Emporium Suites以上がこのレポートの概略ですが、結論からいえば、予算が2,000万円以下の、私を含め平均的な投資家はインナースクムビットと呼ばれる日本人駐在員が多く住むアソークからエッカマイで、少なくとも向こう数年間は無理して中途半端な物件を買わない方がいいと私は考えています。

むしろ、都心部には早目に見切りをつけて、もっとミッドタウンフリンジやミッドタウンで駅前の手頃な物件を買う方が、イールドプレイをするにしてもキャピタルゲインを狙うにしても、今後ポテンシャリティが高いと思うのです。

ちなみに、「よみがえるか、陸の孤島(その6)」で既に私は以下のように書いていますが、ますますそう思うようになりました。

「これからのバンコク不動産投資は脱日本人駐在員の方向に進むべきだと思うのです。つまり、都心部の中途半端な新築プレビルドに投資するのであれば、多分、キャピタルゲインは難しいので、むしろスクムビット線のミッドタウンで欧米人や日本人の現地採用者、デジタルノマド、そしてタイ人アッパーミドルクラスを積極的にテナント対象にしていくべきです。
 さらに、これからしばらく市場の調整が続くと思えるトンローなどのCBD高級住宅市場よりも、Time Value of Money(お金の時間価値)の観点から見れば、将来の街の発展に伴ってキャピタルゲインも期待できるミッドタウンのプロジェクトを選んで投資する方が、総合投資利回りであるIRRで10~15%という高い投資リターンが期待できると思うのです」

ちなみに、欧米や日本の駐在員は会社から出る家賃が決まっていて、一流企業の駐在員であれば大体5万から6万バーツが一般的な住宅手当です。従って、普通、彼らはその予算の上限にある物件を検討することになります。

実際、私もロンドンで駐在員でしたが、無理して家賃を節約する必要はないし、外国ということもあって、住宅手当の範囲内で少しでも安全で住み心地のいい住宅に住もうと考えるのは当然のことです。

もっとも、タイには業者を罰する宅建業法がないこともあって、中には仲介業者と結託して二重契約にし、差額を入居者個人の懐に入れているという酷いケースを見かけたりもするのですが…。ちなみに、製造業と違い、これを金融・証券・不動産等のコンプラに厳しい業界の駐在員がやったらまずクビになります。

いずれにせよ、通常はそこで予算内に入るサービスアパートとコンドミニアムの比較になるのですが、個人オーナーが大半のコンドミニアムと違い、
アパートの場合、オーナーが1人、または1社が専業でやっているので、トラブルがあっても迅速に対応してくれるし、室内清掃など至れり尽くせりの付加サービスが提供されます。

だから、実はコンドミニアムよりサービスアパートの方が駐在員の間では人気があるのです。それもあって、92.8%などという稼働率を維持できているわけです。


そこで、CBREのレポートにあるように、今後減少する日本人駐在員賃貸市場に対しさらに3万ユニットもの新築賃貸物件が主にスクムビット市場に出てくるということを考えると、これからは(賃貸)需要と(賃貸物件)供給のミスマッチが急拡大し、人気の高級物件であっても空室リスクが高まっていくことは間違いないと、個人的には思っています。


にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村 


どこの不動産会社からどの物件を買うべき?
《不動産投資の相談は、不動産屋ではなくセカオピへ》
・情報格差の大きい不動産業界、 資産形成のプロが中立な立場でアドバイス!
・提案された物件の査定も可能! 相場より安いか高いか、ズバリお教えします!
・Yahooニュース・産経新聞など、大手メディアにも掲載された 新しい資産形成カウンセリングサービスです!