瀕死の観光業界さて、話をバンコクに戻すと、以前、「オレンジ、ピンク、イエロー対トンロー」で書いたように、今後は新線沿いの郊外プロジェクトが多く供給されるものの、だからといって、我々のような外国人の投資に向いているわけではありません。

すなわち、パタヤのジョムティエンと同様、
これら開発が進む新興エリアは、デベロッパーにとっては大量供給のビジネスチャンスがある有望市場というわけですが、そのことが必ずしも投資家にとっても魅力があるというわけではないからです。

10年ほど前に日本人投資家も多く買っていたベーリングのプロジェクトなどがそうですが、新興エリアなのに
駅から500メートルも離れていることにはあまり触れず、将来グリーンラインが延伸すれば都心へも近く、職住接近の絶好のロケーションなので値上りしする、といううたい文句で売り出されたプロジェクトがいくつかあります。

デベロッパーにしてみれば、当時は比較的容易に用地取得でき、粗利で開発利益が3割も取れたおいしいプロジェクトだったわけですが、結局、駅前は今も閑散としており、これを買った個人投資家で儲けた人はほとんどいないと思います。

従って、タイの新聞記事やニュースを読んで、これからはここが有望だとか、人気が出るという言い回しがあっても、それを誰がいっているのか注意して見なければいけません。

一方で、都心部の一等地では用地不足が深刻化していることから、マーケットシェア争いをしているデベロッパーにしてみれば量的な開発余地がなく、ビジネスとしてあまり妙味がないという面もあります。

しかし、逆に投資家にしてみれば、新規の競合物件が出てこなければ、既存物件であっても、ロケーションが一等地なら家賃水準だけでなく、キャップコンプレッション(還元利回りの低下)で価格の値上りも期待できることになり、
複合利益であるIRR(内部収益率)で見れば、いくらでも新規供給が出てくる新興エリアよりも投資妙味があることになります。

次回に続く

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