปิดตัวเหลือ 1.1-1.2 หมื่นยูนิต”

นางสาวริษิณี ยังระบุว่า โครงการที่ขายได้ในช่วง 2-3 เดือนที่ผ่านมา เป็นกลุ่มราคาที่สามารถเข้าถึงได้ (Affordable) หรือต่ำกว่า 1 แสนบาท ต่อตร.ม. และกลุ่มที่ขายได้ส่วนใหญ่จะเป็นทำเลที่อยู่ใกล้กับจุดเชื่อมต่อการขนส่งมวลชน ตามแนวรถไฟฟ้าเป็นหลัก เช่น รามคำแหง และแจ้งวัฒนะ

 โดยกลยุทธ์ในช่วงวิฤติโควิด-19 นักพัฒนาอสังหาฯ ส่วนใหญ่มุ่งเน้นการดึงลูกค้าไว้กับตัวเอง จึงหันไปลดราคาทั้งอัตราการจอง ลดอัตราการผ่อนดาวน์ และอาจจะระงับการจ่ายเงินดาวน์ชั่วคราวเริ่มต้น 3 เดือน รวมไปถึงการจูงใจนำสินค้ามาลดราคา ซึ่งเป็นเพียงบางส่วนของโครงการที่ขายไม่ได้อยู่แล้ว ถือเป็นกลยุทธ์ของนักพัฒนาฯ ที่ต้องการเร่งการขาย เพื่อทำยอดแต่ยังคงเก็บห้องบางส่วนไว้ในราคาเดิม เพื่อรอเศรษฐกิจฟื้น

อย่างไรก็ตาม สถานการณ์อสังหาฯชะลอตัวเช่นนี้เป็นผลดีกับกลุ่มนักลงทุนที่มีเงินเก็บ(เงินเย็น) ใช้โอกาสจากการลดค่าจอง เงินดาวน์ และราคาที่ลดลง เป็นโอกาสในการเข้ามาซื้อเพื่อทำกำไร ระหว่างรอให้เศรษฐกิจกลับมาฟื้นตัว ทำให้ตลาดที่จะคึกคักและขายได้คือกลุ่มตลาดขายต่อ (Re-sale) โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมืองที่มีราคาซื้อเริ่มต้น 1.5 แสนบาทต่อตร.ม. ซึ่งราคาตลาดขึ้นมาอยู่ที่ 2 แสนบาทบาทต่อตร.ม. มีบางรายยอมปล่อยในราคา 1.7 แสนบาทต่อตร.ม. ก็ถือว่ายังสามารถทำกำไรได้ แม้จะไม่สูงเท่ากับราคาตลาด ก็ตาม