中国マネー失墜プレビルド投資というのはまさに「諸刃の剣」です。

不動産市場が上昇している間は、”バイジョーング”と呼ばれる購入予約権の転売によって少ない資金で大きく儲けることができる、つまりレバレジを効かせて稼げるので、これまでタイ人アッパーミドルクラスや富裕層に人気のマネーゲームでした。

しかし、この歯車が今のように逆回転し始めると、自分の買った物件が値下りしてしまった、もしくは値下りする局面になります。

その結果、たとえ自己居住目的の実需であっても、タイ人の場合、ダウンペイメントは5%から15%であることが多いので、これからさらに値下りするリスクのある
竣工物件を引き取るより、それまでに払ったダウンペイメントを捨ててでも、一旦キャンセルした方がいいと考えるようになります。

一方、アッパーミドルクラスによる投資や転売目的の投機的
購入の中心価格帯が平米単価で10万バーツから20万バーツのコンドミニアムなのですが、中には購入者全体の半分以上が転売目的であるプロジェクトもあったりします。

しかし、資金力のない彼らは今のタイ中央銀行のLTVによる住宅ローン規制によって窮地に立たされているので、竣工しても資金手当てがつかず、ここでもキャンセルせざるを得なくなるケースが続発します。また、そもそもこれこそが中央銀行の狙いであり、今後も彼らに対する救済措置は期待できません。

その結果、自己居住、投資、転売目的の全ての購入者から予約権のキャンセルが続出することになり、それを受けてデベロッパーによる在庫一掃のために販売価格の値下げが始まります。するとさらに多くのキャンセルが出てきて、それに伴い物件価格もさらに値下りする、という負の連鎖反応が起こります。

これがVicious Circle、すなわち悪の連鎖循環であり、特に投資や転売目的の購入者が多いアッパーからハイクラスの物件ほど叩き売られるリスクが高いのです。

さらに、ここに添付した新聞記事は、今朝の日経新聞に出ていたものですが、このブログでも以前、「中国人バイヤー動向」と題して2回にわたって書きましたが、最近の中国人投資家の撤退やキャンセル増で、まさにタイ中央銀行が危惧していたことが現実味を帯びつつあるようです。

そう考えると、今のバンコクのコンド市場がこんな状況になりつつある中、「アナンダと三井不のJV、またトラブル?」で3回にわたり書いたように、EIA取得に失敗して1年近くも売買契約ができない状況でありながら、デベロッパーであるアナンダと三井不動産が今もかたくなに解約に応じようとしないのには、キャンセルさせず何とか購入者をつなぎとめておきたいという意図が透けて見えるのです。

次回に続く

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