割高なコンドミニアム価格下に添付したのは、中国の大手不動産ブローカーであるエンジェル・リアルエステートが数日前にプレス発表したオフィシャルメッセージです。

これによれば、中国の投資家はこのままではタイの不動産市場にはもう戻ってこないだろうという極めて悲観的な見方なのですが、その理由の一つが、バンコクのコンドミニアム価格は本来の市場価値より2~3割高く、これではキャピタルゲインも取れないし賃貸利回りも低いので、もう投資妙味がないからだというちょっとショッキングなものです。

もっとも、バンコクのコンドミニアムは中国の不動産より利回りが数倍高いということで、過去2~3年の間、中国人バイヤーにコンドミニアムを散々売りつけておいて、なんで急に今頃になってそんなことをいい出すのかと思ったりもするのですが…。

それに、ここで彼らが指摘する、利回りがわずか3~4%ほどしかないというのは、優良物件の場合、2~3年前もそんなものだったし、それまでの理屈がひっくり返ったような印象を持ってしまうのです。

まあ、そうはいっても、エンジェルはここ数年の中国人投資家急増の波に乗って、タイでもそのプレゼンスを上げてきたのであり、お膝元である中国本土の投資家動向を最もよく知っているはずです。

その彼らが、今年の下半期以降もこのままではもう中国人バイヤーは戻らないというのですから、多分、その予測は間違ってはいないのだろうとは思います。

なお、これについては6月にも「やがて始まるVicious Circle(悪の連鎖循環)(その5)」で当時のエンジェルのアナウンスを報告しています。しかし、私は年初に「中国人バイヤー動向」のところで2回にわたり、中国人バイヤーはその内、減少に向かう可能性が高いと書きましたが、その理由はここでエンジェルがいっているものとは幾分違います。

それに、このアナウンスの中での彼らの主張はどうも無茶苦茶で、タイが法律を変えて民泊を認めなければ中国の投資家は戻ってこないだろうとか、ちょっと上から目線で偉そうにいっているようにも思えるのですが、
トンロー・スクムビット36新築市場(その2)でも紹介したように、私は収益最優先の中国人バイヤーは当然のように違法民泊に出すので、むしろ昨年のように大挙して買いに来ない方が、不動産市場が荒れなくていいとさえ思っていて、これには全く同意できません。

しかし、興味深いところもあるので、次回でこのプレス発表の概要を解説してみようと思います。


次回に続く

このブログが参考になったらシェアして下さい。





เอเยนต์จีนผวาลูกค้าลดวูบ ราคาคอนโดไทยสูงกว่าตลาด30%

โบรกเกอร์จีนรายใหญ่ “แองเจิล” เผยแนวโน้มลูกค้าซื้ออสังหาฯไทยลด เหตุราคาคอนโดฯปรับขึ้นสูงเกินจริง 20-30% ผลตอบแทนตํ่า แนะเปิดช่องให้เช่าระยะสั้นเพื่อสร้างรายได้ธุรกิจคอนโดมิเนียมที่เคยเฟื่องฟูอย่างมากช่วง 3 ปีที่ผ่านมา โดยมีตลาดลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะนักลงทุนชาวจีน เป็นกลุ่มหลักที่ขับเคลื่อนตลาดคอนโดมิเนียมเติบโต สำหรับในกรุงเทพมหานครสูงสุดเป็นประวัติการณ์ในปี 2561 มียอดการเปิดขายโครงการใหม่มากถึง 66,021 ยูนิต แต่ในปี 2562 สถานการณ์ตลาดตรงข้ามกับปีก่อน จากปัจจัยเศรษฐกิจโลกและในประเทศเข้าสู่ภาวะชะลอตัว ซํ้าด้วยมาตรการควบคุมสินเชื่อบ้าน LTV วงการอสังหาริมทรัพย์ประเมินการเปิดตัวโครงการคอนโด มิเนียมใหม่ๆ จะลดน้อยกว่าปีที่ผ่านมา เพราะช่วงครึ่งปีแรกรายใหญ่ในตลาดมัวสาละวนกับการระบายสต๊อก ทั้งนี้ มาตรการ LTV เริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ต้นเดือนเมษายนที่ผ่านมานายไซม่อน ลี ประธานกรรมการ บริษัท แองเจิล เรียลเอสเตท คอนซัลแทนซี่ จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านการตลาดและขาย โดยเฉพาะโควตาต่างประเทศ ซึ่งเป็นโบรกเกอร์รายใหญ่ที่ทำตลาดในภูมิภาคเอเชีย กล่าวถึงทิศทางการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของผู้ซื้อต่างชาติว่า ปีนี้ความสนใจลงทุนจะลดลงจากช่วง 2-3 ปี เนื่องจากผลตอบแทนและผลกำไรที่นักลงทุนคาดหวังจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยลดลง อย่างแรกเลยคือกำไรจากการค้าขายอสังหาริมทรัพย์ และกำไรจากการปล่อยเช่าระยะยาว โดยเฉพาะชาวจีน ที่เป็นลูกค้ากลุ่มใหญ่ที่สุดที่เลือกลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ทั้งนี้ เบนไปลงทุนที่ญี่ปุ่น กัมพูชา และตุรกี อย่างไรก็ตาม ชาวจีนยังไม่ทิ้งตลาดอสังหาฯประเทศไทย

ขณะนี้ตลาดอสังหาฯของไทยได้รับผลกระทบจากปัจจัยภายนอก ทั้งสงครามการค้า, เงินบาทแข็งตัว, เงินหยวนอ่อน รวมถึงกลุ่มผู้ประท้วงในฮ่องกง และปัจจัยภายในที่สินค้าประเภทคอนโดฯของประเทศไทยเปิดตัวเป็นจำนวนมากตลอดระยะเวลา 2 ปี จนเกิดภาวะล้นตลาด ด้านราคาขายมีการตั้งราคาสูงกว่าตลาด (Over Price) ทำให้ Capital gain ได้ไม่ถึง 20% ผลกำไรจากการเช่า (Yield) เหลือเพียง 3-4% เท่านั้น ทำให้นักลงทุนที่สนใจลงทุนในประเทศไทย ตลอดระยะเวลา 2 ปีที่ผ่านมาหดตัวลงอย่างชัดเจน ทำให้ในช่วงไตรมาส 3-4 ของปีนี้ จะเป็นการชะลอตัวและถดถอยอย่างแท้จริง ดีเวลอปเปอร์ต้องปรับตัว เนื่องจากยอดขาย-โอน ลดลงทั้งกลุ่มลูกค้าไทย-ตปท. ส่งผลให้การเปิดโครงการน้อยลงการดึงนักลงทุนต่างประเทศให้หันกลับมามองประเทศไทยได้ ต้องปรับใน 3 จุดคือ กฎหมายไทยควรเปิดให้นำห้องชุดที่ซื้อลงทุนทำธุรกิจเช่าแบบระยะสั้น เหมือนประเทศอื่นๆ เช่น ญี่ปุ่น กัมพูชา ตุรกี ไซปรัส กรีก และกลุ่มประเทศทางยุโรป อื่นๆ สามารถประกอบกิจการธุรกิจเช่าแบบระยะสั้น ซึ่งทำให้เงินจากนักลงทุนเริ่มจะหลั่งไหลไปสู่ประเทศที่มีการอนุญาตให้ประกอบกิจการ เพราะมองว่าให้ผลกำไรที่ดีกว่าการปล่อยเช่าแบบระยะยาว อาทิ ญี่ปุ่น ซึ่งธุรกิจปล่อยเช่าระยะสั้น อนุญาตให้สามารถประกอบกิจการได้ เป็นอย่างมาก การบริหารจัดการนั้น ญี่ปุ่นมีการจัดโซนสาหรับการปล่อยเช่าที่พัก อาทิ ในโตเกียวทางตอนใต้ที่อนุญาตให้ปล่อยเช่าที่พักระยะสั้นสูงสุด 180 วัน และที่พักระยะยาวสูงสุด 180 วัน พื้นที่ส่วนต่างๆ อาทิ โอซากา อนุญาตให้สามารถประกอบธุรกิจที่พักแบบระยะสั้นสูงสุด 365 วัน ส่วนประเทศอื่น อาทิ ตุรกี เองก็มีนโยบายที่เอื้ออำนวยต่อการลงทุนของต่างชาติ กรณีที่ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคา 8 ล้านบาท จะได้หนังสือเดินทางตุรกี

หากจุดแรกสามารถแก้ไขได้ จะทำให้นักลงทุนมีกำไรจากการปล่อยเช่า ส่วนอีก 2 จุดที่ต้องปรับคือราคาที่สูงเกินตลาด กับการเปิดโครงการมากๆ ของผู้ประกอบการ ที่ทำให้สินค้ามีจำนวนมาก ซึ่งกระทบต่อราคาขายต่อรวมถึงกำไรจากการขายอสังหาฯ

ปัจจุบันมี 3 โครงการที่สามารถทำยอดขายได้ดี 
1.โครงการรีเจ้นท์ บางซ่อน ราคา 9.9 แสนบาทต่อยูนิต โครงการอื่นที่ใกล้กันมีราคาสูงกว่า 
2.แชปเตอร์ เจริญนคร ราคาขาย 1.7 แสนบาทต่อตารางเมตร ขณะที่โครงการอื่นริมแม่นํ้าเจ้าพระยาอยู่ที่กว่า 3 แสนบาทต่อตารางเมตร และ 
3.ไซมิส พระราม 9 ราคา 1.05 แสนบาทต่อตารางเมตรสำหรับแองเจิลฯ ในปีนี้คาดว่าจะขายได้กว่า 1,000 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 3 ล้านบาทต่อยูนิต ทั้งนี้คาดหมายจะปิดที่ 1,500 ยูนิต ขณะที่ปี 2561 ขายได้ 3,200 ยูนิต