竣工写真約4カ月前、リファビッシュメントでグレードアップと題して2回にわたり、中古物件を買って全面改装した後、転売できるか試してみることにしたと書きました。

その後、売却活動に入っていたのですが、一昨日、物件の引渡しが終わり「出口」を終了したので、今回はそれをレポートしてみることにします。

前著書の「基礎編」でも書きましたが、不動産投資には通常「入口」「運用」そして「出口」のプロセスがあります。

しかし、今回のように賃貸による「運用」の代わりに、
グレードアップして付加価値をつけ、もっと手っ取り早く「出口」に向かうための「リファビッシュメント」(全面改装)をすることもあります。

ちなみに、これよりさらに短期間で、安く買ってすぐに転売するのを「フリップ」というのですが、これは現地に住んでいて特殊な情報網を持ってないとなかなかできません。

実は昨年、私はこの「フリップ」で数百万円儲けたのですが、数ある投売り物件の中からポテンシャリティの高い物件を見つけ、さらに即金買取を武器に買い叩く交渉力が必要です。しかし一方で、自分の判断が間違っているとジャンクを買ってしまい、キャピタルロスになるリスクも高いので、一般投資家にはお勧めしません。

以前、私は機関投資家のAM(アセットマネジャー)でしたが、不動産を賃貸運営(イールドプレイ)するなかで家賃収入を増やし、収益還元方式に基づいて物件価値を上げる、もしくは改装工事等の設備投資(CAPEX)をして付加価値を創造し物件価値のバリューアップをしていくのがAMの重要な職務の一つです。

もちろん、「フリップ」も不動産のバルク買いをした時などには有効な「出口」手段としてやっていましたが、個人投資家ではその機会は普通ありません。

そして、この物件価値のバリューアップを狙ったAM手法をバリュークリエーション型アセットマネジメントというのですが、どちらの場合であっても、最終的にキャピタルゲインを実現するのがアセットマネジャーの力量です。

それで、私もバンコクで中古コンドを購入して全面改装し、バリュークリエーションをやってみたいとかねがね思っていたわけですが、今回は最初なのでリスクを抑えて1,000万円強の小さな物件でやってみました。

その結果、税引後のネット利益で何とか150万円ほど儲けることができたのですが、実際にやってみるといろいろと失敗したり、バンコク市場の場合、何がキーポイントになるのかということもわかってきたので、そういうことにも触れながら、今回はその体験談を書いてみることにします。

次回に続く

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