新規プレビルドさて、そのCBREのコメントが以下です。

ปัจจัยลบกลายเป็นบวก

ต้องยอมรับว่า ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดฯซบเซา ซึ่งมาจากมาตรการของภาครัฐ, ภาวะเศรษฐกิจ และความกังวล ปรับตัวของผู้บริโภคจากกฎหมายใหม่ๆ เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่มุมมองสำหรับตลาดปีนี้ มั่นใจว่า จะมีทิศทางที่ดีขึ้นกว่าปีที่ผ่านมาเพราะ 

1) ธปท. ช่วยผ่อนคลายกฎเกณฑ์ของแอลทีวีลง ถือเป็นการเพิ่มปัจจัยบวกในตลาด 
2) อัตราภาษีสิ่งปลูกสร้าง ที่ถูกคำนวณลดลง ทำให้ลูกค้าที่เคยกังวล ไม่เข้าใจ และคิดว่าจะต้องถูกเรียกเก็บในอัตราสูงนั้น ผ่อนคลายขึ้น 
3) ซัพพลายคอนโดฯ เราพบจากปัจจัยลบก่อนหน้า ทำให้ผู้ประกอบการช่วยกันชะลอเปิดโครงการใหม่ในทำเลฮอต เช่น สุขุมวิท จุดนี้จะช่วยปรับสมดุลดีมานด์และซัพพลายให้อยู่ในระดับเหมาะสม 
4) การปรับตัวของผู้ประกอบการ ที่หันมาจับกลุ่มลูกค้าที่มีตัวตน เป็นกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริงและนักลงทุนระยะยาว ไม่ใช่เพื่อกลุ่มเก็งกำไรอย่างในอดีต ก็ย่อมช่วยรวมเศรษฐกิจให้ดีขึ้นมาได้ และส่งต่อมายังความต้องการในอสังหาฯ

“วันนี้มีปัจจัยบวกเยอะ ซัพพลายใหม่ก็ไม่มาก การแข่งขันก็ไม่แรงเท่าเดิม ขณะที่ดีเวลอปเปอร์เลือกโฟกัสโปรดักต์ดีๆทำให้คนตัดสินใจซื้อเร็วขึ้น”


題:これまでのマイナス要因がプラス要因に

昨年、コンドミニアム市場は低迷したが、その原因は政府の規制やタイの経済状況、そして固定資産税導入による消費者心理の悪化が要因である。

しかし、今年の市場に関していえることは、少なくとも昨年よりは良くなるということであるが、以下がその理由である。

1.タイ中央銀行はLTVを使ったローン規制をやや緩めたが、これは不動産市場の回復にとって少なくともプラス要因である。

2.今年から導入される建物税の計算方法がはっきりせず、消費者を不安にさせていたが、詳細がはっきりしたことで、安心感が広がった。

3.
コンドミニアムの供給過剰というネガティブ要因を危惧したデベロッパー各社が、スクムビット通りのような過熱気味の市場で新規供給を遅らせた結果、需給のバランスが改善しつつある。

4.デベロッパーが販売のターゲットをゲンガムライ(竣工前の短期転売)目的の投機的な購入層から自己居住目的の実需層と中長期投資家へとシフトしたことは、タイ経済の健全化にとってもいいことであり、また住宅需要も健全化される。

その結果、今、新規供給は以前に比べれば減少したし、デベロッパー間でのマーケットシェア争いの競争も弱まってきた。

そして、デベロッパー各社は供給量の競争から、クオリティの高い住宅の供給に重点を置くようになってきたことから、消費者の間でも購入意欲が高まりつつあるというポジティブな要因がたくさん出てきている。

以上がCBREのコメントですが、私も今回の著書の第4章で「面白くなってきた新築プレビルド」と題して、最近売り出された3つのプロジェクトを紹介しました。

確かに、最近はデベロッパーが2、3年前の値段まで価格を抑え、かつデザインやクオリティの高い新規プロジェクトを出してきつつあるので、これからは新規プレビルドも興味深い、という趣旨のことを書いたし、この点ではCBREの最後のコメントには異論はありません。

しかし、だからといってすぐにコンドミニアム市場が回復し始めるかというと、それはちょっと難しいように思うのです。

これについては、「2年分以上の販売在庫を抱えたデベロッパー」でAREAの調査結果を解説したように、そう簡単に販売在庫や完成在庫が一掃できるとは思えず、需給バランスがちょっとよくなれば、早速今まで遅らせてきた用地取得済みのプロジェクトが市場に売り出されると思うからです。

一方、このCBREの対極で、非常にネガティブなコメントをナイトフランクがしているので、次回はそれを解説してみることにします。

私個人は、このナイトフランクの市場予測の方が現実的だと思います。

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