株式市場実際のところはわかりませんが、今、市場では、専用使用権を認めてもらう見返りとしてデベロッパー側から関係当事者に相当なワイロのやり取りがあったのではないかという黒い噂も流れています。

もっとも、タイに長く住んでいる人なら、公務員のこういう体質には今さら驚かないとは思いますが…。

これは日本で置き換えて考えるとわかりやすいのですが、もし東京都が所有する新宿駅前の超一等地の土地に関して、パブリックヒアリング等の正式な手続きも踏まずに都庁が独断で大手不動産会社のマンション開発の便宜のためにその土地の専用使用権を与えたとしたら、これは明らかに公共の利益に反する行為であり、大問題になります。


いずれにせよ、いくらタイであっても、国有地を民間の一企業の利益のために専用使用させるということは、普通は起こってはならないことです。

従って、
この問題は告訴した方の主張に一理あるように思えるし、ひょっとすると勝訴する可能性もあるのではないかと私は思っています。つまり、当初の開発認可自体がリボークされる可能性もあるということなのです。

次回は下の記事を解説していきます(ソンクラーン休みの後で)

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

ราคาหุ้นที่เหวี่ยงแรงสุด ต้องพายุของ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN จากข่าวร้ายในการไม่สามารถโอนโครงการขนาดใหญ่ใจกลางเมืองได้ทันตามกำหนดเส้นตาย .... ไม่ใช่เรื่องแปลก

ที่แปลกมากจนรู้สึกได้ มี 3 เรื่องคือ

1. เรื่องเกิดขึ้นมาตั้งแต่กลางปี 2559 แต่ผู้บริหารบริษัทปิดเรื่องเงียบกริบชนิด ปิดฟ้าด้วยฝ่ามือแม้กระทั่งล่าสุดเมื่อปิดไม่มิด ก็ยังไม่ยอมเอ่ยถึง

2. ผู้สอบบัญชี ไม่ได้ลงหมายเหตุในงบการเงินไว้เลย ทั้งที่ควรจะต้องเอ่ยถึงในฐานะเป็นปัจจัยเสี่ยง ที่ส่งผลต่อฐานะการเงิน

3. ตลาดหลักทรัพย์ฯ ทำนิ่งเฉยไม่มีสั่งการให้ผู้บริหาร ANAN ชี้แจงเลย

ความแปลก ของ ANAN ที่นักวิเคราะห์หลายสำนักออกมาแนะให้ ขายมีผลทำให้นักลงทุนบางส่วนที่ถือหุ้น ANAN และคนซื้อโครงการหรู แอชตัน อโศก ดังกล่าว มีสภาพเป็น เทวดาตกสวรรค์โดยปริยาย

โครงการ แอชตัน อโศก ซึ่งเป็นโครงการที่มีขนาดใหญ่ มีมูลค่าโครงการ 6,700 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดจองแล้ว 98% เป็นโครงการร่วมทุน (JV) ราคาขายต่อหน่วยสูง และมีกำไรขั้นต้นที่ดี ไม่สามารถส่งมอบได้ตามกำหนดภายในเส้นตายวันที่ 26 มีนาคมนี้ ทั้งที่เสร็จพร้อมเข้าอยู่แล้ว เพราะที่ดินตรงทางเข้าออกโครงการถูกฟ้องร้อง แม้ไม่เกี่ยวข้องโดยตรงกับ ANAN แต่มีผลให้ ทางกทม. ไม่สามารถออกใบอนุญาตให้ใช้อาคารได้ จนกว่าคดีจะแล้วเสร็จ


คำฟ้องมีว่า แอชตัน อโศก เป็นอาคารสูงขนาดใหญ่พิเศษ รวมชั้นใต้ดิน ในพื้นที่ขนาด 2.3 ไร่ ในซอยสุขุมวิท 19แยก 2 ก่อสร้างโดยไม่ชอบด้วย

กฎหมาย ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 
2522 ข้อบัญญัติ กทม.เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 พ.ร.บ.ว่าด้วยการจัดหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อกิจการขนส่งมวลชน พ.ศ. 2540 ฯลฯ โดยใช้พื้นที่ว่างเปล่า 2 แปลงตั้งอยู่สุดซอยสุขุมวิท 19แยก 2 ซึ่งเดิมเป็นถนนซอย ที่เป็นทางสาธารณะกว้างเพียง 3 เมตรคั่นกลางระหว่างที่ดิน 2 แปลง เป็นทางเข้าออกทางเดียว แต่ถูก รฟม.ปิดทางเดิม เพื่อเปิดช่องให้โครงการอาคารชุดนี้ได้เข้ายึดถือครอบครองถนนสาธารณะไปเป็นสมบัติส่วนตัวของโครงการโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย


ประเด็นมีอยู่ว่า มีข้อกฎหมายกำหนดไว้ชัดว่า อาคารที่มีความสูงพิเศษต้องมีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า
10 เมตร และระยะหน้ากว้างที่ดินด้านติดถนนต้องไม่น้อยกว่า 12 เมตรแต่ปรากฏว่า สุขุมวิท ซอย19 แยก 2 ที่ว่า มีความกว้างแค่ 3 เมตร หมดสิทธิ์สร้างอาคารสูง ก็เลยเกิดไอเดีย ให้หันมาเปิดทางเข้าออกอาคารมาด้านถนนอโศกแทน โดยยืมที่ดินซึ่ง

รฟม.เวนคืนจากประชาชน มีความกว้าง 13 เมตร แลกกับผลประโยชน์ตอบแทนในรูปค่าเช่าที่ดิน.ชาวบ้านที่ถูกรอนสิทธิ์ไป ก็เลยไปดึงนายศรีสุวรรณมาร่วมโวยและฟ้องร้อง


หากพิจารณาจากสถิติด้านการตลาดของ แอชตัน อโศก ที่มีคนรวบรวมเผยแพร่เอาไว้ พบว่า มีพื้นที่ขายรวม 
1,395หน่วย (บางคนโต้แย้งว่า มีแค่ 783หน่วย) ที่ราคาขาย 8.0-30.5 ล้านบาท และส่วนพื้นที่เช่า มี 313 หน่วย คิดราคาเช่าเบื้องต้น 22,000 บาท-1.1 แสนบาท ต่อเดือน โดยที่นับแต่เริ่มการขายและก่อสร้าง ปรากฏว่า มีการขยับราคาขายต่อขึ้นมาเป็นตารางเมตรละ 2.6 แสนบาทต่อตารางเมตร สูงขึ้น 94.3% ในขณะที่ค่าเช่า ได้เพิ่มขึ้น2.6 แสนบาทต่อตารางเมตร สูงขึ้น 94.3% ในขณะที่ค่าเช่า ได้เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 23 เท่าหรือประมาณ 2,370% สูงขึ้นเพราะนอกจากทำเลที่ดีมากใจกลางเมือง (ที่เหมาะกับการลงทุนเก็งกำไร) แล้วยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่เหมาะกับไลฟสไตล์คนเมืองใหญ่ อาทิ ลิฟท์ ที่จอดรถ การรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง กล้องวงจรปิด สระว่ายน้ำ และฟิตเนส.แสดงว่าเดิมพันของโครงการนี้ มีนัยสำคัญต่อความสำเร็จและความล้มเหลวของANAN สูงมาก


เรียกว่า ถ้าโอนโครงการได้ กำไรจะกระฉูด เหมือนขี่จรวดขึ้นสวรรค์
.แต่ถ้ากลับกัน ก็นั่งบนหลังฉลามสู่นรกใต้บาดาล


ประเด็นที่จะต้องติดตามในกรณี แอชตัน อโศก 
3 ประเด็น คือ

ระยะเวลาในการตัดสินของศาลปกครองกลาง (และสูงสุด) ซึ่งจะต้องใช้เวลา 1-1.5 ปี หรืออาจนานกว่านั้น จะส่งผลต่อความน่าเชื่อถือของANANแค่ไหน

ANAN อาจอุทธรณ์ ขอให้ กทม. ออกใบรับรองการก่อสร้าง เพื่อใช้อาคารได้ ซึ่งใช้เวลา 60 วัน แต่ไม่ง่ายเพราะสุ่มเสี่ยงที่คนออกใบรับรองต้องรับผิดชอบ


ANAN 
อาจจะต้องจ่ายค่าปรับให้กับผู้ซื้อโครงการดังกล่าว หรือออกมาตรการเยียวยาอื่นๆ หรือถูกผู้ซื้อดำเนินคดีต่อศาลจากความเสียหายที่ไม่สามารถรับโอนได้


ทั้งหมดนี้ ล้วนเป็นประเด็นที่ผู้บริหารนำโดยนายชานนท์ เรืองกฤตยา ยังคงเลือกที่จะปิดปากเงียบกริบ ไม่ยอมให้ข้อมูลต่อนักลงทุน ในขณะที่นักวิเคราะห์ก็ให้ข้อมูลเพียงสั้นๆ อย่างคลุมเครือว่า บางหน่วยงานยื่นฟ้อง รฟม. และ กทม. 
ANAN ใช้ถนนหลวง และจ่ายค่าตอบแทนไม่เหมาะสมทำให้ ANAN ไม่ได้รับใบรับรองการก่อสร้างอาคาร (อ.6) ซึ่งส่งผลต่อการโอนโครงการให้กับลูกค้า


ปฏิบัติการ 
“3 เงียบกริบ (ผู้บริหารเงียบ ผู้สอบบัญชีเงียบ และตลาดฯเงียบ) จะให้ถือว่าเป็นข่าวดีต่อราคาหุ้น ANAN ….ก็คงไม่ต่าง