外国人比率(以下はAREAのコメント)
3.タイ政府は外国人が購入できるコンドミニアムの価格に下限をつけるべきである。さもなくば、彼らのゲンガムライ狙いの投機的な買いで、一般のタイ人が自己居住用に買うような物件まで値上りしてしまう。また、外国人は新規プロジェクトしか買えないようにして、リセールの購入を禁止したり、外国人の売買に対する税金を引き上げるという方法も検討すべきである。

4.上半期に外国人が購入したコンドミニアムはユニット数で市場全体の14%となり、昨年の20%に比べて落ち込んだ。主な原因は中国人バイヤーの減少であり、今後さらに減るものと思われる。また、現時点では市場での売買全体の3分の2が自己居住用の実需によるものであるが、それでもまだ3分の1が、転売目的や外国人の購入である。これがもっと減れば、デベロッパーも乱開発により慎重になり、やがて供給過剰の問題もなくなる。従って、政府は今の内に何らかの対策を講じるべきである。

AREAのレポートは以上ですが、上の表は前回添付したAREAの表を基に、私が外国人が買う3つのエリアに絞ってまとめたものです。

すなわち、バンコク都心部であるダウンタウン(外国人購入額全体の55.6%)、中国大使館があり、中国人が中心となって購入するラチャダーからラートプラーウにかけてのMRT沿線
(同19.5%)、そして日本人を含めアジア人及び欧米人の購入が比較的多いBTSスクムビット沿線のオンヌットからサムットプラガンにかけての東部エリア(同13.9%)で、金額ベースでの外国人購入の約9割が集中しているのです。そして、この傾向は今後もまず変わらないと思います。

そこで、各エリアについて私の考えを書いてみます。

バンコク都心部:新築物件は、今の売買市場の主役ともいえる一般タイ人の自己居住需要ではなかなか手が出せないので、低迷が長引きそうです。やはり、富裕層や投資目的の買いが出てこないと難しい市場です。ただし、アッパーミドルクラスが自己居住用で買える価格帯にある、たとえばローライズの築浅中古などは動くと思いますが、それでも30㎡以下がほとんどなので、我々が買っても日本人への賃貸は諦めるしかありません。

ラチャダー~ラートプラーウ:
中国人バイヤー見参、日系デベは道を空けろ(その2)で書きましたが、私としては中国人バイヤーが多いラチャダー周辺は民泊で出される物件が多い上に、賃貸するにも中国人入居者は家賃交渉が厳しいので、日本人投資家は避けておくべきと思っています。

また、このエリアは
都心部でもないのに、ラーマ9を筆頭に大量の新規供給が行われ、今も多くのプロジェクトが建設中です。しかも、4ユニットに1つが外国人の購入であることがこの表からわかりますが、その大半が中国人バイヤーです。そして、ほとんどの中国人は新築しか買わないことから、新規供給プロジェクトに占める彼らの比率は25%よりもっと上がります。

そこでAREAがいうように、今後さらに中国人の購入減やキャンセルが続けば、新築の販売在庫が積み上がり続けるはずで、今の供給過剰状態はもっと悪化します。

ただし、この沿線は
40歳以下購入層の人気ロケーション」で書いたように、タイ人アッパーミドルクラスが住みたがるエリアでもあり、そういう賃貸ニーズもかなりあるので、もうしばらく待って底値買いした上で、中国人でなくタイ人に賃貸するという運用戦略であれば、それはありかもしれません。

オンヌットより東のエリア:この中でも特にバンコク都内(ベーリング駅を超えるとサムットプラガン県に入るので人気が落ちる)では、欧米人や日本人の現地採用組、タイ人アッパーミドルクラスの賃貸需要があります。この表を見る限り、BTSスクムビット線沿線のオンヌットからウドムスクにかけてのミッドタウンエリアであれば、まだ外国人比率も15%程度とラチャダーのように買い荒されていないように思えます。

従って、予算が2,000万円前後の日本人投資家にとっては、このエリアでリセールを含めた駅近物件を底値買いしていくのがベストだと思うのです。少なくとも、今後とも外国人は誰も買わないようなノンタブリなどは買うべきではありません。

また、AREAのいう通り、これまでタイのコンドミニアム市場は外国人に対して開かれ過ぎていたところがあり、これがタイ人の住宅購入を難しくしつつあるので、これからはマレーシアやシンガポール、香港のように、政府が外国人の購入に一定の縛りをつけてくる可能性はあると思います。

もしそうなれば、ミッドタウンの手頃な価格帯の物件は、将来規制が入って買えなくなることも考えられるので、ラグジュアリー級の富裕層向けプロジェクトよりも、中古でもいいので駅前で購買層が厚い400万から500万バーツの広めの1ベッドルームや2ベッドルームを買っておく方が、投資としても面白いと思うのです。

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何百ものサイトを確認し、無数の宿泊プランの中からどれが一番お得かを調べるのは非常に複雑です。最も重要な点は、お客様が予約したホテルが最適かつお得な料金かどうかということです。

ในความเป็นจริงประเทศไทยพึงกำหนดราคาห้องชุดขั้นต่ำที่ต่างชาติจะสามารถซื้อได้ เพื่อป้องกันการมาเก็งกำไร และทำให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้นสูงจนเกินไป จนทำให้ประชาชนไทยเองไม่สามารถที่จะมีบ้านได้ เพราะถูกชาวต่างชาติแย่งซื้อ  หรือไม่ก็อาจกำหนดให้ต่างชาติซื้อได้แต่บ้านมือหนึ่ง ห้ามซื้อบ้านมือสอง   นอกจากนั้นยังอาจคิดภาษีสูงๆ เพื่อยับยั้งการซื้อขายห้องชุดโดยคนต่างชาติ
            การที่ต่างชาติซื้อห้องชุด 14% ของจำนวนทั้งหมดนี้นับว่าลดลงกว่าแต่ก่อนที่ประมาณ 20% เพราะจีนเข้ามาซื้อในปริมาณที่ลดลง  ในอนาคตอาจจะลดลงกว่านี้อีก  ตลาดที่อยู่อาศัยในทุกวันนี้ มีผู้ซื้ออยู่เองจริง ประมาณ สองในสามเท่านั้น เพราะมีนักเก็งกำไรและต่างชาติมาร่วมซื้อด้วย  ถ้าการเก็งกำไรและการซื้อโดยต่างชาติลดลง ตลาดคงต้องสร้างอุปทานลดลงกว่านี้  การวางแผนการพัฒนาโครงการจึงต้องสำรวจวิจัยให้ถ้วนถี่
            รัฐพึงมีนโยบายที่ชัดเจนต่อการซื้อทรัพย์โดยชาวต่างชาติ หาไม่ประเทศไทยจะประสบปัญหาในไม่ช้า