スペックダウン以下は現地のビジネス紙に載っていた記事ですが、長いのでここでは概要だけ紹介します。

1.今年のコンドミニアム市場は数年前までとは違って、市場が急速に縮小しつつある。中央銀行の融資規制後、タイ経済の不振に起因する購買意欲の減退もあって、昨年に比べ販売額は2030%以上縮小した。

2.その結果、デベロッパー各社は新規プロジェクトの開発を先送りするようになり、中には一旦売り出したものの、あまりに売れ行きが悪く、販売を中止する例も出てきている。

3.コ
リアーズ・インターナショナルによれば、今の市場では、デベロッパーはまず実需顧客の購買力を十分調査した上で、その予算内で買えるコンドミニアムを供給しなければならなくなっている。従って、第4四半期以降に売り出されるプロジェクトは、2年前までのように、当然のように値上げをしながら新規開発物件を売り出していけるような状況にはない。

4.過去においては、天然大理石等の高級建材を使用したり、ハイスペックの最先端技術を取り入れたり、またはCBDやトンローといった特別なロケーションのプロジェクトは、富裕層にしか買えないような高価格で販売されてきたが、それでも売れてきた。


5.しかし、今は投資需要が激減し、自己居住目的の実需層が主な住宅購買層となっているので、デベロッパーはスペックを落としてグレードダウンし、彼らが買えるところまで販売価格を引き下げざるを得なくなってきている。


6.例として、サンシリは当初「ライン」ブランドで売り出す予定であったペチャブリ通りのプロジェクトを急遽スペックダウンし、かつ専有面積も縮小してユニット数を200から500に増やし、廉価な「ベース」ブランドに格下げした。このプロジェクトは実需層向けに「ザ・ベース・ペチャブリー・トンロー」として売り出されたが、27㎡のユニットが269万バーツ、平均価格も98,000バーツ/㎡と売りやすい価格設定となった。


7.同様にアナンダもチャオプラヤー川沿いのプロジェクトで、ほとんどのユニットがリバービューでありながら、平均ユニット価格が159万バーツ、62,000バーツ/㎡という、合計1,400ユニットの廉価な大型プロジェクトを売り出したが、周辺で売り出されているプロジェクトが120,000バーツ/㎡であることから、相当な割安感がある。

以上、大体の内容としてはこんなものですが、この表からもわかるように、今年の第1、第2四半期の新規プロジェクトの売行きは、それぞれわずか22.6%、15.7%と酷いものでした。すなわち、デベロッパーが当然のように毎回値上げしながら、粗利で20%~25%も取るというような殿様商売ができる時代はもう終わったということです。

ところで、ここで注意しなければならないのは、このサンシリとアナンダのプロジェクトの両方とも、マストランジットの駅からかなり離れていて、ロケーション的にはBクラスのプロジェクトです。
もっとも、サンシリのはエアポートリンクの駅からは何とか歩ける距離のようではありますが…。

ただし、日本人でなくタイ人アッパーミドルクラスに賃貸するのが戦略というのであれば、10,000バーツ/月前後の家賃であれば需要はあると思うので、中長期でイールドプレイをするというのなら、これはありだと思うのです。

いずれにせよ、今のマーケットではこういう実需客に売れる価格でなければどうにもならないので、引き続き来年もこういったベーシックなスペックで価格を極力抑えたプロジェクトが出てくるので、ある意味、イールドプレイヤーにとっては大きなチャンスです。

ただし、わずか築4、5年でどこか古ぼけてくるような経年劣化の速い物件が出てくる可能性もあるので、それをカバーできるだけのデベロッパーのブランドやロケーション的な魅力を持つプロジェクトを選ぶ必要があります。

もっとも、私などはこういう駅から離れたロケーションで投資物件を買うのであれば、スペックダウンしたプロジェクトを買うよりも、
数年前に売り出されたハイスペックのプロジェクトもこれら廉価プロジェクトに引きずられて値下りしてくるはずなので、その投売りを買う方がグレードも高く割安感があるのではないかと考たりもするのですが…。

しかし一方で、今のバーツ高により為替差損を被るリスクをも考えると、全額を一括支払いしなければならない中古よりも、ダウンペイメントだけで、今後数年間、様子見ができる新規プレビルドも検討の価値があるので、難しいところです。

このブログが参考になったらシェアお願いします。
 

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村












สถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ปี 2562 แตกต่างจากปีก่อนราวกับหนังคนละม้วน หลังปี 2561 สร้างประวัติศาสตร์ใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ไทย ทำสถิติการเปิดตัวใหม่กว่า 66,000-68,000 ยูนิต ดันตลาดทั้งภาพรวมเติบโตเฉียด 20% แต่ปีนี้ผู้ประกอบการและนักวิจัยตลาดอสังหาฯฟันธงตลาดหดตัวอย่างรวดเร็ว ยอดการเปิดขายใหม่ลดลงกว่า 20-30% หลังเจอยาแรงของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ซึ่งใช้มาตรการ LTV คุมการปล่อยสินเชื่อบ้าน ซํ้าภาวะเศรษฐกิจไม่ดี กระทบกำลังซื้อของผู้บริโภคบริษัทพัฒนาอสังหาฯหลายรายเลื่อนเปิดตัวโครงการใหม่จากแผนที่วางไว้ และก็มีบางโครงการต้องยุติการขาย หลังพบตลาดไม่ตอบรับ ยอดขายไม่เป็นไปตามเป้าหมายนายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ให้ทรรศนะว่า จากนี้ไปผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องศึกษากำลังซื้อผู้บริโภค เพื่อกำหนดราคาขายให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภคที่แท้จริง ดังนั้นโครงการที่เปิดตัวใหม่ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปีนี้เป็นต้นไป การปรับราคาขายใหม่เพิ่มขึ้นสูงๆ ดังเช่น 2 ปีที่ผ่านมาคงไม่สามารถทำได้
“สมัยก่อนโครงการเปิดใหม่มักจะตั้งราคาเพิ่มสูงกว่า 10% ถ้าเป็นโครงการที่ใช้วัสดุพิเศษ เช่น หินอ่อน หรือมีเทคโนโลยี และทำเลพิเศษ เช่นในศูนย์เศรษฐกิจ หรือซีบีดี อาทิ ย่านทองหล่อ ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาราคาปรับขึ้นมากกว่า 100% สูงเกินกว่าที่มนุษย์เงินเดือนจะซื้อได้”ดังนั้น เพื่อผ่าวิกฤติกำลังซื้อ เริ่มเห็นผู้ประกอบการบางรายปรับลดสเปกโครงการที่จะเปิดตัวใหม่ในไตรมาส 4 นี้ เพื่อทำราคาขายให้ผู้ซื้อเอื้อมถึงเช่น เดอะ เบส เพชรบุรี-ทองหล่อ ของบมจ.แสนสิริ เดิมจะพัฒนาคอนโดมิเนียมแบรนด์ เดอะไลน์ แต่ด้วยภาวะเศรษฐกิจไม่เอื้อ จึงปรับลดสเปกโครงการลงมา และเพิ่มจำนวนยูนิต จาก 200 ยูนิต เป็นประมาณ 500 ยูนิต ขายในราคาเริ่มต้นละ 2.69 ล้านบาท สำหรับห้อง 27 ตร.ม. หรือเฉลี่ยราคาขายประมาณ 9.8 หมื่นบาทต่อตร.ม. เพื่อช่วยให้ขายง่าย กำหนดเปิดจองวันที่ 2-3 พฤศจิกายนนี้
 อีกรายบมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ เตรียมเปิดตัวโครงการไอดีโอ จรัญฯ 70-ริเวอร์วิว ช่วงเปิดพรีเซลราคาเริ่มต้น 1.59 ล้านบาทต่อยูนิต หรือเฉลี่ย 62,000 บาทต่อตร.ม. ที่สำคัญทุกยูนิตเห็นวิวแม่น้ำ เป็นโครงการใหญ่จำนวน 1,400 ยูนิต เปิดให้จองวันที่ 5 พฤศจิกายนนี้ เปรียบเทียบราคากับโครงการที่เปิดขายในพื้นที่เดียวกัน ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 1.2 แสนบาทต่อตร.ม. ถือว่าไอดีโอ ราคาตํ่ากว่าราคาตลาดมากกว่า 30%นายชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การพัฒนาโครงการจะยึดหลักสอดรับกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน โดยเฉพาะความผันผวนทางเศรษฐกิจจากภายในและภายนอก นอกจากจะเน้นทำเลที่ตั้งที่มีศักยภาพสูงติดแนวรถไฟฟ้าตามวิสัยทัศน์แล้ว การเปิดราคาขายในจังหวะนี้ ต้องหาจุดสมดุลให้เจอถึงจะอยู่ได้ ไม่ซึมตามตลาดช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีบริษัทเตรียมเปิดพรีเซล โครงการคอนโดมิเนียมใหม่ 4 โครงการ เริ่มจาก ไอดีโอ จรัญฯ 70-ริเวอร์วิว มูลค่าโครงการ 3.5 พันล้านบาท ด้วยราคาเริ่ม 6.2 หมื่นบาทต่อตร.ม. ซึ่งถือเป็นราคาที่ตํ่าในปัจจุบัน ราคาเทียบเท่าคอนโดฯในยุค 3 ปีก่อน เพื่อให้เหมาะกับผู้บริโภคกลุ่มใหญ่ เจน z
 “ไม่เป็นการฝืนตลาดและเหนื่อยตามมา ผ่านการควบคุมต้นทุนตั้งแต่ผู้รับเหมา ไปจนถึงการออกแบบ แม้กำไรจะลดน้อยลง แต่ขณะนี้มองว่า ควรทำโปรดักต์ที่ไม่หวือหวา ต้นทุนสูง และเป็นไปตามภาวะตลาดถึงจะเหมาะ”ด้าน นายองอาจ สุวรรณกุล ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยของ ธปท. ( LTV) ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยตั้งแต่หลังเดือนเมษายนที่ผ่านมา ได้รับผลกระทบ และมีการปรับตัวทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้พัฒนาโครงการ การเปิดโครงการใหม่ปรับแผนบางส่วน ให้สอดรับกับตลาดคอนโดมิเนียมในขณะนั้น ซึ่งพบว่า คอนโดฯในระดับราคาที่ไม่สูงมากอย่างคอนโดมิเนียมเซ็กเมนต์ C และ D เป็นอีกหนึ่งตลาดที่มีโอกาส โดยเฉพาะ
อย่างยิ่งบนพื้นที่ชุมชนที่เป็นทำเลของผู้อยู่อาศัยจริง โดยกลุ่มลูกค้ายังคงเป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ในการซื้อคอนโดฯเพื่อสะท้อนความสำเร็จในฐานะของบ้านหลังแรก ซึ่งจะเป็นแผนรุกหนักในช่วงปี 2563 ผ่านแบรนด์  “เดอะ เบส”