地価下落

Aliwassa Pathnadabutr, managing director of property consultant CBRE Thailand, said there is an increasing number of landowners with a large amount of land stock offering their plots for sale.

 "Some landlords who never thought about selling their plots might be affected by the current economic slowdown," she said. "They are offering more negotiable deals or flexible prices."


CBREのMDによれば、
現在の景気低迷の影響もあって、所有する土地を放出する地主が増えている。また、これまで全く売るつもりのなかった地主までもが、価格交渉にも応じるという柔軟な姿勢で土地を売り出してきているとのこと。

"Last year landowners were able to ask any price, but they are more flexible this year," said Ms Aliwassa. "This year will be a transitional period from a sellers' market the past several years to a buyers' market."

さらに、(来年から施行される未利用の土地に対する課税が大きな資金負担になることから)去年まで非常に強気であった地主の態度も変わりつつあり、今年はこれまでの売り手市場から買い手市場に移行することになりそうだ。

Peerapong Jaroon-ek, chief executive of SET-listed developer Origin Property Plc, said some landowners have returned to the company to resume land deals.

 "So many plots have been offered to us," he said. "A plot on Surawongse Road used to be priced at 700,000 baht per square wah. Now it is offered at 500,000 baht."


ちなみに、オリジンプロパティによれば、以前、交渉が決裂した地主たちが、また交渉のテーブルに戻ってきていて、例えば、スリウォング通りの用地などは、地主の売却希望価格が70万バーツ/4㎡であったのが、今は50万バーツ/4㎡にまで下がってきている。


With so many plots offered at more negotiable prices, land prices in Bangkok this year will drop by 5-10% from last year or be flat, for the first time since 2009 following the Hamburger crisis, said Ms Aliwassa.

CBREによれば、2009年にリーマンショックで地価が値下りして以来初めて、今年はバンコクの地価が5%から10%の下落、もしくは横ばいになると予想している。


She said the residential sector was significantly impacted by the economic slowdown as market growth in the past four years was driven by foreign demand. Last year foreign buyers recorded 92 billion baht in property purchases, 43% of which came from Chinese buyers. When the Chinese market slowed down, the condo market slumped.

She anticipates the condo market slowdown will continue into next year as there are no positive signs that could reignite the market.


昨年まで市場を牽引してきた外国人投資家が今年に入って減ったこと、特に昨年の外国人購入額、920億バーツの内、43%も占めた中国人バイヤーが激減したことで、タイの住宅市場の中でもコンドミニアム市場がタイ経済低迷の影響をもろに受けることになっている。

その結果、今後も何ら住宅市場に対する(政府からの)インセンティブが出されなければ、来年もコンドミニアム市場の低迷が続くと予想している。

以上が、この記事の主な内容ですが、下に本文全体を添付しておきました。興味があれば、詳しく読んでみて下さい。

デベロッパーが販売在庫の処分で家賃保証をしたり、これといって面白みのないプロジェクトなどは2割もの大幅値引きをしているものもありますが、これまでにも書いてきたように、こういうことが起こるということ自体、新築市場は明らかに値下りしているということです。

そして、今まではそれでも土地の値段は値下りしないという、土地神話があったのですが、いよいよそれも崩れつつあるのかもしれません。

ただし、日本のバブル崩壊の時のように、10年以上も地価下落が続くということはないので、こういう時は2017年以降に高値で買い漁った用地に建設されつつあるプレビルドには目をくれず、その頃、もしくはその数年前に竣工を迎えた、しかも希少価値のある有望物件にこそ、魅力があります。

もっとも、CBD等の一等地の地価も下落しているのかというと疑問であり、営業部門による作為的なポジショントーク的なところも感じるので、あまりこの記事には引っ張られない方がいいとも思うのですが…。

従って、CBREのリサーチ部門はチャイニーズウォールがしっかりしていて、独立したレポートが出せると聞いているので、できれば彼らのレポートを早く読んでみたいところです。

ところで、実は以前にも書きましたが、私もこれはと思う中古を含めた5つのプロジェクトに絞って、もう半年以上虎視眈々と50㎡前後の1ベッドルームか2ベッドルームの投売りを狙っています。

しかし、安く出てくるのはアップサイドのないつまらないプロジェクトばかりで、マーケット全体が崩れているようには感じられません。

私はコミッション目当てのブローカーではないので、買わない方がいいと思うときには、はっきりそう書きますが、こういう状況下ではまさに「休むも相場なり」だと思っていて、今は「入口」ではなく「出口」を目指すとき」で書いたように、次々と自分の投資物件を売却して投資元本を回収しているところてす。

同時に、今のバーツ高のメリットを使ってその一部を米ドル等で待機させ、次のチャンスを待っていますが、アップサイドのある有望物件や自宅は別として、今は取り敢えず次の投資のための手仕舞いがベストだと思っています。


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No gains for Bangkok land
First time in more than a decade

Bangkok land prices are expected to stay flat or drop this year for the first time in over a decade, largely because of the economic slowdown and the Land and Buildings Tax set to take effect early next year, say property analysts.

Aliwassa Pathnadabutr, managing director of property consultant CBRE Thailand, said there is an increasing number of landowners with a large amount of land stock offering their plots for sale.


"Some landlords who never thought about selling their plots might be affected by the current economic slowdown," she said. "They are offering more negotiable deals or flexible prices."


Peerapong Jaroon

-ek, chief executive of SET-listed developer Origin Property Plc, said some landowners have returned to the company to resume land deals.


"So many plots have been offered to us," he said. "A plot on Surawongse Road used to be priced at 700,000 baht per square wah. Now it is offered at 500,000 baht."


Ms Aliwassa said some landowners offered leasehold options to minimise new costs from the imminent tax.


According to the Land and Buildings tax, the tax rate for vacant land will range from 0.3-0.7%, with a rise of 0.3% every three years. For a one-rai vacant plot on Phloenchit Road, the tax rate will be 2 million baht per year.


"Last year landowners were able to ask any price, but they are more flexible this year," said Ms Aliwassa. "This year will be a transitional period from a sellers' market the past several years to a buyers' market."


With so many plots offered at more negotiable prices, land prices in Bangkok this year will drop by 5-10% from last year or be flat, for the first time since 2009 following the Hamburger crisis, said Ms Aliwassa.


According to CBRE, the average increase in land prices nationwide was around 2-3% per year and 5-6% for Bangkok. Land prices in Bangkok rose more than 10% per year during the past several years.


New appraisal prices for land take effect for four years starting from Jan 1, 2020.


They mark an average increase of 2.45% in Bangkok and 8.34% nationwide from the current appraisal prices, according to the Treasury Department.


She said the residential sector was significantly impacted by the economic slowdown as market growth in the past four years was driven by foreign demand.


Last year foreign buyers recorded 92 billion baht in property purchases, 43% of which came from Chinese buyers. When the Chinese market slowed down, the condo market slumped.


"TM30 immigration reporting requirements created problems for foreigners, chasing away some foreign investors from the condo market," said Ms Aliwassa.


She anticipates the condo market slowdown will continue into next year as there are no positive signs that could reignite the market.


"Property incentives can help," said Ms Aliwassa. "They should be aimed at the right target or be offered to those who are not affected by the new lending curbs and are able to take out loans."


Property incentives should not be limited to housing priced at 1-2 million baht a unit as most of the target buyers have high household debts and are likely unable to get a mortgage loan, she said.