Mode AddressChambers On Nut Station今回は、タイで不動産投資をするにあたり、今後ますます重要になってくる賃貸による「運用」方法と、それに関して最近のエクスパット(特に日本人駐在員)を中心に、賃貸需要に変化が起こっているという話題について書こうと思います。

さて、4月1日から始まったタイ中央銀行のLTVレシオ導入による住宅ローン融資規制により、転売益を狙った投資需要が激減してしまっています。

その結果、すでに書いてきたように、300万バーツを超える物件の販売がかなり落ち込んでいて、デベロッパー各社は200万バーツ以下のミドルクラス実需向けプロジェクトの開発にシフトしているわけです。


そして、このLTVレシオ規制の基準は諸外国に比べても特に厳し過ぎるものでもないし、むしろ、これからのタイの不動産市場の健全な成長にとってプラスになると私は思うのです。従って、多分、今後も緩和されない可能性が高いのではないかとも思っています。

そうなると、プレビルドという開発形態を利用して
「入口」からすぐに「出口」に向かう短期投資、すなわち、プリセールで安く買ったバイジョーング(購入予約権)を竣工引渡し前に売り抜けて儲ける手法、タイ語で「ゲンガムライ」と呼ばれる投資が、以前のように人気が出ることはもうないかもしれません。

この10年間、コンドミニアム価格を急速に引き上げてきた一つの原因が、こういった転売狙いの買いをあてこんだデベロッパーの強引な用地取得と新規供給だったのですが、今後それがなくなれば、これまでのように価格が急上昇していくこともなくなり、おのずと売却益狙いでなく、正攻法の中長期賃貸運用が投資の主流になります。

その場合、
「入口」と「出口」の間に中長期間の「運用」が入る、すなわち、イールドプレイをするわけですから、当然、投資の「入口」である物件選定のクライテリアも変わることになります。

具体的には、デューディリジェンスの中心が、将来の
新線、新駅の開発などに伴う地価や投資物件の値上りよりも、家賃収入に基づくNOIとそのキャッシュフロー予測に移ることになります。つまり、できるだけ空室リスクが低く、キャッシュフローがぶれないことが重要となり、ハイライズである必要はあまりなくなります。

むしろ、ローライズであっても、ブランドがある、BTSの駅に近い、スーパーや病院が近い便利な生活環境、静かでプライバシーが保てる等、何らかの面で住宅として卓越した優位性を持つ物件を購入した上で、
前回紹介したように、インテリアデザイナーを使って入居者が住みたくなるような、ワンランク上の魅力ある内装の付加価値をつける、というのがこれからの効果的「運用」方法ではないかと思うのです。

例えば、中古なら「欧米人をたくさん見かける駅は値上りする(その5)」で紹介した2つのプロジェクト、新築なら「DDプロパティの市場予測(その3)」で推薦したオンヌットのチャンバースようなローライズですが、ハイライズに比べて地味なロケーションにあり、将来のキャピタルゲインはあまり期待できないかもしれませんが、価格的に割安感があり、その分、賃貸利回りもよくなるのです。

ちなみに、
偶然ですが、ちょうど今、これは第2次か第3次販売だと思うのですが、デベロッパーのSCアセットがこのチャンバースのオンライン予約を受け始めたところのようです。もし興味があれば直接申込むのもいいと思います。

もっとも、私なら既に第1次プリセールで販売されたバイジョーングのリセールをもっと安く買うと思いますが…。

ところで、ネクサスプロパティリサーチが最近、面白いタイ語のレポートを書いているので、また機会があれば紹介しますが、彼らは、これからは中古を見直すべきというのが結論のようです。

次回に続く

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