Pattaya over supply少し話はそれますが、実は昨夜、2週間ほどの一時帰国からバンコクに戻ってきたのですが、関西空港に昼の12時頃着いたところ、出発フロアは本当に人影まばらでした。

そして今回、私が乗ったのはLCCでしたが、飛行機も約400人の定員に対し40人ほどの乗客しか乗っていませんでした。

その上、
エアバスA330-300というエンジン騒音の比較的小さい新型機で1人で3席を使って横になって寝られたので、全く快適な6時間のフライトでした。

しかも、これで全部込みで片道たったの9,000円という出血大サービスですから、航空会社も儲かってないのは確実です。

一方、ドンムアン空港には夕方7時に着いたのですが、こちらもガラガラで、タイも日本も観光収入に注力しているだけに、今回のコロナウイルス騒動の両国経済への影響は大きなものがあるはずです。その内にGDPという具体的な数字に反映されるようになり、株式や不動産市場にもさらに影響が広がると思っています。

ただし、日本では、
タイは日本人の入国に神経質になっている、と少し大袈裟に喧伝していますが、そんなことはなく、何の問題もなくイミグレを通れたし、タイ人でもマスクをしてない人も半分位いるので、BTSに乗っていても以前のPM2.5の時のマスク率と何ら変わっていないように思いました。

さて、このコロナ騒動の影響がバンコクだけでなく、タイのリゾートコンドミニアム市場の代表ともいえるパタヤ市場でも広がってきています。

Over Supply in Patttayaパタヤのコンド市場は、2013年まで続いたロシア人特需がルーブル危機で崩壊したのに続き、今度はここ数年、中国人特需で買われてきたのが、人民元安とコロナの影響でますますおかしくなってきているようです。

以前、このブログでも「コロナウイルスでバンコク市場は弱り目に祟り目(その1)
コロナ騒動で中国政府が中国人の団体旅行を始めとする海外旅行を禁止したことなどで観光客が激減し、それに伴ってコンドミニアムの購入契約の大量キャンセルも相次ぐことになり、パタヤではフロアごとキャンセルされるプロジェクトも出るだろうとの予測が出ています」と、コンドミニアム協会のコメントを解説しました。

そして今回、コリアーズのリサーチが出したコメントもそれをデータを使って具体的に解説していて、「市場から撤退を始めた大手デベロッパー(その2)」でも書いたように、彼らのレポートには
説得力のあるものが多いと私は評価しています。

彼らのコメント全文は下に添付しましたが、パタヤの販売在庫は今後も中国人のキャンセルで増え続けて史上最多になること、特にその大半がジョムティエンでの供給過剰ということであり、ここではかつてのような市場崩壊リスクもありそうです。

ただし、今の中国人特需はコロナウイルスが収まれば、来年にはまた戻ってくるという見方をしていて、前回のマーケット崩壊よりはリカバリーが速そうです。

一方、用地取得が困難なウォンガマットは供給がほとんどないことから、こんな時でもリスクは比較的小さいようですが、バンコク同様、パタヤもあれだけコンドミニアムが開発されてくると、市場は成熟期を迎えつつあるのだと思います。

不動産は、最後はロケーションがものを言う」という原則からしても、特に成熟市場においては、用地取得が困難な一等地にあることの方がポイントが大きいので、今後はパタヤでも新興エリアでの新築に拘るよりも、成熟した最高の一等地にある物件を買う方が安全だということだろうと思います。

次回に続く

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Colliers warns on Pattaya oversupply

Developers should freeze the supply of new condominiums in Pattaya because the coronavirus outbreak is hurting demand and will increase the number of unsold units to a record high, says property consultant Colliers International Thailand.

Phattarachai Taweewong, associate director of research for Colliers, said the impact from the virus on the condo market will be severe in Pattaya, where the market relies heavily on foreign buyers, particularly from China.

"The market has been down since last year because the Chinese, who make up the majority of foreign buyers in Pattaya, had difficulties with money transfers and felt the impact from the trade war," he said. "The stronger baht and weaker yuan also weakened their purchasing power."

Mr Phattarachai said there will be completed condo units at projects scheduled to transfer in the first half to Chinese buyers that will not be transferred.

"These buyers may dump the units they booked despite making down payments," he said. "These units will return to the market as unsold supply."

According to Colliers research on the Pattaya condo market, unsold supply exceeded 25,000 units at the end of 2019, up from 12,800 units in 2018. The 2019 figure was a record high, beating the 2014 level of 19,140 unsold condo units.

The surge was largely because of an abundance of new condo supply launched last year with a total of 15,540 units, the biggest portion in the past five years.

Mr Phattarachai said this year will see at least three new condo projects with a total of 1,200 units scheduled to launch in Pattaya.

"As the coronavirus has dampened demand, developers should wait until existing supply is absorbed," he said. "Otherwise the number of unsold units will soar to a new high this year.

"The market will come back next year as Chinese buyers consider buying more overseas properties. To survive the current setback, developers should extend the transfer period for Chinese buyers and find new markets such as India and Europe."

Colliers also reported a drop in the average sales rate of new condo supply launched last year to 25% -- down from 35% in 2018, 38% in 2017 and 45% in 2016 -- due to the large amount of new supply launched during the year.

The overall sales rate of condo supply was 73%, narrowly rising from 2018. But the number of returned units will cause the sales rate to drop to 70% by the end of 2020, Mr Phattarachai said.

Jomtien and Na Jomtien have remained popular locations among developers during the past five years. Many projects were large-scale developments launched by Chinese firms. Some consisted of more than 2,000 units per project.

The boom caused these two locations to see the largest number of unsold units in Pattaya, with about 20,000 units at the end of 2019.

Wong Amat saw the smallest number of unsold condos at only 580 units, due to limited land supply.

"The most popular condo projects in the second half of last year were those offering a guaranteed return, as condo buyers in Pattaya bought them as second homes," Mr Phattarachai said. "The programme gives them an alternative to make a better return than depositing money."

He said condo demand in Pattaya each year is about 35% of total unsold supply.

The remaining 25,000 units will take at least three years to absorb if there is no new supply being added.

"As the market remains sluggish and the number of unsold units was huge, some developers froze development temporarily," Mr Phattarachai said.