縮小する不動産市場数日前、現地ビジネス紙、ターンセータギットに大手デベロッパー、プルクサーのCEOであるプラサート氏がセミナーで話した内容が載っていました。

私はこの人の発言内容にはいつも注目していて、以前にもこのブログで何回か取り上げたことがあるのですが、バンコクの不動産市場で何が起こっているのかをバイアスをかけずニュートラルに伝えてくれるので、親会社にとって都合のいいような内容でポジショントークをするデベロッパー系リサーチ会社より余程参考になると思っています。

なお、記事本文は以下にペーストしておきましたが、タイ語で結構長いので興味深いところだけを解説します。これを読むと、我々がこれからどうすればいいのかについても、ある程度の方向性が見えてくると思います。


主題:急速に縮小する市場に立ち向かう不動産業界

1.昨年以降、国内外の経済低迷やバーツ高などでタイのコンドミニアム市場も失速したが、特に今年に入って施行されたLTVによる融資規制の影響が大きい。その結果、2019年の第3四半期は
各デベロッパーが開発を先延ばしするので、新規で売り出される供給量も減少する。

2.年初にはまだ中国人投資家がタイの不動産を買い漁っていたが、その後、アメリカとの貿易戦争やタイバーツ高中国人民元安の影響で彼らは激減した。しかし、この2か月間は、今度は反政府デモに触発された香港バイヤーのセカンドハウス需要の買いが急増した。まさに、メインランドチャイニーズから香港チャイニーズへの主役交代と目まぐるしい変化が起こったのである。

3.地価動向についても、最近は需給を反映するようになってきた。つまり、デベロッパーはもうかつてのように、都心部での無謀な用地取得争いをしなくなった。高価な土地で新規開発をしてもそれを買える消費者がいなくなった今、売れないコンドミニアムの開発などできないからである。

4.同様に、新規開発についても慎重になり、売れるかどうかわからないのに、以前のようにマーケットシェア争いのために見切り発車で大量の開発を実行してしまうようなこともなくなった。

5.既に用地取得をしてしまったデベロッパーは開発を延期したり中止したりして、当面、マーケットが回復するまで抱え込むところが増えてきた。というのも、一旦建設を始めてしまうとその建設コストは用地取得コスト以上にかかるので資金負担リスクが大きいからである。

次回に続く


このブログが参考になったらシェアお願いします。

 

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

 



อสังหาฯ รับมือตลาดหดตัวอย่างรวดเร็ว
28 Sep 2019

ช่วง 1-2 ปีนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีเรื่องราวเกิดขึ้นมากมาย และท้าทายผู้ประกอบการ ไม่ว่าภาวะเศรษฐกิจโลกถดถอย ส่งผลให้ภาวะเศรษฐกิจไทยไม่ดีตามมา แต่กระนั้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังเติบโตอย่างร้อนแรงทั้งในแง่มูลค่าตลาด และกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยเฉพาะผู้ซื้อต่างชาติ จนนำมาสู่การออกมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ด้วยเกณฑ์สัดส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าบ้าน หรือ (Loan to Value : LTV) เพียงมาตรการเดียวส่งผลกระทบอย่างเห็นชัดเจน โดยเฉพาะต่อตลาดคอนโดมิเนียมนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท-พรีเมี่ยม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวในงานสัมมนา”ผ่ากลยุทธ์ ธุรกิจคอนโดมิเนียม ปี 2019”ว่า ในปีที่ผ่านมามีปัจจัยมากมายที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดการเปลี่ยนแปลง ทั้งกำลังซื้อในประเทศและลูกค้าต่างชาติ และผู้ต้องการที่อยู่อาศัยจริง  มาถึงปีนี้เป็นปีแห่งการสร้างสมดุลในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์  ทั้งนี้ ภาษีและมาตรการต่างๆของภาครัฐ ที่มีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างร้อนแรง โดยเฉพาะมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย สร้างผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างเห็นได้ชัด ในพื้นที่กรุงเทพฯปริมณฑล ยอดขายช่วงครึ่งปีแรกปีนี้ ในแง่มูลค่าติดลบ 13% ส่วนในแง่จำนวนหน่วยติดลบ 11% ในขณะที่ตลาดเปิดตัวโครงการใหม่ ครึ่งแรกปี 2562 มากกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมูลค่าสูงขึ้น 17% ด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่สูงขึ้น 21% เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายซื้อที่ดินและวางแผนพัฒนาไว้เรียบร้อย ไม่สามารถเลื่อนโครงการ อย่างไรก็ตาม ช่วงไตรมาส 3 เริ่มเห็นหลายรายชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ คาดว่ายอดเปิดตัวไตรมาส 3 จะลดลงส่วนยอดขายตลาดต่างจังหวัดโดยเฉพาะจังหวัดหลักๆ ไปในทิศทางเดียวกับตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล นั่นคือครึ่งแรกปีนี้มูลค่าติดลบ 8%  ในแง่จำนวนยูนิตก็ติดลบ 12%ด้านยอดโอนกรรมสิทธิ์ในครึ่งปีแรกยังทรงตัว เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรกของปีก่อน เนื่องจากเป็นลูกค้าที่ทำสัญญาก่อนเดือนตุลาคม 2561 ซึ่งมาตรการ LTV ยังไม่มีผลบังคับใช้กับลูกค้ากลุ่มนี้ ส่งผลให้สินเชื่อใหม่ของธนาคารพาณิชย์ในครึ่งปีแรก ยังไม่เห็นผลกระทบจากมาตรการของ ธปท. อย่างไรก็ดี คาดว่าจะส่งผลกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ในครึ่งปีหลังนี้ จากการที่ยอดขายในครึ่งปีแรกหดตัวอย่างรวดเร็ว(Hard Landing)
ส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในโครงสร้างของตลาดอสังหาฯหลายด้านด้วยกัน เริ่มจากกำลังซื้อลูกค้าต่างชาติ ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา ตลาดต่างชาติเกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างมาก ช่วงต้นปีลูกค้าจีนค่อนข้างคึกคักมาก แต่หลังจากเงินบาทแข็งค่าเมื่อเทียบกับเงินหยวนของจีน รวมถึงเกิดสงครามการค้าสหรัฐ-จีน ทำให้ลูกค้าจีนหายไปจากตลาดอสังหาฯของไทย อย่างไรก็ตาม ช่วง 1-2 เดือนนี้ลูกค้าฮ่องกงมาหาซื้อบ้านหลังที่ 2 ในประเทศไทยค่อนข้างมาก ผลจากเหตุประท้วงในฮ่องกง  ถือว่าตลาดสลับจากจีน แผ่นดินใหญ่ เป็นจีน ฮ่องกง  ราคาที่ดิน ขณะนี้เริ่มเข้าสู่ภาวะสมดุล ผู้ประกอบการรายใหญ่ไม่แข่งกันซื้อที่ดินราคาแพงๆ เพราะที่ดินที่แพง สูงเกินกำลังซื้อของผู้บริโภค ราคาที่ดินสะท้อนถึงตัวสินค้าจะขายได้หรือไม่การลงทุนโครงการเป็นไปอย่างระมัดระวัง กลุ่มที่เคยลงทุนพัฒนาโครงการมากๆ  ถ้าขายโครงการไม่ได้ก็ยอมถอย หรือยกเลิกโครงการ วันนี้ไม่มีใครมีอัตตา ต้องเอาตัวรอด ถือที่ดินที่มีอยู่ภาระน้อยกว่าฝืนสร้างโครงการ เมื่อก่อสร้างไปแล้วค่าก่อสร้างมีสัดส่วนเท่ากว่าๆ ถ้าเป็นตลาดไฮเอนด์ก็เกือบเท่ากับราคาที่ดิน โดยระดับซูเปอร์ลักชัวรี่ต้นทุนค่าก่อสร้างเท่ากับราคาที่ดิน ระดับลักชัวรี่ค่าก่อสร้างประมาณ 1.3 เท่าของราคาที่ดิน แต่ถ้าเป็นกลุ่มระดับกลาง-ล่างประมาณ 1.5 เท่า หรือ 2 เท่า ฉะนั้น หากตลาดกลุ่มนี้วาย ก็ ไม่ควรสร้าง เพราะผู้ลงทุนต้องเติมเงินอีก 2 เท่าของราคาที่ดิน“ยิ่งไปกว่านั้นเมื่อการก่อสร้างเสร็จเรียบร้อย โครงการคอนโดมิเนียมร้ายกว่าราคาที่ดิน มีภาระจ่ายค่าส่วนกลางหลังได้จัดตั้งนิติบุคคล ดีเวลลอปเปอร์ไม่ใช่เจ้าของโครงการแต่เป็นเจ้าของร่วม เจ้าของโครงการคือลูกบ้านที่เข้าอยู่อาศัยแล้ว และเสียงใหญ่ด้วย ดังนั้น ต้นทุนของโครงการคอนโดมิเนียมไม่ใช่ดอกเบี้ยอย่างเดียว ยังมีค่าส่วนกลาง กรณีที่มีห้องชุดที่ขายไม่หมด เจ้าของต้องจัดโปรลดแลกแจกแถม ภาระนี้ค่อนข้างมาก”สำหรับเซกเมนท์ที่มีการเติบโตอย่างมากในช่วง 1-2 ปีนี้นั่นคือ โครงการมิกส์ยูสเกิดขึ้นค่อนข้างมาก จากธุรกิจเครื่องดื่มและอาหารที่สนใจเข้ามาลงทุน ทำให้ตลาดอสังหาฯเปลี่ยนการสร้างสมดุล