Mortgageそれではここで例を挙げてみる。

月収が10万バーツある個人が投資として賃貸不動産を購入する場合と、同様に10万バーツの月収があり、自宅として自己居住のための不動産を買いたいという2種類の顧客がいるとする。

タイの金融機関の場合、他国の金融機関同様、高収入の属性の良い人を優先するのではあるが、それさえ同等であれば自宅として本当に住宅を買いたがっている人なのか、それとも単に利回りの高い投資対象の一つとして不動産を探している人なのかなどは特に考慮せず、ローンを貸し出す。

そして、これが実体のない見せかけの需要を増やしているのである。


我々は今、不動産投資のために2つ目の住宅ローンを借りようとしている人をよく見かけるようになってきたが、こういった投資需要に対しても属性の良い人なら簡単に住宅ローンを借りられるということが住宅価格を押し上げてしまい、結局は自己居住のために住宅を購入しようとする第一次住宅取得者が、住宅を買えなくなってしまっているのである。

不動産市場というのは社会情勢や消費者の購買力に左右されるデリケートな市場であり、他の各国政府はこういった投機的な需要が市場に悪影響を与えるのを避けるべく、住宅ローンに関してその購入目的や既に借りているローンの数によって制限を加える政策を施行している。

例えば、ダウンペイメント(自己資金)の比率を設定して投機的な不動産バブルのリスクを抑制するのがLTVレシオであるが、シンガポールでは一次住宅取得者の場合であっても、物件価値の25%の自己資金(エクイティ)が必要である。つまり、75%のLTVレシオが政府機関によって規定されているのである。

一方、既に住宅ローンを借りていて、新たに追加で住宅ローンを借りようという人に対しては、もっと厳しい規制がある。

例えば、2つのローンを既に借りていて、3つ目の不動産を買おうとする場合、ローンの申請者は55%の自己資金を用意しなければならない。つまり、LTVレシオが45%に落ちるのである。

また、香港のように印紙税などの課税を増やして不動産の投機的な購入を規制し、市場がオーバーヒートするのを食い止めようとしているところもあるし、英国では賃貸用不動産の購入に対しては、LTVが80%以下でなければ銀行はローンを出さない。さらに、英国の中央銀行であるバンク・オブ・イングランドは年収の4.5倍以上の住宅ローンの貸出を禁じてもいる。


そして、同様にタイ中央銀行もこういった投機的な住宅購入を減らし、自己居住の実需層が住宅を購入できるようにこれまでサポートしてきているのだが、今回、2件目の住宅ローン申請、もしくは価格が1,000万バーツ以上の高級住宅を購入しようとする者には、自己資金20%以上とする提案書を出した。現在、各方面からの意見をヒアリングしているところだが、来年1月1日施行の予定である。

次回に続く

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Let's compare two individuals looking at the same condominium. One earns 100,000 baht a month and wants to buy a unit to rent out. The other earns 10,000 baht but would like to buy and really live there.

The bank will favour the high-income borrower, regardless of whether he or she really needs that property or is just searching for a better yield than other investments offer. Credit lines of this kind have in turn propelled artificial demand.

We are now seeing more people taking out second mortgage loans and then some. This dampens genuine demand, as the ease of obtaining mortgages drives up property prices further beyond the means of first-time homebuyers.

Real estate markets are sensitive to social trends and concerns about affordability. To prevent negative conditions from arising, several countries have introduced measures on residential mortgage loans, based on borrowing objectives and the number of outstanding mortgage contracts.

An LTV limit, setting a minimum down payment level in other words, is the most widely used measure to reduce the risk of a price bubble fed by speculative demand.

For example, in Singapore, first-time homebuyers must make a minimum down payment of 25% based on the property value, with an LTV limit of 75% imposed by the Monetary Authority of Singapore.

Borrowers with more than one outstanding mortgage face even stricter requirements. For instance, if you have two outstanding mortgages and are looking at a third property, you'll need to pay at least 55% down for that house or condo.

Other measures, such as stamp duties, are used to further curb speculative demand in overheating markets, as in the case of Hong Kong.

In the UK, while financial institutions have been cautious in not granting buy-to-let (BTL) mortgages with LTV limits above 80%, the Bank of England has decreed that the amount of a mortgage loan cannot exceed 4.5 times a borrower's annual income.

In a nutshell, the depth and breadth of LTV limits and other measures may differ across countries, depending on the context of problems each is experiencing.

The Bank of Thailand too has been attempting to curb artificial demand in the housing market and support housing affordability. Its new consultation paper proposes a minimum down payment of 20% for homebuyers with more than one outstanding mortgage and those purchasing residential properties worth at least 10 million baht, tentatively scheduled to take effect in January 2019.

The central bank is accepting submissions from the public in response to this proposal until Oct 22 at its website www.bot.or.th.

Maetinee Hemrit is the deputy director of the Financial Institutions Strategy Department with the Bank of Thailand. The views expressed are the author's own.