Ashton Asokeソンクラーン休みが終わりましたが、雑誌の原稿書きや5月に出す本のゲラのチェック等で忙殺されていて、ブログになかなか手が回りません。

そうはいっても、あんまり間が空いてしまうと気が抜けてしまうので、今日はとりあえず、株式市場ニュースのコラム記事の要点をまとめることから始めようと思います。

いずれにせよ、我々のような外国人投資家にとって、プレビルドの場合、
デベロッパーから情報が入らなくなれば全くお手上げ状態になってしまうことから、CRM(顧客とのコミュニケーション)に注力しているデベロッパーを選ぶことがいかに重要かということを、今回のアシュトンアソークの問題では実感しました。

最近、タイの多くのデベロッパーが海外に出て行って、外国人を対象に自社物件のマーケティングをしています。しかし、我々のような外国人こそ、売りっ放しにするのでなく顧客第一でコミュニケーションをしっかりとってくれるデベロッパーを選ばなければならないということなのです。

それもあって、次の本「続・バンコク不動産投資 実践編」の中でもこの問題を実名入りで取り上げているので、是非読んで頂きたいと思います。なお、日本の書店での発売は5月25日ですので、よろしくお願いします。

さて、以下がタイ語のコラム記事の要点です。

1.今回のアナンダーがアシュトンアソークの引渡しができないという問題に関して、次の3つのおかしな点がある。
① 実はこの問題は2016年の半ばに発生していたにもかかわらず、アナンダーの経営陣は極秘事項として一切外部にこの情報を漏らさなかったのである。
② 会計監査法人は、本件がアナンダーの資金繰りに大きな影響を与えるリスク要因であると表明するべきであったのに、監査報告書には何ら記載がなかった。
③ SET(タイ証券取引所)はアナンダー経営陣に対し、本件を投資家に開示するよう指図するべきであったのに、沈黙を守ったままであった。

2.アシュトンアソークは総額67億バーツ(約230億円)の三井不動産とのJVによる大型プロジェクトであり、98%とほぼ完売していたことから、同プロジェクトから上がる利益も大きいはずであった。しかし、結局はプロジェクト自体は竣工済であるにもかかわらず、契約上の引渡し期限である3月26日になっても移転登記ができないという状況である。

3.問題になっているのは、アシュトンアソークから公道であるアソークモントリー通りに出るための通路部分の土地であるが、周辺住民や団体からバンコク都やMRTに対する訴訟が起こされた結果、バンコク都が建物使用許可証を出せなくなったため、
アナンダーは訴訟に関する当事者ではないにもかかわらず、引渡しができなくなったという事態になっている。

4.しかし、このプロジェクトはアナンダーにとってもその利益貢献度は大きく、購入者に引渡しができるかどうかでアナンダーの決算も大きく左右される。もし、引渡しができればアナンダーと三井不動産には相当の利益が出るが、もしできなければ大変なことになるのである。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村


ราคาหุ้นที่เหวี่ยงแรงสุด ต้องพายุ” ของ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN จากข่าวร้ายในการไม่สามารถโอนโครงการขนาดใหญ่ใจกลางเมืองได้ทันตามกำหนดเส้นตาย .... ไม่ใช่เรื่องแปลก

ที่แปลกมากจนรู้สึกได้ มี 3 เรื่องคือ

1. เรื่องเกิดขึ้นมาตั้งแต่กลางปี 2559 แต่ผู้บริหารบริษัทปิดเรื่องเงียบกริบชนิด ปิดฟ้าด้วยฝ่ามือ” แม้กระทั่งล่าสุดเมื่อปิดไม่มิด ก็ยังไม่ยอมเอ่ยถึง

2. ผู้สอบบัญชี ไม่ได้ลงหมายเหตุในงบการเงินไว้เลย ทั้งที่ควรจะต้องเอ่ยถึงในฐานะเป็นปัจจัยเสี่ยง ที่ส่งผลต่อฐานะการเงิน

3. ตลาดหลักทรัพย์ฯ ทำนิ่งเฉยไม่มีสั่งการให้ผู้บริหาร ANAN ชี้แจงเลย

ความแปลก ของ ANAN ที่นักวิเคราะห์หลายสำนักออกมาแนะให้ ขาย” มีผลทำให้นักลงทุนบางส่วนที่ถือหุ้น ANAN และคนซื้อโครงการหรู แอชตัน อโศก ดังกล่าว มีสภาพเป็น เทวดาตกสวรรค์” โดยปริยาย

โครงการ แอชตัน อโศก ซึ่งเป็นโครงการที่มีขนาดใหญ่ มีมูลค่าโครงการ 6,700 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดจองแล้ว 98% เป็นโครงการร่วมทุน (JV) ราคาขายต่อหน่วยสูง และมีกำไรขั้นต้นที่ดี ไม่สามารถส่งมอบได้ตามกำหนดภายในเส้นตายวันที่ 26 มีนาคมนี้ ทั้งที่เสร็จพร้อมเข้าอยู่แล้ว เพราะที่ดินตรงทางเข้าออกโครงการถูกฟ้องร้อง แม้ไม่เกี่ยวข้องโดยตรงกับ ANAN แต่มีผลให้ ทางกทม. ไม่สามารถออกใบอนุญาตให้ใช้อาคารได้ จนกว่าคดีจะแล้วเสร็จ


คำฟ้องมีว่า แอชตัน อโศก เป็นอาคารสูงขนาดใหญ่พิเศษ รวมชั้นใต้ดิน ในพื้นที่ขนาด 2.3 ไร่ ในซอยสุขุมวิท 19แยก 2 ก่อสร้างโดยไม่ชอบด้วย

กฎหมาย ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 
2522 ข้อบัญญัติ กทม.เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 พ.ร.บ.ว่าด้วยการจัดหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อกิจการขนส่งมวลชน พ.ศ. 2540 ฯลฯ โดยใช้พื้นที่ว่างเปล่า 2 แปลงตั้งอยู่สุดซอยสุขุมวิท 19แยก 2 ซึ่งเดิมเป็นถนนซอย ที่เป็นทางสาธารณะกว้างเพียง 3 เมตรคั่นกลางระหว่างที่ดิน 2 แปลง เป็นทางเข้าออกทางเดียว แต่ถูก รฟม.ปิดทางเดิม เพื่อเปิดช่องให้โครงการอาคารชุดนี้ได้เข้ายึดถือครอบครองถนนสาธารณะไปเป็นสมบัติส่วนตัวของโครงการโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย


ประเด็นมีอยู่ว่า มีข้อกฎหมายกำหนดไว้ชัดว่า อาคารที่มีความสูงพิเศษต้องมีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า
10 เมตร และระยะหน้ากว้างที่ดินด้านติดถนนต้องไม่น้อยกว่า 12 เมตรแต่ปรากฏว่า สุขุมวิท ซอย19 แยก 2 ที่ว่า มีความกว้างแค่ 3 เมตร หมดสิทธิ์สร้างอาคารสูง ก็เลยเกิดไอเดีย ให้หันมาเปิดทางเข้าออกอาคารมาด้านถนนอโศกแทน โดยยืมที่ดินซึ่ง

รฟม.เวนคืนจากประชาชน มีความกว้าง 13 เมตร แลกกับผลประโยชน์ตอบแทนในรูปค่าเช่าที่ดิน.ชาวบ้านที่ถูกรอนสิทธิ์ไป ก็เลยไปดึงนายศรีสุวรรณมาร่วมโวยและฟ้องร้อง


หากพิจารณาจากสถิติด้านการตลาดของ แอชตัน อโศก ที่มีคนรวบรวมเผยแพร่เอาไว้ พบว่า มีพื้นที่ขายรวม 
1,395หน่วย (บางคนโต้แย้งว่า มีแค่ 783หน่วย) ที่ราคาขาย 8.0-30.5 ล้านบาท และส่วนพื้นที่เช่า มี 313 หน่วย คิดราคาเช่าเบื้องต้น 22,000 บาท-1.1 แสนบาท ต่อเดือน โดยที่นับแต่เริ่มการขายและก่อสร้าง ปรากฏว่า มีการขยับราคาขายต่อขึ้นมาเป็นตารางเมตรละ 2.6 แสนบาทต่อตารางเมตร สูงขึ้น 94.3% ในขณะที่ค่าเช่า ได้เพิ่มขึ้น2.6 แสนบาทต่อตารางเมตร สูงขึ้น 94.3% ในขณะที่ค่าเช่า ได้เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 23 เท่าหรือประมาณ 2,370% สูงขึ้นเพราะนอกจากทำเลที่ดีมากใจกลางเมือง (ที่เหมาะกับการลงทุนเก็งกำไร) แล้วยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่เหมาะกับไลฟสไตล์คนเมืองใหญ่ อาทิ ลิฟท์ ที่จอดรถ การรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง กล้องวงจรปิด สระว่ายน้ำ และฟิตเนส.แสดงว่าเดิมพันของโครงการนี้ มีนัยสำคัญต่อความสำเร็จและความล้มเหลวของANAN สูงมาก


เรียกว่า ถ้าโอนโครงการได้ กำไรจะกระฉูด เหมือนขี่จรวดขึ้นสวรรค์
.แต่ถ้ากลับกัน ก็นั่งบนหลังฉลามสู่นรกใต้บาดาล