AREA予測3.コンドミニアムの場合、実需でなく投資で購入されたものが多いことから、中古市場では多くの未入居物件が売り出されている。
こういった中古物件は、新築志向がある購入者にとって、実質的には新築と同じであり、未入居物件の少ない戸建てやタウンハウスの中古市場とは事情が違う。
(注:タイ人の新築志向は、前に誰かが住んでいた部屋は幸運が逃げるという中国の風水からきているもので、単に新しいものが好きという日本人の新築志向よりも根が深いと私は思っています)

4.AREAの調査によれば、バンコク首都圏全体では低層住宅の9%が未入居物件であるのに対し、コンドミニアムの場合、14%と高い。特に、バンプリー、バンナー、ミンブリー、ノンタブリ、クロントーイ等は、14%から18%と高い。

5.タイ経済の低迷に伴う消費者購買力の低迷、金融機関のますます厳格になりつつある与信基準により、割安感のある中古コンドミニアム市場への消費者のシフトは今後も続く。
実際、2019年の首都圏中古物件平均価格は160万バーツであったことから、新築希望の住宅購入者も中古にシフトしつつある。


6.既存の投資家からの投資物件売却により、さらにコンドミニアム市場では売り物件が増える。特に、銀行から借金をして投資物件を購入している投資家の場合、その投資リターンが借入金利をカバーできないような投資物件については、中古物件価格がさらに値下りする前に売却しようとする。

7.2016年から2019年の間、中古コンドミニアム価格の上昇率は平均で年率7%であったが、今年はもうそれほど上がらない。また、2010年には賃貸利回りも6~7%であったのが、2020年の利回りは3.4~3.5%へと半減した。

8.AREAの調査では、2019年末時点でコンドミニアムの販売在庫は93,882ユニットもあり、その内、23%が完成在庫。しかも、2020年には現在建設中の販売在庫の40%が竣工引渡しを迎えるとのことで、さらに完成在庫が増える。

次回に続く

このブログが参考になったらシェアお願いします。
 

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

(2) คอนโดมิเนียมมือสองหลายแห่งยังเป็นคอนโดมิเนียมที่ไม่ได้ผ่านการอยู่อาศัยจริง ทำให้การอาศัยอยู่ในคอนโดมิเนียมมือสองไม่ได้สร้างความแตกต่างจากคอนโดมิเนียมมือหนึ่งมากนัก ซึ่งไม่เหมือนกรณีซื้อบ้านเดี่ยว/ทาวน์เฮาส์มือสองที่ส่วนใหญ่ผ่านการอยู่อาศัยจริงมาแล้ว สาเหตุสำคัญมาจากคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนของการซื้อเพื่อการลงทุนที่สูงกว่าแนวราบ ทำให้มีคอนโดมิเนียมที่ถูกซื้อไปแล้วไม่ได้อยู่อาศัยในสัดส่วนที่สูง
จากข้อมูลการสำรวจของ AREA พบว่า ในพื้นที่ของกรุงเทพฯและปริมณฑลมีสัดส่วนของคอนโดมิเนียมที่ไม่มีผู้อยู่อาศัยสูงถึง 14% ของคอนโดมิเนียมที่มีทั้งหมด โดยเฉพาะในพื้นที่บางพลี บางนา มีนบุรี นนทบุรี บางบัวทอง และคลองเตย (มีสัดส่วนคอนโดมิเนียมว่างถึง 14-18%) ขณะที่ที่อยู่อาศัยแนวราบมีเพียง 9% ของที่อยู่อาศัยแนวราบทั้งหมด

(3) แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมมือสองอาจยังเติบโตได้ต่อเนื่อง ผลจากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังอ่อนแอตามทิศทางเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัว และความเข้มงวดที่ยังมีต่อเนื่องในการให้สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน ผนวกกับราคาของคอนโดมิเนียมมือสองที่อยู่ในระดับที่เข้าถึงง่ายสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยโดยทั่วไป(ในปี 2019 ราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมมือสองในกรุงเทพฯและปริมณฑล อยู่ที่ 1.6 ล้านบาทต่อหน่วย) ทำให้คอนโดมิเนียมมือสองอาจเป็นหนึ่งในทางเลือกของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่

นอกจากนี้ มีโอกาสที่จะเห็นเจ้าของคอนโดมิเนียมที่ซื้อเพื่อการลงทุนอาจนำคอนโดมิเนียมเข้าสู่ตลาดซื้อขายเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมมือสองที่มาจากกลุ่มที่กู้ยืมมาซื้อเพื่อการลงทุน ผลจากอัตราผลตอบแทนของการถือครองคอนโดมิเนียมอาจปรับตัวลดลงจนไม่คุ้มกับต้นทุนดอกเบี้ยจากการกู้ยืม รวมถึงการเร่งปล่อยคอนโดมิเนียมที่ถือครองไว้ก่อนที่ราคาของคอนโดมิเนียมมือสองจะลดลงไปมากกว่าปัจจุบัน

ทั้งนี้ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนที่ลดลงเป็นผลจากการเปลี่ยนแปลงราคาคอนโดมิเนียมที่มีแนวโน้มลดลง (ราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมมือสองในกรุงเทพฯและปริมณฑลในช่วงปี 2016-2019 หดตัวเฉลี่ยปีละประมาณ 7%) และอัตราผลตอบแทนจากการเช่าที่มีแนวโน้มลดลงเช่นกัน (จากฐานข้อมูลของ Numbeo อัตราผลตอบแทนจากการเช่าเบื้องต้นของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯในต้นปี 2020 ปรับตัวลดลงอยู่ที่ประมาณ 3.4-3.5% จากที่เคยสูงสุดที่ 6-7% ในปี 2010) ยิ่งไปกว่านั้นในปีนี้เป็นต้นไปผู้ที่มีที่อยู่อาศัยมากกว่า 1 หน่วยจะต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งจะเป็นต้นทุนเพิ่มเติมสำหรับการถือครองที่อยู่อาศัยด้วย

จากแนวโน้มของคอนโดมิเนียมมือสองที่จะเข้ามาในตลาดซื้อขายที่มากขึ้น จะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยด้านลบที่เข้ามากดดันการระบายคอนโดมิเนียมใหม่ที่เหลือขายของผู้ประกอบการในปี 2020 ซึ่งจากการสำรวจของ AREA พบว่า ณ สิ้นปี 2019 คอนโดมิเนียมเหลือขายในกรุงเทพฯและปริมณฑลยังคงเร่งตัวขึ้นต่อเนื่องสู่ระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 93,882 หน่วย โดยประมาณ 23% ของหน่วยเหลือขายเป็นคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ และอีก 40% กำลังจะสร้างเสร็จภายในปีนี้