ドムスアソーク記事の内容:

CBREによれば、中低所得層向けの廉価なプロジェクトの販売不振により、デベロッパーの多くがダウンタウンのハイエンドプロジェクトにシフトした結果、都心部の地価が高騰しコンドミニアムの開発コストも急上昇した。

その結果、デベロッパーは顧客の購入価格が上らないように販売ユニットをさらにサイズダウンしてきた。

従って今、バンコクCBDのラグジュアリーコンドで35~45㎡の1ベッドルームユニットの価格で、同じロケーションの中古物件なら50~60㎡のユニットが買える。

また、CBREのリサーチによれば、昨年第4四半期にダウンタウンで建設中のコンドミニアムの6割が1ベッドルームであり、これより広いユニットの数は限られていて価格も非常に高いことがわかった。

一方、こういった新規プロジェクトの価格高騰は中古物件のオーナーにとってもメリットがある。つまり、ロケーションがよく、管理状態もよい中古物件はその価値と割安感が見直され、価格上昇につながるのである。

しかしながら、この現象はどの物件でも同じというわけではない。中には同じバンコク都心部の中古物件であっても、人気がなくいつまで経っても価格が上昇しない物件もある。というのも、ロケーションやメンテナンス、売値が高過ぎる、間取りが使いにくい等の理由で市場に無視される物件もあるからである。

実際、中古物件市場で最も人気があるのは2005年から2010年に建てられた現代的な間取りと機能性を備えたプロジェクトである。

さて、記事はここまでですが、このCBREの示唆していることは、私が著書の第3章「ハッピーリタイアメント生活をしたいなら」で書いてきたことと同じであり、バンコク市場の場合、これだけ割安感のある中古物件を買わないのはもったいないと思っています。特に、購入後にイールドプレイ(賃貸運用)主体で10年位の
長期投資をするのであれば、最善の方法だとも思っています。

もっとも、イールドプレイでなく転売を考えるのであれば、築浅物件を買って5年ぐらいで売却するのもいいですが...。

例えば、この写真はBTSに乗ってプロンポンからアソークに向かう途中で左手に見える2006年竣工のドムスです。このプロジェクトはCBREのコメント通り、時期的にも古過ぎず、優れたロケーション、使いやすい間取りと機能性、贅沢なランドスケープと管理の良さでバンコクでも特筆すべき魅力の中古物件です。

私は電車の窓からいつもそれを見ながら、いつかチャンスがあればあの2ベッドルームを買おうと思っているのですが、私ならこういうのを売主と直接交渉してリーズナブルな価格で買ってフルリノベーションし長期保有します。そして、こういう投資こそ不動産投資の王道だと思うのです。

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Older Bangkok condos could see price increases
 

Condo prices in Bangkok’s CBD areas have been surpassing record highs almost every 6 months since 2016, according to CBRE Research. These constant price increases have made owning a new home in these areas difficult. Some buyers are now looking at well-maintained older condo buildings in the CBD as an alternative.

 

“The declining performance in the low to medium priced market segments has prompted many developers to switch their focus to offering high-end and luxury residences located in prime Bangkok downtown areas. The competition to carve out a piece of the luxury market has led to a frenzy of land purchases, rapidly driving up the cost of land and development costs. Consequently, many developers are offering smaller units to keep purchase prices low enough to attract buyers,” says Aliwassa Pathnadabutr, CBRE Thailand Managing Director, to the Bangkok Post.


The price of a 1bedroom unit in a new luxury condo between 35-45 square meters in Bangkok’s CBD has the same average price as a 50-60 square meters unit in an older building. CBRE Research notes that 60 percent of new condo units under construction in downtown Bangkok during the 4th quarter of last year were 1bedroom units meaning that selection for larger units was limited and much more expensive.


“Increases in new property prices have been a blessing for owners of older properties, especially those that are well located and well maintained. The result has been an uptick in prices in the resale property market as well,” says Aliwassa.


However, the trend is not universal. Some older projects have not been able to attract this newfound interest and have not benefited from the steadily increasing property values in Bangkok. The reasons for this include bad locations, poor maintenance, higher prices, and inconvenient layout/design. The most popular older condos are those built between 2005 and 2010 which feature more modern layouts.