販売在庫これは、先日、経済紙グルンテープトゥーラギットに載った表ですが、昨年末時点の有利子負債資本倍率と予想販売在庫の金額を比較したものです。

赤枠が自己資本の2.5倍前後以上の負債を抱えるデベロッパー、つまり総資産の7割以上が有利子負債のところで、緑枠が自己資本が総資産の半分ほどあり、B/Sが比較的健全なデベロッパーです。

この赤枠の中で、サンシリは2.5には届いていませんが、販売在庫が628億バーツと業界最大級を抱えているし、最大手の一角ではあるものの、交渉次第では、割と簡単に完成在庫に対しては特別値引きが取れるかもしれません。

実際、私の知人が以前、同社の複数物件に指値を入れたら、サンシリの販売部門から夜になって電話がかかってきて、特別値引が取れたということも聞いています。

実は私もこの表の中のE社(上場企業)のプロジェクトに、以前、指値を入れたことがあるのですが、同じように、夜になって先方のマネージャーから連絡があり、特別値引をオファーしてきました。

残念ながら、その時は私の指値までは値引きしてくれなかったことから、最終的に話は流れましたが、相手がデベロッパーであっても、タイミングによってはこういう個別交渉も可能なのです。

さて、この中で、ブランドがあり、かつ資金繰りがかなりタイトに見えるという観点からスクリーニングすると、100億バーツ以上の大きな販売在庫を抱えていて、負債資本倍率の高いところとして、プロパティパーフェクト、ノーブル、アーリヤ、そしてメージャーが目につきます。

従って、こういうところの駅前プロジェクトの完成在庫やキャンセル物件であれば、大きな値引きが取れる可能性が高いかもしれません。

私の場合は、CBDのロケーションのいいところに開発プロジェクトが多いノーブルのプロジェクト、特にリコール、BE19、そしてBE33のオーナーポスティングの動きに注意しているのですが、ノーブル自体もこれからますます資金繰りが厳しくなるはずなので、投売りが始まる可能性があると思っています。

実は、ノーブルは従来から厳格なデベロッパーで、2015年のことでしたが、スクムビットBE33を売り出した際、知人の欧米系仲介業者がシンガポールの投資家を10人ほど集めてグループを組み、一括購入するので角部屋だけチェリーピッキングさせて欲しいとノーブルに直接交渉したところ、当時はまだ市場が成長中であったこともあり、きっぱりと断られました。

危機対応しかし、今は状況が違います。どこのデベロッパーもこれからも長引きそうなコロナウイルスの影響によるタイ経済、そして世界経済の不況により、さらに不動産市場は低迷悪化すると考えていて、新規プロジェクトを抑え、一刻も速く販売在庫、特に負担の大きい完成在庫を一掃して有利子負債を減らそうとしています。

そして、もし計画通り販売在庫が売れなければ、現在建設中のプロジェクトが竣工してくるにつれて、さらに負債資本倍率が上がり、不良在庫ともいえる完成在庫も増えることになります。

前回紹介したように、ノーブルリコールの場合、転売に失敗した購入者の投売りで、既に14万バーツ台/㎡まで落ちてきているので、これでも十分魅力があります。

しかし、今後、市場はもっと悪化すると私は考えているので、今は資金を温存し、さらなる値下りを待つべき時だと思うのです。

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