バブルリスク以上がAREAの緊急報告であり、今の調子で2018年も供給過剰が続けば2~3年後にバンコクの不動産市場はバブル崩壊を迎える可能性がある、というかなり厳しいものです。

実は、数か月前にコリアーズ・インターナショナルからも同様のレポートが出ています。不動産バブルとまでは言っていませんが、彼らのロジックをまとめるとこうです。

「期待されるほどには景気が良くなったという実感は一般市民の間にはなく、住宅取得意欲も大して好転してない。それにもかかわらず、新規で販売されるプロジェクトの販売達成率が不自然に高い。つまり、実需による購入が少なく、購入予約権を転売して儲けるゲンガムライ目的の投機的な買いが多いということである。従って、デベロッパーが今後もさらに新規供給を続ければ、購入者の多くが転売に失敗することになり、やがて多くのキャンセルや投げ売りが出てくる可能性が高い」

基本的にはAREAと同様にデベロッパーの供給過剰の問題点を指摘し、この傾向が続くことを警戒しているわけであり、DDプロパティのいう需要拡大で市場がリバウンドするとか、健全になる、というのとは正反対の見方をしているわけです。

私はArayZの2017年9月号コラム記事の中で、日系の大手デベロッパーがここにきて次々とバンコクのコンドミニアム市場に参入できた背景として、今のバンコクコンドミニアム市場で大手デベロッパー間のマーケットシェア争いが激化した結果、安い開発資金調達手段の一つとして日系デベロッパーとパートナーを組むようになったと指摘していますが、考えようによっては、これも現在の供給過剰の原因となっているわけです。

ところで、私もコリアーズの考えは正しいと思っていて、2018年の不動産市場、特に日本人投資家に人気のあるBTSスクムビットライン沿線のCBDやダウンタウンでは高級物件がだぶつくので、これから売り出される新規プロジェクトの購入は避けた方がいい、ということを新年号のArayZに書いたので読んでみて下さい。なお、日本にいる方は1月下旬にはArayZのウエブ版でも読めるようになります。

さて、最後にAREAが指摘するように今の状況はバブルなのかという疑問があると思います。コリアーズもそこまでは言及してないし、私も著書の中でも書きましたが、都心部と郊外のマーケットの2極化というバンコク特有の市場構造についてAREAは一緒くたにしているところに疑問が残ります。

つまり、都心部とサブアーバンではマーケットプレイヤーが違います。特に海外投資家は郊外などに投資せずCBDがメインですが、その中でも多いのが香港の投資家です。今、香港こそ世界で2番目に不動産バブル崩壊のリスクが高いと指摘されていて、多くの香港投資家が割安感のあるバンコクにリスク分散しつつあるのが現状です。一方、世界の不動産バブルリスク・ワースト15にはアジアでは香港、シンガポール、東京が入っていますが、バンコク市場は入っていません。

従って、香港やシンガポール、東京市場より先に、まだ割安感のあるバンコク都心部がバブルで吹っ飛ぶということはちょっとないだろうと思うのです。今回は1997年のトムヤムクン危機とは状況が違います。

しかし一方で、郊外、特にグリーンライン延伸線やオレンジ、イエローなどの新線沿線はパープルライン同様将来需給が崩れる可能性があります。従って、ただ価格が安いという単純な宣伝に乗せられてミドルクラス以下がターゲットの物件を買ってしまうと、多分、ほとんど儲からない、いや、むしろ損するリスクの方が高いと思います。

いずれにせよ、
2018年はAREAやコリアーズがいうように大手デベロッパーの新規供給量の推移を注意して見ていく必要があるのは間違いないことだと思います。

さて、今年も年末となり、今はこの記事を日本で書いていますが、今年は今回で終わりとし、また新年が明けてから再開することにしますので、来年もよろしくお願いします。


ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

Some measures must be considered such as:

1. the control of supplies

2. the application of compulsory escrow account.

3. the larger amount of down payment, say 10-20%

4. the impartial valuation services by independent valuers instead of in-house valuers in the banks today.

5. the introduction of property tax and betterment tax in order to curb speculation.

It is very crucial to follow the market situation closely with scrutiny in order to introduce measures to control the markets efficiently.

有効な対策

1.  供給制限

2.  エスクローアカウントの強制適用

3.  ダウンペイメントを10%~20%に引き上げる

4.  銀行専属の社内鑑定士でなく独立した鑑定士による鑑定評価

5.  固定資産税や資産税の導入で不動産への投機的行為を減らす

今後の市場動向を注視しながらコントロールする対策が不可欠