セグメンテーション表今のところ、2019年のコンドミニアム市場は悲観的で不透明な要素が多く、明るい材料がほとんどありません。

それもあって、私は雑誌の連載やセミナー、そしてこのブログでも、向こう半年か1年は様子見をすべきで、極めて好条件の物件を見つけた時だけ、投資を実行するべきと書いてきています。

しかしながら、ただやみくもに投げ売りや損切り物件を買えばいいというものでもなく、例えば、郊外の損切り物件を安く買っても、その後も価値が下がり続けば、結局は自分も最後に損切りで売ることになります。

従って、これまで何度も書いてきたように、今後も人気や需要が増大し、物件は古くなっても経年劣化による減価以上に価値が上がっていくような手堅い物件を買わなければなりません。

では、どういう物件にターゲットを絞っていくのがいいかというと、2年以上前に出版した最初の著書「バンコク不動産投資」でも明確に書きましたが、やはり大きな需要があるタイ人アッパーミドルクラスが今後買い上がっていく、グレードセグメンテーションでいえばアッパーからハイクラス、今であれば価格で15万バーツ/㎡前後の物件だと思うのです。

この表は、昨年
私が作成し、著書「続バンコク不動産投資 実践編」の中で使ったものですが、そうは大きく変わってないので、今も使えると思います。

一方、もう1年以上前から、私は日本各地のセミナー等で、ラグジュアリーコンドミニアムには勝ち組と負け組が出てくるようになりつつあり、以前のように売り出せばどれでもすぐに完売できる時代は終わった、と解説してきました。つまり、このセグメントは需要がそれほど拡大しないので、ある程度需要が満たされれば、その後は伸びが緩やかになります。

そして、いよいよこのラグジュアリー及びスーパーラグジュアリー級の高級コンドミニアムの人気が下降局面に入るのが今年だと思います。とはいえ、このクラスの物件はロケーションさえ間違ってなければ、その内また復活してくるので、安く値切って底値で買う逆張り的な投資はありだと思いますが…。

さて、ここで大手デベロッパー、プルクサーのCEOであるプラサート氏が、経済誌デイリーマネジャーの中で、私が考えていることに近いことをいっているので、以下で紹介してみます。確かこの人は政府系不動産調査機関REICの理事長でもあったと思いますが…。

  1. อย่างไรก็ตาม การปรับตัวของบริษัท เริ่มมาตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมา เพื่อรองรับแผนการลงทุนในปีนี้ โดยเริ่มจาก
  2. การหาดีมานด์เฉพาะ ทำเซ็กเมนต์ใหม่ๆ ที่ยังมีกำลังซื้อ ลดการลงทุนในตลาดที่พักอาศัยระดับซูเปอร์ลักชัวรี เนื่องจากตลาดถูกดูดซับไปมาก และเริ่มอิ่มตัว โดยปีนี้จะเน้นแบรนด์ เดอะแชปเตอร์ ระดับราคา 1.5-2 แสนบาทต่อ ตร.ม. ทำเลที่มีดีมานด์เฉพาะ เช่น ทองหล่อ ซึ่งราคาขายในปัจจุบันอยู่ที่ 2-3 แสนบาท/ตร.ม. แต่บริษัทสามารถพัฒนาและขายได้ในราคาไม่เกิน 2 แสนบาท ทำเลสุขุมวิท เป็นต้น ทั้งบ้านและคอนโดฯ มีดีมานด์จำกัด การพัฒนาสินค้าที่มีราคาสูงมากไม่ได้ ราคาจะต้องเข้าถึงได้ไม่เกินเอื้อม
  3. การบริหารกระแสเงินสด หรือแคชโฟลว์ ให้ดี เนื่องจากการขายไม่ได้ดี รายได้ที่จะเข้ามาอาจไม่เป็นไปตามแผน และ
  4. การลงทุนที่เหมาะสมกับตลาดที่มีจำกัด ใช้ความรู้ความสามารถที่มี พัฒนาสินค้าออกมาให้ตรงกับความต้องการของตลาด แม้ว่าจะมีเม็ดลงทุนมากก็ไม่ควรลงทุนพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ในช่วงนี้

    次回に続く

    ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

    にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

    にほんブログ村