コンドミニアム購入のチャンスTMBによれば、東南アジアのタイ、香港、シンガポール、マレーシアの全ての不動産価格、特にコンドミニアムの価格が経済不振の影響で大きく下落した。

また、タイの場合は、中央銀行によるゲンガムライ(転売益)目的の投機的購入を減らすための融資規制の影響も大きい。

今、デベロッパー各社はリスク軽減のための販売在庫処分に注力していて、これがコンドミニアム価格の下落をさらに進めている。

TMBリサーチによれば、「今の価格下落が、ひいては資金力のある投資家の投資意欲をも減退させてしまい、さらなる価格下落につながってしまうことを危惧している。一方で、銀行側も担保となっている不動産価格が下落した結果、LTVレシオが上がってしまうリスクを恐れていて、今後の融資においてさらにLTVレシオを引き下げてリスクヘッジしようとする可能性もある」

CIMB銀行も、今の不動産市場でのリスクが高まりつつあることを認めていて、その主な原因はタイ経済の低迷と外国人投資家、特に中国人投資家の激減であり、これらが需要をはるかに上回る供給過多をもたらした結果、不動産価格の価格下落につながっているとのことである。

もっとも、自己居住用の住宅を探している人にとっては、
今は住宅を安く買うチャンスでもあるとのことなのだが…

また、キアトナキン銀行によれば、過去に担保物件の価値が著しく毀損した例として、2つのケースがあったとのこと。

一つはバブル崩壊であり、デベロッパーが多額の債務を抱えてしまい、借金返済のために販売在庫を投売りするしかなくなったケース。そしてもう一つは、消費者の住宅購入意欲減退により需要が激減したケースで、この場合もデベロッパーは住宅の販売価格を大幅に値下げするしかなくなる。

しかし、今のところは、銀行の厳しい与信基準により、どちらのケースにも至っていないというのが彼らの見方である。

以上がこの記事の概要ですが、コンドミニアム市場は4月以降、明らかな失速と低迷期に入り、今も価格下落が続いてきているわけです。

さて、現在とりわけ悪者扱いされている住宅ローン融資規制だけでなく、実はデベロッパーに出す開発ローンを含めた融資規制も厳しくなっています。

これにより、短期的にはタイの不動産市場での投資や投機需要が減ってしまい、現在、市場低迷と価格下落が続いているものの、実はこの開発ローンの融資規制により、バブル時のようにデベロッパーが借金漬けになることもなく、また、需要が減ったからといってデベロッパーが投売りをするような価格崩壊を銀行がさせないというメカニズムが働いているので、今のところ、バンコクの不動産市場は危機的な状況には陥っていないというのが各銀行の見方です。

しかしながら、この地価推移表では8月までのデータしかありませんが、9月以降の地価推移についても、おそらく下落幅がさらに広がっていると考えるべきで、来年はさらに厳しい状況になることはほぼ間違いないと思います。

このブログが参考になったらシェアお願いします。
 

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

นายนริศ สถาผลเดชา เจ้าหน้าที่บริหาร ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจทีเอ็มบี ธนาคารทหารไทย หรือ TMB Analytics กล่าวว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเอเชีย 4 ประเทศ ประกอบด้วย ไทย ฮ่องกง สิงคโปร์ มาเลเซีย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมปรับลดลงค่อนข้างมาก เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจ และมาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) เพื่อสกัดเก็งกำไรทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับลดลง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ที่ดีเวลลอปเปอร์ปรับลดราคาเพื่อลดความเสี่ยงกระตุ้นยอดขายเพื่อระบายสต๊อกคงค้างออกไป“ผมกังวลเรื่องราคาคอนโดฯ ที่จะปรับลดอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งกระทบความเชื่อมั่นในการตัดสินใจซื้อจากเดิมคนมีเงินเหลือเลือกลงทุนอสังหาฯ เพื่อขายต่อหรือปล่อยเช่า แต่ตอนนี้ทำได้ไม่ง่าย ขณะที่แบงก์เองต่างระมัดระวัง ซึ่งไม่ใช่กลัวคนไม่มีความสามารถในการชำระหนี้ แต่แบงก์กลัวราคาหลักประกันลดลงทำให้อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) เพิ่ม จึงเป็นความเสี่ยงแบงก์ไม่กล้าอนุมัติเงินให้สินเชื่อเท่าเดิม และอาจต้องกดอัตราส่วน LTV เพื่อราคาที่จะปรับลดลงในอนาคต”นายพรชัย ปัทมินทร รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ ธุรกิจขนาดใหญ่ บรรษัทธุรกิจและวาณิชธนกิจ ธนาคาร ซีไอเอ็มบี ไทย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ความเสี่ยงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยอมรับมีมากขึ้น ซึ่งเป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว จำนวนการซื้อจากต่างชาติลดลง โดยเฉพาะตลาดจีน ส่งผลให้ซัพพลายมากกว่าดีมานด์ ทำให้ราคาปรับลดลงจากแนวโน้มดังกล่าว จึงจะเห็นผู้ประกอบการอสัง หาริมทรัพย์ (ดีเวลอปเปอร์) โครงการเกรด A ออกโปรเจ็กต์สู่ตลาดมากกว่าโครงการเกรด B รวมถึงพื้นที่และทำเลจะอยู่ในแหล่งที่มีความต้องการ เช่นเดียวกับการพิจารณาการปล่อยสินเชื่อของธนาคารจะต้องระมัดระวังมากขึ้น โดยพิจารณาจากพื้นที่และทำเลที่คาดว่าจะมีความต้องการของผู้ซื้อ รวมถึงความแข็งแรงของผู้ประกอบการเน้นกลุ่มที่มีโครงการระดับเกรด Aแหล่งข่าวจากธนาคารรายใหญ่ระบุว่า สถานการณ์ที่อสังหาริมทรัพย์ราคาปรับลดลงนั้น เป็นโอกาสสำหรับผู้บริโภคที่สามารถจะซื้อที่อยู่อาศัย
หรืออสังหาริมทรัพย์ในขนาดพื้นที่ที่ใหญ่ขึ้นหรือในทำเลที่ดีได้ในราคาถูก“ปัจจัยทั้ง เศรษฐกิจ เศรษฐกิจโลกที่ถดถอย ในหลายประเทศ ย่อมส่งผลกระทบต่อภาคส่งออกของไทย รวมทั้งรายได้ของผู้ประกอบธุรกิจ และเชื่อมโยงกับภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่ผู้บริโภคภายในชะลอกำลังซื้อ รวมถึงการไม่ตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ทำให้ราคา อสังหาริมทรัพย์ ปรับลดลง ทั้งแนวราบและแนวสูง”นายสำมิตร สกุลวิระ ประธานสายสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ราคาหลักประกันอสังหาที่ปรับลดลง จะเกิดได้จาก 2 กรณี คือ เกิดฟองสบู่แตก ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ (ดีเวลอปเปอร์) ติดหนี้จำนวนมาก และเทขายอสังหาริมทรัพย์ในมือออกมาในราคาถูก แต่ไทยยังไม่เกิดสถานการณ์ในลักษณะเช่นนี้ หรือในกรณีที่ดีมานด์หรือความต้องการซื้อไม่มีในตลาดจนถึงจุดที่ดีเวลอปเปอร์ต้องลดราคาลงมา เพื่อเร่งระบายสต๊อกสินค้าออกมา ซึ่งตอนนี้ธนาคารยังไม่เห็นมีดีเวลลอปเปอร์รายใดออกแบบทำแบบนี้
ด้านการปล่อยสินเชื่อของธนาคารเชื่อว่าทุกสถาบันการเงินค่อนข้างเข้มงวด และเน้นปล่อยสินเชื่อตามความต้องการซื้อของตลาดเป็นหลัก เช่น ถ้าความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมยังไม่มีธนาคารก็อาจจะไม่เน้นปล่อยสินเชื่อกลุ่มนี้ ตลอดจนการพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้มากกว่าดูมูลค่าหลักประกัน ซึ่งปัจจุบันความสามารถการชำระหนี้ของผู้ประกอบการลดลง เนื่องจากยอดขายปรับลดลง ทำให้วงเงินปล่อยสินเชื่อปรับลดลงตามให้สอดคล้องกัน“คนกลัวจะเกิดฟองสบู่แตก และผู้ประกอบการหนี้ท่วมหัว จึงต้องเทขายของราคาถูกลง ซึ่งตอนนี้ไทยยังไม่ได้เกิดเหตุการณ์นี้ หรือกรณีไม่มีคนซื้อต้องลดราคาก็ยังไม่เห็นผู้ประกอบการถอดใจทำแบบนั้น เพราะแบงก์เองก็เข้มงวด เราดูความสามารถการชำระหนี้เป็นหลัก ส่วนหลักประกันจะดูเรื่องเงินฝากและพันธบัตร หากหลักประกันลดวงเงินก็ต้องลดลงตาม”