アシュトンアソーク35階Ashton 35th floorさて、この図からわかるように、このプロジェクトはアスペクト比が相当高い、つまり、奥行きに対して横幅があり、非常に細長い上に50階建てという超高層です。

こういう時は建物をもっと大きく雁行させるとか、L字型にする例が多いのですが、細長い地型の関係上、それも難しかったのかもしれません。

しかも、建物の中で最も頑丈なエレベーターシャフトが中央に集まっていることから、両端は構造上それほど頑丈ではないことがわかります。

著書でも書きましたが、タイでは30階を超えたあたりから耐風強度の問題があるので強度維持のために建設コストが急上昇していくということからも、50階建てのこの建物は相当な風の影響を受けると想像できます。

そして、強風時、その力が建物の一番弱いところである35階北側の空洞部分に集まった結果、建物がねじれて35階の北側外壁に既に多くのクラックが入り、また、プールの防水槽が破損して階下に大量の漏水が起こった可能性があるのではないかと思っています。

さらに、最近の情報では、ユニット間の戸境壁などにクラックが入ったというクレームが出ていて、補修後に壁紙を張り替えるユニットが多数出てきているそうで、これも建物全体がねじれた結果かもしれません。

参考までに、私が連載を続けている現地の月間経済誌「ArayZ」で書いた過去の記事のアーカイブ、久しぶりのチャンス、アシュトンアソークの投売りを狙え!、そして2018年、プレビルド投売りの買い場が来る?を読んでもらうとわかりますが、私も当時はまだ、バンコク都の建物使用許可が出ずに引渡しが遅れたり、その後もこんな問題が起こるとは全く想像しておらず、アシュトンアソークを第一推薦していたのですが、読みが甘かったと反省しています。

従って、当時、私のセミナー等に来られてこのプロジェクトを購入して頂いたクライアントの方にご迷惑をかけたこともあり、今もこのプロジェクトについてはウォッチを続けている次第です。

ただ、竣工直前の投売りが始まった時に同物件の1ベッドルームや2ベッドルームを買っていただいた私のクライアントは、私自身がCondo Exchange Center等でハイゾーンと呼ばれる36階以上の投売りユニットだけを選んで個人売主から直接交渉して買ったこともあり、幸運にもプールからの漏水被害は1件も出ていません。

しかし、今後も北側外壁のクラック発生が続くとか、プールから水が漏れるという事故が起こるとすれば、明らかにレイテント・ディフェクト(Latent Defect)、つまり目に見えない潜在瑕疵があることになるので、
今後は注意して管理会社の修繕履歴をチェックしていくべきです。

そしてもしそうであれば、3年、5年と経っていくうちに建物自体の爆裂が始まる可能性が高いというのが、そのゼネコンの知人の見解でもあり、その場合、特定事業税がゼロになる2023年1月以降、早速売却することも考えておいた方がいいかもしれません。

デベロッパーに10年保証を義務付ける厳格な品確法などタイにはありません。私の知る限り、
大して法的効力のない民法上の5年保証義務がある程度で、こういう瑕疵担保責任の場合、大抵デベロッパーは無視するのでほとんど役に立たない、というのが、私がこれまで他のプロジェクトを見てきた経験からの結論でもあります。

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