FOREX変動率月足米ドル人民元以前、「CBREの四半期レポートから思うこと(その2)」の中で「あまりにタイバーツ高・ドル安が続くので、つい先週、タイバーツ口座に持っていた現金をごっそり米ドル口座に移し替えたほどで、今のバーツ高は明らかに行きすぎだと思っています」と書きましたが、それからもさらにドルに対してタイバーツ高が進んでいます。

それもあって、今週さらにバーツから米ドルに換えて、持ち高を増やしたのですが、しばらくはこのままドルを買い下っていこうと思っています。

米ドルであれば、例えば、私がバンコクの銀行口座からカナディア銀行に持つドル口座にネット送金し、2年の定期預金にすれば、年率5.2%の利息を稼げます。

それも、1回につき60万バーツまでなら、タイバーツから米ドルへの交換、バンコクからの海外送金まで、すべて自宅のPCでも簡単にできるのです。

今の不動産市場低迷期の難しい局面では、余程面白い物件を底値で買えるのでもない限り、
あまり投資妙味を感じません。

ミッドタウンで利回りがせいぜい5~6%程度、しかも空室リスクもあるというごく平均的な物件を買うのであれば、むしろ様子見をすべき時です。

それなら、今の異常とまで思えるタイバーツ独歩高のチャンスに米ドルに換え、将来きっとくる基軸通貨ドルの反転に期待しながら高金利で運用する方が、リスクが小さいと思うのです。

さて、このグラフは今日時点の日本円、米ドル、人民元のタイバーツに対する交換レートの推移ですが、それを基にそれぞれの変動率を計算したのが上の表です。

このグラフを見ると、
いずれの通貨に対しても、2016年にタイバーツは底を打ち、それ以降、バーツ高が続いているのがわかります。

また、2017年から急増してきた中国人投資家が昨年をピークに今年に入って激減し、かつダウンペイメントの支払いを止めてプレビルド購入予約権をキャンセルしたり、竣工引渡しになってそれに応じない人も相次いでいる理由が、為替面からもわかります。

彼らにしてみれば、2016年の頃に比べて最大33%もタイ全体のコンドミニアム価格が上昇してしまったことになり、今から買うのはちょっと躊躇してしまっているのかもしれません。

しかし、逆に考えれば、2016年当時、先陣を切ってタイのコンドミニアムを購入した中国人バイヤーにとっては、むしろ売り時であり、たとえキャピタルゲインがゼロで売却したとしても、為替益で3割と下手な不動産投資より儲かってしまうのです。

海外不動産投資には、普通「為替リスク」が伴うといわれますが、このように投資した国の通貨が自国通貨より強くなれば、逆に「為替メリット」にもなるわけです。

ところで、クーデターでやっと不動産市場が落ち着いたのを契機に、外国人投資家がどっと入ってきたことで、2015年から高級コンドミニアムの高騰が始まりました。

その時の地価高騰でCBD等で売出される新規プレビルドの価格が急速に値上りしたのを見て、私は新築よりも割安感のある築浅中古物件を買った方がいいとセミナーやブログでアドバイスし続けてきたのですが、当時中古を買った人にとっては、今はある意味で売りのタイミングがきていると思っています。


タイバーツと日本円の変動を見ると、21%のバーツ高です。例えば、当時タイミングよく2,000万円ほどの中古物件を購入した人は、既に21%為替差益が取れていることになり、今、2,400万円の価値になっているわけです。

従って、あまり将来性のないコンドミニアムを買ってしまった投資家にとっては、今はむしろこの為替メリットを生かして、一旦「出口」に向かうべきチャンスでもあると、私は思うのです。


実際、私も昨年、2物件売却し、今も売却しようとしている1ベッドルームがありますが、自己居住目的は別として、投資が本来の目的であれば、ただダラダラ持つだけが不動産投資ではありません。当然、「出口」が不可欠であり、機関投資家のアセットマネジャーがやるように、タイミングを見て資産の入れ替えをするのです。

つまり、キャピタルゲインも賃貸運用でもあまりアップサイドが期待できない物件を持ってしまった投資家にとっては、この表題の通り、今は「入口」よりも「出口」を目指すべきタイミングだと思うのです。

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