バブルの兆候

これは独立調査機関、AREAが最近出した緊急報告ですが、Property Bubble Witnessed in Bangkok(バンコク市場で不動産バブル発生)というちょっとショッキングなレポートです。

ところで、AREAについては「最新のバンコク不動産市場動向をチェックする方法の中で、最も信頼度が高い調査機関の一つとしてよく彼らのレポートを参考にしている、と書きました。

今回の彼らの緊急報告は、前回まで紹介してきたDDプロパティによる2018年不動産市場予測の中の「来年のタイの不動産市場は再び健全な市場に戻ると予想する」というコメントを否定するものです。

今までもAREAは、現在の供給過剰に対して警戒する態度を取っていたものの、バブルの兆候に言及したのは今回が初めてであり、彼らなりのデータに基づいた説得力のある報告には興味深いものがあります。

では早速読んでいくことにします。


AREAは最近の住宅市場動向について以下の調査結果を緊急公開した。

1.2016年時点では、2017年は住宅の新規供給は減少すると予測されていたが、この11カ月間(2017年1月~11月)に364のプロジェクトが売り出されたことが確認された。これは前年度比で15%減である。しかし、戸数ベースでは107,353ユニットと3%の増加、そして、金額ベースでは4,090億バーツと14%もの増加であった。

2.AREAがこの11カ月の数字を基に今年1年間の予想供給総数を算出した結果、プロジェクトの数自体は397と2016年より13%少ないものの、戸数と金額でそれぞれ117,112ユニット(8%増)、4,461億バーツ(22%増)となることがわかった。これはAREAが調査を開始した1994年以降、最大の年間供給量である。

3.新規供給プロジェクトの金額を考察してみると、1ユニットの平均価格は2016年が337万バーツであったのが2017年は381万バーツへと13%もの上昇となっている。すなわち、住宅市場では中低所得層から低所得層向けのアフォーダブルな住宅でなく、アッパーミドルから高所得層向けのハイグレード住宅が主に供給されているということであり、2017年の市場では貧乏人は市場の蚊帳の外となる一方で、アッパーミドルクラス以上のブルジョアや属性の良い公務員等が住宅市場の中心的なターゲットであったことになる。

4.この場合、政府の低所得者向け住宅取得支援策は不要ともいえる。なぜなら、今の住宅市場では、購買力が十分あるアッパーミドルクラス以上の消費者向け住宅供給が中心だからである。実際、タイでは住宅は全く不足していないし、販売促進キャンペーンというのは大手デベロッパーが自社の販売在庫を一掃したいがために行う実質的値引きにすぎない。

5.ここで重要なことは、このような住宅市場の拡大現象は根拠のない不動産ブームであり、やがてはバブルを引き起こすということである。従って、もしこの不動産ブームが2018年以降も続けば、2019年か20年に不動産バブルの崩壊が起こる可能性がある。すなわち、今の不動産ブームは継続的な成長を最優先する大手デベロッパー各社が、社債発行や借入で調達した低コスト開発資金を使った一方的な新規供給で作り出したものである。従って、ある日、この不動産投機はもう儲からないと市場が気づいた時こそ、不動産バブルが崩壊するのである。


次回に続く

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Property Bubble Witnessed in Bangkok

Dr. Sopon Pornchokchai, President, Agency for Real Estate Affairs which is the largest  and first real estate information centre in Thailand since 1994 urgently disclosed the latest fact on housing markets in Bangkok as follows:

1. Last year, it was estimated that the supplies of housing in 2017 would decline.  However, during the past 11 months (January - November 2017), some 364 projects were found.  This was a shrinkage of 15% in terms of the number of the projects.  However, in the case of the number of newly launched units, it was 107,353 units which was 3% increase during the same period of last year. In terms of value, it was Baht 408.97 billion which was as high as 14% increase compared to 2016.

2. Dr.Sopon used the figures of the 11 month of 2017 to forecast the situation for the whole year of 2017.  It was found that the number of projects will still be smaller than that of last year, namely  397 projects some 13% less than last year.  However, in terms of the number of units and the value of the development, it would substantially be increased to 117,112 units (8% increase) and at a value of Baht 446.149 billion (22% increase).  This would be the largest annual launch since the AREA's survey in 1994 or 23 years  ago.

3. Considering the prices, Dr.Sopon found that the average prices of last year was Baht 3.365 million per unit; whereas, it would be Baht 3.81 million in 2017 at some 13% increase.  This implied that the markets welcomed higher middle and high income housing units instead of the lower-middle and middle-income ones.  During this particular period, the less-privileged stay poor but the bourgeoisie perhaps those public servants get better with higher affordability.

4. This also implies that the measures to promote the buying of the houses by the lower income groups might not be necessary.  Their affordability is high enough.  In Thailand, there is no shortage of housing at all.  Normally, the campaign for home ownership is just considered a measure to promote the sale of products of big developers.

5. Most importantly, this phenomenon of growth of the housing makrets exhibited the boom of property markets which will result in the bubble. If this trend is still going on in 2018, perhaps, the bubble'burst can be witnessed in 2019 or 2020. The boom today came from the cheap costs of debts from corporate bond or debenture of the public developers who need to grow steadily. If one day it is realized that the speculation could not come with ample return, the sales might suddenly drop. The difficulties could arise then.